Faceman Januar 9, 2008 · bearbeitet Januar 9, 2008 von Faceman Die Löschungsbewilligung muss notariell beurkundet werden. Die Kosten hierfür sind vom Darlehensnehmer zu tragen. Welche Kosten möglicherweise zusätzlich zu den Notarkosten anfallen, müsste in den AGB's der Bank oder in der Grundschuldbestellungsurkunde oder gar im Darlehensvertrag ersichtlich sein. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Berrent Januar 9, 2008 Falsch. Die Grundschuld besteht trotz abgezahltem Darlehen. Aber das meintest du wohl auch. Die Bank. Denn.... Nein. Eine Grundschuld ist nicht per sé an eine Forderung geknüpft. Das sind eher Hypotheken. Steht so im BGB. Die Verknüpfung zwischen dem Darlehen und der Grundschuld findet bei Nebenbedingungen statt, die jedoch nicht zwingend mit veräußert werden müssen. Das genau ist ja die Krux. Klar, nur das nützt dir nix, weil die Grundschuld eben nicht per sé an der Restschuld hängt. Eine Hypothek kann nicht aus der Zinsbindung sein, sondern nur ein Darlehen. :w00t: Wollen wir Krümel kack.....? Hypothek ist umgangssprachlich zu sehen, ich meinte es so, wie ich es schrieb. Aber vielen Dank für Deine fachkundige Aufklärung. Die Bank darf also ganz legal meine Immobilie Zwangsversteigern und den Erlös behalten obwohl ich nachweislich keine Schulden mehr habe. :w00t: Experte! Kläre lieber mal sachlich auf, sofern du es kannst. Also, nicht die Hypothek sonder das Darlehen ist aus der Zinnsbindung, schriebst du.........es ging mir um die Anschlussfinanzierung und nicht um Wortklauberei (Hypothek vs. Darlehen) Nochmal deutlich: Gibt es ein Beispiel einer Zwangsversteigerung aus einer Grundschuld, mit allen Konsequenzen, obwohl der Darlehensnehmer sein Darlehen vollständig getilgt hatte? Ich meine keine beantragte Zwangsversteigerung, sondern bis zum Ende durchgezogen. Ich denke nicht. Berrent Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
maush Januar 9, 2008 :w00t: Wollen wir Krümel kack.....? Also sorry Berrent aber hier muss ich den Vorredner dochmal unterstützen. Zwischen Hypothek und Darlehen ist nun wirklich ein großer und vorallem auch wichtiger Unterschied. Die Hypothek ist wie eine Grundschuld eine Absicherung des Darlehens. Heute werden Darlehen für Immobilien allerdings gewöhnlich durch eine Grundschuld abgesichert. Es sind also zwei unterschiedliche Rechtsgeschäfte. Und genau darum geht es in diesem Thread. Die Hypothek kann nach der Tilgung des Darlehens allerdings nicht wieder beliehen werden. Bei einer Grundschuld ist das anders. Die kann jederzeit wieder beliehen werden. Daher hatte ich bisher auch immer gedacht ich lasse meine im Grundbuch bestehen, falls ich sie später nochmal benötige. Jetzt bin ich mir aber nicht mehr so sicher.... vg Matthias Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
maush Januar 9, 2008 Ich habe das Darlehn abgezahlt. Die Grundschuld blieb zunächst noch im Grundbuch eingetragen. Um möglichen Problemen von vornherein aus dem Weg zu gehen, will ich die Grundschuld jetzt löschen lassen. Dazu brauche ich eine "Löschungsbewilligung". Kann die Bank dafür etwas berechnen? Ich habe mich gerade erkundigt. Die Bank verlang in der Regel nichts aber die Löschungsbewilligung muß notariell beglaubigt werden. Außerdem mußt du anschließend damit zum Notar und deinen Antrag zur Löschung beglaubigen lassen. Abschließend kommt dann noch das Amtsgericht und hält die Hand offen. Insgesamt sind 500 Euronen locker drin. Ich bin immer noch unschlüssig ob ich meine löschen lass. Habe mal im Internet gegoogelt. Ich tendiere zu der Erkenntnis, dass dieses beschriebene Risiko nur dann besteht, wenn noch eine Restschuld besteht. Da mein Darlehen aber wie deines schon vollständig getilgt ist, kann wohl nichts passieren. Außerdem soll die Rechtslücke wohl beseitigt werden. Werde in der Angelegenheit wohl nochmal mit einem Notar sprechen.... vg Matthias Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Faceman Januar 10, 2008 :w00t: Wollen wir Krümel kack.....? Hypothek ist umgangssprachlich zu sehen, ich meinte es so, wie ich es schrieb. Aber vielen Dank für Deine fachkundige Aufklärung. Die Bank darf also ganz legal meine Immobilie Zwangsversteigern und den Erlös behalten obwohl ich nachweislich keine Schulden mehr habe. :w00t: Experte! Kläre lieber mal sachlich auf, sofern du es kannst. Also, nicht die Hypothek sonder das Darlehen ist aus der Zinnsbindung, schriebst du.........es ging mir um die Anschlussfinanzierung und nicht um Wortklauberei (Hypothek vs. Darlehen) Nochmal deutlich: Gibt es ein Beispiel einer Zwangsversteigerung aus einer Grundschuld, mit allen Konsequenzen, obwohl der Darlehensnehmer sein Darlehen vollständig getilgt hatte? Ich meine keine beantragte Zwangsversteigerung, sondern bis zum Ende durchgezogen. Ich denke nicht. Berrent Nu Hau mal nich so auf den Putz. Ich kenne auch keine Beispiele, kenne aber Auseineandersetzungen diesbezüglich. Und selbstredend kann deine Banke die Grundschuld nicht vollstrecken, wenn du getilgt hast. Zu sowas gibt es ja die Sicherungszweckerklärung. Die Ban kann als , meiner Meinung nach, nicht zwangsversteigern, aber sie kann es versuchen, und genau da beginnen die Probleme für den Immobilienbesitzer. Wenn der sich nicht wehrt, was Zeit und Geld kostet und womöglich an die Nerven geht, dann läuft die Maschinerie unaufhaltsam. Das Problem ist doch, dass offenbar diverse Banken die Grundschuldrechte an andere verkauft haben, und zwar OHNE besagte Sicherungszweckerklärung. Und der neue Rechteinhaber kann zumindest theoretisch selbstverständlich die Grundschuld fällig stellen. Ob du mit deinen Einreden eines Darlehens, einer Sicherungszweckerklärung, beides mit anderen Banken, Erfolg hast, die Fälligstellung zu vermeiden, das ist ja genau das, was derzeit die Gerichte beschäftigt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
asche Januar 10, 2008 Das Problem ist doch, dass offenbar diverse Banken die Grundschuldrechte an andere verkauft haben, und zwar OHNE besagte Sicherungszweckerklärung. Und der neue Rechteinhaber kann zumindest theoretisch selbstverständlich die Grundschuld fällig stellen. Was heißt hier theoretisch? Natürlich kann und wird er die Grundschuld fällig stellen, dazu hat er sie ja gekauft und gutes Geld für bezahlt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Faceman Januar 10, 2008 Naja, ganz so einfach scheint es ja nicht zu sein. Deswegen steht man ja vor Gericht. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus Januar 10, 2008 Das Problem an der Sicherheit Grundschuld ist, dass man in diese vollstrecken kann ohne einen vollstreckbaren Titel bei einem Gericht erwirkt zu haben. Dass heisst selbst wenn Banken nicht den Kredit sondern nur die Grundschuld verkaufen kann der Käufer einfach so die Hütte versteigern lassen. Das ist eine Gesetzeslücke die schon seit Einführung der Grundschuld vor über 100 Jahren besteht, aber bisher nie so wahrgenommen wurde. Vielleicht werden die Menschen heutzutage immer geldgeiler und verlieren langsam jegliche Moral, ich weiß es nicht. Was ich allerdings weiß ist, dass in Deutschland auch schon Grundschulden vollstreckt wurden, deren Darlehen ohne Beanstandungen bedient wurden. Die Prozesse laufen noch... allerdings hab ich leider keine Quelle bei der Hand, aber ich glaube in WiSo wurde das auch mal behandelt. Die Löung m.M. nach für bestehende und zukünftige Hausbesitzer ist m.M. nach keine Zinsbindung mehr bei Banken einzugehen und Hypotheken statt Grundschulden als Sicherheiten zu stellen. Das ist zwar nicht ganz so bequem, aber von den Konditionen dürfte sich das nichts geben. Ich für meinen Teil würde ein variables Darlehen machen und wenn ich unbedingt eine Zinssicherheit haben möchte, dann mache ich einen Payer-Swap oben drauf... Denn variable Darlehen kann man jederzeit tilgen und ich würde der Bank klipp und klar sagen: "Passt auf, wenn ihr das Darlehen an irgendwen verkauft, tilge ich das Darlehen und ihr seht weder mich, noch irgendein anderes Mitglied meiner Familie je wieder." Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
maush Januar 10, 2008 Die Löung m.M. nach für bestehende und zukünftige Hausbesitzer ist m.M. nach keine Zinsbindung mehr bei Banken einzugehen Nicht Dein Ernst oder? Es gab schon Zeiten mit 10% und mehr Zinsen, da siehst Du dann aber alt aus ohne Zinsbindung. An sonsten wünsche ich dir viel Glück bei der Suche nach einer finanzierenden Bank. Hypotheken werden imho heute nicht mehr akzeptiert. Poste dochmal welche Bank sich auf eine Hypothek einläßt und zu welchen Konditionen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Faceman Januar 10, 2008 Dat is wieder so ein massentypisches Phänomen. Wenn keine Sau sich mehr auf grundschuldbesicherte Darlehen einlässt, müssen die Banken wohl irgendwann mal wieder Hypotheken nehmen. Aber das ist wohl so nicht umzusetzen, schon deshalb nicht, weil sich die Masse nicht einig ist bzw. das nicht aussitzen kann. Die Bank, die die Mittel bereitstellen soll, sitzt nunmal am längeren Hebel, was die Besicherung anbelangt. Schliesslich kann man als Darlehensnehmer seine gewollten Sicherungsinstrumente nicht gerichtlich durchsetzen. Und so kommt es, dass es munter weiter Grundschulden geben wird. Interessant ist hierbei dann immer die Frage, welche Sicherungszweckerklärung abgeschlossen wurde und ob ich meine Einreden wegen dieser auch gegenüber dem neuen Grundschuldgläubiger geltend machen kann. Und genau das ist gegenstand der derzeitigen juristischen Auseinandersetzungen. Schwieriges Feld. Und hochbrisant für alle Beteiligten. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus Januar 10, 2008 · bearbeitet Januar 10, 2008 von DrFaustus Nicht Dein Ernst oder? Es gab schon Zeiten mit 10% und mehr Zinsen, da siehst Du dann aber alt aus ohne Zinsbindung. An sonsten wünsche ich dir viel Glück bei der Suche nach einer finanzierenden Bank. Hypotheken werden imho heute nicht mehr akzeptiert. Poste dochmal welche Bank sich auf eine Hypothek einläßt und zu welchen Konditionen. Ich arbeite zufällig bei einer Bank und wir lassen uns sehr wohl auf Hypotheken ein. Lieber ein Geschäft gemacht als keines gemacht... Zum Thema Zinsbindung hab ich ja geschrieben, dass man einen Swap machen kann wenn man das Risiko nicht eingehen will. Es gibt in Deutschland soooooo viele Banken. Wenn ich zur Bank gehe und sage: "Finanzierung ja, aber nur mit Hypothek, sonst geh ich zur XYZ-Bank" Dann frage ich mich als Berater schon, warum ich ein sauberes Geschäft nicht machen soll, nur weil die HYpothek "aus der mode" gekommen ist. Denn von der Sicherheit her ist sie so gut wie eine Grundschuld... Hinzu kommt noch die Problematik für die Hausbank, dass bei einer Finanzierung über eine andere Bank wohl die gesamte Geschäftsverbindung gekündigt wird, da viele Banken bei so großen Finanzierungen darauf bestehen, dass das Gehaltskonto vor Ort geführt wird... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Faceman Januar 10, 2008 Denn von der Sicherheit her ist sie so gut wie eine Grundschuld... Kläre mich mal auf, worin die geringere Sicherheit für die Bank besteht. M.E. ist Grundschuld + Sicherungszweckerklärung = Hypothek. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus Januar 10, 2008 · bearbeitet Januar 10, 2008 von DrFaustus Wenn das Darlehen ausläuft erlischt jedoch nicht automatisch die Grundschuld. Die Sicherungsabrede stellt nur ein recht für den Darlehensnehmer dar die Grundschuld löschen lassen zu können. Nimmt er dieses Recht nicht wahr bleibt die Grundschuld bestehen und ist auch vollstreckbar. Die Hypothek jedoch wir sofort nach Rückzahlung des Darlehens aus dem Grundbuch gelöscht. Für die Bank ist die Grundschuld natürlich praktischer, da sie auch nach Bestehen des Darlehens noch eine sehr gute Sicherheit hat an die sie vergleichsweise leicht herankommt. Folgender Fall: Kunde nimmt Darlehen über 300TEUR auf GS aufs Häusla 300 TEUR. Nach 20 Jahren ist das Darlehen zurückgezahlt. Die Grundschuld bleibt aber bestehen, da der Darlehensnehmer es vergisst oder sich die Notarsgebühren sparen will... Nach weiteren 5 Jahren hat der DN sein konto mit 50 TEUR überzogen und noch noch Schulden bei anderen Banken. Jetzt kann die Bank trotzdem noch die Grundschuld verwerten wenn sie das Konto fällig stellt. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Faceman Januar 10, 2008 Ok, verstanden. Hypotheken werden mit vollständiger Rückzahlung des Darlehens automatisch gelöscht, Grundschulden nicht. Alles klar. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
maush Januar 10, 2008 Kläre doch mal auf wie das mit den Zinsswaps geht. Mit welchen Konditionen muss ich derzeit rechnen, wenn ich 60% des Verkehrswertes zu variablen Zinsen + Zinsswap finanzieren will? Kann ich die Absicherung mit Zinsswaps für 10 Jahre machen? vg Matthias Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus Januar 10, 2008 Die Konditionen für ein Variables Darlehen + Zinsswap liegen bei denen eines Darlehens mit Festbindung + Marge der Bank für den Swap Ein Zinsswap ist ja nichts anderes als ein Tauschgeschäft. Du hast als Darlehensnehmer variable Zinszahlungen zu leisten (wir nehmen mal der einfachheit halber an 3M Euribor + 1,5% Marge). Jetzt machst du ein Geschäft mit einer Bank in dem du dich verpflichtest für die nächsten 10 Jahre einen festen Zins zu zahlen (10 Jahres Swapsatz) und dafür einen variablen Satz zu bekommen (3M Euribor). Die Absicherung kannst du für jede Laufzeit machen (bis zu 30 jahre). Allerdings muss allen klar sein, dass ein Swap nicht mit 2,50 EUR gemacht wird. Wir reden hier schon über Kreditbeträge von mindestens (absoulte Untergrenze) 150.000 EUR Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
maush Januar 10, 2008 Ein Zinsswap ist ja nichts anderes als ein Tauschgeschäft. Du hast als Darlehensnehmer variable Zinszahlungen zu leisten (wir nehmen mal der einfachheit halber an 3M Euribor + 1,5% Marge). Also mit Zinsbindung kann man derzeit für etwa 4,5 % bei 60% des wertes finanzieren. Wieviel muss ich für den swap rechnen für 10 Jahre? 1,5% wovon? Sinde die Einnahmen aus dem Zinsswap nicht steuerpflichtig? Ich denke das könnte ein Problem sein wenn ich kein Vermietungsobjekt finanziere. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus Januar 10, 2008 4,5%??? Wo? Du hast den gleichen Satz + Marge für den Swap und die musst du mit deiner Bank verhandeln. Versteuern musst du die Einnahmen aus dem Swap nicht. Du musst dem FA nachweisen, dass der Swap in direkten Zusammenhang mit dem Darlehen steht und nicht der Spekulation dient. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
maush Januar 10, 2008 4,5%??? Wo? bei der diba gibts derzeit 4,7% für 10J ab 200T. 4,5% findet sich sicher auch irgendwo, war ja nur eine ca. Angabe. Du arbeitest doch bei einer Bank. Wieviel müßte ich denn nun ungefähr für einen Zinsswap in der Größenordnung rechnen? Bezüglich der Steuerfreiheit bin ich noch etwas skeptisch. Ich bin lange Jahre bei eine Steuerberater tätig gewesen, der spezialisiert war auf Immoblieninvestionen. Da würde ich auf jeden Fall vom FA eine verbindliche Auskunft einholen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
DrFaustus Januar 10, 2008 · bearbeitet Januar 10, 2008 von DrFaustus Also bei uns zahlst du so zwischen 0,15 und 0,3% p.a. je nach Verhandlungsgeschick Die Diba hat ja auch eine Marge. Wenn du den aktuellen Swapsatz nimmst liegt der zur Zeit bei ca. 4,5%. Also verdient die DiBa 0,2% Dei Festsatz mit Swap liegt dann bei ca. 4,8 - 5,0% Ja das würde ich auch tun an deiner Stelle. Sich auf Aussagen aus dem Internet berufen kann beim FA schwierig werden. Ausserdem handhaben das Finanzbeamte zum teil sehr unterschiedlich... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
maush Januar 10, 2008 Also bei uns zahlst du so zwischen 0,15 und 0,3% p.a. je nach Verhandlungsgeschick ;-) ok bei den Konditionen könnte das interessant werden. Sollte man auf jeden Fall mit in einen Vergleich mit einbeziehen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
asche Januar 10, 2008 Ok, verstanden. Hypotheken werden mit vollständiger Rückzahlung des Darlehens automatisch gelöscht, Grundschulden nicht. Alles klar. Fast richtig (Hypotheken wandeln sich mit vollständiger Rückzahlung in Eigentümergrundschulden um) Vor allem: Hypothek und Darlehensforderung können praktisch nicht auseinanderfallen (es gibt theoretische Ausnahmen), Grundschuld und Darlehensforderung dagegen schon, s.o. Ein gutes Mittel, um sich vor Finanzhaien zu schützen, ist auch: Abtretungsverbot der Darlehensforderung vereinbaren - dann ist's nichts mit Verkauf des Darlehens. Und eben am besten Hypothek. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Goldpuma Januar 13, 2008 Es gibt auch eine Möglichkeit des Genossenschaftssparen. Da ist man auch gegen den Verkauf von Krediten gesichert. ein Beispiel http://www.berater.de/tools/download?dfID=1703 das Prinzip hört sich gut an; doch was die Seriösität des Anbieters betrifft kann ich nichts sagen. Es gibt mit Sicherheit mehrer solcher Anbieter; einfach googeln. Entscheidend ist der Grundbucheintrag. Wer steht an 1. Stelle wer an 2. Stelle? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
ghost Januar 16, 2008 mhh ein fernsehbeitrag zum thema : HEUTE 16.01.08 ARD Titel : Und plötzlich ist das Haus weg Start: 23.30 Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Sapine Januar 16, 2008 · bearbeitet Januar 16, 2008 von Sapine 15.01.2008 08:04 Hugin-News: nCoat, Inc. ... Kannst du mal erklären, was dies mit dem Thema zu tun hat? Wieso stellst du derartig lange Artikel in inhaltlich nicht passende Themen rein? Ansonsten schau dir bitte mal die Funktionsweise des Zitierknopfes an - Fremdtexte sollten als solche gekennezichnet werden. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
