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Siggi_LE

Wohnung zur Kapitalanlage

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Siggi_LE

Hallo Forensgemeinde,

 

ich bin schon länger als Mitleser aktiv, nun habe ich mich auch angemeldet, da ich gerne mal eure Meinung hätte.

 

Mir wird eine Wohnung angeboten, im Speckgürtel von Dresden (ich bin ursprünglich aus Dresden, kenne die Gegend durch meine Ausbildung). Durch die gute Anbindung Richtung Dresden und die Lage sind auch da die Preise und Mieten gestiegen, weswegen ich da durchaus etwas potenzial sehe.

 

Es handelt sich um eine Zweitraum-Wohung, mit 58m².

Das Haus ist Baujahr 1999 und die Wohung ist seitdem auch durchgängig vermietet, an ein (inzwischen) Rentnerpaar. Seitdem wurde die Kaltmiete von 6,50€ pro Quadratmeter auch nicht angepasst.

Instandhaltungsrücklage, und Verwaltung schlagen für mich mit 65€ zu Grunde.

Der Kaufpreis liegt inkl. NK bei 144.000€

Ich würde mir das gute Stück finanzieren und 250€ pro Monat drauf legen. Mein Ziel ist es, die Wohnung nach 10 Jahren wieder zu verkaufen.

Rücklagen für Mietausfall und Renovierungen sind vorhanden. Baugutachten ist vorhanden und in Ordnung.

 

Was meint ihr? Gutes Geschäft oder Finger weg?

 

Danke schon mal und viele Grüße an alle

 

 

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Naim

Wenn Du 250 drauflegen musst: Finger weg.

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Marfir
vor 8 Minuten schrieb Siggi_LE:

Was meint ihr? Gutes Geschäft oder Finger weg?

 

 

 

Rechne doch mal selbst. Bei der aktuellen Nettokaltmine bezahlst du ein KGV von 32... Selbst wenn du die Miete um 20% erhöhst (Mietpreisbremse) fällt das KGV nur auf 27. Dabei ist die Wohnung nicht mal im Zentrum.

Es steigen eben nicht nur die Mieten sondern auch die EK-Preise für die Objekte.

Und dann noch mit FK finanzieren? Ganz schön spekulativ.

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Nachdenklich
vor 4 Minuten schrieb Naim:

Wenn Du 250 drauflegen musst: Finger weg.

Das erscheint mir einwenig einfach.

 

Folgende Fragen sind zu berücksichtigen, bevor man da eine Antwort geben kann:

 

Welchen Zinssatz sollst Du für die Finanzierung zahlen?

Vollfinanzierung oder bringst Du Eigenkapital ein?

Wieviel wirst Du nach den 10 Jahren getilgt haben?

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten? (Die alleine machen es vielleicht schon fraglich, ob das Geschäft sich bei einer Haltedauer von nur 10 Jahren rentiert.)

 

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Naim
vor 1 Minute schrieb Nachdenklich:

Das erscheint mir einwenig einfach.

 

Folgende Fragen sind zu berücksichtigen, bevor man da eine Antwort geben kann:

 

Welchen Zinssatz sollst Du für die Finanzierung zahlen?

Vollfinanzierung oder bringst Du Eigenkapital ein?

Wieviel wirst Du nach den 10 Jahren getilgt haben?

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten? (Die alleine machen es vielleicht schon fraglich, ob das Geschäft sich bei einer Haltedauer von nur 10 Jahren rentiert.)

 

Da er 250 EUR drauflegen muss, werden alle folgenden Fragen vermutlich negativ beantwortet werden. Alleine die Tatsache, dass das Verhältnis Preis zur Miete echt schlecht ist, führt zu der hohen monatlichen Zuzahlung. Daher muss ich da nicht viel zusätzlich wissen. Eine Wohnung zur Kapitalanlage finanziert sich hoffentlich von selbst, ohne dass ich monatlich was zuschießen muss. Aber klar, man kann natürlich in die Details gehen. Ich wette, dass es eine negative abschließende Bewertung aller hier geben wird. Aber warten wir mal ab.

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DrFaustus

Faktor 32 ist für Dresden deutlich zu teuer (ok, die Miete wurde evtl. nicht angepasst. Aber ich nehme an, die Wohnung wurde auch nicht renoviert in der Zwischenzeit). Und damit meine ich Stadt Dresden, nicht irgendwo weiter draußen (btw: was soll das heißen? Speckgürtel von Dresden?).

Finger weg!

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Nachdenklich

Die Frage ist doch, warum er 250 Euro im Monat drauflegen muß?

 

Bei 6,50 Euro pro qm und eine Fläche von 58qm ergibt sich nach Abzug der Instandhaltungsrücklage eine Jahresmiete von 3744,- Euro.

 Je nach dem von ihm zu zahlendem Zinssatz, müsste er damit eigentlich in der Lage sein, die Fremdkapitalkosten für eine 144.000,- Euro teure Wohnung alleine aus den Mieteinnahmen zu decken. Wenn er dennoch 250,- Euro monatlich draufzahlt, dann ist da eine nicht unerhebliche Tilgung drin - oder er hat einen höheren Zinssatz zu zahlen als ich das derzeit tue.

Ob ein Quadratmeterpreis von ca. 2.500,- Euro in der Lage und bei der (mir nicht bekannten Ausstattung) angemessen ist, das kann ich von hier aus nicht beurteilen. Damit ist auch die Frage, ob nach 10 Jahren ein Erlös zu erwarten ist, der dem heutigen Kaufpreis entspricht, von mir aus nicht zu beantworten.

Aber einfach so: wenn Du 250 Euro draufzahlst lass die Finger weg, das erscheint mir zu einfach.

 

 

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DrFaustus
vor 3 Minuten schrieb Nachdenklich:

 

Aber einfach so: wenn Du 250 Euro draufzahlst lass die Finger weg, das erscheint mir zu einfach.

 

 

Natürlich! Kriterium dafür ob man so etwas machen sollte oder nicht ist der Preis, und der ist selbst für Dresden (Stadt) zu teuer.

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Naim

Genau. Das Ding ist zu teuer und zahlt sich nicht von alleine ab.

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Nachdenklich
vor 1 Minute schrieb DrFaustus:

Natürlich! Kriterium dafür ob man so etwas machen sollte oder nicht ist der Preis, und der ist selbst für Dresden (Stadt) zu teuer.

Natürlich ist der Preis das erste und wichtigste Kriterium. Preise sind aber nur im regionalen Kontext zu bewerten.

Ich habe keine Ahnung von Preisen in der Region um Dresden.

Im Umland von Stuttgart zahlt man für so eine Wohnung sicher weit mehr. Andererseits habe ich gerade vor kurzer Zeit in der Verwandtschaft den Kauf eines (akzeptablen) Hauses für 125.000,- Euro miterlebt. Schleswig-Holstein halt.

Also die Angemessenheit des Preises muß er vor Ort selbst bewerten. Die Angemessenheit aus der derzeit verlangten Miete alleine herleiten zu wollen, überzeugt mich nicht.

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Naim
· bearbeitet von Naim

Mit der Miete müssen sämtliche Kosten erwirtschaftet werden:

 

- Zinsen

- auch Tilgung (obwohl das keine Kosten sind)!

- Instandhaltung

- Rücklage

- nichtumlagefähige NK

- Steuern

 

Gelingt dies nicht, dann ist das Objekt ungeeignet. Immer, wenn dies nicht gelingt, muss der Investor wie hier monatlich zuschießen. So kürzt sich der Entscheidungsprozess recht schnell ab.

 

Ach ja, nett wäre es, wenn dann pro Monat sogar noch etwas übrig bliebe:thumbsup:

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DrFaustus
Nachdenklich
vor 1 Minute schrieb DrFaustus:

Kaufpreis Dresden (z.B. Blasewitz): 2000 EUR/qm bis maximal 2500 EUR/qm (ohne Neubau)

Dann eindeutig Finger weg!

 

vor 3 Minuten schrieb Naim:

Mit der Miete müssen sämtliche Kosten erwirtschaftet werden:  ...

Gelingt dies nicht, dann ist das Objekt ungeeignet. Immer, wenn dies nicht gelingt, muss der Investor wie hier monatlich zuschießen.

 

Meines Erachtens muß der TO hier erheblich zuschießen, weil schon ein ansehnlicher Tilgungsanteil eingerechnet wurde. (Siehe oben Beitrag #7. Oder er zahlt deutlich mehr Zinsen als ich.) Und wenn der angesetzte Tilgungsanteil sehr hoch ist, dann muß das den Entscheidungsprozeß nicht abkürzen.

 

Aber wenn der Preis zu hoch ist, dann sollte man die Finger weg lassen. Da stimme ich zu.

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Naim
· bearbeitet von Naim
vor 11 Minuten schrieb Nachdenklich:

Dann eindeutig Finger weg!

 

 

Meines Erachtens muß der TO hier erheblich zuschießen, weil schon ein ansehnlicher Tilgungsanteil eingerechnet wurde. (Siehe oben Beitrag #7. Oder er zahlt deutlich mehr Zinsen als ich.) Und wenn der angesetzte Tilgungsanteil sehr hoch ist, dann muß das den Entscheidungsprozeß nicht abkürzen.

 

Aber wenn der Preis zu hoch ist, dann sollte man die Finger weg lassen. Da stimme ich zu.

Nein, das liegt nicht an der Tilgung (wie hoch ist die denn in dem Beispiel?), sondern an der Mietrendite von 3,1%. Damit sind die Kosten nicht zu decken. Immobilien zur Kapitalanlge sollten eher 6% aufweisen. Dann klappts auch...

 

Das wären in dem Beispiel 13 EUR pro qm. Dann müsste man keine 250 EUR zuschießen und dann könnte man Überlegungen anstellen, ob die Wohnung was ist. Aber erst dann.

 

Die Mietrendite ist das Verhältnis von Miete zum Kaufpreis. Also entweder Preis zu hoch oder Miete zu niedrig. Nennenswert höhere Mieten sind aber kurzfristig hier nicht erzielbar. Also: Finger weg.

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Siggi_LE

Vielen Dank für Eure Antworten.

Klingt ja nicht so begeistert was ihr schreibt...

 

Das Objekt liegt in Freital (Aus den Nachrichten sicher bekannt) und würde 2150€ pro Quadratmeter kosten. Dazu kommt noch ein Stellplatz, für 12.000€. Inklusive der Nebenkosten kommt man dann auf den Preis von ca. 144k.

Einnahmen, abzgl. der Kosten und inkl. des Stellplatzes ca. 4k im Jahr (Miete stand jetzt).

 

Das Objekt soll halt zum Kapitalaufbau sein. Quasi investiere 250€ um 600€ Kredit zu bedienen, bekomm dafür die Wohnung (sehr vereinfacht gesagt).

Zinssatz wäre 1,84 %, bei 5% Tilgung.

 

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Hansolol

Tilgung plus Zins sollten geringer sein, als die Mietrendite. 

 

 

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Toomi
vor 27 Minuten schrieb Siggi_LE:

Vielen Dank für Eure Antworten.

Klingt ja nicht so begeistert was ihr schreibt...

 

Das Objekt liegt in Freital (Aus den Nachrichten sicher bekannt) und würde 2150€ pro Quadratmeter kosten. Dazu kommt noch ein Stellplatz, für 12.000€. Inklusive der Nebenkosten kommt man dann auf den Preis von ca. 144k.

Einnahmen, abzgl. der Kosten und inkl. des Stellplatzes ca. 4k im Jahr (Miete stand jetzt).

 

Das Objekt soll halt zum Kapitalaufbau sein. Quasi investiere 250€ um 600€ Kredit zu bedienen, bekomm dafür die Wohnung (sehr vereinfacht gesagt).

Zinssatz wäre 1,84 %, bei 5% Tilgung.

 

 

Nein, nein und nochmal nein.

Die Wohnung ist soweit weg von einem rentablen Geschäfts, da lohnt das Nachdenken nicht. 

 

Ich habe gerade eine Immobilie abgesagt bei einer Kaltmiete von 6.000€ zu 79.000€ KP - weil selbst das noch nicht ganz reicht. 

Ich habe 50% Mieter mehr und 50% KP weniger und trotzdem lohnt es nicht, das sagt viel über deinen Deal aus. 


Mit Kapitalanlage hat das nichts zu tun, das nennt man Geld verbrennen.

 

 

 

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hund555

Hier sagen einige Tilgung plus Zinsen sollten geringer sein als Miete.

Ich bestimme doch selbst wieviel Tilgung ich zahle. Man kann 30 Jahre lang tilgen, dann ist vermutlich monatliche Miete höher als Kreditzahlungen. Man kann aber auch in 7 Jahren Kredit abzahlen, dann sind vermutlich monatliche Kreditzahlungen höher als Miete, aber am Ende habe ich weniger Zinsen bezahlt.

Deswegen muss Miete nicht Tilgung + sämtliche Kosten erwirtschaften.

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Nachdenklich

@Siggi_LE

Also zumindest hast Du Dir die Zahlen schon mal nicht schön gerechnet.

Die 144.000,- Euro enthalten also auch den Stellplatz und die Erwerbsnebenkosten. :rolleyes:

Das sieht dann schon mal besser aus. Oft enthalten Preisangaben die Erwerbsnebenkosten nämlich nicht (zum Beispiel bei den von @DrFaustus verlinkten Angeboten).

 

vor 12 Minuten schrieb Hansolol:

Tilgung plus Zins sollten geringer sein, als die Mietrendite. 

Das ist sicher richtig, wenn man eine übliche Tilgung von 2% ansetzt.

Wenn wie hier eine Tilgung von 5% eingeplant ist, dann ist das eine völlig unrealistische Erwartung.

Ob eine so hohe Tilgung bei einer vermieteten Wohnung aus steuerlichen Gesichtspunkten gut ist, ist eine andere Frage.

Dennoch bleibt die Frage entscheidend, ob der Preis von 2150,- Euro je qm für diese Wohnung in der Lage angemessen ist (und bei einem späteren Kauf wieder zu erzielen ist).

 

vor einer Stunde schrieb Naim:

Immobilien zur Kapitalanlge sollten eher 6% aufweisen. Dann klappts auch...

Das wären in dem Beispiel 13 EUR pro qm. Dann müsste man keine 250 EUR zuschießen und dann könnte man Überlegungen anstellen, ob die Wohnung was ist. Aber erst dann.

 

Bei so einem Beitrag frage ich mich allerdings schon, ob da realistische Überlegungen zu Grunde liegen .....

:-*

 

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Nachdenklich
· bearbeitet von Nachdenklich

Schau mal hier:

https://www.capital.de/immobilien-kompass/freital

 

Zitat: "Eigentumswohnungen aus dem Bestand (älter als 3 Jahre) werden im Schnitt zu 1.171 €/m² angeboten, ....."

 

Finger weg!

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Systemrelevant
vor 12 Minuten schrieb Nachdenklich:

Bei so einem Beitrag frage ich mich allerdings schon, ob da realistische Überlegungen zu Grunde liegen .....

:-*

 

 

 

Warum? Wenn es sich um eine solch wirtschaftsstarke Region handelt dass 2100 Euro auf den qm aufgerufen werden kann ich doch auch eine Miete von 9 oder 10 Euro auf den qm erwarten? Dann läge die Rendite auch immerhin bei 4,5% statt wie jetzt bei knapp über 3. Die 6% sollten auch eher signalisieren, dass es sich dort um einen guten Deal handelt, besonders in der heutigen Zeit. Man bedenke dass man vor wenigen Jahren auch problemlos eine Rendite von über 6% erzielen konnte mit der Vermietung bzw. dem Kauf von Immobilien. Die Rendite von Wohneigentum lag nicht umsonst viele Jahre in dieser Höhe. Risiko, Kosten usw. sind nicht unerheblich und bei 3% besteht eine gute Chance auf ein langfristiges Nullsummenspiel. 

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DrFaustus
· bearbeitet von DrFaustus
vor 11 Minuten schrieb Systemrelevant:

 

 

Warum? Wenn es sich um eine solch wirtschaftsstarke Region handelt dass 2100 Euro auf den qm aufgerufen werden kann ich doch auch eine Miete von 9 oder 10 Euro auf den qm erwarten? Dann läge die Rendite auch immerhin bei 4,5% statt wie jetzt bei knapp über 3. Die 6% sollten auch eher signalisieren, dass es sich dort um einen guten Deal handelt, besonders in der heutigen Zeit. Man bedenke dass man vor wenigen Jahren auch problemlos eine Rendite von über 6% erzielen konnte mit der Vermietung bzw. dem Kauf von Immobilien. Die Rendite von Wohneigentum lag nicht umsonst viele Jahre in dieser Höhe. Risiko, Kosten usw. sind nicht unerheblich und bei 3% besteht eine gute Chance auf ein langfristiges Nullsummenspiel. 

 

1. Wäre es eine wirtschaftsstarke Region, läge der Preis beim Doppelten

2. 9-10 EUR zahlt man in wirtschaftsstarken Regionen, wie gesagt beim doppelten Preis.

3. Alles was aktuell über 5% Mietrendite erwirtschaftet würde ich eher in die Kategorie Schrott einsortieren bzw. schöner ausgedrückt: stark Renovierungsbedürftig und mit hohen Risiken oder in der Pampa

4. Rendite(erwartung), egal in welcher Assetklasse besteht immer aus folgenden Bestandteilen:

Risikoloser Zins + Risikoaufschlag + Illiquiditätsprämie

Wenn du also "vor wenigen Jahren" bei einem risikolosem Zins von 3% eine Immobilie mit 6% Rendite hattest, kannst du darauf wetten, dass diese Immobilie aktuell eine Rendite von vielleicht 3% bis maximal 4% hat. Die gleiche Immobilie wohlgemerkt.

Wenn jetzt die Zinsen steigen und somit die Renditen wieder steigen gibt es 2 Möglichkeiten:

1. Die Preise fallen

2. Die Mieten steigen

 

Punkt 1 wäre nicht so schön für Vermieter. Mit Punkt 2 können sich sicher viele anfreunden.

 

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hund555
· bearbeitet von hund555
vor 27 Minuten schrieb DrFaustus:

Mit Punkt 2 können sich sicher viele anfreunden.

Na, die Mieter wohl weniger, sie müssen sich eher anfreunden.

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DrFaustus
vor 14 Minuten schrieb hund555:

Na, die Mieter wohl weniger, sie müssen sich eher anfreunden.

Vermieter waren natürlich gemeint.:thumbsup:

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Toomi
vor 1 Stunde schrieb DrFaustus:

 

 

3. Alles was aktuell über 5% Mietrendite erwirtschaftet würde ich eher in die Kategorie Schrott einsortieren bzw. schöner ausgedrückt: stark Renovierungsbedürftig und mit hohen Risiken oder in der Pampa

 

 

Was für ein Bullshit - hier hat offensichtlich jemand keine Ahnung und äußert sich trotzdem.

 

 

 

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