Jump to content
TerracottaPie

REITs vs. Immobilienfonds

Recommended Posts

TerracottaPie
Posted

Ich kenne mich mit dem Thema nicht gut aus, aber durch diese ganze Immo-Fonds-Panik, die auch mich zwischendurch ergriffen hatte, habe ich mir zumindest ein paar Gedanken darüber gemacht. Nun liest man ja überall, dass REITs, wegen ihrer Kursschwankungen, deutlich riskanter seien als Offene Immobilien-Fonds, die nach wie vor als sicher gelten.

 

Die Frage, die dabei für mich aufgetaucht ist: Was ist eigentlich an den Geschäftsmodellen der Offenen Immo-Fonds so anders als an denen von REITs und Immobilien-AGs, das die enorm unterschiedliche Bewertung rechtfertigt. Alstria Office (WKN A0LD2U) notiert derzeit bei etwa einem Drittel des NAV, die offenen Fonds werden zum NAV verkauft, bzw. an der Börse knapp darunter gehandelt. Ich gehe mal davon aus, dass das nicht einfach zufällig ist, aber ich kann den Grund nicht erkennen. Sind Offene Fonds gar nicht von den Kreditmärkten abhängig?

 

Kann mich jemand aufklären?

Share this post


Link to post
Grumel
Posted

Offene Immofonds sind tendenziell recht konservativ - keine Schulden, ne Menge Bargeld, langfristige Mietvergräge. Der kanam hat übrigens Schulden, allderdings immernoch Deutlich weniger als praktisch jede Immo Aktie.

 

Reits, bzw Immo AGs dagegen haben im durcchnitt wesentlich mer Schulden, und logischerweise keine großen Bargeld Bestände. Manchmal auch riskantere Immobilien mit kürzeren Mietverträgen oder weniger zuverlässigen Mietern.

 

Insofern bekommt man mit 100 in nem Reit invstiert deutlich mehr Immobilie als mit 100 in nem offenen Immofonds. Auch interessant ist de Aspekt mit der Schließung. Bei Reits guckt man auf die Börsenkurse, wenns ne Liquiditätskrise gibt fällt der kurs halt kurzfristig stark, die Immofonds machen halt zu. Jetzt in der Liquiditätskirse kommt noch das Problem hinzu das so manche geniale Immo AG keine langfristigen Kreditverträge hatte und jetzt nur mehr zu sehr schlechten Konditionen an neue Kredite kommt oder um jeden Preis schnell verkaufen muß.

 

Das erklärt aber zugegeben auch nicht vollständig warum Immfonds so extrem schwankungsarme Kursverläufe haben. Der Verdacht drängt sich auf das die Gutachter das ganze etwas glätten im vergleich zum echten Marktwert.

Share this post


Link to post
TerracottaPie
Posted

Danke, das erklärt natürlich schon einiges. Es geht dann also tatsächlich bei vielen der Aktien um ein Refinanzierungsrisiko? Und natürlich um das Abwertungsrisiko im Bestand (aber das haben die Immofonds ja tendenziell auch).

 

Jedenfalls bin ich im Moment sehr versucht, etwas Geld in den einen oder anderen (zwei gibt's ja immerhin :rolleyes: ) deutschen Reit zu stecken, Krise hin, Schwankungen her.

Share this post


Link to post
50cent
Posted

Ich verwende diesen alten Thread mal dazu, um eure Meinung zu hören.

In kurzer Zeit steht gemäß meiner Asset-Allokation ein Investment in der Asset-Klasse "Immobilien" an.

 

Bisher habe ich dort vollständig auf offene Immobilienfonds gesetzt.

Ich besitze Anteile der Fonds KANAM Grundinvest, SEB Immoinvest und Hausinvest.

 

Da die offenen Immo-Fonds ziemlich unter Druck stehen und deren Zukunft nicht ganz klar scheint, bin ich auf der Suche nach Alternativen.

 

Auf welchem Wege würdet ihr in der Zukunft in Immobilien investieren? ETFs, REITS, offene Immos?

 

Da mein Depot größtenteils aus ETFs besteht, könnte ich mir den Kauf dieses ETFs vorstellen:

 

http://www.boerse-frankfurt.de/DE/index.aspx?pageID=105&ISIN=DE000A0LGQL5

Share this post


Link to post
Schinzilord
Posted

LAut meinen Berechnungen ist eine Investition in REITs aus Diversifikationsgruenden statistisch signifikant -> nimm einfach ein paar Prozent REITs in deinen riskanten Portfolioteil. (wobei natuerlich der Anteil geringer sein sollte als wenn du OI genommen haettest aufgrund der hoeren Vola).

 

Den REIT hab ich auch, auch wenn der tracking error (aufgrund Steuerlicher Behandlung?!?) ziemlich hoch ist.

Share this post


Link to post
50cent
Posted

Danke für die Info und den Hinweis auf die Vola.

 

Derzeit habe ich:

65% Aktien-ETFs

10% offene Immo-Fonds

20% Anleihen (AAA)

5% Rohstoffe

 

Wenn ich auf REITs-ETFs umstelle, werde ich's dann wahrscheinlich so machen:

65% Aktien-ETFs

5% REITs-ETFs

25% Anleihen (AAA)

5% Rohstoffe

 

Wenn ich mich für die ETF-Variante entscheide läuft's wohl wirklich auf den A0LGQL hinaus, da es in dem Bereich offensichtlich nicht so wahnsinnig viele Alternativen gibt.

Share this post


Link to post
sparfux
Posted

LAut meinen Berechnungen ist eine Investition in REITs aus Diversifikationsgruenden statistisch signifikant

Kannst Du das mal genauer erläutern? Was hast Du berechnet und was ist das Ergebnis? Hast Du REITs auch mit Small- bzw. Midcap verglichen?

Share this post


Link to post
Schinzilord
Posted · Edited by Schinzilord

Klar, gerne mache ich das. Ich führe einen Widerspruchsbeweis.

 

These: REITs bringen keinen Diversifikationsvorteil gegenüber einem gemischten Portfolio aus MSCI World, EM und SC.

 

Beweis:

4 Dimensionale lineare Regressionsanalyse seit März 2009 zwischen MSCI World, EM, EU SC und REITs.

Tickersymbole:

kuerzel_A = "DBXW.DE";

kuerzel_B = "DBX1.DE";

kuerzel_C = "3BPY.DE";

kuerzel_X = "IQQ6.DE";

fromdate = "30-Mar-2009";

todate = "28-Oct-2011";

 

Das Ergebnis ist aufgrund der Datenlage (tägliche Daten über 2.5 Jahre: 650 Tage) statistisch signifikant (Konfidenzintervall 2 sigma).

 

Ergebnis:

Mit einem diversifizierten Portfolio aus MSCI World, EM und SC konnte die tägliche Variation der Rendite des REIT ETFs nur zu 58% (R^2) nachgebildet werden. Das alpha p.a. betrug die letzten 2.5 Jahre 12.5%.

Die Korrelation lagen hierbei nur zwischen 70 und 75%:

corr_World_REIT = 0.75338

corr_EM_REIT = 0.69689

corr_EU_SC_REIT = 0.68459

 

Graphik:

post-9048-0-76440400-1319908714_thumb.png

Zeitraum 03/2009 bis 10/2011.

 

Der Zeitraum spielt hier überhaut keine Rolle, weil die tägliche Variation der Rendite angeschaut wird, und hieraus die Korrelationen, das alpha und das R^2 berechnet wird. Hier gilt nur je länger desto besser, der Anfangs und Endzeitpunkt spielt keine Rolle.

 

Und ein R^2 ist für mich definitiv eine Diversifikation.

Fazit:

 

REITs sind eine eigene Anlageklasse und nicht durch ein Portfolio aus World, EM und EU SC zu ersetzen.

Somit Falsifikation der These.

 

Ein HInweis in eigener Sache:

Bevor jemand überlegt, ob er 70/20/10 oder 80/10/10 zwischen World und EM und SC aufteilen sollte, würde ich mir 100mal lieber REITs dazu holen. Viel mehr Diversifikation bei genügend hoher Vola und Renditeerwartung.

Share this post


Link to post
Mouton
Posted · Edited by Mouton

Ich finde den Nachweis ziemlich eindrucksvoll. Daher habe ich versucht, das für mich nachzuvollziehen. Ich muss dazu sagen, dass ich leider nie eine Statistikvorlesung genossen habe und ich daher Neuland betrete. Anhand von Wikipedia habe ich die multiple lineare Regression oberflächlich verstanden, kann aber die Grenzen dieses Instruments kaum ermessen.

 

Glücklicherweise können ja auch Open Office bzw. Excel eine multiple lineare Regression berechnen. Also habe ich mir bei Yahoo die entsprechenden Datensätze gezogen. Ich habe nur Tage berücksichtigt, an denen für alle vier Ticker Werte vorlagen.

 

Basierend auf den Funktionen KORREL und RGP habe ich dann folgende Werte erhalten:

 

R² = 58,62%

Korrelation zu MSCI World = 75,76%

Korrelation zu MSCI EM = 69,47%

Korrelation zu MSCI EU SC = 67,99%

 

Ziemlich nahe an den Werten von Schinzilord. Könnte also passen.

 

Nachdem das Open Office Calc-Sheet einmal stand, habe ich dann experimentiert. Was passiert, wenn ich statt Tagesrenditen, rollierende Monatsrenditen (angenähert durch 20 aufeinanderfolgende Tage mit Kursen für alle Ticker) bzw. rollierende Jahresrenditen (angenähert durch 260 aufeinanderfolgende Tage mit Kursen für alle Ticker) nehme. Außerdem interessierte mich, was herauskommt, wenn ich statt Reits einfach einen anderen Branchen-Index hernehme. Meine Wahl fiel auf Utilities, da die gemeinhin als antizyklisch gelten. Um ausreichend Kursdaten zu bekommen, nahm ich den DB x-trackers auf den STOXX® Europe 600 Utilities (Ticker = DXSI.DE).

 

Hier nun das, was Open Office daraus macht:

post-13015-0-83580100-1325437753_thumb.png

 

(Die drei Zeilen unter R² geben jeweils die Korrelation zu dem angegebenen Index an.)

 

Und jetzt bin ich etwas ratlos, wie ich die Ergebnisse interpretieren soll:

 

  • Kann es sein, dass der Diversifikationseffekt verlorengeht, wenn ich als Langfristanleger in großen Zeiträumen denke (Jahresrenditen statt Tagesrenditen)? Oder gibt das die kleine Datenmenge nicht her?
  • Kann es sein, dass ich einen vergleichbaren Effekt (sogar leicht besser) mit anderen Branchen auch erreiche? (Mag sein, dass es da keine schöne Erklärung dazu gibt. Aber es sieht so aus, als könnte ich mit Utilities den gleichen Nachweis führen wie Schinzilord für REIT)

 

Für Hinweise, wo ich auf dem Holzweg bin, wäre ich sehr dankbar.

 

Frohes neues Jahr,

Mouton

 

PS: Mein Open Office Calc-Sheet habe ich angehängt. Die Daten werden beim ersten Starten von der Yahoo-Website runtergeladen.

Multiple Lineare Regression.ods

Share this post


Link to post
Schinzilord
Posted

 

Und jetzt bin ich etwas ratlos, wie ich die Ergebnisse interpretieren soll:

 

  • Kann es sein, dass der Diversifikationseffekt verlorengeht, wenn ich als Langfristanleger in großen Zeiträumen denke (Jahresrenditen statt Tagesrenditen)? Oder gibt das die kleine Datenmenge nicht her?
  • Kann es sein, dass ich einen vergleichbaren Effekt (sogar leicht besser) mit anderen Branchen auch erreiche? (Mag sein, dass es da keine schöne Erklärung dazu gibt. Aber es sieht so aus, als könnte ich mit Utilities den gleichen Nachweis führen wie Schinzilord für REIT)

 

Für Hinweise, wo ich auf dem Holzweg bin, wäre ich sehr dankbar.

 

Hi Mouton!

 

Schöne Arbeit. Und die Hauptsache ist, man hat selbst viel dabei gelernt :)

 

Wenn du noch den Fehler berücksichtigst, sollte bei so wenigen Daten wie Monats oder Jahresbasis kein vernünftiger Wert rauskommen. octave spuckt mir auch noch den F-Test wert aus und gibt Fehlergrenzen an. Die dürften bei den Jahresdaten riesig sein -> keine Aussagekraft.

 

Zu den Tagesdaten: Ich würde es auch so interpretieren, dass Utilities einfach Antizyklisch laufen und auch zur Diversifikation etwas beitragen. Im endeffekt sind REIt Unternehmen auch im MSCI World enthalten und somit genauso eine Untergruppe (Branche) wie auch Utilities.

Hast du auch mal eine 5D Regression zwischen Utilities, REITs, World, EM und SC laufen lassen?

 

Noch kurz was aus der Praxis:

Ich bin mit meinen Reits sehr zufrieden, +1% im Jahr 2011, schöne Diversifikationseffekte zum World und EM :)

Share this post


Link to post
Mouton
Posted · Edited by Mouton

Wenn du noch den Fehler berücksichtigst, sollte bei so wenigen Daten wie Monats oder Jahresbasis kein vernünftiger Wert rauskommen. octave spuckt mir auch noch den F-Test wert aus und gibt Fehlergrenzen an. Die dürften bei den Jahresdaten riesig sein -> keine Aussagekraft.

 

Da muss man in Open Office noch etwas nachlegen, geht aber auch dank FVERT. (Mehr Infos im Example 4 unter http://office.microsoft.com/en-us/excel-help/linest-HP005209155.aspx)

 

Der F-Test ist scheinbar auch für die Jahresdaten in Ordnung, da ich ja immer noch auf 395 Datenpunkte komme.

 

Ich habe mir noch die T-Statistics angeschaut. Wenn ich die Theorie richtig verstanden habe, dann wäre bei Utilities der MSCI EM nicht notwendig. Etwas abstruser ist die Aussage, dass bei der Betrachtung der Jahresrendite der MSCI World für die REITs nicht notwendig ist. (Hier fand ich die Erklärungen bei Bernstein ganz hilfreich: http://www.efficientfrontier.com/ef/101/roll101.htm)

 

EDIT: Ganz hilfreich war auch dieser Blogeintrag. Ich habe das Sheet noch um FINV und ein paar Kommentare bei der ersten Regression im REIT-Sheet ergänzt (eher für mich als Erinnerung, denn als statistisch saubere Definition).

 

Noch kurz was aus der Praxis:

Ich bin mit meinen Reits sehr zufrieden, +1% im Jahr 2011, schöne Diversifikationseffekte zum World und EM :)

 

Zwar scheinen die Utilities weniger korreliert zu sein, haben aber im Betrachtungszeitraum deutlich weniger Rendite als REITs abgeworfen.

 

Schönen Abend,

Mouton

Multiple Lineare Regression.ods

Share this post


Link to post
Schinzilord
Posted

Hi mouton!

Ich schau mir morgen mal das sheet an. Aber wie kommst du auf 395 n-tupel bei den jahresdaten? Du nimmst ja nur ein paar jahre her? Das sind doch nicht mehr als 10punkte im raum?

Share this post


Link to post
Mouton
Posted

Hi mouton!

Ich schau mir morgen mal das sheet an. Aber wie kommst du auf 395 n-tupel bei den jahresdaten? Du nimmst ja nur ein paar jahre her? Das sind doch nicht mehr als 10punkte im raum?

Hi Schinzilord,

 

ich habe rollierende Jahresrenditen, also statt des Unterschieds von gestern zu heute, nehme ich den Unterschied von vor einem Jahr zu heute. (Da ich zu faul war, das genau zu berechnen, nehme ich einfach den Datenpunkt n-260.) Damit gehen mir gerade mal 260 Datenpunkte verloren.

 

Schöne Grüße,

Mouton

Share this post


Link to post
Krischan
Posted · Edited by Krischan

These: REITs bringen keinen Diversifikationsvorteil gegenüber einem gemischten Portfolio aus MSCI World, EM und SC.

 

Ergebnis:

Mit einem diversifizierten Portfolio aus MSCI World, EM und SC konnte die tägliche Variation der Rendite des REIT ETFs nur zu 58% (R^2) nachgebildet werden. Das alpha p.a. betrug die letzten 2.5 Jahre 12.5%.

Die Korrelation lagen hierbei nur zwischen 70 und 75%:

 

Fazit:

REITs sind eine eigene Anlageklasse und nicht durch ein Portfolio aus World, EM und EU SC zu ersetzen.

Somit Falsifikation der These.

Alter Thread, ich weiß. Trotzdem noch ein Kommentar von mir: Bei der Untersuchung hast du die Korrelation zwischen Reits und unterschiedlichen Indizes untersucht. So weit so gut. Aber die Indizes enthalten bereits (u.A.) Reits. Daher kann ich die Schlussfolgerung (Reits = eigene Anlageklasse und zur Diversifikation geeignet) nicht nachvollziehen. Die Korrelation zwischen Eurostoxx und Dax ist auch kleiner 1, trotzdem ist der Dax keine brauchbare Diversifikation zusätzlich zum Eurostoxx. Oder anderes Beispiel: Die Korrelation zwischen Dax und der Deutschen Bank ist auch kleiner 1, trotzdem sind DB-Aktien kaum eine geeignet Diversifikation zum Dax-Investment.

Share this post


Link to post

Create an account or sign in to comment

You need to be a member in order to leave a comment

Create an account

Sign up for a new account in our community. It's easy!

Register a new account

Sign in

Already have an account? Sign in here.

Sign In Now

×
×
  • Create New...