SHB AG Objektverwaltung GmbH

[Gerald1502]

So, folgender Fall.

 

Meine Freundin war von 2004 - 2006 an dem Einkaufscenter Carre´ Göttingen beteiligt. Rund 7000€ sollte die Beteiligung ingesamt betragen. Sie sollte von den Gewinnen des Centers profitieren. Sie war zwar beim Anwalt aber die SHB hatte immer gegen mehrere Punkte was auszusetzen und sie hat bis heute nicht ihr Geld erhalten. Der folgende Link fürt zur Homepage der SHB und wenn ihr auf Emmisionshaus klickt, kommt ihr auf die Beteiligungsobjekte. SHB AG

 

Habt ihr schonmal Erfahrungen mit der SHB gemacht?

SHB Gesprächsablauf.PDF

[Elvis77]

Die SHB Fondskonzepte sind schwer durchschaubar, weil es so viele Möglichkeiten der Beteiligungsart gibt.

 

Der Fonds ist aber ein geschlossener Fonds. Man kann da nicht einfach sein Geld wieder bekommen.

Der Fonds läuft nicht besonders.

 

DIe Beratung ist allerdings absolut angreifbar. Wenn es so stattgefunden hat, wie es im Berichtsprotokoll steht, hat das nicht im entferntestenetwas mit einem geschlossenem Immobilienfonds zu tun. Alleine von "Zins" zu reden ist ja schon völlig daneben.

Es handelt sich um eine unternehmerische Beteiligung mit allen Chancen und Risiken.

 

Das die SHB nicht sauber arbeitet kann man schnell erkennen.

http://www.anlegerschutzauskunft.de/newsticker/SHB/DA0816A_SHB.pdf

 

Aber in diesem Fall dürfte der Vermittler eben derjenige sein der in der Haftung steht und nicht die SHB. Die kann man nur drankriegen, wenn der Prospekt falsch war.

Nicht dafür das der Fonds Sch****** läuft.

[Zuzan]

hi,

 

zur SHB kann ich dir nichts großartig sagen, aber das sind immo-fonds, die jeweils nur wenige immos in sich tragen - bei dem fonds deiner freundin sind neben dem carré göttingen noch ein paar edeka-läden drin ... wie stehen denn mittlerweile die anteile, wie viel minus so grob? lebensmittel-immos sind nicht gerade rendite-knüller; ohnehin halten große lebensmittelschuppen ihre laden-immos zwecks flexibilität meist selbst - man will ja nicht von der ohnehin nicht hohen brutto-/nettomarge noch was für mieten an investoren abzwacken.

 

kurz gefunden:

 

http://www.test.de/themen/geldanlage-banken/meldung/-SHB-Innovative-Fondskonzepte/1615015/1615015/

 

wenn ich übrigens in zusammenhang mit deutschen immos von total renditestarken anlagen lese, komm' ich aus dem wundern nicht mehr raus - da sollen sie mal die objekte zeigen, die in D eine rendite von 12-15% jährlich rausbringen - und vervielfältiger plus kaufpreis rausrücken. schade um die immos und die gelder der anleger, denn die objektentwicklungsgesellschaft scheint ja schon was auf dem kasten zu haben ....

[Elvis77]

wie stehen denn mittlerweile die anteile, wie viel minus so grob?

 

Geschlossene Fonds stellen keine Anteilspreise. Deswegen sind sie ja geschlossen. Die sind grundsätzlich nur mit sehr großen Abschlägen überhaupt handelbar. Und da der Fonds nicht läuft ist der Abschlag folglich noch größer.

[Gerald1502]

Danke Elvis77, danke Zuzan,

 

die ganzen Unterlagen hat noch der Anwalt.

Kann man dann pauschal sagen, dass die Kleinanleger die Zinsen des Herrn U.... bezahlen. Wenn ja, wäre das ein starkes Stück. Habe die Klageschrift auch zur Hand. Sie hat auch keinen Guthabenstand erfahren, nix. Zum Glück habe ich ihr geraten, da rauszugehen oder nicht mehr einzuzahlen. Sie hat ja noch kein Geld gesehen. Wie ich gerade von ihr erfahren habe, hat sie die Lebensversicherung nicht gekündigt. Die läuft also noch.

[Elvis77]

Danke Elvis77 Danke Zuzan

 

Die ganzen Unterlagen hat noch der Anwalt.

Kann man dann pauschal sagen, das die Kleinanleger die Zinsen des Herrn Unger bezahlen. Wenn ja, wäre das ein starkes Stück. Habe die Klageschrift auch zur Hand. Sie hat auch keinen Guthabenstand erfahren, nix. Zum Glück habe Ich Ihr geraten da raus zu gehen oder nicht mehr ein zu zahlen. Sie hat ja noch kein Geld gesehen. Wie Ich gerade von Ihr erfahren habe, hat Sie die Lebensversicherung nicht gekündigt. Die läuft also noch.

 

Gruß Gerald

 

Ich weis ja nicht welche Beteiligungsform sie hat. Aber es gibt eben auch nicht sowas wie ein "Guthabenstand". Ihr gehört einfach ein Teil einer Immobilie. Wenn die Immobilie Überschüsse abwirft, bekommt sie auch Ausschüttungen. Wenn nicht, dann nicht.

Soweit ich sehe gabs zwar generell mal Ausschüttungen (Ich weis aber nicht ob das auch für ihre Beteiligungsform galt), aber die waren nicht durch Gewinn gedeckt und wurden einfach durch die Sparplaneinzahlungen anderer Anleger bezahlt.

Das stimmt halt schon hinten und vorne nicht. Sparpläne und geschlossener Fonds sind zwei Konzepte, die sich nun so überhaupt nicht vertragen wollen.

Und da die Auszahlungen nicht aus Gewinn stammen, können diese auch zurückgefordert werden, sollte es dem Fonds schlecht gehen.

Auf einem flüchtigen Blick gesehen, schleppt der sich gerade so durch momentan.

 

Das Geld von SHB zurückzufordern, weil die Beratung falsch war, wird äußerst schwer. Das steckt in der Immobilie. Da wäre die Beraterhaftung des Vermittlers wohl die richtige Adrese um Forderungen zu stellen.

 

Zu jedem Fonds gibt es aber einen Jahresbericht. Den müsste sie eigentlich jedes Jahr erhalten haben. Oder sie muss einen Internetaccount haben, den auf der SHB Seite gibt es einen Kunden Login. Dort sind normalerweise alle Dokumente zu den Fonds hinterlegt.

[Gerald1502]

Danke Elvis77,

 

anbei habe ich mal die Klageschrift vom Anwalt von Februar 07 beigefügt. So wie es aussieht, hat meine Freundin gegen beide Klage erhoben. SHB und CEB die es vermittelt haben. Das große Problem ist, dass ich keine weiteren Unterlagen als diese, die ich hier rein gestellt habe, da alles noch beim Anwalt ist.

 

Das stimmt halt schon hinten und vorne nicht. Sparpläne und geschlossener Fonds sind zwei Konzepte, die sich nun so überhaupt nicht vertragen wollen.

Und da die Auszahlungen nicht aus Gewinn stammen, können diese auch zurückgefordert werden, sollte es dem Fonds schlecht gehen.

Auf einem flüchtigen Blick gesehen, schleppt der sich gerade so durch momentan.

Also in geschlossenen Fonds macht man eine Einmalanlage, richtig? Und weitere monatliche Sparzahlungen sind nicht möglich, richtig? Fakt ist, dass es so abgelaufen ist. Also müsste man an sein Geld kommen?

Klageschrift.PDF

[Elvis77]

@ Elvis77

 

anbei habe ich mal die Klageschrift vom Anwalt beigefügt. Ist von Februar 07. So wie es aussieht hat meine Freundin gegen Beide Klage erhoben. SHB und CEB die es vermittelt haben. Das große Problem ist, das ich keine weiteren Unterlagen als Diese die Ich rein gestellt habe da alles noch beim Anwalt ist. Schade.

 

Ah. Jetzt verstehe ich welches Beteiligungsmodell gewählt wurde. Ich dachte Einmalzahlung wäre 7000 gewesen und ab dann monatliche Raten.

 

Also in geschlossenen Fonds macht mal eine Einmalanlage. Richtig? Und weitere monatliche Sparzahlungen sind nicht möglich. Richtig? Fakt ist, das es abgelaufen ist. Also müsste man an sein Geld kommen?

 

Einen Internetaccount hat Sie nicht.

 

Gruß Gerald

 

Nein. Da hast du mich falsch verstanden. Es ist einfach nur so, das fast alle geschlossenen Fonds deren Planung sich auf Sparpläne stützt nichts taugen.

Ein geschlossener Fonds hat üblicherweise ein klares Investment, z.B. eine Immobilie, die er kaufen will, einen bereits aufgestellten Finanzierungsplan und wribt dann eben dafür das Geld ein um das umzusetzen.

Fonds mit Sparplänen haben das nicht. Hier gabs zwar in eurem Fall auch am Anfang schon 1-2 Immobilien, aber der Fonds war so konzipiert das die regelmäßigen Sparplanerträge dann weis Gott worein noch investiert werden sollten. Man hat also bei Abschluss des Vertrages keine Ahnung worin das Geld letztlich noch investiert wird und kann seine Anteile auch nicht einfach verkaufen, wenn man damit nicht einverstanden ist oder das alles nicht funktioniert.

 

Für sowas gibts offene Immobilienfonds. Da kann man Sparpläne einrichten. Aber selbst dort hat sich schon oft gezeigt, das Sparpläne und Immobilien von der Sache her einfach nicht gut zusammenpassen. Ganz besonders nicht, wenn die Anleger plötzlich ihr Geld wiederhaben wollen.

 

Geschlossene Immobilienfonds sind daher nicht grundsätzlich schlecht. Es ist im Grunde die geeignetste und auch transparenteste Form für Anleger Immobilienprojekte zu finanzieren. Man zahlt einmal ein, weis um welche Immobilie es geht und dann gehört einem eben ein Teil davon, mit allen guten und schlechten Konsequenzen, die sich daraus ergeben.

 

Das Problem ist nur das die Mehrzahl der Fonds schlecht sind und es viel Eigenarbeit braucht das für sich zu entscheiden. Ein Verkäufer findet die Fonds natürlich automatisch ganz toll und kümmert sich häufig keinen Milimeter darum, ob das Ding überhaupt was taugt. Er muss es ja nur verkaufen. Nicht damit Leben.

Das kann kein halbstündiges Beratungsgespräch leisten.

[Zuzan]

Es ist im Grunde die geeignetste und auch transparenteste Form für Anleger Immobilienprojekte zu finanzieren.

 

allerdings sind meiner meinung derartige immobilieninvestitionen gerade nichts für kleinanleger (und dann hier als altersvorsorge!) - dies als transparenteste form zu bezeichnen, halte ich schon für etwas verwegen - sowas macht man, wenn man spielgeld übrig hat ... die anlegerin hat da ja sicherlich eine nachschusspflicht - bei derartigen anlagen kann man da schon mal rücklagen bilden. supi sache!

 

@ gerald:

 

wenn ihr zeit habt, lest euch doch vielleicht mal ein wenig auf folgender site ein:

 

http://www.stalys.de/index.htm

 

schönes wochenende!

[Elvis77]

allerdings sind meiner meinung derartige immobilieninvestitionen gerade nichts für kleinanleger (und dann hier als altersvorsorge!) - dies als transparenteste form zu bezeichnen, halte ich schon für etwas verwegen - sowas macht man, wenn man spielgeld übrig hat ...

 

Das hat eigentlich weniger was mit Kleinanleger zu tun. Diese Formen der Anlage sind nichts für Anleger, die für ihre Entscheidung auf Beratung zwingend angewiesen sind.

Sowas richtet sich klar an Selbstentscheider.

 

Und die transparenteste Form ist es definitiv. Bis zum Hausmeister hinunter ist quasi auf Jahresbasis alles nachvollziehbar. Nichts wesentliches geht ohne das es die Anleger absegnen. In vielen Fonds ist ein von den Anlegern gewählter Anlegerbeirat fester Bestandteil der Kontrolle.

Die zugrunde gelegte Kalkulation liegt von Anfang an vor.

 

Das Problem ist jetzt nur das der Anleger ein klares Bild haben muss, was er an Informationen erwartet und welche er unbedingt braucht. Er muss selbständig erkennen, was ihm der Prospekt vielleicht vorenthält. Und er muss in der Kalkulation von der Fremdfinanzierung, über die Inflationsentwicklung, das Mietausfallwagnis bis hin zu den Instandhaltungsrücklagen einschätzen können ob das Ding realistisch ist. Er muss die Mieterstruktur, die Mietverträge, die Anschaffungskosten und das Umfeld des Objekts in einen sinnvollen Zusammenhang zum Risiko und seinen Renditeerwartungen bringen.

Welcher Vermittler soll einem das den abnehmen können?

 

Viele der Immobilienfonds der letzten Jahre waren z.B. irgendwelche Hotelprojekte in Dubai, wo noch nichtmal das Grundstück bereits gekauft war, geschweige den ein Spatenstich getan wurde.

Das einzige Argument der Vermittler "Dubai brummt". Das Projekt selber war völlig egal.

Und auf der anderen Seite der Skala, konnte man die Gebäude der Finanzämter kaufen, mit 30-40 jährigen Restlaufzeiten inkl. inflationsindexierten Mietverträge.

Das Risiko ist genauso bunt wie das Angebot.

 

Nur wenige offene Immobilienfonds wären für mich eine Alternative. Die meisten kontrollieren ihren Geldfluss nicht. Sie kaufen wenn das Geld reinkommt und das ist zumeist wenn die Immobilienpreise oben sind. Sie müssen verkaufen wenn die Anleger ihr Geld abziehen, was meist genau dann ist, wenn die Preise im Keller sind. Oder sie machen ihren Laden dann zu und dann ist der offene plötzlich auch ein geschlossener Immobilienfonds.

Viele der geschlossenen Immobilienfonds lassen auch einen Teilverkauf zu. Z.B. das man bis zu 60% seiner Einzahlungen wieder herausnehmen darf, wenn die Liquiditätslage stimmt. Das ist im Grunde die ehrlichere Methode wie bei den offenen, die so tun als könnte man das immer.

[Gerald1502]

Also erstmal Danke Zuzan und Elvis77 für Eure Antworten.

 

Meiner Freundin wurde es als sicher verkauft. Ansonsten hätte sie es nie abgeschlossen. Das Vertrauen in Berater war danach weg.

 

Das hat eigentlich weniger was mit Kleinanleger zu tun. Diese Formen der Anlage sind nichts für Anleger, die für ihre Entscheidung auf Beratung zwingend angewiesen sind.

Sowas richtet sich klar an Selbstentscheider.

Es wurde erst ein sicheres Hotel in Österreich angeboten, wo angeblich jedes Jahr Schnee liegen soll. Ich sag nur Klimawandel. Nix sicher. Was ich nur bei der ganzen Sache richtig schlecht finde ist, dass versucht wurde, dass die Leute und auch meine Freundin die Lebensversicherung kündigen und dort investieren sollen.

Selbst da hätte sie eigentlich schon einen Riegel vorschieben müssen aber sie hat dem Berater vertraut, da er es Ihr schmackhaft gemacht hat. Im Nachhinein ein Fehler. Und so wie es aussieht, ist das Geld futsch und vom Anwalt hat man auch schon 2 Jahre nix gehört.

[billy-the-kid]

Sie war zwar beim Anwalt aber die SHB hatte immer gegen mehrere Punkte was auszusetzen und Sie hat bis heute nicht Ihr Geld erhalten.

Hallo Gerald,

 

nix für ungut, aber du und deine Freundin, ihr scheint schon ein spezielles Talent für problematische Geldanlagen zu haben: Geschlossene Fonds "blind" zeichnen, die Emissionsprospekte nicht lesen (die kann man sich auch hinterher noch besorgen, wenn ein frecher Vermittler sie nicht rausgerückt hat), die Jahresberichte nicht lesen, die Steuerbescheide nicht lesen (die beiden letztgenannten Unterlagen bekommen alle Gesellschafter regelmäßig 1x p.a.), und dann zu allem Überfluss ins Gedächtnisprotokoll aufnehmen: "die einzigen Unterlagen, die ich bekommen habe, waren die Protokolle der Gesellschafterversammlungen". Das kann die Glaubwürdigkeit der restlichen Aussagen dann ganz erheblich mindern, da tut sich jeder Anwalt schwer.

 

Wie wäre es denn , wenn ihr jetzt mal die aufgeführten Unterlagen selber lest, ist ja schließlich euer Geld.

 

Grüße, billy-the-kid

[Gerald1502]

Hallo Billy the Kid,

 

sie hat es alleine abgeschlossen. Ich habe damit nix zu tun. Die Protokolle der Gesellschafterversammlungen hat sie bekommen.

 

Zum Verkaufsprospekt: Sie meint es war ein dickes Heft mit Zahlen, Diagrammen, usw. Sie hat ja klar beim Beratungsgespräch zum Berater gesagt, dass sie eine sichere Anlage haben will und so gut wie keine Verluste haben will. Sie hatte gar keinen Plan wie sie die ganzen Zahlen und Diagramme deuten soll. Ganz klar, Sie hätte es nie abschließen sollen....

[Zuzan]

naja, das geld muss nicht weg sein - der derzeitige stand der objekte sollte in den diagrammen und tabellen zu finden sein , insbesondere auch die protokolle der gesellschafterversammlungen lesen! irgendwann sollte ja der verkauf des carré geplant sein - wobei der anteilige verkaufspreis hoffentlich höher ist als die vorherige geldanlage.

 

ansonsten denke ich, dass die situation deiner freundin doch jener vieler anderer "berater-kunden" entspricht - es fehlt das nötige wissen, anlageformen zu beurteilen ... und dieses wissen sollte ja der berater kompetent ersetzen. ich stimme elvis77 auch nicht zu, dass derartige immobilienanlagen vollkommen transparent sind - zumal je nach adressat alle möglichen anlageformen transparent sein können ... es kommt nur auf das fachwissen des anlagers an. dann bräuchte man allerdings auch keinerlei beratung von daher beisst sich die katze in den schwanz ....

 

ich denke, ihr solltet doch mal die nächste gesellschafterversammlung besuchen - vernetzt euch mit anderen gesellschaftern. das/die protokolle der beratergespräche sollte auch hergeben, welchem anlageprofil man deine freundin zugeordnet hat - habt ihr das?

[Gerald1502]

Zuzan,

 

meine Freundin hat seit 2006 keine Protokolle mehr bekommen. Die ganzen Unterlagen hat der Anwalt. Wenn dann müssten wir uns die Unterlagen zuschicken lassen. Ich kann ja ohne Kundennummer keinen Account eröffnen. Das Geld kann schon noch vorhanden sein, wenn dann müssten wir es doch dann erst im Jahr 2019 bekommen.

 

die protokolle der beratergespräche sollten es auch hergeben, welchem anlageprofil man deine freundin zugeordnet hat - habt ihr das?

Das haben wir auch nicht. Was ich noch dazu sagen muss ist, dass meine Freundin schon resigniert hat und schon einiges an den Anwalt bezahlt hat, da sie keine Rechtsschutzversicherung gehabt hat.

 

Trotzdem erstmal vielen Dank für eure Antworten.