Haus zum Renteneintritt verkaufen und Geld an der Börse anlegen?

  • Rente
  • Haus
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  • Börse

Geschrieben

Hallo, gerne würde ich Euren Rat hier im Forum entgegennehmen.

 

Ich beschreibe unsere Situation kurz:

  • Ich, 63 Jahre alt, gehe mit 65 in Rente
  • Meine Frau, 55 Jahre alt, arbeitet im öffentlichen Dienst, darf mit 67 Jahren in Rente gehen
  • Unser einziges Kind ist 20 Jahre alt und studiert, momentan wohnt er noch zuhause
  • Wir wohnen in einer deutschen Großstadt
  • Mehrfamilienhaus mit drei separaten Wohnungen und Garten, Wert von Haus und Grundstück ca. 900.000€, Kredit komplett abbezahlt, Eigennutzung, keine Wohnungen vermietet. Da es ein sehr altes Haus ist, hat es relativ hohe Instandhaltungskosten.
  • Barvermögen: ca. 100.000€ (auf Girokonto und Tagesgeldkonto)
  • Wertpapiere: ca. 20.000€ zu 100% in iShares MSCI World ETF (ausschüttend, WKN A0HGV0)
  • Bei Renteneintritt wird für mich eine Lebensversicherung über ca. 100.000€ ausgezahlt
  • Ansprüche auf eine Rente aus der Gesetzlichen Rentenversicherung bestehen
  • keine Schulden

 

Da ich in absehbarer Zeit in Rente gehen werde, stellt sich mir die Frage: Wie geht es weiter? Generell bin ich für alle Vorschläge von Euch offen und bin gespannt, was ihr an meiner Stelle machen würdet und welche Tipps ihr mir gebt.

 

 

Die größte Frage dabei ist: Was soll mit dem Haus passieren?

 

Möglichkeit A: Haus behalten

Vorteile

  1. keine Kosten für Miete
  2. Ruhe im eigenen Haus und Garten

Nachteile

  1. Je älter man wird, desto immobiler und gebrechlicher wird man. Momentan machen meine Frau und ich noch viel selbst im Garten. Das wird mit zunehmenden Alter wahrscheinlich körperlich immer schwieriger. Mögliches Problem: Hohe Kosten für die Pflege des Gartens
  2. Mehrere Bekannte haben uns den Tipp gegeben: „Keine Mieter im eigenen Haus!“. Sie meinen, dass man eine Immobilie entweder komplett vermieten und gar nicht selbst bewohnen oder ausschließlich selbst bewohnen und gar nicht vermieten sollte. Eine Zwitterlösung aus Vermieten und Wohnen im selben Haus führe nur zu Stress und Chaos (eigene Erfahrungen unserer Bekannten). Mögliches Problem: Nicht benötigter Platz, wenn man nicht vermietet.
  3. Hohe Instandhaltungskosten für das Haus (Mauerwerk, Heizung, Öltank, Garten, etc.)

 

Möglichkeit B: Haus verkaufen

Was macht man mit dem Geld? Aufs Tagesgeldkonto packen und langsam aufzehren? An der Börse anlegen und von den Ausschüttungen/ Erträgen leben?

 

Danke für Eure Meinung!

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Geschrieben

Wie wäre es mit Haus verkaufen, für 500k was Altersgerechtes kaufen, die anderen 500k gut diversifiziert anlegen?

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Geschrieben

1 minute ago, Ramstein said:

für 500k was Altersgerechtes kaufen

Was meinst du damit?

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Geschrieben

Gerade eben schrieb HerrKrause:

Was meinst du damit?

Barrierefrei, Aufzug, Tiefgarage, Infrastruktur um die Ecke.

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Geschrieben

Just now, Ramstein said:

Barrierefrei, Aufzug, Tiefgarage, Infrastruktur um die Ecke.

Ja, das klingt gut. Was spricht für kaufen und gegen mieten?

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Geschrieben · bearbeitet von DarkBasti

Glückwunsch zu dem „Problem“.

 

Möchtet ihr in der Großstadt bleiben? Wenn ja weil z.B. Ärztliche Versorgung besser ist, alles schneller erreichbar usw. würde ich das Haus nicht verkaufen.

Seid ihr gesundheitlich fit? Wenn ja wirst du nicht Langeweile bekommen, wenn du in Rente bist und kein Haus hast um das du dich kümmerst?

Tut mir leid ich bin ein recht frischer Hausbesitzer und möchte nie nie nie mehr zur Miete wohnen.

Ich hoffe das du und deine Frau gesundheitlich gut drauf seid, dann wohnst du hoffentlich noch über 20 Jahre und deine Frau noch 30 Jahre in dem oder ggf. einem anderen Haus. Mit vermieten habe ich keine Erfahrungen, aber als ehemaliger Mieter ging das ohne Probleme mit den Vermietern im selben Haus zu wohnen. Man kann durchaus auch an Mietnomaden kommen, aber im Normalfall sollte man sowas schon durch Menschenkenntnis abwägen können.  Wenn du im selben Haus wohnst wird dir sowas wahrscheinlich eher auffallen als andersrum.

 

Vom Verkauf und Neukauf würden mich die Kaufnebenkosten abhalten. Rechne mal mit 15%, das tut dann schon weh. Du würdest so um die 200.000 €, nach einem kleinem Überschlag mit den Kaufnebenkosten in den Sand setzen.

 

Edit:

Solange man noch kann Reisen. Das wird im zunehmenden Alter, gravierend schwieriger.

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Geschrieben

vor 47 Minuten schrieb HerrKrause:

Ja, das klingt gut. Was spricht für kaufen und gegen mieten?

 

Es gibt viele Argumente für kaufen und viele Argumente für mieten. Ich finde es hängt vom Einzelfall ab, was ihr wollt, in welcher Lage (Region und Mikrolage, Objekt) ihr wohnen möchtet. Es gibt zu dem Thema ein bekanntes Buch von Kommer: https://www.amazon.de/Kaufen-oder-mieten-richtige-Entscheidung/dp/3593501570/

 

Ich bin eher pro mieten eingestellt, sehe aber auch Vorteile von selbstbewohntem Immobilieneigentum. Das beginnt schon damit, dass so illiquides Vermögen wie eine selbstbewohnte Immobilie dir niemand so leicht weg nimmt. Liquides Finanzvermögen können dir mit nachlassenden geistigen Kräften schon mal andere versuchen, in kurzer Zeit weg zu nehmen. Dafür darfst du dich bei einer Wohnung dann mit der Wohnungseigentümergemeinschaft auseinander setzen. Was die richtige Entscheidung für euch ist solltet ihr für euch selbst heraus finden, darüber kann man sehr lange diskutieren.

 

 

vor einer Stunde schrieb HerrKrause:
  • Wertpapiere: ca. 20.000€ zu 100% in iShares MSCI World ETF (ausschüttend, WKN A0HGV0)

Noch eine Anmerkung. Nach derzeitig aktuellem Verständnis des Investmentsteuerreformgesetzes wird der genannte Fonds zum Jahreswechsel 2017 nach 2018 einmalig steuerhässlich sein, da Geschäftsjahresende ungleich 31. Dezember. Siehe https://www.wertpapier-forum.de/topic/45254-steuerstatus-und-trackingdifferenzen-von-aktien-etfs-auf-standardindizes/?page=36#comment-1088984

 

 

Optionen können sein, die einmalige Steuerhässlichkeit zu akzeptieren und die thesaurierten steuerhässlichen Erträge 2018 selbständig ab zu führen oder vorher zu verkaufen und in etwas steuereinfaches um zu schichten.

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Geschrieben

Ich bin in einer ähnlichen Situation wie du, allerdings noch gut 10 Jahre jünger und mit einem Kind.  Mein Haus ist nur ein Zweifamilienhaus  aber auch schuldenfrei.

Zwei Wohnungen vermiete ich und Parterre bewohne ich selbst. Der Garten wird nur von mir genutzt.

Ich würde das Haus behalten.

Vielleicht will euer Kind es später übernehmen. Verkaufen kann es es nach eurem Ableben ja immer noch.

 

zu 1.  Einen Garten kann man auch extensiv und pflegeleicht gestalten. So teuer ist die Pflege eines normalen Gartens nicht.

zu 2.  Ich habe bisher nur gute Erfahrungen mit der Vermietung gemacht. Ich möchte das Haus gar nicht allein bewohnen und manchmal sehe und höre ich meine Mieter tagelang nicht. In einer Großstadt, wenigstens in meiner, sind geeignete Mieter keine Mangelware. Man kann also entspannt abwarten und auswählen wen man nimmt. 

zu 3. Das darf man auch nicht überschätzen. Rücklagen sind ja vorhanden und werden über Mieteinnahmen herein gespült. Es muss ja auch nicht alles vom neuesten und teuersten sein.

 

zu B.  Ich persönlich hänge sehr an meinem Haus und bin schon mit Anfang Fünfzig zu bequem und unflexibel noch irgendwo anders aufzuschlagen. Geschweige denn zur Miete

oder in einer ETW. Ein Neukauf eines kleineren Hauses wäre wahrscheinlich teuer und kein gutes Geschäft. Dann lieber den Verlust beim Neukauf vermeiden und in das alte, gewohnte Haus investieren und modernisieren. Mit Augenmaß versteht sich.

 

Gruß

Joseph

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Geschrieben

Moin HerrKrause,

 

also grob 250T€ liquide, ca 900T€ Immo plus den Renten, und das mit Anfang 60?

Nur auf die Schnelle:

Ich würde darüber nachdenken das "Klumpenrisiko" Immo zu reduzieren,

1. wegen gefühlt steigender Belastung durch Verwaltung, Instandhaltung etc

2. wegen dem derzeitigen Verkäufermarkt

3. wegen der besseren Diversifizierungs-Möglichkeit durch breite Anlage.

 

Ob Du dann mietest oder (zB erst später) kaufst ist Geschmacksache.

Ramsteins Beiträge würde ich unterschreiben.

 

Und den Rest wie hier immer wieder empfohlen 

breit in Aktien, Anleihen, Gold, ggf kleinere Immo usw. anlegen.

 

Aber pflegeleicht.

 

Gruß und willkommen im Forum

Cef

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Geschrieben

Ein Mehrfamilienhaus sollte eigentlich ein Asset und keine liability sein, aber du kannst es dir offensichtlich leisten. 

Ich würde an deiner Stelle nichts überstürzen, sondern

 

1. ganz ruhig Informationen übers Vermieten sammeln. "Auf keinen Fall im gleichen Haus wohnen" ist wohl selbsterklärend viel zu pauschal um richtig zu sein.

2. Nach anderen Wohnungen zum Kauf oder zur Miete Ausschau halten, die besser geeignet sind fürs Alter. 

 

Die Erträge mit deinem 900 000€ Haus solltest du mal konkret ausrechnen, also wie viel Miete müsstest du aktuell für ein vergleichbares Objekt bezahlen. 

 

 

 

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Geschrieben

vor 2 Stunden schrieb Cef:

 

Ich würde darüber nachdenken das "Klumpenrisiko" Immo zu reduzieren,

 

Das sehe ich nicht. Wie hoch sind denn die zu erwartenden  Renten von dir und deiner Frau ? Diese und die Mieteinahmen (Sohn wohnt mietfrei ?) reichen nicht zum Erhalt der Immobilie aus ?

Wenn diese natürlich so gering sind, das schon der Unterhalt der Immo Probleme bereitet sieht die Lage natürlich anders aus.

 

Gruß

Joseph

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Geschrieben

Tja, ich schrieb das aus gutem Grund:

 

Für mich hat mal ein erst nach Tagen festgestellter Wasserschaden

und ein grade noch verhinderter Schimmelbefall

(Sanierung > Wert) fast den Totalverlust eines Gebäudes 

bedeutet.

Versicherung hin oder her - den Stress und die bangen Wochen brauche ich nicht nochmal.

 

Das wäre auch ein ganz schöner Klumpen gewesen damals.

 

Ein Altbau, der mehr als die Hälfte meines Vemögens ausmacht würde mich zum Nachdenken anregen.

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Geschrieben

Ich kenne das Haus nicht. Aber was wäre denn mit der Zwischenlösung, die nicht benötigten zwei Wohnungen samt Garten zu verkaufen und die Erdgeschosswohnung zu behalten?

 

Das würde nahezu alle Nachteile, die du oben genannt hast ausgleichen:

 

- Garten kümmert sich jemand anderes

- Mieter hast du keine im eigenen Haus bzw. es sind nicht deine eigenen Mieter

- Die Instandhaltungskosten fallen nicht zu 100% auf dich zurück sondern werden geteilt.

 

Zudem hast du auch den Vorteil keine Miete zahlen zu müssen. Dein Klumpenrisiko ist vermindert. Du musst nicht umziehen etc. pp.

Evtl. wäre auch denkbar das Haus komplett zu verkaufen und sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen zu lassen. Das kommt aber alles auf das Haus selbst und den möglichen Käufer an.

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Geschrieben

Ich würde mich eher mit dem Vermieten einzelner Wohnungen anfreunden, als dem Verkauf, wenn die Lage des Hauses eine signifikante Wertsteigerung in der Zukunft zu erwarten läßt und wenn eine ordentliche Mietrendite erzielbar ist, die deutlich über der von alternativen Anlageformen wie dem iShares MSCI World ETF liegt.

 

Mieter kann man wieder loswerden, wenn etwas nicht passt. Freiwillig eine Eigentümergemeinschaft zu begründen wäre nicht so mein Ding. Interessant wäre es insbesondere, wenn man aus dem Haus ein Zweifamilienhaus machen könnte. Nach § 573a Abs. 1 BGB hat der Vermieter eines selbstbewohnten Zweifamilienhauses ein Sonderkündigungsrecht gegen die Mieter: Man kann ohne Kündigungsgrund mit einer etwas längeren Kündigungsfrist kündigen. Damit hat man ein überschaubares und berechenbares Risiko bei der Auswahl der Mieter. Weiterhin können alle Investitionen und Instandhaltungskosten rund um die Immobilie steuerlich geltend gemacht werden, auch wenn sie die eigene Wohnung betreffen. Hier kann ein Steuerberater bei der genauen Ausgestaltung helfen.

 

Allerdings muss es ein selbstbewohntes Zweifamilienhaus sein. Ab dem Dreifamilienhaus ist das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen. Also dürfen nur zwei Wohnungen drin enthalten sein. Als Wohnung gelten dabei Räume schon, wenn es sich um einen selbstständigen, räumlich und wirtschaftlich abgegrenzten Bereich handelt, der eine eigenständige Haushaltsführung ermöglicht. Dazu muss keine komplett eingerichtete Küche mit Möbeln und Geräten vorhanden sein. Es reicht schon, wenn die dafür erforderlichen Versorgungsanschlüsse (Wasser, Abwasser, Strom) vorhanden sind.

 

Weiterhin muss man grundsätzlich die Möglichkeit haben, überhaupt steuerliche Vorteile erzielen zu können, was bei Rentnern nicht mehr so einfach möglich sein wird. Daher wird vermutlich eine venünftige Mietrendite nur über eine zukünftig deutliche Wertsteigerung möglich sein. Ist das eher fraglich, dann würde ich sinnvoll in Schönheitsreparaturen investieren, so dass man das Haus zum Höchstpreis verkauft bekommt und das Geld entsprechend dem eigenen Risikoprofil anlegen. Meine Entscheidung wäre ein breit streuender ETF wie der schon vorhandene und die Ausschüttungen als Ergänzung zur Rente zum Leben nehmen.

 

Eine neue Wohnung würde ich mir danach aber nicht mehr selbst kaufen, weil die Nebenkosten beim Erwerb locker mehrere Jahresmieten allein umfassen können. Nimm mal an, Du würdest für eine barrierefreie Wohnung in einem Niedrigenergiehaus 1.500 EUR Monatsmeite zahlen. Macht 18k pro Jahr. Lass die Wohnung 450k kosten. 25 Jahresnettokaltmieten ist ein konservativer Wert mittlerweile in größeren Städten. Das wären im ungünstigsten Fall bei 15% Nebenkosten 67,5k Nebenkosten, was 3,75 Jahresmieten entspricht. Da würde ich die Flexibilität des Mietens vorziehen.

 

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Geschrieben · bearbeitet von HerrKrause

On 15.6.2017 at 5:43 PM, DarkBasti said:

Möchtet ihr in der Großstadt bleiben?

Ja, grundsätzlich schon. Es muss nicht unbedingt derselbe Stadtteil sein, aber die Stadt sollte es schon bleiben. Wir wollen auch vermehrt verreisen.

 

On 15.6.2017 at 5:43 PM, DarkBasti said:

Seid ihr gesundheitlich fit?

Zum Glück sind wir für unser Alter noch relativ fit.

 

On 15.6.2017 at 6:04 PM, tyr said:

Ich bin eher pro mieten eingestellt, sehe aber auch Vorteile von selbstbewohntem Immobilieneigentum. Das beginnt schon damit, dass so illiquides Vermögen wie eine selbstbewohnte Immobilie dir niemand so leicht weg nimmt. Liquides Finanzvermögen können dir mit nachlassenden geistigen Kräften schon mal andere versuchen, in kurzer Zeit weg zu nehmen. Dafür darfst du dich bei einer Wohnung dann mit der Wohnungseigentümergemeinschaft auseinander setzen. Was die richtige Entscheidung für euch ist solltet ihr für euch selbst heraus finden, darüber kann man sehr lange diskutieren.

Mit diesem Thema habe ich mich auch schon mal versucht auseinanderzusetzen. Rechtliche Sicherheit bringt wohl vor allem ein notariell beglaubigtes Testament. Hast Du/ habt ihr sonst noch Tipps, wie man Vermögen wie Geld und Wertpapiere vor dem unrechtmäßigen Zugriff bzw. Übertragung auf Dritte schützen kann?

 

On 15.6.2017 at 6:04 PM, tyr said:

Noch eine Anmerkung. Nach derzeitig aktuellem Verständnis des Investmentsteuerreformgesetzes wird der genannte Fonds zum Jahreswechsel 2017 nach 2018 einmalig steuerhässlich sein, da Geschäftsjahresende ungleich 31. Dezember. Siehe https://www.wertpapier-forum.de/topic/45254-steuerstatus-und-trackingdifferenzen-von-aktien-etfs-auf-standardindizes/?page=36#comment-1088984

 

Optionen können sein, die einmalige Steuerhässlichkeit zu akzeptieren und die thesaurierten steuerhässlichen Erträge 2018 selbständig ab zu führen oder vorher zu verkaufen und in etwas steuereinfaches um zu schichten.

Danke für den Hinweis! Eigentlich würde ich den Fonds nur ungern verkaufen und muss mich deswegen wohl damit abfinden, dass er für kurze Zeit steuerhässlich sein wird. Wie funktioniert das mit der selbstständigen Abführung der thesaurierten Erträge? Von welchem Verlust sprechen wir hier, wenn man das nicht macht?

 

On 15.6.2017 at 6:44 PM, Joseph Conrad said:

Ein Neukauf eines kleineren Hauses wäre wahrscheinlich teuer und kein gutes Geschäft.

Da stimme ich mit Dir überein. Für uns gibt es eigentlich zwei Möglichkeiten:

1. Haus behalten. Unter Umständen die anderen Wohnungen vermieten, abhängig von unser finanziellen Situation, etc.

2. Haus verkaufen und zur Miete wohnen.

 

On 15.6.2017 at 8:00 PM, Cef said:

Ich würde darüber nachdenken das "Klumpenrisiko" Immo zu reduzieren,

1. wegen gefühlt steigender Belastung durch Verwaltung, Instandhaltung etc

2. wegen dem derzeitigen Verkäufermarkt

3. wegen der besseren Diversifizierungs-Möglichkeit durch breite Anlage.

Danke für die Tipps!

 

On 15.6.2017 at 9:50 PM, earningpower said:

Ein Mehrfamilienhaus sollte eigentlich ein Asset und keine liability sein, aber du kannst es dir offensichtlich leisten.

Beziehst du dich damit auf "Rich Dad, Poor Dad"? Das Buch habe ich ebenfalls gelesen.

 

On 15.6.2017 at 10:41 PM, Joseph Conrad said:

Wie hoch sind denn die zu erwartenden Renten von dir und deiner Frau ?

Mein aktuelles Gehalt beträgt ca. 6.000€ p.m. brutto und 4.000€ p.m. netto. Meine Ansprüche aus der GRV sind etwa 2.100€ p.m.

Das Gehalt meiner Frau beträgt aktuell ca. 2.200€ p.m. brutto und 1.400€ p.m. netto. Ihre Rentenansprüche habe ich gerade nicht im Kopf.

 

22 hours ago, Cef said:

Für mich hat mal ein erst nach Tagen festgestellter Wasserschaden

und ein grade noch verhinderter Schimmelbefall

(Sanierung > Wert) fast den Totalverlust eines Gebäudes 

bedeutet.

Versicherung hin oder her - den Stress und die bangen Wochen brauche ich nicht nochmal.

 

Das wäre auch ein ganz schöner Klumpen gewesen damals.

 

Ein Altbau, der mehr als die Hälfte meines Vemögens ausmacht würde mich zum Nachdenken anregen.

Da es sich hier um einen Altbau handelt, kann ich Deinen Gedankengang sehr gut nachvollziehen. Ich hoffe du bist finanziell gut aus der Sache herausgekommen und es hat Dich geistig nicht zu sehr belastet.

 

20 hours ago, DrFaustus said:

Aber was wäre denn mit der Zwischenlösung, die nicht benötigten zwei Wohnungen samt Garten zu verkaufen und die Erdgeschosswohnung zu behalten?

Über eine solche Lösung habe ich bisher noch nicht nachgedacht und finde sie eigentlich auch nicht sonderlich ansprechend. Muss ich mal mit meiner Frau besprechen.

 

20 hours ago, Michalski said:

Freiwillig eine Eigentümergemeinschaft zu begründen wäre nicht so mein Ding.

Nein, das auf gar keinen Fall.

 

20 hours ago, Michalski said:

Interessant wäre es insbesondere, wenn man aus dem Haus ein Zweifamilienhaus machen könnte. Nach § 573a Abs. 1 BGB hat der Vermieter eines selbstbewohnten Zweifamilienhauses ein Sonderkündigungsrecht gegen die Mieter: Man kann ohne Kündigungsgrund mit einer etwas längeren Kündigungsfrist kündigen. Damit hat man ein überschaubares und berechenbares Risiko bei der Auswahl der Mieter. Weiterhin können alle Investitionen und Instandhaltungskosten rund um die Immobilie steuerlich geltend gemacht werden, auch wenn sie die eigene Wohnung betreffen. Hier kann ein Steuerberater bei der genauen Ausgestaltung helfen.

Das klingt ebenfalls ziemlich interessant. Ich werde mich damit auseinandersetzen.

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Geschrieben

Eure Renten, Ersparnisse und die möglichen Mieteinnahmen sind doch erfreulich hoch und auskömmlich. Wahrscheinlich hast du auch noch eine Betriebsrente. Ich würde das Haus behalten.

 

Gruß

Joseph

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Geschrieben · bearbeitet von tyr

vor 18 Stunden schrieb HerrKrause:

 

Mit diesem Thema habe ich mich auch schon mal versucht auseinanderzusetzen. Rechtliche Sicherheit bringt wohl vor allem ein notariell beglaubigtes Testament. Hast Du/ habt ihr sonst noch Tipps, wie man Vermögen wie Geld und Wertpapiere vor dem unrechtmäßigen Zugriff bzw. Übertragung auf Dritte schützen kann?

 

Es gibt viele Möglichkeiten, Vermögen illiquider zu machen, so dass es nicht mehr so leicht auf andere übertragen werden kann oder es gleich dort an kommen zu lassen wo du es mit fortschreitendem Alter sehen willst. Rentenversicherungen, Spenden, Schenkungen, Stiftungen, Festgeld, Immobilien, schwerer verkäufliche Sachwerte usw.

 

vor 18 Stunden schrieb HerrKrause:

Danke für den Hinweis! Eigentlich würde ich den Fonds nur ungern verkaufen und muss mich deswegen wohl damit abfinden, dass er für kurze Zeit steuerhässlich sein wird. Wie funktioniert das mit der selbstständigen Abführung der thesaurierten Erträge? Von welchem Verlust sprechen wir hier, wenn man das nicht macht?

 

Du trägst die steuerhässlich thesaurierten Erträge in deiner Einkommenssteuererklärung für 2017 ein und zahlst eine ggf. sich ergebende Steuerschuld an das FA.

 

Wenn du das nicht machst und du den Sparerpauschbetrag überschreitest ist das m.W.n. Steuerhinterziehung. Mir ist da keine Bagatellgrenze bekannt. Du bist verpflichtet, diese Steuerschuld an das FA zu begleichen, du hast an dieser Stelle keine Wahlfreiheit zu entscheiden, dass du nicht zahlst.

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Geschrieben · bearbeitet von Tom Peters

Wahrscheinlich ist ein Verkauft und Anlage in Aktien ETF-rentabler. Vermieten wäre natürlich auch eine Möglichkeit, hängt dann aber von den möglichen Mieteinnahmen ab.

 

Sagen wir mal mit Aktien wären 6% drin, dann würde ich bei Vermietung das als Ziel ansetzen + 1% eventuell für Instandsetzung (bzw. Rücklage dafür) je Jahr. Wäre also 5.250 EUR Mieteinnahmen pro Monat, um in etwa gleiche Rendite wie bei Aktien zu haben.

 

Also Abwägung: Bin ich bereit höhere Schwankungen bei Anlage an Börse einzugehen mit eventuell höherer Rendite. Oder Haus vermieten, auch wenn Mieteinnahmen eventuell niedriger + Stress mit Vermietung, Abrechnung etc.

 

Auch nicht vergessen: Wenn die Börse wieder um 50% einbrechen würde, wie wäre das verkraftbar - auch emotional

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Geschrieben

Am 17.6.2017 um 12:30 schrieb Tom Peters:

Sagen wir mal mit Aktien wären 6% drin, dann würde ich bei Vermietung das als Ziel ansetzen + 1% eventuell für Instandsetzung (bzw. Rücklage dafür) je Jahr. Wäre also 5.250 EUR Mieteinnahmen pro Monat, um in etwa gleiche Rendite wie bei Aktien zu haben.

 

Mach die Rechnung mal auf nach Steuern, nicht vor Steuern. Mieteinnahmen und Kapitaleinkünfte werden unterschiedlich besteuert. Eine reine Mietrendite von >=7% wirst Du meiner Meinung als reinen Cashflow nach nicht hinbekommen. Das kriegst Du nur hin mit gehebeltem Eigenkapital durch Fremdfinanzierung, Steuervorteilen und entsprechenden Wertsteigerungen des Objekts. Alles nicht in Sicht bei dem aktuellen Beispiel.

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Geschrieben

vor 2 Stunden schrieb Michalski:

 

Mach die Rechnung mal auf nach Steuern, nicht vor Steuern. Mieteinnahmen und Kapitaleinkünfte werden unterschiedlich besteuert. Eine reine Mietrendite von >=7% wirst Du meiner Meinung als reinen Cashflow nach nicht hinbekommen. Das kriegst Du nur hin mit gehebeltem Eigenkapital durch Fremdfinanzierung, Steuervorteilen und entsprechenden Wertsteigerungen des Objekts. Alles nicht in Sicht bei dem aktuellen Beispiel.

 

War nur eine Anregung - also Vergleichsrechnung. Was MÜSSTE man an Mieteinnahmen haben, um mit einer Anlage an der Börse gleich zu ziehen? Jetzt mal ganz abgesehen von eigener Risikoneigung.

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Geschrieben

Wie kommt man darauf, dass man mit Aktien eine Rendite von 6% hat? Ich mein das Schwankt von -100% bis +100%.

Die Rendite bei der Vermietung ist dagegen relativ genau berechenbar. Hinzu kommt ja die gesparte Miete, welche mit einem Versteuerten Gewinn/Einkommen bezahlt werden muss.

 

Bei dem Einkommen und Werten ist meiner Meinung nach nicht die Frage, was mehr Rendite bringt, sondern ob ich in einem Haus oder in einer Wohnung leben möchte. Der Rest ist eigentlich sekundär.

Auf den Groschen zu rechnen bringt sowieso nichts. Es kommt dann doch immer anders als man denkt.

 

Lass dich mal nicht verrückt machen von Klumpenrisikosprüchen. All in, egal ob Aktie Fond oder ETF ist das größere Klumpenrisiko. Dabei ist egal, ob 0,00001% die ein oder andere Aktie überwiegt. Fakt ist im ETF Depot kann keiner leben. Denk mal dran,  aus deinen Brutto 900000€ Haus, wird ein 750000€ Depot. Und dann bist du bzw. dein Geld ggf. den Launen der Märkte ausgesetzt. Kann sein das es am nächsten Tag auf 1,5 Mio anwächst und auch mal auf 200000€ abstürzt.

 

Auch ein Risiko, was bisher keine Beachtung geschenkt wurde wenn die Bank was verschludert oder Cyberattacken. Man muss nicht immer an die Zombieappokalypse denken!

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Geschrieben · bearbeitet von Michalski

vor 1 Stunde schrieb DarkBasti:

Wie kommt man darauf, dass man mit Aktien eine Rendite von 6% hat? Ich mein das Schwankt von -100% bis +100%.

 

Aktien und ETFs werfen keine fixe Rendite ab. Sie schwanken teilweise richtig heftig, das stimmt. Einen marktbreiten Index wie den MSCI World oder ACWI wirst Du aber nicht auf -100% gehen sehen. Es sei denn, die Welt geht unter. Dann hilft Dir das Haus aber auch nicht weiter ;-) Eine Steigerung von mehr als +100% ist aber genauso möglich. Nicht zwingend in einem Jahr, aber über die Zeit schon.

 

Deswegen behilft man sich bei der Einschätzung der Rendite am Aktienmarkt mit langjährigen Durchschnitten. Über lange Zeiträume betrachtet haben Aktien jede andere Anlageform geschlagen, deswegen gibt es ja auch die Empfehlung, in diese Anlageklasse zu investieren. Von 1990 -2015 hat beispielsweise der DAX eine durchschnittliche Total Return Rendite von 8% pro Jahr geschafft, der S&P 500 von 9,4% und der MSCI World von etwas über 7%. Die durchschnittliche jährliche Inflation liegt laut statistischem Bundesamt für die letzten 25 Jahre bei unter 2%. Damit sind 6% Rendite auf Aktien durchaus nicht unwahrscheinlich.

 

Für das Haus müßtest Du dann auch die Wertentwicklung betrachten. Meistens sinkt das Gebäude über die Zeit im Wert. Das Grundstück steigt möglicherweise - je nach Lage - oder fällt bis auf Unverkäuflichkeit dank des demografischen Wandels oder weil nebenan eine Autobahn gebaut wird. Die Wertentwicklung ist also genauso Schwankungen unterworfen. Die gesparte Miete wird in der Regel keine große Rendite darstellen, denn in der Praxis wird selten ein Besitzer eines Hauses, das 900k wert ist, das gleiche Haus mieten. In diesem Beispiel sind es drei Wohnungen, warum sollte man im Alter diese Geld zur Miete ausgeben?

 

Das Haus kann also zu groß sein, dank Investitionsstau zuviele Reparaturen erfordern, in der falschen Gegend liegen, nicht altersgerecht sein, etc. Es gibt viele Gründe, warum man sich von einem Haus trennt. Genauso können aber auch emotionale Gründe oder wirtschaftliche Gründe (Parkstraßen-Lage) dafür sprechen, das Haus zu halten. Ein Haus allein bleibt ein Klumpenrisiko. Eine Verteilung seines Vermögens auf verschiedene Anlageklassen kann das Risiko streuen.

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Geschrieben · bearbeitet von pillendreher

vor 10 Stunden schrieb DarkBasti:

 

 

.... Fakt ist im ETF Depot kann keiner leben. Denk mal dran,  aus deinen Brutto 900000€ Haus, wird ein 750000€ Depot. Und dann bist du bzw. dein Geld ggf. den Launen der Märkte ausgesetzt. Kann sein das es am nächsten Tag auf 1,5 Mio anwächst und auch mal auf 200000€ abstürzt.

 

Auch ein Risiko, was bisher keine Beachtung geschenkt wurde wenn die Bank was verschludert oder Cyberattacken. Man muss nicht immer an die Zombieappokalypse denken!

 

Ganze schöne Ausschläge hat so ein ETF Depot an einem Tag :o

Danke, da habe ich wieder was gelernt.

Aber im Zeitalter der Zombie Appokalypse ... 

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