Ist ein geschlossener Immobilienfonds der 12% verspricht seriös?

[Raccoon]

 

Im vorliegenden Fall braucht man sich den Fonds allerdings wirklich nicht mal anzusehen. Völlig unrealistische Renditeversprechungen allein schon sind ein sicheres Indiz für ein unseriöses Angebot. Da braucht man keine Minute länger seine Zeit mit zu verschwenden.

Genau, ob es sich um einen geschlossenen oder offenen Fonds oder sonstwas handelt - 12% sind absolut unrealistisch, das alleine ist ein KO Kriterium.

[Hannah]

Wenn schon eine Immobilienbeteiligung, dann in einem stabilen Umfeld (z.B. Australien) in einer hervoragenden Lage (Coreimmobilie), langfristigen Mitverträgen & bonitätsstarken Mietern (idealerweise eine staatliche Behörde oder so)

 

 

Das liest man häufig, sagen auch gerne die Makler. Aber das ist wohl nicht die ganze Wahrheit. Wenn am Kapitalismus etwas dran ist, müssten Objekte, die diesen Kriterien entsprechen, im Preis so hoch sein bzw. die nicht diesen Kritierien entsprechenden Objekte im Preis so niedrig sein, dass sie sich bei den erwarteten Rendite nicht sehr viel tun solte (es sei denn es gäbe gewaltige Besonderheiten, wie dass nur ich das erkenne, und alle anderen Menschen die Zukunft falsch einschätzen. Dann aber sollte man vielleicht eher an sich zweifeln). Unterschied ist allein das Risiko: Eine Immobilie in der Innenstadtlage wird sicherer sein, als eine in einem absteigenden Gebiet. Wenn man aber einen Fonds aus 100 Objekten hat, sieht das vielleicht schon wieder ganz anders aus. Dazu gibt es aber unzählige Threads hier im Forum

 

 

Geschlossene Fonds sind nicht automatisch schlecht, aber es finden sich hier leider einige schwarze Schafe die sich vor allen Dingen durch zum Teil exorbitante Kosten auszeichnen. Vermutlich speziell bei Fonds die wie hier Kleinanlegern angeboten werden. Aber auch für seriöse Angebote gilt: Durch die "relativ" hohen Summen für den Anleger, lange Laufzeiten und möglicherweise hohen Risiken sollten solche Investitionen in geschlossene Fonds wirklich nur von Leuten gemacht werden, die sich hier sehr gut auskennen, Haken und Ösen des Geschäftes erkennen können und mögliche Pleiten verkraften können. Bei Normalanlegern, so wie hier, ist das leider in der Regel nicht der Fall.

 

Im vorliegenden Fall braucht man sich den Fonds allerdings wirklich nicht mal anzusehen. Völlig unrealistische Renditeversprechungen allein schon sind ein sicheres Indiz für ein unseriöses Angebot. Da braucht man keine Minute länger seine Zeit mit zu verschwenden.

 

Automatisch schlecht: ich meine, das kann man doch sagen. Es sind nicht nur die idR hohen monetären Kosten zu sehen, sondern auch die eigenen "Kosten": Wie du sagst, muss man sich auskennen. Das tut aber fast niemand. Also gibt es eine hohe Mühe bei der Auswahl, die Unsicherheit usw. Aber das ist eon allgemeines Thema - und fast erschöpfend in anderen Threads diskutiert worden.

[fireball]

Also geschlossene Fonds sind nicht alle per se schlecht, ganz im Gegenteil hier gibt es einen großen Markt an vorzüglichen Investments allerdings mit der Einschränkung das diese meist nicht für Leute mit ein paar Tausender auf der hohen Kante zugänglich sind.

[Roter Franz]

Hallo

 

ich habe die ganze Diskussion bis zu Ende gelesen.

 

Frage mal den Bankberater, mit Hinweis auf das BGH Urteil, BGH bekräftigt Kick-Back-Urteil - Bank muss Provision offenlegen - Meldung - Stiftung Warentest - test.de.htm nach seiner Provision.

 

Bin gespannt auf seine Aussage.

Er muß, auf Nachfrage, korrekt Auskunft geben und dies im Beratungsprotokoll aufführen.

Sonst kannst Du, noch nach Jahren, das ganze Geschäft rückabwickeln.

[littleracer]

Wenn schon eine Immobilienbeteiligung, dann in einem stabilen Umfeld (z.B. Australien) in einer hervoragenden Lage (Coreimmobilie), langfristigen Mitverträgen & bonitätsstarken Mietern (idealerweise eine staatliche Behörde oder so)

 

 

Das liest man häufig, sagen auch gerne die Makler. Aber das ist wohl nicht die ganze Wahrheit. Wenn am Kapitalismus etwas dran ist, müssten Objekte, die diesen Kriterien entsprechen, im Preis so hoch sein bzw. die nicht diesen Kritierien entsprechenden Objekte im Preis so niedrig sein, dass sie sich bei den erwarteten Rendite nicht sehr viel tun solte (es sei denn es gäbe gewaltige Besonderheiten, wie dass nur ich das erkenne, und alle anderen Menschen die Zukunft falsch einschätzen. Dann aber sollte man vielleicht eher an sich zweifeln). Unterschied ist allein das Risiko: Eine Immobilie in der Innenstadtlage wird sicherer sein, als eine in einem absteigenden Gebiet. Wenn man aber einen Fonds aus 100 Objekten hat, sieht das vielleicht schon wieder ganz anders aus. Dazu gibt es aber unzählige Threads hier im Forum

 

 

 

1. So hoch die Kosten auch sein mögen, eine Multi-Asset-Strategie, erfordert nun mal mehrere Anlageklassen.

2. Zum Thema Coreimmobilie gibt es zwei Möglichkeiten, entweder gibt es den Informationsvorsprung eines einzelnen Marktteilnehmers (sieht man z.B. in den USA, hier haben ausländische Investoren von Haus aus schlechte Karten, es sei denn in den USA wird eine eigene Company gegründet) oder man hat einen komplett transparenten Markt wie in Australien wo wirklich der Preis oder die Qualität der jeweils möglichen Partner entscheidet.

 

Zum oben beschriebenen Australien I: Hier wird ein Gebäude an die University of Sidney für 23 Jahre fest vermietet mit einer einseitigen Option auf Verlängerung für weitere 10 Jahre. Fondslaufzeit beträgt 20 Jahre wie schon beschrieben Triple net Mietvertrag, heisst dass alle Nebenkosten & Instandhaltungskosten vom Mieter übernommen werden. Es ist eine 3% ige Mietsteigerung p.a. vereinbart. Die Uni gehört zu 100% dem Staat. Sydney trägt zu 25% zum BIP Australiens bei. Australien hat einen Verschuldungsgrad von einem 50fachen des jährlichen BIPs (Deutschland 700fach).

 

Also denke ich schon, das Transparenz gegeben ist und auch ein Laie die Fakten einschätzen kann.

 

@Roter Franz: die Provision wird so ca. 9-12% der Zeichnungssumme betragen aber was spielt das für eine Rolle wenn du die versprochene Rendite bekommst?

[Hannah]

1. So hoch die Kosten auch sein mögen, eine Multi-Asset-Strategie, erfordert nun mal mehrere Anlageklassen.

Da hast du Recht. Die Immobilienkategorie müsste aber zB auch ein großer, weltweit agierender offener Immobilienfonds abdecken. Diese Anlageverhikel sind natürlich auch nicht optimal - ich möchte aber die These aufstellen, dass sie im Durchschnitt von Rendite, Risiko, Verwaltungsaufwand dem durchschnittlichen geschlossenen Immobilienfonds vorzuziehen sind.

 

oder man hat einen komplett transparenten Markt wie in Australien wo wirklich der Preis oder die Qualität der jeweils möglichen Partner entscheidet.

Warum ist der Markt in Australien von der Struktur her anders als in anderen Industrieländern?

 

Zum oben beschriebenen Australien I: Hier wird ein Gebäude an die University of Sidney für 23 Jahre fest vermietet mit einer einseitigen Option auf Verlängerung für weitere 10 Jahre. Fondslaufzeit beträgt 20 Jahre wie schon beschrieben Triple net Mietvertrag, heisst dass alle Nebenkosten & Instandhaltungskosten vom Mieter übernommen werden. Es ist eine 3% ige Mietsteigerung p.a. vereinbart. Die Uni gehört zu 100% dem Staat. Sydney trägt zu 25% zum BIP Australiens bei.

Der Fonds bzw. dessen Objekt kann natürlich sehr gut sein. Es gibt sicherlich eine nenneswerte Zahl gut für den Anleger funktionierender geschlossener Fonds. Nur ich frage mich immer: Wenn das Angebot wirklich so attraktiv ist, wie du beschrieben hast, warum kaufen dann die Banken das nicht selbst? Aber vielleicht liegt hier tatsächlich ein Regulierungsversagen vor und die Banken müssen statt "unsicherer" Anlagen in zB Gewerbimmobilien, "sichere" Staatsanleihen für 235 Mrd von Griechenland kaufen. vgl. dazu den ganz interessanten Blog http://causesofthecrisis.blogspot.com/2010/02/why-grecian-panic.html: "Today's FT brings the news that "European financial institutions have $235 billion worth of claims on Greek debt, most of which is thought to be in government bonds." Why do they hold so much Greek government debt? ? Because the only category of bank asset treated more kindly by the Basel rules than asset-backed securities is government debt, which has a zero risk weight. I.e., no bank capital need be used to buy a government bond. This appears to be the reason that the possibility of Greek default has led to fears of another banking crisis." (wobei diese Anlayse mich auch nicht ganz überzeugt: Staatsbankrott heißt vielleicht, dass nur noch 2/3 zurückommen. Kann die Deutsche Bank, die im letzten Quartal so 4 Mrd verdient hat, nicht mal 10 Mrd Verlust verkraften) Da ich aber eigentlich finde, dass viel für die Annahme einigermaßen funktionierender Märkte spricht, suche ich wirklich nach dem Sinn von geschlossenen, relativ kleinen Fonds für Privatanleger. Früher war er offensichtlich: Es gab ja unzählige steuerliche Vorteile. Da gab es aber ja genügend Änderungen des EStG und vor 2 Jahren das BFH-Urteil zu Ein-Objekt-Gesellschaften (IV R 49/04).

 

Australien hat einen Verschuldungsgrad von einem 50fachen des jährlichen BIPs (Deutschland 700fach).

Da muss was falsch (formuliert?) sein. Alle Zahlen die ich kenne reden bei Australien von unter 20%, Deutschland etwa 65-80%.

 

 

Insgesamt vermute ich auch, dass wir tatsächlich nicht allzuweit auseinander liegen.

[koageld-koaspass]

sorry fürs eigentliche OT und ein eventuelles Anheizen des Berater-bashings, aber

 

 

die Provision wird so ca.

9-12% der Zeichnungssumme

betragen aber was spielt das für eine Rolle wenn du die versprochene Rendite bekommst?

mir fehlt die Vorstellungskraft für diese Zahl und es würde eine Rolle für mich spielen! Mein Gegenüber handelt dann mit Sicherheit nicht nach bestem Wissen und Gewissen

(bzw es hat kein Gewissen :- )

 

Im Ernst: gibt es eine Quelle für derartige Prozentsätze?? (Durchschnitt, min ,max, fonds, bonds,.....)

[Elvis77]

Das ist wirklich bisschen arg. Bei 12% wird es sich um keinen normalen Immobilienfonds handeln (ohne den Prospekt gesehen zu haben). Vermutlich ist es ein Opportunity Fund oder eine Projektierung. Also mit höherem Risiko. Zusätzlich kann die Rendite durch einen hohen Kredithebel des Fonds gesteigert werden. Diesen Kredithebel möchtest du nun weiter steigern, indem du ebenfalls auf Kredit damit spekulierst.

 

Das ist einfach zu heftig. Ich bin kein Gegner von Risiken, aber das klingt nicht gesund. Zahl besser erst brav deine Hütte ab, bevor du solcherlei Dinge in Erwägung ziehst.

[Raccoon]

Er muß, auf Nachfrage, korrekt Auskunft geben und dies im Beratungsprotokoll aufführen.

Sonst kannst Du, noch nach Jahren, das ganze Geschäft rückabwickeln.

Das mag ja bei schon unterschriebenen Vertraegen helfen, aber ich hoffe doch, dass hier keiner eine Investition in eine Anlage mit einem solchen Renditeversprechen taetigt in der Hoffnung die besagten 12% zu bekommen und wenn nicht wird das Ding einfach rueckwirkend gekuendigt (sofern der Berate die Provisionen nicht offengelegt hat). Zwar haette man dann keinen Kapitalverlust aber das Geld waere fuer Jahre gebunden und keinen Gewinn erwirtschaftet, so dass unterm Strich doch ein Verlust enstand. Schlimmer noch wenn man dafuer vor's Gericht ziehen muss; auch wenn man gewinnt und die Prozesskosten nicht tragen muss kann der Aufwand und Aerger doch ganz schoen stressig sein. Da lege ich mein Geld lieber fuer weniger %e an und erspare mir das Ganze.

 

 

Noch eine Frage zum Urteil bzw. der folgenden Aussage:

Im Rahmen von bloßen Anlagevermittlungs- und Auskunftsverträgen ist die Bank nach einem anderen Urteil des Bundesgerichtshofs nur in der Pflicht, wenn Provisionen von 15 und mehr Prozent an sie zurück fließen.

Heisst dass, erst ab 15% ist die Bank auskunftspflichtig vor Abschluss eines Vertrages?

[littleracer]

sorry fürs eigentliche OT und ein eventuelles Anheizen des Berater-bashings, aber

 

 

die Provision wird so ca.

9-12% der Zeichnungssumme

betragen aber was spielt das für eine Rolle wenn du die versprochene Rendite bekommst?

mir fehlt die Vorstellungskraft für diese Zahl und es würde eine Rolle für mich spielen! Mein Gegenüber handelt dann mit Sicherheit nicht nach bestem Wissen und Gewissen

(bzw es hat kein Gewissen :- )

 

Im Ernst: gibt es eine Quelle für derartige Prozentsätze?? (Durchschnitt, min ,max, fonds, bonds,.....)

 

 

die Aussage bezog sich ausschließlich auf Geschlossene Beteiligungen. Ich hab keine Ahnung was beim Bankberater selbst ankommt aber die Bank verdient definitiv irgendwo in dieser Bandbreite.

Quellen wirst du keine finden.

 

Um mich noch einmal klar zu positionieren: Ich bin nicht für den Erwerb dieser Beteiligung, ich möchte nur, dass genau geschaut wird bevor hier pauschalaussagen gemacht werden.

[Chemstudent]

Um mich noch einmal klar zu positionieren: Ich bin nicht für den Erwerb dieser Beteiligung, ich möchte nur, dass genau geschaut wird bevor hier pauschalaussagen gemacht werden.

 

Genau aus diesem Grund habe ich den Prospekt verlinkt, damit sich jeder selbst ein Bild machen kann.

Der Fonds selbst vermeidet es, klare Aussagen über das Risiko zu treffen. Er stuft es bei mittel - hoch ein, wobei nicht angegeben wird, auf was sich das ganze bezieht. (d.h. auf welcher Basis die Begriffe verwendet werden).

Soweit ich auf den ersten Blick gesehen habe, spricht der Fonds selbst aber nicht von "relativ geringem" Risiko. Ich nehme an, diese Worte kamen vom "Berater" des TOs.

[XYZ99]

...Genau aus diesem Grund habe ich den Prospekt verlinkt, damit sich jeder selbst ein Bild machen kann.....

S.14: (passt wunderschön zur Situation des threaderöffners):

Das Risiko des vorliegenden Angebots ist nicht nur der

Totalverlust des eingesetzten Kapitals zuzüglich Agio. Bei

Refinanzierung seiner Anlage muss der Anleger gegebenenfalls

die Finanzierung zurückführen, ohne dass diese

durch Einnahmen aus der Beteiligung gedeckt sind. Das

Maximalrisiko ist der Totalverlust des eingesetzten Kapitals

zuzüglich Agio und Aufwendungen aus der Fremdfinanzierung

sowie gegebenenfalls steuerlichen Belastungen.

 

wenigstens das:

Eine Nachschusspfl icht ist ausgeschlossen.

[Chemstudent]

wenigstens das:

Eine Nachschusspfl icht ist ausgeschlossen.

 

Das ist so zwar komplett richtig, aber der unbedarfte Anleger könnte trotzdem auf die Nase fallen.

Entscheidet er sich nämlich für die jährliche Entnahme, so wird diese auch gezahlt, wenn der Fonds keinen entsprechenden Gewinn gemacht hat.

Folglich könnte der Anleger dadurch unter die Hafteinlage fallen, haftet aber natürlich dennoch in Höhe der Hafteinlage.

Hat der Anleger also Auszahlungen bereits ausgegeben, obwohl er unter der Hafteinlage liegt, muss er diese - im Fall der Fälle - anderweitig finanzieren.

Ich könnte mir gut vorstellen, dass so manch einem Anleger vom netten "Berater" suggeriert wird, der Fonds würde ihnen jährlich 8% auszahlen und das wäre ihr Gewinn. (der dann vom Anleger anderweitig verplant wird)

Da könnte es sehr böse für die Kunden ausgehen.

 

Letztlich gilt für GBs noch mehr als für andere Anlagen, dass man diese nur kaufen sollte, wenn man sich gut mit der Materie auskennt.

[XYZ99]

...Da könnte es sehr böse für die Kunden ausgehen.

Ich bemerkte, dass auf das "unternehmerische Risiko" hingewiesen wird, dem sich der Anleger aussetzt. Dass die Ausschüttungen zurückverlangt werden können ist schon plausibel, ein böses Erwachen dann....

 

BTW: wenn schon Immos und gehebelt mit Eigenkapital, dann lieber so eine Tier-1-Anleihe, die 10 % verspricht, wenigstens bis 2016, notfalls bis in alle Ewigkeit (wär mir persönl. zu risikoreich).

[littleracer]

...Da könnte es sehr böse für die Kunden ausgehen.

Ich bemerkte, dass auf das "unternehmerische Risiko" hingewiesen wird, dem sich der Anleger aussetzt. Dass die Ausschüttungen zurückverlangt werden können ist schon plausibel, ein böses Erwachen dann....

 

BTW: wenn schon Immos und gehebelt mit Eigenkapital, dann lieber so eine Tier-1-Anleihe, die 10 % verspricht, wenigstens bis 2016, notfalls bis in alle Ewigkeit (wär mir persönl. zu risikoreich).

 

Ob Anleihen oder offene Immos ist alles börsenabhängig - eine richtige Multi-Asset-Strategie ist es nicht.

[asche]

Ob ein Asset börsennotiert ist oder keinen(!) aktuellen Marktpreis hat, entscheidet doch nicht darüber, ob eine Diversifikation/Multi-Asset-Strategie vorliegt?

 

Natürlich gibt es mangels Markt kaum Marktpreis ("Wert") Schwankungen bei geschlossenen Fonds, aber dafür (i) sind sie illiquide und (ii) ändert das nichts daran, dass der tatsächlich erzielbare Veräußerungserlös stark vom Buchwert abweichen kann.

 

Man sieht halt auf dem Papier nur weniger Schwankungen und fühlt sich dadurch ggfs. etwas sicherer/wertbeständiger?

[Hahahaha]

Hahahaha.

ihr seit ja alle solche Experten gewesen.

Jetzt guckt euch doch heute mal an, wie viel Recht ihr damals hattet. 

Seit Gründung der Firma nicht eins der über 40 Objekte jemals negativ abgeschlossen. Im Gesamtdurchschnitt 12% Objektrendite geschafft und durch die Hurdle Rate von 6% geht davon auch das meiste wirklich zum Anleger.

Grundsätzlich stimmt es natürlich dass es damals sicherer war erst die Finanzierung abzubezahlen, aber ist schon geil das heute mal zu lesen, wenn man die tatsächlichen Ergebnisse kennt.

Natürlich muss die Firma total unseriös sein, einfach nur weil die n guten Job machen 

 

[John Silver]

Wenn man nach knapp 9 Jahren vom Rathaus kommt, ist man immer schlauer. 

 

Keine Ahnung was Du für ein Kasper bist, aber nach fast einer Dekade jetzt hier zu erzählen was man an der Börse hätte machen müssen?

Mir wäre so ein Post peinlich.

 

[Malvolio]

Klar ist man hinterher immer schlauer. Aber ich habe von meinen Beiträgen nichts zurück zu nehmen. Ein Versprechen von 12% bei "relativer Sicherheit" ist heute unseriös und war auch schon vor 10 Jahren unseriös. Bölderweise weiß man immer erst hinterher, welche Projekte Erfolge waren und welche eine Pleite. Und ich möchte nicht wissen, wie viele geschlossene Fonds in den letzten 9 Jahren ihren Anlegern vor allen Dingen hohe Verluste eingebracht haben. Ich habe ja oben auch schon geschrieben das geschlossene Immobilienfonds nicht per se schlecht sind. Aber das ist eine Anlageklasse für Profis die das Geschäft gut kennen und für institutionelle Anleger, für die sich der Analyseaufwand lohnt. Man muss sich hier sehr gut auskennen. Aber die meisten Angebote für "Otto-Normalanleger" in diesem Bereich sind trotz schöner Hochglanzprospekte und großer Versprechungen leider oft sehr problematisch, also oft sehr teuer und risikoreich.