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virenschleuder

EYEMAXX Real Estate

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ImperatoM

Die ausserordentliche Gewinnsituation schein die Anleger nicht zu überzeugen. Ist dir mehr bekannt als dem Markt?

 

Nein - aber wenn Du prinzipiell nicht ddaran glaubst, dass Du den Markt schlagen kannst, musst Du Dich mit Einzeltiteln doch gar nicht erst beschäftigen - warum tust Du es hier scheinbar dennoch? Oder geht es Dir gar nicht um Eyemaxx im speziellen (dann wäre es sinnvoll, die Markteffizienzdiskussion nicht in diesem Einzelaktien-Thread zu führen)?

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otto03

Die ausserordentliche Gewinnsituation schein die Anleger nicht zu überzeugen. Ist dir mehr bekannt als dem Markt?

 

Nein - aber wenn Du prinzipiell nicht ddaran glaubst, dass Du den Markt schlagen kannst, musst Du Dich mit Einzeltiteln doch gar nicht erst beschäftigen - warum tust Du es hier scheinbar dennoch? Oder geht es Dir gar nicht um Eyemaxx im speziellen (dann wäre es sinnvoll, die Markteffizienzdiskussion nicht in diesem Einzelaktien-Thread zu führen)?

 

Warum so gereizt?

 

Ich habe eine schlichte Anmerkung gemacht und eine Frage gestellt. Was hat das mit "Markt schlagen" oder ähnlichen Dingen zu tun?

 

Du behauptest, es gäbe eine besondere Gewinnsituation und ich habe anhand der Kursentwicklung schlicht festgestellt, daß die anderen Marktteilnehmer dies bisher eher nicht so sehen.

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ImperatoM

Nein - aber wenn Du prinzipiell nicht ddaran glaubst, dass Du den Markt schlagen kannst, musst Du Dich mit Einzeltiteln doch gar nicht erst beschäftigen - warum tust Du es hier scheinbar dennoch? Oder geht es Dir gar nicht um Eyemaxx im speziellen (dann wäre es sinnvoll, die Markteffizienzdiskussion nicht in diesem Einzelaktien-Thread zu führen)?

 

Warum so gereizt? Ich habe eine schlichte Anmerkung gemacht und eine Frage gestellt. Was hat das mit "Markt schlagen" oder ähnlichen Dingen zu tun?

 

Dann habe ich die Frage wohl falsch interpretiert (gereizt fühlte ich mich dabei übrigens nicht). Mir ist nicht mehr bekannt ist als dem Rest der Öffentlichkeit. Aber worauf willst Du dann hinaus?

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ImperatoM

Eyemaxx scheint durch die unvollständige Anleiheplatzierung nicht sonderlich behindert worden zu sein und plant weitere Projekte. Hardcore: Der Mietvertrag über 25 Jahre Laufzeit wurde noch vor Baubeginn (!) mit einem evangelischen Pflegeanbieter geschlossen. So dürfte ein späterer Verkauf leichtfallen. Ich verstehe die Bewertung der Aktie immer weniger. Vielleicht äußert ja mal jemand eine Idee, warum Eyemaxx gemessen am Gewinn so günstig ist?

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Chartwaves
· bearbeitet von Chartwaves

Vielleicht äußert ja mal jemand eine Idee, warum Eyemaxx gemessen am Gewinn so günstig ist?

 

Wie hoch ist denn das KGV bei einem aktuellen Kurs von ca. 5 Euro pro Aktie?

 

Ja, ich bin gerade zu faul mir Zahlen von 2014 herauszusuchen. ;)

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ImperatoM

Wie hoch ist denn das KGV bei einem aktuellen Kurs von ca. 5 Euro pro Aktie?

Ja, ich bin gerade zu faul mir Zahlen von 2014 herauszusuchen. ;)

 

Der Jahresbericht für das im Oktober endende GJ erscheint wohl wieder im Februar. Die Umsätze sind aber ja schon quasi vollständig gemacht worden. Es dürfte auf ein KGV von etwa 5 hinauslaufen.

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CyberH

Die Anleihen der Eyemaxx, zumindest die ersten beiden in 2012 und 2013 ausgegebenen, haben sich die letzten Jahre ganz gut gehalten. Sind mit Grundpfandrechten ersten oder zweiten Ranges abgesichert. Keine Riesenumsätze, aber meist über pari. Schmieren aber nun auch ziemlich ab:

 

post-18521-0-99588400-1413395086_thumb.jpg

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Schlaftablette
· bearbeitet von Schlaftablette

Hallo Zusammen,

 

ich schaue mir gerade den GB 2013 von Eyemaxx Real Estate an. Dabei bin ich auf folgenden Passus gestossen (S. 24 & 26), bei dem ich mich mit der Interpretation schwer tue:

post-23911-0-80157300-1414077659_thumb.jpg

post-23911-0-20342400-1414077669_thumb.jpg

 

Kann mir vielleicht jemand helfen? Was genau bedeutet das?

 

Edit:

Jetzt hab ich noch etwas im GB gefunden:

post-23911-0-80025600-1414080861_thumb.jpg

Zusammengefasst: Es wird eine FMZ Holding (Tochter) gegruendet. Davon werden 40% der Anteile durch die International Holding (Mutter) gehalten, aber es fliessen 100% des Gewinns an die Mutter. Warum macht der zweite Gesellschafter sowas (immerhin haelt er 60%)? Und wer ist der mysterioese zweite Gesellschafter? Immerhin erhaelt er eine fixe Verzinsung seines eingezahlten Kapitals. Und ab dem 1.7.2017 kann er seinen Anteil verkaufen.

 

Wenn ich das richtig verstehe, ist der zweite Gesellschafter quasi nachrangiger Kreditgeber, der kuendigen kann, aber nicht muss. Und die Verzinsung ist exzellent. Sehe ich das richtig?

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM

ich schaue mir gerade den GB 2013 von Eyemaxx Real Estate an. Dabei bin ich auf folgenden Passus gestossen (S. 24 & 26), bei dem ich mich mit der Interpretation schwer tue:

 

Kann mir vielleicht jemand helfen? Was genau bedeutet das?

 

Zusammengefasst: Es wird eine FMZ Holding (Tochter) gegruendet. Davon werden 40% der Anteile durch die International Holding (Mutter) gehalten, aber es fliessen 100% des Gewinns an die Mutter. Warum macht der zweite Gesellschafter sowas (immerhin haelt er 60%)? Und wer ist der mysterioese zweite Gesellschafter? Immerhin erhaelt er eine fixe Verzinsung seines eingezahlten Kapitals. Und ab dem 1.7.2017 kann er seinen Anteil verkaufen.

 

Wenn ich das richtig verstehe, ist der zweite Gesellschafter quasi nachrangiger Kreditgeber, der kuendigen kann, aber nicht muss. Und die Verzinsung ist exzellent. Sehe ich das richtig?

 

Eine interessante Frage. Ich fänds schön, wenn Du Dich damit mal an die IR-Abteilung wendest und deren Antwort hier bekanntgibst.

 

Von außen betrachtet wirkt es für mich wie eine Hochrisikogesellschaft, die dort gegründet wurde. Die GmbH-Form sorgt dafür, dass eine Pleite die Konzernmutter nicht gefährdet. Das Chance-Risiko-Verhältnis wurde verteilt. Die hohe Festverzinsung spricht bereits für ein hohes Risiko. Offenbar werden die Renditechancen dann deutlich höher eingeschätzt.

 

Betrachten wir drei Szenarien:

1. Die GmbH hat sich stark verspekuliert: Dann sollten beide Gesellschafter ihren Kapitalanteil verloren haben und der Coinvestor keine Zinsen bekommen. Damit ist die rechtlich besondere Konstruktion irrelevant.

 

2. Die GmbH hat sich leicht verspekuliert: Dann bekommt der Coinvestor seine 14,44%, obwohl die GmbH z.B. nur 0%, 5% oder 10% erwirtschaftet hat. Der Gewinnanteil, der an die Mutter abgeführt werden kann, wird dadurch zugunsten des Coinvestors reduziert. Damit ist die rechtlich besondere Konstruktion ein Nachteil für Eyemaxx.

 

3. Die Pläne gehen voll auf: Dann erhält der Coinvestor 14,44%, obwohl die Rendite bei 20% oder 30% lag. Nun steigt der Gewinn, der an die Mutter abgeführt werden kann, da Eyemaxx auch vom Coinvestorenanteil die volle Rendite einstreichen kann, aber "nur" 14,44% weitergibt. Damit ist die rechtlich besondere Konstruktion ein Vorteil für Eyemaxx.

 

Fazit: Die Konstruktion wird geschaffen worden sein, um den Coinvestor mit ins Boot zu holen. Vermutlich schloss dieser für sich den Totalverlust weitgehend aus, zweifelte aber an der hohen Renditechance. Daher wollte er nur miteinsteigen, wenn Eyemaxx ihm eine Garantierendite gewährt. Eyemaxx war seine Beteiligung vermutlich wichtig, weil der Konzern selbst über wenig Liquidität verfügt, aber gerne viele Projekte umsetzen möchte. Zudem wollte man evtl. auch nicht das gesamte Risiko alleine tragen. Insofern hat dieser Schachzug Fremdkapital an Land gezogen, das man für die vorliegende Hochrisikofirma sonst wahrscheinlich nicht bekommen hätte.

 

Das ist natürlich nur meine Interpretation des ganzen, aber zumindest dürfte es so Sinn ergeben. Wie seht Ihr das?

 

.

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Schlaftablette

Ich bin immer noch nicht durch mit dem Unternehmen. Trotzdem hier mal ein kleiner Zwischenstand in Kurzform:

 

Anzahl der Aktien: 3.190.702

Kurs (24.10.2012): 5,12 EUR

Marktkapitalisierung: 16,3 Mio. EUR

davon Hauptaktionaer: 11,4 Mio. EUR

davon Streubesitz: 4,9 Mio. EUR

Gewinn 2013: 3,1 Mio. EUR

Eigenkapital: 22,4 Mio. EUR

 

damit ergibt sich:

KGV = 5,25

KBV = 0,73

Dividende wurde 2013 nicht gezahlt

Warum ist die Aktie fuer mich attraktiv:

1. Der Streubesitz ist so klein, dass die Aktie fuer Fonds uninteressant sein wird. Damit konkurriere ich hauptsaechlich mit anderen Privatanlegern.

2. Der Buchwert besteht praktisch aus selbst entwickelten Immobilien. Sollte man die planmaessig verkaufen koennen, dann gibt es hier einen Rabatt von 25% fuer die Aktionaere.

 

Positiv:

1. KBV= 0,73

2. KGV=5,25

3. Baubeginn erst, wenn 50% der Flaechen vermietet

4. Gewerbeimmobilien werden als Portfolio gebuendelt und verkauft --> hoeherer Preis

5. aktuelle Pipeline >190 Mio. EUR

6. Erst neulich konnte ein Teil der Immobilien zum Buchwert verkauft werden. Der Buchwert scheint also fair angesetzt zu sein.

7. Branchenerfahrung. Auch das Management scheint "Ost-Europa-Erfahrung" zu haben.

8. Es besteht kein Zeitdruck, die Immobilien zu verkaufen. Wartezeit wird durch Mieteinnahmen versuesst.

 

Negativ:

1. Wie werthaltig sind die restlichen gehaltenen Immobilien wirklich? Bisher wurden viele Kredite aufgenommen und "auf Lager" produziert. Wie werthaltig das produzierte ist, zeigt sich erst beim Verkauf.

2. 35 Mitarbeiter, durchschnittliche Arbeitszeit: 3 Jahre. Auch die Begruendung (dynamische Branche) ist m.M.n. schwach. Wir reden hier ueber Immos, nicht ueber das Silicon Valley. Kommt man evtl. mit dem Boss nicht gut aus?

3. Hauptaktionaer hat eine private Gesellschaft zur Vermoegensverwaltung. Ihr gehoeren 14 Logistikzentren (stand 2011). Interessenkonflikt?

4. Aussage im GB 2012: "Ich werde eine Dividende i.H.v. 0,30 EUR vorschlagen und kuenftig eine kontinuierliche Dividendenpolitik verfolgen". 2013 war davon nichts mehr zu lesen.

5. Auch nicht schoen: Erst wird eine Dividende ausgeschuettet (zu 80 % an den Hauptaktionaer), dann wird eine Kapitalerhoehung durchgefuehrt. Sollte der Kurs mit der DIvidende + Aussichten gepusht werden, um ueber die Kapitalerhoehung die Reduzierung der Hauptaktionaers-Anteils zu pushen?

6. Anfrage an die IR bzgl. eines potentiellen Delistings wurde bisher nicht beantwortet, vielleicht kommt da aber noch was.

7. Doppeltes Zinswende-Risiko:

a. Kredite (Anleihen, Mezzanine, Banken) sind jetzt schon ziemlich teuer.

b. Steigen die (risikoarmen) Zinsen, dann sind die Mieteinnahmen nicht mehr so lukrativ --> Die Immobilien fallen im Wert, bzw. werden schwerer verkaeuflich (Hauptkunden sind Family Offices und Pensionskassen). --> Abschreibungen wuerden faellig bei gleichzeitig fallenden Gewinnen. [ich persoenlich glaube nicht so bald an steigende Zinsen im Euro-Raum]

 

Zwischenfazit:

Risikolos ist die Geschichte keineswegs. Ich glaube schon, dass die Immos werthaltig sind. Die Anleihen brachten diesen Monat 8-10% p.a. und waren m.M.n. werthaltig. Sollten die nochmal rutschen, schlage ich zu. Bei den Aktien weiss ich es noch nicht. Weiterlesen.

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Chartwaves

Danke für die Informationen :thumbsup:

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ImperatoM

2. 35 Mitarbeiter, durchschnittliche Arbeitszeit: 3 Jahre. Auch die Begruendung (dynamische Branche) ist m.M.n. schwach. Wir reden hier ueber Immos, nicht ueber das Silicon Valley. Kommt man evtl. mit dem Boss nicht gut aus?

 

Wenn das die AG betrifft, ist das kein schlechter Wert, schließlich macht die AG ja erst seit 2011 in immobilien. Wäre ja dann eher erstaunlich, wenn man die im Jahr 2010 benötigten LED-Fachkräfte der Amictus AG nach der Neuausrichtung weiterbeschäftigt hätte.

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Schlaftablette
· bearbeitet von Schlaftablette

Guter Punkt @ ImperatoM!

 

Gab auch eine Nachricht von der IR:

 

Sehr geehrte Schlaftablette,

vielen Dank für Ihre Anfrage und Ihr Interesse an der EYEMAXX Real Estate AG.

Ein Delisting wird bei der Gesellschaft derzeit klar ausgeschlossen und wird laut Aussage von EYEMAXX-­CEO und Mehrheitsaktionär Dr. Michael Müller auch in den kommenden Jahren nicht in Erwägung gezogen.

Besten Gruß

Dariusch Manssuri

IR.on AG

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM

Gur Punkt @ ImperatoM!

 

Gab auch eine Nachricht von der IR:

 

Sehr geehrte Schlaftablette,

 

B-)

 

Ein Delisting wird bei der Gesellschaft derzeit klar ausgeschlossen und wird laut Aussage von EYEMAXX-­CEO und Mehrheitsaktionär Dr. Michael Müller auch in den kommenden Jahren nicht in Erwägung gezogen.

Besten Gruß

Dariusch Manssuri

IR.on AG

 

 

Danke fürs Nachfragen und Posten! :thumbsup:

 

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ImperatoM

Per Google aus dem polnischen übersetzt:

 

Die Eröffnungsfeier Retail Park myBOX in Namysłów ist für 20. November geplant.

 

Das einstöckige Gebäude wird 15 Filialen und Service und Parkplätze mit bequemen Parkplätze nur 80 Autos. 4 000 qm. Ansässige Namysłów in der Lage, einen Einkaufsbummel in der Filiale KiK-Kleidung für Damen, Herren und Kinder, Schuhe CCC im Wohnzimmer und ein Sportgeschäft Martes Sport zu tun. Kleidung für Frauen, Männer, Kinder und infantile, Unterwäsche, sowie Add-ons und Zubehör, Schreibwaren und Spielwaren und Spiele können in der Filiale PEPCO erworben werden. Eine große Auswahl an Bekleidung und Schuhen schlagen auch Seastar. Bieten Retail Park myBOX leben in Namysłów ergänzen das Euro RTV AGD, Lebensmittelgeschäfte Kaufland und Lidl.

 

Mit dem Aufstieg der myBOX Namysłów Gruppe EYEMAXX Real Estate weiterhin Fachmarktzentren in Mittel- und Osteuropa zu entwickeln.

 

Viele Mieter, überpünktliche Eröffnung - was will man mehr?

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klein Gordon

Namysłów ist ein kleines Kaff mit nicht einmal 20.000 Einwohnern und stärkster Landflucht. Wikipedia sagt: Namyslow hat von 1995 bis 2013 ca. 4.000 Einwohner verloren.

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virenschleuder

Per Google aus dem polnischen übersetzt:

 

Die Eröffnungsfeier Retail Park myBOX in Namysłów ist für 20. November geplant.

 

Das einstöckige Gebäude wird 15 Filialen und Service und Parkplätze mit bequemen Parkplätze nur 80 Autos. 4 000 qm. Ansässige Namysłów in der Lage, einen Einkaufsbummel in der Filiale KiK-Kleidung für Damen, Herren und Kinder, Schuhe CCC im Wohnzimmer und ein Sportgeschäft Martes Sport zu tun. Kleidung für Frauen, Männer, Kinder und infantile, Unterwäsche, sowie Add-ons und Zubehör, Schreibwaren und Spielwaren und Spiele können in der Filiale PEPCO erworben werden. Eine große Auswahl an Bekleidung und Schuhen schlagen auch Seastar. Bieten Retail Park myBOX leben in Namysłów ergänzen das Euro RTV AGD, Lebensmittelgeschäfte Kaufland und Lidl.

 

Mit dem Aufstieg der myBOX Namysłów Gruppe EYEMAXX Real Estate weiterhin Fachmarktzentren in Mittel- und Osteuropa zu entwickeln.

 

Viele Mieter, überpünktliche Eröffnung - was will man mehr?

 

Dem Kurs helfen solche Nachrichten nicht aber das ist nichts neues , ich werde eventuell nochmal einsteigen sollte der Kurs an der 4,50 € kratzen , da vor Februar keine neuen Zahlen kommen halte ich das durchaus für möglich .

 

 

 

 

 

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ImperatoM

Namysłów ist ein kleines Kaff mit nicht einmal 20.000 Einwohnern und stärkster Landflucht. Wikipedia sagt: Namyslow hat von 1995 bis 2013 ca. 4.000 Einwohner verloren.

 

Bedenke auch die Dörfer im Umfeld und Du kommst auf 25.000 Einwohner. Bedenke dann die Entfernung zur nächsten Stadt. Willst Du dann ernsthaft behaupten, dass Namslau kein geeigneter Standort für einen Lidl, ein Kaufland und einen Kik wäre? Wieso haben sich diese Ketten dann alle für diesen Standort entschieden? So ganz schlecht kann der Standort nicht sein...

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klein Gordon

Klar werden die (Fetzen-)Geschäfte in der myBox Umsatz generieren. Aber der Ort ist extremst kompetativ, es gibt in der näheren Umgebung noch einen Kaufland, Lidl und Tesco (alle drei gehören nicht zur myBox).

 

Eyemaxx ist Immobilienentwickler, d.h. sie bauen, suchen Erstmieter und verkaufen alles. Ich als Investor würde diese Gebäude nicht kaufen, oder nur mit einem ordentlichen Preisnachlas :D

 

 

 

 

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM

Aber der Ort ist extremst kompetativ, es gibt in der näheren Umgebung noch einen Kaufland, Lidl und Tesco (alle drei gehören nicht zur myBox).

 

Inwiefern machen Lidl und Kaufland denn den Bekleidungsgeschäften im Eyemaxx-Gebäude Konkurrenz?!

 

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klein Gordon

Kaufland ist westlich, Lidl ist südlich. Du musst auf google-maps nur etwas reinzoomen ;-)

 

2te Quelle: Mein Link

 

 

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ImperatoM
· bearbeitet von ImperatoM

Kaufland ist westlich, Lidl ist südlich. Du musst auf google-maps nur etwas reinzoomen ;-)

2te Quelle: Mein Link

 

Ich hatte Dich hier zunächst anders verstanden und dachte, Du meintst, dass außer dem Lidl in der Nähe noch ein weiterer existieren würde. Das hast Du aber offenbar gar nicht so gemeint (und habe den Post entsprechend editiert).

 

Dann wiederum verstehe ich Dich aber erst recht nicht, denn Lidl ist doch keine Konkurrenz zu den Eyemaxx-Mietern in den Segmenten Schuhe, Kleidung, Sportartikel und Spielwaren?! Im Gegenteil entsteht hier doch eher eine gute Ergänzung, die es den Leuten ermöglicht, beide Angebote direkt hintereinander wahrzunehmen. Sie verkaufen ja unterschiedliche Produktgruppen.

 

Übrigens danke für den 2. Link, auf dem man (wenn man etwa weiter klickt) die Baufortschritte und das fast fertige Bauergebnis in Bildern sehen kann: http://chmybox.pl/webpage/my-box-namyslow.html (rutner scrollen)

.

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klein Gordon

Okey, ich habe von Aldi auf Lidl geschlossen. Aldi hat immer wieder im non-food Bereich Gewand, ebenso Kaufland.

 

P.S. Ich empfinde es als unhöflich, wenn Beiträge, auf die geantwortet wurde, nachträglich editiert werden.

 

 

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ImperatoM

Okey, ich habe von Aldi auf Lidl geschlossen. Aldi hat immer wieder im non-food Bereich Gewand, ebenso Kaufland.

 

P.S. Ich empfinde es als unhöflich, wenn Beiträge, auf die geantwortet wurde, nachträglich editiert werden.

 

Sind wir uns dann einig, dass Lidl und Kaufland keine Konkurrenz zu den Eyemaxx-Mietern darstellen?

 

Zum PS: Entschuldige bitte, das war keine Absicht. Ich sah Deinen Post erst, nachdem ich mit dem Editieren fertig war; Editierung und Dein Post erfolgten quasi zeitgleich. Ich gebe Dir vollkommen recht, dass bei einer vorliegenden Antwort ein bestehender Post nicht geändert werden sollte.

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ImperatoM

Namslau wurde nun offiziell eröffnet. Interessant in dem Zusammenhang: Das Projektvolumen wurde mit ca. 5 Mio Euro beziffert, die Mieteinnahmen durch die aktuell 80% vermieteten Flächen in der jetzigen Eröffungsmeldung auf 0,4 Mio p.a.

Das bedeutet ein Miet-Kaufpreisverhältnis von 1 : 12,5. Das dürfte für Investoren interessant sein. Geplant hat Eyemaxx den verkauf für 2015.

 

Quelle: http://www.dgap.de/dgap/News/corporate/eyemaxx-real-estate-stellt-fachmarktzentrum-polnischen-namslau-nur-fuenf-monaten-fertig/?companyID=552&newsID=824856

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