Immobilienfonds

[tom1978]

Ich muss zugegeben, dass ich mich mit Immobilienfonds so gut wie nicht auskenne, daher mag meine Frage etwas naiv scheinen - aber vielleicht klärt Ihr mich ja trotzdem auf: Hier im Forum werden öfter Immobilienfonds als Beimischung ins Depot empfohlen, und es wird immer wieder betont, Immobilienfonds seien sicher. Auf der anderen Seite habe ich in den letzten Jahren mehrmals TV-Berichte gesehen über Anleger, die so gut wie alles verloren haben, weil sie auf ihre Bank gehört und ihr Geld in irgend einen Immobilienfonds investiert haben. Wie passt das zusammen?

[Boersifant]

Das werden keine offenen Immobilienfonds, sondern irgendwelche windigen geschlossenen Immobilienfonds gewesen sein. Offene Immobilienfonds unterliegen recht strengen Kriterien und soweit ich weiß gab es in der Vergangenheit dort auch noch kein Problem, was einem Totalverlust auch nur nahe kam.

Sicher ist auch eine Phase des Verlusts bei offenen Immobilienfonds möglich, aber Totalverlust ist ausgeschlossen und selbst ein hoher Wertverlust kann bei einem vernünftig geführten (d.h. u.a. diversifizierten) offenen Immobilienfonds nicht auftreten, außer vielleicht in Zeiten höchster Not (große Kriege, schwere Rezession, ...). Unter normalen Umständen darf man damit rechnen, bei offenen Immobilienfonds keine Verlustjahre, aber performanceschwache Jahre zu erleben.

[jogo08]

Dazu schaut man sich am besten mal die Performancelinien der in Frage kommenden Fonds über einen langen Zeitraum (10 Jahre) an, auch wenn die reine Performance keine Rückschlüsse für die Zukunft zuläßt, Fonds, die über einen 10-Jahreszeitraum eine fast gerade Aufwärtslinie in der Wertentwicklung haben, sollten das für die Zukunft auch schaffen können.

 

Was die Pleiten von Immofonds betrifft, dürfte die Aussage von Boersifant richtig sein, dass es sich dabei um geschlossene Immofonds gehandelt hat. Wenn mich meine Erinnerung nicht trügt, funktionieren die so, dass für den Bau eines bestimmten Projektes wie z.B. eine größeres Bürogebäude Anlegergelder eingesammelt werden, sobald genügend Geld vorhanden ist, wird der Fonds geschlossen, man bekommt sein Geld erst dann wieder, wenn das Gebäude Gewinne abwirft. Funktioniert der Plan, sind die Renditen vermutlich höher, als bei offenen Immofonds, geht der Plan nicht auf, weil sich z.B. die erhofften Mieten nicht realisieren lassen, oder der Bauträger geht vorher Pleite, droht möglicherweise der Totalverlust. Letztlich sind das Spekulationsobjekte mit für den Kleinanleger unkalkulierbaren Risiken, aber eben auch etwas völlig anderes als die im Forum immer wieder erwähnten offenen Immofonds.

[Grumel]

Hast du offensichtlich etwas gewaltig falsch verstanden.

[zocker]

Ich muss zugegeben, dass ich mich mit Immobilienfonds so gut wie nicht auskenne, daher mag meine Frage etwas naiv scheinen - aber vielleicht klärt Ihr mich ja trotzdem auf: Hier im Forum werden öfter Immobilienfonds als Beimischung ins Depot empfohlen, und es wird immer wieder betont, Immobilienfonds seien sicher. Auf der anderen Seite habe ich in den letzten Jahren mehrmals TV-Berichte gesehen über Anleger, die so gut wie alles verloren haben, weil sie auf ihre Bank gehört und ihr Geld in irgend einen Immobilienfonds investiert haben. Wie passt das zusammen?

 

1. wie schon andere hier erklärt haben sind die PLeitefonds geschlossene Immofonds, die in der Regel Mindestbeteiligungen von 10-20 tausend Euro haben und in ein bis 5 Objekte mit großem Kredithebel investieren. Da der jeweilige Vertreter und der Initiator 5% Agio plus 6-10% "Weichkosten" abgreifen bevor der erste Pfennig investiert wird sind diese geschlossenen Fonds oft Minusunternehmen für die armen Zeichner - ein guter Freund von mir hat zwischen 1995 und 2003 7 Stück gezeichnet - 6 liegen hoffnungslos unter den Versprechungen der Initiatoren MPC(3), Ideenkapital(3) und HCI(1). Der eine der seine Ziele erreicht hat, tat dies nur in USD gerechnet in Euro hat er in 7 Jahren keine Pfennig Rendite genacht.

 

2. die besondere Eigenart der deutschen "offenen Immobilienfonds" erfüllt die Vorraussetzungen einer mehr oder weniger stetigen Wertentwicklung - Garantien gibts hier auch nicht

 

3. es gibt noch Reits und Fonds die mehrere Reits zusammenfassen.

 

4. und es gibt noch Aktiengesellschaften, die in Immobilien investieren, und solche die in Immobilienaktiengesellschaften investieren

 

 

Es wäre eine tolle Sache, wenn hier im Forum die Diskussion um Plus und Minus der verschiedenen Anlageformen vielleicht mit speziellem Blick auf die neue Abzockersteuer ab 1.1.09 mal geführt würde.

 

Die Untergruppen 2,3 und 4 sind sicher einfach in der Verwaltung und Anschaffung

Die Untergruppen 1 hat die größte Anfälligkeit für Betrug und Totalbankrott (siehe Falkgruppe)

Die Untergruppen 3 und 4 haben die größten Wertschwankungen

Die Untergruppe 2 hat die kleinsten Wertschwankungen

Die Untergruppe 2 hat die beste steuerliche Ausgestaltung

 

vielleicht fällt anderen noch besseres ein?

[leinad]

.......Initiatoren MPC(3), Ideenkapital(3) und HCI(1)......

Aber die Namen finde ich gut.

 

Gruss

leinad

[Herr S.]

Jamestown ist ein guter Anbieter von geschlossenen Immobilienfonds.

 

Für mich sympathisch vor allem aus einem Grund: Die machen nur was sie können und nicht wie MPC und Konsorten die in jedem Markt mitmischen wollen.

 

Und wenn der Fonds in USD ist, unbedingt auch USD Konto für Auschüttungen und sonstige Rückflüsse.

 

Leider schlagen die negativ Schlagzeilen immer deutlich mehr und höhere Wellen als die guten Fonds.

[Elvis77]

1. wie schon andere hier erklärt haben sind die PLeitefonds geschlossene Immofonds, die in der Regel Mindestbeteiligungen von 10-20 tausend Euro haben und in ein bis 5 Objekte mit großem Kredithebel investieren. Da der jeweilige Vertreter und der Initiator 5% Agio plus 6-10% "Weichkosten" abgreifen bevor der erste Pfennig investiert wird sind diese geschlossenen Fonds oft Minusunternehmen für die armen Zeichner - ein guter Freund von mir hat zwischen 1995 und 2003 7 Stück gezeichnet - 6 liegen hoffnungslos unter den Versprechungen der Initiatoren MPC(3), Ideenkapital(3) und HCI(1). Der eine der seine Ziele erreicht hat, tat dies nur in USD gerechnet in Euro hat er in 7 Jahren keine Pfennig Rendite genacht.

 

Die Kredithebel liegen nicht zwingend deutlich über denen offener Immobilienfonds. Die meisten liegen bei knapp unter 50% Fremdfinanzierung, was nun wirklich normal ist.

Was in den Weichkosten enthalten ist, ist zum Löwenanteil auch in den offenen Immobilienfonds enthalten, wird aber eben nicht als solches ausgewiesen.

Der Löwenanteil davon sind Projektierungs- und Erwerbsnebenkosten, welche die offenen Fonds genauso kassieren.

 

Irgendwie hast du wirklich seltsamne Freunde.

Den obwohl die geschlossenen Immobilienfonds und auch Schiffonds in den letzten 10 Jahren so gut laufen wie nie zuvor, scheinen sie fast grundsätzlich das falsche gekauft zu haben.

 

Die letzte desaströse Welle spielte sich durch Ostdeutsche Immobilienfonds ab. Da haben sie alle ins Klo gegriffen.

Etwas ähnlich wird meiner Vermutung nach auch den meisten Dubaiimmobilien blühen.

 

Nachdem du allgemein schon die geschlossenen Schifffonds und jetzt die geschlossenen Immobilienfonds sehr allgemein ziemlich verteufelst, wollen wir doch mal ein Blick auf die Relationen werfen.

 

Blicken wir nur mal auf MPC von denen ich wirklich nicht viel halte.

 

2005 hat MPC 95 Immobilienfonds mit 290 Objekten im Bestand gehabt, von denen 86,5% Prospektgemäß oder besser Ausschütteten. Und das war auch kein gutes Jahr.

2004 lag die Quote bei über 95%

Wer also 3 MPC Fonds zeichnet und alle drei bleiben konsequent hinter den Erwartungen zurück, muss schon sehr zielstrebig den Müll gekauft haben.

Repräsentativ scheint mir das jedenfalls nicht zu sein, was deine Freunde da Veranstalten.

Auf den gleichen Widerspruch bin ich schon bei deinen Aussagen zu den Schiffen gestossen.

 

Vielleicht mögen deine Freunde ja auch gerade die Fonds gerne, die besonders hohe Ausschüttungen versprechen und ignorieren das Risiko dabei.

Es gibt auch geschlossene Immobilienfonds die über die gesamte Laufzeit an den Staat vermietet sind oder auch vereinzelt Fonds, wo sogar ein Rückkaufvertrag schon existiert. Klar. Das versprciht nicht die Rendite eines Dubaitowers, aber es ist nicht alles gleich sicher oder unsicher.

[zocker]

Blicken wir nur mal auf MPC von denen ich wirklich nicht viel halte.

 

2005 hat MPC 95 Immobilienfonds mit 290 Objekten im Bestand gehabt, von denen 86,5% Prospektgemäß oder besser Ausschütteten. Und das war auch kein gutes Jahr.

2004 lag die Quote bei über 95%

......................

 

Die Firma MPC veröffentlicht Daten, denen ich nicht glaube - sorry, die sind in meinen Augen unseriös :-

 

Wer den Holland-Deal verfolgt hat, wo die Firma alleine 6 Mio Euro an der "Umstrukturierung" einer großen Zahl von Holland-Fonds zu Lasten der Fonds-Zeichner verdient hat :- wird das verstehen.

 

Besonders zu empfehlen ist die Lektüre des Artikels von P.Ribaudo in der Welt unter dem Titel "MPC Capital im Visier der Anlegeranwälte - Fondsanbieter soll Anleger bewusst getäuscht haben - Investoren fordern ihr Geld zurück"

 

B) MPC ist ein Beispiel, wie auf dem grauen Markt Anleger über die Rolle gezogen werden, das heisst beileibe nicht, daß alle geschlossenen Fonds Betrug sind, aber hätte ich das Swensen-Buch früher gelesen, hätte ich gewusst, das Bescheidenheit einem Investor gut ansteht - das ist eine Liga wo unsereins nur "geript" wird.

 

Aber mal zur Sache - Immoanlagen kann man auch tätigen ohne zwischen den Haifischen zu schwimmen....

 

 

.....Und wenn der Fonds in USD ist, unbedingt auch USD Konto für Auschüttungen und sonstige Rückflüsse.

...

 

Logo - Auslandsfonds werden immer über ein Devisenkonto gematcht. Ausserdem wird der USD auch wieder Flügel kriegen - der iPod-Indikator zeigt eine 30%-Unterbewertung des USD gegen den Euro an

[BarGain]

aber hätte ich das Swensen-Buch früher gelesen, hätte ich gewusst, das Bescheidenheit einem Investor gut ansteht

gekürzt

außer polemik und heißer luft liest man von dir absolut nichts, erst recht nichts konstruktives.

[zocker]

Wortgefecht zwischen Bargain und Zocker zensiert

[zocker]

s.o.

[BarGain]

s.o.

[Elvis77]

Die Firma MPC veröffentlicht Daten, denen ich nicht glaube - sorry, die sind in meinen Augen unseriös :-

 

Allmählich glaube ich du machst sowas mit Absicht, einfach mal was rauszuhauen.

Den natürlich weist du das die Leistungsbilanzen aus denen die Daten stammen nicht nur testiert sind, sondern auch von den Analysehäusern nochmal überprüft werden. Insbesondere weil MPC einen Marktanteil von 10% hat.

Außerdem ist es ein Börsenunternehmen und unterlegt bei diesen nun wirklich auch für jeden Laien extrem leicht nachzuvollziehenden Daten daher den üblichen Pflichten.

 

Jeder, wirklich jeder, kann die Angaben die dort gemacht werden überprüfen, da die erfolgten Ausschüttungen und der Zielerreichungsgrad eben nicht nur von MPC erhoben, errechnet und veröffentlicht werden.

 

Was du glaubst spielt hier nicht die geringste Rolle. Es ist schon abgehoben diese Leistungsbilanzen als unseriös zu bezeichnen.

Eine Bilanz kann man vielleicht nicht nachvollziehen. Eine Leistungsbilanz jedoch jeder Dorftrottel mit Internetzugang und Taschenrechner.

Es gab noch niemals einen Fall von gefälschten Leistungsbilanzen. Eben weil das jeder sofort an der zugrunde gelegten Datenbasis merken würde.

 

Hätte echt nicht gedacht, das ich mal MPC verteidige, weil sie gerade als AG nicht zu den auffallend anlegerfreundlichen zählen. Aktionäre mögen sowas nicht besonders. Aber solch unfaire Unwahrheiten kann man nicht stehen lassen.

 

Und der MPC Artikel auf den du auch schon wiederholt rumreitest taugt nichtmal zum Skandälchen.

Es geht um einen missverständlichen Aufbau des Emissionsprospekts.

Ich hab ihn jetzt nochmal rausgesucht:

http://appl.welt.de/media/download/66acde0...1_archiv_17.pdf

 

Es geht weder um einen Betrug noch um anderes kriminelles Verhalten, sondern darum, das die Gebührenstruktur unklar im Prospekt dargestellt wurde und die durchaus nicht unübliche Klausel der Vorabgewinne erst auf Seite 80 im Prospekt stand und nicht deutlich in der Kurzzusammenfassung beschrieben wurde.

Das ist sicher unschön, aber auch bei den meisten anderen Fonds, völlig egal aus welchem Bereich, völlig normal.

Oder wo bitte bekommt der Investor bei normalen Fonds mitgeteilt, welche Kosten neben den jährlichen Gebühren sonst noch dem Fondsvermögen alles belastet werden?

Von Transaktions-, bis zu den Marketingkosten?

Selbst die Gewinnbeteiligung stinknormaler Aktienfonds, die über die p.a. Gebühr hinaus geht, taucht meist erst im Kleingedrucktem auf.

Und man möge es auch nicht mit jetzigen Prospekten nach der neuen Norm vergleichen, sondern es ging um Fonds die noch zu Zeiten des neuen Marktes aufgelegt wurden. Die Vermögensanlagen-Verkaufsprospektverordnung trat aber erst zum Juli 2005 in Kraft.

 

Nein. Der Fall liegt für mich ganz anders. Es ist ein Hypefonds zum Internetboom in Private Equity gewesen, der in die Hose ging.

Und in solchen Fällen suchen Anleger, insbesondere bei geschlossenen Fonds, nach Gründen zum Klagen um ihr Geld zurück zu bekommen.

Ist auch nicht weiter schlimm. Ich habe auch einen Fonds mit vermutlich klagefähigen Prospektfehler. Geht der Fonds schief, werde ich mich an diesen Fehler vielleicht ebenfalls erinnern. Auch wenn er mit dem Erfolg des Fonds quasi nichts zu tun hat. Läuft er weiterhin gut, interessiert es mich nicht.

Nicht nur Anbieter, sondern auch Anleger können Schwein sein und sind es gerade bei den geschlossenen auch immer wieder, weil ihn kein Mittel zu schäbig und kein Argument zu dusselig ist, bei einer schlechten Beteiligung vielleicht doch noch was rauszuhauen.

 

Dieser Vorfall hat überhaupt nur gejuckt, weil MPC eine AG ist und eine Klage daher von öffentlichem Interesse. Ansonsten interessieren solche Kleinigkeiten keine Sau, wenn Anleger wiedermal zu faul sind den Gesellschaftervertrag zu lesen und sich mit der Werbung begnügen.

 

MPC hat sicher nicht den Mutter-Theresa-Gedächtnis-Orden verdient. Aber unfaire Angriffe auch nicht.

[Herr S.]

Schön gesagt, Elvis...

 

Rein objektiv kann man MPC erstmal nur vorwerfen, dass sie (verdammt ) teuer sind...