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EYEMAXX Real Estate

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Schildkröte
· bearbeitet von Schildkröte

Hm, per PN wurde ich drauf hingewiesen, dass der von Dir skizzierte Umstand bei Deutsche Wohnen auch auf die Deutsche Euroshop zutrifft.

Ich habe Immobilienaktien und REITs bisher gemieden, weil sie mir zu überteuert erscheinen und (bei REITs) mir die systematische permanente Ausgabe neuer Aktien nicht gefällt.

Bezüglich letzterem sollte man bei REITs die Kennzahl FFO beachten.

Wie man nun generell Immobilienaktien korrekt bewertet, da bin ich mir nicht schlüssig.

Einzelne gewerbliche Immobilien sind auf jeden Fall nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten.

Bezüglich Deutsche Wohnen verweise ich in diesem Zusammenhang mal auf diese Pressemitteilung:

 

Zitat

Der EPRA NAV (unverwässert) stieg im Vergleich zum Vorjahr signifikant um 20 % auf EUR 35,74 je Aktie (31. Dezember 2016: EUR 29,68 je Aktie).

 

Zitat

The EPRA NAV is a net asset value per share calculated in accordance with EPRA’s methodology i.e. net assets on the balance sheet excluding the effects of hedges, debt adjustments associated with the hedges and deferred taxation. It also adjusts the share in issue for the potential dilution of shares issuable under employee share schemes

Quelle

 

Wer ein Engagement in Immobilienaktien in Erwägung zieht, sollte sich mit diesem Thema näher beschäftigen.

Vordergründig erscheint es mir, als wenn hier schlichtweg Marktwerte angesetzt werden, was in einem steigenden Markt natürlich toll ist (in einem fallenden nicht).

Rechtlich ist der nach dem Etragswertverfahren ermittelte Verkehrswert allerdings dem Marktwert gleichzusetzen:

 

Zitat

Im Ertragswertverfahren wird der Ertragswert auf der Grundlage marktüblich erzielbarer Erträge ermittelt.

Quelle: ImmoWertV

 

Zitat

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Quelle: BauGB

 

Aber wir schweifen meines Erachtens vom Thema ab.

Denn bei Eyemaxx handelt es sich ja primär um einen Immobilienprojektentwickler.

Anbei ein Artikel vom Handelsblatt, welchen Risiken diese während einer Krise ausgesetzt sind.

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM
vor 2 Stunden schrieb Schildkröte:

Hm, per PN wurde ich drauf hingewiesen, dass der von Dir skizzierte Umstand bei Deutsche Wohnen auch auf die Deutsche Euroshop zutrifft.

[...]

Wer ein Engagement in Immobilienaktien in Erwägung zieht, sollte sich mit diesem Thema näher beschäftigen.

Stimmt. Ich würde bei der Betrachtung immer dabei beginnen, inwiefern es in den vergangenen Jahren Buch-Aufwertungen bei der jeweiligen Firma gab - denn diese stehen dem Risiko späterer Buch-Abwertungen gegenüber. Stark verkürzt: Wer nicht aufwertet, muss auch später nicht abwerten.

 

Zitat

Aber wir schweifen meines Erachtens vom Thema ab.

Denn bei Eyemaxx handelt es sich ja primär um einen Immobilienprojektentwickler.

Anbei ein Artikel vom Handelsblatt, welchen Risiken diese während einer Krise ausgesetzt sind.

 

Der Artikel ist ja von Januar 2010... er kündigt eine schwere Zeit für den Immobilien-Bau an. Damals gab es Eyemaxx noch nichtmal. Und wenn man die vergangenen 8 Jahre dann mal betrachtet, hat sich der Autor offenbar mittelfristig ziemlich geirrt, insofern würde ich nicht gerade von einem besonders hochwertigem Inhalt sprechen ;)

 

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ImperatoM

Nachdem er zuletzt auch mal kleinere Mengen gekauft hatte, meldet Müller heute einen Verkauf von Eyemaxx-Aktien im Wert von 2,8 Mio Euro, was immerhin 4,7% aller Aktien entspricht. Mal schauen, wer da ggf. als sein Handelspartner in den nächsten Stunden oder Tagen einen Kauf meldet. Müller setzt damit seine langjährige Entkopplungsstrategie fort.

 

 

Unterdessen wurde bekannt, dass Eyemaxx Mezzanine-Kapital aufgenommen hat und mit überschüssiger Liquidität Anleihen vorzeitig tilgen möchte. Dies könnte ein Hinweis darauf sein, dass KEs erstmal nicht notwendig sind - und darauf, dass die Zinsbelastung sinken wird.

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Rubberduck
Gerade eben schrieb ImperatoM:

Dies könnte ein Hinweis darauf sein, dass KEs erstmal nicht notwendig sind - und darauf, dass die Zinsbelastung sinken wird.

 

Zusätzlich entdeckt Eyemaxx gerade Crowdfunding. Das ist nicht unbedingt preiswerter als die  Mittelstandsanleihen, aber von den Covenants her vermutlich vorteilhafter.

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ImperatoM
Am 11.9.2018 um 12:57 schrieb ImperatoM:

Mal schauen, wer da ggf. als sein Handelspartner in den nächsten Stunden oder Tagen einen Kauf meldet

Liest hier jemand aus der IR-Abteilung mit?

Kurz darauf wurde verkündet, dass Kowar als langfristiger Investor weiter aufgestockt hat:

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2018-09/44745099-dgap-news-eyemaxx-immobilieninvestor-johann-kowar-stockt-beteiligung-weiter-deutlich-auf-deutsch-016.htm

 

Am 11.9.2018 um 15:43 schrieb Rubberduck:

Zusätzlich entdeckt Eyemaxx gerade Crowdfunding. Das ist nicht unbedingt preiswerter als die  Mittelstandsanleihen, aber von den Covenants her vermutlich vorteilhafter.

Prima Hinweis, das ist allerdings nicht zusätzlich. Das Mezzanine-Kapital wird vielmehr offenbar per Crowdfunding auf Zinsland.de eingeworben. Wusste ich auch nich nicht.

Aktuell zahlt man 6,25% für 20 Monate und bis zu 2,5 Mio Euro - 1,7 wurden bereits eingeworben.

 

Auf den Webseiten heißt es:

Zitat

 

Ihr Investment = Mezzanine-Kapital

 

In manchen Fällen wird auch sogenanntes Mezzanine-Kapital eingesetzt. Über diese Beteiligungsform haben andere Geldgeber die Möglichkeit, an dem Erfolg von Entwicklungen teilzuhaben. Der Projektentwickler muss für dieses Kapital zwar höhere Zinsen zahlen. Im Gegenzug kann er jedoch dadurch seinen Eigenkapitalanteil verringern. Denn die Banken werten das Mezzanine-Kapital wie Eigenkapital. Diese Mischfinanzierung ist für den Projektentwickler vorteilhaft und bietet den Anlegern auf ZINSLAND die Möglichkeit, sich an solchen Projekten zu beteiligen.

 

Mezzanine-Kapital ist üblicherweise nachrangig und ist für den Schuldner rückzahlungspflichtig.

 

 

Eyemaxx zahlt also etwas weniger als für seine bisherigen nachrangigen Anleihen (7 und 8%; hier aber auch nur 20 Monate Laufzeit), der Vorteil besteht aber in der Minderung des notwendigen Eigenkapitals bei Finanzierungen. Zudem spart man sich viele Gebühren rund um Emission, Regulierung und Börsennotitz einer Anleihe.

 

Link: https://www.zinsland.de/projekte/hotel-kaiserlei

 

P.S.:

Allerdings sind die Kosten, die Zinsland Eyemaxx in Rechnung stellt, ebenfalls ziemlich hoch. Das hier trägt Eyemaxx alles zusätzlich zu den Zinsen. Ich habe die IR mal eingeschaltet und kläre Euch auf sobald ich mehr erfahre.

 

Das sind nach meiner Berechung stolze 3,34% p.a. nochmal oben drauf! Damit liegen Eyemaxx' Gesamtkosten bei rund 9,6% p.a. - das ist nicht billig.

 

 

Zitat

Ich habe die IR mal eingeschaltet und kläre Euch auf sobald ich mehr erfahre.[...]

Damit liegen Eyemaxx' Gesamtkosten bei rund 9,6% p.a.

 

 

Nach eigener Aussage hat Eyemaxx in Österreich bereits Erfolge darin erzielt, Mezzanine-Kapitalgeber später fürs B2C-Geschäft zu werben und so als Wohnungsverkäufer bekannter zu werden. Diesen direkten Kontakt bekomme man bei Anleihen nicht. Zudem sei die Zielgruppe eine andere bei Anleiheinvestoren.

 

Eyemaxx-Mezzanine.jpg

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ImperatoM

Verkauf finalisiert: Mit den Sonnenhöfen verkauft Eyemaxx nach eigenen Angaben die größte Transaktion der Firmengeschichte und hat dabei "einen Kaufpreis erzielt, der die ursprünglichen Erwartungen übertroffen hat". Ebenfalls sehr angenehm, dass man mit dem Bauunternehmer "fest vereinbarte Erstellungspreise" vereinbart hat - damit ist die Rendite schon weitgehend fixiert. Und noch besser: "Eine nicht unbeträchtliche Anzahlung auf den Kaufpreis wird kurzfristig bezahlt." Durch die große Menge freiwerdenden Kapitals bestärkt sich die ja seitens Eyemaxx bereits angedeutete Hoffnung, dass zumindest kurz- bis mittelfristig keine Kapitalerhöhungen mehr anstehen.

 

Der Jahrsüberschuss 2018 sollte wegen der Eyemaxx-typischen Bilanzierung nach Baufortschritt zum erwarteten Verkaufspreis (statt wie bei anderen nach Baufortschritt zum Erstellungswert) deutlich steigen. Grob überschlagen müsste bei einer "Eigenkapitalrendite im mittleren zweistelligen Prozentbereich" (Meldung vom September zu dem Projekt), einem EK-Anteil von von nur 10% des Gesamtprojekts, 50,1% Beteiligung an den Sonnenhöfen, 30% Steuerquote und 25% Baufortschritt 2018 mindestens 2 Mio, voraussichtlich aber deutlich mehr, ausmachen - und damit ein Drittel des bereits starken Gesamtjahresüberschuss' 2017.

 

Quelle: https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2018-12/45455318-dgap-news-eyemaxx-schliesst-verkauf-der-sonnenhoefe-ab-groesste-016.htm

 

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM
Am 6.12.2018 um 12:15 schrieb ImperatoM:

Verkauf finalisiert: Mit den Sonnenhöfen verkauft Eyemaxx nach eigenen Angaben die größte Transaktion der Firmengeschichte und hat dabei "einen Kaufpreis erzielt, der die ursprünglichen Erwartungen übertroffen hat". Ebenfalls sehr angenehm, dass man mit dem Bauunternehmer "fest vereinbarte Erstellungspreise" vereinbart hat - damit ist die Rendite schon weitgehend fixiert. Und noch besser: "Eine nicht unbeträchtliche Anzahlung auf den Kaufpreis wird kurzfristig bezahlt." Durch die große Menge freiwerdenden Kapitals bestärkt sich die ja seitens Eyemaxx bereits angedeutete Hoffnung, dass zumindest kurz- bis mittelfristig keine Kapitalerhöhungen mehr anstehen.

 

Konkretisierung im BRN:

1. Die Anzahlung übertrifft das investierte Eigenkapital, das damit also wieder liquide wird

2. Die Bankfinanzierung des Gesamtprojekts lag bei nur "rund" 2% Zins, also wesentlich unter den üblichen Eyemaxx-Anleihen

 

Quelle:

https://www.brn-ag.de/35078-Eyemaxx-groesste-Transaktion-Firmengeschichte-Aktie

 

Der Buchwert pro Aktie lag schon zum Halbjahr bei rund 12 Euro und dürfte im im Februar erscheinenden Jahresbericht nochmal ein ganzes Stück darüber liegen.

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ImperatoM

Die Jahreszahlen sind da - rund 15% Gewinnsteigerung:

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2019-02/45997234-dgap-news-eyemaxx-real-estate-ag-eyemaxx-real-estate-mit-deutlicher-gewinnsteigerung-im-gj-2017-2018-deutsch-016.htm

 

Das EPS wird damit (JÜ 7,3 Mio) etwa bei 1,42 liegen, das KGV also bei rund 7,5. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die ausstehenden Wandelanleihen im Sommer gewandelt werden könnten und einen deutlichen (theoretischen, s.u.) Verwässerungseffekt bewirken könnten. Mit 11,89 liegt der Wandlungspreis dann knapp oberhalb des aktuellen Kurses und ich erwarte, dass Eyemaxx sicherstellen wird, dass der Kurs dann erreicht sein wird  - alleine dafür lohnt sich wohl schon ein Investment. Im Gegenzug zur Wandlung fließt Eyemaxx aber natürlich auch einiges an EK zu, die Größenordnung beträgt rund 23 Mio (aktuelles EK rund 63,5 Mio). Der Verwässerungseffekt ist insofern nur theoretisch als dass Eyemaxx vom zusätzlichen EK natürlich auch profitiert: Kurz gedacht spart man die Zinsen der Wandler (4,5% von 23 Mio = 1 Mio p.a.) - also immerhin über 10% des Vorsteuergewinns. Tatsächlich aber dürfte das eyemaxx-typische Ziel eher darin liegen, die Verschuldungsquote (ergo: den Hebel) unverändert zu lassen und mehr Projekte gleichzeitig stemmen zu können, so dass sich die Gewinne ebenfalls weiter erhöhen. Ob diese Kapitalerhöhungen den Aktionären für das EPS nützen, bezweifle ich - aber zumindest dürften sie auch nicht schaden - seit 2012 hat sich das EK etwa verdreifacht und auch der Gewinn etwa verdreifacht. Es wäre dennoch interessant zu erfahren, ob Eyemaxx künftig noch mehr Aktien ausgeben möchte - hierzu wird die HV-Einladung Hinweise geben.

 

Die Anzahl der Aktien hat sich seit 2012 verdoppelt. Der Gewinn pro Aktie (Aktien x2, Gewinn x3) ist daher um 50% gestiegen - diese Zahl sollte auch das langfristige Kurswachstumsmindestpotential für den Aktionär darstellen. Hinzu kommen positive Effekte durch das Wachsen der Firma und das wachsende Vertrauen in Eyemaxx, z.B. sinkende Zinsen, wachsende Kooperationen, etc.

 

Die Dividende wird dieses Jahr höchstwahrscheinlich wieder 20 Cent betragen (wegen der Anleiherestriktionen), immerhin rund 1,8%. Nach Auslaufen der Anleihen fällt diese Restriktion weg und es wird interessant, ob es dann höhere Dividenden gibt. Der bessere Grund zu investieren, liegt aber in den zu erwartenden Kurssteigerungen, denke ich.

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM
Am 19.2.2019 um 17:58 schrieb ImperatoM:

Das EPS wird damit (JÜ 7,3 Mio) etwa bei 1,42 liegen, das KGV also bei rund 7,5. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die ausstehenden Wandelanleihen im Sommer gewandelt werden könnten und einen deutlichen (theoretischen, s.u.) Verwässerungseffekt bewirken könnten.

 

Heute ist der Gb erschienen und es gibt offizielle Zahlen. Das EPS liegt mit 1,39 tatsächlich sehr nah an meiner Schätzung auf Basis der zuvor veröffentlichten Vorsteuerzahlen. Auch zum möglichen Verwässerungseffekt gibt es offizielles: Würden alle Wandelanleihen im kommenden Herbst  tatsächlich gewandelt, reduzierte sich das EPS rechnerisch auf 1,14 für das zurückliegende Jahr. Da die EKQ um vier Prozentpunkte auf 29% gefallen ist, kann man davon ausgehen, dass Eyemaxx die Wandlung attraktiv machen möchte oder anderfalls entweder eine "normale" Kapitalerhöhung durchführen oder neue Wandler emittieren wird. Ich gehe aber davon aus, dass der Kurs von 11,89 im 2. HJ 2019 überschritten sein wird. Anfang Juni soll eine nicht spezifizierte Dividende gezahlt werden. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass die EKQ Priorität genießt. in Verbindung mit den bekannten Anleihebedigungen erwarte ich daher die übliche Dividende von 20 Cent.

 

Ganz interessant ist, dass Gründer und CEO Müller am 30.09. schon nur noch 30% der Anteile besaß, Neuinvestor Kowar knapp 13%. Anfang Januar 2019 hat Müller aber wieder größere Aktienpakete hinzuerworben.

 

Hochinteressant dagegen ist eine Neuigkeit in der Bewertung der Projektimmobilien bei Eyemaxx (S. 120 Nr, 14 GB), die ich gerade im GB entdeckt habe - die bilanzielle Umstellung hat massive Auswirkungen auf die Interpretation Eyemaxx' Zahlen: Früher bilanzierte Eyemaxx den erwarteten Gewinn seiner Projekte zum jeweiligen Baufortschritt. Das führte dazu, dass sich die Gewinne über die gesamte Bauzeit verteilten - im Gegenzug entstand eine gewisse Unsicherheit darüber, ob der avisierte Kaufpreis später auch erzielt werden könnte. Jetzt aber unterscheidet Eyemaxx in Projekte der Kategorien A und B. In Kategorie B liegen solche Projekte, die Eyemaxx längerfristig im Eigenbestand halten möchte (also tendentiell  seltenere und kleinere Projekte, aufgezählt auf S. 121) - diese werden zum Fair Value bewertet, so dass Zuschreibungen nach bisherigem Muster gebildet werden können. Die überwiegende Mehrheit der Immobilienprojekte liegt aber in Kategorie A: Nämlich jene Immobilien, die zum Verkauf an Investoren vorgesehen sind. Diese werden nunmehr nur noch mit den "zurechenbaren Kosten" als Vorräte verbucht! Das bedeutet, dass die Gewinne der Projekte nicht nach IAS 40, sondern IAS 2 - und erst mit Zahlung des Kaufpreises fließen.

 

De facto bedeutet das für Eyemaxx eine bereits erfolgende Gewinnverschiebung nach hinten und eine deutliche Unterbewertung des wahren Unternehmenserfolges. Da die besonders großen Projekte erst in den Jahren 20/21/22 fertiggestellt werden sollen, aber bereits im Bau sind erfolgen hier bislang keine Gewinnzuschreibungen mehr; die Gewinne werden dagegen auf einen Schlag im Fertigstellungsjahr anfallen. Dahingehend ist es sehr positiv, dass Eyemaxx bereits heute so hohe Gewinne schreibt, obwohl diese Entwicklungsgewinne bislang gar nicht mehr bilanziert werden.

 

Die konkreten Zuschreibungen werden auf S. 126/27 dargestellt und beruhen vor allem auf dem Hotelprojekt Berlin-Treptow und den Wiener Grasbergergasse-Apartments. Die wirklich großen Projekte (einzeln dargestellt auf S. 22 ff.) fließen dagegen entsprechend oben beschriebener Umstellung noch überhaupt gar nicht ein. Der künftige Gewinn könnte dementsprechend nochmal durch die Decke gehen. Wirklich spannend, wie eine tief im GB versteckte Bewertungsumstellung hohe Millionengewinne bedeuten kann.

 

Eine Ausnahme dieser neuen Regel besteht übrigens für mittels Forward-Sale verkaufte Projekte. Diese werden wie in der Vergangenheit entsprechend der prozentualen Fertigstellung zum Gewinn bewertet, nach IAS 11, S. 116). Dies betraf im vorliegenden GB bei den Großprojekten erst Teile des Mannheimer Postquadrates. Die Berliner Sonnenhöfe dagegen wurden erst nach Geschäftsjahresende per FS verkauft - und sollten damit deutlich positiv zum kommenden Halbjahresergebnis beitragen können! Das könnte den Kurs sehr positiv beeinflussen und dann auch das mutmaßlich beabsichtigte Wandelnd er Anleihen vorantreiben - so wird die Sache rund.

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ImperatoM

Eyemaxx meldet heute den Verkauf der Vivaldi-Höfe in Schönefeld zu einem "ausgezeichneten Preis". Anders als bei anderen Verkäufen wird hier das gesamte Projekt "as is" verkauft, so dass Eyemaxx nun gar nichts mehr damit zu tun haben wird:

https://www.finanznachrichten.de/nachrichten-2019-06/47017339-dgap-news-eyemaxx-verkauft-projekt-vivaldi-hoefe-in-schoenefeld-deutsch-016.htm

 

Zum 30.9.18 wurde alleine das Eigenkapital der Teilgesellschaft (an der Eyemaxx runf 50% hielt) mit rund 20 Mio Euro bewertet (also etwa 10 bei Eyemaxx). Berücksichtigt man den Baufortschritt seitdem und den "ausgezeichneten Preis", sollte hier eine Summe zwischen 15 und 25 Mio Euro an Eyemaxx fließen - das sind rund 10% der Bilanzsumme oder knapp ein Drittel des Eigenkapitals. Der im Dezember auslaufende 4,5%-Wandler (der beim aktuellen Aktienkurs eher nicht gewandelt werden würde), hat sogar nur ein Emissionsvolumen von 4,2 Mio Euro. Kurz gesagt: Das war ein ziemlich großer Deal für Eyemaxx. Noch wenig absehbar ist, wie viel dieser zum Jahresergebnis beitragen wird - allerdings ist ein "ausgezeichneter Preis" natürlich eine Aussage, die auch diesbezüglich Hoffnung macht.

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM

Heute wurde die Emission einer neuen 5-jährigen Anleihe zu 5,5% bekanntgegeben. Die 50 Mio Volumen ermöglichen nicht nur die Ablösung der 14/20er 8% (30 Mio, es gibt ein Umtauschangebot) und damit das Einsparen von Zinsen, sondern es bleiben noch 20 Mio an Restvolumen, die genau der größeren Wandelanleihe (auch 5,5%) entsprechen, die im Dezember ausläuft. Der Wandler könnte zu 11,89 gewandelt werden, daher ist es sicherlich sinnvoll, Vorsorge für die Nichtwandlung zu betreiben. In dem Fall würden Aktionäre von einem deutlich höheren (weil unverwässertem) EPS profitieren. Genau diese Aussicht könnte andersherum aber auch noch den Aktienkurs treiben und doch zur Wandlung führen - das wird spannend.

 

Der Wertpapierprospekt der Anleihe ist laut Adhoc bereits genehmigt, der Link auf der Eyemaxx-Webseite funktioniert aber noch nicht. Das wird sich sicher in den nächsten Tagen ändern. Sehr interessant wird dann auch, was hinter dem Punkt "Gewinnausschüttungsbegrenzung" steckt. In der Adhoc werden hierzu EK-regelungen benannt. Offen ist, ob es wie in vergangenen Anleiheprospekten auch eine Dividendenbegrenzung geben wird und wie hoch sie ggf. ist. Das Eyemaxx-Management hatte in den letzten Monaten angekündigt, dass man sich künftig durchaus Dividenden oberhalb der bisherigen Limitierung auf 20 Cent vorstellen kann. Eine solche Ankündigung könnte einen weiteren Kursschub bringen.

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ImperatoM
vor 3 Stunden von ImperatoM:

Der Wertpapierprospekt der Anleihe ist laut Adhoc bereits genehmigt, der Link auf der Eyemaxx-Webseite funktioniert aber noch nicht. Das wird sich sicher in den nächsten Tagen ändern. Sehr interessant wird dann auch, was hinter dem Punkt "Gewinnausschüttungsbegrenzung" steckt. In der Adhoc werden hierzu EK-regelungen benannt. Offen ist, ob es wie in vergangenen Anleiheprospekten auch eine Dividendenbegrenzung geben wird und wie hoch sie ggf. ist. Das Eyemaxx-Management hatte in den letzten Monaten angekündigt, dass man sich künftig durchaus Dividenden oberhalb der bisherigen Limitierung auf 20 Cent vorstellen kann. Eine solche Ankündigung könnte einen weiteren Kursschub bringen.

 

Der Prospekt ist nun online. Die Dividende wird auf 40% des IFRS-Gewinns gedeckelt. Für 2018 wären damit bis zu 50 Cent Dividende möglich gewesen, 2019 könnte das Limit noch höher liegen. Die zweite Frage ist freilich, ob das Limit ausgeschöpft wird (bisher hatte man das vorherige jedenfalls ausgeschöpft).

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Caro1971

Praktisch keine Reaktion der Aktie gestern.

Die ganze Angelegenheit bleibt mir ein Rätsel. Das Unternehmen hat es geschafft, in den letzten Jahren trotz ständiger Jubelmeldungen extrem schlecht zu performen. Nun kommt eine unerwartete Ad-hoc, die auf einen Netto-Ertrag im hohen einstelligen Mio.-Euro-Bereich verweist und es passiert  - wieder nichts. Angesichts eines erwarteten Gesamtgewinns von ca. 7Mio bzw. 9 bis 10Mio. für die Jahre 2019 und 2020 deutet die gestrige Meldung auf eine (einmalige) substanzielle Erhöhung hin.

Die Wandelanleihen werden nicht gewandelt werden, es erfolgt also auch keine Verwässerung.

Alles sehr seltsam …

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM

Ich habe aus Anlass der Irritationen um die Vienna-Meldung ("Ertrag") nun Telefonate mit der IR und auch dem CFO von Eyemaxx geführt, um den Sachverhalt aufzuklären. Fazit:

 

1. Vienna
Der Gewinn bei der ViennaEstate war bilanziell bereits im HJB 19 wirksam erfasst worden, er resultiert insbesondere aus der Bewertung des Bauträgegeschäfts. Es handelt sich insbesondere um die Aufwertung der in die Vienna eingebrachten Bauträgergeschäfte. Diese Transaktion jetzt sei aber gewinneutral. Bei Eyemaxx bereut man mittlerweile spürbar die unklare Ausdrucksweise vom "Ertrag" in der Adhoc (er bezog sich auf den Einstandswert, nicht den aktuellen Buchwert) und ich gehe davon aus, dass man daraus für die Zukunft lernt.

 

2. Anleihen
Man betrachtet das "Experiment Wandelanleihe" als nicht fortsetzungstauglich, da man den Eindruck hat (,den ich teile), dass die Wandler eher als ein Kursdeckel der Aktie funktionierten. Daher möchte man ganz klar keine neuen Wandler emittieren. Auch eine Kapitalerhöhung stehe aktuell nicht an, auch wenn sich kurzfristig immer KE-Notwendigkeiten durch neue Projektierungsangebote ergeben können. Man ist im übrigen sehr überzeugt, dass man die jüngst emittierte 40-Mio-Anleihe auch vollplatzieren hätte können, möchte dies aber erst Richtung März nachholen, da dann die ausstehenden 13 Mio der 8%-Anleihe fällig werden und man für die Zwischenzeit nicht doppelt Zinsen zahlen möchte. Ich finde das nicht nur eine sehr sinnvolle Entscheidung, sondern freue mich auch über die Klarheit, dass der Markt Eyemaxx durchaus mehr Anleihen abgenommen hätte (die Presse hatte das ja teilweise in einen anderen Hals bekommen).

 

3. Dividende
Die Ankündigungen von CEO Müller seien weiterhin gültig: Da die Wandler zum Jahresende auslaufen (das Wandlungsfenster endet ja sogar schon heute nachmittag), kann jetzt die Dividende erhöht werden!

 

Auch wenn es dann also keinen neuen Gewinn durch die Vienna-Transaktion gibt, es bleiben die hohen Gewinne aus dem Vivaldi-Verkauf, zzgl. den Gewinnen aus dem Serbien-Verkauf und dem 1. Halbjahr, so dass ich einen sehr guten Bilanzgewinn erwarte, der nun auch mutmaßlich durch weniger Aktien (mutmaßlich geringe Wandlungsquote) geteilt wird. Dementsprechend freue ich mich auf die Jahreszahlen und die Dividendenankündigung!

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Schildkröte
Am 15.10.2019 um 09:49 von ImperatoM:

Ich habe aus Anlass der Irritationen um die Vienna-Meldung ("Ertrag") nun Telefonate mit der IR und auch dem CFO von Eyemaxx geführt, um den Sachverhalt aufzuklären. Fazit:

 

Bei Eyemaxx bereut man mittlerweile spürbar die unklare Ausdrucksweise vom "Ertrag" in der Adhoc (er bezog sich auf den Einstandswert, nicht den aktuellen Buchwert) und ich gehe davon aus, dass man daraus für die Zukunft lernt.

 

Danke für Deine Einblicke. Ich finde es bemerkenswert, dass Du sogar den CFO an der Strippe hattest. Bei Großkonzernen kriegt man auf Anfragen an die IR nicht selten entweder gar keine Antwort oder bloß eine standardisierte Mail.

 

Haben die keine kompenten BWLer/Juristen/Berater/Prüfer, die Bilanzen/Texte/Formulierungen auf Herz und Lunge prüfen, um sowas möglichst zu vermeiden?

 

Am 15.10.2019 um 09:49 von ImperatoM:

Man betrachtet das "Experiment Wandelanleihe" als nicht fortsetzungstauglich, da man den Eindruck hat (,den ich teile), dass die Wandler eher als ein Kursdeckel der Aktie funktionierten. ... Man ist im übrigen sehr überzeugt, dass man die jüngst emittierte 40-Mio-Anleihe auch vollplatzieren hätte können, möchte dies aber erst Richtung März nachholen, da dann die ausstehenden 13 Mio der 8%-Anleihe fällig werden und man für die Zwischenzeit nicht doppelt Zinsen zahlen möchte.


Die Ankündigungen von CEO Müller seien weiterhin gültig: Da die Wandler zum Jahresende auslaufen (das Wandlungsfenster endet ja sogar schon heute nachmittag), kann jetzt die Dividende erhöht werden!

 

Für die Aktie mag es sicher gut sein, wenn der Kursdeckel fott es und die Dividende steigt. Aber man zahlt doch bei den "normalen" Anleihen einen wesentlich höheren Coupon als bei Wandelanleihen. Steigen dadurch nicht bei einer Umschuldung, wenn Wandelanleihen durch "normale" Anleihen abgelöst werden, die Fremdkapitalkosten (was dann fundamental auch nicht gut für die Aktie wäre)?

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM
vor 3 Stunden von Schildkröte:

Danke für Deine Einblicke. Ich finde es bemerkenswert, dass Du sogar den CFO an der Strippe hattest. Bei Großkonzernen kriegt man auf Anfragen an die IR nicht selten entweder gar keine Antwort oder bloß eine standardisierte Mail.

Haben die keine kompenten BWLer/Juristen/Berater/Prüfer, die Bilanzen/Texte/Formulierungen auf Herz und Lunge prüfen, um sowas möglichst zu vermeiden?

 

Angesichts der Unternehmensgröße beschäftigt man da wohl keinen eigens eingestellten Mitarbeiter für. Wie Du schon sagst: Bei anderen Unternehmen ähnlicher Größe agiert man IR-mäßig häufig noch viel planloser, daher bin ich dankbar für das große Bemühen um Aufklärung seitens Eyemaxx', auch wenn die Meldung natürlich wirklich ungeschickt war. Das wird denen so wohl nicht nochmal passieren. Bei den Bilanzen sieht das glücklicherweise anders aus: Die werden natürlich durch Wirtschaftsprüfer proffessionell geprüft.

 

Zitat

Für die Aktie mag es sicher gut sein, wenn der Kursdeckel fott es und die Dividende steigt. Aber man zahlt doch bei den "normalen" Anleihen einen wesentlich höheren Coupon als bei Wandelanleihen. Steigen dadurch nicht bei einer Umschuldung, wenn Wandelanleihen durch "normale" Anleihen abgelöst werden, die Fremdkapitalkosten (was dann fundamental auch nicht gut für die Aktie wäre)?

 

Wenn man nur die Wandler betrachtet, ist das richtig. Es dürfte insgesamt aber recht neutral sein. Die beiden Wandler bezahlte man mit 4,5% Zins, die im kommenden März auslaufende Altanleihe mit 8%. Für die Neuanleihe, die alle drei ersetzt, zahlt man 5,5%. Insgesamt dürfte das keinen großen Einfluss haben. Echten Einfluss hat aber die hoffentliche Nichtwandlung der Wandler, denn das EPS steigt dadurch signifikant

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John Silver

Bei Eyemaxx geht es seid Freitag steil nach oben, ohne Nachrichten +10% in zwei Tagen, irgendetwas ist da los.

Oder weiß jemand etwas? Ich konnte keine Nachrichten finden.

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM
Am 4.11.2019 um 07:59 von John Silver:

Bei Eyemaxx geht es seid Freitag steil nach oben, ohne Nachrichten +10% in zwei Tagen, irgendetwas ist da los.

Oder weiß jemand etwas? Ich konnte keine Nachrichten finden.

Die Wandler sind nicht mehr wandelbar und am 31. hat Eyemaxx die Ad-hoc zur neuen Zahl der Stimmrechte gebracht: es gab quasi keine Wandlungen. Dadurch erhöht sich das bislang potentiell verwässerte EPS deutlich. Vielleicht erinnerst Du Dich: im Musterdepot hatte ich vor etwa zwei Monaten genau diesen Effekt und einen entsprechend fast unausweichlichen Anstieg der Kurse schon angekündigt. Das war meine Begründung, warum Eyemaxx aktuell meine größte Position ist.

 

Zu dem Anstieg kam es jetzt - der nächste wird wahrscheinlich kommen mit dem neuen Dividenden-Vorschlag im Januar oder Februar.

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HobbyBörse

Die Aktie ist ähnlich unterbewerte wie Corestate Capital. Die mussten gerade ne Short Attacke von Muddy Waters "überleben". Bislang kam nichts nach. Eyemaxx habe ich mit einem Knock-out Call "gespielt" und sehr schön mit Gewinn verkauft. Mein Favorit im Immobiliensektor ist gerade Corestate Capital. Die Dividendenrendite ist phänomenal und selbst wenn sie um 50% gekürzt werden müsste wäre sie immer noch > 5%.

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM
vor 5 Stunden von HobbyBörse:

Eyemaxx habe ich mit einem Knock-out Call "gespielt" und sehr schön mit Gewinn verkauft.

Ernst wird so etwas nur genommen, wenn man es VORHER ankündigt, denn hinterher kann es jeder behaupten.

Welche ISIN hatte denn eigentlich Dein Call? Ich kenne nämlich gar keine Hebelprodukte auf Eyemaxx...

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John_Galt
vor 18 Stunden von HobbyBörse:

Die Aktie ist ähnlich unterbewerte wie Corestate Capital. Die mussten gerade ne Short Attacke von Muddy Waters "überleben". Bislang kam nichts nach. Eyemaxx habe ich mit einem Knock-out Call "gespielt" und sehr schön mit Gewinn verkauft. Mein Favorit im Immobiliensektor ist gerade Corestate Capital. Die Dividendenrendite ist phänomenal und selbst wenn sie um 50% gekürzt werden müsste wäre sie immer noch > 5%.

Sorry für OT:

Kennt wer die Short-Story über Corestate? Der Geschäftsbericht ließt sich ja ziemlich optimistisch.
Muddy Waters steht ja dafür, dass sie Probleme mit der Buchhaltung oder Betrug aufdecken. Konnte aber auf die schnelle keine Publikation o.ä. finden.

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HobbyBörse

Bislang ist auf der Homepage von Muddy Waters nichts zu lesen. Sonst haben die immer ein paar Tage später einen Bericht veröffentlicht. Ich habe auch keine sonstigen Vorwürfe bislang irgendwo entdeckt. War für mich nur eine Erfahrung - die Aktie war fast 40% im Plus und viel innerhalb der Attacke auf nahezu Ausgangswert. Mittlerweile hat sie sich ja wieder etwas erholt.

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ImperatoM
Am 9.11.2019 um 19:24 von ImperatoM:

Welche ISIN hatte denn eigentlich Dein Call? Ich kenne nämlich gar keine Hebelprodukte auf Eyemaxx...

Tja, keine Antwort ist auch ne Antwort. Bleibt nur die Frage, was solche Behauptungen bezwecken sollen...

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ImperatoM

Neue Adhoc heute mit guten und schlechten Nachrichten:

 

Die schlechte Nachricht ist, dass für den Verkauf der restlichen serbischen Projektbestände offenbar hohe Abschreibungen vorgenommen werden müssen, die noch in das vergangene GJ gerechnet werden. Dadurch fällt der Gewinn etwas kleiner aus als im Vorjahr, was angesichts der tollen Nachrichten in den anderen Projekten sicherlich eine gewisse Enttäuschung ist.

 

Gleichzeitig ist die gute Nachricht, dass man ohne diese Sonderabschreibungen einen deutlichen Rekordgewinn (mehr als doppelt so hoch wie im Vorjahr) erzielt hätte. Das lässt für die Zukunft mehr als aufhorchen. Außerdem hält man an der geplanten Dividendenerhöhung fest!

 

Das EPS dürfte etwa im Bereich 1,10 bis 1,15 liegen, so dass das KGV etwa 9 beträgt. Ohne den Abschrebungssondereffekt läge das KGV allerdings bei etwa 3.

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