Finanzierungsmodell Eigenheim

[Solari]

Hallo allerseits,

ich möchte mir eine Eigentumswohnung kaufen. Dabei hätte ich die Möglichkeit, eine Finanzierung mit 4,77%eff bei 1% Tilgung und einem Sondertilgungsrecht von 10% p.a. abzuschließen.

 

Meine Frage ist nun folgende:

Ich könnte doch während der nächsten 10 Jahre (solange wäre meine Zinsbindung) NICHT sondertilgen, sondern das Geld am Markt investieren (z.B. Sparplan). Ich müsste dort doch "nur" eine höhere Rendite (nach Steuern natürlich) als 4,77% p.a. erzielen! Oder übersehe ich dort etwas?

 

Ich dachte nur, dass es doch (über 10 Jahre betrachtet) durchaus möglich sein müsste, eine seriöse und nicht allzu riskante Anlage zu finden, bei der man, sagen wir, 8% Rendite erwirtschaftet, oder? Korrigiert mich bitte, wenn ich etwas übersehe oder wenn ich etwas falsch einschätze!

 

Habt ihr ggf. noch andere interessante Varianten, wie ich mein Darlehen optimal finanzieren könnte?

 

Vielen Dank!

 

Solari

[Fleisch]

deine gedanken nur mit größeren zahlen. probleme recht anschaulich erklärt.

 

klick

 

eigene meinung: lass die finger von einer anlage und konzentrier dich auf die tilgung. das ist die sinnigste und beste rendite

[Frank85]

ich würd auch für klare Strukturen sorgen

sprich so schnell wie möglich tilgen

 

bei "wenn-dann"-Überlegungen mit +- 0 rauszugehen, dass steht nicht im Verhältnis mit dem Risiko

[lasse]

Hallo allerseits,

ich möchte mir eine Eigentumswohnung kaufen. Dabei hätte ich die Möglichkeit, eine Finanzierung mit 4,77%eff bei 1% Tilgung und einem Sondertilgungsrecht von 10% p.a. abzuschließen.

Zum ersten Mal zuckte ich hier zusammen: 1% Tilgung. Dass das immer noch angeboten wird... Ich würde minimum 2% empfehlen. Bei 1% tilgst Du 30 Jahre, bei 2% 24 oder so.

 

Meine Frage ist nun folgende:

Ich könnte doch während der nächsten 10 Jahre (solange wäre meine Zinsbindung) NICHT sondertilgen, sondern das Geld am Markt investieren (z.B. Sparplan). Ich müsste dort doch "nur" eine höhere Rendite (nach Steuern natürlich) als 4,77% p.a. erzielen! Oder übersehe ich dort etwas?

 

Ich dachte nur, dass es doch (über 10 Jahre betrachtet) durchaus möglich sein müsste, eine seriöse und nicht allzu riskante Anlage zu finden, bei der man, sagen wir, 8% Rendite erwirtschaftet, oder? Korrigiert mich bitte, wenn ich etwas übersehe oder wenn ich etwas falsch einschätze!

IMHO viel zu riskant und eine Milchmädchenrechnung. Ich habe mir zur Veranschaulichung ein Excel (oder ein OpenOffice Pendant, Formel für Annuitätendarlehen raussuchen) gebaut und mal durchgerechnet, was ich nach 10, 20 oder 30 Jahren an Zins und Tilgung zu zahlen habe und wie enorm sich hohe Tilgungen und Sondertilgungen auswirken. Leider habe ich gerade zu wenig zeit, sonst würde ich Dir etwas basteln. Erste augenöffenden Erkenntniss gewinnst Du bei z.B. zinsen-berechnen.de (annuitäten rechner). So hohe Renditen kannst Du gar nicht erzielen ;-)

Ausserdem muesstet Du ja den Zeitpunkt des Zinsablaufs ja 100% einhalten können. Stell Dir nur vor, nach Ablauf der Zinsfestschreibung bzw wenn Du dann den Folgekredit verhandelst steht gerade mal wieder eine kleine Baisse an... Dann ist Dein schöner Plan gescheitert.

 

Also, ich halte das für sehr riskant und ein Minusgeschäft für Dich. Das beste was Du tun kannst ist (analog: was zeichnet ein gute Risotto aus?) tilgen, tilgen, tilgen.

[Sapine]

Ich könnte doch während der nächsten 10 Jahre (solange wäre meine Zinsbindung) NICHT sondertilgen, sondern das Geld am Markt investieren (z.B. Sparplan). Ich müsste dort doch "nur" eine höhere Rendite (nach Steuern natürlich) als 4,77% p.a. erzielen! Oder übersehe ich dort etwas?

 

Ich dachte nur, dass es doch (über 10 Jahre betrachtet) durchaus möglich sein müsste, eine seriöse und nicht allzu riskante Anlage zu finden, bei der man, sagen wir, 8% Rendite erwirtschaftet, oder? Korrigiert mich bitte, wenn ich etwas übersehe oder wenn ich etwas falsch einschätze!

Eine Anlage mit einer erwarteten Rendite von 8 % ist nie risikolos. Bei 100 % Aktien ist in etwa mit dieser Rendite zu rechnen auf lange Sicht, wobei die Schwankungen wie man gerade jetzt sieht erheblich sind. Hinzu kommt, dass Du die Rendite von 8 % versteuern muss, während die 4,77 % des Darlehensvertrags netto zu rechnen sind (Eigennutzung der Wohnung unterstellt). Dann bleibt nur noch eine Differenz von 1 %, die Du theoretisch gut machen kannst gegenüber der Hypothek. Dazu kommt dann noch das Risiko, dass die 8 % nicht sicher sind. Wenn es dann "nur" 5 % werden, wirst Du schon drauf legen. Bei einer Nullrunde wirst Du spürbar drauflegen. Das Verhältnis von Chance und Risiko war schon ohne die Abgeltungssteuer nur ok, wenn man sich einen Verlust leisten konnte, mit der Abgeltungssteuer wird es noch deutlich uninteressanter. Daher allenfalls in sehr kleinem Umfang, dass der Freistellungsauftrag nicht überschritten wird. Ausserdem ist es empfehlenswert, nach guten Renditejahren dann doch von der Sondertilgung Gebrauch zu machen. Damit kannst Du das Risiko nochmals reduzieren.

[fw1962]

Tilge lieber mit >= 3 %

• und vereinbare mit dem Kreditgeber eine mögliche max. Sondertilgung pro Jahr - dann hast Du kein Risiko und andere verdienen nicht ewig an Dir
  

[thowe]

Tilge lieber mit >= 3 %

• und vereinbare mit dem Kreditgeber eine mögliche max. Sondertilgung pro Jahr - dann hast Du kein Risiko und andere verdienen nicht ewig an Dir
  

 

....und Du kannst nachts ruhiger schlafen

[harryguenter]

Zum ersten Mal zuckte ich hier zusammen: 1% Tilgung. Dass das immer noch angeboten wird... Ich würde minimum 2% empfehlen. Bei 1% tilgst Du 30 Jahre, bei 2% 24 oder so.

Bei den derzeitigen Zinssätzen sind es eher 37 und 32 Jahre. Trotzdem würde ich getreu dem Motto "so wenig wie nötig, soviel wie möglich" das Darlehn genau wie vorgesehen abschliessen. 1% Tilgung ist völlig OK wenn man ein (hoffentlich kostenfreies) 10% Sondertilgungsrecht hat. Nimmt man dieses jedes Jahr in Anspruch, so ist man im 8. Jahr fertig mit dem Darlehn. Das sollte völlig ausreichen.

 

Ansonsten würde ich meinen Vorrednern zustimmen: eine halbwegs "sichere" Nettorendite von 4,77 Prozent erzielt man derzeit nicht. Falls die Zeiten hoher Zinssätze mal wieder kommen sollten kann dann das Geld statt der Sondertilgungen in Zinsprodukten anlegen. Ich rechne aber nicht damit.

[jogo08]

Dazu mal mein eigenes Beispiel und einige Gedanken. Ich werde im Januar, nach 15 Jahren Finanzierung mein Darlehen komplett tilgen. Ich habe auch mit 1% Tilgung begonnen.

 

Ein heute aufgenommener Kredit bleibt, von der Tilgung abgesehen gleich, normalerweise wird sich der Verdienst aber in den kommenden Jahren aufgrund von Lohnsteigerungen erhöhen, sofern man das zusätzliche Geld nicht für den privaten Verbrauch benötigt, kann man es in die später folgende Anschlussfinanzierung zu stecken, bzw. zwischenzeitig per Sondertigung abzahlen.

 

Der Versuch ohne Tilgung und über Sparprodukte, egal welcher Art, eine höhere Rendite als den Finanzierungszinssatz zu erzielen, dürfte ohne sehr viel Glück nicht machbar sein. Man sollte sich nicht von den momentan hohen Zinsen täuschen lassen, die können und werden auch wieder runter gehen, siehe Leitzinssenkung in den USA, Europa/Deutschland wird über kurz oder lang folgen. Im Anschluss werden auch die Zinsen für TG, Festgeld usw. bei uns fallen.

 

Wenn 8% langfristig fast risikolos erzielbar wären, würde wohl kaum noch jemand in Aktien investieren, denn hier liegen die langfristigen Renditen bei ca. 7%.

 

Also auch von mir nochmal: Kredit so wenig wie nötig, Tilgung soviel wie möglich. Dabei aber daran denken, wer heute eine zu hohe Monatsrate wegen der Tilgung vereinbart, geht das Risiko ein, bei Zahlungsschwierigkeiten den Kredit nicht mehr bedienen zu können. Was dann folgt, kann man sich selbst ausrechnen.

[Fleisch]

Peter Zwegart

[Muggel]

Hallo allerseits,

ich möchte mir eine Eigentumswohnung kaufen. Dabei hätte ich die Möglichkeit, eine Finanzierung mit 4,77%eff bei 1% Tilgung und einem Sondertilgungsrecht von 10% p.a. abzuschließen.

 

Meine Frage ist nun folgende:

Ich könnte doch während der nächsten 10 Jahre (solange wäre meine Zinsbindung) NICHT sondertilgen, sondern das Geld am Markt investieren (z.B. Sparplan). Ich müsste dort doch "nur" eine höhere Rendite (nach Steuern natürlich) als 4,77% p.a. erzielen! Oder übersehe ich dort etwas?

 

Ich dachte nur, dass es doch (über 10 Jahre betrachtet) durchaus möglich sein müsste, eine seriöse und nicht allzu riskante Anlage zu finden, bei der man, sagen wir, 8% Rendite erwirtschaftet, oder? Korrigiert mich bitte, wenn ich etwas übersehe oder wenn ich etwas falsch einschätze!

 

Habt ihr ggf. noch andere interessante Varianten, wie ich mein Darlehen optimal finanzieren könnte?

 

Vielen Dank!

 

Solari

 

Ich weiss nicht, welche Bank dieses Angebot abgegen hat aber bei einer Sondertilgung von 10% würdest Du die Zinsfestbindungszeit unterlaufen und der Kreditvertrag wäre das Papier nicht wert. Evtl. max. 10 % jedoch unter Einhaltung der Zinsfestbindung.

Wenn Du mit Deinem Eigenheim spekulieren willst, mach es. Aber dann frisstwas Gier Hirn.

 

Irgendwie sollte man grundsätzlich etwas in diesem Land ändern: Alles zur Kaupthing-Bank aufs Tagesgeld, alles in Lehmann-Zertifikate. Bitte sehr aber flennt nicht nach Einlagesicherung und Schadensersatz.

Man kann ja spekulieren und renditeorientiert mit einem Teil seines Geld/Vermögen umgehen. Aber bitte mit einem Teil und nicht mit dem Teil, dass das Dach überm Kopf darstellt.

[harryguenter]

Ich weiss nicht, welche Bank dieses Angebot abgegen hat aber bei einer Sondertilgung von 10% würdest Du die Zinsfestbindungszeit unterlaufen und der Kreditvertrag wäre das Papier nicht wert. Evtl. max. 10 % jedoch unter Einhaltung der Zinsfestbindung.

Wenn Du mit Deinem Eigenheim spekulieren willst, mach es. Aber dann frisstwas Gier Hirn.

Ich hab da mal nur eine Frage:

Häää ???

 

Bei der Sondertilgung handelt es sich um ein Sondertilgungsrecht welches man als Kreditnehmer in Anspruch nehmen kann.

Man vereinbart eine geringe Tilgung und behält sich das Recht vor wenn man z.B. zu Geld kommt einen höheren Teil auch wärend der Laufzeit tilgen zu dürfen.

Natürlich ist dann, wenn man das stets in Anspruch nehmen kann, ein Darlehn nach etwa 8 Jahren bezahlt und damit womöglich innerhalb der Zinsbindungsfrist bezahlt - ja und?

Aber das hat doch erstmal gar nichts mit Spekulation zu tun! Niemand hat dem Threadersteller empfohle zu spekulieren anstatt zu tilgen!?

Prinzipiell kann die Quote der Sondertilgung doch gar nicht hoch genung sein. Im Falle einer Erbschaft, Lottogewinns, Gehaltssprungs wie auch immer wären womöglich sogar 100% eine Super Sache.

[Akaman]

Prinzipiell kann die Quote der Sondertilgung doch gar nicht hoch genung sein. Im Falle einer Erbschaft, Lottogewinns, Gehaltssprungs wie auch immer wären womöglich sogar 100% eine Super Sache.

so isses, harryguenter!

[Solari]

Hallo,

 

Zum ersten Mal zuckte ich hier zusammen: 1% Tilgung. Dass das immer noch angeboten wird... Ich würde minimum 2% empfehlen. Bei 1% tilgst Du 30 Jahre, bei 2% 24 oder so.

Darum ja die hohe Sondertilgung!

 

Ich habe mir zur Veranschaulichung ein Excel [...] gebaut

Ich natürlich auch.

 

Hinzu kommt, dass Du die Rendite von 8 % versteuern muss

Darum habe ich auch mal 8% angesetzt, damit ich nach Abgeltungssteuer noch 6% Rendite gegenüber den 4,77% Zinsen stehen habe.

 

bei "wenn-dann"-Überlegungen mit +- 0 rauszugehen, dass steht nicht im Verhältnis mit dem Risiko

Das Verhältnis von Chance und Risiko war schon ohne die Abgeltungssteuer nur ok, wenn man sich einen Verlust leisten konnte, mit der Abgeltungssteuer wird es noch deutlich uninteressanter.

eine halbwegs "sichere" Nettorendite von 4,77 Prozent erzielt man derzeit nicht.

Ihr habt wohl recht, die Gewinnchancen sind einfach doch zu mager. Wenn man einfach fleißig sondertilgt, dann weiß man, was man hat, und auch wenn einem dann vielleicht 3,50 durch die Lappen gehen...sei's drum...

 

Tilge lieber mit >= 3 %

Tilgung lieber 1%!

* und vereinbare mit dem Kreditgeber eine mögliche max. Sondertilgung pro Jahr - dann hast Du kein Risiko und andere verdienen nicht ewig an Dir

Genau das habe ich gemacht (10%)!

 

1% Tilgung ist völlig OK wenn man ein (hoffentlich kostenfreies) 10% Sondertilgungsrecht hat.

Ich habe genau so mit der Bank verhandelt (bei relativ hohem Eigenkapitalanteil):

- Reines Annuitätendarlehen bitte!

- Wenig Zinsen bitte! (4,77eff)

- Sehr kleine Tilgung bitte! (1%)

- Sehr hohes Sondertilgungsrecht bitte! (10%)

- Keine Kosten wie Beratungsgebühren, Kontoführungsgebühren etc. bitte! (0 )

- 10 Jahre Zinsbindung bitte! (dann will ich das Darlehen abbezahlt haben)

Diese Bedingungen kann ich nur jedem empfehlen!

 

 

Danke euch vielmals für die vielen Antworten, ich denke, ich werde - wie ursprünglich auch geplant - fleißig sondertilgen!

 

Schöne Grüße,

Solari

[lasse]

Ich habe genau so mit der Bank verhandelt (bei relativ hohem Eigenkapitalanteil):

- Reines Annuitätendarlehen bitte!

- Wenig Zinsen bitte! (4,77eff)

- Sehr kleine Tilgung bitte! (1%)

- Sehr hohes Sondertilgungsrecht bitte! (10%)

- Keine Kosten wie Beratungsgebühren, Kontoführungsgebühren etc. bitte! (0 )

- 10 Jahre Zinsbindung bitte! (dann will ich das Darlehen abbezahlt haben)

Diese Bedingungen kann ich nur jedem empfehlen!

 

 

Danke euch vielmals für die vielen Antworten, ich denke, ich werde - wie ursprünglich auch geplant - fleißig sondertilgen!

 

Schöne Grüße,

Solari

 

finde ich okay so. (kleine Korrektur: klar, im Moment wäre die Gesamtlaufzeit bei 1% knapp 35 Jahre, bei 2% 24 Jahre).

Und, entgegen meiner "Taktik" mit mind. 2% zu tilgen bevorzugst Du 1%. Okay. Ist die Begründung, dass Du die Flexibilität behalten willst? Wenn Du 10% Sondertilgung pro Jahr durchhälst bist Du natürlich sogar schneller als 10 Jahre (wenn der Vertrag das überhaupt vorsieht). Der einzige Knackpunkt könnte dann vielleicht die Disziplin werden - die 2 (oder mehr) % wären als mtl Rate fix. Die Sondertilgung wird erstmal auf Deinem Konto angesammelt und lockt natürlich immer........ (Börse gerade niedrig, Urlaub, Auto, neue Gadgets). Die direkte Tilgung sollte geringe Vorteile in den Gesamtkosten haben (da Du ja jeden Monat tilgst und nicht 1x am Jahresende) - ansonsten ist die Flexibilität natürlich verlockend.

viel erfolg beim Kauf jetzt!

[Sapine]

Die Pflichtrate möglichst niedrig zu halten ist sicher sinnvoll, sofern man ausreichend diszipliniert ist. Neben dem Sondertilgungsrecht bieten einige Banken auch eine kostenlose Änderung der Tilgungsrate an. Das ist eine mindestens ebenso interessante Variante der Flexibilität.

[harryguenter]

finde ich okay so. (kleine Korrektur: klar, im Moment wäre die Gesamtlaufzeit bei 1% knapp 35 Jahre, bei 2% 24 Jahre).

Immer noch zu optimistisch, hab's jetzt mal nachgeschaut: bei 4,77% effektiv sind bei 1% knappe 38 Jahre, 2% etwa 26 Jahre

http://www.fmw-finanzierungen.de/Tilgungsd...tendarlehen.pdf

 

Ansonsten soll es ja noch Leute mit Spardisziplin und Sparzielen geben. Bei einer geringen Tilgungsverpflichtung kann ich besser auf die Unwägbarkeiten des Lebens reagieren. Bei einem 100.000 EUR Darlehen sinds immerhin 83,33 EUR pro Monat.

"Wenig muß, viel kann" finds ich bei der Baufianzierung ein gutes Motto für Leute mit ein bisserl Spardisziplin.

[lasse]

Immer noch zu optimistisch, hab's jetzt mal nachgeschaut: bei 4,77% effektiv sind bei 1% knappe 38 Jahre, 2% etwa 26 Jahre

http://www.fmw-finanzierungen.de/Tilgungsd...tendarlehen.pdf

 

Ansonsten soll es ja noch Leute mit Spardisziplin und Sparzielen geben. Bei einer geringen Tilgungsverpflichtung kann ich besser auf die Unwägbarkeiten des Lebens reagieren. Bei einem 100.000 EUR Darlehen sinds immerhin 83,33 EUR pro Monat.

"Wenig muß, viel kann" finds ich bei der Baufianzierung ein gutes Motto für Leute mit ein bisserl Spardisziplin.

hmm, meine Quelle ist zinsen-berechnen.de . Allerdings gibt mir der Rechner auch Kreditsummen-abhängige Laufzeiten, und das ist lt. Formel eigentlich falsch. Einigen wir uns auf die wichtige Aussage: 1% (ohne Sondertilgungen) heisst, der Bank (beinahe) auf Lebzeit ein gutes Einkommen (Zinszahlungen...) zu sichern. Mit 2 Prozent (also wenig mehr Tilgungseinsatz) ist es deutlich besser. Trotzdem möchte ich zwar aktuell noch leben können, aber der Bank nicht so lange Zinsen in den Schlund schieben. Eine gesunde Finanzierung basiert auf mind 3% Tilgung (inkl oder plus Sondertilgung oder Tilgungsanpassung).

[Muggel]

Ich hab da mal nur eine Frage:

Häää ???

 

Bei der Sondertilgung handelt es sich um ein Sondertilgungsrecht welches man als Kreditnehmer in Anspruch nehmen kann.

Man vereinbart eine geringe Tilgung und behält sich das Recht vor wenn man z.B. zu Geld kommt einen höheren Teil auch wärend der Laufzeit tilgen zu dürfen.

Natürlich ist dann, wenn man das stets in Anspruch nehmen kann, ein Darlehn nach etwa 8 Jahren bezahlt und damit womöglich innerhalb der Zinsbindungsfrist bezahlt - ja und?

Aber das hat doch erstmal gar nichts mit Spekulation zu tun! Niemand hat dem Threadersteller empfohle zu spekulieren anstatt zu tilgen!?

Prinzipiell kann die Quote der Sondertilgung doch gar nicht hoch genung sein. Im Falle einer Erbschaft, Lottogewinns, Gehaltssprungs wie auch immer wären womöglich sogar 100% eine Super Sache.

 

Du kannst keinen Kreditvertrag als Bank anbieten, in dem Rechte und Pflichten vereinbart werden, die sich einander ausschliessen. Und bei 10 Jahre Zinsfestbindung kann der Vertrag nicht nach 8 Jahren enden und er endet, wenn es kein Schuldverhältnis mehr gibt. Und die Spekualtion hat der Autor doch selbst ins Spiel gebracht:....lieber nicht Sondertilgung, sondern das Geld lieber anlegen..dort gibt es mehr Zinsen.

 

Dass es bei negativen Zinsen natürlich auch ein Effekt wie den Zinseszinseffekt bei positiven Zinsen gibt, halte ich an meinem Argument fest, dass nur Teile des Vermögens unter solchen Zahlenspielereien fallen sollte und beim selbstgenutzten Haus die schnelle Entschuldung im Vordergrund steht.

[harryguenter]

Einigen wir uns auf die wichtige Aussage: 1% (ohne Sondertilgungen) heisst, der Bank (beinahe) auf Lebzeit ein gutes Einkommen (Zinszahlungen...) zu sichern. Mit 2 Prozent (also wenig mehr Tilgungseinsatz) ist es deutlich besser. [...] Eine gesunde Finanzierung basiert auf mind 3% Tilgung (inkl oder plus Sondertilgung oder Tilgungsanpassung).

Auf jeden Fall sollte die Finanzierung einige Jahre vor der Rente beendet sein. Nicht zu vergessen dass nach den ersten 10-20 Jahren (Neubau!) auch schon wieder die ersten teureren Instandhaltungskosten eintreffen. Neue Heizung z.B.

[lytjes2]

Mal wieder zwei blöde Fragen:

 

Wenn ich eine Immobilie erwerbe, stimmt dann der "Spruch" immer noch, dass man möglichst viel von seinem EK dafür einsetzen soll (abzüglich einer 6-Monats-Reserve)?

 

Die Verbraucherbeartungen beraten angeblich immer so...

 

Und:

 

Wir laufen wirtschaftlich gesehen ja eher in Richtung einer Deflation, also wäre es -wenn möglich- am Sinnvollsten doch die komplette Immobilie sofort mit EK zu finanzieren.

Demgegenüber könnte ich mir sogar einen (theoretischen) "Gewinn" bei einer niedrig verzinsten Fremdfinanzierung vorstellen wenn eine Volkswirtschaft stark in Richtung Inflation läuft.

 

Oder gibt es auch noch andere Gründe die für eine teilweise Fremdfin. sprechen, wenn eine 100-prozentige EK-Fin. möglich wäre?

[harryguenter]

Wenn ich eine Immobilie erwerbe, stimmt dann der "Spruch" immer noch, dass man möglichst viel von seinem EK dafür einsetzen soll (abzüglich einer 6-Monats-Reserve)?

Ja das stimmt noch.

Ansonsten must Du ja einen höheren Kredit aufnehmen - damit sich das ganze rechnet brachst du eine sichere(!) Netto(!)-Rendite die höher ist als der Kreditzinssatz. Das gibt es normalerweise nicht.

 

Inflation und Deflation sind bezüglich Dauer und Stärke schwer vorauszusehen. Darauf würde ich keine Finanzierungsmodelle aufbauen.