WERTGRUND WohnSelect D

[stagflation]

Zitat

Ausschlaggebend soll dafür laut des Urteils sein, ob die im Fonds gehaltenen Vermögensgegenstände und damit insbesondere die gehaltenen Immobilien mindestens einmal monatlich bewertet werden.

 

Nur wenn dies erfolgt, stehen für ein Immobilien-Sondervermögen nach Auffassung des Gerichts die Risikoklassen 1 bis 7 für die Einstufung offen.

 

Meines Erachtens ist eine monatliche Bewertung durch Experten immer noch nicht ausreichend. Eine tägliche Bewertung an offiziellen Börsen wäre besser. Erst dann kann man die Kursschwankungen verwenden, um das Risiko abzuleiten.

[Geldhaber]

vor 40 Minuten von stagflation:

Eine tägliche Bewertung an offiziellen Börsen wäre besser.

Immobilien werden aber nicht an der Börse gehandelt. Was sollen die "offiziellen Börsen" da also bewerten?

Im übrigen werden viele offene Immobilenfonds doch schon an der Börse gehandelt - seit einiger Zeit bekanntlich mit Abschlägen zu den "offiziellen" Kursen der Fondsgesellschaften (die auf den Bewertungen von Gutachtern beruhen). Die Bewertung erfolgt hier durch den Markt, durch Angebot und Nachfrage. 

[stagflation]

vor 23 Minuten von Geldhaber:

Im übrigen werden viele offene Immobilenfonds doch schon an der Börse gehandelt - seit einiger Zeit bekanntlich mit Abschlägen zu den "offiziellen" Kursen der Fondsgesellschaften (die auf den Bewertungen von Gutachtern beruhen). Die Bewertung erfolgt hier durch den Markt, durch Angebot und Nachfrage. 

 

Das Problem ist, dass nur ein kleiner Teil des Handels über die Börsen stattfindet. Deshalb kann man die dortigen Kursschwankungen nicht für eine Risikoeinschätzung verwenden.

 

Man könnte natürlich festlegen, dass die Risikoklasse anhand der Börsenkurse bestimmt wird. Aber dann würden die OIFs in eine sehr hohe Risikoklasse rutschen. Das würde den Fondsgesellschaften nicht gefallen und würde wahrscheinlich zum Ende der OIFs führen, weil diese nicht mehr als Tages- und Festgeldersatz verkauft werden könnten.

[Gabriele]

Der Fonds wurde im November 2025 um ca. 4,7% abgewertet:

 

[powerschwabe]

Immobilienfonds stoppt Anteilsrücknahme

 

Abschlag an der Börse ca. 30%

[sparfux]

Es geht anscheinend wieder los: 

 

Wertgrund-Immofonds friert Anlegergelder ein

Zitat

Die Zinskrise zwingt den ersten offenen Immobilienfonds in die Knie. Beim „Wertgrund WohnSelect D“ kommen Investoren nicht mehr an ihr Geld. Eine weitere Hiobsbotschaft für die angeschlagene Anlageklasse.

 

[Dandy]

Welche Zinskrise denn?

[satgar]

vor 3 Minuten von Dandy:

Welche Zinskrise denn?

Wieder 3-4% Zins für Immobilienkredite und Fremdkapital-(Hebel) im Vergleich zu 1% vor einigen Jahren. Das ist halt für die Krise ;-)

[Gabriele]

Zu welchem Börsenkurs würdet Ihr kaufen?

[stagflation]

Ich würde gar nicht kaufen.

[Schwachzocker]

vor 10 Minuten von Gabriele:

Zu welchem Börsenkurs würdet Ihr kaufen?

Erst wenn die Immobilien-Silber-Ratio bei unter 50 steht!

[mipla]

Hallo zusammen,

der Wertgrund Wohnselect ist noch nicht auf meiner Watchlist. Auch ein Abschlag von ca 30% an der Börse ist mir noch zu gering. 

Wieso? 

 

1.) Der Fonds hat keinen aktiven Vertrieb im Hintergrund wie z.B Deka oder Union. Der Fonds wurde von ein paar Privatbanken verkauft. 

2.) Aktuell hat der Fonds nur 16 Objekte, es wurde also lt. dem letzten Bericht eine Immobilie verkauft.  Da waren es noch 17. Wenn ein Objekt eine Vollkatastrophe ist hat das stärkere Auswirkungen

3.) Laut Halbjahresbericht liegt die Gutacherliche Bewertungsmieter bei ca. 18 Mio EUR p.a. und einem Verkehrswert von 440 Mio EUR. Das macht einen KP Faktor von 24,4. Das ist schon ein sportliche Bewertung. 

4.) Ein neuer Investor würde die Wohnungen nie zu dem Preis kaufen, da die Bruttomietrendite gerade mal bei ca 4% liegt aber die Kreditzinsen liegen ja schon bei 4%

5.) Aktuell ordentlicher Kredithebel der derzeit "in die falsche Richtung hebelt"

 

 

 

 

 

 

 

[empirico]

Vor 10-15 Jahren habe ich mich darüber geärgert, dass ich den soft close verpasst habe. Heute bin ich froh. Finger weglassen.

[Geldhaber]

vor 38 Minuten von empirico:

Vor 10-15 Jahren habe ich mich darüber geärgert, dass ich den soft close verpasst habe.

Wurde doch zwischendurch immer mal wieder geöffnet und es gab dann einen cash call. 

[Cornwallis]

Hallo,

 

auch ich finde Immobilienfonds aktuell ganz interessant, zumindest wenn sie den Fokus Wohnen Deutschland haben. Handelsimmobilien oder US amerikanische Gewerbeimmobilien muss hingegen nicht sein..

Ich möchte nun aber doch eine Lanze brechen, ich nehme diesen Beitrag einmal als Aufhänger:

vor 20 Stunden von mipla:

Hallo zusammen,

der Wertgrund Wohnselect ist noch nicht auf meiner Watchlist. Auch ein Abschlag von ca 30% an der Börse ist mir noch zu gering. 

Wieso? 

 

1.) Der Fonds hat keinen aktiven Vertrieb im Hintergrund wie z.B Deka oder Union. Der Fonds wurde von ein paar Privatbanken verkauft. 

2.) Aktuell hat der Fonds nur 16 Objekte, es wurde also lt. dem letzten Bericht eine Immobilie verkauft.  Da waren es noch 17. Wenn ein Objekt eine Vollkatastrophe ist hat das stärkere Auswirkungen

3.) Laut Halbjahresbericht liegt die Gutacherliche Bewertungsmieter bei ca. 18 Mio EUR p.a. und einem Verkehrswert von 440 Mio EUR. Das macht einen KP Faktor von 24,4. Das ist schon ein sportliche Bewertung. 

4.) Ein neuer Investor würde die Wohnungen nie zu dem Preis kaufen, da die Bruttomietrendite gerade mal bei ca 4% liegt aber die Kreditzinsen liegen ja schon bei 4%

5.) Aktuell ordentlicher Kredithebel der derzeit "in die falsche Richtung hebelt"

 

 

ad 1.) Ein solcher Vertrieb könnte vermutlich gegen die aktuell zu beobachtenden Mittelabflüsse und Liquiditätskrisen helfen und im Fall der Fälle das fondsinterne Liquiditätsmanagement insofern stabilisieren, als dass man dann auf die Aussetzung der Anteilsrücknahme. verzichten könnte. Allerdings sagt das m. E. nichts über die Qualität des Managements, oder die Wirtschaftlichkeit der gehaltenen Objekte aus, erst recht nicht in Relation zum aktuellen Börsenpreis.

 

ad 2.) M. E. hat der Fonds 17 Objekte. Eines davon ist ein unbebautes Grundstück in Göttingen, insgesamt über 1.000 Einheiten. Die Vermietungsquote liegt lt. Halbjahresbericht zum 31.08.2025 bei über 95 %. Lediglich das Objekt in Aachen (Marktwert EUR 11,7 Mio.) scheint mit 73 % Vermietungsquote ein Ausreißer nach unten zu sein. Eine "Vollkatastrophe" ist natürlich überall blöd, egal ob bei Immobilien, Aktien oder in der eigenen Familie oder auch hier im Forum oder im Bundeskanzleramt usw. usf.

 

ad 3.) Ziehe ich das Objekt in Göttingen einmal ab und rechne noch mit den Nachkommastellen, komme ich auf einen Marktwert in Höhe der 23,9-fachen gutachterlichen Bewertungsmiete, bzw. 4,18 % Mietrendite. Entsprechend eines allgemein angewandten Ertragswertverfahrens entspricht das bspw. 60 Jahre Restnutzungsdauer bei einem Kapitalisierungszinssatz von ~3,75 % oder bei 40 Jahren ~2,75 %. Gewichtet nach Wohn- und Nutzfläche komme ich zum Stichtag 31.08.2025 auf eine durchschnittliche Restnutzungsdauer von 47,1 Jahren.  Ich errechne ferner einen durchschnittlichen Preis je Quadratmeter (Wohn- und Nutzfläche) von 3.234 Euro, aber Achtung auch Boden hat einen Wert, wenn er mir gehört. Ich weiß nicht, ob der Markt in Berlin, Hamburg, Köln und München mehr her gibt. Und auch Aachen, Bielefeld, Bad Homburg und Wedel sind sind nicht Gelsenkirchen oder Pirmasens. Das ist möglicherweise alles eine "sportliche Bewertung", aber irgendwie erscheinen ja sehr viele Vermögensklassen sportlich bewertet (KI, Gold und Silber, selbst eine Deutsche Bank AG, ..)

 

ad 4.) Der Börsenpreis reduziert das Immobilien- bzw. Fondsvermögen deshalb ja auch um EUR 105 Mio. Rechne ich also die obigen Werte auf Verkehrswert von nur noch EUR 332 Mio., erhalte ich einen Multiplikator von 18,2 (inkl. Göttingen) und dementsprechend eine Mietrendite von 5,5 % und einen durchschnittlichen Preis je Quadratmeter in Höhe von 2.430 Euro. Das erscheint mir nicht mehr ganz so sportlich.

 

5.) Der Kredithebel ist m. E. überschaubar, da der Hebel selbst überschaubar ist (dies dürfte regulatorische Vorgabe sein). Der kapitalgewichtete Zinssatz beträgt nach meiner bescheidenen Rechnung 2,37 %. Zwei Darlehen (für Venloer Straße, Köln) mit einem durchschnittlichen Zinssatz von 1,2 % sind zum Ende des dritten Quartals 2026 fällig. Die sonstigen Darlehen, die 2026 in die Prolongation gehen, haben Zinssätze von 3,63 bzw. 3,74 %, höhere Zinssätze wurden nicht kontrahiert. Ob diese allerdings variabel sind, kann ich nicht sagen. Dennoch denke ich nicht, dass der Kredithebel "derzeit 'in die falsche Richtung hebelt'", da die Mietrendite (auch bezogen auf die gutachterlichen Marktwerte) höher ist, als der Kreditzinssatz.

 

 

So und nun diese Analyse bitte noch einmal für weitere Immobilienfonds mit Fokus Wohnen Deutschland. Freiwillige?

 

 

Gruß

 

 

PS: Das ist weder eine Anlageempfehlung, noch garantiere ich die Korrektheit meiner Berechnungen. Ich bin weder Gutachter, aber zum Glück auch kein Mitarbeiter von Wertgrund.

 

[Schwachzocker]

vor 9 Stunden von Cornwallis:

...noch garantiere ich die Korrektheit meiner Berechnungen. 

Warum rechnest Du denn überhaupt?

[Cornwallis]

Hallo,

vor 7 Minuten von Schwachzocker:

Warum rechnest Du denn überhaupt?

dafür gibt's so einige Gründe, denke ich.

Weil ich's kann. Die Berechnungen mit Korrektheitsgarantie sind aber leider als Verschlusssache deklariert.

Die Korrektheit der Berechnungen selbst ist definitiv über jeden Zweifel erhaben, aber das manuelle Abtippen vom Kleingedruckten aus dem Halbjahresbericht ist ohne dressierten Affen fehleranfällig. Insofern mea culpa, habe mich ungenau ausgedrückt.

Ich möchte jeden und vor allem natürlich auch jede motivieren, selbst zu rechnen.

Seit Freitag lässt mich der Kurssturz des Wertgrund Wohnselect allerdings nicht mehr los und die grenzenlose Neugier des Menschen führt dann zu so etwas.

Sonntag ruht das Hamsterrad, ich weiß nicht, wohin mit mir. Mich macht das traurig und ich kann nicht ohne derartige Beschäftigung sein.

Mir bringt das erotische Gefühle, um das mal mit Deinen Worten zu sagen.

 

Den Rest bespreche ich mit meinem Psychologen ;-)

 

Gruß

 

[Schwachzocker]

Was willst Du? Uns erzählen, dass Du den Fonds interessant findest aber selbst nicht kaufst?

[Cornwallis]

Ganz genau.

 

Aber selbst wenn, würde ich nicht an einem Sonntag außerbörslich über Lang und Schwarz kaufen, an dem sich die politische Lage jüngst weiter zugespitzt hat und an dessen darauf folgenden Montag nicht mal die Börsen über'm Teich geöffnet sind.

Ich finde, mein Beitrag ist substanzvoller als viele vorherige. Ich wollte meine kleine Analyse einfach einmal teilen, auch wenn das vorläufige Ergebnis ist, dass noch kein ultimatives Schnäppchen zu haben ist. Dafür waren die Bewertungen einfach zu sportlich vorher. Aus dem Grund habe ich auch seit 2020 keine Liegenschaft mehr erworben.

 

Aber erzähl bitte jetzt nicht, der Immobilienmarkt sei effizient und der Börsenpreis ist der eine richtige und der Markt hat immer recht. Das wäre halt einfach Quark.. Die Realität ist leider noch viel schlimmer.. Wenn man als Privatanleger zu fairen Preisen kaufen könnte, wäre die Welt ja in Ordnung.

 

Ich sehe mich übrigens nicht weiter unter Rechtfertigungsdruck. Du darfst aber gern meine Ergebnisse einmal nachrechnen und mit Dienstsiegel und zwei Unterschriften von zwei Beurkundungsbeamten versehen.

[blaky]

Vielen Dank für deine Analyse Cornwallis. Endlich mal nicht nur dieses "Bashing" über die Offenen Immobilienfonds, welches grundsätzlich natürlich berechtigt ist. Aber darum geht es jetzt ja nicht. Die Frage die sich stellt ist, ob sich ein spekulatives Investment über die Börse jetzt eventuell lohnen könnte. Ich bin da auch noch unsicher, aber deine Einschätzung war hilfreich.

 

Eine Anmerkung noch zum Wertgrund. Da im Oktober 2025 eine Immobilie in Dresden verkauft wurde, hat der Fonds tatsächlich nur noch 15 Immobilien und ein unbebautes Grundstück. Wobei die vier Immobilien in Bielefeld eigentlich auch nur "eine" sind, da es sich nur um vier verschiedene Wohnblöcke aus dem gleichen Neubauvorhaben handelt.

 

Vor ein paar Wochen hatte ich mir mal die Bewertungen der Immobilien in den Konkurrenzfonds "Fokus Wohnen Deutschland" und "ZBI Wohnen" angeschaut und hatte Verkehrswerte von knapp 30 bzw. der 32-fachen gutachterlichen Bewertungsmiete ermittelt (ohne Gewähr), Insofern finde ich den Wertgrund auch nicht so wahnsinnig hoch bewertet.

[mipla]

Hallo Cornwallis,

 

deine Analyse ist gut und zielführend. 

 

Weiter auf der Watchlist. Kann mich noch nicht zum Kauf durchringen. Einige Immos sehen etwas problematisch aus. Werde mir noch die Mikrolagen mal anschauen. 

[satgar]

vor 20 Minuten von mipla:

Hallo Cornwallis,

 

deine Analyse ist gut und zielführend. 

 

Weiter auf der Watchlist. Kann mich noch nicht zum Kauf durchringen. Einige Immos sehen etwas problematisch aus. Werde mir noch die Mikrolagen mal anschauen. 

Mich schreckt das Abwertungspotenzial ab, welches u.a. Finanztest dazu skizziert hatte. Zum Wohnen ZBI:

 

“Peinliche Fehlbewertungen
In der Spitze hielt der Fonds über 1.000 Liegenschaften, aktuell sind es noch 439. Die WirtschaftsWoche berichtete jüngst von einem „Verlottern“ der Gebäude – zum Nachteil der Mieter und der Anleger der Volks- und Raiffeisenbanken. Diese Vor-Ort-Recherchen bestätigen die nüchternen Zahlen aus den Fondsberichten. Investmentcheck hat sämtliche Gutachterwerte der rund 1.000 Objekte seit dem Ankauf verglichen und deren Entwicklung über die Jahre ausgewertet. Manche Korrekturen wirken regelrecht peinlich: Spitzenreiter ist ein Objekt in Hannover. Per September 2023 bestätigten die Gutachter einen Wert von 925.000 Euro. Jetzt wurde es für rund 30.000 verkauft, also 96 Prozent weniger. Die Steeler Straße in Essen war angeblich 3,3 Millionen Euro wert und erzielte tatsächlich 0,5 Millionen Euro beim Verkauf. In Mühlheim vertaten sich die Gutachter bei ihrer Schätzung ähnlich dramatisch. Statt angeblicher 2,27 Millionen wurden es nun tatsächlich 410.000 Euro. Oder ein 26.000 Quadratmeter großes Wohngebäude in Bonn sollte 36,5 Millionen Euro wert sein, brachte aber nur 19,5 Millionen Euro beim Verkauf. Besonders unangenehm: Ein im Dezember 2022 für knapp 20 Millionen Euro erworbenes Objekt wurde weniger als zwei Jahre später für gut die Hälfte des Kaufpreises wieder verkauft – Transaktionskosten nicht eingerechnet.“

https://www.investmentcheck.de/peinliche-fehlbewertungen/

[mipla]

Beim Immo Wohne ZBI sind bzw. waren teilweise absolute Schrott Immos im Bestand. Der Bestand ist auch deutlich größer als beim Wertgrund. Der Wertgrund lässst sich m.E deutlich besser einschätzen auch aufgrund der geringeren Anzahl an Immobilien. Zudem sind keine Immos in "zweifelhaften" Lagen dabei

 

Ich habe mir einige/nicht alle Immos mal angeschaut. Auf den ersten Blick sind das ordentliche bis gute Immobilien. Teilweise nahe Neubau wie das Portfolio in Bielefeld, teilweise aber auch fortlaufend modernisierte Mehrfamilienhäuser. Dies sieht mir nicht nach einer Vollkatastrophe aus.

 

Negativ aufgefallen ist mir das Objekt in München. Ich komme nicht aus der Region aber eine Bewertungsmiete von  628 TEUR zu 23.790TEUR erscheint mir relativ hoch. Hier ist bereits eine Kaltmiete von 22 EUR pro qm eingeplant. Anscheinend ist das auch realistisch in München aber ein Kaufpreisfaktor von 37 ist sehr sportlich. 

 

 

 

 

[missionE]

Am 18.1.2026 um 12:57 von Cornwallis:

So und nun diese Analyse bitte noch einmal für weitere Immobilienfonds mit Fokus Wohnen Deutschland. Freiwillige?

Ich finde die Bewertung für Wohnimmos attraktiv und habe letzte Woche zu 65, xx EUR etwas gekauft. Die Bewertungen finde ich realistisch und ich habe letztes Jahr selbst eine Wohnung in München zu einem Mondpreis gekauft (Mietrendite um die 2,3%), aber das ist leider so in den teuren Lagen. Der Fonds hat rund 5 Immos seit 2024 für nicht ganz 100 Mio. EUR +/- 0 zum Verkehrswert verkauft und die Renditen sind halt am Wohnimmomarkt so niedrig wie sie sind. Hoch bewertet wären Gold, Silber, Anleihen (bei der Geldflut) und manche Aktien auch. Man darf nicht vergessen, dass relativ gesehen m.E. Immobilien günstiger werden, da sie das einzige harte Asset sind, das in etwa konstant im Wert ist (von leicht fallen bis leicht steigen je nach Markt). Ich konnte die Immo in München nur kaufen, weil halt die Aktienmärkte in den letzten Jahren so explodiert sind und Renditen zwischen 15 % p.a. und 30% p.a. normal waren und somit m.E. einige Anleger ihr Kapital über die letzten 3 -4 Jahre am Aktienmarkt nahezu verdoppelt haben da sind Immos mit leicht fallenden bis konstanten Preisen relativ günstig (auch Immo ETF) und das auch im Vergleich zu Gehaltssteigerungen, so dass der Erschwinglichkeitsindex sich leicht verbessert hat.

 

Zudem: Der ZBI mit seinen Schrottimmobilien hat in dem angespannten Markt echt irre Verkaufserfolge gezeigt. Er hat rund 609 Immos im Wert von 1,64 Mrd. EUR verkauft und der NAV blieb (anders als bei den ganzen Gewerbe-Immos) nahezu unverändert (d.h. alle in etwa um NAV), seit der einmaligen Abwertung.

 

Der Jahresbericht bezieht sich auf die Zeitspanne von Anfang Oktober 2024 bis Ende September 2025. In dieser Zeit fiel die Quote zwischenzeitlich auf 7,6%, ehe sie rasant auf 22,9% zulegte. Die sofort verfügbaren Geldreserven sind wichtig, um Anleger bei Bedarf auszahlen zu können.

Überlebenswichtiger Verkauf Bereits zuvor war uns ein Massenverkauf im Winterhalbjahr aufgefallen. Die Geschwindigkeit der Verkäufe nahm im Sommer aber noch einmal deutlich zu. Von Anfang April bis Ende September 2025 verkaufte das Fondsmanagement 333 Objekte im Wert von 1,08 Mrd. Euro. 

 

Der Wohnselect hat deutlich bessere Immos und m.E. ist mit weiteren Mietsteigerungen zu rechnen (da war der Fonds recht gut), was den Wert ebenfalls etwas absichert. Gerade Berlin läuft wieder ganz gut und die kleineren Immos wären m.E. auch gängig. Geschlossen hat der Fonds vermutlich wegen seiner Klumpenrisiken mit einer Immo in Köln für 84 Mio. EUR und einer in Berlin mit 76 Mio. EUR. Beide zusammen machen 40% vom Immowert aus und sind nicht gerade neu, sondern echt häßliche Wohnklötze. Ob man die so gut losbringt steht in den Sternen und das ist sehe ich als größeres Risiko, aber ob das einen Abschlag von 40% rechtfertigt weiß ich nicht. Immerhin haben die beiden Klötze die höchsten Mietrenditen und der Fonds investiert ordentlich in die Modernisierung und Weiterentwicklung der Immos (zumindest in Köln).