Joggi67 August 17, 2011 Hallo zusammen, vielleicht könnt Ihr mir bei folgendem Ansatz helfen. Gekauft werden soll eine Imobilie im Wert von 200.000 , die vermietet werden soll. Eigenkapital sind 100.000 vorhanden. Ebenso eine bereits eingetragene Grundschuld auf eine andere Imobilie, die verwendet werden kann. Geplant ist: Aufnahme von einem Kredit von 200.000 (zu 3,5 % Eff Zins) Festgeldanlage der 100.000 auf 10 Jahre zu 4,1 % Die DSL Bank akzeptiert hierbei das Festgeld als Sicherheit. die restliche Sicherheit kommt von der vorhandenen Grundschuld. Die rechnerische monatliche Belastung ergibt sich dann aus Kreditrate - Steuerliche Absetzbarkeit (da Miete) - Zins für Festgeld + Steuer für Festgeldzins Stimmt der Ansatz ? Bei einer Kreditrate von 790,- abzüglich 40 % Steuer, abzüglich 337 Zins + 135 Steuer für Zins ergibt sich eine monatliche Belastung von 271 Euro. Ist da irgendwo ein Denkfehler drin? Vielen Dank im Voraus für Eure Meinungen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BondWurzel August 17, 2011 · bearbeitet August 17, 2011 von BondWurzel Festgeldanlage der 100.000 € auf 10 Jahre zu 4,1 % Nach ABGST...3,1% = netto 256 € p.m.. Auf 10 Jahre würde ich nicht machen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Joggi67 August 17, 2011 das die Zahlen so nicht stimmen, habe ich mir schon gedacht - aber entweder ist es zu spät, oder ich bin zu blöd. Wo ist denn der Fehler? Ich habe auch gerade noch eine Anfrage bei der DSL Bank laufen, ob auch 5 Jahre gehen. Bei der Bank of Scotland gibts schon für 5 Jahre 4,1 %.. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BondWurzel August 17, 2011 · bearbeitet August 17, 2011 von BondWurzel das die Zahlen so nicht stimmen, habe ich mir schon gedacht - aber entweder ist es zu spät, oder ich bin zu blöd. Wo ist denn der Fehler? Ich habe auch gerade noch eine Anfrage bei der DSL Bank laufen, ob auch 5 Jahre gehen. Bei der Bank of Scotland gibts schon für 5 Jahre 4,1 %.. ....rechnet sich doch kaum mit dem Festgeld.... Wie hoch ist denn der Mieterertrag pro Jahr. ./. Zinsen...du kannst doch nicht einfach 40% abziehen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Joggi67 August 17, 2011 ich habe einfach einen Steuersatz von 40% angerechnet und die 1% Tilgung vernachlässigt (da ja nur die Zinsen abzugsfähig sind) Auch den Freibetrag pro Jahr habe ich nicht betrachtet - ist ja nur ganz grob. Die Mieteinnahmen sind ca. 500 Euro. Auch spare ich ja die Grundsteuereintragung durch das Festgeld. Würde ich das Festgeld als Eigenkapital einbringen, könnte ich weniger Zinsen absetzen... Aus meiner Sicht ist der Unterschied von den Kreditzinsen zu den Festgeldzinsen inzwischen so gering, dass sich dies mit den oben angebenen Parametern rechnen müsste - wobei, natürlich bin ich mir nicht sicher drum frag ich ja... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BondWurzel August 17, 2011 · bearbeitet August 17, 2011 von BondWurzel Auch spare ich ja die Grundsteuereintragung durch das Festgeld. Was ist das denn? Bist du sicher, dass du einen durchschn. Steuersatz von 40% hast? Du bist ja auch schneller vom Gesamtkredit runter, wenn du die Tilgung beibehältst und nur 100K aufnimmst. Mögliche Leerstände berücksichtigt, falls der Mieter Palaver macht? Wichtig auch, dass die Lage + Substanz stimmt, damit die Butze keinen straken Wertverlust hat, bei 500 € dürfte es sich ja nicht um einen Renner handeln. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Joggi67 August 17, 2011 ...das Festgeld als Sicherheit für die Bank spart mir eine neue Grundschuld (als Alternativsicherheit für die Bank) - sind ja auch ein paar Tausender. Die 500,- sind grob angesetzt, da es in der Verwandschaft vermietet wird. Die Wohnung ist ein Neubau. Die 40% Steuer sind als Beispiel zu sehen. Wie gesagt, mir geht es weniger um die Eurobeträge im Einzelnen, sondern um den Rechenweg. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
obx August 17, 2011 Auch spare ich ja die Grundsteuereintragung durch das Festgeld. Was ist das denn? der gute mann meint die eintragung der grundschuld im grundbuch Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BondWurzel August 17, 2011 Was ist das denn? der gute mann meint die eintragung der grundschuld im grundbuch die hat er doch angeblich schon...obwohl so eine Eintragung nicht die Welt ist und wohl auch Werbungskosten sind. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
obx August 17, 2011 Die 500,- sind grob angesetzt, da es in der Verwandschaft vermietet wird. Die Wohnung ist ein Neubau. Die 40% Steuer sind als Beispiel zu sehen. Wie gesagt, mir geht es weniger um die Eurobeträge im Einzelnen, sondern um den Rechenweg. mein tipp: nimm dir einen steuerberater oder poste das problem mal hier im steuerteil. du kannst nicht einfach eine wohnung für einen lauen betrag an engere verwandte vermieten und gleichzeitig steuersparmodelle ausnützen. d.h., du kannst es schon, musst dich dann aber an einige kernpunkte halten. z.b. darfst du die wohnung nur zu einem ortsüblichen vergleich inkl. einem "verwandtschaftsabschlag" vermieten. die 40% sind sehr sehr wichtig. ohne deine konkrete steuerschuld, bzw. deinen grenzsatz zu kennen, sind alle berechnungen nur ein stochern im trüben wasser. was ist wenn dir das am ende steuerlich gar nichts bringt weil du bei einem satz von 25% liegst... die hat er doch angeblich schon...obwohl so eine Eintragung nicht die Welt ist und wohl auch Werbungskosten sind. jein. auf eine andere immo hat er die schon. so müsste er wohl "auch" eine auf seinen neuerwerb eintragen... die scheint lastenfrei zu sein obwohl so eine Eintragung nicht die Welt ist und wohl auch Werbungskosten sind. oder erwerbskosten? bzw. anschaffungskosten... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BondWurzel August 17, 2011 · bearbeitet August 17, 2011 von BondWurzel ...das Festgeld als Sicherheit für die Bank spart mir eine neue Grundschuld (als Alternativsicherheit für die Bank) - sind ja auch ein paar Tausender. Die 500,- sind grob angesetzt, da es in der Verwandschaft vermietet wird. Die Wohnung ist ein Neubau. Die 40% Steuer sind als Beispiel zu sehen. Wie gesagt, mir geht es weniger um die Eurobeträge im Einzelnen, sondern um den Rechenweg. Verwandtschaft? Gibt erst richtig Palaver...es geht um Geld. 40% als Beispiel? Das ist schon wichtig. Die Eurowerte sind ja wohl auch wichtig. paar Tausender???? Summe 100.000,00 €Notarkosten Beurkundung * 258,75 € Schreibgebühren 20,00 € Postgebühren 12,00 € Mehrwertsteuer 55,24 € Summe Notar 345,99 € Grundbuchkosten (mit Briefausstellung) 258,75 € Gesamtkosten 604,74 € Du musst 2 Rechnungen machen. 1 x 200 Kredit/Festgeld- 1 x 100 Kredit ohne Festgeld. Grob...bei 200K Kredit dürftest du keine Steuern aus V+V zahlen. 6000 Mieterag pro Jahr...Zinsaufwand 7.000 pro Jahr = neg. Einkunft. Plus 3.000 € netto p.a. Zinseinkünfte Minus 1000 € Saldo aus V+V = 2000 € Überschuss. Grob- In dem anderen Fall müsstest du 2.500 € versteuern = 1000 € bei 40%. Überschuss 1.500 €. Steuersatz 30% = 1750€ Überschuss. Steuersatz 20% auch 2.000 € Überschuss....der Steuersatz ist also sehr wichtig. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Joggi67 August 18, 2011 Danke, das hat mir schon geholfen. JA, eine "freie" Grundschuld ist vorhanden, eine weitere über 100.000 müsste aufgenommen werden, als Sicherheit. Dies enfällt durch das Festgeld. Der Steuersatz liegt bei 33% (letztes Jahr) Die Idee mit dem Steuermodell und dem Posting unter "Steuer" ist gut, werde ich machen. Der Betrag von 500,- entspricht ungefährt der ortsüblichen Miete. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
bb_florian August 18, 2011 Und nicht vergessen, dass es ein Restrisiko gibt, dass die Bank pleite geht und man die Einlage nicht oder nur zum Teil wiedersieht... Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
asche August 18, 2011 Ich würde mir ernsthaft überlegen ob es nach einer guten Geldanlage klingt, eine Wohnung die 6000 p.a. Miete bringt für 200.000 zu kaufen. Das ist - vor Abnutzung und Instandhaltung - eine Brutto-Rendite von 3%, oder mit anderen Worten die 33(!)fache Jahresmiete. Das klingt massiv überteuert; normalerweise zahlt man doch so um die 20 JNKM für eine Wohnung? Das Investment verdient ja nicht mal seine eigenen Kapitalkosten (die für 200.000 bei 3.5% liegen!). Erst wenn das fundamental passt, würde ich mich der Optimierung wg Steuern, Festgeld etc zuwenden. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
BondWurzel August 18, 2011 Ich würde mir ernsthaft überlegen ob es nach einer guten Geldanlage klingt, eine Wohnung die 6000 p.a. Miete bringt für 200.000 zu kaufen. Das ist - vor Abnutzung und Instandhaltung - eine Brutto-Rendite von 3%, oder mit anderen Worten die 33(!)fache Jahresmiete. Das klingt massiv überteuert; normalerweise zahlt man doch so um die 20 JNKM für eine Wohnung? Das Investment verdient ja nicht mal seine eigenen Kapitalkosten (die für 200.000 bei 3.5% liegen!). Erst wenn das fundamental passt, würde ich mich der Optimierung wg Steuern, Festgeld etc zuwenden. Exakt....200K würden bei 4,1% 8.200 und auch 6150 - nach Steuern - bringen...insofern ist die Mietrendite ein Flopp. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
