Immobilienaktien als Absicherung gegen Mietsteigerung

[smarttrader]

Ich stell gerne mal unser aktuelles Anlageobjekt rein.

 

Kaufpreis mit bisschen drumherum und Renovierung zuzüglich Kaufnebenkosten ca. 450k. . 20% EK eingebracht

 

Kein Neubau und Speckgürtel von Hamburg. Kaltmiete 1160 Euro p.m. = 13920 Euro p.a.. Mietkauffaktor in etwa 32. Bzw. Rendite ohne Steuern, etc. 3,12%. Abtrag 12,6k, davon 5,6 Zinsen die als Werbungskosten zählen.

 

EK Rendite liegt geschätzt bei 7%. Das sehe ich als brauchbar an und der wichtigste Punkt, falls die Kinder hier in der Region bleiben ist eine Immobilie vorhanden und es muss nicht erst was gesucht werden. Kaufnebenkosten, Gebäude und Handwerkerrechnungen sind zu mind. 20% gesenkt und durch den Abtrag nochmal 25%. Die Immobilien müssten also in 10 Jahren mind. um 45% einbrechen, bevor sich das Investment jetzt als Fehler raus stellt.

 

Unser vorherig EFH was wir vermietet hatten, hatte eine Rednite von 17,1% am Ende p.a. gebracht. Ok die Mieter waren auch sehr freundlich und es konnte tatsächlich jede Mieterhöhung durch gedrückt werden. Aber auch ohne Mieterhöhung, hätten wir eine hohe einstellige Rendite eingefahren.

 

Aber ich sehe Immobilien eh etwas anders, wenn kein Krieg kommt, sehe ich da große Verluste als ausgeschlossen an. Vielleicht mal 20% aber ok, bei Eigennutzung sehe ich eine Rendite eh als unsinnig an. Keine Risiken der Eigenbedarfskündig oder der Mieterhöhung. Einfach ein Stück Freiheit und Sicherheit. In unsere damals bewohnten ETW ist es ein Dauerthema das es Baumangel gab, das 20 Eigentümer unterschiedliche Interessen hatten, sinnvolle Investionen geblockt wurden und das Gärten und Balkone dem Grundsatz der WEG folgten. Wir haben bis zum Schluss keine Wallbox durch gesetzt. Und es wurden grundsätzlich die billigsten Versicherungen genommen, bei notwendigen Reparaturen wurde das alles bis auf den letzten Punkt geschoben und billige Ausführungen.

 

Jetzt ist es mir egal, aber ich möchte schon Wohnkomfort geniessen und keine zweckmäßige Wohnmöglichkeit haben.

 

[slowandsteady]

vor 29 Minuten von smarttrader:

Aber ich sehe Immobilien eh etwas anders, wenn kein Krieg kommt, sehe ich da große Verluste als ausgeschlossen an. Vielleicht mal 20% aber ok

Hier mal ein historischer Artikel aus anderen Zeiten: https://www.spiegel.de/wirtschaft/wohnungen-der-markt-ist-kaputt-a-e8d6b196-0002-0001-0000-000013519072 Aber ich weiß schon, kann nicht passieren, Immopreise gehen zwangsläufig jedes Jahr +10%, genauso wie Bitcoin... 

Zitat

Seit vier Jahren geht es mit Immobilien bergab; um mehr als die Hälfte verloren manche Wohnungen und Häuser an Wert. Ein Ende der Baisse ist nicht absehbar, das Angebot an Eigentumswohnungen nimmt zu, weiterer Preisverfall ist vorerst nicht auszuschließen - auch wenn Makler das Gegenteil behaupten.

[...snip...]

»Versteigern kommt von Steigern«, warben die Veranstalter; doch auch in Berlin trieb keiner die Preise in die Höhe. Und in Mannheim konnte das Auktionshaus Rose und Moritzen von 32 Objekten gerade zwei loswerden, darunter eine Wohnung in Hamburg-Altona zum Discount-Preis von 32500 Mark.

[...snip...]

Heute ist manches Häuschen, 1980 oder 1981 gebaut, für die Hälfte der damaligen Kosten zu haben. »Obwohl die Preise bereits drastisch purzelten, notierte der Frankfurter Informationsdienst »Platow Brief« im Vergangenen Jahr, »und in der Spitze bis zu 50 Prozent nachgaben, »scheinen sie immer noch keinen Boden gefunden zu haben.«

  Was viele vergessen ist, dass wir in Deutschland eigentlich auch genug Immobilien haben und unsere Bevölkerung schrumpfen wird - insb. auf dem Land. Theoretisch gibt es natürlich Immigranten, die ggf. den Bevölkerungsschwund der Deutschen ausgleichen, aber ob die dann in der Lage sind, deine Immobilienrendite zu sichern wage ich auch mal zu bezweifeln.

vor 29 Minuten von smarttrader:

Kein Neubau und Speckgürtel von Hamburg. Kaltmiete 1160 Euro p.m. = 13920 Euro p.a.. Mietkauffaktor in etwa 32. Bzw. Rendite ohne Steuern, etc. 3,12%. Abtrag 12,6k, davon 5,6 Zinsen die als Werbungskosten zählen.

Hypothetisches Beispiel: 2027 geht die Gasheizung defekt, du musst auf Wärmepumpe umrüsten, andere Heizungsarten sind nicht mehr erlaubt. Leider ist die Wohnung vermietet und es ist gerade Winter, d.h. der Mieter mindert erstmal seine Miete. Du musst min. 50.000 Euro investieren, weil zB auch Heizkörper umgebaut werden müssen. Der billigste Handwerker verlangt 200€/Stunde (anders kann er nicht in Hamburg überleben), Nachbeleihen der Immobilie ist nur mit 4% Zinsen möglich. Was macht die EK-Rendite dann? Ist natürlich jetzt etwas konstruiert, aber meiner Meinung nach noch nichtmal extrem überspitzt.

 

Aber zurück zum Thema: Eine Glaskugel hat hier niemand, und es kann schon auch sein, dass die Immobilien weiter steigen. Die vorgeschlagene Absicherung durch Immobilienaktien halte ich aber für Unfug, denn die durchschnittliche Immobilienfirma ala Vonovia/DW/... ist kein guter Hedge gegen die persönlich individuelle Miete.

[s1lv3r]

vor 29 Minuten von slowandsteady:

... ist kein guter Hedge gegen die persönlich individuelle Miete.

 

Wenn sie ein guter Hedge wäre, könnte man ja jetzt zu seinem Vermieter gehen und mit Bezug auf die diesjährige Performance von Vonovia einen 30%igen Mietabschlag fordern. Das wird in der Regel wohl tatsächlich nicht funktionieren. 

[alex08]

vor 2 Stunden von smarttrader:

Ich stell gerne mal unser aktuelles Anlageobjekt rein.

 

Kaufpreis mit bisschen drumherum und Renovierung zuzüglich Kaufnebenkosten ca. 450k. . 20% EK eingebracht

 

Kein Neubau und Speckgürtel von Hamburg. Kaltmiete 1160 Euro p.m. = 13920 Euro p.a.. Mietkauffaktor in etwa 32. Bzw. Rendite ohne Steuern, etc. 3,12%. Abtrag 12,6k, davon 5,6 Zinsen die als Werbungskosten zählen.

 

Ich hoffe, das Beispiel hast du bewusst vereinfacht dargestellt. In der Realität wird deine Rendite definitiv geschmälert durch das, was slowandsteady schreibt. Eine Portion Frust kriegst du gratis dazu. Als Eigentümer kann ich davon ein Lied singen.

V.a. wenn die Situation mit den Handwerkern so bleibt wie aktuell, ist da recht wenig Spaß dabei.

 

[smarttrader]

vor 26 Minuten von alex08:

 

Ich hoffe, das Beispiel hast du bewusst vereinfacht dargestellt. In der Realität wird deine Rendite definitiv geschmälert durch das, was slowandsteady schreibt. Eine Portion Frust kriegst du gratis dazu. Als Eigentümer kann ich davon ein Lied singen.

V.a. wenn die Situation mit den Handwerkern so bleibt wie aktuell, ist da recht wenig Spaß dabei.

 

Steuern sind nicht 100% sicher , Reparaturen sind nicht 100% kalkilierbar, Leerstand ebenfalls nicht. Ja es eine grobe Richtung aber wie alles sollte man einen Plan haben und zuvor alles durchrechnen. Jährlich 3% Mieterhöhung etc. sind nirgends berücksichtigt.

 

Spaß macht das generell nicht, aber ich betrachte Geldanlage als Arbeit. Vielleicht fehlen mir 2 Nullen in der Vermögensbilanz, aber noch muss ich mich leider darum kümmern.

[slowandsteady]

vor 6 Stunden von s1lv3r:

Wenn sie ein guter Hedge wäre, könnte man ja jetzt zu seinem Vermieter gehen und mit Bezug auf die diesjährige Performance von Vonovia einen 30%igen Mietabschlag fordern. Das wird in der Regel wohl tatsächlich nicht funktionieren. 

Man könnte sich theoretisch mit dem Vermieter einigen: Der Mieter zahlt die Miete für X Jahre komplett voraus, dafür wird eine Mietsteigerung in diesem Zeitraum vom Vermieter ausgeschlossen. Dann hätte man einen "Hedge". Ob das mit deutschem Mietrecht so umsetzbar ist, weiß ich aber nicht. Vermutlich ist das auch für den Vermieter steuerlich uninteressant.

[s1lv3r]

vor 4 Minuten von slowandsteady:

[...] dafür wird eine Mietsteigerung in diesem Zeitraum vom Vermieter ausgeschlossen. Dann hätte man einen "Hedge". Ob das mit deutschem Mietrecht so umsetzbar ist, weiß ich aber nicht.

 

Ich weiß nicht, ich persönlich habe aber tatsächlich einen "Flat"-Mietvertrag (zahle nur eine fixe Summe und kriege gar keine Nebenkostenabrechnung), bei der der Vermieter nach jeder Erhöhung von sich aus vertraglich für die 3 folgenden Jahre auf eine Mieterhöhung verzichtet. Anfang diesen Jahres habe ich (nach 5 Jahren ohne Erhöhung) eine Mieterhöhung von 5% bekommen und daher jetzt garantiert drei Jahre Ruhe ... - in dem Konstrukt fehlt also quasi nur die Vorauszahlung. 

[smarttrader]

Strukturschwache Region im Osten?

 

Es ist jetzt ja schon etwas her, das meine Frau und ich zur Miete gewohnt haben, aber die Mieterhöhungen kamen immer im maximalen Umfang. Unsere letzte gemeinsame Mietwohnung, wurde nach unseren Auszug für 270 Euro Kalt mehr vermietet.

 

Als Vermieter sehe ich doch auch zu die 3% pro Jahr mitzunehmen und die 8% je Modernisierung. In der Regel sind Mieter auch zu bequem für 100 Euro Mietersparnis umzuziehen.

[slowandsteady]

 

vor 26 Minuten von s1lv3r:

Ich weiß nicht, ich persönlich habe aber tatsächlich einen "Flat"-Mietvertrag (zahle nur eine fixe Summe und kriege gar keine Nebenkostenabrechnung)

Das hast du vielleicht so unterschrieben, aber es ist zumindest für die Energiekosten rechtlich nicht zulässig nach § 2 HeizkostenV - außer der Vermieter wohnt im gleichen Haus wie du und du bist der einzige Mieter. Aber wo kein Kläger da kein Richter. Es könnte sich aber für dich lohnen, kurz vor dem Auszug plötzlich deine Rechte einzufordern und damit ggf. vor Gericht Geld zurückzubekommen. So nach dem Motto "Ich habe immer nur auf 19 Grad geheizt, und daher zu viel gezahlt"  

vor 26 Minuten von s1lv3r:

Anfang diesen Jahres habe ich (nach 5 Jahren ohne Erhöhung) eine Mieterhöhung von 5% bekommen und daher jetzt garantiert drei Jahre Ruhe ... - in dem Konstrukt fehlt also quasi nur die Vorauszahlung. 

Wenn keine Indexmiete o.ä. vereinbart wurde und nichts renoviert wird, dann kann die Miete auch nicht mehr als 20% in 3 Jahren (Kappungsgrenze), d.h. umgerechnet 6.2% p.a. angepasst werden. So gesehen sind Mietsteigerungen "gesetzlich nach oben gehedgt", das könnte sogar relevant werden wenn die Lohn-/Preisspirale sich hypothetisch bei >6.2% p.a. einpendeln würde. 

[s1lv3r]

vor 23 Minuten von slowandsteady:

Es könnte sich aber für dich lohnen, kurz vor dem Auszug plötzlich deine Rechte einzufordern und damit ggf. vor Gericht Geld zurückzubekommen.

 

Danke für den Tipp, aber der Vermieter ist eine Genossenschaft und ich finde das Modell eigentlich prinzipiell förderwürdig bzw. ich würde das ein bisschen unsozial den anderen Mietern/Mitgliedern ggü. empfinden. 

[Mangalica]

Am 11.4.2022 um 16:38 von Carsten00:

Ich wohne aktuell zur Miete und das wird sich auch so schnell nicht ändern, da ich gerne bzgl. Wohnort flexibel bleiben möchte. Nun überlege ich in Immobilienaktien zu investieren, bpsw. Vonovia. Sollten Mieten weiter steigen, sollten diese davon profitieren und mir so eine gewisse Absicherung gegen steigende Mieten bescheren.

Ich denke, wir haben nun die Antwort, wie sinnvoll das gewesen wäre.

[Flughafen]

Am 11.4.2022 um 16:38 von Carsten00:

Nun überlege ich in Immobilienaktien zu investieren, bpsw. Vonovia. Sollten Mieten weiter steigen, sollten diese davon profitieren und mir so eine gewisse Absicherung gegen steigende Mieten bescheren. Das das nicht 100% passt, ist mir klar. Aber was denkt ihr hier über eine gewisse Übergewichtung im Portfolio?

 

Du verwechselst die Verkaufspreise in Mietmarkt mit einem Business. Eine Firma ist immer ein Business, ein Geschäft. Ihre Gewinne hängen von vielen Faktoren ab, nur bedingt von Verkaufspreisen, für welche die Firma ihre Waren verkaufen (vermieten) kann. Wenn die Einkaufs- und die Personalkosten schneller steigen, als die Verkaufskosten, dann sinkt die Marge, die Gewinne und der Aktienpreis geht zurück. Und die Baukosten steigen ja aktuell gerade stark.

 

Und ja, ich schließe mich meinen Vorrednern an, man kann nicht alles hedgen. :-) Eine breite Investition in die Aktienmärkte finde ich besser.