Lösung für Offene Immobilenfonds statt Abwicklung

[checker-finance]

Ein versehentlicher Beitrag. Kann man ja nicht löschen. Also gut:

 

Bisher überhaupt nicht diskutiert ist die Möglichkeit, einen OI in eine AG umzuwandeln und an die Börse zu bringen. Ein paar Vorteile habe ich oben aufgelistet.

 

Was spärche denn dagegen?

[teffi]

Ein versehentlicher Beitrag. Kann man ja nicht löschen. Also gut:

 

Bisher überhaupt nicht diskutiert ist die Möglichkeit, einen OI in eine AG umzuwandeln und an die Börse zu bringen. Ein paar Vorteile habe ich oben aufgelistet.

 

Was spärche denn dagegen?

 

Meine sind schon an der Börse, und da kommen Anleger an Ihr Geld. Und wenn mich nicht alles täuscht sind die geschlossenen Offenen auch ganz grob so bewertet wie normale Immobilieaktien.

[checker-finance]

Meine sind schon an der Börse, und da kommen Anleger an Ihr Geld. Und wenn mich nicht alles täuscht sind die geschlossenen Offenen auch ganz grob so bewertet wie normale Immobilieaktien.

 

Zwischen einem OI, der an der Börse notiert ist, und einer immobilienaktiengesellschaft bzw. eine REIT bestehen ja nun offensichtlich größere Unterschiede.

 

Von daher verstehe ich nicht so ganz, was Du "Meine sind schon an der Börse" sagen willst. Die Situation zwischen einem OI, der abgewickelt weden muss, und einer Immobilienaktie ist bewertungsrelevant anders und das spiegeln die Kurse doch ziemlich deutlich wieder.

[merkur33]

Hmm, kann das sein, daß du die Umfrage etwas übereilt reingestellt hast? Warum kann man nicht mehrere Fonds und mehrere Gründe anhaken?

[teffi]

Von daher verstehe ich nicht so ganz, was Du "Meine sind schon an der Börse" sagen willst. Die Situation zwischen einem OI, der abgewickelt weden muss, und einer Immobilienaktie ist bewertungsrelevant anders und das spiegeln die Kurse doch ziemlich deutlich wieder.

 

Es gibt Leute, die behaupten, dass Immobilienaktien zu ähnlichen Abschlägen notieren. Aber ehrlich gesagt ist mir der Unterschied nicht ganz klar, außer natürlich, dass die OIs abgewickelt werden müssen. Es gibt halt VOrschriften, was zu tun ist. Ich wage zu bezweifeln, dass man da jetzt kommen kann und sagen "wir machen das jetzt alles mal ganz anders"

[checker-finance]

Hmm, kann das sein, daß du die Umfrage etwas übereilt reingestellt hast? Warum kann man nicht mehrere Fonds und mehrere Gründe anhaken?

 

Sorry. ist meine erste umfrage. Hab#s geändert. Danke für den hinweis.

[Malvolio]

Bestehende Fonds in Aktiengesellschaften umzuwandeln halte ich für praktisch unmöglich. Hierzu müssten sich dann ja alle Anteilseigner darauf einigen, ihre Anteile in eine entsprechend zu gründende Gesellschaft einzubringen. Das ist doch unrealistisch. Was Neugründungen angeht, so hat man ja heute auch schon alle Möglichkeiten REITs oder was auch immer für Gesellschaften zu gründen.

[checker-finance]

Bestehende Fonds in Aktiengesellschaften umzuwandeln halte ich für praktisch unmöglich. Hierzu müssten sich dann ja alle Anteilseigner darauf einigen, ihre Anteile in eine entsprechend zu gründende Gesellschaft einzubringen. Das ist doch unrealistisch. Was Neugründungen angeht, so hat man ja heute auch schon alle Möglichkeiten REITs oder was auch immer für Gesellschaften zu gründen.

 

Wie kommst Du denn darauf?

[Malvolio]

Bestehende Fonds in Aktiengesellschaften umzuwandeln halte ich für praktisch unmöglich. Hierzu müssten sich dann ja alle Anteilseigner darauf einigen, ihre Anteile in eine entsprechend zu gründende Gesellschaft einzubringen. Das ist doch unrealistisch. Was Neugründungen angeht, so hat man ja heute auch schon alle Möglichkeiten REITs oder was auch immer für Gesellschaften zu gründen.

 

Wie kommst Du denn darauf?

 

Das liegt doch auf der Hand. Wie willst du zwischen allen Anteilseignern eines großen Publikumsfonds einen Gesellschaftsvertrag mit allen notwendigen Implikationen aushandeln? Wie soll das praktisch funktionieren? Und was passiert mit den Anteilseignern die dagegen sind oder sich gar nicht melden? Werden die dann doch ausbezahlt und wo kommt das Geld dafür her und auf welcher Rechtsgrundlage soll so etwas passieren?

[checker-finance]

 

 

Wie kommst Du denn darauf?

 

Das liegt doch auf der Hand. Wie willst du zwischen allen Anteilseignern eines großen Publikumsfonds einen Gesellschaftsvertrag mit allen notwendigen Implikationen aushandeln? Wie soll das praktisch funktionieren? Und was passiert mit den Anteilseignern die dagegen sind oder sich gar nicht melden? Werden die dann doch ausbezahlt und wo kommt das Geld dafür her und auf welcher Rechtsgrundlage soll so etwas passieren?

 

Leere AG gründen, Fusion mit dem Sondervermögen, IPO.

 

Bei der Verschmelzung von hausinvest global auf husinvest europe wurde überhaupt kein Anleger gefragt, geschweige denn eine Mehrheitsentscheidung eingeholt.

[Malvolio]

 

 

Das liegt doch auf der Hand. Wie willst du zwischen allen Anteilseignern eines großen Publikumsfonds einen Gesellschaftsvertrag mit allen notwendigen Implikationen aushandeln? Wie soll das praktisch funktionieren? Und was passiert mit den Anteilseignern die dagegen sind oder sich gar nicht melden? Werden die dann doch ausbezahlt und wo kommt das Geld dafür her und auf welcher Rechtsgrundlage soll so etwas passieren?

 

Leere AG gründen, Fusion mit dem Sondervermögen, IPO.

 

Bei der Verschmelzung von hausinvest global auf husinvest europe wurde überhaupt kein Anleger gefragt, geschweige denn eine Mehrheitsentscheidung eingeholt.

 

Zwei Sondervermögen zu verschmelzen ist doch ganz was anderes. Das ist ja nach den Verkaufsprospekten bzw. § 40 InvG vermutlich alles rechtlich so möglich gewesen. Die Rechtsposition und das Vermögen eines Anteilsinhaber ändert sich dadurch ja auch nicht wesentlich. Den Anspruch auf das Bruchteileigentum am Sondervermögen in irgend eine Gesellschaft einzubringen ändert doch die Rechtsposition der Anteilseigner und greift unmittelbar in ihr Vermögen ein. Auf welcher Rechtsgrundlage soll so ein Eingriff ohne deren Zustimmung möglich sein?

[Xover]

http://www.faz.net/s...n~Sspezial.html

 

"Mittlerweile wird als Lösung der Krise offen über eine freiwillige und grunderwerbsteuerfreie Umwandlung in börsennotierte Immobiliengesellschaften diskutiert. "Damit könnten die Interessen der rückgabewilligen Anleger und der anderen Anleger, die investiert bleiben wollen, gleichermaßen befriedigt werden", sagte Niko Schultz-Süchting von der Anwaltskanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer."

 

Was für ein Armutszeugnis! In einer Krisensituation solche Vorschläge zu machen, zumal das Modell der Haltefristen mit Rücknahmeabschlägen bereits vorangebracht wurde und den Interessen der Immo.fonds Anleger gerechter wird. Und bei den abzuwickelnden Fonds wie den Degi Europa, KanAm US oder MSP2 wollen die Manager doch nur ihren Job behalten... wenn Institutionelle nicht so kurzfristig in die Fonds investiert hätten, wären sie nicht zu Unzeiten groß geworden und wiederum zu Unzeiten eingeschmolzen, dies ist in dem Modell mit Rücknahmeabschlägen berücksichtigt worden (hätten sie wie jeder Private Ausgabeaufschläge gezahlt, wären sie als Geldmarktersatz völlig uninteressant).

 

MSP2 und Degi Europa sind schlecht verwaltete Immo.fonds und der KanAM US ein Nischenprodukt, dass diese verschwinden, ist kein Beinbruch. Sollten sie über Immo.AGs am Leben gehalten werden, entspräche das faktisch einer ewigen Schließung und das Management kann weiter machen wie gehabt. Dass der Zeitpunkt der Liquidation nicht günstig ist, ist bedauerlich aber auch logisch, da typischerweise Fonds nicht in guten Zeiten aufgelöst werden. Und beim MSP2: "Eine Befragung der Investoren habe gezeigt, dass mit einer Rückgabequote von bis zu 75 Prozent gerechnet werden müsse." http://de.reuters.co...E69P0F420101026 Das sieht nicht nach einem Interesse der Fortführung in einer AG aus!

 

Und bei den restlichen besseren geschlossenen OIs sind die Haltefristen, Rücknahmeabschläge (die den langfristigen Investoren zugute kommen) sowie eine marktgerechtere Bewertung ausreichend! Diejenigen Fondsgesellschaften, denen trotz gutem Produkt ein Vertrieb fehlt, sollten vielleicht mal selber über ihren Schatten springen und das Verwaltungsmandat an eine andere KAG (mit Übernahme des erfolgreichen Managements) abgeben...

[checker-finance]

 

 

Leere AG gründen, Fusion mit dem Sondervermögen, IPO.

 

Bei der Verschmelzung von hausinvest global auf husinvest europe wurde überhaupt kein Anleger gefragt, geschweige denn eine Mehrheitsentscheidung eingeholt.

 

Zwei Sondervermögen zu verschmelzen ist doch ganz was anderes. Das ist ja nach den Verkaufsprospekten bzw. § 40 InvG vermutlich alles rechtlich so möglich gewesen. Die Rechtsposition und das Vermögen eines Anteilsinhaber ändert sich dadurch ja auch nicht wesentlich. Den Anspruch auf das Bruchteileigentum am Sondervermögen in irgend eine Gesellschaft einzubringen ändert doch die Rechtsposition der Anteilseigner und greift unmittelbar in ihr Vermögen ein. Auf welcher Rechtsgrundlage soll so ein Eingriff ohne deren Zustimmung möglich sein?

 

Ja, es ändert die Rechtsposition der Anteilsinhabern: Aus stimmrechtslosen Anlegern mit marginalen Informationsansprüchen werden stimmberechtigte Aktionäre, denen das Management verantwortlich ist. Ich vermute mal, das ist der Grund, warum es nicht gemacht wird. Das Management müßte sich dann den Anlegern stellen. Das Management einer KAG kann Immos aus dem Sondervermögen verkaufen, wie es lustig ist. Da müssen sie sich nur absichern, hinterher nicht wegen Untreue strafrechtlich oder wegen Pflichtverletzung zivilrechtlich verantworten zu müssen - aber das sind sehr aufwendige Repressalien für die Anleger.

 

Vermögensmäßig bleibt es für die Anleger gleich bzw. verbessert sich durch die Umwandlung in eine AG. Den eine Rücknahme zu KAG-Preisen wird bei OI in Abwicklung nie stattfinden.

 

Rechtsgundlage: InvG iVm . UmwG

[Xover]

http://www.handelsbl...n-sicht;2694118

 

Die Reits Diskussion ist damit hoffentlich bald vom Tisch!

 

Die nächsten Fonds stehen erst Ende 2011 / Mitte 2012 vor der Entscheidung unter neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen. Die Fonds in Liquidation waren seit Ende 2008 dicht und konnten während der Verwerfungen an den Kapitalmärkten 2008/2009 nicht ausreichend Liquidität aufbauen, was nicht wirklich verwundert. Dazu waren sie schlecht verwaltet, weshalb sie sich auch keine zwischenzeitliche Öffnung zutrauten.

 

Den geschlossenen Fonds eine REITS Lösung zu bieten und nach dem Gesetzgeber zu rufen, nimmt außer den Anlegern alle aus der Verantwortung:

- Fondsmanagement, welches aktiver Liquidität aufbauen könnte

- KAG, die mit keinen Verwaltungsvergütungen für die kommenden Jahre die Anleger zum bleiben veranlassen könnte und damit auch die relative Attraktivität gegenüber den durchgehend geöffneten steigern (der Sektor hat selbst in diesem Jahr Mittelzuflüsse...) oder Bestände in die eigene Bilanz nehmen

- Vertrieb, der z.b. den gezahlte Ausgabeaufschlag rückvergüten könnte, wenn die Anleger die kommenden 3 Jahre oder so dabei bleiben (die Vertriebsprovision ist bei den meisten mangelhaften Beratungen ohnehin nicht angebracht)

- KAGs ohne Vertrieb, die zu einem Verkauf des Fonds an eine Gesellschaft mit Vertrieb ggf. für lau gezwungen werden könnten

- Institutionelle Anleger, die Ihre Rückgaben anmelden müssen und dann ein flexibler Rückzahlplan z.b. monatlich für diese festgelegt wird

 

und so weiter.... nur ein paar Beispiele wie alle Beteiligten ihrer Verantwortung gerecht werden könnten und nicht nur die Privatanleger, die auch die einzigen Betroffenen im Gesetzentwurf sind, denn Institutionelle werden danach mit Neuanlagen überwiegend auf Spezialfonds ausweichen. Nur traurig, dass man in diesen Richtungen gar keine Ansätze sieht...

[checker-finance]

http://www.handelsbl...n-sicht;2694118

 

Die Reits Diskussion ist damit hoffentlich bald vom Tisch!

 

Die nächsten Fonds stehen erst Ende 2011 / Mitte 2012 vor der Entscheidung unter neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen. Die Fonds in Liquidation waren seit Ende 2008 dicht und konnten während der Verwerfungen an den Kapitalmärkten 2008/2009 nicht ausreichend Liquidität aufbauen, was nicht wirklich verwundert. Dazu waren sie schlecht verwaltet, weshalb sie sich auch keine zwischenzeitliche Öffnung zutrauten.

 

Den geschlossenen Fonds eine REITS Lösung zu bieten und nach dem Gesetzgeber zu rufen, nimmt außer den Anlegern alle aus der Verantwortung:

- Fondsmanagement, welches aktiver Liquidität aufbauen könnte

- KAG, die mit keinen Verwaltungsvergütungen für die kommenden Jahre die Anleger zum bleiben veranlassen könnte und damit auch die relative Attraktivität gegenüber den durchgehend geöffneten steigern (der Sektor hat selbst in diesem Jahr Mittelzuflüsse...) oder Bestände in die eigene Bilanz nehmen

- Vertrieb, der z.b. den gezahlte Ausgabeaufschlag rückvergüten könnte, wenn die Anleger die kommenden 3 Jahre oder so dabei bleiben (die Vertriebsprovision ist bei den meisten mangelhaften Beratungen ohnehin nicht angebracht)

- KAGs ohne Vertrieb, die zu einem Verkauf des Fonds an eine Gesellschaft mit Vertrieb ggf. für lau gezwungen werden könnten

- Institutionelle Anleger, die Ihre Rückgaben anmelden müssen und dann ein flexibler Rückzahlplan z.b. monatlich für diese festgelegt wird

 

und so weiter.... nur ein paar Beispiele wie alle Beteiligten ihrer Verantwortung gerecht werden könnten und nicht nur die Privatanleger, die auch die einzigen Betroffenen im Gesetzentwurf sind, denn Institutionelle werden danach mit Neuanlagen überwiegend auf Spezialfonds ausweichen. Nur traurig, dass man in diesen Richtungen gar keine Ansätze sieht...

 

Damit ist die REIT-Umwandlung keineswegs vom Tisch und das ist auch gut so!

 

Eine Gesetzesänderung mag hilfreich sein und die totale Klarheit schaffen, wirklich erforderlich ist sie nicht. Das UmwG und InvG reichen doch völlig aus.

 

Der Artikel beschreibt ja auch völlig richtig, warum REITS die ideale Lösung wären: sie verhindert Abwicklungsverkäufe und damit Wertverluste für die Anleger. Für die KAG ist eine Umwandlung in einen REIT eher nachteilig und würde wohl nur vollzogen, um den Anlegern entgegenzukommen und aus Reputationsgründen.

 

Die rückwärtsgewandte Betrachtung wer in einer gerechten welt was beitragen müßte, um Verluste beim Anleger auszugleichen oder zu mindern, halte ich hingegne für überflüssig. Kein Vertrieb wird Provisionen zurückzahlen und keine KAG wird Gebühren zurückzahlen - warum sollten sie, wenn sie überhaupt könnten?

[Xover]

http://www.rohmert-medien.de/immobilienbrief/contra-reits-als-mogliche-retter-der-aufzulosenden-offenen-fonds-sind-unsinn,109248.html

 

Er betrachtet den Reit Blödsinn mal etwas realistischer!

 

 

[checker-finance]

http://www.rohmert-medien.de/immobilienbrief/contra-reits-als-mogliche-retter-der-aufzulosenden-offenen-fonds-sind-unsinn,109248.html

 

Er betrachtet den Reit Blödsinn mal etwas realistischer!

 

so so. Wenn Du Argumente für Deine Meinung hättest, könntest du Dich ja eher drauf verlassen als verbale Kraftmeierei. Was steht den in dem Artikel Substanzielles drin:

 

- rechtliche Schwierigkeiten der Umwandlung bzw. Notwendigkeit eines neuen Gesetzes? Eine These ohne Begründung

 

- Fokussierung der REIT-Variante allein auf die Vermeidung von fire-sales - Gute Gründe für die REIT-Umwandlung gibt es aber noch mehr und bessere. Z. B. Vermeidung von Transaktionskosten, wirksame Anlegerkontrolle statt KAG-Willkür

 

- "gesunder Menschenverstand" - wenn sich jemand das selbst attestiert oder für sich in Anspruch nimmt, ist ein gesundes maß an Mißtrauen angebracht.