Gerechte Aufteilung Immobilienvermögen in der Ehe

[Datenwurm]

Ich eröffne dieses Thema, um eine Bandbreite verschiedener Sichtweisen und Gedanken zur Situation zu erhalten und zu diskutieren. Das es kein objektives "richtig" und "falsch" gibt ist klar, insofern müssen die Emotionen dabei nicht überkochen ;-)

 

Ausgangslage: Mann (Beamter), Frau (Angestellte) sind verheiratet und bewohnen eine Mietswohnung. Er besitzt ein mehrfaches ihres Vermögens (während der Ehe entstanden). Seit kurzem sind die Einkommen nahezu identisch, da sie erheblich höhere Steigerungen hatte als er. Die beiden erwägen nun eine Immobilie als Wohn- und Geschäftshaus zu bauen, in der sie dann als selbstständige Freiberuflerin arbeitet und obendrüber zu wohnen. Dazu ist eine erheblich Kreditaufnahme notwendig, die man auf getrennte Kredite für Wohngebäude und Geschäftsgebäude teilen kann. Das Wohnhaus wird nur geringfügig mehr Kosten als die Praxis, die Kreditrate wird daher etwa gleich hoch sein. Aus steuerlicher Sicht ist es lukrativ, wenn er die Praxis besitzt und an sie vermietet. Auch wenn sie selbstständig ist werden die Nettoeinkommen zukünftig in etwa gleich hoch sein. Ziel ist es die Miet- und Besitzverhältnisse gerecht und zukunftsfest zu regeln (Fall 1: Scheidung; Fall 2: beide gehen als glückliche Eheleute in Rente). Aus Erfahrungen im Bekanntenkreis zu Scheidungen scheint es Sinn zu machen, wenn das Gesamtgebäude einem gehört, dann ist klar wer im Fall der Fälle das Haus hat und dem anderen Geld auszahlt. Bisher haben beide alle anfallenden Kosten Pi mal Daumen geteilt und gemeinsam getragen, außer die jeweils persönlichen Hobbys. Im Grunde soll auch auch zukünftig alles geteilt werden, was aber durch die Eigentumsverhältnisse um die Konstellation mit der Praxis schwer fällt.

 

Was denkt ihr, wie man damit am umgehen kann, ohne einseitige Nachteile zu produzieren?

 

Es könnten beide Gebäudeteile ihm gehören (Grundbuch), wie regelt man dann die Aufteilung der Kosten? Sie könnte die Gesamtkosten für den Praxisteil tragen oder nur die Zinsen des Praxisteils oder die Zinsen und einen Teil der Tilgung. Mit dem Privatteil die selbe Frage.

 

Mal angenommen sie würde die vollen Praxiskosten (Kredit, Nebenkosten) tragen, da auch nur sie die Praxis nutzt und dazu die Hälfte der Kosten des Wohnhauses. Dann hat sie ziemlich hohe monatliche Kosten, es bleibt also weniger zum Sparen, verleben und gemeinsamen verleben übrig. Zu Renteneintritt steht sie mit wenig Vermögen (verhältnismäßig) und ohne Eigentum da. Bleibt die Ehe bis ans Lebensende glücklich spielt das eigentlich keine Rolle. Für den Fall einer Scheidung muss er ihr den halben Gebäudewert auszuzahlen und einiges von seinem Vermögen (da er dank ihrer hohen Beteiligung am Kredit) mehr sparen konnte.

 

Oder einfach weiter wie bisher alle Kosten durch zwei teilen und/oder ihr den Wohnteil zuschreiben?

 

 

 

 

 

 

 

[Braunbär]

 

vor 1 Stunde von Datenwurm:

Er besitzt ein mehrfaches ihres Vermögens (während der Ehe entstanden).

Wie ist der Güterstand?  Haben die beiden Zugewinngemeinschaft? 

 

 

Eine Variante:

• Teilungserklärung für Immobilie, fiktive Annahme: Praxis 40%, Wohnteil 60%
• Mann gehört Praxis alleine und vermietet an Frau
• Wohnteil gehört zu 100/600 Anteilen dem Mann und zu 500/600 Anteilen der Frau
• Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen
• Getrennte Darlehen, Praxis zu 100% belasten und tilgungsfrei stellen, Eigenkapital in privaten Wohnteil einbringen, mit der Bank die Zinsrate feintunen (Praxis etwas rauf, dafür Wohnteil entsprechend runter)

[PeterS]

Ich würde zum Steuerberater, Notar und Familienanwalt gehen. 

 

Du kannst hier alle möglichen Varianten fahren (100% dir, 100% ihr, 50/50, Eigentum nach Finanzierungsanteil usw.), aber eventuell wäre auch dies eine mögliche Überlegung:

Du besitzt die Praxis. Beide besitzen den Wohnteil gemeinsam.

Beispiel:

Praxisteil 100 % dir, sie zahlt marktübliche Miete, steuerlich sauber.

Wohnteil 50/50 Eigentum, Wohnkredit gemeinsam, gleiche Tilgung

Es trennt: Business & privates Wohnen. 

Die Praxis ist ihr berufliches Risiko. Wenn die Selbstständigkeit scheitert, zieht sie nicht automatisch das Privatvermögen komplett mit.

Gleichzeitig baut sie über den Wohnteil Eigentum auf und steht mit Renteneintritt nicht „leer“ da.

 

Zitat

Aus Erfahrungen im Bekanntenkreis zu Scheidungen scheint es Sinn zu machen, wenn das Gesamtgebäude einem gehört, dann ist klar wer im Fall der Fälle das Haus hat und dem anderen Geld auszahlt.

Ich kenne es eher, das Immobilien durch eine Trennungsvereinbarung oder im Ehevertrag durch ein Notar klar im Vorfeld geregelt werden. 

[Bolanger]

Ich verstehe nicht so ganz, warum die Praxis unbedingt vermietet werden soll. Die Miete, die die Praxis zahlt, muss der Vermieter versteuern. Abschreibung geht in beiden Fällen, also sowohl als vermeiter, als auch bei Stellung der Praxis aus dem Privatvermögen ohen Miete. da gibt es erstmal viel zu rechnen, bevor man ein Konstrukt aus Vermietung und Miete empfiehlt.

[Datenwurm]

vor 6 Stunden von Braunbär:

 

Wie ist der Güterstand?  Haben die beiden Zugewinngemeinschaft? 

Ja, Zugewinngemeinschaft.

 

vor 17 Minuten von Bolanger:

Ich verstehe nicht so ganz, warum die Praxis unbedingt vermietet werden soll. Die Miete, die die Praxis zahlt, muss der Vermieter versteuern. Abschreibung geht in beiden Fällen, also sowohl als vermeiter, als auch bei Stellung der Praxis aus dem Privatvermögen ohen Miete. da gibt es erstmal viel zu rechnen, bevor man ein Konstrukt aus Vermietung und Miete empfiehlt.

Die Miete wird bei ihr als Ausgabe vom Einkommen abgezogen, bei ihm versteuert. Da Zugewinngemeinschaft ergibt das Plus Minus Null.

Laut Steuerberater ginge Abschreibung des Gebäudes nur bei Vermietung. Worauf könnte sich die Abschreibung stützen wenn die Praxis nicht vermietet wird?

[Braunbär]

vor 19 Minuten von Datenwurm:

Laut Steuerberater ginge Abschreibung des Gebäudes nur bei Vermietung. Worauf könnte sich die Abschreibung stützen wenn die Praxis nicht vermietet wird?

Ich bin kein Steuerberater, aber nach meinem Kenntnisstand stimmt das so nicht. Die Praxis könnte auch der Frau gehören. Sie wäre dann im Betriebsvermögen und unterliegt dann der Abschreibung. Beide Optionen sind zunächst plusminus null.

 

vor 45 Minuten von Bolanger:

Ich verstehe nicht so ganz, warum die Praxis unbedingt vermietet werden soll. Die Miete, die die Praxis zahlt, muss der Vermieter versteuern. Abschreibung geht in beiden Fällen, also sowohl als vermeiter, als auch bei Stellung der Praxis aus dem Privatvermögen ohen Miete. da gibt es erstmal viel zu rechnen, bevor man ein Konstrukt aus Vermietung und Miete empfiehlt.

Zunächst ja. Der Hauptunterschied: Ist die Praxis im Betriebsvermögen der Frau und erlebt eine Wertsteigerung (im Laufe der Jahre / Jahrzente nicht unwahrscheinlich), so muss dieser Gewinn bei Praxisaufgabe versteuert werden. Das wird also zur tickenden Zeitbombe. Das Risiko umgeht man mit dem Modell der Vermietung.