Offene Immobilienfonds

[Chris89]

Ich verstehe garnicht warum man bei Immofonds wieder Probleme schafft wo garkeine sind.

Die Sondersituation, dass Anleger innerhalb kürzester Zeit sehr viele Anteile zurück an die KAG gegeben haben, war bisher einmal in einer absoluten Börsenpanik. Bei normalen Verhältnisses gibt es da fast nie Probleme (Fonds hält einen guten Teil in Cash als Reserve, Auszahlungen werden von Einzahlungen & Sparplänen gedeckt).

Der Anleger muss einzig und allein akzeptieren, dass der Fonds für unbegrenzte Zeit dichtmachen kann, wenn eine "Rückgabepanik" ausbricht.

Dies sollte vorher ausführlich im Verkaufsprospekt beschrieben und erklärt sein und muss vom Anleger ausdrücklich akzeptiert werden. GUT IST!

Bis auf diese einen Vorfall, hat das System ja bisher ziemlich gut funktioniert, oder nicht?

Sicherlich ist die unterschiedliche Anlagedauer zwischen Fonds und Anleger ein Hindernis, aber dieses kommt in normalen Börsenzeiten seltenst vor. Und sollte es vorkommen, kann der Fonds einfach die Rücknahme zum Schutze der Anleger ausschließen.

[akku5]

Ich verstehe garnicht warum man bei Immofonds wieder Probleme schafft wo garkeine sind.

Die Sondersituation, dass Anleger innerhalb kürzester Zeit sehr viele Anteile zurück an die KAG gegeben haben, war bisher einmal in einer absoluten Börsenpanik. Bei normalen Verhältnisses gibt es da fast nie Probleme (Fonds hält einen guten Teil in Cash als Reserve, Auszahlungen werden von Einzahlungen & Sparplänen gedeckt).

Der Anleger muss einzig und allein akzeptieren, dass der Fonds für unbegrenzte Zeit dichtmachen kann, wenn eine "Rückgabepanik" ausbricht.

Dies sollte vorher ausführlich im Verkaufsprospekt beschrieben und erklärt sein und muss vom Anleger ausdrücklich akzeptiert werden. GUT IST!

Bis auf diese einen Vorfall, hat das System ja bisher ziemlich gut funktioniert, oder nicht?

Sicherlich ist die unterschiedliche Anlagedauer zwischen Fonds und Anleger ein Hindernis, aber dieses kommt in normalen Börsenzeiten seltenst vor. Und sollte es vorkommen, kann der Fonds einfach die Rücknahme zum Schutze der Anleger ausschließen.

 

Kann ich bloß unterschreiben. Das Konzept der offenen Immofonds hat 50 Jahre gut funktioniert. Jetzt soll wegen einer Krise plötzlich alles Katastrophe sein.

[Torman]

Kann ich bloß unterschreiben. Das Konzept der offenen Immofonds hat 50 Jahre gut funktioniert. Jetzt soll wegen einer Krise plötzlich alles Katastrophe sein.

Vielleicht ist die Zeit nominal immer steigender Immobilienpreise einfach vorbei. In den letzten Jahrzehnten mussten die Fonds nur die schwankenden Wertsteigerungen glätten. Damit konnten die Anleger leben, mit voraussehbaren Wertverlusten wohl nicht.

[TerracottaPie]

Kann ich bloß unterschreiben. Das Konzept der offenen Immofonds hat 50 Jahre gut funktioniert. Jetzt soll wegen einer Krise plötzlich alles Katastrophe sein.

 

Na ja, in Krisen zeigt sich halt, wie gut ein Konzept wirklich ist (siehe z. B. unser Bankensystem...). Ich denke aber auch, es wäre für alle besser, wenn solche Rückgabe- und Haltefristen gestaffelt nach der Höhe der Investition vorgegeben würden. So ähnlich wie bei Buschas halt: 5.000 Euro im Monat darf man zurückgeben - alles andere muss man vorher anmelden. Wie lange vorher, darüber könnte man ja sprechen.

[Roter Franz]

Vielleicht ist die Zeit nominal immer steigender Immobilienpreise einfach vorbei. In den letzten Jahrzehnten mussten die Fonds nur die schwankenden Wertsteigerungen glätten. Damit konnten die Anleger leben, mit voraussehbaren Wertverlusten wohl nicht.

 

Das könnte der wahre Grund sein.

Immo Fonds sind immer so sicher wie Festgeld, nur mit höherer Rendite angepriesen worden.

Wenn das nun nicht mehr stimmt, ist die Enttäuschung groß.

[giobav]

Im FTD-Artikel vom 05-03-2010 werden die Knackpunkte übersichtlich und zutreffend angesprochen: Offene IMMOIBILIENfonds haben ihre eigenen CHANCEN ("Stabilisierungsfunktion" wie es nunolino in seinem Beitrag am 02-03-2010 beschrieb) und ihre eigenen RISIKEN (subjektiv aus der KAG-Perspektive: Objektbewertung; objektiv die Vermietungssituationen je nach Objektgrösse, Standort und Währungsraum). Ich kenne keine Risiken, die nicht irgendwann mal zu Buche schlagen. Wer hier das Flattern kriegt, sollte vielleicht lieber bei Sparbuch und Festgeld bleiben.

Den Handel mit Anteilen von offenen Immobilienfonds den Börsenkräften zu überlassen und sich davon Heilung zu erhoffen, verkennt mE. die Leistungsfähigkeit, die die offenen Immobilienfonds in den vergangen 50 Jahren unter Beweis gestellt haben (wie Chris89 heute zutreffend betont!).

 

Ob in der Linie Schäubles eine generelle Haltedauer von 2 Jahren die Lösung bringt, wage ich zu bezweifeln. Denn den Aspekt "FLÜSSIGES Betongold" zu schnell aufzugeben, führt dann zu ähnlichen Verhälntissen wie in Italien. Die Bewertungs- und Liquiditätprobleme werden nur verlagert, aber nicht gelöst.

 

Den offenen Immbilienfonds erwächst mMn nicht grundsätzlich und überall aus der Ecke "Bewertungsbetrug" - den es auch gegeben hat - eine Bestandskrise, sondern aus der Ecke LIQUIDTÄT, und zwar seitens grosser Vermögensverwalter, auch der Bankmütter wie z.B. der Deka. Ein Umstand, den mir ein Fondsmanager für einen offenen Immobilienfonds im Beisein von etwa 50 Kollegen schon vor etwa drei Jahren bestätigt hat. Ich bin nur verwundert, weshalb Politiker und Fondsmanager soooo lange Zeit benötigen, um genau dieses GRÖSSEN- und MENGENproblem zu benennen und zu regeln (z.B. durch separate Anteile für Grossanleger wie Banken und Vermögensverwalter, die dann zielführend Sperrfristen bekommen). Dies würde für Otto-Normalanleger den offenen Immobilienfonds retten und ihn da belassen, wo er hingehört: als Stabilisierungsfaktor in private Depots. Dafür wurde er schließlich mal erfunden.

 

Wenn die grossen Gelder ihn nicht kaputtmachen können, werden offene Immobilienfonds als Fondsgattung ihre Erfolgsgeschichte fortsetzen können. Fraglich ist nur, ob die Politik Einsicht hat und die Fondsgesellschaften nüchtern, ehrlich und bescheiden werden. ...wie Beton eben. Ich will´s mal hoffen.

[maush]

Kann ich bloß unterschreiben. Das Konzept der offenen Immofonds hat 50 Jahre gut funktioniert. Jetzt soll wegen einer Krise plötzlich alles Katastrophe sein.

Vielleicht ist die Zeit nominal immer steigender Immobilienpreise einfach vorbei. In den letzten Jahrzehnten mussten die Fonds nur die schwankenden Wertsteigerungen glätten. Damit konnten die Anleger leben, mit voraussehbaren Wertverlusten wohl nicht.

lokal mag das für einige Zeit so stimmen, global halte ich es für wenig wahrscheinlich. Schon inflationsbedingt werden die Preise ähnlich wie bei Aktien tendenziell weiter nach oben gehen.

[XYZ99]

....Schon inflationsbedingt werden die Preise ähnlich wie bei Aktien tendenziell weiter nach oben gehen.

Das ist eine Frage, die sehr, sehr weit ausdiskutiert werden kann. Du scheinst hier einen Automatismus anzunehmen, der sich davon ausgeht, dass die Inflation wie in der Vergangenheit üblich sich über die gesamte Wirtschaft ausgiesst und dort bevorzugt gewisse Werte - wie die der Immobilien - hochtreibt. Es kann aber auch passieren, dass eine Inflation in dieser Weise gar nicht mehr stattfindet, da die Vermögenswerte indirekt und direkt durch Schulden am inflationären Wertzuwachs gehindert werden. Oder anders gesagt: der Deflationsdruck lässt kein Inflationieren dieser Werte zu. Oder es gibt einfach nicht die vielen Interessenten, die die Preise mit billigem und fremden Geld hochbieten - wie das mit den Aktien derzeit passiert - dann gäbe es nicht mal vorübergehend einen Anstieg der Immopreise.

[Akaman]

Mein Tipp dazu: die Entwicklung wird noch wesentlich mehr als bisher regional unterschiedlich verlaufen.

[Roter Franz]

Mein Tipp dazu: die Entwicklung wird noch wesentlich mehr als bisher regional unterschiedlich verlaufen.

 

Kann man nur unterstreichen.

Das Märchen von gleichen Lebensverhältnissen überall in Deutschland, wird ebensowenig Realität, wie auch nur annähernd gleiche Verhältnisse in der EU.

[leinad]

Immobilienmäßig haben die asiatischen Märkte noch das größte Potential.

Vertragssicherheit ist jedoch oft ein Fremdwort.

Daher frißt der Kapitalaufwand für Abschlüße und Absicherungen die höhere Rendite auf.

Es ist schwierig zu sagen wo die Reise in der Asset zukünftig hin geht.

 

Gruss

leinad

[Roter Franz]

Immobilienmäßig haben die asiatischen Märkte noch das größte Potential.

Vertragssicherheit ist jedoch oft ein Fremdwort.

Daher frißt der Kapitalaufwand für Abschlüße und Absicherungen die höhere Rendite auf.

Es ist schwierig zu sagen wo die Reise in der Asset zukünftig hin geht.

 

Gruss

leinad

 

Die Asiaten gehen viel lockerer mit Immobilien um.

 

Bin mal in Kalkutta mit einem Aufzug in einem Hochhaus gefahren.

Als ich oben angekommen war, war ich echt froh.

Der Fahrstuhl, ( keine 5 Jahre alt) ein europäisches Fabrikat, war irgendwie falsch eingebaut worden.

 

Mein inländischer Begleiter hat mein besorgtes Gesicht gesehen und habe ich Ihn gefragt, wieso Sie nicht mehr Ihre Dinge pflegen, die sollten ja länger halten ( im Sinne der Nachhaltigkeit )

 

Das hat der gar nicht verstanden.

Sein Kommentar " Noch 5 Jahre, dann wird das Gebäude weggerissen (dann 10 Jahre alt), weil sich dann der Baugrund so verteuert hat, das sich das lohnt."

 

Wahnsinn - > Wegwerfimmobilien.!!

[Stoxx]

 

Sein Kommentar " Noch 5 Jahre, dann wird das Gebäude weggerissen (dann 10 Jahre alt), weil sich dann der Baugrund so verteuert hat, das sich das lohnt."

 

Wahnsinn - > Wegwerfimmobilien.!!

[DrFaustus]

Das hat der gar nicht verstanden.

Sein Kommentar " Noch 5 Jahre, dann wird das Gebäude weggerissen (dann 10 Jahre alt), weil sich dann der Baugrund so verteuert hat, das sich das lohnt."

 

Wahnsinn - > Wegwerfimmobilien.!!

 

Blub. blub, blub,....

Blase ich hör dich platzen...

[Quark]

"Die Welt": Die Investoren kommen zurück

[Roter Franz]

"Die Welt": Die Investoren kommen zurück

 

Der letzte Absatz hat es in sich.

 

Auch an den deutschen Büroimmobilienmärkten werden Investoren sich in diesem Jahr vor allem auf Top-Objekte in besten Lagen mit lang laufenden Mietverträgen konzentrieren, meinen Experten. Das ist allerdings keine gute Nachricht für die Eigentümer von Objekten in B-Lagen oder mit demnächst auslaufenden Mietverträgen. Da neue Projekte aber schwer zu haben sind, wird das Transaktionsvolumen aber nicht maßgeblich wachsen.

 

Gute Lagen hat noch nie ein Problem mit den Mietern und beim Verkauf.

Schwieriger ist da schon das 25 te Einkaufszentrum im Speckgürtel von Bukarest an den Mann zu bringen.

[Damasus]

Also mein Favorit ist zur Zeit der AllianzFlexiImmo ist zwar ein Dachfonds mit einer Rentenquote aber aktiv gemanagt.

 

Das Liquiditätsrisiko ist stark eingeschränkt durch die Dachfondskontellation. Die Kosten TER ist etwas höher als gewöhnlich bei offenen Immofonds.

 

Marktmäßig wären noch zu nennen der DJE RealEstate, db Immoflex oder das DWS Immoflex-Vermögensamdat. Meines Erachten kommen diese Fonds aufgrund von Performance und den Anlagerichtlinien nicht in Frage.

 

Wer keinen Dachfonds möchte entweder SEB Immoinvest oder einen hausinvest, da diese Fonds eine hohe Liquidität aufweisen sollten da sie starke Vertriebskanäle besitzen.

 

Genau das ist das Problem der DEGI Fonds, da die Commerzbank ehemals Dresdner die Kundendepots in Hausinvest umgedeckt hat und der allianz-vertrieb alleine zu schwach ist den den Mittelabfluss zu kompensieren.

[Quark]

Handelsblatt: Investoren stürzen sich auf Spitzenobjekte in London

[leinad]

Handelsblatt: Investoren stürzen sich auf Spitzenobjekte in London

Wie siehts in den USA aus ?

Ähnlich ?

Wäre interessant wegen den offenen Immofonds die auch in den USA investiert sind.

 

Gruss

leinad

[leinad]

Link Vergleich

 

Mal die aktuelle Situation bei den Immofonds.

Der SEB überrascht in der Jahresperformance.

KanAm ist im 5 Jahresvergleich zurückgefallen und der Grundbesitz hat nun die Nase vorne.

Dass der Grundbesitzt 2006 mal zu war, kann man deutlich am Chart erkennen, auch den dann folgenden Sondereffekt 2007 wegen Verkäufen.

 

Leider ist das Bild etwas verrauscht............ Daher der Link dazu.

 

Gruss

leinad

[Moneycruncher]

 

Das Liquiditätsrisiko ist stark eingeschränkt durch die Dachfondskontellation. Die Kosten TER ist etwas höher als gewöhnlich bei offenen Immofonds.

 

 

Das Liquiditätsrisiko ist zwar eingeschränkt, aber es wird eben durch eine niedrigere Rendite erkauft, da es für die hohe Liquiditätsquote am Geldmarkt nichts zu holen gibt. Als Dachfonds gibt es auch noch den Stratego Grund, der aber auch in die falschen Fonds investiert war/ist.

[Roter Franz]

 

Handelsblatt: Investoren stürzen sich auf Spitzenobjekte in London

 

 

Die Branche hat eine Lernkurve wie ein Einzeller.

Gute Objekte werden, da nicht beliebig vermehrbar, preislich gepuscht, dann wird auf 2 und 3 klassige Objekte ausgewichen, und schon droht die nächste Immo Fonds Schließung, weil einigen Investoren auffällt, das zu viel Geld für mittelmäßige Objekte gezahlt wurde.

 

 

Pessimisten befürchten, dass in London die nächste Blase droht

 

"Zur Jahresmitte 2009 wurden in London Bürotürme in guter Lage mit langfristigen Mietverträgen noch zu Anfangsrenditen von 6,75 Prozent gehandelt", sagt Andreas Schultz, Geschäftsführer von HIH Global Invest, eine Tochter der Hamburgischen Immobilien Handlung. Durch den Preisauftrieb hätten sich inzwischen die Nettoanfangsrenditen bereits wieder dem langjährigen Durchschnitt von 5,5 Prozent genähert. Schultz: "In den vergangenen acht Monaten sind sie um mindestens 100 Basispunkte gesunken." Dies liege auch daran, dass Banken ihre strikte Kreditvergabepolitik wieder lockern und die Eigenkapitalanforderungen an Investoren senken würden. "Setzt sich diese Entwicklung fort", warnt Schultz, "ist die nächste Immobilienblase bald geschaffen."

 

[TerracottaPie]

 

Handelsblatt: Investoren stürzen sich auf Spitzenobjekte in London

 

 

Die Branche hat eine Lernkurve wie ein Einzeller.

Gute Objekte werden, da nicht beliebig vermehrbar, preislich gepuscht, dann wird auf 2 und 3 klassige Objekte ausgewichen, und schon droht die nächste Immo Fonds Schließung, weil einigen Investoren auffällt, das zu viel Geld für mittelmäßige Objekte gezahlt wurde.

 

 

Pessimisten befürchten, dass in London die nächste Blase droht

 

"Zur Jahresmitte 2009 wurden in London Bürotürme in guter Lage mit langfristigen Mietverträgen noch zu Anfangsrenditen von 6,75 Prozent gehandelt", sagt Andreas Schultz, Geschäftsführer von HIH Global Invest, eine Tochter der Hamburgischen Immobilien Handlung. Durch den Preisauftrieb hätten sich inzwischen die Nettoanfangsrenditen bereits wieder dem langjährigen Durchschnitt von 5,5 Prozent genähert. Schultz: "In den vergangenen acht Monaten sind sie um mindestens 100 Basispunkte gesunken." Dies liege auch daran, dass Banken ihre strikte Kreditvergabepolitik wieder lockern und die Eigenkapitalanforderungen an Investoren senken würden. "Setzt sich diese Entwicklung fort", warnt Schultz, "ist die nächste Immobilienblase bald geschaffen."

 

 

Nah, die Geschichte ist nur ein schwacher Versuch, ein bisschen Panik zu produzieren. Da steht ja sogar, dass die Bewertung der Gebäude noch unter dem langjährigen Durchschnitt liegt - bzw. die Anfangsrenditen noch darüber. Ich kann auch überhaupt nicht sehen, wo eine Anfangsrendite von mehr als 5,5 Prozent für langfristig vermietete Gebäude in guter Lage in London irgendwas mit einer Blase zu tun haben soll. Ist doch klar, dass solche Objekte nicht dauerhaft für absolute Krisenpreise zu haben sind. Und befürchten, dass es irgendwann Probleme gibt, wenn die Renditen noch mal um 100 oder 150 Basispunkte sinken - das kann jeder. Aussagekräftig ist es aber deshalb noch lange nicht.

[Quark]

Property-Magazine:

 

Verkaufsaktivitäten zeigen Belebung des Marktes

[Chemstudent]

Also mein Favorit ist zur Zeit der AllianzFlexiImmo ist zwar ein Dachfonds mit einer Rentenquote aber aktiv gemanagt.

Für einen Dachfonds der mind. 51% in offene Immofonds investiert und den Rest in den Geldmarkt anlegt (mal abgesehen von den 5% REITs), sind Kosten von rund 1,19% viel zu viel. Die auf dauer ohne erhöhtes Risiko wieder reinzuspielen, kann er nicht schaffen-.