stagflation Juli 19, 2025 Zitat Ausschlaggebend soll dafür laut des Urteils sein, ob die im Fonds gehaltenen Vermögensgegenstände und damit insbesondere die gehaltenen Immobilien mindestens einmal monatlich bewertet werden. Nur wenn dies erfolgt, stehen für ein Immobilien-Sondervermögen nach Auffassung des Gerichts die Risikoklassen 1 bis 7 für die Einstufung offen. Meines Erachtens ist eine monatliche Bewertung durch Experten immer noch nicht ausreichend. Eine tägliche Bewertung an offiziellen Börsen wäre besser. Erst dann kann man die Kursschwankungen verwenden, um das Risiko abzuleiten. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Geldhaber Juli 20, 2025 vor 40 Minuten von stagflation: Eine tägliche Bewertung an offiziellen Börsen wäre besser. Immobilien werden aber nicht an der Börse gehandelt. Was sollen die "offiziellen Börsen" da also bewerten? Im übrigen werden viele offene Immobilenfonds doch schon an der Börse gehandelt - seit einiger Zeit bekanntlich mit Abschlägen zu den "offiziellen" Kursen der Fondsgesellschaften (die auf den Bewertungen von Gutachtern beruhen). Die Bewertung erfolgt hier durch den Markt, durch Angebot und Nachfrage. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
stagflation Juli 20, 2025 · bearbeitet Juli 20, 2025 von stagflation vor 23 Minuten von Geldhaber: Im übrigen werden viele offene Immobilenfonds doch schon an der Börse gehandelt - seit einiger Zeit bekanntlich mit Abschlägen zu den "offiziellen" Kursen der Fondsgesellschaften (die auf den Bewertungen von Gutachtern beruhen). Die Bewertung erfolgt hier durch den Markt, durch Angebot und Nachfrage. Das Problem ist, dass nur ein kleiner Teil des Handels über die Börsen stattfindet. Deshalb kann man die dortigen Kursschwankungen nicht für eine Risikoeinschätzung verwenden. Man könnte natürlich festlegen, dass die Risikoklasse anhand der Börsenkurse bestimmt wird. Aber dann würden die OIFs in eine sehr hohe Risikoklasse rutschen. Das würde den Fondsgesellschaften nicht gefallen und würde wahrscheinlich zum Ende der OIFs führen, weil diese nicht mehr als Tages- und Festgeldersatz verkauft werden könnten. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Gabriele 9. Januar Der Fonds wurde im November 2025 um ca. 4,7% abgewertet: Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
powerschwabe Donnerstag um 18:43 Immobilienfonds stoppt Anteilsrücknahme Abschlag an der Börse ca. 30% Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
sparfux Freitag um 08:42 Es geht anscheinend wieder los: Wertgrund-Immofonds friert Anlegergelder ein Zitat Die Zinskrise zwingt den ersten offenen Immobilienfonds in die Knie. Beim „Wertgrund WohnSelect D“ kommen Investoren nicht mehr an ihr Geld. Eine weitere Hiobsbotschaft für die angeschlagene Anlageklasse. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
satgar Freitag um 09:34 vor 3 Minuten von Dandy: Welche Zinskrise denn? Wieder 3-4% Zins für Immobilienkredite und Fremdkapital-(Hebel) im Vergleich zu 1% vor einigen Jahren. Das ist halt für die Krise ;-) Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Gabriele Freitag um 12:01 Zu welchem Börsenkurs würdet Ihr kaufen? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schwachzocker Freitag um 12:13 vor 10 Minuten von Gabriele: Zu welchem Börsenkurs würdet Ihr kaufen? Erst wenn die Immobilien-Silber-Ratio bei unter 50 steht! Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
mipla Samstag um 14:03 Hallo zusammen, der Wertgrund Wohnselect ist noch nicht auf meiner Watchlist. Auch ein Abschlag von ca 30% an der Börse ist mir noch zu gering. Wieso? 1.) Der Fonds hat keinen aktiven Vertrieb im Hintergrund wie z.B Deka oder Union. Der Fonds wurde von ein paar Privatbanken verkauft. 2.) Aktuell hat der Fonds nur 16 Objekte, es wurde also lt. dem letzten Bericht eine Immobilie verkauft. Da waren es noch 17. Wenn ein Objekt eine Vollkatastrophe ist hat das stärkere Auswirkungen 3.) Laut Halbjahresbericht liegt die Gutacherliche Bewertungsmieter bei ca. 18 Mio EUR p.a. und einem Verkehrswert von 440 Mio EUR. Das macht einen KP Faktor von 24,4. Das ist schon ein sportliche Bewertung. 4.) Ein neuer Investor würde die Wohnungen nie zu dem Preis kaufen, da die Bruttomietrendite gerade mal bei ca 4% liegt aber die Kreditzinsen liegen ja schon bei 4% 5.) Aktuell ordentlicher Kredithebel der derzeit "in die falsche Richtung hebelt" Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
empirico vor 14 Stunden Vor 10-15 Jahren habe ich mich darüber geärgert, dass ich den soft close verpasst habe. Heute bin ich froh. Finger weglassen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Geldhaber vor 14 Stunden vor 38 Minuten von empirico: Vor 10-15 Jahren habe ich mich darüber geärgert, dass ich den soft close verpasst habe. Wurde doch zwischendurch immer mal wieder geöffnet und es gab dann einen cash call. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Cornwallis vor 13 Stunden Hallo, auch ich finde Immobilienfonds aktuell ganz interessant, zumindest wenn sie den Fokus Wohnen Deutschland haben. Handelsimmobilien oder US amerikanische Gewerbeimmobilien muss hingegen nicht sein.. Ich möchte nun aber doch eine Lanze brechen, ich nehme diesen Beitrag einmal als Aufhänger: vor 20 Stunden von mipla: Hallo zusammen, der Wertgrund Wohnselect ist noch nicht auf meiner Watchlist. Auch ein Abschlag von ca 30% an der Börse ist mir noch zu gering. Wieso? 1.) Der Fonds hat keinen aktiven Vertrieb im Hintergrund wie z.B Deka oder Union. Der Fonds wurde von ein paar Privatbanken verkauft. 2.) Aktuell hat der Fonds nur 16 Objekte, es wurde also lt. dem letzten Bericht eine Immobilie verkauft. Da waren es noch 17. Wenn ein Objekt eine Vollkatastrophe ist hat das stärkere Auswirkungen 3.) Laut Halbjahresbericht liegt die Gutacherliche Bewertungsmieter bei ca. 18 Mio EUR p.a. und einem Verkehrswert von 440 Mio EUR. Das macht einen KP Faktor von 24,4. Das ist schon ein sportliche Bewertung. 4.) Ein neuer Investor würde die Wohnungen nie zu dem Preis kaufen, da die Bruttomietrendite gerade mal bei ca 4% liegt aber die Kreditzinsen liegen ja schon bei 4% 5.) Aktuell ordentlicher Kredithebel der derzeit "in die falsche Richtung hebelt" ad 1.) Ein solcher Vertrieb könnte vermutlich gegen die aktuell zu beobachtenden Mittelabflüsse und Liquiditätskrisen helfen und im Fall der Fälle das fondsinterne Liquiditätsmanagement insofern stabilisieren, als dass man dann auf die Aussetzung der Anteilsrücknahme. verzichten könnte. Allerdings sagt das m. E. nichts über die Qualität des Managements, oder die Wirtschaftlichkeit der gehaltenen Objekte aus, erst recht nicht in Relation zum aktuellen Börsenpreis. ad 2.) M. E. hat der Fonds 17 Objekte. Eines davon ist ein unbebautes Grundstück in Göttingen, insgesamt über 1.000 Einheiten. Die Vermietungsquote liegt lt. Halbjahresbericht zum 31.08.2025 bei über 95 %. Lediglich das Objekt in Aachen (Marktwert EUR 11,7 Mio.) scheint mit 73 % Vermietungsquote ein Ausreißer nach unten zu sein. Eine "Vollkatastrophe" ist natürlich überall blöd, egal ob bei Immobilien, Aktien oder in der eigenen Familie oder auch hier im Forum oder im Bundeskanzleramt usw. usf. ad 3.) Ziehe ich das Objekt in Göttingen einmal ab und rechne noch mit den Nachkommastellen, komme ich auf einen Marktwert in Höhe der 23,9-fachen gutachterlichen Bewertungsmiete, bzw. 4,18 % Mietrendite. Entsprechend eines allgemein angewandten Ertragswertverfahrens entspricht das bspw. 60 Jahre Restnutzungsdauer bei einem Kapitalisierungszinssatz von ~3,75 % oder bei 40 Jahren ~2,75 %. Gewichtet nach Wohn- und Nutzfläche komme ich zum Stichtag 31.08.2025 auf eine durchschnittliche Restnutzungsdauer von 47,1 Jahren. Ich errechne ferner einen durchschnittlichen Preis je Quadratmeter (Wohn- und Nutzfläche) von 3.234 Euro, aber Achtung auch Boden hat einen Wert, wenn er mir gehört. Ich weiß nicht, ob der Markt in Berlin, Hamburg, Köln und München mehr her gibt. Und auch Aachen, Bielefeld, Bad Homburg und Wedel sind sind nicht Gelsenkirchen oder Pirmasens. Das ist möglicherweise alles eine "sportliche Bewertung", aber irgendwie erscheinen ja sehr viele Vermögensklassen sportlich bewertet (KI, Gold und Silber, selbst eine Deutsche Bank AG, ..) ad 4.) Der Börsenpreis reduziert das Immobilien- bzw. Fondsvermögen deshalb ja auch um EUR 105 Mio. Rechne ich also die obigen Werte auf Verkehrswert von nur noch EUR 332 Mio., erhalte ich einen Multiplikator von 18,2 (inkl. Göttingen) und dementsprechend eine Mietrendite von 5,5 % und einen durchschnittlichen Preis je Quadratmeter in Höhe von 2.430 Euro. Das erscheint mir nicht mehr ganz so sportlich. 5.) Der Kredithebel ist m. E. überschaubar, da der Hebel selbst überschaubar ist (dies dürfte regulatorische Vorgabe sein). Der kapitalgewichtete Zinssatz beträgt nach meiner bescheidenen Rechnung 2,37 %. Zwei Darlehen (für Venloer Straße, Köln) mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 1,2 % sind zum Ende des dritten Quartals 2026 fällig. Die sonstigen Darlehen, die 2026 in die Prolongation gehen, haben Zinssätze von 3,63 bzw. 3,74 %, höhere Zinssätze wurden nicht kontrahiert. Ob diese allerdings variabel sind, kann ich nicht sagen. Dennoch denke ich nicht, dass der Kredithebel "derzeit 'in die falsche Richtung hebelt'", da die Mietrendite (auch bezogen auf die gutachterlichen Marktwerte) höher ist, als der Kreditzinssatz. So und nun diese Analyse bitte noch einmal für weitere Immobilienfonds mit Fokus Wohnen Deutschland. Freiwillige? Gruß PS: Das ist weder eine Anlageempfehlung, noch garantiere ich die Korrektheit meiner Berechnungen. Ich bin weder Gutachter, aber zum Glück auch kein Mitarbeiter von Wertgrund. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schwachzocker vor 4 Stunden vor 9 Stunden von Cornwallis: ...noch garantiere ich die Korrektheit meiner Berechnungen. Warum rechnest Du denn überhaupt? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Cornwallis vor 4 Stunden Hallo, vor 7 Minuten von Schwachzocker: Warum rechnest Du denn überhaupt? dafür gibt's so einige Gründe, denke ich. Weil ich's kann. Die Berechnungen mit Korrektheitsgarantie sind aber leider als Verschlusssache deklariert. Die Korrektheit der Berechnungen selbst ist definitiv über jeden Zweifel erhaben, aber das manuelle Abtippen vom Kleingedruckten aus dem Halbjahresbericht ist ohne dressierten Affen fehleranfällig. Insofern mea culpa, habe mich ungenau ausgedrückt. Ich möchte jeden und vor allem natürlich auch jede motivieren, selbst zu rechnen. Seit Freitag lässt mich der Kurssturz des Wertgrund Wohnselect allerdings nicht mehr los und die grenzenlose Neugier des Menschen führt dann zu so etwas. Sonntag ruht das Hamsterrad, ich weiß nicht, wohin mit mir. Mich macht das traurig und ich kann nicht ohne derartige Beschäftigung sein. Mir bringt das erotische Gefühle, um das mal mit Deinen Worten zu sagen. Den Rest bespreche ich mit meinem Psychologen ;-) Gruß Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Schwachzocker vor 4 Stunden Was willst Du? Uns erzählen, dass Du den Fonds interessant findest aber selbst nicht kaufst? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Cornwallis vor 4 Stunden · bearbeitet vor 4 Stunden von Cornwallis Ganz genau. Aber selbst wenn, würde ich nicht an einem Sonntag außerbörslich über Lang und Schwarz kaufen, an dem sich die politische Lage jüngst weiter zugespitzt hat und an dessen darauf folgenden Montag nicht mal die Börsen über'm Teich geöffnet sind. Ich finde, mein Beitrag ist substanzvoller als viele vorherige. Ich wollte meine kleine Analyse einfach einmal teilen, auch wenn das vorläufige Ergebnis ist, dass noch kein ultimatives Schnäppchen zu haben ist. Dafür waren die Bewertungen einfach zu sportlich vorher. Aus dem Grund habe ich auch seit 2020 keine Liegenschaft mehr erworben. Aber erzähl bitte jetzt nicht, der Immobilienmarkt sei effizient und der Börsenpreis ist der eine richtige und der Markt hat immer recht. Das wäre halt einfach Quark.. Die Realität ist leider noch viel schlimmer.. Wenn man als Privatanleger zu fairen Preisen kaufen könnte, wäre die Welt ja in Ordnung. Ich sehe mich übrigens nicht weiter unter Rechtfertigungsdruck. Du darfst aber gern meine Ergebnisse einmal nachrechnen und mit Dienstsiegel und zwei Unterschriften von zwei Beurkundungsbeamten versehen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
