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Lichtgestalt

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kleinerfisch
Am 11/14/2019 um 23:57 von sparfux:

Heute wie damals sind OI NIE NIE NIE den NAV Wert, den sie melden. Und dabei beziehe ich mich noch nicht mal auf die Genauigkeit der Immobilienbewertungen der Gutachter sondern auf die Art und Weise der NAV-Berechnung unter der Annahme, dass sich die Gutachter-Werte bei einem Verkauf erzielen ließen.

...

OIs sind zu jedem Zeitpunkt ca. 10-20% weniger Wert, als das NAV vorgibt

Wenn sie konsistent 10-20% weniger wert sind, wo ist das Problem?

Ich kaufe sie überteuert, kann sie aber genauso überteuert wieder loswerden, +/- alles was dazwischen passiert.

Jedenfalls so lange sie Anteile zurücknehmen.

 

 

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sparfux
vor 3 Stunden von kleinerfisch:

Jedenfalls so lange sie Anteile zurücknehmen.

 

Ja, genau so lange. Wie bei einem Schneeballsystem. :lol:

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etherial
vor 6 Stunden von sparfux:

 

Ja, genau so lange. Wie bei einem Schneeballsystem. :lol:

Bei Aktien ist es aber nicht anders - oder noch schlimmer: Im Börsenkurs ist nich nur die aktuelle Bilanz sondern auch die erwartete Zukunft eingepreist. Sie werden also auch zu einem höheren Preis gehandelt als der Inventarwert. Das geht so lange gut, wie die Firma nicht insolvent geht. Bei Liquidation enstehen dann ähnliche Nebenkosten.

 

Wenn man sich die Börsenkurse der Immobilienfonds anschaut, dann notieren die in guten Zeiten ziemlich konsistent über NAV und sobald die Befürchtung umgeht es müsste teilliquidiert werden (und eventuell schon eine Schließung bevorsteht) sinkt der Börsenhandelswert darunter.

 

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kleinerfisch
vor 11 Stunden von sparfux:

Wie bei einem Schneeballsystem.

Nein. Ein Schneeballsystem braucht exponetielles Wachstum um zu funktionieren und ist daher systematisch zum Scheitern verurteilt. Das ist bei den Immofonds nicht so.

Bei allem Respekt über Deinen berechtigten Ärger als Geschädigter(?) der Schließungen: hier überziehst Du.

 

Das Problem bei der Bewertung der Fonds ist die Bewertung der Immobilien. Die folgt zwar bestimmten Regeln, diese Regeln sind jedoch offenbar nicht geeignet den wahren Wert der Immos widerzuspiegeln, weder im Insolvenz- noch im Normalfall. Außerdem scheinen die Bewertungsregeln große Spielräume zu haben, wie man an den kontinuierlichen Wertsteigerungen der Fonds vor der Lehman-Krise sieht trotz des schon immer ausgesprochen zyklischen Immobilienmarktes.

 

Das alles war aber nicht der Grund für die vielen Schließungen (aber durchaus der Grund für die hohen damit einhergehenden Verluste der Anleger). Der Grund war vielmehr die Bereitschaft der Fonds hohe Summen kurzfristiger Gelder anzunehmen und diese langfristig zu investieren. Als die kurzfristigen Anleger raus wollten, war einfach nicht genug Flüssiges vorhanden. Im Prinzip dasselbe Probelm wie bei einem Bankenrun.

Ob die seither beschlossenen Verzögerungen bei der Rückgabe von Anteilen ausreichen, eine Wiederholung zu verhindern, wird man in der nächsten Krise sehen.

Wenn man sich anschaut, wie lange die Fonds für eine Auflösung und den Abverkauf der Immos brauchen (Anfang kommenden Jahres werden wohl endlich alle ihre Immos verkauft haben und bisher ist kein einziger komplett aufgelöst), bin ich da eher skeptisch.

 

 

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sparfux
vor 4 Stunden von etherial:

Bei Aktien ist es aber nicht anders

Bei Aktien bestimmen die (Ver-)Käufer, was sie mehr oder weniger bereit zu zahlen sind. Bei OI bestimmt das die Fondsgesellschaft.

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sparfux
· bearbeitet von sparfux
vor 31 Minuten von kleinerfisch:

hier überziehst Du.

 

Du meinst also meine Aussage, dass OIs auf bei Verkauf exakt zu den Bewertungspreisen trotzdem ca. 10-20% abwerten würden, ist nicht richtig? Ich denke schon, dass das stimmt! Mich hatte damals bei den Fondschließungen immer gewundert, dass die Fondsgesellschaften im Zuge ihrer Abwicklung Verkäufe zum Gutachter-Bewertungspreis meldeten und der NAV dann aber trotzdem nicht unbeträchtlich sank. Ich hatte mich dann einige male hingesetzt und das selber nachgerechnet an Hand der veröffentlichen Zahlen, den Jahresberichten mit den Immo-Bewertungen etc. Daher kommt die Aussage mit den 10-20% Abwertung.

 

Die Gründe waren eben

  • Verkaufsnebenkosten
  • Verkaufsprovision
  • Vofälligkeitsentschädigung zur Ablösung laufender Kredite

und speziell letztere waren der größte Verlustbringer, wenn mit starkem Kredithebel und langlaufenden Krediten finanziert wurde.

 

vor 31 Minuten von kleinerfisch:

Das Problem bei der Bewertung der Fonds ist die Bewertung der Immobilien. Die folgt zwar bestimmten Regeln, diese Regeln sind jedoch offenbar nicht geeignet den wahren Wert der Immos widerzuspiegeln, weder im Insolvenz- noch im Normalfall. Außerdem scheinen die Bewertungsregeln große Spielräume zu haben, wie man an den kontinuierlichen Wertsteigerungen der Fonds vor der Lehman-Krise sieht trotz des schon immer ausgesprochen zyklischen Immobilienmarktes.

 

Dieser Aspekt kommt zu allem was ich oben geschrieben habe noch hinzu. Da das aber weniger angreifbar (der OI kann ja immer behaupten der "unabhängige" Gutachter hat eben so bewertet), habe ich das in meiner Kritik bzgl. OI noch nicht mal angeführt.

 

Ich würde jedem raten OI nicht mit der Kneifzange anzufassen. Da stecken etliche Probleme bzgl. der Wertfeststellung drin. Es ist sicher auch kein Wunder, dass es das Konstrukt OI nur in Deutschland gibt. Ich denke, da hatte die Fondslobby mal "gute Arbeit" geleistet, sowas genehmigt zu bekommen.

 

Wenn schon dediziert Immobilien, dann REITS oder Immobilienaktien. Da ist es dann so, wie @etherial oben beschrieben hatte: Es folgt den Regeln des Aktienmarktes. Es gibt zwar auch ein NAV aber der wird nochmal durch den Markt "gewichtet".

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kleinerfisch
vor 13 Minuten von sparfux:
vor 43 Minuten von kleinerfisch:

hier überziehst Du.

 

Du meinst also meine Aussage, dass OIs auf bei Verkauf exakt zu den Bewertungspreisen trotzdem ca. 10-20% abwerten würden, ist nicht richtig?

 

Nein. Mit meiner von Dir zitierten Aussage meine ich genau das, was ich in dem entsprechenden Beitrag zitiert habe: Deinen Vergleich mit einem Schneeballsystem. Daher auch das "hier" im Satz.

 

Gegen die hier zitierte These habe ich nichts, auch wenn ich das Hauptproblem eher bei den Bewertungen sehe.

Denn die von Dir genannten Gründe sind dem Anleger alle vor dem Kauf bekannt (oder sollten es jedenfalls sein): Dass Verkaufsnebenkosten und Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen, sollte jeder wissen und die (teilweise unverschämten) Provisionen stehen in den Bedingungen. Als weiterer Punkt wären noch Steuern zu erwähnen, die im Gewinnfall anfallen, bei Verlusten jedoch oft nicht verrechenbar sind, wenn die Immos in eigenen Gesellschaften gehalten werden. Aber auch das hätte man wissen können.

 

Was aber nirgendwo steht ist, dass die staatlich festgelegten Bewertungsrichtlinien offenbar so schwammig sind, dass man fast jedes gewünschte Ergebnis erzielen kann. Dass die Bewerter selbst nicht unabhängig sind, folgt schon aus ihrer Bezahlung durch die KAG (ähnlich WPs oder Ratingagenturen).

Das ist auch weniger eine Kritik an den KAGs als am Gesetzgeber, der mWn auch bei der letzten Reform die Bewertungsrichtlinien nicht angetastet hat. Die sind auch enorm wichtig im Verkauf der Fonds, da der deutsche Michel mehrheitlich ja weiterhin glaubt, Immos seien wenig volatil (nicht jeder liest Kommer). Da hat die Lobbyarbeit offenbar auch nach der Katastrophe noch funktioniert.

 

Aber wir sind uns trotz unterschiedlicher Bewertung der einzelnen Risiken einig, dass die Assetklasse mit äußerster Vorsicht zu betrachten ist und ich empfehle sie keineswegs.

Trotzdem bleibe ich dabei, dass eine permanente Überbewertung unproblematisch ist, so lange keine Schließung erfolgt.

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etherial
vor 10 Stunden von sparfux:

Wenn schon dediziert Immobilien, dann REITS oder Immobilienaktien. Da ist es dann so, wie @etherial oben beschrieben hatte: Es folgt den Regeln des Aktienmarktes. Es gibt zwar auch ein NAV aber der wird nochmal durch den Markt "gewichtet".

Der Aktienmarkt ist aber mitnichten besser: Aktien notieren doch praktisch immer über ihrem Bilanzwert. Nicht weil der NAV unterbewertet ist, sondern weil die zukünftige Gewinnerwartung in den Kurs eingepreist ist. Wenn der REIT mal verkaufen muss, dann wird es auch teuer, die Abschläge solllten vergleichbar sein? Wenn dich heute schon stört, dass du den NAV bezahlen musst, obwohl man am Ende nur 20% weniger heraus bekommt, solltest du dich auch daran stören, dass man beim REIT mehr als den NAV bezahlt und wenn es dumm läuft 0 rausbekommt (weil die Fremdkapitalgeber bei Liquidation bevorzugt werden).


Ich denke mal, dass die Konstruktion REIT ein wenig weniger anfällig gegen Krisen ist, weil das Börsen-Hin-und-Her das Unternehmen nicht zwingt Immobilien zu ungünstigen Zeitpunkten zu veräußern. Allerdings hat das auch seine Nachteile, weil die Fremdkapitalgeber bei schlechten Kursen den Druck aufbauen, den beim Offenen Immobilienfonds die Anteilseigner mit Verkaufsordern machen. Es ist eine bekannte Tatsache, dass eine drohende Insolvenz zu erheblichen Kursverlusten führt und letztlich die drohende Insolvenz zu faktischen Insolvenz machen kann. Also genauso wie beim offenen Immobilienfonds auch.

 

Ich bin ja grundsätzlich bei dir, dass OIs nicht zu adäquaten Preisen verkauft werden, aber mir gibt es jetzt eher denken, warum ich das bei Aktien-ETFs ohne weiteres akzeptiere.

 

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