lasse März 27, 2008 · bearbeitet März 27, 2008 von lasse Hallo, Ich überlege im Zuge des Verkaufs und Neukaufs einer Immobilie in mitten der Festschreibung der Zinsfestschreibung die Bank zu wechseln. Nun würden happige Vorfälligkeitsentschädigungen anfallen (ich schreibe "happig" obwohl ich das Konzept verstehe und der Bank auch zugestehe, über die Höhe aber schon überrascht bin). Mein Frage nun: Ueber welchen Zeitraum muesste sich das eurer Meinung nach rechnen? Andere Banken bieten deutlich bessere Konditionen. Also, muesste es sich nach 5, 10 oder 25 Jahren (worst case Ende der Abzahlung) rechnen? Was ich nebenher überlege: a) meine jetzige Festschreibung läuft in ca. 4 Jahren aus - der Zins dürfte dann höher liegen. Also denke ich, dass es vielleicht eh schlechter sein kann, jetzt die 4 Jahre abzusitzen mit dem Ziel, kurzfristig 10k€+ zu sparen und dann in 2012, egal wo, höher abschliessen zu muessen und dann auch indirekt draufzuzahlen. b ) Meine Bank ist traditionell einer der teureren am Platz (beobachte ich jetzt seit ca. 6 Jahren), das heisst, auch in 10 Jahren zahle ich dort vielleicht wieder mehr. c) wie flexibel kann meine jetzige Bank eigentlich sein, wenn Sie mich halten wollen würde? Danke für Eure Tipps und Ueberlegungen! lasse Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Faceman März 27, 2008 Zunächst richtet sich die Vorfälligkeitsentschädigung nach der Darlehenshöhe, dem Zins- und Tilgungssatz und der Restlaufzeit bis zum Ende der Zinsfestschreibung, in deinem Fall wohl ca. 4 Jahre. Du hast bestimmt einen Tilgungplan zum Darlehen. Rechne einfach die Zinsen vom Zeitpunkt der Ablösung bis zum Ende der Zinsfestschreibung zusammen, dann hast du den Zinsschaden, den die Bank bei vorzeitiger Ablösung erleidet. Dieser ist dann mit einem für sicher Anleihen üblichen Zinssatz abzuzinsen. Hier kämen wohl Zinssätze für Bundesobligationen in betracht. Das Ergebnis ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Flexibilität der finanzierenden Bank hält sich vermutlich in Grenzen. Einzig über den Abschluss noch längerer Bindungszeiten würde sie vermutlich nachdenken. Kommt drauf an, was sich für sie rechnet. Normalerweise bist du im Falle der Sturheit an deinen vertrag bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit gebunden, es sei denn du löst unter Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ab. Alles ander sind waghalsige rechenspielchen. Keiner kann jetzt sagen, wie die Zinsen in 4 Jahren oder noch später aussehen. Es kann klappen, dass du in 4 Jahren besser wegkommst, es kann aber auch sein, dass es sich lohnt, jetzt neu und vor allem lange festzuschreiben. Kommt auf die Marktentwicklung an. Du weisst erst hinterher, was das bessere Geschäft war. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
steff123 März 27, 2008 Wenn du die Möglichkeit hast würde ich die Zinsen jetzt solange festschreiben wie es geht. Kündigen kann man immer nach 10 Jahren. Es sei denn du weißt jetzt schon, dass du in 10 Jahren den Kredit zurückzahlen kannst. Dann natürlich nur 10 Jahre. Um beurteilen zu können, ob es sinnvoll ist zu kündigen, braucht man noch mehr Daten: Vom derzeitigen Kredit und von deinem Angebot: Zinssatz, Derzeitiger Tilgungssatz. Die höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
steff123 März 27, 2008 Du hast bestimmt einen Tilgungplan zum Darlehen. Rechne einfach die Zinsen vom Zeitpunkt der Ablösung bis zum Ende der Zinsfestschreibung zusammen, dann hast du den Zinsschaden, den die Bank bei vorzeitiger Ablösung erleidet. Falsch. Die Bank kann ja das Geld wieder anlegen. Mal ein einfaches Beispiel für einen endfällig Kredit (fällig in 4 Jahren) Kredithöhe: 100.000 Kreditzins: 6,1% Derzeitiger Marktzins: 4,1% ( http://www.dekabank.de/db/de/capitalmarket...ionen/index.jsp - Für den Realteil (Bis 60% des Beleihungswertes beitet sich die Pfandbriefkurve an) Wenn du jetzt der Bank die 4*6.100=24.400 EUR abgezinst plus die 100.000 EUR zurückzahlst wird sie sich freuen Sie würde die 100.000 zu 4,1% anlegen und hätte doppelte Erträge Besser wäre es nur die 2% Marge zu erstatten (also 4*2000 EUR abgezinst ) Und selbst das wäre noch zuviel. Die Bank hat ja kein Kreditrisiko mehr. Du kannst ja nicht mehr ausfallen. Also müsste man von den 2% noch was abziehen. Dieser ist dann mit einem für sicher Anleihen üblichen Zinssatz abzuzinsen. Hier kämen wohl Zinssätze für Bundesobligationen in betracht. Lieber die Pfandbriefkurve nehmen. Ist auch nicht perfekt, aber besser als Bundesanleihen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
lasse März 27, 2008 Zunächst richtet sich die Vorfälligkeitsentschädigung nach der Darlehenshöhe, dem Zins- und Tilgungssatz und der Restlaufzeit bis zum Ende der Zinsfestschreibung, in deinem Fall wohl ca. 4 Jahre. Du hast bestimmt einen Tilgungplan zum Darlehen. Rechne einfach die Zinsen vom Zeitpunkt der Ablösung bis zum Ende der Zinsfestschreibung zusammen, dann hast du den Zinsschaden, den die Bank bei vorzeitiger Ablösung erleidet. Dieser ist dann mit einem für sicher Anleihen üblichen Zinssatz abzuzinsen. Hier kämen wohl Zinssätze für Bundesobligationen in betracht. Das Ergebnis ist die Vorfälligkeitsentschädigung. Okay, danke. Also meine Zinsen die nächsten 4 Jahre (sagen wir ca. 34'000€) und dann auf die Gesamt-Darlehenssummer 3% Bobls? Das wäre dann IMHO mehr. Die Ueberlegung ist doch, dass die Bank das Geld was ich zurückzahle einfach sicher anlegt bis sie selber es an Ihre Landesbank zurückzahlt, oder? Im Grunde könnte ich das ja auch tun (naja, nicht ganz, da mir die Sicherheit fehlt) Die Flexibilität der finanzierenden Bank hält sich vermutlich in Grenzen. Einzig über den Abschluss noch längerer Bindungszeiten würde sie vermutlich nachdenken. Kommt drauf an, was sich für sie rechnet. Normalerweise bist du im Falle der Sturheit an deinen vertrag bis zum Ende der Zinsfestschreibungszeit gebunden, es sei denn du löst unter Zahlung der Vorfälligkeitsentschädigung ab. Alles ander sind waghalsige rechenspielchen. Keiner kann jetzt sagen, wie die Zinsen in 4 Jahren oder noch später aussehen. Es kann klappen, dass du in 4 Jahren besser wegkommst, es kann aber auch sein, dass es sich lohnt, jetzt neu und vor allem lange festzuschreiben. Kommt auf die Marktentwicklung an. Du weisst erst hinterher, was das bessere Geschäft war. ich denke eben eher, dass es jetzt angezeigt ist, möglichst lange festzuschreiben. Gerne auch bei der Bank, wenn die Konditionen stimmen ich muss noch dazu sagen, dass das Darlehen kein Annuitätendarlehen ist, sondern ein CHF Darlehen (kein Risiko für mich, da ich in CHF verdiene). Ich tilge indirekt in BSV usw. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
steff123 März 27, 2008 Also wir der Kredit irgendwann von dem BSV abgelöst? Wann ist das der Fall? Der BSV ist aber hoffentlich auch in CHF!?? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
lasse März 27, 2008 · bearbeitet März 27, 2008 von lasse Also wir der Kredit irgendwann von dem BSV abgelöst? Wann ist das der Fall? Der BSV ist aber hoffentlich auch in CHF!?? Nein, in €. Aber ich sollte da Glück haben. So stark wie vor 6 Jahren wird der CHF nicht mehr. (da denke ich jetzt doch richtig herum... oder???) Allein wenn ich heute das jetzige Haus verkaufe habe ich ca. 10% "Gewinn" gemacht. Wenn du die Möglichkeit hast würde ich die Zinsen jetzt solange festschreiben wie es geht. Kündigen kann man immer nach 10 Jahren. Es sei denn du weißt jetzt schon, dass du in 10 Jahren den Kredit zurückzahlen kannst. Dann natürlich nur 10 Jahre. das sehe ich von der Zinstendenz her ähnlich m beurteilen zu können, ob es sinnvoll ist zu kündigen, braucht man noch mehr Daten: Vom derzeitigen Kredit und von deinem Angebot: Zinssatz, Derzeitiger Tilgungssatz. Die höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. okay, ich habe das ja oben mal geschrieben. Wie viele Jahre würdest Du denn anrechnen? nochmal an steff123. Es sieht für mich besser aus: Ich zahle für 2 Tranchen ca. 3,9% (1/4 der Summe) und 4,6% für 3/4 der Summe. Natürlich bekommt man im CHF Bereich auch weniger Zinsen oder muss das Währungsrisiko absichern (als Bank). Ich könnte allerdings beim Verkauf der Wohnung in € oder CHF zurückzahlen. Wenn ich das so rechne zahle ich ca. 34k€ Zinsen (in CHF nach heutigem Kurs) und die Bank kann für ca. 3,5% (im €-Bereich) anlegen. Aber, selbst wenn die Bank bei ca. 12k€ bliebe, wäre ich nach 10 Jahren bei der anderen Bank besser dran. ich habe sogar noch bessere Angebote. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
steff123 März 27, 2008 · bearbeitet März 27, 2008 von steff123 Nein, in . Aber ich sollte da Glück haben. So stark wie vor 6 Jahren wird der CHF nicht mehr. (da denke ich jetzt doch richtig herum... oder???) Allein wenn ich heute das jetzige Haus verkaufe habe ich ca. 10% "Gewinn" gemacht. das sehe ich von der Zinstendenz her ähnlich okay, ich habe das ja oben mal geschrieben. Wie viele Jahre würdest Du denn anrechnen? An deiner Stelle würde ich den Bankwechsel sein lassen. Solche Leute - wie du - werden eh abgezockt. Ich glaube, du hast noch nicht mal verstanden, was Faceman und ich dir oben erklärt haben. Sorry, dass ich so direkt bin. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
lasse März 27, 2008 An deiner Stelle würde ich den Bankwechsel sein lassen. Solche Leute - wie du - werden eh abgezockt. Ich glaube, du hast noch nicht mal verstanden, was Faceman und ich dir oben erklärt haben. Sorry, dass ich so direkt bin. huch. was habe ich denn nun falsch gemacht. Angenommen Deine Annahmen meiner Person bezüglich sind korrekt (kann ja sein), dann hat es immerhin dazu gereicht, dieses heilige Forum zu finden, ein Problem/Fragestellung/Heruasforderung zu sehen, diese hier zur Diskussion zu stellen und nun auf Besserung (meiner selbst) zu hoffen. Gut, dass ich nicht empfindlich bin. Direkt ist gut, noch besser wäre direkt und konstruktiv! Da kannst Du sicher auch noch an Dir arbeiten. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
steff123 März 27, 2008 Aber, selbst wenn die Bank bei ca. 12k bliebe, wäre ich nach 10 Jahren bei der anderen Bank besser dran. ich habe sogar noch bessere Angebote. Entscheidend ist, was in den nächsten 4 Jahren ist (siehe mein Bsp oben). Danach musst du sowieso auch bei deiner Bank prolongieren. Und da du heute nicht die Marge kennst, die deine Bank in 4 Jahren verlang ist das reine Spekulation. Was ist eigentlich mit dem BSV. Der ist doch dafür gedacht um das Darlehn abzulösen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
lasse März 27, 2008 · bearbeitet März 27, 2008 von lasse Das eine Szenario ist doch dies: Ich realisiere heute den Vorfälligkeitsentschädigungsverlust. Beispiel: 10'000€ Meine neue Finanzierung ist pro Monat 100€ besser. D.h. nach 8,5 Jahren habe ich die 10'000 raus. Das Szenario wird interessant, wenn ich davon ausgehe, dass in 4 Jahre der Zins höher als heute sein wird und ich deshalb heute eh besser lang abschliessen sollte. Jetzt kommt ein Punkt, der es komplizierter macht: im Extremfall wird die neue Bank in jedem Fall günstiger sein, da es eine CH Bank ist, die die letzten 30+ Jahre immer günstiger war (Geld ist in der CH halt günstiger); das ist schon intrinisch, da eine CH Bank ganz anders refinanzieren kann. Diese Option ist neu und ich bin noch nicht sicher, ob ich das wirklich machen will, da mir die Risiken noch nicht ganz klar sind. Bin halt erst in der Evaluationsphase. Unser Einkommen kommt zu einem grösseren Teil in CHF (a) also ohne Währungsrisiko und b ) mit Möglichkeit Vorteile aus gegenläufigen Entwicklungen zu ziehen). Ich habe dazu den lokalen Markt seit 6-7 Jahren im Blick und weiss daher, dass meine jetzige Bank tendenziell teuer ist (liegt an der Art wie die sich die CHF holt); ich hatte damals durch einen speziellen Umstand dort gute Konditionen bekommen. Im Moment (vor ernsthaften Verhandlungen) liegt diese Bank (ohne das Thema Vorfälligkeit...) nicht mal auf meiner Shortlist. Ja, der BSV ist zur Ablösung gedacht. Diesen Punkt lasse ich aussen vor, u.a. da die neue Finanzierung sicher nicht 100%ig alles gleich festschreiben wird, sondern den BSV, erwartete Sondertilgungen, usw. einbezieht und somit flexibler sein wird. Mit anderen Worten, der BSV macht es nur komplizierter ändert am Grundsatz dieses Szenarios nichts. Oder siehst Du einen Grund, warum der BSV den Unterschied ausmacht? Ein anderes Szenario ist, dass ich jetzt einen guten Deal bei der alten Bank aushandle (es gibt ja auch Gründe dafür zu bleiben). BTW: Deine vorige Reaktion würde mich schon nochmal interessieren. Was war jetzt so blond? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
steff123 März 27, 2008 Wir haben alle keine Glaskugel. Daher können wir dir nicht sagen, was sinnvoll, sondern nur Ratschläge auf was du achten sollst. Das einzige was du machen, ist zu überprüfen, ob die Bank die bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung über den Tisch gezogen hat. Das kannst du folgendermaßen machen: 1) Berechne den Barwert deines Kredites (Abzinsung der einzelnen Zinszahlungen und der Kapitalzahlung mit einer adressenrisikofreien CHF-Zinskurve) und schlage darauf die Vorfälligkeitsentschädigung drauf 2) Berechne den Barwert eines Kredites gleicher (!!!!!!!!!!) Laufzeit bei einer anderen Bank und vergleich mit 1) Ist 2) > 1) Dann wechsle, ansonsten lass es Ob es besser ist eine längere Zinsbindung (oder einen EUR-Kredit) einzugehen, kann dir keiner hier sagen, denn das hängt von folgenden Faktoren 1) Entwicklung der CHF-Zinsstrukturkurve 2) Entwicklung der Marge deiner Bank und der Konkurrenzbanken 3) Entwicklung des Wechselkurses im Extremfall wird die neue Bank in jedem Fall günstiger sein, da es eine CH Bank ist, die die letzten 30+ Jahre immer günstiger war (Geld ist in der CH halt günstiger); das ist schon intrinisch, da eine CH Bank ganz anders refinanzieren kann. Muss nicht immer so sein Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
billy-the-kid März 27, 2008 huch. was habe ich denn nun falsch gemacht. Na, damit, dass es ein Franken-Kredit ist, hast du alle erst recht spät überrascht. Alle gehen auch wie selbstverständlich davon aus, dass du eine Bank in Deutschland hast (deutsches Recht bezüglich Hypothekendarlehen etc.) Falls nein: alle Antworten in die Tonne. Falls ja: es gibt bei den meisten Banken die Möglichkeit, schon 3 Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist das aktuelle Zinsniveau zu sichern (du bekommst dann, ab sofort, für die nächsten 10 Jahre vereinfacht gesagt das Mittel aus bisherigem Zins gewichtet mit Faktor 3 und aktuellem Marktzins mit Faktor 7. Stichwort Forward-Darlehen. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Aber tröste dich: Es ist einfacher, klug zu antworten, als klug zu fragen (chinesisches Sprichwort). Grüße, billy-the-kid Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
steff123 März 27, 2008 Na, damit, dass es ein Franken-Kredit ist, hast du alle erst recht spät überrascht. Alle gehen auch wie selbstverständlich davon aus, dass du eine Bank in Deutschland hast (deutsches Recht bezüglich Hypothekendarlehen etc.) Falls nein: alle Antworten in die Tonne. Das einzige, was nicht passt, ist das Kündigungsrecht nach 10 Jahren, weil das im BGB geregelt ist. Der rest ist aber unabhängig davon ob es EUR Kredit ist oder ein CHF-Kredit Falls ja: es gibt bei den meisten Banken die Möglichkeit, schon 3 Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist das aktuelle Zinsniveau zu sichern (du bekommst dann, ab sofort, für die nächsten 10 Jahre vereinfacht gesagt das Mittel aus bisherigem Zins gewichtet mit Faktor 3 und aktuellem Marktzins mit Faktor 7. Stichwort Forward-Darlehen. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Ab sofort? Habe ich zwar noch nie gesehen. Kann aber sein. Aber da wird es noch schwieriger nachzurechnen, ob das Angebot "marktgerecht" ist. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
billy-the-kid März 27, 2008 Das einzige, was nicht passt, ist das Kündigungsrecht nach 10 Jahren, weil das im BGB geregelt ist. Das ist nicht das einzige: wenn das Kündigungsrecht gemäß deutschen Recht nach 10 Jahren besteht, muss auch die Vorfälligkeitsentschdigung nur bis zum 10. Jahr gerechnet werden. Wenn das in anderen Ländern anders geregelt ist, rechnet sich die Entschädigung dann anders. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
steff123 März 27, 2008 Aber wenn lasse schreibt, dass die Zinsfestschreibung in 4 Jahren ausläuft, muss man ihm doch glauben. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
billy-the-kid März 27, 2008 Aber wenn lasse schreibt, dass die Zinsfestschreibung in 4 Jahren ausläuft, muss man ihm doch glauben. Stimmt, da hast du natürlich einen Punkt, ökonomisch gesehen. Dennoch: die ganze Entschädigungsberechnung ist im deutschen Rechtssystem eingebettet. Die Formel ganz simpel auf andere Länder zu übertragen, da wäre ich vorsichtig. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
steff123 März 27, 2008 Dennoch: die ganze Entschädigungsberechnung ist im deutschen Rechtssystem eingebettet. Ich habe ja auch nie von dieser schrecklichen Juristenformel gesprochen, die ich selber noch nicht verstanden habe. Ich habe immer von einer ökonomischen Überprüfung gesprochen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
lasse März 27, 2008 Na, damit, dass es ein Franken-Kredit ist, hast du alle erst recht spät überrascht. Alle gehen auch wie selbstverständlich davon aus, dass du eine Bank in Deutschland hast (deutsches Recht bezüglich Hypothekendarlehen etc.) Falls nein: alle Antworten in die Tonne. Falls ja: es gibt bei den meisten Banken die Möglichkeit, schon 3 Jahre vor Ende der Zinsbindungsfrist das aktuelle Zinsniveau zu sichern (du bekommst dann, ab sofort, für die nächsten 10 Jahre vereinfacht gesagt das Mittel aus bisherigem Zins gewichtet mit Faktor 3 und aktuellem Marktzins mit Faktor 7. Stichwort Forward-Darlehen. Ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Aber tröste dich: Es ist einfacher, klug zu antworten, als klug zu fragen (chinesisches Sprichwort). Grüße, billy-the-kid sorry, ich wollte die Frage einfach halten... Ja, es ist ein CHF Darlehen bei einer deutschen Bank. Halt nur kein klassisches Annuitätendarlehen, sondern ein Abzahlungsdarlehen (nennt man das so?) mit indirekter Tilgung (zum Teil in in den angesprochenen BSV, zum Teil in CHF, weiteres nach meiner Wahl und Höhe meiner Wahl). Vom Prinzip ändert sich doch nichts - mein Darlehenszins ist entsprechend etwas unter dem Niveau, dafür bekommt die Bank auch weniger, wenn Sie die CHF anlegt. Das mit dem ForWard Darlehen klingt interessant; das hatte ich noch nicht berücksichtigt. Bleibt die generelle Frage, wie ich in dieser Situation verhandle. Der neuen Bank sollte ich sagen "schau, ich würde gerne bei euch, da ist aber die hohe Entschädigung; könnt ihr besser mit dem Konditionen, damit es sich für mich früher lohnt?" Der alten Bank komme ich dann mit diesen besseren Konditionen und sage "schaut, so gut können die anderen - die Hürde zu gehen und "Strafe" zu zahlen ist recht niedrig geworden." Danke und Grüsse Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
