Baufinanzierung

[herbert_21]

Ergänzung, warum bei mir alles variabel? 20 Jahre Laufzeit mit 15J fix wären 1,75 Prozent gewesen. Habe freiwillig die Zinsbindung aufgegeben.

 

Die Bauzinsen sind sehr billig. Ich glaube nicht an einen kurzfristigen Anstieg. Mein Eigenheim ist keine "Investition" (not an asset) die Ertrag bringt. Sondern ein Kostenpunkt (a liability) den ich optimieren möchte.

 

Variabel, also die Finanzierung ohne Zinsbindung, klingt auf den ersten Blick riskant, aber das einzige was wirklich riskant wäre ist die eigene Zahlungsunfähigkeit. Das einzige was bei einem Fixzins fix ist, dass er gleich bleibt. Und zwar auch wenn die Zinsen Richtung minus 1 Prozent fallen würden, was unwahrscheinlich aber nicht unmöglich ist. 

[Sascha.]

ETF Depot/Cryptos direkt verkaufen, Eigenkapital ist dann bei 300k€.

Dann die kosten des Hausbaus um 150k€ reduzieren.

Auch für 300k€ für den Hausbau bekommt man ein schönes Haus. (Grundstück ist ja schon da.)

Damit bist du direkt schuldenfrei und kannst direkt nach dem Bau mit 1500€ / Monat beginnen Vermögen aufzubauen.

Dafür vollkommen abgesichert, ohne Kredit und voll bezahlt.

 

Wie ist denn die langfristige familiäre Situation, dass du ein so "großes" Gebäude benötigst?

Bist du dir sicher, dass du dir für den Rest deines Lebens solch einen "Klotz" ans Bein binden willst?

Als Familie mit Kindern ist soein Haus mit Garten u.s.w. ganz nett.

Aber später, sobald die Kinder ausgezogen sind, kann einem die ganze Arbeit am Haus/Garten und die Kosten ziemlich auffressen.

Ist ein Unterschied, ob ich später 80m² Wohnung mit 16 Fensterhälften alle paar Monate putzen muss oder  200m² mit 30 oder mehr Fensterhälften.

Wo man den Platz später eh nichtmehr braucht. Das Staubt alles nur zu.

 

B.z.w. kannst du dir vorstellen dann eine Etage im zu großen Haus zu vermieten wenn du in Rente bist, damit die Etage nicht leersteht?

 

Rechne nicht damit, das deine Kinder bei dir wohnen bleiben. Die gehen weg und studieren.

[Ichimoku]

23 minutes ago, Sascha. said:

ETF Depot/Cryptos direkt verkaufen, Eigenkapital ist dann bei 300k€.

Dann die kosten des Hausbaus um 150k€ reduzieren.

Auch für 300k€ für den Hausbau bekommt man ein schönes Haus. (Grundstück ist ja schon da.)

Schöner Gedanke. Leider nicht umsetzbar. Das Haus kostet tatsächlich nur knapp über €300T mit netto Wohnfläche ~150qm auf drei Etagen in KFW55. Zwei kleine Kinder die mindestens noch 15 Jahre bei uns wohnen werden sollen gut leben können, mit Garten und genug Platz zum Wachsen (der Große dann später eigene Etage für die erste Freundin etc).

 

Folgende Kosten/Kriterien kommen hinzu:

- Grundstück seit mehreren Generationen im Familienbesitz und das soll so bleiben, Lage in einer größeren Stadt direkt im Zentrum am Park und direkt am Wasser

- Es muss großflächig Gepflastert werden, da die Zufahrt leider hinter das Haus führen muss um den Garten/Terasse richtung Wasser ausrichten zu können

- Das aktuelle über 100 Jahre alte Gebäude muss komplett abgerissen werden, zudem muss das gesamte Grundstück von sehr viel Bewuchs befreit werden (sehr große Tannen, etc.)

- Fixkosten bitte nicht vergessen, Notar etc.

[Siggi_LE]

Kannst du nicht was selber machen am Haus? Saschas Idee fand ich schon charmant....

[Peter23]

Am 17.1.2020 um 10:15 von herbert_21:

Zinssatz alles variabel 0,625 Prozent ein Prozent über 3MM Euribor

Zwei Fragen:

1. Warum ist das so teuer? Ich habe gerade eine Anschlussfinanzierung mit 0,35% für 5J fix abgeschlossen.

2. Gibt es auch in Deutschland Banken, bei denen man Kredite mit variablen Zinsen abschließen kann? 

[Aktie]

vor 34 Minuten von Peter23:

Zwei Fragen:

1. Warum ist das so teuer? Ich habe gerade eine Anschlussfinanzierung mit 0,35% für 5J fix abgeschlossen.

2. Gibt es auch in Deutschland Banken, bei denen man Kredite mit variablen Zinsen abschließen kann? 

Weil da der Blankoanteil der Bank, also der Teil, der nicht durch Sicherheiten (das Haus) abgedeckt ist, höher ist und die Bank demzufolge mehr Risiko trägt und mehr dafür haben will

[Peter23]

vor einer Stunde von Aktie:

Weil da der Blankoanteil der Bank, also der Teil, der nicht durch Sicherheiten (das Haus) abgedeckt ist, höher ist und die Bank demzufolge mehr Risiko trägt und mehr dafür haben will

Wie meinst Du das? @herbert_21 spricht von 50% Eigenmitteln.

[herbert_21]

Nicht nur auf die Prozent schauen, sondern auf die Kosten. Das Haus ist wie gesagt halb abbezahlt oder nur mit 50% belehnt, Rest waren Eigenmittel. Also Top-Bonität.

 

Vorher: 2019 auf 20 Jahre Laufzeit mit 15 Jahre Fixzins abgeschlossen: 1,75% p.a., danach 3MM + 1% 

Nachher: Ab 2020: Fixzins aufgegeben, Gebühr bezahlt, Zinssatz neu ohne Zinsbindung (vulgo "alles variabel) = 0,625% Anpassung alle drei Monate auf Achtelprozent

 

Das man heute mit 3MM + 0,75% oder 3MM plus 0,7% abschließen kann, mag sein. Wenn ich meinen Vertrag auflösen und die Hypothek im Grundbuch auf eine andere Bank eintragen muss, sind die Umschuldungskosten beträchtlich, und zwar zwischen 2 und 3%.

 

Ich bin selbst im Energiesparhaus Forum auch registriert, wo sich Kreditvermittler aufhalten. In Österreich sind folgendes die aktuellen Top-Konditionen, allerdings nur für Neuabschluss.

 

Zitat

Fixzinsen: 
   •  10 Jahre fix: ab 0,875%
   •  15 Jahre fix: ab 1,00%
   •  20 Jahre fix: ab 1,25%

Anschlusszinssatz variabel: Aufschlag ab 0,75% auf den 3ME, Weitergabe des neg. Euribor 

variabler Zinssatz:  
Aufschlag ab 0,75% auf den 3ME; durch Weitergabe des negativen Euribors aktueller Sollzinssatz: 0,375%.

 

Und letztes Jahr sah es noch so aus:

Zitat

 

Gute bis sehr gute Bonitäten und 100% Besicherung vorausgesetzt, folgende Werte, Stand 28.12.2018:

Fixzinsen:
   •  10 Jahre fix: ab 1,5%
   •  15 Jahre fix: ab 1,75%
   •  20 Jahre fix: ab 2,125%

Anschlusszinssatz ab 1% auf den 3ME variabel
variabler Zinssatz:
   •  ab 0,875% % auf den 3ME; bei Weitergabe des negativen Euribors derzeit: 0,625%.

 

 

P.S. Sorry fürs "Kapern" des Threads

[herbert_21]

Eigentlich wollte ich über das Thema Investition in ETF trotz Hypothekarkredits sprechen.

Ich habe passend dazu zwei Beiträge gefunden, deren wesentliche Punkt ich zitieren möchte.

 

Zunächst 1. Kommer, der eigentlich nur meint, dass jemand der 100k in Eigenmittel am Girokonto hat, diese sofort tilgen sollte, und das die Tilgung der einzige Free Lunch ist, weil eine positive Rendite (nämlich die ersparten Zinsen) für einen risikoloses Investment, nämlich der Tilgung des Kredits und damit dem Erwerb von Eigenkapital. Kommer bezeichnet Hypotheken bedienen und Zinsen bezahlen und gleichzeitig große Mittel an Barem am Girokonto zu halten völlig richtig als negatives Zinsgeschäft (NZG)

 

https://www.gerd-kommer-invest.de/negative-zinsdifferenzgeschaefte/
 

Zitat

 

Die Tilgung eines Kredits ist ökonomisch gleichbedeutend mit einem völlig risikofreien Investment in der Höhe der Tilgung, dessen Rendite der eingesparte Zinsaufwand ist. [...]

 

Niedrig rentierliche Liquidität vorzuhalten, obwohl gleichzeitig Verbindlichkeiten bestehen, die mehr kosten als die Liquidität einbringt, kann dann ökonomisch sinnvoll sein, wenn man glaubt, dass kurz- oder mittelfristig eine “Anlagegelegenheit” kommen wird, in die die niedrig rentierliche Liquidität dann fließen wird – statt in die Kredittilgung. Die Investmentopportunität muss dann eine höhere erwartete Rendite nach Kosten und Steuern haben als der Kredit nach Steuern kostet. [...]

 

Wenn die Beendigung eines NZG nicht im Wege der Kredittilgung geschieht, sondern durch ein Investment mit Renditeerwartung oberhalb des Kreditzinses, dann führt das zwar grundsätzlich ebenfalls zu dem besagten Kostenvorteil, doch zugleich erhöht der Haushalt in dieser Konstellation sein Gesamtrisiko, [...]

 

 

Andererseits diesen Eintrag hier:

https://freiheitsmaschine.com/2018/11/22/sondertilgung-immobilie-oder-investieren-aktienmarkt-etf/

Zitat

 

Jeder, der im aktuellen Niedrigzinsumfeld und in eurem Lebensabschnitt Sondertilgungen im Vergleich zu passiven Welt ETF Aktieninvestments vornimmt, ist entweder schlecht in Mathe oder er hat das wahre Risiko einer selbstgenutzten Immobilie bisher noch nicht verstanden. [...]

 

Was ist sicherer?

A – ETF Invest: Nach fünf Jahren mit monatlich 750 € im Welt ETF per Sparplan liegen dort ca. 50.000 €, plus/minus z.B. 20% durch temporäre Kursschwankungen, an liquidem Kapital für euch zur freien Verfügung.

B – Sondertilgung: Wenn Du die Sparsumme als Sonderzahlungen in euren Immobilienkredit steckst, ist Dein liquide verfügbares Vermögen weiterhin gering. Dafür ist Deine Kreditsumme nach fünf Jahren um ca. 45.000 Euro kleiner.

Was passiert, wenn nun plötzlich euer Arbeitseinkommen aufgrund von Krankheit oder anderem versiegt?

A: ETF Invest: Die ca. 50.000 € sichern in diesem Worst-Case eure laufenden Ratenzahlungen für mehr als drei Jahre ab. Ihr habt dadurch viel Zeit um entweder die Immobilie für einen guten Preis zu verkaufen oder euer Einkommenspotential in der Zwischenzeit wieder aufzubauen.

B – Sondertilgung: Ihr könnt die weiter laufenden Immobilienkreditzahlungen nach kurzer Zeit nicht mehr bedienen. Ihr werdet damit im Extremfall zahlungsunfähig und seid dadurch dem Wohlwollen eures Kreditgebers ausgeliefert. Wenn Ihr keinen Kreditaufschub erhaltet, wird eure Immobilie nach einiger Zeit von der Bank versteigert. Durch den überstürzten Verkauf erhaltet Ihr garantiert nicht den besten Verkaufspreis und ein Teil des von euch in der Immobilie gebildeten Eigenkapitals wird dadurch ausgelöscht. 

 

 

[Peter23]

vor 2 Stunden von herbert_21:

Das man heute mit 3MM + 0,75% oder 3MM plus 0,7% abschließen kann, mag sein.

Bei welcher Bank in Deutschland kann man so etwas als Privatanleger abschließen?

[herbert_21]

Bin aus AT. Bei der ING.

 

https://www.energiesparhaus.at/forum-ing-wohnkredit-2020-und-mehr/56114

Zitat

So liegt die Bestkondition im variablen Bereich aktuell unverändert bei 3M EURIBOR + 0,70%.
Die Fixzinssätze notieren im besten Fall aktuell bei
10 Jahren 0,85%
15 Jahren 1,05%
20 Jahren 1,50%
…. und das alles nach wie vor OHNE BEARBEITUNGSGEBÜHR!

 

[smarttrader]

Am 17.1.2020 um 10:15 von herbert_21:

Hallo Smarttrader,  hallo Alle Eigenheimbesitzer mit ETF Depot!

 

Zahlst du mit den ETFs deinen Kredit zurück oder kannst du den Kredit auch mit anderem Geld allein tilgen?

 

Meine Ausgangslage:

10 Jahre altes Haus mit 50 Prozent Eigenmittel finanziert (Umland Wien)

Zinssatz alles variabel 0,625 Prozent ein Prozent über 3MM Euribor

Unbeschränkte Sondertilgung möglich

Die Eigenmittel stammten aus Verkaufserlös meiner ETW davon waren noch 30k über

20k plus 700mtl Sparplan auf MSCI World

 

Eine gehebelte Spekulation auf niedrige Zinsen? Oder Wertanlage mit Finanzierungszinssatz unter der Inflationsrate?

 

Jedenfalls könnte bei uns sogar ein Partner alleine die Rate stemmen. Laufzeit ist 20J, 15J wären beim jetzigen Einkommen möglich 10 eher nicht.

Ich zahle momentan nur die monatliche Rate mehr nicht.

 

ETF wurden 2018 (glücklicherweise) aus der Not heraus massiv aufgestockt um den Freistellungsauftrag auszunutzen.

 

Jetzt wird nur dann und wann in ETF investiert, da ich aktuell den Einzelwertanteil ausbaue.

 

Bausparvertrag wird monatlich mit ein Mindestbetrag bespart, den mir die BSK einräumt. 15 Monate vor der Anschlussfinanzierung, nehme ich den Treuebonus an und werde ca. 42k sicher tilgen.

 

Depot auflösen wäre sinnvoll, aktuell würde in 4 Jahren keine Anschlussfianzierung mehr notwendig sein.

 

Den mutigen gehört die Welt. Nach jeder Nacht kommt ein morgen. Die Erde dreht sich weiter.

 

Mit 40 würde mir ein Drawdown von 60% nicht wirklich was ausmachen, Tilgung steht und das Depot wird halt für die Rente versilbert.

[herbert_21]

Puh, 4 Jahre, da würde ich glaube ich anders vorgehen als du.

 

In meinem Fall könnte ich noch grad 20% des Hauses tilgen, dann wären noch 30% offen und ich hätte nichts mehr. Bin im Jahr 2 von 20 und habe wochenlang studiert, was Sondertilgungen bringen.

Meine Schlussfolgerung war, dass ich aus Sicht der Bank genug Eigenkapital habe und dass ich nicht 1. sondertilge und 2. die Finanzierung so günstig wie möglich mache. Darum der Wechsel von 15 Jahre fix auf variabel, der die mtl. Kosten noch weiter runter bringt

Variabel ist "riskanter" -> kostet aber weniger pro Monat. Ich zahle für mein Haus unter 100€ Zinsen / Monat.

 

Hätte ich nur mehr vier Jahre vor mir, würde ich 10.000€ abziehen und Rest tilgen, einfach deshalb, weil schuldenfrei an sich auch was wert ist.

 

>> 40 würde mir ein Drawdown von 60% nicht wirklich was ausmachen

Das sagst du jetzt weil du  2000,2001,2002 und die Finanzkrise noch nicht erlebst. Stell dir mal die Beträge in absoluten Zahlen vor. Ich hoffe dir macht auch ein Drawdown von 30% etwas aus, nur verkaufen solltest du dann nicht ;-)

 

Ich bin (wie man sieht) nicht gegen Immobilienfinanzierung mit Schulden plus Aktiendepot - man sollte nur wissen, was man macht.

 

Was mich betrifft, gilt:

-Mein Kredit ist in 20 Jahren wesentlich weniger wer als jetzt behaupten viele -> meine Zinssatz liegt unter der Inflationsrate.

-Ich kann die Rate alleine bedienen, wir sind zu zweit.

-Ich wollte mit den 30k etwas sinnvolles tun und das Thema war die beste langfristige Rendite. Hier kommen nur ETFs und weitere fremdfinanzierte Immobilien in Frage. Dadurch, dass ich meine ETW verkauft habe, habe ich eben schon genug "De-Leveraging" gemacht.

-Ich habe etwas gesucht, was so viel Rendite hat, wie meine selbst bewohnte ETW hatte. Eigentumspreise in Wien -> stiegen heftig.

-Vorzeitige Tilung bringt nix und macht mich nicht "robuster" (im Sinne von Sebastian / Hobbyinvestor).

 

Weil wir gerade beim Thema Hauskauf sind, man sollte auch hier wissen, warum man's macht:

https://www.cnbc.com/2017/03/06/heres-why-warren-buffett-thinks-you-should-buy-a-home.html 

 

Bleibt noch Kommer, der meint, erst alle Konsumschulden tilgen, darin eingeschlossen auch Hypothekardarlehen mit wenigen Ausnahmen (Vorfälligkeitsentschädigung), Grund: gute Rendite für risikolose Anlage.

[yggde]

Am 14.1.2020 um 15:18 von Ichimoku:

....

 

Aktuell tendiere ich dazu €250T aufzunehmen um den geplanten Hausbaukosten nochmal einen Puffer einzuräumen....

Kannst Du machen, aber dafür brauchst Du keine Absolution durch das Forum.

 

Seriös ist:
-Alle Kosten planen

-Puffer für unvorhergesehenes am Haus mit einplanen, (wie: "oh, eine Außenanlage brauchen wir ja auch" oder "Schau mal die schöne Ecke, machen wir doch noch einen Kamin" oder auch "Scheisse, der Bauträger ist pleite, was nun" (am Rande: daher immer auf eine Erfüllungsbürgschaft bestehen)

-Darlehen dafür fixieren und Ramstein hat das sehr gut auf den Punkt gebracht

Und , je schneller der Kredit weg ist um so besser, und dass es den Kindern dennoch gut gehen wird, steht wohl außer Zweifel! Konsum auf Kredit... hat wohl hier im Forum keine Mehrheit.

Daher: wenn es in 10 Jahren  geht, machen und den Konsum hinten anstellen bzw. über mittelfristig sicher realisierbare Einkommensteigerungen wieder nachziehen

(2-3 jahre nach Hausbau mal nur einen Urlaub statt 3 bringt einen noch nicht ins hintere Drittel des Statusrankings)

 

Wie Du übrigens auf die Meinung kommst, dass mit einer höheren Darlehenssumme auch mehr finanzielle Freiheit einhergeht, erschliesst sich mir nicht.

In meiner Welt ist das anders.

Aber jeder Jeck ....

 

Viel Erfolg so oder so, aber in 10 Jahren willl ich kein Gejammer über entglittene Spekulationsgeschäfte oder "wie rette ich meine Anschlussfinanz" hier lesen.

 

Und glaube mir, ich habe einige ganz smarte Bekannte die Anfang der 2000er die vollgeilen Finanzierungen in CHF gemacht hatten, die ihnen locker auch noch das SUV für die Dame des Hauses mit finanziert haben (ok, damals war es das Cabrio) und alle "Traditionalisten" sooo belächelt hatten...