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singhabeer

Immobilienfinanzierung 110%, keine Tilgung und Kapital parallel in Aktienmarkt investieren?

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singhabeer
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Hallo miteinander,

 

wir erhielten gestern eine gedankliche Anregung eines Finanzberaters, welche ich gerne hier diskutieren möchte.

 

Zur Ausgangssituation:

Ich, 35 Jahre, ca 100.000€ Brutto p.a. (85.000€ Brutto Einkommen aus Anstellung + ca 15.000€ Brutto Einkommen aus Nebentätigkeit); Vermögen ca 100.000€ (50% Aktien, 15% Tagesgeld, 15% Bausparen, der Rest kleinere Positionen Krypto, Liquiditätsrerve Privat+Gewerbe)

Partnerin 30 Jahre, beginnende Ärztin mit ca 70-75.000 Brutto im 1. Jahr, danach steigend, ca 25.000€ Vermögen.

 

Bei uns besteht der Wunsch in den kommenden Jahren eine Ferenwohnung zu erwerben. Hierbei steht weniger die Rendite im Vordergrund, sondern praktische & emotionale Gründe. Diese sollte im Bereich von 150.000-200.000€ kosten.
Vorgesehen ist eine Mischnutzung, ca 6 Wochen im Jahr (familiäre) Eigennutzung, die restliche Zeit soll über einen Verwalter vermietet werden. Der Grundgedanke war etwa 1/3 des Kaufpreises anzusparen und den restlichen Betrag über die Vermietung abzudecken.

 

Nun hatten wir gestern zum Berufseinstieg meiner Partnerin ein Beratungsgespräch bei dem der Finanzberater meinte, als Ärztin würde sie in einigen Bereichen deutlich bessere Konditionen als ich bekommen - beispielsweise im Bereich Immobilienfinazierung mit 100-110% Fremdkapital.

Sein Vorschlag war, den geplanten Immobilienkauf zu 110% über Fremdkapital abzudecken und lediglich den Zins zu zahlen - also keine Tilgung, sondern das Kapital (geplantes Eigenkapital + etwaige Überschüsse aus Vermietung) am Aktienmarkt zu investieren (er hat kein Produkt hierzu angeboten sondern einfach erzählt wie er es in unserer Situation machen würde). Als weiterer Vorteil wurde die Absetzbarkeit von Zins, Kosten aus dem Betrieb der Immobilie + Abschreibung genannt, sowie dass der Kaufpreis (zB 200.000€) inflationsbedingt in 10,20,30 Jahren wenn wir abzahlen oder verkaufen deutlich weniger wert ist.

 

Konkret:

-Jetzt 50.000€ in einen ETF anlegen

-Die Immobilie zu 110% finanzieren, die Tilgung aus Vermietung bezahlen (Tageszinssatz für 110% lag bei etwa 4%)

-Etwaige "Mehrkosten" fallen weniger ins Gewicht da beide den bereits beim Grenzsteuersatz 42% sind und jegliche Abschreibungen & Aufwände steuerlich direkt

-Nach ca30 Jahren würden die "heute" investierten 50.000€ genügen um die Wohnung abzuzahlen, Alternativ Verkauf der Wohnung.

 

Meine Gedanken zum Worst Case:
- Vermietung klappt nicht -> Rate muss selbst getragen werden (wäre aktuell kein Problem)

- Beschädigung der Wohnung durch Gäste -> möglich, jedoch bei Mietdauern von jeweils nur einer Woche erwarte ich keinen kapitalen Schaden, sondern nur verstärkte Abnutzung des Inventars

- Aktienmarkt entwickelt sich in den nächsten Jahrzehnten negativ; Immobilienpreise fallen extrem -> negative Rendite (halte ich für eher unwahrscheinlich).

 

Meine Gedanken zum Best Case:

- Vermietung läuft einigermaßen gut, keine großen Reparaturen und nach ca 20-30 Jahren wäre die 20.0000€ Wohnung mit einem Invest von 50.000€ abgezahlt.

 

 

Was haltet ihr von der Idee? Ich freue mich über kritische Meinungen

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Cai Shen
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vor 48 Minuten von singhabeer:

Bei uns besteht der Wunsch in den kommenden Jahren eine Ferenwohnung zu erwerben. Hierbei steht weniger die Rendite im Vordergrund, sondern praktische & emotionale Gründe.

https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/vermietung/ferienwohnung-vermieten-das-ist-steuerlich-zu-beachten.html

Wenn die Ferienwohnung steuerlich berücksichtigt werden soll, habt ihr eine behördlich verordnete Gewinnerzielungsabsicht.

 

Abschreiben klingt immer ganz toll, heißt aber auch bei Grenzsteuersatz 42%, dass 58% der (Mehr-)Kosten einer unnötig hohen Finananzierung selbst getragen werden müssen.
Dabei ist nicht nur der höhere Finanzierungsrahmen kostentreibend, sondern auch die deutlich schlechteren Konditionen einer 110% Finanzierung im Vergleich zu ebenfalls möglichen 70%-90% Beleihungsauslauf.
Nebenbei auch beachten, dass nicht alle Banken 110% anbieten und gar nicht mehr das ganze Spektrum an Immobilienfinanzierern angefragt werden kann.

 

Ihr versucht ein klassisches Zinsdifferenzgeschäft, auf der einen Seite hohe Kredite mit sicheren Kosten aufnehmen und die Liquidität in ein Produkt mit höherer, aber unsicherer Rendite stecken.
Kann man machen, 100% Aktien bieten sich dafür mMn nicht an.

 

Der "Berater" ist schon ein Schlitzohr, einerseits die maximale Kreditsumme vermitteln und gleichzeitig beim Verkauf von Fonds profitieren.

Dass Ärzte grundsätzlich bessere Konditionen am Markt erhalten, halte ich für ein Gerücht. Die Apotheker- und Ärztebank wird euch an die Bausparkasse verweisen, ansonsten zählen eingebrachtes Eigenkapital und Gehalt, selten Status.

 

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hilflos
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als vor Jahren die Immobilien Zinsen bei 1% waren , die Wohnungen jedes Jahr 10% mehr Wert waren und die Aktien um jährlich um mindesten 10% gestiegen sind, war das ein risikoloses Geschäft.

Da hat sich einiges geändert und ich denke auch mit dem Gehalt wird es schwierig eine Bank zu finden, die es finanziert. Die Vermietung an eine Agentur bringt aber nie soviel ein, dass ihr kostenlos Urlaub machen könnt und es für die Zinsen reicht 

 

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stagflation
Posted · Edited by stagflation

Probiere es aus. Und wenn Du herausgefunden hast, warum es nicht funktioniert: poste den Grund...

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singhabeer
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vor 28 Minuten von Cai Shen:

https://www.vlh.de/wohnen-vermieten/vermietung/ferienwohnung-vermieten-das-ist-steuerlich-zu-beachten.html

Wenn die Ferienwohnung steuerlich berücksichtigt werden soll, habt ihr eine behördlich verordnete Gewinnerzielungsabsicht.

 

Abschreiben klingt immer ganz toll, heißt aber auch bei Grenzsteuersatz 42%, dass 58% der (Mehr-)Kosten einer unnötig hohen Finananzierung selbst getragen werden müssen.
Dabei ist nicht nur der höhere Finanzierungsrahmen kostentreibend, sondern auch die deutlich schlechteren Konditionen einer 110% Finanzierung im Vergleich zu ebenfalls möglichen 70%-90% Beleihungsauslauf.
Nebenbei auch beachten, dass nicht alle Banken 110% anbieten und gar nicht mehr das ganze Spektrum an Immobilienfinanzierern angefragt werden kann.

 

Ihr versucht ein klassisches Zinsdifferenzgeschäft, auf der einen Seite hohe Kredite mit sicheren Kosten aufnehmen und die Liquidität in ein Produkt mit höherer, aber unsicherer Rendite stecken.
Kann man machen, 100% Aktien bieten sich dafür mMn nicht an.

 

Der "Berater" ist schon ein Schlitzohr, einerseits die maximale Kreditsumme vermitteln und gleichzeitig beim Verkauf von Fonds profitieren.

Dass Ärzte grundsätzlich bessere Konditionen am Markt erhalten, halte ich für ein Gerücht. Die Apotheker- und Ärztebank wird euch an die Bausparkasse verweisen, ansonsten zählen eingebrachtes Eigenkapital und Gehalt, selten Status.

 

Vielen Dank für die ausführliche Antwort.

 

Vor allem der Punkt mit der Gewinnerzielungsabsicht war mir so nicht ersichtlich.

 

PS: Einen Fond wollte er nicht vermitteln, sondern das man das geld in Eigenregie in einen ETF anlegt (immerhin ;-) )

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Norica
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Wie lange ist

vor einer Stunde von singhabeer:

... in den kommenden Jahren ...

?

 

Ihr habt ein (Brutto-)Einkommen von zusammen 175.000€ p.a. und wollt eine FeWo für ~200.000€ kaufen, wozu euch ein Finanzberater (wieso ist bei meinem Berufseinstieg eigentlich keiner dagewesen:ermm:) die geschilderte Konstruktion vorgeschlagen hat. Mit 10, 20 oder gar 30 Jahren möglicher Laufzeit...?

Ehrlich, ich würde nochmal selber überlegen, wo da eventuell ein Fehler liegt.

 

 

SG

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singhabeer
Posted
vor 4 Minuten von Norica:

Wie lange ist

?

 

Ihr habt ein (Brutto-)Einkommen von zusammen 175.000€ p.a. und wollt eine FeWo für ~200.000€ kaufen, wozu euch ein Finanzberater (wieso ist bei meinem Berufseinstieg eigentlich keiner dagewesen:ermm:) die geschilderte Konstruktion vorgeschlagen hat. Mit 10, 20 oder gar 30 Jahren möglicher Laufzeit...?

Ehrlich, ich würde nochmal selber überlegen, wo da eventuell ein Fehler liegt.

 

 

SG

Klar er will die maximale Finanzierung verkaufen.

Ich suche ja hier aktiv nach den Nachteilen zum aufgezeigten Modell.

 

Meine Grundidee war eine typische Standard Finanzierung mit 1/3 Kapital und ~2% Tilgung

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Cai Shen
Posted
Gerade eben von singhabeer:

Meine Grundidee war eine typische Standard Finanzierung mit 1/3 Kapital und ~2% Tilgung

Würde ich mit dem Steuerberater besprechen, wie man geschickt an das Steuerthema herangeht.

Die Ferienwohnung als Abschreibungsobjekt ist ja nicht per se schlecht, aber eben auch kein Selbstläufer.

Auf der Finanzierungsseite ist der Beleihungsauslauf für die Konditionen entscheidend.
Steuerlich geschieht die Abschreibung des Kaufpreises über 50 Jahre, fragt sich noch wie die Dauer der Abzahlung über die Tilgungsrate - damit verbunden Abschreibung der Zinszahlungen - optimal gestaltet wird.

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hquw
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vor 40 Minuten von Cai Shen:

Kann man machen, 100% Aktien bieten sich dafür mMn nicht an.

Warum? Eigentlich muss er sich für Assetklassen entscheiden, die auch nach Steuern eine hohe Rendite abwerfen, damit sich das lohnt. Ansonsten hat er in Teilen seines Portfolios ein negatives Zinsdifferenzgeschäft. Genau das will man ja eigentlich vermeiden.

vor 2 Minuten von singhabeer:

Ich suche ja hier aktiv nach den Nachteilen zum aufgezeigten Modell.

Das hohe Risiko ist der Nachteil. Der Risikoappetit der meisten Leute ist schon ungehebelt mit 100% Aktien überschritten. Ihr würdet sogar noch einen Schritt weiter gehen. Das muss euch klar sein.

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singhabeer
Posted
vor 2 Minuten von Cai Shen:

Würde ich mit dem Steuerberater besprechen, wie man geschickt an das Steuerthema herangeht.

Die Ferienwohnung als Abschreibungsobjekt ist ja nicht per se schlecht, aber eben auch kein Selbstläufer.

Auf der Finanzierungsseite ist der Beleihungsauslauf für die Konditionen entscheidend.
Steuerlich geschieht die Abschreibung des Kaufpreises über 50 Jahre, fragt sich noch wie die Dauer der Abzahlung über die Tilgungsrate - damit verbunden Abschreibung der Zinszahlungen - optimal gestaltet wird.


Danke, Termin habe ich ohnehin nächste Woche für die Steuererklärung 2023 und werde das Thema dann auch ansprechen.

vor 3 Minuten von hquw:

Warum? Eigentlich muss er sich für Assetklassen entscheiden, die auch nach Steuern eine hohe Rendite abwerfen, damit sich das lohnt. Ansonsten hat er in Teilen seines Portfolios ein negatives Zinsdifferenzgeschäft. Genau das will man ja eigentlich vermeiden.

Das hohe Risiko ist der Nachteil. Der Risikoappetit der meisten Leute ist schon ungehebelt mit 100% Aktien überschritten. Ihr würdet sogar noch einen Schritt weiter gehen. Das muss euch klar sein.

Wo genau siehst du die Risiken?

 

Ich sehe folgende Risiken:
- Die Einmalanlage 50.000€ in einen ETF entwickelt sich schlechter als erwartet

- Hohe Instandsetzung an der Immobilie
- Leerstand (zB Corona Lockdown)

- negative Wertentwicklung Immobilie

 

Bis auf die Wertentwicklung des ETF hat man die identischen Risiken doch auch bei einer regulären Finanzierung, oder?

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hquw
Posted
vor 9 Minuten von singhabeer:

Wo genau siehst du die Risiken?

Du hast schon ganz konkrete Risiken aufgelistet, aber ich meinte das eigentlich ganz allgemein. Also geheblt in Aktien zu investieren. Ihr fügt einem riskanten Investment noch einmal einen Hebel hinzu.

vor 9 Minuten von singhabeer:

 

Bis auf die Wertentwicklung des ETF hat man die identischen Risiken doch auch bei einer regulären Finanzierung, oder?

Genau, ihr verstärkt die Risiken einer regulären Finanzierung.

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Norica
Posted
vor 30 Minuten von singhabeer:

Klar er will die maximale Finanzierung verkaufen.

Das ist nicht der Punkt ;)

 

vor 20 Minuten von singhabeer:

Wo genau siehst du die Risiken?

 

Ich sehe folgende Risiken:
- Die Einmalanlage 50.000€ in einen ETF entwickelt sich schlechter als erwartet

- Hohe Instandsetzung an der Immobilie
- Leerstand (zB Corona Lockdown)

- negative Wertentwicklung Immobilie

Theoretisch sind das Risiken, für die praktische Einschätzung fehlen genauere Angaben dazu, wofür denn nun die 175.000€ p.a. verprasst werden draufgehen.

 

Nochmal deutlicher:

Wie lange ist "... in den kommenden Jahren ..." bei einer Vermögensposition von 125.000€ plus einem (Brutto-)Einkommen von 175.000€ p.a. und einem geplanten Kauf mit Kosten von ca. 200.000€?

Warum kommt ein Finanzberater zum Berufseinstieg deiner Partnerin?

Was könnt ihr beim geschilderten Vorhaben nicht selbst machen?

 

Einen Steuerberater wegen der geplanten Nutzung beizuziehen, ist jedenfalls eine gute Idee.

 

 

SG

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PrivateBanker
Posted
vor 38 Minuten von singhabeer:

Klar er will die maximale Finanzierung verkaufen.

Ich suche ja hier aktiv nach den Nachteilen zum aufgezeigten Modell.

 

Meine Grundidee war eine typische Standard Finanzierung mit 1/3 Kapital und ~2% Tilgung

Mal ganz zurück auf Los:

 

Welche Pläne habt ihr für die Zukunft (Heirat, Kinder, Selbständigkeit)?

Wie sieht die Gesamtvermögenssituation aus?

Miete oder Eigentum schon geklärt?

Altervorsorgestrategie steht?

 

Dann können wir mal über eine vermietete FERIEN wohnung reden !!

a la Maslowsche Bedürfnispyramide (der Finanzen)

 

jetzt zur Wohnung:

 

Meist überteuert

Fern ab von dem eigenen Lebensmittelpunkt

Verwaltung kostet

Vermietungsquote

 

 

Will ich mein ganzes Leben immer am selben Ort Urlaub machen?

 

Vorsicht vor angeblichen Finanzberatern, sucht euch einen seriösen Certified Financial Planner, der zuerst euch als Person  in den Mittelpunkt stellt und dann die Lösungen bietet. Bis dahin ist noch über kein Produkt gesprochen worden !!

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singhabeer
Posted · Edited by singhabeer
vor 27 Minuten von Norica:

Das ist nicht der Punkt ;)

 

Theoretisch sind das Risiken, für die praktische Einschätzung fehlen genauere Angaben dazu, wofür denn nun die 175.000€ p.a. verprasst werden draufgehen.

 

Nochmal deutlicher:

Wie lange ist "... in den kommenden Jahren ..." bei einer Vermögensposition von 125.000€ plus einem (Brutto-)Einkommen von 175.000€ p.a. und einem geplanten Kauf mit Kosten von ca. 200.000€?

Warum kommt ein Finanzberater zum Berufseinstieg deiner Partnerin?

Was könnt ihr beim geschilderten Vorhaben nicht selbst machen?

 

Einen Steuerberater wegen der geplanten Nutzung beizuziehen, ist jedenfalls eine gute Idee.

 

 

SG

Mein Jahreseinkommen steht ja schon fest, daher kann ich dazu genaueres sagen. Ich habe aktuell inkl. nebenberuflichen Gewerbeeinnahmen ein Netto von ca 3800/3900€ mtl. + 4 Sonderzahlungen im Jahr im Rahmen von etwa 5-10.000€ netto (summiert). Meine monatliche Sparrate beträgt aktuell ca 1.800€. Ab kommendem Jahr wird die Sparrate vermutlich auf nur noch ca 1.400€ mtl fallen.
Meine Partnerin wird vermutlich zum Berufseinstieg eine Sparrate von ca 500-1000€ realisieren, jedoch muss sie das selbst entscheiden (daher aktuell begrenzte Aussagekraft meinerseits).

Wieso betonst du das Einkommen mehrfach? Findest du es zu gering für das Vorhaben und entsprechend das Risiko zu hoch?

 

Wir wollten die Wohnung eigentlich in etwa 3 Jahren erwerben, sodass meine Partnerin bis dahin auch problemlos ca 25.000€ EK einbringen kann ohne an Rerserven zu müssen. Die Suche nach einem geeigneten Objekt würden wir etwas früher beginnen um genug Zeit zu haben. Gegebenenfalls würden wir auch mit 40.000EK reingehen oder auch mehr als 50.000, je nachdem wie lange es dauert etwas passendes zu finden.

 

Den Finanzberater haben wir aufgesucht, da sie dort bereits Verträge hat und sie sich zur Umstellung beim Berufseintritt beraten lassen wollte (Anpassung bestehende BU, Berufshaftpflicht, Eintritt ins Versorgerungswerk, etwaige PKV, etc.). Bei diesem Gespräch kamen das Thema mit der 110% Finanzierung auf.

 

Bei dem geschilderten Vorhaben sind wir auf jeden Fall auf einen Verwalter angewiesen, der die Immobilie künftig an Feriengäste vermieten wird. Ansonsten bin ich hier um mir weitere Denkanstöße einzuholen, da mir das "maximal Fremdkapital und Verlust fahren um möglichst viel Steuern zu sparen" zu kurz gedacht vorkommt bzw ich gerne noch weitere Blickwinkel haben möchte.

 

 

 

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singhabeer
Posted
vor 10 Minuten von PrivateBanker:

Mal ganz zurück auf Los:

 

Welche Pläne habt ihr für die Zukunft (Heirat, Kinder, Selbständigkeit)?

Wie sieht die Gesamtvermögenssituation aus?

Miete oder Eigentum schon geklärt?

Altervorsorgestrategie steht?

 

Dann können wir mal über eine vermietete FERIEN wohnung reden !!

a la Maslowsche Bedürfnispyramide (der Finanzen)

 

jetzt zur Wohnung:

 

Meist überteuert

Fern ab von dem eigenen Lebensmittelpunkt

Verwaltung kostet

Vermietungsquote

 

 

Will ich mein ganzes Leben immer am selben Ort Urlaub machen?

 

Vorsicht vor angeblichen Finanzberatern, sucht euch einen seriösen Certified Financial Planner, der zuerst euch als Person  in den Mittelpunkt stellt und dann die Lösungen bietet. Bis dahin ist noch über kein Produkt gesprochen worden !!

- Heirat, 1 Kind + spätere Praxisniederlassung der Partnerin stehen wahrscheinlich in den nächsten 3-10 Jahren an (eins nach dem anderen). Ich bleibe Angestellt + Nebenerwerb

- Gesamtvermögen Partner A) ca 100.000€ , Partner B) ca 25.000€, beide schuldenfrei. Sparrate Partner A aktuell ca 1.800€ mtl, Partner B in kürze ca 500-1000€ mtl (dann steigend hoffentlich).

- Wir werden und wollen weiterhin zur Miete wohnen

- Altersvorsorgestrategie Partner A steht (GRV+Private Rente+Betriebsrente+Direktversicherung+500€mtl ETF rein für die Altersvorsorge). Für Partner B steht sie grob (Kleiner Teil GRV+Ärztliches Versorgungswerk+ETF+bereits bestehende private Rente). Die FeWo sollte ein kleiner, eher unwichtiger Stein zur Diversifikation als Immobilie sein (netter Nebeneffekt, nicht der Hauptkaufgrund).

 

 

 

Jetzt zur Wohnung:
Überteuert - ja definitiv... als Ferienwohnung ausgewiesenes Objekt kostete locker 50% mehr als eine Standard Wohnung
Fern ab vom Lebensmittelpunkt: Jein, wir sind mindestens 1.x pro Jahr am Zielort

Verwaltung kostet - ja

Vermietungsquote - lt. Statistik 50%

 

Will ich mein ganzes Leben dort Urlaub machen? -> Nicht immer nur dort, wir sind dort aber mind. 1x jährlich

 

Zum Finanzberater: Angeboten hat er uns tatsächlich gar nichts, nur aufgezeigt was theoretisch ansteht und man - bei Bedarf - bei ihm anfragen kann. So kamen wir auch zum Kredit. Aber mir ist bewusst das ein Finanzberater vor allem Verkaufen will. Daher hinterfrage ich nun sehr stark die Idee zu 110% zu finanzieren.


Danke für deinen Beitrag!

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Norica
Posted
vor 53 Minuten von singhabeer:

Wieso betonst du das Einkommen mehrfach? Findest du es zu gering für das Vorhaben und entsprechend das Risiko zu hoch?

Das Einkommen zusammen mit der geplanten Zeit, die nicht konkretisiert war.

 

Nein, ich finde die Situation sehr komfortabel, weil je nachdem bis wann das Projekt verwirklicht sein soll (Du hast jetzt 3 Jahre genannt), die 200k schon fast aus der Portokasse bezahlt werden könnten.

Und dann kann man tatsächlich überlegen, ob man (schon jetzt beginnend) so ein Geschäft versuchen will, weil es das eigentliche Vorhaben nicht gefährdet. Es wäre nur weniger Geld übrig als erwartet, aber inzwischen konnte man ja das "risikolose Polster" schon wieder auffüllen.

Persönlich würde ich 110% nicht finanzieren, aber unsere eigene Immobilie haben wir zu 100% fremdfinanziert und nur ganzen die Nebenkosten als Eigenmittel eingebracht. Dafür haben wir sogar leicht schlechtere Konditionen in Kauf genommen.

Letztlich bleibt es immer deine/eure individuelle Entscheidung.

 

Die Sache mit dem Finanzberater ist mir jetzt auch etwas klarer, danke für die Erläuterung.

Ob sich alles mit einem Verwalter wirklich lohnt, dazu kann ich aus Mangel an Erfahrung nichts sagen.

Bleibt noch der mehrfach genannte Tipp mit dem Steuerberater, dem würde ich jedenfalls folgen.

 

 

Viel Erfolg beim Umsetzen, vielleicht kommt nach diesen drei Jahren auch was ganz anderes heraus :thumbsup:

 

 

SG

 

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hilflos
Posted

wie weit weg ist denn die Ferienwohnung? Basierend auf den Erfahrungen mit Freunden und Bekannten, nimmt ab 3 Stunden die Nutzungsdauer deutlich ab. und für 1 Mal jährlich mit langer Vorplanung würde ich separat mieten. Hoffe wenigstens dass die Wohnung in Deutschland ist, sonst werden der Aufwand und Risiko noch größer 

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Neverdo
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110 % Finanzierung...ooh ja, das war ein Renner, läuft aber nicht mehr, es sei denn mit Sektorenberechnung, also unterschiedlichsten Zinssätzen, aber eigentlich heute kein Thema mehr, die Banken sind voresichtig geworden.

6 Wochen an der Ostsee verbringen...in jungen Jahren..?.. ist ne Menge, abr gut, wer das will.

Meine Ferienwohnung habe ich irgendwann verkauft, nür Ärger mit Vermietungen, meine Empfehlung, sprich mit Leuten, die aktuell in so einer Situation sind und ansonsten, baue dein Nest, also EFH, denn Lebensqualität drückt sich nicht nur in Geld aus...

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singhabeer
Posted
vor 21 Stunden von hilflos:

wie weit weg ist denn die Ferienwohnung? Basierend auf den Erfahrungen mit Freunden und Bekannten, nimmt ab 3 Stunden die Nutzungsdauer deutlich ab. und für 1 Mal jährlich mit langer Vorplanung würde ich separat mieten. Hoffe wenigstens dass die Wohnung in Deutschland ist, sonst werden der Aufwand und Risiko noch größer 

Die FeWo wäre recht weit entfernt, jedoch noch innerhalb von Deutschland.

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s1lv3r
Posted · Edited by s1lv3r
vor 2 Stunden von singhabeer:

Die FeWo wäre recht weit entfernt, jedoch noch innerhalb von Deutschland.

 

Als Nordseeanrainer, dem dieses Konstrukt (wohlhabende Doppelverdiener gönnen sich hier eine Ferienwohnung, wohnen aber hunderte Kilometer entfernt) sehr häufig unterkommt, würde ich dir auf jeden Fall raten erst einmal im ersten Schritt deine Motivlage sauber zu sortieren. Grundsätzlich sehe ich da drei Bereiche:

  1. Das finanzielle Motiv (Gewinnerzielungsabsicht/Steueroptimierung),
  2. den persönlichen Nutzen (tatsächliche Nutzung als Ferienimmobilie für die eigene Erholung),
  3. den Nutzen als Statussymbol.

Prinzipiell finde ich jeden dieser drei Gründe respektabel und als Entscheidungsgrund absolut hinreichend. Man sollte m.M.n. bloß nicht in den Fehler verfallen, diese Motive miteinander zu sehr zu mischen. Dann kommt man nämlich schnell in eine Situation, wo man sich das Vorhaben doch allzu sehr schönredet - und das ist leider sehr oft, dass was passiert, wenn irgendein "Finanzberater" seinen Senf dazu gibt.

 

Faktisch betrachtet ist es m.E.n. so, dass man einzig das Motiv (3.) auf jeden Fall erreichen wird, aber schon bei (2.) kann es haarig werden (die Entfernung ist doch zu weit? Wenn man 5 Jahre hintereinander da war, verliert man doch das Interesse? - gerade wenn man jung ist, möchte man ja noch was anderes sehen). (1.) ist meiner Erfahrung nach dann schon recht unwahrscheinlich; Um ein gutes Schnäppchen zu machen, muss man als Immobilieninvestor i.d.R. jahrelang den Markt beobachten und lokale Verbindungen knüpfen. Für einen lukrativen Betrieb als Vermietungsobjekt muss man möglichst viel Leistung selber erbringen. Einen Verwalter zu engagieren, der dann wiederum eine Putzfrau, einen Hausmeister und lokale Handwerker beschäftigt, läuft nur auf eines hinaus: Bestenfalls eine 0-Rendite.

 

Wenn selber kümmern nicht geht, da man ja auch noch einen Fulltimejob hat und die Entfernung dazu eigentlich auch zu weit ist, ist es meiner Erfahrung nach zu 99% keine lukrative Anlage. (Was eben aber auch okay sein kann, wenn hier bewusst (2.) oder (3.) im Vordergrund stehen).

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smarttrader
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Das Thema Ferienwohnung ist wirklich interessant, aber auch ich konnte hier keinerlei Input bekommen.

 

Für uns ist es erstmal wichtig gewesen, wie ist die Vermietquote? Was ist der durchschnittliche Preis pro Tag? Wird einer Nutzungsänderung zugestimmt? Was für Kosten fallen noch an? Was würde die Bank mit machen (Achtung viele Banken wollen keine FeWo finanzieren)? Alle 3 Jahre neue Möbel und Vollrenovierung. Jedes Jahr einmal neues Besteck, Teller, Wasserkocher etc. .

 

Wir hatten Immobilien mit einem Mietkauffaktor von 9 gefunden und konnten bis heute keinen Haken finden. Die Vermutung war da meist die Anschlussfinanzierung wurde zum Problem. Es gab auch Immobilien die ein Mietkauffaktor von 81 hatten und eher aus emotionalen Gründen gekauft wurden.

 

Meine Reihenfolge wäre Makler -> Bauamt -> Bank. Wobei ich ehrlich gesagt dann eher zum EFH tendieren würde, das umgebaut werden kann in 2-3 Nutzungseinheiten. Muss ja eh genehmigt werden und warum nicht gleich etwas optimieren.

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monstermania
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Aktuell wird zumindest in Nordfriesland (SH) geprüft ob Ferienhäuser auch wirklich Ferienhäuser sein dürfen.

In der Vergangenheit wurden wohl häufig in reinen Wohngebieten als Wohnhaus beantrage und gebaute Häuser irgendwann als Ferienhaus umgenutzt. Dagegen scheint jetzt endlich vorgegangen zu werden.

https://www.ardmediathek.de/video/panorama-3/kampf-gegen-illegale-ferienwohnungen-an-der-kueste/ndr/Y3JpZDovL25kci5kZS85YTdlMDJiNy03YjQ0LTQzYzQtOTVmOS1jYWIwMWI1NTlmNmQ

 

Der Traum von der vermieteten Ferienwohnung als Kapitalanlage kann sich dann auch als Albtraum erweisen.

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smarttrader
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vor 18 Minuten von s1lv3r:

 

Als Nordseeanrainer, dem dieses Konstrukt (wohlhabende Doppelverdiener gönnen sich hier eine Ferienwohnung, wohnen aber hunderte Kilometer entfernt) sehr häufig unterkommt, würde ich dir auf jeden Fall raten erst einmal im ersten Schritt deine Motivlage sauber zu sortieren. Grundsätzlich sehe ich da drei Bereiche:

  1. Das finanzielle Motiv (Gewinnerzielungsabsicht/Steueroptimierung),
  2. den persönlichen Nutzen (tatsächliche Nutzung als Ferienimmobilie für die eigene Erholung),
  3. den Nutzen als Statussymbol.

Prinzipiell finde ich jeden dieser drei Gründe respektabel und als Entscheidungsgrund absolut hinreichend. Man sollte m.M.n. bloß nicht in den Fehler verfallen, diese Motive miteinander zu sehr zu mischen. Dann kommt man nämlich schnell in eine Situation, wo man sich das Vorhaben doch allzu sehr schönredet - und das ist leider sehr oft, dass was passiert, wenn irgendein "Finanzberater" seinen Senf dazu gibt.

 

Faktisch betrachtet ist es m.E.n. so, dass man einzig das Motiv (3.) auf jeden Fall erreichen wird, aber schon bei (2.) kann es haarig werden (die Entfernung ist doch zu weit? Wenn man 5 Jahre hintereinander da war, verliert man doch das Interesse? - gerade wenn man jung ist, möchte man ja noch was anderes sehen). (1.) ist meiner Erfahrung nach dann schon recht unwahrscheinlich; Um ein gutes Schnäppchen zu machen, muss man als Immobilieninvestor i.d.R. jahrelang den Markt beobachten und lokale Verbindungen knüpfen. Für einen lukrativen Betrieb als Vermietungsobjekt muss man möglichst viel Leistung selber erbringen. Einen Verwalter zu engagieren, der dann wiederum eine Putzfrau, einen Hausmeister und lokale Handwerker beschäftigt, läuft nur auf eines hinaus: Bestenfalls eine 0-Rendite.

 

Wenn selber kümmern nicht geht, da man ja auch noch einen Fulltimejob hat und die Entfernung dazu eigentlich auch zu weit ist, ist es meiner Erfahrung nach zu 99% keine lukrative Anlage. (Was eben aber auch okay sein kann, wenn hier bewusst (2.) oder (3.) im Vordergrund stehen).

Unsere ehemaligen Nachbarn haben 14 Wochen im Jahr auf Sylt verbracht und fanden es schöner als Hamburg. Die Zugverbindung mit der Bahn soll wohl sehr angenehm sein. Ich könnte mir sowas auch gut vorstellen, Freitag um 15 Uhr ab in die Bahn und um 19 Uhr abends bei Gosch ein Wein trinken und Fisch essen. ;-)

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Maximator
Posted · Edited by Maximator
Am 15.5.2024 um 10:56 von singhabeer:

Hierbei steht weniger die Rendite im Vordergrund, sondern praktische & emotionale Gründe. Diese sollte im Bereich von 150.000-200.000€ kosten.

 

Hier ein Denkanstoß: Wenn für euch die Rendite nicht im Vordergrund steht und ihr "nur" 150-200k ausgeben wollt (wird wohl kaum auf Sylt sein, @smarttrader), warum kauft ihr die Wohnung nicht einfach in Cash? Ihr habt jetzt schon 125k EK, es fehlen also bloß noch 25k zum unteren Ende der Spanne... bei zusammen >2k Sparrate (Tendenz steigend bei Partner B) habt ihr die Kohle doch locker in 1-2 Jahren zusammen. So ist euer Risiko deutlich geringer bzw. begrenzt.

 

Für "praktische & emotionale Gründe" würde ich überhaupt keine FK-Hebel nutzen, erst recht nicht wenn ich es nicht mal muss...

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smarttrader
Posted
vor 3 Minuten von Maximator:

 

Hier ein Denkanstoß: Wenn für euch die Rendite nicht im Vordergrund steht und ihr "nur" 150-200k ausgeben wollt (wird wohl kaum auf Sylt sein, @smarttrader), warum kauft ihr die Wohnung nicht einfach in Cash? Ihr habt jetzt schon 125k EK, es fehlen also bloß noch 25k zum unteren Ende der Spanne... bei zusammen >2k Sparrate (Tendenz steigend bei Partner B) habt ihr die Kohle doch locker in 1-2 Jahren zusammen.

 

Für "praktische & emotionale Gründe" würde ich keine FK-Hebel nutzen, schon gar nicht wenn ich es nicht muss...

Naja ich vermute das vielleicht noch ein Eigenheim kommen soll. Da brauch man auch etwas mehr EK.

 

Rügen wird es auch nicht sein oder St. Peter Ording. Usedom klammere ich jetzt auch mal aus.

 

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