Vonovia

[forceone]

vor 26 Minuten von juliusjr:

Was faselst du? Vonovia schreibt die Immobilien hoch. Das erhöht die Bilanzsumme und somit das Eigenkapital. Das hat es mit der Mittelherkunft zu tun.

Schlag doch gerne erstmal einen freundlicheren Ton an. Gibt es für deine Behauptung auch irgendwelche Belege? 

[Big Harry]

Wie sollte man denn die Immobilien langfristig bewerten?

Falls jemand "vom Fach" hier ist, gerne melden!
Wenn ich einfach mal gaaaanz vorsichtig an der Zinsschraube drehe und Diskontierungs- und Kapitalisierungszinsen gemeinsam um 100 Basispunkte erhöhe, dann schrumpft das Eigenkapital von Vonovia schon merktlich auf magere sieben Milliarden, was ungefähr der hälfte der aktuellen Marktkapitalisierung entsprechen sollte. Damit der Buchwert der aktuellen Marktkapitalisierung entspricht, müsste man noch die Bestandsmieten um 10% erhöhen (EK neu: 15.7 Mrd.)

 

Die große Preisfrage ist natürlich, welche Parameter angemessen sind. Wenn man die Geschäftsberichte aus der entfernteren Vergangenheit zu Rate zieht, wäre bei den Zinsen noch einiges an Spielraum nach oben (Kapitalisierungs und Diskontierungszinssätze addiert 2013: 11.2% vs. 2022 7.1%). Über Hinweise und Einschätzungen wäre ich sehr dankbar

[basti_]

vor 1 Stunde von forceone:

Schlag doch gerne erstmal einen freundlicheren Ton an. Gibt es für deine Behauptung auch irgendwelche Belege? 

Vonovia bewertet den Wert der Immobilien neu und schreibt sie dann eben "hoch", genau so können sie "runter" geschrieben werden. Das ist keine Kritik/Behauptung, sondern Fakt, Feststellung oder Hinweis, zumindest würde ich das so verstehen.

Belege dafür siehe zB entsprechende Pressemitteilungen von Vonovia o.ä.

 

vor 8 Minuten von Big Harry:

Wie sollte man denn die Immobilien langfristig bewerten?

Ich denke Vonovia macht das schon richtig, aber man sollte das eben auch verstehen oder nicht vergessen. Bin aber nicht "vom Fach".

[forceone]

vor 9 Minuten von basti_:

Vonovia bewertet den Wert der Immobilien neu und schreibt sie dann eben "hoch", genau so können sie "runter" geschrieben werden. Das ist keine Kritik/Behauptung, sondern Fakt, Feststellung oder Hinweis, zumindest würde ich das so verstehen.

Belege dafür siehe zB entsprechende Pressemitteilungen von Vonovia o.ä.

 

Ich denke Vonovia macht das schon richtig, aber man sollte das eben auch verstehen oder nicht vergessen. Bin aber nicht "vom Fach".

Ausgangsbasis war ja die Aussage, dass die in die Buchwerte doppelt so hoch sind wie die realen Werte. 

[basti_]

vor 1 Minute von forceone:

Ausgangsbasis war ja die Aussage, dass die in die Buchwerte doppelt so hoch sind wie die realen Werte. 

Verbessere mich, wenn ich falsch liege, aber Immobilienpreise sind im Q4 2022 afaik bereits gefallen. Vonovica hat aber seine Immobilien nicht "runter" geschrieben oder?

Wo der faire Wert liegt weiß ich nicht.

[CorMaguire]

vor 22 Minuten von basti_:

...Ich denke Vonovia macht das schon richtig, aber man sollte das eben auch verstehen oder nicht vergessen. Bin aber nicht "vom Fach".

Und ein WP schaut auch drüber und diskutiert mit der Vonovia ob man die Bewertungsvorschriften weit genug dehnen kann, dass die Buchungen auch reinpassen

 

Und natürlich kann man da auch anderer Meinung sein.

 

Das schreibt Vonovia:

* "Vonovia bewertet sein Portfolio grundsätzlich anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF). Im Rahmen des DCF-Verfahrens werden die erwarteten künftigen Einnahmen und Ausgaben einer Immobilie prognostiziert und dann auf den Bewertungsstichtag als Barwert diskontiert."

* "Das Ergebnis aus der Bewertung von Investment Properties in der Gewinn- und Verlustrechnung beläuft sich auf -1.269,8 Mio. € (2021: 7.393,8 Mio. €)."

 

-->https://report.vonovia.de/2022/q4/de/verkehrswerte/

 

[Big Harry]

vor 15 Minuten von CorMaguire:

Vonovia bewertet sein Portfolio grundsätzlich anhand des Discounted-Cashflow-Verfahrens (DCF).

Die Aussage kann man nicht doll genug unnterstreichen. Die Buchwerte sind keine transaktionsbasierten Marktwerte. Darauf, dass Vonovia nicht übertrieben optimistisch bewertet, dürfte auch hindeuten, dass man zumindest in der Vergangenheiit bei Verkäufen immer einen annehmbaren Aufschlag auf den Buchwert bekommenhat.

[slowandsteady]

vor 18 Minuten von CorMaguire:

Und ein WP schaut auch drüber und diskutiert mit der Vonovia ob man die Bewertungsvorschriften weit genug dehnen kann, dass die Buchungen auch reinpassen

Wirtschaftsprüfer ist gut, aber auch keine Garantie, hat man ja bei Wirecard gesehen   Ich denke, dass Vonovia (wie eigentlich jede Firma und Privatperson) natürlich Interesse daran hat, ihre Immobilien möglichst hoch zu bewerten. Das hilft ja auch bei der Finanzierung. Der Spielraum der Bewertung dürfte also eher nach oben ausgereizt sein als nach unten. DCF ist aber schonmal eine sehr faire Bewertungsmethode.

 

Wir sehen jetzt einfach das Ende des billigen Geldes und damit der Immobilienblase (oder zumindest des "Booms", wenn man es nicht "Blase" nennen will). Immobilien werden nicht sofort wertlos und Vonovia wird auch nicht zahlungsunfähig werden, aber die Rendite auf Immobilien erscheint für die nächste Zeit eben nicht mehr besonders attraktiv und das drückt die Bewertung.

[forceone]

vor 1 Stunde von basti_:

Verbessere mich, wenn ich falsch liege, aber Immobilienpreise sind im Q4 2022 afaik bereits gefallen. Vonovica hat aber seine Immobilien nicht "runter" geschrieben oder?

Wo der faire Wert liegt weiß ich nicht.

Über 9 Mrd wurden abgeschrieben.

[Big Harry]

vor 38 Minuten von forceone:

Über 9 Mrd wurden abgeschrieben.

Die neun Millarden beinhalten aber nur Goodwill-Abschreiben, hauptsächlich bei der Deutschen Wohnen. Das (Vonovia-Konzernweite) Bewertungsergebnis der Immobilien ist deutlich besser mit nur minimalen Wertminderungen i.H.v. knapp 1.3 Mrd. Euro.

[yes I squat]

vor 2 Stunden von basti_:

Verbessere mich, wenn ich falsch liege, aber Immobilienpreise sind im Q4 2022 afaik bereits gefallen. Vonovica hat aber seine Immobilien nicht "runter" geschrieben oder?

Wo der faire Wert liegt weiß ich nicht.

#1 Wurden die Immobilien um ca. 3% runter geschrieben

#2 Muss man halt zwischen attraktiven Zinshäusern in Großstädten und Einfamilienhäuser in Buxtehude (hier gab es stärkere Preisnachlässe) unterscheiden.

 

Verbreite also kein Unwissen, danke!