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John Silver

Immobilien-Risikokapital: Exporo, Bergfürst und Co.

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Rubberduck
· bearbeitet von Rubberduck
Zitat

Lieber Herr Rubberduck,

aus dem März gibt es vom Projekt "Holbeinstraße" in Meerbusch Folgendes zu berichten:

Baufortschritt:

Die Erdarbeiten sind vollständig abgeschlossen.
 

Aktuell wird an der Rohbauerstellung gearbeitet.
 

Das Gebäude ist bis zum Erdgeschoss erstellt und auch die Zwischendecke zum 1. Obergeschoss ist bereits fertig.

Projektplanung:

Die Projektplanung ist seit dem letzten Reporting unverändert.
 

Die Fertigstellung des Rohbaus ist nach aktuellem Stand weiterhin für den April 2019 vorgesehen. Der anschließende Innenausbau soll bis Ende November abgeschlossen sein.

Vertrieb:

Der Vertriebsstand ist mit sieben der acht Einheiten seit dem letzten Reporting unverändert.

Projektbudget:

Derzeit gibt es keine Hinweise auf Abweichungen innerhalb des Projektbudgets.
 

Die kontrahierten Verkaufserlöse übersteigen die Gesamtinvestitionskosten aktuell um rd. 900.000 Euro.

 

Problembär bleibt der Stener Berg. Da läuft nach wie vor gar nix.

 

Nächste Rückzahlung soll der "Nassauer Hof" im Juni werden. Mal sehen. Grace Period wird bei Zinsland sehr oft gezogen.

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Rubberduck
· bearbeitet von Rubberduck
Am 7.3.2019 um 15:15 schrieb Schildkröte:

Quelle: FAZ

 

Die MHB-Bank ist bereits Partner von Weltsparen, aber auch von Bergfürst.

 

vor 1 Stunde schrieb kariya:

 

Bei Zinsland wird über die Commerzbank eingesammelt und mit Secupay verteilt.

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Rubberduck
· bearbeitet von Rubberduck
Am 25.3.2019 um 14:58 schrieb Rubberduck:

 

Problembär bleibt der Stener Berg. Da läuft nach wie vor gar nix.

 

Steht knietief unter Wasser...

 

EBen ging der Quartalsbericht ein. PDF von Prexxot, nicht das Blablabla von Zinsland, das ich sonst hier verlinke.

Rückzahlung erst im September. (Geplant war Juni. Es hätte Jahresende werden können.)

 

Ich halte die Form für angemessen und habe Verständnis. Offene Karten!

 

Kleinkrieg in Berlin. Werde nie wieder in Berlin was investieren. Ist unberechenbar geworden.

 

 

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Rubberduck
· bearbeitet von Rubberduck

In eigener Sache: Heute ein ""Neubauprojekt"" im Rhein-Main-Gebiet angeschaut. 29 Einheiten. Von der Größe her also durchaus vergleichbar mit diversen Crowdfunding-Projekten.

Adresse war geheim. Man sollte der Beschilderung folgen. Leider fing der Vollprofi am anderen Ende vom Dorf und zu spät an. Der Schnuffi kam uns dann entgegen. So kamen wir zu einer Ehrenrunde durchs Dorf.

Eigentlich hatten wir einen Acker, Baugrube oder sogar ein Musterhaus erwartet. Tatsächlich standen wir vor einem alten Autohaus. Abrissgenehmigung fehlt leider noch.

Baugenehmigung für den Reihenhaustraum aber angeblich schon da. (Wie geht das? Und welche Bank gibt MIR dafür einen Kredit??) Zuerst muss aber noch der Lärmschutzwall vor die Eisenbahnstrecke gezaubert werden. Fertigstellung der Bauabschnitte für Q2-Q3 2020 geplant.

 

Das also der real existierende Wahnsinn in den Metropolregionen. Hilft vielleicht den Crowdfunding-Zauber mal einzuordnen.

 

Nachtrag: Nachdem der Schnuffi dauernd was von "weißer Wanne" orakelte, würde ich tippen dass beim Abriss das Grundwasser das Problem ist.

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Rubberduck

NEUE BERTELSMANN-STUDIE HIER ist Deutschland arm

 

Insofern finde ich das neue Zinsland-Projekt in Herten nicht so dolle. Man war wohl bei den Vorgaben recht drastisch. Insofern könnte das schon laufen.

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Rubberduck
· bearbeitet von Rubberduck
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Lieber Herr Rubberduck,

aus dem März gibt es vom Projekt Grimoldweg in Frankfurt am Main Folgendes zu berichten:

Baufortschritt:

Da es sich um eine Bestandsimmobilie handelt finden keine relevanten Bautätigkeiten an dem Objekt statt.

Vertrieb:

Mit dem Vertrieb der Wohneinheiten wurde begonnen und für zwei Einheiten Kaufverträge ausgesendet.
 

Diese werden nun durch die potentiellen Erwerber geprüft, so dass im Anschluss die Notartermine vereinbart werden können.

 

Es geht voran. 

 

Sollte mich sehr wundern wenn der Grimoldweg nicht weggeht. Vermutlich keine der Wohnungen unter 400k. Das dauert natürlich.

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Rubberduck
Zitat

Sehr geehrter Herr Rubberduck,
 

was haben Sie und der Immobilienexperte Commerz Real gemeinsam? Sie haben sich beide für BERGFÜRST entschieden und somit ein gutes Näschen für herausragende Qualität bewiesen!

 

Die Commerzbank-Tochter Commerz Real wird unser strategischer Partner und beteiligt sich mit 24,9 % an BERGFÜRST.

 

Dies ist ein wichtiger Meilenstein auf unserem Weg zur führenden Immobilien-Crowdinvesting-Plattform. Unseren Erfolg verdanken wir jedoch in erster Linie Ihnen als treuen Kunden. Wir möchten uns ausdrücklich für Ihr Vertrauen bedanken!

 

Für Sie als BERGFÜRST Kunde ändert die Kooperation inhaltlich nichts. Freuen Sie sich einfach auf noch mehr Vielfalt bei unseren Angeboten – natürlich bleibt unser Service für Sie weiterhin kostenfrei.

 

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smarttrader
Am 30.3.2019 um 19:54 schrieb Rubberduck:

 

Nachtrag: Nachdem der Schnuffi dauernd was von "weißer Wanne" orakelte, würde ich tippen dass beim Abriss das Grundwasser das Problem ist.

Schwarze oder weisse Wanne, eines von beiden brauchst du halt.

 

Weisse Wanne kostet halt mehr, da ist der Beton wasserdicht ausgeführt.

 

Schwarze Wanne, wird mit Schwarzanstrich und Dämmung wasserdicht gemacht.

 

Weisse Wanne ist hochwertiger, teurer und schwieriger, deswegen immer Mal wieder erwähnt.

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Schildkröte
· bearbeitet von Schildkröte

Commerz Real, die Immobilienfondstochter der Commerzbank, kooperiert mit Bergfürst? Die hätte einen Ruf zu verlieren. Schau'n mer mal. Und richtig, Immobilienanleihen bzw. Pfandbriefe sind letztlich gewöhnliche Anleihen, welche lediglich mit Immobilien besichert sind. Gleichwohl korreliert beispielsweise der Nordea Danish Mortgage Bond Fund recht stark mit dem hausInvest von Commerz Real (die dänische Krone ist an den Euro gekoppelt). 

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Rubberduck

Habe mir das Focus Immobilien-Sonderheft gegönnt. Ist natürlich Finanz-Porn. Zeigt IMHO aber schon die Richtung in den einzelnen Regionen.

 

BTW: Für Norderstedt werden jetzt keine spezifischen Probleme genannt. Im Gegenteil.

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Bjørn
· bearbeitet von Bjørn
vor 1 Stunde schrieb Rubberduck:

Habe mir das Focus Immobilien-Sonderheft gegönnt. Ist natürlich Finanz-Porn. Zeigt IMHO aber schon die Richtung in den einzelnen Regionen.

 

BTW: Für Norderstedt werden jetzt keine spezifischen Probleme genannt. Im Gegenteil.

Moin,

 

habe mich die letzte Woche auch mal mit den Angeboten auf Zinsland und Bergfürst beschäftigt. Ich war doch überrascht, dass (zumindest auf den ersten Blick) offensichtlich nicht mehr der Ramsch angeboten wird, den ich vor Monaten/Jahren mal auf einem anderen Portal gesehen hatte und für mich dann abgespeichert hatte "Auf gar keinen Fall". Ich glaube es war Exporo.

Das Projekt in Norderstedt finde ich auch interessant, zumal die Lage dort wirklich gut ist. Norderstedt ist ja ein "Kunstprodukt" einer Verwaltungsreform und da gibts durchaus auch Ecken die im ÖPNV weit ab vom Schuss sind oder eben die typischen Problembauten aus den 70ern aufweisen (Satelliten-Großwohnsiedlung). Dieses Projekt ist aber fußläufig von Garstedt, wo man a) einen 5-Minuten-Takt der U1 hat, die alle wichtigen Ziele Hamburgs erreicht und zudem in Ohlsdorf einen kurzen Anschluss zum Flughafen ermöglicht und b) ein Einkaufszentrum, welches nicht dahinsiecht sondern noch gut läuft und entsprechende Qualitäten bietet. Das Projekt "Berner Straße" bei Bergfürst hingegen liegt an einer sehr lauten Hauptverkehrsstraße und fußläufig auch nur zu einem Regionalbahnhof (S-Bahn erst ab 202x oder 203x), ging aber innerhalb von weniger als 24h voll über die Bühne. Denke die zusätzlichen Sicherheiten bei Bergfürst (auch wenn sie manchmal zu vernachlässigen sind) und die Zinszahlung während der Laufzeit ziehen bei vielen Anlegern doch deutlich mehr.

Salem bei Zinsland finde ich vom Ansatz her auch gut, man denkt zwar erstmal "Was will ich auf dem Dorf investieren", aber wer die Gegend dort kennt, weiß wie der Markt brummt. Vollbeschäftigung, extrem viele potente Arbeitgeber auch in der Fläche und die Hochpreisstandorte Konstanz und Friedrichshafen um die Ecke. Zudem finde ich dort die Mikrolage am See und die aufgelockerte Struktur sehr nett. Also lagetechnisch keine Bedenken, aufhorchen lässt eher die bilanzielle Überschuldung der GmbH, wenngleich da ein erfahrener und offensichtlich auch erfolgreicher Unternehmer dahinter steht.

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Rubberduck

"Kunstprodukte" von Gebietsreformen gibts im Rhein-Main-Gebiet auch. Beispielhaft Rodgau. Dort finden sich auch typische "Problembauten" aus den 70ern. 

Das heißt allerdings nun nicht, dass sich dort schön preiswert wohnen ließe. Und es heißt erst recht nicht, dass man dort nix verkauft kriegt.

Solche Ecken leiden natürlich als erste, wenn die Konjunktur mal wieder nachlässt. Das ist auch klar. Aber die Laufzeit der Projekte ist ja überschaubar.

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Bjørn

Typische suburbane Räume eben. Aber wie gesagt, bei der Lage des Projekts in Norderstedt wird es selbst bei einem Abflauen der Konjunktur noch gut laufen. Die Stadtgrenze ist ja direkt um die Ecke und in Hamburg selbst gibt es kaum noch bezahlbare Lagen, die einen so guten ÖPNV-Anschluss haben und parallel noch einigermaßen ruhig sind. Zudem haben sich in den großen Gewerbegebieten dort (Nordport usw.) auch Großunternehmen wie tesa angesiedelt, wo gut gezahlt wird.

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DrFaustus

Ich hatte die letzten Tage immer wieder Werbung für Bergfürst bei Facebook.

Man muss dazu sagen, ich bin absoluter Laie was Crowdfunding usw. angeht.

Ich habe mir in einer ruhigen Minute das Ganze mal angesehen. Ganz ehrlich: ich verstehe nicht, warum man das macht (aus Anlegersicht).

Jedes Objekt, das dort erscheint wird duzenden institutionellen Investoren vorher gezeigt. Die haben alle abgelehnt und haben vermutlich deutlich mehr Infos bekommen, als der Privatanleger bei bergfürst.

Aufgrund des einfacheren Prozessen, würden die Projektentwickler doch auch viel lieber mit Instis arbeiten, als über eine solche Plattform.

Also, wenn ich weiß, dass das Ganze schon zig Leute liegen gelassen haben, die vermutlich deutlich mehr Ahnung und Informationen haben als ich, würde ich einen Teufel tun und dort investieren.

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smarttrader
vor 20 Stunden schrieb DrFaustus:

Ich hatte die letzten Tage immer wieder Werbung für Bergfürst bei Facebook.

Man muss dazu sagen, ich bin absoluter Laie was Crowdfunding usw. angeht.

Ich habe mir in einer ruhigen Minute das Ganze mal angesehen. Ganz ehrlich: ich verstehe nicht, warum man das macht (aus Anlegersicht).

Jedes Objekt, das dort erscheint wird duzenden institutionellen Investoren vorher gezeigt. Die haben alle abgelehnt und haben vermutlich deutlich mehr Infos bekommen, als der Privatanleger bei bergfürst.

Aufgrund des einfacheren Prozessen, würden die Projektentwickler doch auch viel lieber mit Instis arbeiten, als über eine solche Plattform.

Also, wenn ich weiß, dass das Ganze schon zig Leute liegen gelassen haben, die vermutlich deutlich mehr Ahnung und Informationen haben als ich, würde ich einen Teufel tun und dort investieren.

Muss halt einrechnen, das 1 von 5 Projekten Probleme bereiten und 1 von 10 ausfällt. 

 

Welche Rentenversicherung, Versicherung oder Bank, würde bei sowas zuschlagen? Und auch solche vorher klaren Hochrisiko Objekte werden mit 2 Monaten Crowdinvesting Phase voll. Gute Objekte sind meist wenige Stunden offen.

 

Bei den Hochrisiko Objekten fallen mir Bellavista Mallorca und Kitzbühl ein. 1 Käufer und Luxus Immobilien, nicht wirklich Krisensicher. 

 

 

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DrFaustus
· bearbeitet von DrFaustus
vor einer Stunde schrieb smarttrader:

Muss halt einrechnen, das 1 von 5 Projekten Probleme bereiten und 1 von 10 ausfällt. 

Ist diese Zahl verifiziert?

In Zeiten eines Immobilienbooms in Deutschland. Wie sieht die Rate aus, wenn der Markt kippt?

Wenn ich mit einer durchschnittlichen Rendite von 8% rechne und 1von10 (=10%) fällt aus, wüsste ich angenehmere Methoden um mein Geld zu verbrennen. Rechne mal nach...

Zitat

 

Welche Rentenversicherung, Versicherung oder Bank, würde bei sowas zuschlagen? Und auch solche vorher klaren Hochrisiko Objekte werden mit 2 Monaten Crowdinvesting Phase voll. Gute Objekte sind meist wenige Stunden offen.

Gibt es genügend. Auch Mezzainefonds.

Das war dort als "gute Objekte" zu finden ist, wurde wie gesagt von duzenden Großen abgelehnt. Ziemlich sicher.

 

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Rubberduck
vor 2 Minuten schrieb DrFaustus:

Ist diese Zahl verifiziert?

 

Von ca. 70 Zinsland-Projekten ist eines pleite. Bei Bergfürst ist die Relation meiner Erinnerung nach ähnlich. Ich hatte weiter oben mal Ausfallquoten von Kapilendo (Crowdfunding ohne Immos) verlinkt.

Probleme sind häufiger. Nix für Leute mit unruhigem Nachtschlaf. 

Ohne Baugenehmigung und bei Denkmalschutz dürften Instis zurückhaltend sein. Das sind auch die Projekte die regelmäßig Schieflage kriegen.

 

Die Projekte laufen im Regelfall nicht mehrheitlich über Mezzanine. (Solche Projekte meide ich.) Oftmals geben Sparkassen und Volksbanken 80-90% Fremdkapital.

 

Ich sehe eher die Kosten als das Hauptproblem. Einen Fonds mit 2-3% TER würde im WPF keiner ansehen. Das drückt man aber bei Zinsland ab. (Steht im Kleingedruckten.)

 

 

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DrFaustus
vor 1 Minute schrieb Rubberduck:

Die Projekte laufen im Regelfall nicht mehrheitlich über Mezzanine. (Solche Projekte meide ich.) Oftmals geben Sparkassen und Volksbanken 80-90% Fremdkapital.

:o

Und der Rest?

Ob Mehrheitlich oder nicht spielt keine Rolle. Entscheidend ist, wieviel Wasserfall vor dir dran ist.

Da würde ich ein Objekt mit 20% FK, 60% Mezzanine und 20% EK deutlich dem Objekt mit 60% FK, 30% Mezzanine und 10% EK vorziehen.

vor 1 Minute schrieb Rubberduck:

 

Ich sehe eher die Kosten als das Hauptproblem. Einen Fonds mit 2-3% TER würde im WPF keiner ansehen. Das drückt man aber bei Zinsland ab. (Steht im Kleingedruckten.)

 

 

Da sieht man, wie groß die Not der Entwickler ist Kapitalgeber zu finden. Und das in Zeiten massenhafter Liquidität, die angelegt werden will.

Noch eine red flag für mich!

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Rubberduck
vor 2 Minuten schrieb DrFaustus:

Da würde ich ein Objekt mit 20% FK, 60% Mezzanine und 20% EK deutlich dem Objekt mit 60% FK, 30% Mezzanine und 10% EK vorziehen.

 

Das Fremdkapital ist sicherlich deutlich preiswerter als die 6-7% für Mezzanine und über 10% für Eigenkapital (Werbung auf der Homepage einiger Entwickler).

Die Banken kriegen ja vermutlich das Grundstück als Sicherheit. Geringeren Zinsaufwand finde ich besser. 

 

Die Relation zwischen Mezzanine, Eigenkapital und Fremdkapital variiert stark. Da gibts deutliche Unterschiede.

Oftmals wird auch großzügig mit Einnahmen aus Vorabverkauf gerechnet.

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DrFaustus
vor 1 Minute schrieb Rubberduck:

 

Das Fremdkapital ist sicherlich deutlich preiswerter als die 6-7% für Mezzanine und über 10% für Eigenkapital (Werbung auf der Homepage einiger Entwickler).

Sicher. Nur, alles was über 60% FK hinausgeht wird auch teuerer. Und steht immernoch vor dir als Mezzaninegeber. Das ist das Problem im Falle einer Verwertung. Wenn 60% vor dir stehen oder 90% ist das eben ein großer Unterschied hinsichtlich der zu erwartenden Rückzahlung.

vor 1 Minute schrieb Rubberduck:

Die Banken kriegen ja vermutlich das Grundstück als Sicherheit. Geringeren Zinsaufwand finde ich besser. 

Nicht vermutlich. 100% sicher. Außerdem mögliche Kaufpreiszahlungen der Endkäufer.

Wieso? Bist du Eigenkapitalgeber?

vor 1 Minute schrieb Rubberduck:

 

Die Relation zwischen Mezzanine, Eigenkapital und Fremdkapital variiert stark. Da gibts deutliche Unterschiede.

Oftmals wird auch großzügig mit Einnahmen aus Vorabverkauf gerechnet.

Ja, oder damit, dass Öl auf dem Grundstück gefunden wird.

Die Entwickler können doch das blaue vom Himmel versprechen und vorrechnen. Ich bezweifle, dass du als Geldgeber bei bergfuerst auch nur den geringsten Hebel hast, das nachzuvollziehen.

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smarttrader
vor 29 Minuten schrieb DrFaustus:

Ist diese Zahl verifiziert?

In Zeiten eines Immobilienbooms in Deutschland. Wie sieht die Rate aus, wenn der Markt kippt?

Wenn ich mit einer durchschnittlichen Rendite von 8% rechne und 1von10 (=10%) fällt aus, wüsste ich angenehmere Methoden um mein Geld zu verbrennen. Rechne mal nach...

Gibt es genügend. Auch Mezzainefonds.

Das war dort als "gute Objekte" zu finden ist, wurde wie gesagt von duzenden Großen abgelehnt. Ziemlich sicher.

 

Es ist davon auszugehen, daß mindestens 1/3 der Zinsen fließen. 

 

Verifizierung dürfte schwierig sein, das ist halt aus der Erfahrung heraus gesagt. 

 

Richtig wir sind in der Boom Phase. 

 

Die Flut hebt alle Boote, und bei Ebbe.... 

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Bjørn
vor 2 Stunden schrieb Rubberduck:

 

Von ca. 70 Zinsland-Projekten ist eines pleite. Bei Bergfürst ist die Relation meiner Erinnerung nach ähnlich. Ich hatte weiter oben mal Ausfallquoten von Kapilendo (Crowdfunding ohne Immos) verlinkt.

Probleme sind häufiger. Nix für Leute mit unruhigem Nachtschlaf. 

Ohne Baugenehmigung und bei Denkmalschutz dürften Instis zurückhaltend sein. Das sind auch die Projekte die regelmäßig Schieflage kriegen.

 

Die Projekte laufen im Regelfall nicht mehrheitlich über Mezzanine. (Solche Projekte meide ich.) Oftmals geben Sparkassen und Volksbanken 80-90% Fremdkapital.

 

Ich sehe eher die Kosten als das Hauptproblem. Einen Fonds mit 2-3% TER würde im WPF keiner ansehen. Das drückt man aber bei Zinsland ab. (Steht im Kleingedruckten.)

 

 

Die Übersicht unter https://www.crowdinvest.de/immobilien finde ich auch ganz hilfreich, hier sieht man, was läuft und gelaufen ist und das eben vieles auch problemlos zurückgezahlt wurde. Allerdings sollte man die Darstellung auch mit Vorsicht genießen, da z.B. Projekte wie "Luvebelle" noch als "unklar" gelistet und andere Kandidaten wie "Z19 Stadthaus" in Bernburg noch als "aktiv" ausgewiesen werden, obwohl es hier auch deutliche Anzeichen für einen Ausfall gibt.

 

Die Kosten bei Zinsland fallen aber doch alle nur für den Emittenten an, wenn ich das richtig verstehe:

 

 "Für den Anleger selbst fallen über den Anlagebetrag hinaus keine weiteren Kosten oder Provisionen an. Die Gebühr für die Abwicklung über das Treuhandkonto in Höhe von 5.550,00 EUR zzgl. Ust. („Treuhandgebühr“), die Gebühr für die Vorstellung des Projekts auf der Plattform in Höhe von einmalig 2,5 % der Gesamt-Nachrangdarlehensvaluta („Vermittlungspauschale“), die Gebühr für VerfahrensDienstleistungen des Plattformbetreibers für die oder einen Teil der Laufzeit in Höhe von 2,6 % der Gesamt-Nachrangdarlehensvaluta p.a. („Projektmanagement-Fee“) und die Gebühr für die Abwicklung der Nachrangdarlehensrückzahlung in Höhe von einmalig 0,5 % der GesamtNachrangdarlehensvaluta („Abwicklungs-Fee“) – jeweils zzgl. Ust. – werden vom Emittenten getragen."

 

Das sind natürlich schon sehr üppige Kosten, wo man sich tatsächlich fragen kann, warum der Emittent diesen Weg geht. Aber die Projekte wirken von den Rahmendaten (Lage, Konzept, Finanzierungsbasis) auf mich teils weniger ramschig, als ich es von den reinen Rahmenbedingungen erwarten würde. Evtl. gibt es für das Fremdkapital hier auch andere Konditionen, wenn man mehr "nur nachrangbesichertes" Kapital vorweisen kann o.Ä.

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