Tilgung oder Anschlussfinanzierung

[Dächsin]

Hallo,

 

ich hoffe mal, es ist in Ordnung, wenn ich die Frage hier poste, obwohl sie nur zum Teil etwas mit dem Thema Geldanlage zu tun hat.

 

Ich besitze seit 9,5 Jahren eine Immobilie, die innerhalb der Familie (zu Drittkonditionen) vermietet ist. Der Kaufpreis war zu einem großen Teil über die Bank finanziert. Nächstes Jahr läuft die 10jährige Zinsbindung ab, d. h. ich könnte tilgen. Die Mittel hierzu wären mittlerweile vorhanden. Bisher hat allerdings der Zinsaufwand das zu versteuernde Einkommen reduziert (genaugenommen gab es einen Verlust aus Vermietung und Verpachtung). Die Frage ist, ob bzw. wann es sich lohnt, jedenfalls teilweise eine Anschlussfinanzierung zu machen statt vollständig zu tilgen. Durch den steuerlichen Effekt trage ich die Finanzierungskosten nur zu ca. 60% (100% minus angenommenen Grenzsteuersatz von 40%). Angenommen, der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung läge bei 5%, dann würde sie sich lohnen, wenn ich mit dem Geld eine sichere Nachsteuerrendite von mehr als 3% (60% von 5%) erzielen würde bzw. - ausgehend von 25% Abgeltungssteuer - eine Rendite vor Steuern von mehr als 4% (was aktuell mit sicheren Anlagen (Tages-/Festgeld) nicht machbar wäre). Bei einem wesentlich geringeren Finanzierungskosten könnte sich eine Anschlussfinanzierung dagegen lohnen, wobei ich mir allerdings die Flexibilität von Sondertilgungen einräumen lassen würde.

 

Erscheinen die Überlegungen und die Rechnung vom Prinzip her richtig? Habe ich irgendwelche wesentlichen Aspekte vergessen, die zu berücksichtigen wären?

[vanity]

Die Überlegungen sind soweit korrekt. Sofern die Anschluss-Finanzierung und die Geldanlage sich über einen längeren Zeitraum erstrecken sollten (10 Jahre?), ist allerdings ins Kalkül mit einzubeziehen, dass sich die steuerlichen Rahmenbedingungen in dieser Zeit ändern können, insbesondere

 

- persönlicher Steuersatz sinkt

- AgSt-Satz steigt

 

Es sollte aber zurzeit möglich sein, eine sichere Geldanlage über einen längeren Zeitraum zu finden, dessen Zins oberhalb des Darlehenszinses liegt (aber nicht bei Bundesanleihen suchen). Und dann rechnet es sich, egal wie die Steuerbelastung aussieht (vorausgesetzt, die AgSt wird nie höher als der persönliche Steuersatz und die steuerliche Abzugsfähigkeit bleibt erhalten).

 

Nebenüberlegung: Alles basiert auf einer längeren Bindung, was beide Seiten des Geschäfts anbelangt. Ein Auflösen des Darlehens, z. B. wegen eines Verkaufs (man kann nie wissen), ist dann natürlich kontraprodktiv. Wie es mit der steuerlichen Absetzbarkeit bei einer unvermieteten vermieteten Immobilie ausschaut, weiß ich nicht (Vermietabsicht da, aber leider keine Mieter).

 

Nachtrag: Feinheiten wie Übereinstimmung der Fristen sollten natürlich auch nicht außer Acht gelassen werden, speziell wenn das Darlehen während der Laufzeit getilgt werden muss.

[reckoner]

Hallo Dächsin,

 

ich möchte noch einen anderen Aspekt erwähnen: Mit solch einer Konstruktion spekulierst du indirekt(!) auf Kredit.

Einen großen Vorteil gegenüber dem wirklichen spekulieren auf Kredit hast du aber, denn du kannst die Zinsen als Werbungskosten absetzen, was ja etwa bei Lombarddarlehen bekanntlich erstmal nicht mehr geht (wir warten auf das Verfassungsgericht).

 

Meine grundsätzliche Einstellung ist übrigens, dass man entweder Kapitalanlagen oder Schulden haben sollte, beides zusammen lohnt selten (insbesondere mit Risikovergleich). Hedgefonds sehen das sicher anders, aber dass muss jeder selber wissen.

 

MfG Stefan

[vanity]

ich möchte noch einen anderen Aspekt erwähnen: Mit solch einer Konstruktion spekulierst du indirekt(!) auf Kredit.

Sehe ich nicht so, denn es fehlt ein wesentliches Element der Spekulation: Die Unsicherheit!

 

Meinen Beitrag bitte ich so zu verstehen, dass es funktionieren kann, wenn beide Seiten (Anlage und Darlehen) vorher für einen vergleichbaren Zeitraum bezüglich ihrer Konditionen fixiert sind. Insbesondere muss die gewählte Anlageform einen sicheren Erwartungswert zum nächsten Entscheidungszeitpunkt (Ablauf der Zinsbindung, Kündigungsmöglichkeit) aufweisen. Da bleibt nur Festgeld oder eine passend endfällige 1A-Anleihe.

 

Einen Aspekt möchte ich noch hinzufügen. Beim Weiterlaufen der Finanzierung führt noch zu dem Nachteil, dass sich der finanzielle Spielraum (die Liquidität) einschränkt, da sowohl Darlehen als auch die Finanzanlage fest sind und nicht verfügt werden können. Bei Tilgung hätte man die Möglichlkeit, den Kreditrahmen, den eine Grundschuld gewährt, für spezielle Zwecke auszunutzen. Das geht natürlich nicht, wenn er schon durch die weiterlaufende Finanzierung ausgeschöpft ist.

 

(vermutlich ist auch der psychologisch bedingte positive Effekt einer schuldenfreien Immobilie nicht zu unterschätzen, selbst wenn es nicht der wirtschaftlich optimale Weg ist)

[reckoner]

Hallo,

 

Sehe ich nicht so, denn es fehlt ein wesentliches Element der Spekulation: Die Unsicherheit!

Doch, Unsicherheit gibt es immer (mehr oder weniger, aber niemals Null), der Kredit jedoch ist 100%ig sicher. (mal abgesehen davon, dass die Bank die Sache vergessen könnte o.ä.)

 

Da bleibt nur Festgeld oder eine passend endfällige 1A-Anleihe.

Imho wird man keine annähernd 100% sichere Anlage mit entsprechendem Zins finden; hatte unsere Dächsin ja auch schon erkannt.

 

Den Punkt mit der Liquidität finde ich auch wichtig. Aber solange die Kapitalanlage kein Festgeld ist (was ja eh nicht reichen würde), sondern beispielsweise Industrieanleihen, ist das doch nicht das große Problem, denn es kann zur Not jederzeit verkauft werden.

 

Bei Tilgung hätte man die Möglichlkeit, den Kreditrahmen, den eine Grundschuld gewährt, für spezielle Zwecke auszunutzen.

Korrekt, nur fiele dieser Kredit dann wahrscheinlich nicht mehr unter die Werbungskosten (je nachdem natürlich, was damit gemacht würde).

 

Auf den steuerlichen Vorteil bin ich übrigens noch gar nicht eingegangen, das sehe ich nämlich ähnlich wie im Eröffnungsbeitrag beschrieben. Die Werbungskosten sparen Steuern in Höhe des Grenzsteuersatzes, wohingegen die Kapitalanlagen nur mit 25%+Soli belastet werden.

Durch die Abgeltungsteuer ist es in solchen Fällen sogar besser geworden, vorausgesetzt der Grenzsteuersatz liegt über dem Abgeltungsteuersatz.

 

Ihr seht, dass ich sowohl Argumente dafür als auch dagegen habe (so soll es ja auch sein bei einer ergebnisoffenen Analyse). Bei den historisch niedrigen Zinsen ist es auch für mich eine reizvolle Idee, ich habe aber leider nicht die Möglichkeit, da meine Immobilie bereits schuldenfrei ist.

 

MfG Stefan

[Dächsin]

ich möchte noch einen anderen Aspekt erwähnen: Mit solch einer Konstruktion spekulierst du indirekt(!) auf Kredit.

Hallo Stefan,

 

deswegen habe ich meinen Vergleich ja auch zu Tagesgeld bzw. (nicht allzu langfristigem) Festgeld gezogen, was ich nicht als Spekulieren ansehen würde. Alles andere würde bei meiner Rechnung ausscheiden. Natürlich besteht die theoretische Möglichkeit, dass die Bank insolvent geht und die Einlagensicherung ausfällt. Dann könnte ich immer noch bei der gleichen Bank anlegen und notfalls aufrechnen. :'( Wenn schon, könnte man sagen, dass ich auf ein Ansteigen der Zinsen spekulieren würde.

 

Die Zinsbelastung hat übrigens nichts mit Werbungskosten zu tun, sondern die Kosten der Finanzierung laufen einfach gegen die Einkünfte, so wie andere Vermietungskosten auch. Wobei ich noch mal sicher klären müsste, dass das FA das weiterhin so anerkennt, obwohl ich die Möglichkeit zur Tilgung gehabt hätte.

 

Hallo Vanity,

 

Die Überlegungen sind soweit korrekt. Sofern die Anschluss-Finanzierung und die Geldanlage sich über einen längeren Zeitraum erstrecken sollten (10 Jahre?), ist allerdings ins Kalkül mit einzubeziehen, dass sich die steuerlichen Rahmenbedingungen in dieser Zeit ändern können,

 

Es sind in der Tat eine Reihe von Änderungen denkbar, nicht nur der steuerlichen Rahmenbedingungen, daher wäre mir auch eine Flexibilität hinsichtlich Sondertilgungen wichtig (was vermutlich zu schlechteren Konditionen hinsichtlich der Zinsen führt).

 

Liquidität bzw. Verfügbarkeit der Grundschuld für Kredite ist für absehbare Zeit kein Thema. Der psychologische Aspekt, keine Schulden zu haben, ist allerdings in der Tat vorhanden.

 

Zur Klarstellung: die 5% waren nur ein Beispiel, ich habe noch nicht ausgelotet, zu welchen Konditionen ich eine Anschlussfinanzierung bekommen würde. Bei 5% würde ich es nicht machen (sondern komplett tilgen).

 

Vielen Dank für Eure Beiträge.

[reckoner]

Hallo Dächsin,

 

Dann könnte ich immer noch bei der gleichen Bank anlegen und notfalls aufrechnen.

Du meinst jetzt, dass du bei der Kreditbank auch das Festgeld anlegst? Ob dann eine Aufrechnung möglich ist, können wohl nur Juristen klären. Sicher wäre ich mir jedenfalls nicht.

 

Die Zinsbelastung hat übrigens nichts mit Werbungskosten zu tun, sondern die Kosten der Finanzierung laufen einfach gegen die Einkünfte, so wie andere Vermietungskosten auch.

Doch, sämtliche Kosten der Vermietung sind Werbungskosten (steht in der Anlage V, 2. Seite auch groß oben drüber). Aber ich möchte mich gar nicht über Begriffe streiten, wir wissen beide was gemeint ist, also OK.

 

Bei 5% würde ich es nicht machen (sondern komplett tilgen).

Zustimmung, 5% sind wirklich sehr viel, unter 4% sollte aktuell schon möglich sein.

 

MfG Stefan

[Dächsin]

Du meinst jetzt, dass du bei der Kreditbank auch das Festgeld anlegst? Ob dann eine Aufrechnung möglich ist, können wohl nur Juristen klären.

 

Das kann schon gehen, hängt u.a. von den Fälligkeiten ab. War aber nicht ganz ernst gemeint.

 

Doch, sämtliche Kosten der Vermietung sind Werbungskosten (steht in der Anlage V, 2. Seite auch groß oben drüber). Aber ich möchte mich gar nicht über Begriffe streiten, wir wissen beide was gemeint ist, also OK.

 

Ups, Du hast natürlich recht.