Steuerliche Behandlung Verkauf o.Immobilienfonds

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Habe vor gut einem Jahr 120 Anteile des TMW Weltfonds für 15,95 EUR/Stk gekauft.

Jetzt habe ich für 16,55 EUR/Stk verkauft.

 

Eine böse Überraschung brachte die Steuerabrechnung. Ausgewiesen wird:

 

Veräußerungserlös 1972 EUR

- Anschaffungskosten 1914 EUR

- Zwischengewinne 4 EUR

+ besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn 739 EUR

=Veräußerungsergebnis 794 EUR

 

Steuerbemessungsgrundlage 798 EUR.

Abgeführte Steuern 210 EUR.

 

Wie kann es sein, dass ich - bei lächerlichen 58 EUR Gewinn - eine Steuerbemessungsgrundlage von fast 800 EUR habe??? Ein Fehler der Bank? Kann man das Geld wieder reinholen?

 

 

 

Das ist ja mal ein schönes Beispiel für die Fehlanwendung.

Hast Du dieses Jahr verkauft? Welche Bank?

 

 

Bitte versuch eine Storno/Neuabrechung durchzubekommen:

 

Infos: http://oifonds.xobor.de/t16f17-Keine-Besteuerung-der-Immobilienfonds-in-Abwicklung-mehr-nach-Investmentrecht.html

 

Bitte schreibe hier auch Deine Erfahrungen mit der Bank rein, danke.

 

 

Ich habe daher entschieden meine OI i.A. nicht zu verkaufen. Das Geld kommt ohnehin stückchenweise zurück. Die Steuerzahlung schiebt man so im schlechtesten Fall weit in die Zukunft. Eventuell hat sich bis dahin auch die Praxis geändert. Eine Idee wäre auch die wertlose Leiche mit negativem Steuerwert am Ende an jemand ohne Einkommen zu verschenken. Dieser bekommt die Steuer dann auf jeden Fall zurück.

 

 

 

Gilt eine Schenkung an Dritte nicht quasi als "Verkauf" u löst die Steuerpflicht aus?

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Das ist ja mal ein schönes Beispiel für die Fehlanwendung.

Hast Du dieses Jahr verkauft? Welche Bank?

Das machen alle Banken so. Was auch immer eine Fehlanwendung in diesem Zusammenhang sein soll?

 

Gilt eine Schenkung an Dritte nicht quasi als "Verkauf" u löst die Steuerpflicht aus?

Die Schenkung ist ein unentgeltliche Übertragung, also ohne Verkaufskurs. Die Anschaffungsdaten werden mit verschenkt. Es kann höchsten Schenkungssteuer anfallen, aber der Restwert der Anteile dürfte kurz vor der endgültigen Auflösung minimal sein.

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Das ist ja mal ein schönes Beispiel für die Fehlanwendung.

Hast Du dieses Jahr verkauft? Welche Bank?

Das machen alle Banken so. Was auch immer eine Fehlanwendung in diesem Zusammenhang sein soll?

 

Gilt eine Schenkung an Dritte nicht quasi als "Verkauf" u löst die Steuerpflicht aus?

Die Schenkung ist ein unentgeltliche Übertragung, also ohne Verkaufskurs. Die Anschaffungsdaten werden mit verschenkt. Es kann höchsten Schenkungssteuer anfallen, aber der Restwert der Anteile dürfte kurz vor der endgültigen Auflösung minimal sein.

 

 

Die Abgeltungssteuer hatte ich immer anders verstanden ;-) Verkaufskurs - Kaufkurs - Spesen = Steuerpflicht

Ich hätte das oben in " " setzen sollen...

 

 

Die Banken sollten die OFiA in diesem Jahr anders abrechnen - siehe LINK zu http://oifonds.xobor.de/t16f17-Keine-Besteuerung-der-Immobilienfonds-in-Abwicklung-mehr-nach-Investmentrecht.html

 

 

Wegen der Schenkung: Ich hatte mich bei der DAB erkundigt. Die Info war falsch, danke für den Hinweis, mit Schenkung geht das doch!

http://www.clearstream.com/ci/dispatch/en/cicbinary/CICDownloads/Clearstream/Tax/CSD/Germany/TI03_Frage-Antwort-Katalog/ti03.pdf?yawlang=en

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Die Abgeltungssteuer hatte ich immer anders verstanden ;-) Verkaufskurs - Kaufkurs - Spesen = Steuerpflicht

Ich hätte das oben in " " setzen sollen...

 

Bei den in Liquidation befindlichen Fonds ist das mit dem Immobiliengewinn in der Tat ein Problem. Schwieriger wird es aber weil die Konstellation an sich (kein Gewinn aber Steuerpflicht) durchaus möglich und gewollt ist:

 

Die Erträge aus den ausländischen Immobilien sind qua DBA steuerbefreit, während die Inländer steuerpflichtig sind. Wenn also ein Fonds mit zwei zu 50 gekauft/enbewerteten Immobilien gekauft wird, und danach die ausl. Immobilie steuerfrei zu 25 wird und die inl. steuerpflichtig zu 75 veräußert wird, ändert sich am Wert nichts. Trotzdem ergibt sich ein steuerpflcihtiger Gewinn des Fonds von 25.

 

Gruß

Taxadvisor

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Habe vor gut einem Jahr 120 Anteile des TMW Weltfonds für 15,95 EUR/Stk gekauft.

Jetzt habe ich für 16,55 EUR/Stk verkauft.

 

Eine böse Überraschung brachte die Steuerabrechnung. Ausgewiesen wird:

 

Veräußerungserlös 1972 EUR

- Anschaffungskosten 1914 EUR

- Zwischengewinne 4 EUR

+ besitzzeitanteiliger Immobiliengewinn 739 EUR

=Veräußerungsergebnis 794 EUR

 

Steuerbemessungsgrundlage 798 EUR.

Abgeführte Steuern 210 EUR.

 

Wie kann es sein, dass ich - bei lächerlichen 58 EUR Gewinn - eine Steuerbemessungsgrundlage von fast 800 EUR habe??? Ein Fehler der Bank? Kann man das Geld wieder reinholen?

 

Das ist ja mal ein schönes Beispiel für die Fehlanwendung.

Hast Du dieses Jahr verkauft? Welche Bank?

 

Bitte versuch eine Storno/Neuabrechung durchzubekommen:

Bank: comdirect.

Verkauf: Jan 2014.

 

Ich werde eine Email an comdirect senden und eine Neuabrechnung fordern. Vielen Dank für die Info!

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Frage: Hat denn schon irgendein von dieser Thematik Betroffener seine Bank dazu bewegen können, eine Neuabrechnung durchzuführen?

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Posted · Edited by sparfux

Ich glaube da nicht, dass irgendeine Bank irgendetwas neu berechnen wird...

 

Das ist doch nur eine vage Interpretation und Wunschdenken aus W:O bzw. jetzt diesem gepushten neuen Forum.

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Frage: Hat denn schon irgendein von dieser Thematik Betroffener seine Bank dazu bewegen können, eine Neuabrechnung durchzuführen?

 

 

Gesetzesänderung ist erst aus Dezember 2013.

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Posted · Edited by sparfux

Anfang diesen Jahres habe ich 3 Offene Immobilienfonds verkauft, bei denen mir leider die Anschaffungsdaten abhanden gekommen sind. ... was ein Mist. :( Nun stehe ich vor der "ehrenvollen" Aufgabe, die Steuer händisch berechnen zu müssen.

 

Darum habe ich mich heute nochmal den halben Tag mit Taxi's Rechnungsansatz für die Besteuerung von OiFs auseinandergesetzt:

 

Vollständig müsste es so sein:

 

Veräußerungspreis

./. Anschaffungskosten

+ Zwischengewinn bei Erwerb (§8(5)S.2 InvStG)

./. Zwischengewinn bei Verkauf (§8(5)S.2 InvStG)

./. Besitzzeitanteilige ausschüttungsgleiche Erträge (§8(5)S.3 InvStG)

+ Besitzzeitanteilige ausgeschüttete ausschüttungsgleiche Erträge (§8(5)S.4 InvStG)

+ Aus dem Fonds gezahlte Kapitalertragsteuer und ausländische Steuer (ggf. gekürzt um einen Ermäßigungsanspruch) (§8(5)S.3 InvStG)

+ Ausgeschüttete Altveräußerungsgewinne (nur für Neu-Anleger) (§8(5)S.5 InvStG)

./. Besitzanteiliger Immobiliengewinn (§8(5)S.6 7 InvStG)

+ Substanzauskehr (Rechtsgrundlage ab JStG 2010: §8(5)S.6 InvStG)

./. versteuerte Erträge nach §6 InvStG, soweit diese nicht auf Ausschüttungen beruhen (siehe [bMF 18.08.2009] Anhang 6, ohne Rechtsgrundlage)

= Bemessungsgrundlage

 

Diese Übersicht findest Du z.B. in Maier, Peter / Wengenroth, Thomas, Änderungen bei der Besteuerung von Erträgen aus Investmentfonds, ErbStB 2009 1/2009, S. 19ff. Der eine Autor (Peter Maier) ist Mitarbeiter des BVI im Bereich Steuern.

 

Ich habe mir eine Excel-Datei erstellt und geschaut, wo ich die entsprechenden Werte her bekommen kann. Dazu habe ich das obige Rechenschema ein wenig umgestellt, damit es besser zu den Angaben in den Rechenschaftsberichten bzw. den Besteuerungsgrundlagen nach §5 passt. Das möchte ich hier mal zur Diskussion stellen und auch noch einige Fragen zu offenen Punkten stellen.

 

Hier mein adaptiertes Rechenschema:

 

post-1601-0-95044400-1416790982_thumb.png

 

Hier meine Fragen:

 

Allgemein:

 

Passt das Rechenschema bzw. die Quellenangaben soweit? Gibt es möglicherweise Updates zu dem Rechenschema? Gibt es da Fehler oder habe ich was vergessen?

 

Immobiliengewinn

 

Ich weiß, dass Taxi und Taxadvisor den Immobiliengewinn, der in % im Rechenschaftsbericht des Fonds angegeben wird, auf die Anschaffungskosten bzw. den Verkaufserlös beziehen. Das macht logisch betrachtet für meine Begriffe aber gar keinen Sinn. Zu einem gewissen Termin ist der Immobiliengewinn eine absolute Größe. Wenn man ihn (merkwürdigerweise) in % angibt, kann er sich eigentlich nur auf den NAV beziehen. Der eigentliche Verkaufspreis, speziell bei in Abwicklung befindlichen Offenen Immobilienfonds, ist ja der Fondsgesellschaft total unbekannt.

 

Vielleicht kann da ja nochmal ein Experte die Hintergründe kommentieren, worin die Logik besteht, den Immobiliengewinn auf die Anschaffungskosten bzw. den Verkaufserlös zu beziehen?

 

Ausgeschüttete Altveräußerungsgewinne (nur für Neu-Anleger) (§8(5)S.5 InvStG)

 

Hier bin ich mir unsicher, ob die von mir angegebenen Ziffern aus de §5-Bescheinigung so stimmen. Speziell 1) c) bb) (vor 2012) ist mir nicht ganz klar, da auch Taxi hier im Thread unsicher war. Gibt es da mittlerweile neue Erkenntnisse, wie man diesen Punkt ordnungsgemäß aus der Besteuerungsgrundlage ermittelt?

 

versteuerte Erträge nach §6 InvStG, soweit diese nicht auf Ausschüttungen beruhen (siehe [bMF 18.08.2009] Anhang 6, ohne Rechtsgrundlage)

 

Dazu habe ich leider bisher gar nichts gefunden. Worum handelt es sich dabei eigentlich? Hier wäre ich für Tipps dankbar, wie man diesen Wert ermitteln kann bzw. welche Ziffern aus der §5-Bescheinigung hier Anwendung finden.

 

 

Ist ein ziemlicher Mist. Ich glaube ich habe noch nie was so kompliziertes im Steuerbereich gemacht. ... man wächst mit seinen Aufgaben.

 

Bin für jeden Tipp und jede Hilfe dankbar!!! :thumbsup:

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Habe noch ein wenig weiter recherchiert und kommentiere mich mal selber: :P

 

Immobiliengewinn

 

Taxi und Taxadvisor beziehen den Immobiliengewinn auf die Anschaffungskosten und den Veräußerungserlös, weil es so im Gesetz steht (§8 InvStG Satz 5) - vermute ich:

 

Ferner bleiben bei der Ermittlung des Gewinns die Anschaffungskosten und der Veräußerungserlös mit dem Prozentsatz unberücksichtigt, den die Investmentgesellschaft für den jeweiligen Stichtag nach § 5 Abs. 2 für die Anwendung des Absatzes 1 in Verbindung mit § 4 Abs. 1 veröffentlicht hat.

Ich würde das so interpretieren, dass sich das auf die steuerfreien ausländischen Immobiliengewinne bezieht, die bei der Bestimmung der Bemessungsgrundlage korrigiert werden. Da hat der Gesetzestextschreiberling aber einen kapitalen Bock geschossen. Solange die Fondsanteile zum NAV mit der Investmentgesellschaft gehandelt werden, passt das ja. Sobald aber z.B. ein Ausgabeaufschlag oder eben gar ein Börsenhandel (wie bei mir) ins Spiel kommt, stimmt das inhaltlich schon nicht mehr. Aber gut, wenn es der Gesetzgeber so will.... :) Wegen der hohen negativen "Immobiliengewinne" bei diesen in Abwicklung befindlichen Fonds, kommt man steuerlich besser, wenn man die Anschaffungskosten bzw. den Veräußerungserlös mit dem %-Satz beaufschlagt.

 

versteuerte Erträge nach §6 InvStG, soweit diese nicht auf Ausschüttungen beruhen (siehe [bMF 18.08.2009] Anhang 6, ohne Rechtsgrundlage)

 

Bei §6 InvStG handelt es sich anscheinend um Fälle der Pauschalbesteuerung, wenn keine §5-Bescheinigungen vorliegen (und/oder wenn die Anschaffungsdaten fehlen?). Die Anschaffungsdaten fehlen bei mir zwar. Um genau so eine Pauschalbesteuerung zu umgehen, habe ich aber den "Hoeneß Teil 1" gemacht und die Fonds bei einem ausländischen Broker verkauft. Damit ich nun aber "Hoeneß Teil 2" vermeide, möchte ich jetzt natürlich ganz brav die Erträge in meiner Steuererklärung angeben. OK, mit der Erkenntnis kann ich den Punkt im Rechenschema wohl mit 0 ansetzen.

 

Ressourcen:

Investmentsteuergesetz

BMF-Schreiben vom 18.08.2009

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Posted · Edited by sparfux

Ich habe die letzten Abende nochmal versucht, mein "Rechenschema" mit den Daten aus einem Verkauf eines OI mit bekannten Anschaffungsdaten zu "kalibrieren". Es ist hoffnungslos auf die exakten Werte zu kommen. Ich habe aber dadurch trotzdem noch einen kapitalen Fehler beim mir gefunden: Ich darf natürlich nicht die ausgeschütteten Erträge mit drauf addieren. Nach dieser Korrektur komme ich bei dem von mir nachgerechneten Beispiel auf eine Abweichung von ca. 5%. ... ich sage mal, das ist genau genug. Kann ja auch keiner sagen, ob der Fehler bei der Bank oder bei mir liegt.

 

Solange mir nicht bis zur eigentlichen Steuererklärung im kommenden Jahr noch neue Fehler auffallen, rechne berechne ich die Steuer den Verkäufen meiner OI jetzt nach folgendem Schema:

 

post-1601-0-52349900-1417084221_thumb.png

 

Vielleicht kann das ja irgendjemand mal selber gebrauchen und zumindest als Anhaltspunkt für seine Steuerberechnung nehmen. Hier kommt ja leider keine ausführlichere Diskussion zustande. Ist ja aber auch kein Wunder, weil es sich doch um ein recht spezielles Thema handelt. :-

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Posted · Edited by sparfux

Noch was interessantes: Zumindest bei mir stimmen die steuerlichen und wirtschaftlichen Verluste aus den Verkäufen aller meiner OIs ungefähr überein. Trotz dieser mega komplizierten Hin- und Her-Rechnerei. Das Ganze ist irgendwie wie ein riesiger schlechter Witz. :-

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Posted · Edited by Allesverwerter

Anfang diesen Jahres habe ich 3 Offene Immobilienfonds verkauft, bei denen mir leider die Anschaffungsdaten abhanden gekommen sind. ... was ein Mist. :(

 

Wie ist denn das passiert? blink.gif

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Bei 2 Fonds hatte ich bei Nordnet (schwedischer Broker) gekauft und dann später zu einem deutschen Broker übertragen, beim 3. gab es in der Anfangsphase Probleme bei einem innerdeutschen Übertrag. Ich hatte das erst sehr spät gemerkt, als ich die Fonds schon wieder zu einem dritten Broker übertragen hatte. :(

 

Na gut. Jetzt ist alles verkauft und ich habe meine Steuerabrechnung fertig. :D

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Hallo Sparfux,

 

Du bist jetzt anscheinend (unfreiwillig) Profi in dem Thema... wenn ich einen geschlossenen OIF übertragen habe, woran erkennt die Bank, welche Daten für den negativen Immobiliengewinn genommen werden müssen? Wo finde ich diese Daten?

 

Dank & Gruß!

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Oft veröffentlichen die Banken Immobilien- und Zwischengewinne im Jahresbericht. Man kann sie aber auch bei der Fondsgesellschaft erfragen (tagfein). Habe ich auch bei 2 Fonds erfolgreich gemacht.

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Gut, damit kann ich die Abrechnung der Bank prüfen.

 

Aber wie macht das die Bank? Wird bei einem Depotübertrag das Kaufdatum von der abgebenen Depotbank mitübertragen?

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Ich nehme an, dass ich ein analoges Problem habe wie der Ersteller des Threads. Heute früh hätte mich fast der Schlag getroffen, als ich meine Verkaufsabrechnung erhalten habe. Könnte mir mal jemand in einfachen Worten erklären, was hinter den Begriffen "Zwischengewinn", "Altveräußerungsgewinn", "ausschüttungsgleiche Erträge" und - vor allem - "Immobiliengewinn" steht?

 

Zum Sachverhalt: Ich hatte im Februar und März 2011 Anteile am "P2 Value" von Morgan Stanley über die Börse gekauft. Der offene Fonds befand sich damals bereits in Abwicklung und man bekam die Anteile mit deutlichem Abschlag. Ich rechnete zwar weiter mit leichten Abwertungen der Immobilien, hoffte aber, dass die Abwertungen im Ergebnis geringer sein würden als der Kursabschlag. Da ich von Steuern nur eine grobe Ahnung habe, war ich eigentlich davon ausgegangen, dass der Substanzanteil der Ausschüttungen nicht bei der Berechnung des Veräußerungsgewinns berücksichtigt würde, so wie man ja auch beim An- und Verkauf einer Aktie die zwischenzeitlichen Dividenden nicht berücksichtigt. (analog habe ich auch Anteile anderer in Abwicklung befindlicher Immo-Fonds gekauft).

 

Nachdem ich die Anteile gekauft hatte, habe ich gehört, dass es sein könnte, dass der Substanzanteil doch zu berücksichtigen wäre. Trotz dieses Steuerrisikos bin ich aber "drin" geblieben, weil mir das als "worst-case-Szenario" erträglich erschien.

 

Nun habe ich aber erfahren, dass ich noch einen (aus meiner Sicht völlig fiktiven) "Immobiliengewinn" versteuern soll. Damit lösen sich meine erwarteten Gewinne bei "P2 Value" - der eigentlich am besten abgeschnitten hatte und die schlechteren Ergebnisse der anderen Fonds ausgleichen sollte - in erheblichem Umfang in Luft auf.

 

Konkret:

1) meine eigentliche Erwartung war die Berechnung

- 15,90 € Kaufpreis

+ 3,10 € Verkaufspreis

----------------------------------------

- 12,80 € Gewinn (= 12,80 € Verlust, also keine Steuern auf Veräußerungsgewinne)

 

2) mein Worst-Case-Szenario war die Berechnung

- 15,90 € Kaufpreis

+ 15,43 € Substanzauskehr

+ 3,10 € Verkaufspreis

----------------------------------------

+ 2,63 € Gewinn (0,69 € Steuern)

 

3) Die tatsächliche Abrechnung sieht nun so aus

- 15,90 € Kaufpreis

+ 0,05 € Zwischengewinn (Was ist das?)

+ 5,83 € Immobiliengewinn (Was zur Hölle ist das?)

- 0,17 € Altveräußerungsgewinn (Was ist das?)

- 0,04 € ausschüttungsgleiche Erträge (Was ist das?)

+ 15,43 € Substanzauskehr

-----------------------------------------------

+ 5,20 € Gewinn (1,37 € Steuern)

 

Ich hätte ja kein Problem damit, 1,37 € Steuern zu zahlen, wenn ich tatsächlich auch 5,20 € in der Tasche hätte. Aber der Gewinn in meiner Tasche ist nur etwa halb so groß.

 

Vor allem klingt "Immobiliengewinn" für mich völlig absurd, wenn man bedenkt, dass die Immobilien auch nach dem Kauf überwiegend weiter abgewertet wurden bzw. unter Buchwert verkauft wurden, so dass ich eher einen "Immobilienverlust" erwarten würde.

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Du hattest in der Haltezeit deiner Anteile mehrere Ausschüttungen. Und diese waren zum "großen" Teil steuerfrei . Beim Verkauf werden diese Daten dann aber auch berücksichtigt.

 

 

Zwischengewinn (Was ist das?) ( aufgefalaufene ordentliche Erträge des Fonds seit Geschäftsjahresbeginn , z.B. Zinsen)

Immobiliengewinn (Was zur Hölle ist das?) ( Gewinne aus Immobilienveräußerungen innerhalb der 10 Jahresfrist)

Altveräußerungsgewinn (Was ist das?) ( Ausgeschüttete Gewinne aus Altbeständen des Fonds. Diese waren bei der Ausschüttung steuerfrei, da deine Anteile nach 2008 erworben wurden werden diese jetzt besteuert)

ausschüttungsgleiche Erträge (Was ist das?) ( Thesaurierung der Erträge, würden im Rahmen der Ausschüttung besteuert)

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Posted · Edited by sparfux

Solange mir nicht bis zur eigentlichen Steuererklärung im kommenden Jahr noch neue Fehler auffallen, rechne berechne ich die Steuer den Verkäufen meiner OI jetzt nach folgendem Schema:

 

post-1601-0-52349900-1417084221_thumb.png

 

Vielleicht kann das ja irgendjemand mal selber gebrauchen und zumindest als Anhaltspunkt für seine Steuerberechnung nehmen. Hier kommt ja leider keine ausführlichere Diskussion zustande. Ist ja aber auch kein Wunder, weil es sich doch um ein recht spezielles Thema handelt. :-

Was lange währt, wird endlich gut ... :D

 

Hat 2 "Iterationen" mit dem FA bedurft, bis die Verluste, exakt wie von mir nach dem Schema beantragt, anerkannt wurden. Das Kapitel der offenen Immobilienfonds (in Liquidation und ohne Anschaffungsdaten :( ) ist damit endlich erledigt.

 

Die erste Iteration lag an meiner Faulheit/Dreistigkeit. Ich hatte nur die ausgedruckte Excel-Berechnung zusammen mit ein paar Texterläuterungen an das FA geschickt. Das FA wollte dann natürlich doch die Kauf- und Verkaufsabrechnungen sehen. Na gut, kann man sich nicht beschweren drüber.

 

Die zweite Iteration - ein Einspruch meinerseits - war nötig, da das FA im ersten Bescheid die Verluste zwar auf den Cent genau anerkannt hatte ... aber nur als Aktienverluste. Somit war keine Verlustverrechnung mit den parallel aufgelaufenen Gewinnen möglich. So ein Quatsch. Ich hatte mich tierisch geärgert, dass ich wegen so einem Mist einen Einspruch formulieren sollte. Natürlich handelt es sich bei offenen Immobilienfonds um Fonds und keine Aktien :D und die Verluste sind damit nicht nur mit Aktien- sondern mit allen Gewinnen verrechenbar.

 

Also falls noch jemand Immobilienfonds ohne Anschaffungsdaten rumliegen hat: Mit obigem Schema hat die Versteuerung letztendlich einwandfrei funktioniert!

 

PS: Die ganze Aktion bestätigt auch wieder mal meine These, dass man Verluste im Ausland (und damit ohne offizielle Steuerbescheinigung) besser vermeidet, wenn man die Möglichkeit dazu hat. Rechtlich gesehen ist das natürlich egal aber wann immer ich ausländische Gewinne angegeben hatte, gab es keine "Probleme" mit dem FA. Sobald ich aber mal Verluste im Ausland hatte, musste ich anfangen rum zu diskutieren ...

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Immobiliengewinn

 

Taxi und Taxadvisor beziehen den Immobiliengewinn auf die Anschaffungskosten und den Veräußerungserlös, weil es so im Gesetz steht (§8 InvStG Satz 5) - vermute ich:

...

Aber gut, wenn es der Gesetzgeber so will.... :) Wegen der hohen negativen "Immobiliengewinne" bei diesen in Abwicklung befindlichen Fonds, kommt man steuerlich besser, wenn man die Anschaffungskosten bzw. den Veräußerungserlös mit dem %-Satz beaufschlagt.

 

Ich verstehe Dein Schema an der Stelle nicht so ganz. Ich mache mal ein Beispiel:

 

Fondskauf über Börse zu 80, NAV: 100, Immogewinn (IG): -20%

Während der Haltedauer wertet der Fonds seine Immos um 20 ab, sonst passiert nichts.

Fondsverkauf über Börse zu 70, NAV: 80, IG: 50% (20% aus 100 beim Kauf = 20 + Abwertung 20= 40 auf Basis neuer NAV=50%)

 

Verkaufsabrechnung:

Verkauf +70

-Kauf -80

(wirtschaftl. Erfolg -10)

+IG bei Kauf -16 (+80*-0,2)

-IG bei Verkauf +35 (-70*-0,5)

=zu versteuern +9

 

Die Bank würde ewas anders rechnen:

Verkauf +70

-Kauf -80

(wirtschaftl. Erfolg -10)

+IG bei Kauf -20 (+100*-0,2)

-IG bei Verkauf +40 (-80*-0,5)

=zu versteuern +10

 

Habe ich das richtig verstanden?

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Posted · Edited by sparfux

Oh je, was weiß ich, was ich da vor einem Jahr geschrieben und berechnet hatte ... Aber weil Du es bist, versuche ich mich mal zu erinnern. :D

 

Ich verstehe Dein Schema an der Stelle nicht so ganz.

Es ist nicht mein Schema sondern das von Taxi. Ein äquivalentes aber etwas anders strukturiertes Schema gibt es in dem auf der vorigen Seite verlinkten BMF-Schreiben. Aus heutiger Sicht würde ich direkt das Schema des BMF-Schreibens verwenden. Das erleichtert ggf. die Diskussion mit dem FA. Hatte beide Schemata aber mal verglichen: Sollte effektiv das gleiche sein.

 

Bzg. Immogewinn sollte man folgende Fragen beantworten:

 

a) Was macht mathematisch/logisch eigentlich Sinn (meiner Ansicht nach)?

b) Wie haben das Taxi/taxadvisor vorgerechnet und wie habe ich das gemacht?

c) Wie berechnen es die Banken?

 

zu a) Meiner Meinung nach (und ich lasse mich da gerne von guten Argumenten anderweitig überzeugen) müssten die Immobiliengewinne als absoluter €-Betrag angegeben und eingerechnet werden. An Deinem Beispiel:

 

Kaufkurs: 80€

NAV Kauf: 100€

Immobiliengewinn Kauf: -20€ (-20% von 100€)

 

Verkaufkurs:70€

NAV Verkauf: 80€

Immobiliengewinn Verkauf: -40€ (-50% von 80€)

 

Steuer:

 

+ Verkauf 70€

- Kauf 80€

- IG Verkauf -40€

+ IG Kauf -20€

10€

 

zu b) nach Taxi, taxadvisor und wenn ich das richtig interpretiere auch nach dem Gesetzestext (siehe vorige Seite hier im Thread) wird der Immobiliengewinn prozentual vom Kauf- bzw. Verkaufskurs gerechnet wird. Also so:

 

Steuer:

 

Kaufkurs: 80€

NAV Kauf: 100€

Immobiliengewinn Kauf: -20%

 

Verkaufkurs:70€

NAV Verkauf: 80€

Immobiliengewinn Verkauf: -50%

 

Steuer:

 

+ Verkauf 70€

- Kauf 80€

- IG Verkauf -35€ (-50% * 70€)

+ IG Kauf -16€ (-20% * 80€)

9€

 

Dieser Rechenweg führt bei sinkenden Immobiliengewinnen zu niedrigeren Gewinnen bzw. höheren Verluste im Vergleich zu a). Ich habe natürlich auch so gerechnet.

 

zu c) Ich habe keine Ahnung, wie die Banken das abrechnen.

 

Vielleicht ist b) ja auch der mathematisch/logisch richtige Rechenweg, wenn man annimmt, dass eine Abweichung von Verkaufskurs und NAV sich prozentual gleich auf den Immobiliengewinn sowie sonstige NAV-Komponenten verteilt. Ist ja auch egal, weil, wie gesagt, ich habe ja auch nach b) gerechnet.

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zu b) nach Taxi, taxadvisor und wenn ich das richtig interpretiere auch nach dem Gesetzestext (siehe vorige Seite hier im Thread) wird der Immobiliengewinn prozentual vom Kauf- bzw. Verkaufskurs gerechent wird. Also so:

 

Steuer:

 

Kaufkurs: 80€

NAV Kauf: 100€

Immobiliengewinn Kauf: -20%

 

Verkaufkurs:70€

NAV Verkauf: 80€

Immobiliengewinn Verkauf: -50%

 

Steuer:

 

+ Verkauf 70€

- Kauf 80€

- IG Verkauf -35€ (-50% * 70€) [eigentlich +35, Anm. kleinerfisch]

+ IG Kauf -16€ (-20% * 80€)

9€

 

Dieser Rechenweg füht bei sinkenden Immobiliengewinnen zu niedrigeren Gewinnen bzw. höheren Verluste im Vergleich zu a).

 

Genau das ist mir auch aufgefallen.

In Abwandlung zum Beispiel oben führt etwa ein anfänglicher Immogewinn von -100% zu einem höheren Gewinn bei wirtschaftlich gleichem Sachverhalt:

 

Kaufkurs: 80€

NAV Kauf: 100€

Immobiliengewinn Kauf: -100%

 

Verkaufkurs:70€

NAV Verkauf: 80€

Immobiliengewinn Verkauf: -150% (-100 bei Kauf -20 = -120 auf Basis 80)

 

Steuer:

 

+ Verkauf 70€

- Kauf 80€

- IG Verkauf +105€ (-150% * 70€)

+ IG Kauf -80€ (-100% * 80€)

15€

 

Also ein um 6 EUR höherer steuerlicher Gewinn, obwohl während der Haltedauer ebenfalls 20 EUR Immoverlust anfielen,

nur weil der Immogewinn bei Kauf niedriger war. Das ist aber dem Käufer eigentlich nicht zuzurechnen.

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Ich stelle meine Frage mal hierrein. Muss zugeben, dass ich mich mit allen Details der komplexen Berechnungen hier nicht beschäftigt habe. Es handelt sich bei mir auch nicht um einen großen Posten von drei abzuwickelnden Immofonds (DEGI International DE0008007998, Morgan Stanley P2 Value DE000A0F6G89, UBS 3 Sec Real Estate DE0009772681). Die Fonds liegen alle bei ca. -80%, sind also offenbar zum größten Teil schon abgewickelt. Ich frage mich jetzt, ob es steuerlich für mich günstiger wäre, die verbliebenen Anteile demnächst an der Börse zu veräußern oder bis zum Ende der Abwicklung zu halten. Die Frage ist letztlich, ob ich in einem bzw. beiden Fällen die Kursverluste geltend machen kann oder nicht. Weiß das einer?

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