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Solari

Immobilie beleihen um zu investieren

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Peter23
vor 9 Stunden schrieb DrFaustus:

Wenn sie eigengenutzt ist und man nicht vor hat sie wieder zu verkaufen, ist das überhaupt kein Problem.

Das Problem erscheint immer dann, wenn man plötzlich auf das Geld, dass im Asset gebunden wird angewiesen ist. Hier in diesem Fall die Rückzahlung des Darlehens.

Ergänzend sei erwähnt, dass man in diesem Fall den Kredit nicht aufnimmt, um zu spekulieren sondern schlicht und einfach, weil man sich ein Eigenheim kaufen möchte und nicht genug Geld dafür hat. ABER: Natürlich ist das auch deutlich riskanter als zu mieten.

 

Ich möchte das nochmal ganz deutlich machen: Es wird ja hier gemeinhin geraten, dass wenn man eine eigengenutzte Immobilie tlws. kreditfinanziert kaufen möchte, dann nicht auch noch gleichzeitig in Aktien investiert sondern eben den maximalen Betrag als Eigenkapital einsetzt. Das mag auch ein kluger Ratschlag sein, aber selbst wenn man das beherzigt, ist es objektiv betrachtet trotzdem noch eine sehr riskante Strategie, weil das gesamte Vermögen offensichtlich in genau einem Asset gebunden ist. Das müsste eigentlich das Antichrist-Investment für alle Fans eines diversifizierten Welt-ETF-Depots sein. Dementsprechend müsste der Ratschlag der Weltportfolio-Fans eigentlich immer lauten: Besser mieten als kaufen und das Geld in ein ausgewogenes Portfolio aus RK1 und RK3 investieren - zumindest wenn man sich die reine Investmentstrategie-Brille aufsetzt.

 

Und eins noch: Jeder der Immobilienkredite aufnimmt, um dann in ETFs zu investieren oder in ETFs investiert bevor er seine Kredite getilgt hat, fährt eine RK<0 Strategie. Das kann man machen, ist aber riskant. (In jedem Fall geht es viel günstiger über Futures als über Immobilienkredite.)

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Heureka
· bearbeitet von Heureka
vor 12 Stunden schrieb DrFaustus:

Wenn sie eigengenutzt ist und man nicht vor hat sie wieder zu verkaufen, ist das überhaupt kein Problem.

Das Problem erscheint immer dann, wenn man plötzlich auf das Geld, dass im Asset gebunden wird angewiesen ist. [Hier in diesem Fall die Rückzahlung des Darlehens.]

In Deutschland eher unbekannt, aber durchaus am Markt erhältlich wäre da noch ein Finanzinstrument namens https://de.wikipedia.org/wiki/Umgekehrte_Hypothek

http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/vorsorgen-fuer-das-alter/rente-aus-stein-die-umkehrhypothek-13941334.html

https://www.verbraucherzentrale.de/Umkehrhypothek-Sein-Haus-verkaufen-oder-beleihen-und-trotzdem-darin-mietfrei-wohnen

 

Spätestens beim Versuch, einen solchen Umkehrhypothek-Vertrag abzuschließen, wird sich zeigen, ob die eigene (Wert-)Vorstellung mit der Realität (noch) übereinstimmt.

Oder um es mit den Worten des Users "Leonhard_E" zu sagen:

"Der Immobilienmarkt bewertet im Moment alles sehr hoch. Selbst eine verfallene Hütte in einer Stadt würde noch einen guten Preis bringen." :P

 

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Heureka
vor 1 Stunde schrieb Peter23:

[...], ist es objektiv betrachtet trotzdem noch eine sehr riskante Strategie, weil das gesamte Vermögen offensichtlich in genau einem Asset gebunden ist. Das müsste eigentlich das Antichrist-Investment für alle Fans eines diversifizierten Welt-ETF-Depots sein. Dementsprechend müsste der Ratschlag der Weltportfolio-Fans eigentlich immer lauten: Besser mieten als kaufen und das Geld in ein ausgewogenes Portfolio aus RK1 und RK3 investieren - zumindest wenn man sich die reine Investmentstrategie-Brille aufsetzt.

 

Und eins noch: Jeder der Immobilienkredite aufnimmt, um dann in ETFs zu investieren oder in ETFs investiert bevor er seine Kredite getilgt hat, fährt eine RK<0 Strategie. Das kann man machen, ist aber riskant. (In jedem Fall geht es viel günstiger über Futures als über Immobilienkredite.)

Um die Pointierung noch weiter auf den Gipfel zu treiben (und da das Thema immer wieder aufkommt) :D

Eine Aussage von User "Ramstein", "Das Klumpenrisiko [hier eines Arbeitnehmers, der bisher nur Vorzugsaktien seines Arbeitgeber-Unternehmens XYZ im Depot hat] kann man durch Shorten der Aktie XYZ ziemlich gut (wenn auch nicht aufwandsfrei) in den Griff kriegen", mal weitergesponnen und übertragen auf das "Klumpenrisiko Immobile":

 

PS:

 

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troi65
vor 7 Stunden schrieb Peter23:

 

Ich möchte das nochmal ganz deutlich machen: Es wird ja hier gemeinhin geraten, dass wenn man eine eigengenutzte Immobilie tlws. kreditfinanziert kaufen möchte, dann nicht auch noch gleichzeitig in Aktien investiert sondern eben den maximalen Betrag als Eigenkapital einsetzt. Das mag auch ein kluger Ratschlag sein, aber selbst wenn man das beherzigt, ist es objektiv betrachtet trotzdem noch eine sehr riskante Strategie, weil das gesamte Vermögen offensichtlich in genau einem Asset gebunden ist. Das müsste eigentlich das Antichrist-Investment für alle Fans eines diversifizierten Welt-ETF-Depots sein. Dementsprechend müsste der Ratschlag der Weltportfolio-Fans eigentlich immer lauten: Besser mieten als kaufen und das Geld in ein ausgewogenes Portfolio aus RK1 und RK3 investieren - zumindest wenn man sich die reine Investmentstrategie-Brille aufsetzt.

 

 

Es ist bereits fraglich ( auch hier im Forum ) , ob die eigengenutzte Immo überhaupt als Investment zu betrachten  , sondern nicht eher unter "Lifestyle" zu verbuchen ist.

Unter dieser Brille kann man ein Klumpenrisiko auch anders betrachten.

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Peter23
vor 1 Stunde schrieb troi65:

Es ist bereits fraglich ( auch hier im Forum ) , ob die eigengenutzte Immo überhaupt als Investment zu betrachten  , sondern nicht eher unter "Lifestyle" zu verbuchen ist.

Unter dieser Brille kann man ein Klumpenrisiko auch anders betrachten.

Deswegen habe ich auch geschrieben: "zumindest wenn man sich die reine Investmentstrategie-Brille aufsetzt". In jedem Fall sollte man sich aber bewusst machen, inwiefern etwas Konsum/Lifestyle ist und inwiefern Investment ist. Allerdings denke ich, dass es auch falsch wäre es ausschließlich als Konsum/Lifestyle zu verbuchen. Dafür ist Anteil des Vermögens, der oft in einer Immobilie steckt und auch der Werterhalt einfach zu groß. Man muss einfach sowohl mit "Investmentstrategie-Brille" und mit der "Lifestyle-Brille" draufschauen und dann entscheiden, was man für richtig hält.

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troi65
vor 56 Minuten schrieb Peter23:

Deswegen habe ich auch geschrieben: "zumindest wenn man sich die reine Investmentstrategie-Brille aufsetzt".

Zumindest sind wir beide uns bewusst , dass es zwei Brillen gibt.;)

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tyr
· bearbeitet von tyr

Die Immobilie an sich nutzt sich ab und verliert auch bei bester Instandhaltung laufend an Wert. Das ist Konsum. Dagegen kann das Grundstück eine Investition sein. Je nach Lage.

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DrFaustus
vor 10 Stunden schrieb Peter23:

 ABER: Natürlich ist das auch deutlich riskanter als zu mieten.

 

Ist es das? Weshalb?

Sehe ich etwas anders. Wenn ich die Immobilie bis Endfälligkeit durchfinanziert habe, ist da für mich so gut wie kein Risiko ersichtlich.

Wenn ich Miete, bin ich möglichen Mietsteigerungen alternativlos ausgeliefert.

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tyr
· bearbeitet von tyr
vor 20 Minuten schrieb DrFaustus:

Wenn ich die Immobilie bis Endfälligkeit durchfinanziert habe, ist da für mich so gut wie kein Risiko ersichtlich.

Wenn ich Miete, bin ich möglichen Mietsteigerungen alternativlos ausgeliefert.

 

Als Mieter kann man mit ggf. ein paar Monaten Kündigungsfrist umziehen, keine Kapitalbindung. Man muss nur flüssig bleiben, um die Miete weiter zahlen zu können. Zudem sind die Mieterschutzgesetze in Deutschland sehr stark. Mieterhöhungsmöglichkeiten sind begrenzt. Allenfalls Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter geht, dies aber auch nur in abgesteckten Grenzen.

 

Wenn der Wert der Immobilie deutlich fällt z. B. durch sich entwickelnde Schäden mit teurem Instandhaltungsbedarf oder Abwertung der Lage ist der Eigentümer der Immobilie dem alternativlos ausgeliefert. Genau so hat man Freude, wenn z. B. die Gemeinde beschließt, die Straße zu erneuern und die Immobilieneigentümer an der Straße dafür großzügig zahlen dürfen. So eine selbstbewohnte Eigentumsimmobilie ist aus Anlegersicht wie eine Position an Einzelaktien. Kann gut gehen, muss aber nicht, konzentriertes Risiko.

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DrFaustus
vor 11 Minuten schrieb tyr:

 

Als Mieter kann man mit ggf. ein paar Monaten Kündigungsfrist umziehen, keine Kapitalbindung. Man muss nur flüssig bleiben, um die Miete weiter zahlen zu können. Zudem sind die Mieterschutzgesetze in Deutschland sehr stark. Mieterhöhungsmöglichkeiten sind begrenzt. Allenfalls Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter geht, dies aber auch nur in abgesteckten Grenzen.

 

Wenn der Wert der Immobilie deutlich fällt z. B. durch sich entwickelnde Schäden mit teurem Instandhaltungsbedarf oder Abwertung der Lage ist der Eigentümer der Immobilie dem alternativlos ausgeliefert. Genau so hat man Freude, wenn z. B. die Gemeinde beschließt, die Straße zu erneuern und die Immobilieneigentümer an der Straße dafür großzügig zahlen dürfen. So eine selbstbewohnte Eigentumsimmobilie ist aus Anlegersicht wie eine Position an Einzelaktien. Kann gut gehen, muss aber nicht, konzentriertes Risiko.

Wenn man schon so argumentiert, dann ist eine gemietete Immobilie eine extrem langfristige Verbindlichkeit (bis zum Tod) mit ultrakurzer Visibilität.

Da habe ich lieber das Asset, als die Verbindlichkeit.

Die Mieterhöhungsmöglichkeiten sind begrenzt? Von welchem Deutschland reden wir hier? Also in dem Deutschland, in dem ich wohne, kann der Vermieter, selbst bei der tollen Mietpreisbremse, 15% bzw. 20% in drei Jahren erhöhen. Das ist zwar begrenzt. Aber bei Leibe nicht wenig.

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tyr
· bearbeitet von tyr
vor 2 Stunden schrieb DrFaustus:

Wenn man schon so argumentiert, dann ist eine gemietete Immobilie eine extrem langfristige Verbindlichkeit (bis zum Tod) mit ultrakurzer Visibilität.

 

Nicht die gemietete Immobilie, sondern die Wohnkosten sind eine lebenslang zu bezahlende Verbindlichkeit. Es ist egal, ob man die Wohnkosten durch eine selbstbewirtschaftete Immobilie und mit Eigenkapitaleinsatz bezahlt oder ob man mietet. Die Wohnkosten fallen immer an und werden immer auf irgendeine Weise bezahlt.

 

vor 2 Stunden schrieb DrFaustus:

Da habe ich lieber das Asset, als die Verbindlichkeit.

 

Das Asset ist das Grundstück, nicht die Immobilie selbst. Wenn du unabhängig von den zu zahlenden Wohnkosten Eigenkapital in das Grundstück investieren willst, auf dem du lebst: nur zu. Ob das dann längerfristig eine sinnvolle Investition gewesen sein wird oder nicht weiß man erst hinterher.

 

Ob du auf dem Grundstück nun in einem Zelt, in einem Wohnwagen oder in einem fest auf das Grundstück eingebauten Massivhaus lebst ist dann wieder deine Entscheidung, die die Wohnkosten beeinflusst. Alle Wohnmöglichkeiten auf dem Grundstück sind Konsum und nutzen sich irgendwie mit der Zeit ab und erzeugen Instandhaltungskosten. Abgesehen vielleicht von der Variante Schlafen unter freiem Himmel und Kochen/Waschen am Fluss, der hinter dem Grundstück verläuft.

 

Worüber wir diskutieren können: mit selbstbewohntem Immobilieneigentum kann man sich die Rendite des Vermieters sparen. Angesichts dessen, dass man bei nur einer einzelnen selbstbewirtschafteten Immobilie keine Skaleneffekte hat und sich das ohnehin nur dann lohnt, wenn man Teile der Immobilienbewirtschaftung als Fachmann selber machen kann bin ich demgegenüber skeptisch. Zudem schaffen mehr als 50% der Vermieter keine 2% Rendite, nicht mal Inflationsausgleich: http://www.faz.net/-hs7-7u13t

 

Und selbst die Immorendite ist nicht die Welt:

 

Am 16.5.2014 um 20:06 schrieb tyr:

Ich möchte auch mal ein paar theoretische Zahlen in den Raum werfen, in Bezug auf Investitionen in Immobilien.

 

Das Grundsätzliche ist ja im von Ramstein verlinkten Thread von Licuala zu finden: https://www.wertpapier-forum.de/topic/34144-die-mischung-machts/?do=findComment&comment=635930

 

Ich nehme mal für meine Zahlenspielchen an, dass Hans Huber aus dem Bundesland Bayern kommt und beabsichtigt, in seiner Umgebung Immobilien als Investition zu kaufen. Es gibt gerade eine grafische Übersicht über die Immobilienpreisentwicklung in den großen kreisfreien Städten, Zahlen vom Verband deutscher Pfandbriefbanken, siehe Karte:

http://www.faz.net/-hst-7pd3q

 

Die Zahlen sind so wie ich es verstehe eine Gesamt-Immobilienpreisentwicklung (wohl ein Durchschnitt) von 2007 bis 2013, aus dem FAZ-Artikel, Datenquelle des Artikels siehe oben.

 

Inflationsrate in der Zeit: http://de.inflation.eu/inflationsraten/deutschland/historische-inflation/vpi-inflation-deutschland.aspx

 

Inflationsrate: 1.0317*1.0113*1.0081*1.0131*1.0198*1.0204*1.0143 = 1.12471179827942849402 = 12,47%

 

Picken wir uns mal ein paar Werte heraus:

Nürnberg: 13,4%, reale Rendite nach Inflation (rRnI) 0,13% p.a.

Bayreuth: 7,7%, rRnI -0,68% p.a.

Würzburg: 13,7%, rRnI 0,18% p.a.

Schweinfurt: 2,6%, rRnI -1,41 % p.a.

Ingolstadt: 20,7%, rRnI 1,18% p.a.

Augsburg: 19,8%, rRnI 1,05% p.a.

Regensburg: 24,5%, rRnI 1,72% p.a.

Kempten (Allgäu): 10,7%, rRnI -0,25% p.a.

München: 32,2%, rRnI 2,82% p.a.

 

Angesichts des Einzelfallrisikos und des Klumpenrisikos kommt es also sehr stark auf die individuelle Entwicklung der Region und der Lage darin an, ob sich diese Investition nur von der reinen Wertentwicklung her lohnt. Bei den äußerst überschaubaren realen Renditen dauert es aber schon Jahre, bis man die Kaufnebenkosten von z. B. 10% wieder hereingeholt hat. In manchen Gegenden hat man sogar real laufend Wert verloren und hätte in den 7 betrachteten Jahren nur Kosten gehabt.

 

Dazu kommen noch Freuden der Immobilienbewirtschaftung rund um Vermietung, Instandhaltung, Versicherung, Betriebskostenabrechnungen, Gebäudepflege usw. Und auch die damit verbundenen Risiken, Chancen und Aufwände. Die so gern betrachteten und ausgemalten steuerlichen Aspekte sind da meines Erachtens nur ein Aspekt von vielen.

 

Ob sich das am Ende lohnt steht in den Sternen. Und umgerechnet auf den ganzen Aufwand des Immobilienerwerbs und der Bewirtschaftung sollte man sich das sehr gut überlegen und nicht nur vermeintliche Steuervorteile herbeisehnen.

 

Das ist demnach finanziell ein ziemlich mieses Investment. Eher eine Lebensstil-Entscheidung. Problem bei der Übung ist zudem, dass man die Kosten von selbstbewohntem Immobilieneigentum nicht steuerlich geltend machen kann. Ein Vermieter kann das dagegen sehr wohl.

 

Was lohnen kann: selber zur Miete wohnen und Vermieter sein. 

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Joseph Conrad
vor 2 Minuten schrieb tyr:

 

Zudem schaffen mehr als 50% der Vermieter keine 2% Rendite, nicht mal Inflationsausgleich: http://www.faz.net/-hs7-7u13t

 

...

 

Das stimmt. Ich bin jedenfalls froh das die Wertsteigerung meines Grundstücks dies mehr als kompensiert.

Letztlich zählen nur 3 Dinge beim Immobilienkauf : 1.Lage, 2.Lage,3.Lage

Ob man als Mieter besser lebt, oder als Eigentümer muss jeder für sich selbst entscheiden.

 

Gruß

Joseph

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tyr
vor 1 Minute schrieb Joseph Conrad:

Das stimmt. Ich bin jedenfalls froh das die Wertsteigerung meines Grundstücks dies mehr als kompensiert.

 

Momentan schon, die Niedrigzinsphase, eine begrenzte Bautätigkeit bei starker Zuwanderung und der Beschäftigungsboom in Deutschland sorgen in den wirtschaftlich starken Regionen für teilweise stark steigende Preise bei Bestandsimmobilien bzw. Grundstücken. Wie lange diese Phase anhält und wann der Markt korrigiert oder ob die einzelne Lage in Zukunft an Nachfrage verliert weiß man nicht.

 

Genau so wie bei einzelnen Aktien. Nur dass im Fall selbstbewohnte Immobilie da bei der deutschen Mittelschicht ein dickes Klumpenrisiko besteht im Vergleich zu denjenigen (wenigen) Mietern, die beständig sparen und breit gestreut am Kapitalmarkt anlegen.

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DrFaustus
· bearbeitet von DrFaustus
vor 34 Minuten schrieb tyr:

 

Nicht die gemietete Immobilie, sondern die Wohnkosten sind eine lebenslang zu bezahlende Verbindlichkeit. Es ist egal, ob man die Wohnkosten durch eine selbstbewirtschaftete Immobilie und mit Eigenkapitaleinsatz bezahlt oder ob man mietet. Die Wohnkosten fallen immer an und werden immer auf irgendeine Weise bezahlt.

Ok, dann machen wir mal eine Rechnung auf: Immobilie eigengenutzt mit gewissen Renovierungen etc. im Vergleich zur gleichen Immobilie gemietet mit 15% Mietsteigerung alle 3Jahre. Haltedauer 50 Jahre. Auf das Ergebnis bin ich gespannt.

 

Zitat

 

 

Das Asset ist das Grundstück, nicht die Immobilie selbst. Wenn du unabhängig von den zu zahlenden Wohnkosten Eigenkapital in das Grundstück investieren willst, auf dem du lebst: nur zu. Ob das dann längerfristig eine sinnvolle Investition gewesen sein wird oder nicht weiß man erst hinterher.

Oben schreibst du noch eine Immobilie ist zu sehen wie eine Aktie und jetzt ist die Immobilie selbst kein Asset? Was denn dann bitteschön? Verkaufe mal ein leeres Grundstünk und zum Vergleich ein Grundstück mit Einfamilienhaus. Und die Differenz soll also kein Asset sein? Interessant.

 

Zitat

 

Ob du auf dem Grundstück nun in einem Zelt, in einem Wohnwagen oder in einem fest auf das Grundstück eingebauten Massivhaus lebst ist dann wieder deine Entscheidung, die die Wohnkosten beeinflusst. Alle Wohnmöglichkeiten auf dem Grundstück sind Konsum und nutzen sich irgendwie mit der Zeit ab und erzeugen Instandhaltungskosten. Abgesehen vielleicht von der Variante Schlafen unter freiem Himmel und Kochen/Waschen am Fluss, der hinter dem Grundstück verläuft.

 

Wie stark haben sich denn die Wohnkosten in den letzten 200 Jahren in einer münchner Altbauwohnung abgenutzt?

 

Zitat

 

 

 

Worüber wir diskutieren können: mit selbstbewohntem Immobilieneigentum kann man sich die Rendite des Vermieters sparen. Angesichts dessen, dass man bei nur einer einzelnen selbstbewirtschafteten Immobilie keine Skaleneffekte hat und sich das ohnehin nur dann lohnt, wenn man Teile der Immobilienbewirtschaftung als Fachmann selber machen kann bin ich demgegenüber skeptisch. Zudem schaffen mehr als 50% der Vermieter keine 2% Rendite, nicht mal Inflationsausgleich: http://www.faz.net/-hs7-7u13t

Ein Artikel, der viel sagt und dann doch eher wenig. 2% Rendite auf Basis welchen Wertes? Des ursprünglichen Kapitaleinsatzes? Wie will man den bemessen bei möglicherweise Vererbten Immobilien?

Auf Basis des aktuellen Immobilienwertes? Ist der vielleicht gestiegen?

Die meisten Billigwohnungen sind deshalb so billig, weil die Vermieter seit 30 Jahren keine Mieten angepasst haben. Man findet immernoch Wohnungen, die teilweise in Innenstadtlage zu 3,50 EUR vermietet wurden.

 

Zitat

 

Und selbst die Immorendite ist nicht die Welt:

 

 

Das ist demnach finanziell ein ziemlich mieses Investment. Eher eine Lebensstil-Entscheidung. Problem bei der Übung ist zudem, dass man die Kosten von selbstbewohntem Immobilieneigentum nicht steuerlich geltend machen kann. Ein Vermieter kann das dagegen sehr wohl.

 

Was lohnen kann: selber zur Miete wohnen und Vermieter sein. 

 

Quatsch. Gehen wir mal von einem Einfamilienhaus bei mir in der Gegend aus. 140qm Wohnfläche, kleiner Garten. Kaltmiete aktuell rund 1500 EUR. Sind pro Jahr 18000. Mietsteigerung 15% alle 3 Jahre führt in Summe zu Mietausgaben über 50 Jahre von über 1 Mio. EUR. Kaufpreis sind aktuell rund 450.000 EUR. So viel kann ich gar nicht renovieren, dass sich mieten hier lohnt...

 

Ja, ein Vermieter kann das steuerlich geltend machen. Ein Mieter nicht. Äpfel/Birnen?

 

 

Nachinflationsrenditen zu zitieren ist auch ziemlich sinnfrei. Denn im Gegensatz zu einem Mieter, hilft mit als Immobilienfinanzierer Inflation. Denn eine 0 Rendite nach Inflation in der reinen Wertsteigerung, wertet de facto meine Fremdfinanzierung ab. Während ein Mieter die Inflation eher fürchten sollte, denn sie schlägt sich bei Mieten durch.

 

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Noob1981
vor 32 Minuten schrieb tyr:

Picken wir uns mal ein paar Werte heraus:

Nürnberg: 13,4%, reale Rendite nach Inflation (rRnI) 0,13% p.a.

Bayreuth: 7,7%, rRnI -0,68% p.a.

Würzburg: 13,7%, rRnI 0,18% p.a.

Schweinfurt: 2,6%, rRnI -1,41 % p.a.

Ingolstadt: 20,7%, rRnI 1,18% p.a.

Augsburg: 19,8%, rRnI 1,05% p.a.

Regensburg: 24,5%, rRnI 1,72% p.a.

Kempten (Allgäu): 10,7%, rRnI -0,25% p.a.

München: 32,2%, rRnI 2,82% p.a.

 

Das ist jetzt die reine Steigerung der Immobilie inkl. Grundstück. Darüber hinaus musstest du für diesen Zeitraum keine Kaltmiete zahlen. Sprich das kommt on top (nach Abzug Instandhaltung). Und schon lassen sich die Netto-Renditen durchaus sehen. Diese ganzen ex Post Rechungen können Spaß machen, Mehrwert dieser Analysen für eine Zukunftsentscheidung ist halt fragwürdig.

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tyr
vor 33 Minuten schrieb DrFaustus:

Ok, dann machen wir mal eine Rechnung auf: Immobilie eigengenutzt mit gewissen Renovierungen etc. im Vergleich zur gleichen Immobilie gemietet mit 15% Mietsteigerung alle 3Jahre. Haltedauer 50 Jahre. Auf das Ergebnis bin ich gespannt.

 

Dann rechne doch mal vor. Ich brauche die Rechnung nicht, ich finde das Geschäft für mich unattraktiv. Wer selber Immobilien besitzt kann das tun, ob das Liebhaberei oder wirklich ein Investment ist darf dann jeder für sich entscheiden.

 

Es reicht schon, dass man zusätzlich (!) zum Kaufpreis noch 10+ % an Kaufnebenkosten für Grunderwerbsteuer, Makler und Notar zahlen soll. Wozu? Was habe ich davon? Nö.

 

Dazu ändert sich der Wohnbedarf immer mal wieder im Lebenszyklus. Ausbildung - Partnerschaft - Familiengründung - kleine Kinder - große Kinder - Kinder sind ausgezogen - Jahre vor der Rente - Altersrente. Zudem können noch Trennungen/Scheidungen ganz dazwischen kommen, oder man will beruflich oder wegen neuen Partnerschaften oder warum auch immer umziehen. Jedesmal dann 10+% Kaufnebenkosten bezahlen oder dann ungewollt zum Vermieter werden?

 

So richtig schmackhaft konnte mir das Geschäft bisher keiner machen. Das mag anders sein, wenn man größere Teile der Immobilienbewirtschaftung selber machen kann oder einem das Spaß bereitet und man ganz sicher sein ganzes Leben an genau einem Ort verbringen will.

 

vor 33 Minuten schrieb DrFaustus:

Oben schreibst du noch eine Immobilie ist zu sehen wie eine Aktie und jetzt ist die Immobilie selbst kein Asset? Was denn dann bitteschön? Verkaufe mal ein leeres Grundstünk und zum Vergleich ein Grundstück mit Einfamilienhaus. Und die Differenz soll also kein Asset sein? Interessant.

 

Habe ich doch oben geschrieben.

 

Das Grundstück ist das Asset. Die Immobilie nutzt sich ab und muss laufend instand gehalten werden. Stelle dir die Immobilie selber wie einen Wohnwagen vor, wenn du dich damit schwer tust. Der verschleißt, muss repariert werden und irgendwann ist das Modell nicht mehr aktuell und man will lieber einen neuen haben. Dass die Immobilie selber einen Wert hat ist klar, aber das ist keine Geldanlage, sondern ein Gebrauchsgegenstand. Ein Auto ist auch ein Gebrauchsgegenstand, der einen Wert hat. Trotzdem ist das in den wenigsten Fällen eine Geldanlage, von einem Bugatti mal abgesehen sind die meisten Autos Gebrauchsgegenstände, die Instandhaltungskosten erzeugen und jährlich an Wert verlieren. Irgendwann muss ein Gebrauchsauto (kein Sammlerstück) weg und ein neues her, es sei denn, man ist Liebhaber und meint, den alten Golf aus den 80ern ewig weiter fahren und ewig reparieren zu müssen. Wer das selber machen kann ist im Vorteil, wer nicht zahlt nur.

 

Mit dem Haus ist es genau so. Das verschleißt überall, irgendwann will man kernsanieren oder vielleicht ganz abreißen und ein zeitgemäßes neues Haus bauen. Das heißt nun nicht, dass das Haus gar keinen Wert hat, sondern es eben keine Investition ist, sondern Konsum, Gebrauchsgegenstand. Jetzt klar? Ich glaube schon. Mehr muss ich dazu nicht schreiben, es sei denn, du bringst eine neue Erkenntnis an dieser Stelle.

 

vor 35 Minuten schrieb DrFaustus:

Ja, ein Vermieter kann das steuerlich geltend machen. Ein Mieter nicht. Äpfel/Birnen?

 

Ein Vermieter kann nicht nur eine, sondern viele Immobilien halten, mit Skaleneffekten und Spezialisten effektiv bewirtschaften und die Kosten steuerlich geltend machen. Ein Immobilieneigentümer kann das mit Selbstnutzung so nicht. Wenn es gut läuft kann der Selbstnutzer Leistungen der Bewirtschaftung selber als Fachmann effizient ausführen. Wenn nicht muss man die verschiedenen Immobilienleistungen als einzelner privater Laie zukaufen oder ineffektiv als Laie selber machen.

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tyr
· bearbeitet von tyr
vor 46 Minuten schrieb Noob1981:

 

Das ist jetzt die reine Steigerung der Immobilie inkl. Grundstück. Darüber hinaus musstest du für diesen Zeitraum keine Kaltmiete zahlen. Sprich das kommt on top (nach Abzug Instandhaltung). Und schon lassen sich die Netto-Renditen durchaus sehen. Diese ganzen ex Post Rechungen können Spaß machen, Mehrwert dieser Analysen für eine Zukunftsentscheidung ist halt fragwürdig.

 

Nicht nur Instandhaltung. Alle Kosten, die beim Vermieter anfallen fallen bei Eigentum genau so an bzw. müssen selber erbracht werden. Wie man das Blatt auch dreht und wendet: die Wohnkosten müssen immer bezahlt werden. Es ist egal, ob man die nun im rechtlichen Verhältnis Immobilienmiete bezahlt oder diese Leistungen als Eigentümer genutzt werden bzw. in diesem rechtlichen Verhältnis erbracht oder bezahlt werden müssen.

 

Was bei Eigentum entfällt ist eine denkbare, aber in der Realität sehr überschaubare Rendite des Vermieters. Und das ist schon die Rendite, die entsteht, nachdem der Vermieter versucht, bei dem Geschäft und mit steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten Gewinne zu erzielen. Diese Gewinnerzielungsabsicht unterstelle ich vielen Selbstnutzern nicht, sondern eher Liebhaberei, was ja als Konsumentscheidung so völlig in Ordnung ist.

 

Wenn das selbstgenutzte Immobilieneigentum nun aber Liebhaberei ist muss man hier im Forum nicht immer wieder versuchen, das trotzdem als Investition dar zu stellen, wenn es doch gar keine ist.

 

@Joseph Conrad darf sich z. B. momentan über Buchgewinne seines Grundstücks freuen. Spekulation, die gut geht. Das ist definitiv nicht bei allen so. Nicht jeder hat vor Jahrzehnten dort gekauft, wo heute die Grundstückspreise stärker als die Inflationsrate steigen.

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Peter23
vor 2 Stunden schrieb tyr:

Das ist demnach finanziell ein ziemlich mieses Investment. Eher eine Lebensstil-Entscheidung. Problem bei der Übung ist zudem, dass man die Kosten von selbstbewohntem Immobilieneigentum nicht steuerlich geltend machen kann. Ein Vermieter kann das dagegen sehr wohl.

 

Was lohnen kann: selber zur Miete wohnen und Vermieter sein. 

Ich stimmte Dir grundsätzlich bei dem meisten, was Du hier schreibst zu. Auch wenn Du es manchmal ein wenig übertrieben darstellst. Aber in dem, was ich hier zitiere, liegst Du total falsch.  

 

Vermieter: Er muss alle seine Einnahmen versteuern und die Kosten kann er von der Steuer absetzen. In den meisten Fällen sind aber die Einnahmen höher als die Kosten, so dass er effektiv steuern zahlen muss.

 

Eigennutzer: Der Gewinn ist entweder ersparte Miete (dort fallen keine Steuern an) oder Wertsteigerung (die ist auch steuerfrei) => überhaupt keine Steuern

 

Somit stellt sich der Eigennutzer besser als der Vermieter. Zwar kann der Eigennutzer nichts von der Steuer absetzen, aber das resultiert daraus, dass er sowieso überhaupt keine Steuern zahlen muss, was natürlich besser ist.

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Kezboard

Mieten vs. kaufen

Aktiv vs. passiv

Market timing vs. buy and hold

...

das bringt doch alles nichts. Geschmäcker sind nun mal (zum Glück) verschieden!

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Peter23
· bearbeitet von Peter23
vor 5 Stunden schrieb DrFaustus:

Ist es das? Weshalb?

Sehe ich etwas anders. Wenn ich die Immobilie bis Endfälligkeit durchfinanziert habe, ist da für mich so gut wie kein Risiko ersichtlich.

Wenn ich Miete, bin ich möglichen Mietsteigerungen alternativlos ausgeliefert.

Mit der "Investitionsstrategie-Brille" müsst man sich ja überlegen, was ist die Rendite (ersparte Miete + Wertsteigerung) und was ist das Risiko. Das Risiko ist einfach deswegen sehr hoch, weil wenn irgendwas mit der Immobilie passiert, so dass sie nicht mehr bewohnbar ist, dann ist das ganze Geld weg. Keine ersparte Miete mehr und die Wertsteigerung -100%. Natürlich ist man gegen viele Dinge versichert etc, aber  das ist ein Ereignis, was gar nicht so und unwahrscheinlich ist und in Deutschland auch tagtäglich passiert. Außerdem könnte es sein, dass man aus beruflichen oder privaten Gründen umziehen muss und keinen Mieter oder Käufer (zu einem annehmbaren Preis) findet, weil sich aus irgendwelchen Gründen der Ort/Stadtteil/etc. in seiner Attraktivität eingebüßt hat. Das sind alles unsystematische Risiken, die Du bei einem breit diversifizierten ETF-Portfolio nicht hast, weil Du dann nur noch systematisches Risiko eingehst (was Du bei Immobilien natürlich auch zusätzlich hast).

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Peter23
· bearbeitet von Peter23
vor 1 Stunde schrieb tyr:

Wenn das selbstgenutzte Immobilieneigentum nun aber Liebhaberei ist muss man hier im Forum nicht immer wieder versuchen, das trotzdem als Investition dar zu stellen, wenn es doch gar keine ist.

Ja richtig, aber bei vielen gehen mehr als 100% des eigenen Vermögens in diese "Liebhaberei" und deswegen sollte es schon als Investition betrachtet werden, um die Schwächen bzw. Risiken aufzuzeigen, die Du ja ganz offensichtlich auch siehst. Ich will damit nur sagen, dass es auch nichts bringt einfach zu sagen, dass alles okay ist, wenn man es nur als Konsum/Liebhaberei definiert. Das macht die Risiken ja nicht kleiner.

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Smartinvestor
· bearbeitet von Smartinvestor

Zum Thema Vermieten in sagenhafter Spitzenlage: Habe mit meinem Bruder 2 solche Wohnungen in Spitzenlage deutscher Großstädte und eine in sehr guter Lage in der Nähe dieser Großstädte vermacht bekommen. So weit so gut. Nur dass wenige Monsate nach dem Ableben unseres Vermachers plötzlich die Polizei vor meiner Tür stand, ob ich denn regelmäßig Miete von meinem Mieter bekäme und etwas zu dessen Verbleib sagen könne, denn er wäre überfällig, eine Haft anzutreten. Leicht irritiert habe ich erst mal die Zahlungseingänge unseres Vermachers geprüft. Wie nicht anders zu vermuten natürlich keine mehr vorhanden exakt seit dem Tag seines Ablebens. Also Meldung an Polizei, dass wir jetzt wohl beide ein Problem hätten und wir uns am besten gegenseitig auf dem Laufenden halten. Allein ich kam nicht voran, da ich weder in die Wohnung noch an den Mieter kam, aber trotzdem erst mal alle Wohnnebenkosten zahlen musste. Dann kamen Beschwerden der Nachbarn, Hausverwaltung, Gesundheitsamt, ... ob der Verwahrlosung derselben. Und der sich türmende Taubenkot auf dem Balkon, zu dem weder ich noch sonstwer Zugang hatte, zöge bei nicht umgehender Beseitigung sehr ernste Kosequenzen wegen Gesundheitsgefährdung der umliegende Wohnungsbesitzer nach sich.

Weil es ja sonst zu langweilig würde, stellte sich in der anderen vermachten Wohnung in wirklich sagenhafter Spitzenlage aber ca. 600 km von uns entfernt ein massiver Wasserschaden durch oberhalb der Wohnung ins Mauerwerk eintretendes Wasser ein sowie dadurch ausgelöste berechtrigte Drohbriefe der dort erstklassigten Mieter mit Mietreduzierung und Auszug. Verhandlungen mit der total unfähigen Wohnungsverwaltiung bzgl. Schadensanalyse und -behebung zogen sich dann Jahre ohne jeglichen Fortschritt hin, während der mit entsprechender Vermieterverhöhnung die Miete zu recht um zuletzt 30% gekürzt und dann fristlos gekündigt wurde.

In der dritten Wohnung in sehr guter Lage beschwerte sich der Mieter auch zu recht über größer werdende Mauerrisse, die durch Fundamentabsenkung verursacht wurden. Die ebenso total unfähige Wohnungsverwaltung hat es auch nach 3 Jahren noch nicht geschafft, überhaupt einen fähigen Gutachter zu beauftragen, der den Schaden vor weiteren Schritten analysiert. Kurzum, das Verhältnis zum Vermieter ist auch dort massiv gestört aber durch andere zwanghafte Umstände bisher noch stabil geblieben. Nicht schön und Dauerstress, dass sich das nicht plötzlich verschlimmert.

Die ersten beiden Probleme haben wir dann irgendwie mit Notverkäufen gelöst, deren Erlös ich dann A. 2016 sofort in die dann erwachenden EM gesteckt habe. Damit kam in der Folge zum ersten Mal endlich richtig Freude mit dem Nachlass auf. Beim dritten Problem sind mir die Hände von der Familie gebunden, da man doch solch eine nachhaltig solide Anlage in deutsche Immobilien in sehr guter Lage nicht ohne Not verkaufe. Also warte ich eigentlich nur noch auf diesen hoffentlich auch dort bald eintretenden Notfall, bei dem dann hoffentlich niemand ernsthaft zu Schaden kommt.

 

Soviel zur ach so tollen Anlage in Immobilien in bester Lage ...

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Joseph Conrad
· bearbeitet von Joseph Conrad
vor einer Stunde schrieb Smartinvestor:

 

 

Soviel zur ach so tollen Anlage in Immobilien in bester Lage ...

 

Da habt ihr wirklich Pech gehabt. Ob man das zur Regel erklären kann denke ich aber eher nicht. Von EGTW halte ich auch wenig. Viele Köche verderben den Brei. Teileigentümer eines Hauses zu sein ist irgendwie nichts Halbes und nichts Ganzes. Und Erbengemeinschaften sind auch nicht ohne.

Distanz zur Immobilie ist natürlich immer schädlich , wenigstens lästig.

Sarkastisch könnte man sagen das ihr ein bisschen Unglück im Glück hattet. Nach einem Börsencrash würdest du dir eventuell ein bisschen Zoff mit den Mietern herbei sehnen. ;)

 

 

Gruß

Joseph

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Smartinvestor
· bearbeitet von Smartinvestor
Am 9.7.2017 um 12:56 schrieb Joseph Conrad:

 

Da habt ihr wirklich Pech gehabt. Ob man das zur Regel erklären kann denke ich aber eher nicht. Von EGTW halte ich auch wenig. Viele Köche verderben den Brei. Teileigentümer eines Hauses zu sein ist irgendwie nichts Halbes und nichts Ganzes. Und Erbengemeinschaften sind auch nicht ohne.

Distanz zur Immobilie ist natürlich immer schädlich , wenigstens lästig.

Sarkastisch könnte man sagen das ihr ein bisschen Unglück im Glück hattet. Nach einem Börsencrash würdest du dir eventuell ein bisschen Zoff mit den Mietern herbei sehnen. ;)

 

Gruß

Joseph

Ist zum Glück beides nicht so wie du vermutest: Wir haben von unserer Bruder- und Erbengemeinschaft sehr profitiert, denn wir sind uns absolut einig und ergänzen uns in unseren Stärken und Schwächen wie ein Schlüssel das Schloss. Und wenn du meine Anlagestrategie kennen würdest, wüsstest du, dass auch da alles zum Besten bestellt und antifragil für alle Fälle vorbereitet ist. B-)

Aber Spaß beiseite. Bei unserer sicher nicht immer gegebenen Häufung von Unglücken lernt man das Klumpenrisiko erst so richtig kennen. Um das nennenswert zu minimieren, müsste man also mindestens so ein besser zwei Handvoll Immobilien in zuminest stabiler guter Lage haben. Das war bei unserem Vermacher sogar der Fall. Aber jetzt erst wird mir auch glasklar, warum er zu kaum etwas anderem kam als zu seiner durchaus heiß geliebten Wohnungsverwaltung, die, wie gesagt, auch bis zum Tag seines Ablebens gut funktionierte. Bei dem dann selbst erlebten Aufwand und Stress ist sogar meine teilaktive Fondsverwaltung so minimal, sodass ich das jetzt deutlich aktiver ausgebaut habe, um nicht allmählich aus der Übung zu komnen.

Eine weitere Immobilie in früher zumindest ordentlicher Lage ist jetzt übrigens nicht mehr vermietbar und praktisch nur noch verschenkbar, da sich die Lage dort in den letzten Jahren - vom Besitzer völlig unerkannt, da zuvor noch vermietet - auf Ramschniveau ohne jede Aussicht auf Verbesserung verschlechtert hat. Da werden nicht mal ausreichend Flüchtlinge hingeschickt, um den Leerstand zu füllen, weil es sonst zu nicht merh kontrollierbarer Gettobildung oder unabhängier Staatsbildung in dünn besiedelter Gegend käme. Bei nicht ganz extremer Asset Allocation mit Fonds nutzt man hingegen die Fonds mit abgesenkten Kursen zum vorteilhaften Rebalancing, und nach spätestens 10-15 Jahren setzt Mean Reversion ein und spült das ohne jegliches Zutun wieder nach oben.

Solche Mean Reversions gibt es m.W. im regionalen Immobilienmarkt nicht. Und für die anderen Mean Reversions des Immobilienzustands mussten wir gefühlt so hart arbeiten wie noch nie zuvor für eine Anlage. Mir reicht es jedenfall ein für alle Mal, und ich habe beschlossen, die restlichen auch eher fragil laufenden Immobilien so bald als möglich an andere Familienmitglieder zu verschenken, und zwar ohne jeglichen Nießbrauch oder Rückauflassungsvormerkung. Denn man soll ja niemanden zum Glück zwingen und um wertvolle Erfahrungen berauben. ;)

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