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Anna Banana

Kredit für Wohnung aufnehmen sinnvoll?

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Anna Banana
· bearbeitet von Anna Banana

Ich bin 27 Jahre alt, komme aus Österreich (Speckgürtel Wien) und kann in den nächsten 5-10 Jahren mit einem sicheren Job und einem Nettoeinkommen von ungefähr €25-30k p.a. rechnen.
Bis jetzt habe ich in der Wohnung meiner Eltern gewohnt, wenig Miete gezahlt und mir so rund 80.000€ angespart.

 

Ich bin zur Zeit zwar in einer sehr glücklichen Beziehung und natürlich wäre es mein größter Wunsch, dass wir immer zusammen bleiben. Mein Partner hat bereits eine Immobilie gekauft (als wir uns noch nicht kannten), in welcher auch Platz für uns beide bzw. im Falle des Falles (kommt für mich wenn erst in zirka 5 Jahren in Frage) für ein Kind wäre. Einen großen Kredit aufnehmen möchte ich nicht unbedingt und ein Haus ist auch nicht unbedingt mein Traum.

Wie auch immer, natürlich wäre es am klügsten, wenn man ohnehin zusammen bleiben möchte, gleich „gemeinsam“ zu planen. Mir ist es aber irgendwie sehr wichtig, auch selber für mich etwas zu haben, sei das jetzt eine Immobilie als Geldanlage zur Altersvorsorge (Mieteinnahme oder Verkauf) oder im Notfall zu privaten Nutzung, denn auch kreditfreies Wohnen im Alter ist eine große Ersparnis.

 

Nun, bis jetzt ist mein Geld auf dem Tageskonto rumgegammelt. Meine ursprüngliche Überlegung war eigentlich, den Großteil meines Ersparten in simplen ETFs anzulegen (50k) und den Rest auf ein Tages- und ein Festgeldkonto zu streuen. Ich hätte mir dann auch eine Mietwohnung genommen, da ich einfach nicht mehr gerne bei meinen Eltern wohnen möchte, irgendwann reicht es einfach und mit meinem Partner möchte ich einfach noch nicht zusammenziehen, ich möchte auch etwas Eigenes, einen Rückzugsort. Somit könnte ich - wegen der Mietausgaben - monatlich auch nicht mehr sonderlich viel sparen.

Deshalb war meine Überlegung, mir eine kleine Wohnung im Speckgürtel Wiens zu kaufen. Damit die aber halbwegs in Ordnung ist, muss ich, selbst für eine 1 Zimmer Wohnung bzw. eine kleine 2-Zimmer Wohnung mit 120k rechnen, mit Nebenkosten wahrscheinlich bis zu 130k. Das würde bedeuten, dass ich nur 50% Eigenkapital besitze. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren bin ich da bei zirka 800€ pro Monat. Diesen Betrag würde ich sonst für eine Mietwohnung eigentlich auch zahlen. So dachte ich mir, ich würde selbst in der Wohnung wohnen und einfach die Kreditrate abbezahlen. Falls ich in 2-3 Jahren mit meinem Freund zusammenziehen sollte (dann ziehe sicher ich zu ihm), könnte ich die Kreditrate decken, indem ich die Wohnung einfach vermiete. Ich weiß natürlich, dass ich da dann ordentlich Steuer zahle, aber dann muss ich halt die letzten Jahre 200€ zusätzlich draufgeben, das wird auch drinnen sein.
So hätte ich dann in 5 Jahren
- im Falle, dass ich alleine bin, eine mietfreie Wohngelegenheit. Was ich mir dann monatlich spare, kann ich immer noch in ETFs anlegen
- im Falle, dass ich zu meinem Freund ziehe und wir in seiner Wohnung bleiben, eine Geldanlage plus Mieteinnahmen, die ich wieder in ETFs anlegen kann
- im Falle, dass wir in 10 Jahren eine neue Immobilie kaufen wollen und wir mehr EK brauchen, kann ich sie immer noch verkaufen


Ich würde zusätzlich mir 5k auf einem Tagesgeldkonto parken, falls mal was passieren sollte (neues Auto etc, wobei ich mir da eh eines leasen würde, um mehr EK für die Wohnung zu haben, das habe ich mit eingerechnet).

Von diesem Geld würde ich dann einfach alles bezahlen, was nicht zu den Grundausgaben gehört...neue bestimmte Kleidung (Handtaschen :P), Urlaube (mache ich nicht großartig, 2x im Jahr Österreich reicht, wobei Skifahren ja schon teuer ist). Auch alles Geld, dass mir übrig bleibt im Monat, würde ich dann dorthin fließen lassen und somit immer schauen, dass ich mind. 5k auf der Seite verfügbar habe, falls eben mal etwas sein sollte.

 

Was meint ihr? Einerseits bin ich gar nicht der Risikotyp, am liebsten hätte ich mein ganzes Geld am Girokonto. Und ich weiß auch, dass das sehr mühsam werden wird und viel Initiative verlangt. Aber wie würdet ihr dazu prinzipiell stehen?

Ich bin für jede Meinung dankbar!

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Sophie

Die Antwort auf deine Frage findest du im Internet, unter anderem hier im Forum.  

 

Mal auf die Schnelle, die Wohnung wird dir ein besseres Gefühl geben aber finanziell lachhaft wenig für dich tun. 

Der ETF könnte die nächsten 50 Jahre aber auch eine nullrunde sein.

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Sascha.
· bearbeitet von Sascha.

Ich würde ETF´s kaufen.

Wegen dem kleineren Klumpenrisiko und weil ich davon ausgehe, das die ETF´s eine größere Rendite erwirtschaften werden als die Wohnung wenn sie vermietet werden würde.

Ich lebe momentan selber noch in einer Mietwohnung und behaupte einfach mal, dass das so ziemlich die einfachste und unproblematischste Möglichkeit zu wohnen ist.

 

Ich sehe keinen Vorteil darin eine Wohnung zu besitzen. Obwohl ich demnächst ein Haus bekommen werde, "freue" ich mich darauf kaum.

Ich sehe momentan eher einen Haufen Arbeit auf mich zukommen. Naja. Ich fand mieten immer schön ;)

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Anna Banana

Naja, früher oder später kaufe ich mir ohnehin etwas - sei das jetzt, dass ich mit meinen Freund irgendwann (5-10 Jahre) eine neue Immobilie für uns gemeinsam kaufe und dafür das Geld der ETFs nehme oder, falls wir in seiner Bestandswohnung bleiben, für mich selbst eine kleine Wohnung. Das ist mir unheimlich wichtig, weil ich einfach nicht von ihm abhängig sein möchte...
Hier wäre die Option ist eben, die ETFs zu lassen und falls wir uns zB in 5-10 Jahre trennen sollten, darauf zu hoffen, dass ich dann dort genug Geld angespart habe, um mir eine kleine Wohnung damit zu leisten. Oder ich muss ausziehen und etwas mieten. Die Variante gäbe aus noch, das ist klar. 

Aber ich würde jetzt mal zirka 50k in EFTs anlegen, pro Jahr kann ich, mit Mietausgaben, vielleicht 5k sparen. Dann bin ich in 10 Jahren wieder bei 50k. Somit hätte ich dann mit ungefähr 50 Jahren gerade mal etwas mehr als 100k in EFts investiert, mit der geringen Rendite bin ich dann vielleicht auf 120k. Das ist doch immer noch weniger, als mit der Wohnung, oder?

Wäre die Rechnung denn besser, wenn ich eine Wohnung in einer ländlicheren Gegend (30min von der Stadt) entfernt kaufe? Ich kann trotzdem drinnen wohnen und zur Arbeit fahren, das wäre egal. Aber ich kann die halt dann nicht so teuer vermieten und weiß nicht, ob die den Wert so steigert. Andererseits, wenn ich nur 20-30k Kredit aufnehme, weil die Wohnung knapp über 100k kostet, wäre das leichter zu stemmen.

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smarttrader

Für mich war es ein grosses Stück Lebensqualität mehr, als wir in unserer ETW gezogen sind und die komplett bezahlten, ohne 1 Cent Fremdkapital.

 

Jetzt haben wir eine ETW (selbstbewohnt und unbelastet) und 1 Haus (vermietet und belastet). Aus dem reinen Wohlbefinden heraus, würde ich nie wieder Immobilien finanzieren.

 

Von den Zahlen her, suche ich aber noch nach 1-2 Wohnungen.

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Columbus83
vor 6 Stunden von Anna Banana:

Ich bin 27 Jahre alt, komme aus Österreich (Speckgürtel Wien) und kann in den nächsten 5-10 Jahren mit einem sicheren Job und einem Nettoeinkommen von ungefähr €25-30k p.a. rechnen.
Bis jetzt habe ich in der Wohnung meiner Eltern gewohnt, wenig Miete gezahlt und mir so rund 80.000€ angespart.

 

Ich bin zur Zeit zwar in einer sehr glücklichen Beziehung und natürlich wäre es mein größter Wunsch, dass wir immer zusammen bleiben. Mein Partner hat bereits eine Immobilie gekauft (als wir uns noch nicht kannten), in welcher auch Platz für uns beide bzw. im Falle des Falles (kommt für mich wenn erst in zirka 5 Jahren in Frage) für ein Kind wäre. Einen großen Kredit aufnehmen möchte ich nicht unbedingt und ein Haus ist auch nicht unbedingt mein Traum.

Wie auch immer, natürlich wäre es am klügsten, wenn man ohnehin zusammen bleiben möchte, gleich „gemeinsam“ zu planen. Mir ist es aber irgendwie sehr wichtig, auch selber für mich etwas zu haben, sei das jetzt eine Immobilie als Geldanlage zur Altersvorsorge (Mieteinnahme oder Verkauf) oder im Notfall zu privaten Nutzung, denn auch kreditfreies Wohnen im Alter ist eine große Ersparnis.

 

Nun, bis jetzt ist mein Geld auf dem Tageskonto rumgegammelt. Meine ursprüngliche Überlegung war eigentlich, den Großteil meines Ersparten in simplen ETFs anzulegen (50k) und den Rest auf ein Tages- und ein Festgeldkonto zu streuen. Ich hätte mir dann auch eine Mietwohnung genommen, da ich einfach nicht mehr gerne bei meinen Eltern wohnen möchte, irgendwann reicht es einfach und mit meinem Partner möchte ich einfach noch nicht zusammenziehen, ich möchte auch etwas Eigenes, einen Rückzugsort. Somit könnte ich - wegen der Mietausgaben - monatlich auch nicht mehr sonderlich viel sparen.

Deshalb war meine Überlegung, mir eine kleine Wohnung im Speckgürtel Wiens zu kaufen. Damit die aber halbwegs in Ordnung ist, muss ich, selbst für eine 1 Zimmer Wohnung bzw. eine kleine 2-Zimmer Wohnung mit 120k rechnen, mit Nebenkosten wahrscheinlich bis zu 130k. Das würde bedeuten, dass ich nur 50% Eigenkapital besitze. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren bin ich da bei zirka 800€ pro Monat. Diesen Betrag würde ich sonst für eine Mietwohnung eigentlich auch zahlen. So dachte ich mir, ich würde selbst in der Wohnung wohnen und einfach die Kreditrate abbezahlen. Falls ich in 2-3 Jahren mit meinem Freund zusammenziehen sollte (dann ziehe sicher ich zu ihm), könnte ich die Kreditrate decken, indem ich die Wohnung einfach vermiete. Ich weiß natürlich, dass ich da dann ordentlich Steuer zahle, aber dann muss ich halt die letzten Jahre 200€ zusätzlich draufgeben, das wird auch drinnen sein.
So hätte ich dann in 5 Jahren
- im Falle, dass ich alleine bin, eine mietfreie Wohngelegenheit. Was ich mir dann monatlich spare, kann ich immer noch in ETFs anlegen
- im Falle, dass ich zu meinem Freund ziehe und wir in seiner Wohnung bleiben, eine Geldanlage plus Mieteinnahmen, die ich wieder in ETFs anlegen kann
- im Falle, dass wir in 10 Jahren eine neue Immobilie kaufen wollen und wir mehr EK brauchen, kann ich sie immer noch verkaufen


Ich würde zusätzlich mir 5k auf einem Tagesgeldkonto parken, falls mal was passieren sollte (neues Auto etc, wobei ich mir da eh eines leasen würde, um mehr EK für die Wohnung zu haben, das habe ich mit eingerechnet).

Von diesem Geld würde ich dann einfach alles bezahlen, was nicht zu den Grundausgaben gehört...neue bestimmte Kleidung (Handtaschen :P), Urlaube (mache ich nicht großartig, 2x im Jahr Österreich reicht, wobei Skifahren ja schon teuer ist). Auch alles Geld, dass mir übrig bleibt im Monat, würde ich dann dorthin fließen lassen und somit immer schauen, dass ich mind. 5k auf der Seite verfügbar habe, falls eben mal etwas sein sollte.

 

Was meint ihr? Einerseits bin ich gar nicht der Risikotyp, am liebsten hätte ich mein ganzes Geld am Girokonto. Und ich weiß auch, dass das sehr mühsam werden wird und viel Initiative verlangt. Aber wie würdet ihr dazu prinzipiell stehen?

Ich bin für jede Meinung dankbar!

Ich würde den Weg in die ETFs und TG nehmen, weil am Ende es (auch beziehungstechnisch) besser ist, sich gemeinsam etwas zu kaufen. Ansonsten wohnst du "bei ihm" oder "er bei dir", was für den nicht Besitzer sich merkwürdig anfühlt. Wenn allerdings ihr beiden in eine gemeinsame Immobilie zieht (ist meist der Fall, wenn Kinder anstehen), dann seid ihr beide an eure Imobilien gebunden. Insofern würde ich die nächsten 5 Jahre (Familienplanung) mein Geld flexibel halten. Falls es mit deiner Beziehung weiterhin super funktioniert, dann steht einer gemeinsamen Immobilie nichts im Wege, falls nicht, kannst du immer noch dein Geld in eine Immobilie stecken. Ich wünsch dir, dass ersteres der Fall ist. :-)

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mabida
· bearbeitet von mabida

Da gibt es sicher Leute die mehr Wissen als ich und die mich sicher auch korrigieren können:

Aber, ist ein Kaufpreis von 130.000€ (inkl. Nebenkosten) bei 9600€ Jahresmieteinnahme (@Anna Banana: Die 800€ pro Monat von denen du sprichst sind ja die Kaltmiete?) nicht recht günstig? 

Und rein psychologisch kann je nach Person eine solche Immobilie natürlich auch diverse Vorteile bieten.

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penga

Spricht nichts dagegen, sich die Optionen des lokalen Markts genauer anzusehen. Meine persönliche Meinung: Du verdienst zu wenig bzw. würdest deine kompletten Ressourcen in dieses Unterfangen stecken, die 1-2 Zimmer-Wohnung ist dir in wenigen Jahren zu klein, ausziehen in eine Mietwohnung kannst du jeder Zeit, Abhängigkeit hat nichts mit gemeinsamer Wohnung zu tun, sondern mit deiner Fähigkeit, dich abzugrenzen.

Ich würde mehr sparen und safe anlegen, um später, besonders wenn die Zeit für Kinder gekommen ist, bessere Optionen zu haben.

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Norica
· bearbeitet von Norica
vor 3 Stunden von Anna Banana:

Naja, früher oder später kaufe ich mir ohnehin etwas - sei das jetzt, dass ich mit meinen Freund irgendwann (5-10 Jahre) eine neue Immobilie für uns gemeinsam kaufe und dafür das Geld der ETFs nehme oder, falls wir in seiner Bestandswohnung bleiben, für mich selbst eine kleine Wohnung. Das ist mir unheimlich wichtig, weil ich einfach nicht von ihm abhängig sein möchte...
Hier wäre die Option ist eben, die ETFs zu lassen und falls wir uns zB in 5-10 Jahre trennen sollten, darauf zu hoffen, dass ich dann dort genug Geld angespart habe, um mir eine kleine Wohnung damit zu leisten. Oder ich muss ausziehen und etwas mieten. Die Variante gäbe aus noch, das ist klar. 

Aber ich würde jetzt mal zirka 50k in EFTs anlegen, pro Jahr kann ich, mit Mietausgaben, vielleicht 5k sparen. Dann bin ich in 10 Jahren wieder bei 50k. Somit hätte ich dann mit ungefähr 50 Jahren gerade mal etwas mehr als 100k in EFts investiert, mit der geringen Rendite bin ich dann vielleicht auf 120k. Das ist doch immer noch weniger, als mit der Wohnung, oder?

Wäre die Rechnung denn besser, wenn ich eine Wohnung in einer ländlicheren Gegend (30min von der Stadt) entfernt kaufe? Ich kann trotzdem drinnen wohnen und zur Arbeit fahren, das wäre egal. Aber ich kann die halt dann nicht so teuer vermieten und weiß nicht, ob die den Wert so steigert. Andererseits, wenn ich nur 20-30k Kredit aufnehme, weil die Wohnung knapp über 100k kostet, wäre das leichter zu stemmen.

 

Ein Gedanke dazu: 5-10 Jahre halte ich persönlich für keinen ausreichend langen Zeitraum, um Geld in ETFs oder Aktien mit dem Ziel zu parken, es dort ohne Verlust wieder herauszunehmen.

Die jetzt zu beantwortende Frage ist meiner Meinung nach: Willst Du das Geld innerhalb der angegebenen Zeit gegen etwas anderes tauschen (Wohnung, gemeinsame Immobilie,...) oder willst Du das Vermögen (auch danach) als Anlage erhalten.

Im ersten Fall würde ich bei Tagesgeld, Festgeld bleiben und im zweiten Fall mit eine passende, längerfristige Anlagestrategie suchen und umsetzen.

 

 

 

LG

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Knacker
vor 10 Stunden von Anna Banana:

Ich bin für jede Meinung dankbar!

Ich will Dir mal die Erfahrung meiner Schwiegertochter, die sich 2003 in einer ähnlichen Situation befand, schildern.

 

Sie kaufte 2003 mit 23 Jahren eine kleine Eigentumswohnung mit 50 m², die mit 100.000 € m. E. überteuert war. Der Grund für ihr hektisches Handeln war die Tatsache, dass sie relativ gut verdiente und noch die Eigenheimzulage mitnehmen wollte. Sie wohnte mit meinem Sohn einige Jahre in dieser Wohnung. Nach der Heirat 2009 meldete sich in 2010 das erste Kind. Da die Wohnung für eine Familie zu klein war, sollte ein Neubau erstellt werden. Nun wurde aber offenbar, dass die Wohnung ein Klotz am Bein war. Die Preise für Immobilien waren im Keller. Die Bank bewertete die Wohnung mit 70.000 € weit unter dem Einkaufswert und lehnte die Finanzierung eines Neubaues ab. Getilgt waren gerade mal die Nebenkosten einschl. Einbauküche. Notgedrungen entschieden sich die beiden für eine älteres Zwei-Familienhaus mit Renovierungsbedarf. Dieses war zu dem Zeitpunkt mit 200.000 € extrem billig zu haben. Vor kurzer Zeit wurde - nach Auszug des Mieters - die Eigentumswohnung für 160.000 € verkauft. Nun können die beiden noch ausstehende Sanierungen (neue Heizung, größere Garage usw. ) locker bewältigen und haben ein tolles Objekt im Grünen, das im Einzugsbereich einer sich gut entwickelnden Großstadt, ebenfalls einen enormen Wertzuwachs gehabt hat und sicher noch haben wird.

 

Was sagt uns dieses Beispiel?

- Ohne Risiko kein Gewinn.

- Mit einem sogenannten Klumpenrisiko - zumal im Speckgürtel von Wien - kann man gut leben.

- Immobilien in Ballungsräumen machen langfristig immer gute Gewinne.

- Bei Immobilien ist ein schneller und hoher Verlust weniger wahrscheinlich als bei Aktien (Börsencrash).

- Die Restfinanzierung ist momentan sehr günstig zu haben. Hier würde ich mindestens 10 Jahre festschreiben.

 

Natürlich kann es sein, dass auch bei Immobilien eine Flaute kommt, dann Die muss man diese aussitzen. Langfristig gesehen, geht es auf jeden Fall nach oben, weil halb Afrika nach Europa umsiedeln will. Da Du offensichtlich sehr sparsam bist, besteht keine Gefahr für das Ersparte und Du kannst es - wie von anderen empfohlen - auch weiter mehren, um später flexibler reagieren zu können.

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s1lv3r
· bearbeitet von s1lv3r

Disclaimer vorab: Das hier ist ein Wertpapierforum und kein Eigenheimbesitzer-Forum. Im Vergleich mit dem Bevölkerungsdurchschnitt dürfte hier eine größere Tendenz vorhanden sein, zu Aktien zu raten. :lol:

 

vor 11 Stunden von Anna Banana:

Was meint ihr? Einerseits bin ich gar nicht der Risikotyp, am liebsten hätte ich mein ganzes Geld am Girokonto. Und ich weiß auch, dass das sehr mühsam werden wird und viel Initiative verlangt. Aber wie würdet ihr dazu prinzipiell stehen?

 

Also erst einmal würde ich zwei Sachen voneinander trennen wollen:

  1. Selbstgenutzte Wohnimmobilien. Diese sind für mich primär eine psychologische/Livestyle-Entscheidung und keine finanzielle. Von der finanziellen Seite betrachtet haben diese genauso viele Vorteile wie Nachteile, aber eigentlich geht es bei ihnen mehr um den "Haben-Wollen"-Effekt. Gesellschaftlich gehört es für viele halt einfach dazu, im Leben irgendwann eine Immobilie zu erwerben und das ist ja auch okay so.
  2. Wohnimmobilien zur Vermietung als Kleinstvermieter. Diese müssen sich vom Verhältnis Risiko/Rendite mit anderen Anlageformen messen und schneiden m.M.n - auch wenn die Datenlage da relativ mau ist - nicht unbedingt super ab.

 

Wenn du schon schreibst, dass du eigentlich gar kein Risikotyp bist, würde ich daher sagen, wenn es zu deiner Lebensplanung passt, sehr gerne 1. sobald der Zeitpunkt passt. Aber 2. ist eigentlich gar nichts für dich und kommt eher aus einer Überlegung heraus, dass diese Anlageform auf irgendeine Art und Weise besser für das Alter vorsorgt als andere Alternativen. Wenn du im Rentenalter angekommen bist, sind 250.000€ in Aktien/Lebensversicherungen/etc. exakt genauso viel Wert, wie eine abbezahlte Wohnimmobilie, die 250.000€ wert ist. Und das unabhängig ob vermietet oder selbst bewohnt.

 

vor 20 Minuten von Knacker:

Immobilien in Ballungsräumen machen langfristig immer gute Gewinne.

 

Wo lässt sich die wissenschaftliche Studie, die deine Schwiegertochter hierzu erstellt hat, denn herunterladen? :lol:  Solche pauschalen Aussagen finde ich immer ein bisschen seltsam, aus einem einzigen willkürlichen Beispiel auf irgendetwas schließen zu wollen.

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KaiKai
vor 25 Minuten von Knacker:

Ich will Dir mal die Erfahrung meiner Schwiegertochter, die sich 2003 in einer ähnlichen Situation befand, schildern.

 

Sie kaufte 2003 mit 23 Jahren eine kleine Eigentumswohnung mit 50 m², die mit 100.000 € m. E. überteuert war.

[...]

Vor kurzer Zeit wurde - nach Auszug des Mieters - die Eigentumswohnung für 160.000 € verkauft.

 

Soll 60 Prozent Wertzuwachs (vor Instandhaltungskosten) in ca. 15 Jahren jetzt pro Immobilien oder pro Aktien sprechen?

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FelixW
vor 31 Minuten von KaiKai:

 

Soll 60 Prozent Wertzuwachs (vor Instandhaltungskosten) in ca. 15 Jahren jetzt pro Immobilien oder pro Aktien sprechen?

Und vor Mieteinnahmen.

Sprich: Eine Bewertung anhand der genannten Zahlen ist schlicht nicht möglich.

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Anna Banana

Danke erst einmal für all die Inputs. Ich sehe für mich eine ETW auch als Altersvorsorge, da ich einfach keine Miete zahlen muss. Sei das jetzt alleine in eine 2Z Wohnung oder zu zweit in einer etwas größeren. Von einem großen Haus zum Selber Bewohnen habe ich nie viel gehalten.

Das mit dem "zu ihm ziehen" bzw. "zu mir ziehen", da stimme ich vollkommen zu. Fakt ist aber, dass er seine Wohnung sicher behält, auch, wenn wir uns etwas Neues kaufen. Wenn wir das tun sollten, muss ich aber etwas von meinem Kapital nehmen, das ich ja dann in Aktien hätte. Und wie gesagt, Aktien für 5 Jahre anlegen ist irgendwie blöd... aber wenn es jetzt rumgammelt, macht es auch keinen Sinn.

Würde ich bereits mietfrei wo wohnen können, würde ich in jedem Fall in Aktien investieren. Fakt ist aber, dass ich im Sommer von der Wohnung meiner Eltern ausziehen muss (weil sie diese dann selber nutzen, waren bis jetzt in einem Mietshaus) und ich will einfach noch nicht zu meinem Partner ziehen. Und wenn ich mir jetzt ne Mietwohnung nehme, kostet die monatlich halt ordentlich und bei Einzug kommen außerdem die Nebenkosten dazu. Das Geld könnte ich nicht sparen, sondern es wäre einfach "weg". Da kann ich doch gleich den Kredit abzahlen. Wenn ich im Monat 600€ Kredit zahle, habe ich in 5 Jahre auch die 30k Kredit+Zinsen abbezahlt. Und 2-3 Jahre möchte ich ohnehin gerne noch alleine wohnen. 

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ostlert

Immobilie kaufen oder Etf´s....schwierig zu beantworten.

 

Ich habe vor 3 Jahren eine kleine 50 m2 Wohnung in Höhe von 125.000,00 EUR zzgl. NK gekauft. Selbst war ich zu dem Zeitpunkt 23 hatte somit natürlich auch nicht sehr viel Geld an die Seite schaffen können. Nach eigenen Berechnungen was ich monatlich (500 EUR mit Reserve) tilgen könne und ich einen 90 % Kredit benötige bin ich zur Bank und hab das mit geredet und entsprechende Angebote bekommen. Was soll ich sagen habe es gemacht und die Wertentwicklung war zu meinen Gunsten, aktuell bin ich bei einer Restschuld von 70 % und die Immobilie hatte auch einen netten Wertzuwachs. (zwischen 150.000,00 (leicht los zu bekommen) und 170.000 (längere Käufersuche))

 

Was du letztendlich machen sollst kann ich dir nicht sagen, was ich dir aber raten kann, solltest du die Wohnung kaufen schau dir die Konditionen an und Pulver nicht alles flüssige rein. Dann bist du liquider und hast halt eine 80 % Finanzierung statt eine 50% Finanzierung. Zudem wäre ein Sondertilgungsrecht meines Erachtens, besser als auf maßgeschneidert die Raten zu begleichen, wenn durch deine niedriger angesetzte Rate am ende des Jahres mehr übrig bleibt, kannst du noch immer  sondertilgen, oder diese Summe für dein zukünftiges heim sparen und bei späterer Vermietung die Zinsen in der Steuererklärung ansetzen.

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herbert_21

Dazu gibt es eine Menge zu sagen:

 

>> Und wenn ich mir jetzt ne Mietwohnung nehme, kostet die monatlich halt ordentlich und bei Einzug kommen außerdem die Nebenkosten dazu

 

Die Nebenkosten bei einem Kauf einer Wohnung betragen mindestens 11% vom Eigentumswert, auf mehrere Hunderttausend Euro gerechnet ist das ein fünfstelliger Betrag. Deutlich mehr als 3MM Kaution für Mietwohnung 1:0 für Miete

Du bist in einer Beziehung, wohnst jetzt noch nicht zusammen, überlegst aber später zusammenzuziehen 2:0 für Miete

Stichwort Opportunitätskosten: Geld, dass in der ETW steckt kannst du nicht in ETF stecken. 3:0 für Miete

Du glaubst das in der selbst genutzten ETW günstiger kommt als Mieten? Ernst gemeinter Tipp? Lies Kommer 

 

https://www.amazon.de/Immobilienfinanzierung-für-Selbstnutzer-vermeiden-eigenen/dp/3593506807

https://www.amazon.de/Kaufen-oder-mieten-richtige-Entscheidung/dp/3593390809

https://finanzrocker.net/review-gerd-kommer-kaufen-oder-mieten/

Thomas von Finanzfluss, Kaufen oder Mieten https://www.youtube.com/watch?v=pEMudWHiXh0

 

 

 

Noch was:

Geld das für den Kauf einer Immobilie verwendet werden soll, in den nächsten 3 Jahren, gehört eigentlich zu 100% aufs Taggeld. Und zwar nicht wegen der Rendite, sondern weil du es für die Anzahlung benötigst. Was genau machst du, wenn ein Monat für Kauf deine ETFs um 20, 30, 40% unter dem Einstiegskurs liegen? 

 

>>So dachte ich mir, ich würde selbst in der Wohnung wohnen und einfach die Kreditrate abbezahlen. Falls ich in 2-3 Jahren mit meinem Freund zusammenziehen sollte (dann ziehe sicher ich zu ihm), könnte ich die Kreditrate decken, indem ich die Wohnung einfach >> vermiete. Ich weiß natürlich, dass ich da dann ordentlich Steuer zahle

 

Wenn du für die ETW mehrere Zigtausendeuro Nebenkosten investiert hast, kannst du das nicht gegenüber der Miete wieder reinholen. 4:0 für Miete

 

Während du drei Jahre wartest, werden die ETW (Eigentumswohnungen) im Wert stark steigen. 4:1 Miete:Eigentum

 

Wenn du in der Wohnung selbst gewohnt hast, und sie dann vermietest, kannst du sie unter den unten angeführten Umständen und wenn sich die Gesetzeslage nciht ändert, steuerfrei veräußern. 4:2 Miete zu ETW

https://www.wohnnet.at/business/branchen-news/spekulationssteue-faellt-59333

https://www.oesterreich.gv.at/themen/steuern_und_finanzen/immobilienertragsteuer/Seite.2420001.html 

"Von der Besteuerung ausgenommen bleiben weiterhin insbesondere der Hauptwohnsitz der Veräußerin/des Veräußerers sowie selbst hergestellte Gebäude." 

 

Aber nur dann wenn §30. ff EStG

Zitat

 

(2) Von der Besteuerung ausgenommen sind die Einkünfte:

1.

Aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (§ 18 Abs. 1 Z 3 lit. b), wenn sie dem Veräußerer

a)

ab der Anschaffung oder Herstellung (Fertigstellung) bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird oder

b)

innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

 

 

ETW Nebenkosten

  • 3,6 % Makler (3% plus 20% Ust)
  • 3,5% + 1,1 % Grundbuch
  • Notar 1-2%
  • Mietvertrag
  • Wenn die Wohnung nicht zu 100% bar bezahlt werden: Kreditkosten. Mind 1% BAG plus Zinsen, plus Schätzgebühr usw.
  • Ggf USt auf die Wohnung, bei Vorsorgemodel: 20% auf den Kaufpreis

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herbert_21
· bearbeitet von herbert_21

Was in der Rechnung noch fehlt bzw. Erläuterung zu Opportunitätskosten (Bereithalten von Liquididät):

 

Für jede Immobilie sollen Rücklagen gebildet werden. Diese sollen wiederum nur im Taggeldkonto gehalten werden, wenn man nicht riskieren will, für Sanierungen kurzfristig einen Kredit zu brauchen

Hast Du keine ETW könntest du jetzt hergehen und alles (oder alles bis auf 10.000€) in ETFs investieren, plus monatlich einen beträchtlichen Betrag.

Rechne mal konservativ mit 5% aus, und nimm nur die oben angeführten Nebenkosten für die ETW, und investiere diese in ETFS.

Ein Vorsprung, der nicht einholbar ist.

 

Die derzeit niedrigen Zinsen wirken sowohl auf die Aktienkurse (hohe Bewertung) als auch die Immobilienpreise. Die Frage ist, was bringt mehr Rendite, und was macht dir weniger Kopfweh, fallende Kurse oder ein Kredit auf eine nicht mehr benötigte ETW?

Die Rendite auf ETW in Wien ist 3% im Umland 4%

Die erwartete Rendite auf ein 100% Aktienportfolio ist, bei entsprechnend langem Anlagehorizont (15+ Jahre) liegt höher. 

 

Es macht einen gewaltigen Unterschied, ob du jetzt (mit 28J) mit der Anlage beginnst, dann hast du 40 Jahre Zinsenzins.

Investierst du erst wenn die Wohnung abbezahlt ist, wieder in ETFs, also z.B. in 15 Jahren, kann der Zinseszinseffekt nicht wirken.

https://www.finanzwesir.com/blog/die-regel-von-der-72-macht-sie-reich

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herbert_21

70.000€ heute angelegt, Zinsen 5%, Einmalanlage, 0€ im Monat

15 Jahre: 145k 

20 Jahre: 186k EUR (Alter: 48)

40 Jahre: 493k EUR (Alter: 68)

 

Bei zusätzlicher monatlicher Einlage von 300€ (statt in ETW Nebenkosten):

20 Jahre: 308k EUR (+schuldenfrei)

40 Jahre: 939k EUR

 

Angenommen du beginnst erst in 15 Jahren zu sparen, dann aber 1000€

für 15 Jahre: 266k EUR

für 25 Jahre: 588k EUR

 

Wohnungen müssen immer wieder saniert werden, damit sie ihren Wert behalten. Nach 30 Jahren etwa 100k EUR.

 

 

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herbert_21

Noch etwas, weil du es im Eingangsthread erwähnt hast, dass du 5.000 EUR zurücklegen würdest.

5000€ ist deine Notfallsreserve.

 

Die ist unabhängig von dem was du investierst. Wenn du dein Risiko bestimmt hast, investierst du von den verbleibenden 65k EUR nur den Teil, bei dem du wenn am Depot nur noch der halbe Buchwert ist, nicht verkaufst. 

Man würde also Mäntelchen fürs Geld vergeben, oder die Assetallokation bestimmen.

5.000€ ist eiserne Reserve, Taggeld

30.000€ ist RK1, auch Taggeld

35.000 RK3 = in risikobehafteteten Teil der Anlage, also Aktien-ETFs  investiert.

Ergibt eine Aktienquote von 50% maximaler Verlust, wenn die Aktien um -50% runtergehen ("maximum drawdown), wären -25%

 

https://www.finanzwesir.com/blog/etf-rendite-inflation

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Anna Banana
vor 1 Stunde von herbert_21:

70.000€ heute angelegt, Zinsen 5%, Einmalanlage, 0€ im Monat

15 Jahre: 145k 

20 Jahre: 186k EUR (Alter: 48)

40 Jahre: 493k EUR (Alter: 68)

 

Bei zusätzlicher monatlicher Einlage von 300€ (statt in ETW Nebenkosten):

20 Jahre: 308k EUR (+schuldenfrei)

40 Jahre: 939k EUR

 

Angenommen du beginnst erst in 15 Jahren zu sparen, dann aber 1000€

für 15 Jahre: 266k EUR

für 25 Jahre: 588k EUR

 

Wohnungen müssen immer wieder saniert werden, damit sie ihren Wert behalten. Nach 30 Jahren etwa 100k EUR.

 

Ja, ich weiß schon, das ETFs gut sind. Nur denk ich mir eben, wenn ich mit zirka 33-35 Jahren eine Immobilie habe, die ich entweder selbst bewohnen kann, somit keine Miete zahle und dann beginne, in ETFs zu zahlen bzw. die Wohnung vermiete, mir etwas anderes miete (zB mit einem Partner) und in ETFs anlege, habe ich doch mehr davon, oder? 

Wenn ich jetzt 50k in ETFs anlege, 20k auf nem Tagesgeldkonto parke und mir eine Wohnung miete, bleiben mir monatlich nicht sonderlich mehr als 200-300€ über, die ich sparen kann. 

 

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herbert_21

Ums kurz zu machen, ja, Wohnungen haben eine Wertsteigerung und sie haben auch eine Rendite.

 

Aber die größte Rendite auf lange Zeit haben Aktien. Meines Erachtens ist der schnellste Weg für dich, um ein Vermögen aufzubauen, eine konzentrierte Investion in ein Aktien-ETF Portfolio. Ich bin überzeugt, dass dabei langfristig mehr rausschaut (Rendite), und es auch besser zu deiner Lebenssituation passt, als die selbstgenutzte Immobilie. In deinem Fall würde ich 50k auf die Seite legen, 30k ziemlich sofort investieren und dann monatlich 500-600€ ins Depot per Sparplan. Vorteil gegenüber der von dir angeführten Variante: Mehr Liquididät, und du kannst später immer noch in eine passende selbst genutze Immobilie ziehen, wenn ihr das möchtet.

 

Zum passiven Ansatz in ETF nach Kommer: 

Mehr als ein bis zwei ETFs brauchst du dafür nicht, und du kannst mit dem MSCI World beginnen. Je nachdem warum du das machst, kannst du es auch als Inflationsausgleich sehen. Wir werden vermutlich die nächsten 10 Jahre Negativzinsen haben, aber wissen tut das niemand. Kommer z.B. bietet mehrere Beispiele, wo in den letzten 50 Jahren die Zinsen innerhalb zwei Jahren um mehrere Prozentpunkte nach oben geschnallt sind. Ray Dalio wiederum sagt, es gibt neben dem kurzen noch einen langen, über 70 Jahre gehenden"debt cycle" gibt. Die Konsequenz daraus ist, dass wir wenn wir uns auf die Erfahrung von Angehörigen verlassen, auf die Zukunft gerichtet vermutlich falsch liegen. Zinsen haben einen großen Einfluss auf die Rendite von Immobilien wie auch Aktien.

 

Aber, du musst das schon für dich selbst klären. Ich empfehle nochmal nachdrücklich und bevor du irgendwelche fünf- oder sechstelligen Summen investiert, beide Kommer Bücher zu lesen (du kannst mit den Videos und mit dem Finanzwesir beginnen.)

 

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Anna Banana
vor 10 Minuten von herbert_21:

Ums kurz zu machen, ja, Wohnungen haben eine Wertsteigerung und sie haben auch eine Rendite.

 

Aber die größte Rendite auf lange Zeit haben Aktien. Meines Erachtens ist der schnellste Weg für dich, um ein Vermögen aufzubauen, eine konzentrierte Investion in ein Aktien-ETF Portfolio. Ich bin überzeugt, dass dabei langfristig mehr rausschaut (Rendite), und es auch besser zu deiner Lebenssituation passt, als die selbstgenutzte Immobilie. In deinem Fall würde ich 50k auf die Seite legen, 30k ziemlich sofort investieren und dann monatlich 500-600€ ins Depot per Sparplan. Vorteil gegenüber der von dir angeführten Variante: Mehr Liquididät, und du kannst später immer noch in eine passende selbst genutze Immobilie ziehen, wenn ihr das möchtet.

 

Zum passiven Ansatz in ETF nach Kommer: 

Mehr als ein bis zwei ETFs brauchst du dafür nicht, und du kannst mit dem MSCI World beginnen. Je nachdem warum du das machst, kannst du es auch als Inflationsausgleich sehen. Wir werden vermutlich die nächsten 10 Jahre Negativzinsen haben, aber wissen tut das niemand. Kommer z.B. bietet mehrere Beispiele, wo in den letzten 50 Jahren die Zinsen innerhalb zwei Jahren um mehrere Prozentpunkte nach oben geschnallt sind. Ray Dalio wiederum sagt, es gibt neben dem kurzen noch einen langen, über 70 Jahre gehenden"debt cycle" gibt. Die Konsequenz daraus ist, dass wir wenn wir uns auf die Erfahrung von Angehörigen verlassen, auf die Zukunft gerichtet vermutlich falsch liegen. Zinsen haben einen großen Einfluss auf die Rendite von Immobilien wie auch Aktien.

 

Aber, du musst das schon für dich selbst klären. Ich empfehle nochmal nachdrücklich und bevor du irgendwelche fünf- oder sechstelligen Summen investiert, beide Kommer Bücher zu lesen (du kannst mit den Videos und mit dem Finanzwesir beginnen.)

 

Ja, würde ich sofort unterschreiben... ABER, wenn ich in ETFs investiere, muss ich mir eine Wohnung mieten. Und da KANN ich dann keine 500-600€ pro Monat in ein Depot investieren, sondern maximal 250€, weil der Rest eben für Miete/Auto etc draufgeht. Würde ich bereits mietfrei oder sehr günstig wohnen können, würde ich mir die Frage mit der Immobilie gar nicht stellen. So habe ich halt das Gefühl, ich verliere doppelt - ich zahl Miete (wovon ich nie was habe) und kann zusätzlich nicht viel sparen, weil ich eben mieten muss.

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intInvest
vor 2 Minuten von Anna Banana:

ABER, wenn ich in ETFs investiere, muss ich mir eine Wohnung mieten. Und da KANN ich dann keine 500-600€ pro Monat in ein Depot investieren, sondern maximal 250€, weil der Rest eben für Miete/Auto etc draufgeht.

Du hast das falsch verstanden.

Aus deinen 80k würde er sofort 30k investieren. Aus den restlichen 50k würde er dann monatlich die 500-600€ investieren.
Das soll dazu dienen, dass du nicht sofort mit deinem gesamten Ersparnis investiert bist, sondern trotz relativ großer Einmalanlage noch flexibel bleibst.

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herbert_21
· bearbeitet von herbert_21
vor 9 Minuten von Anna Banana:

Ja, würde ich sofort unterschreiben... ABER, wenn ich in ETFs investiere, muss ich mir eine Wohnung mieten. Und da KANN ich dann keine 500-600€ pro Monat in ein Depot investieren, sondern maximal 250€, weil der Rest eben für Miete/Auto etc draufgeht. Würde ich bereits mietfrei oder sehr günstig wohnen können, würde ich mir die Frage mit der Immobilie gar nicht stellen. So habe ich halt das Gefühl, ich verliere doppelt - ich zahl Miete (wovon ich nie was habe) und kann zusätzlich nicht viel sparen, weil ich eben mieten muss.

Ich habe nicht das Gefühl, dass dir mein Argument mit den Kaufnebenkosten einleuchtet. Bitte lies das noch mal kurz nach.

Wenn ich dich richtig verstehe, kannst du nur eine kleine Wohnung kaufen, die nicht groß genug für deinen Partner und dich ist. D.h. du zahlst Kaufnebenkosten für eine Immobilie, die du nicht "brauchst", weil du sie vermieten willst.

 

Ich würde diese Nebenkosten abdiskontieren, und mir überlegen welche Variante mir mehr Rendite bei welchem Risiko bringt.

Eine Wohnung zu kaufen, um sie nach 3 Jahren zu vermieten ist höchstwahrscheinlich nicht die Entscheidung mit der besten erwarteten Rendite in der Zukunft, jedenfalls aber eine, die jetzt Kapital bindet, welches später bei einem ev. Kauf einer für euch beide passendenden Immo (z.B. ein Einfamilienhaus) fehlt.

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Anna Banana
Gerade eben von intInvest:

Du hast das falsch verstanden.

Aus deinen 80k würde er sofort 30k investieren. Aus den restlichen 50k würde er dann monatlich die 500-600€ investieren.
Das soll dazu dienen, dass du nicht sofort mit deinem gesamten Ersparnis investiert bist, sondern trotz relativ großer Einmalanlage noch flexibel bleibst.

Ach okay, danke. Das habe ich wirklich falsch verstanden. Aber wäre es nicht, auf Grund der Zinseszinsen, besser, möglichst viel am Anfang einzuzahlen?

Also wäre die Theorie, einfach so lange zu mieten, wie es eben nötig ist (also entweder nur ein paar Jahre, bis ich mit meinem Partner zusammen ziehe oder aber auch womöglich 20 Jahre, falls ich doch Single werden sollte und es vielleicht auch bleibe) und für die persönliche Absicherung alles mögliche in ETFs (bis auf einige Tausend Euro als Notgroschen) zu investieren zum Vermögensaufbau und Altersvorsorge?

 

vor 1 Minute von herbert_21:

Ich habe nicht das Gefühl, dass dir mein Argument mit den Kaufnebenkosten einleuchtet. Bitte lies das noch mal kurz nach.

Wenn ich dich richtig verstehe, kannst du nur eine kleine Wohnung kaufen, die nicht groß genug für deinen Partner und dich ist. D.h. du zahlst Kaufnebenkosten für eine Immobilie, die du nicht "brauchst", weil du sie vermieten willst.

 

Ich würde diese Nebenkosten abdiskontieren, und mir überlegen welche Variante mir mehr Rendite bei welchem Risiko bringt.

Eine Wohnung zu kaufen, um sie nach 3 Jahren zu vermieten ist höchstwahrscheinlich nicht die Entscheidung mit der besten erwarteten Rendite in der Zukunft, jedenfalls aber eine, die jetzt Kapital bindet, welches später bei einem ev. Kauf einer für euch beide passendenden Immo (z.B. ein Einfamilienhaus) fehlt.

Ich will diese Immobilie lediglich für mich: um die nächsten Jahre, bis man zusammen zieht, oder im Fall einer Trennung, darin wohnen zu können. Im Falle eines Zusammenzugs in seine Wohnung (da größer und von der Lage ideal) würde meine bestehen und fast abbezahlt sein, ich könnte sie vermieten und das, was ich sparen kann (was dann natürlich schon zirka 500-700€ pro Monat sein werden) in ETFs anlegen. Wollen wir in 10+ Jahren eine Immobile aus Lifestyle Gründen im Eigentum erwerben, könnte ich überlegen, die Wohnung zu verkaufen oder einfach einen Kredit aufzunehmen, denn Schulden hätte ich ja keine mehr. 

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