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globalplayer

Vater möchte mir Haus überschreiben weil...

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slt63

@ global player:

 

wie ist das Haus strukturiert? kann man daraus 2 Wohnungen machen und evtl. das Haus damit in 2 Wohnungen aufteilen (Grundbuch)? Wenn ja, kann man erwägen dieses vorzunehmen. Anschliessend verkauft Dir Dein Vater die Wohnungen (durch den Verkauf kommt er evtl. aus den Kreditverträgen raus.) Anschliessend vermietest Du eine Wohnung an Deinen Vater. Die Wohnung, die Du vermietest, finanzierst Du dann voll (Zinsabzug), in die selbst bewohnte fliesst dein EK. Die Tilgung fließt mgl. komplett in die eigengenutzte Wohnung.... Nur mal so als Grundgedanke für eine mögliche Strategie....

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Malvolio

Ihr sollte auf jeden Fall mit der Bank sprechen. Immerhin ist das Zinsniveau im Moment sehr günstig. Aber selbst wenn ihr zu einem günstigen Zinssatz umschulden könnt, so wirst Du mit Deinem Einkommen ein Darlehen dieser Höhe kaum in 10 Jahren tilgen können ... wenn überhaupt. Man muss sich die Sache natürlich genau ansehen, aber wenn ich nur die Zahlen oben sehe, dann habe ich die große Befürchtung, dass ihr diesen Verbindlichkeiten .... wenn überhaupt .... nur gewachsen seid, wenn ihr beide in die Tilgung mit einsteigt. Als Alternative solltet ihr aber ernsthaft prüfen, ob ein rechtzeitiger Verkauf der Immobilie nicht vielleicht die bessere Lösung ist. Das wäre auf jeden Fall besser als eine irgendwann vielleicht drohende Zwangsversteigerung, wenn Dein Vater oder Du das Darlehen mal nicht mehr bedienen könnt.

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Sthenelos

Da widerspreche ich mal. Bei 40000 EK + 98000 Kredit und 2750 Euro/Monat Brutto ist es ohne großes Risiko (im Verhältnis) möglich einen Kredit in dieser Höhe zu bedienen.

10 Jahre abzahlen für im Prinzip 60.000 Kredit ist möglich, Sondertilgung sollte dabei sein und sein Dad wenn möglich etwas zusteuern. 10 Jahre sind aber wohl das Minimum und dafür müsste man bereit sein sich etwas einzuschränken.

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Antonia

Wenn man das Haus verkauft, muss man anschließend Miete zahlen. Sowohl der Vater als auch der Sohn. Und zwar für immer. Ist das wirklich günstiger? Und warum muss das Haus in 10 Jahren abbezahlt sein? Ich würde versuchen, einen möglichst langen, möglichst günstigen Kredit zu bekommen mit nur 1% Abtrag. Und dann Sonderzahlungen. Dann ist man flexibler. Ist Geld übrig, macht man Sonderzahlungen und hat schneller abbezahlt.

Das Ganze macht natürlich nur Sinn, wenn man wirklich an dem Ort wohnen bleiben will.

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bondholder
· bearbeitet von bondholder

Den Wert des Hauses würde ich auf so ca. 150.000 € tippen . Das werde ich aber noch mal von neutraler Seite prüfen lassen. Die Lage des Hauses würde ich mit einer 2+ bewerten. Großartriege Renovierungen fallen eigentlich nicht an, Heizung und Fenster sind neu.

 

Globalplayer, ist das denn eine Immobilie, die du auch ohne die Probleme deines Vaters kaufen und dafür mehr als 100.000 Euro ausgeben würdest?

 

Und wie sähe die Lage aus, wenn der Vater nach der Übertragung stirbt (oder in ein Pflegeheim umziehen muß):

Ließe sich das Haus dann so aufteilen, dass eine Wohnung an Fremde vermietet werden kann?

 

Nachtrag:

Wenn das Haus in den Siebzigern gebaut worden ist, würde ich mir das Energiegutachten genau angucken. Wie sieht es mit der Wärmedämmung des Hauses aus? (Neue Fenster sind zwar schön, aber was ist mit Außenwänden/Kellerdecke/Dach?)

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billy-the-kid

Der springende Punkt ist, dass das Objekt sowohl von der Größe her wie vom Kreditvolumen für jeden einzelnen von euch zu groß ist. Für beide zusammen wäre es ein Klacks. Vielleicht kann dein Vater sich wenigstens großzügig an den Nebenkosten beteiligen, falls du das Objekt übernimmst. Ansonsten gehen die 50%-Übernahmevorschläge in die richtige Richtung.

 

Bei der Kreditvergabe hat die Bank wohl einen ordentlichen Risikoaufschlag genommen, weil damals eben nur einer in der Haftung war. Jetzt steht der Zinssatz fest, und Änderungen sind schwierig.

Dass man Immo-Kredite innerhalb von 10 Jahren tilgt, ist i.a. ein Wunschtraum. Mieten zahlt man ja auch ein Leben lang.

 

Grüße,

billy-the-kid

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Sthenelos

Der springende Punkt ist, dass das Objekt sowohl von der Größe her wie vom Kreditvolumen für jeden einzelnen von euch zu groß ist. Für beide zusammen wäre es ein Klacks. Vielleicht kann dein Vater sich wenigstens großzügig an den Nebenkosten beteiligen, falls du das Objekt übernimmst. Ansonsten gehen die 50%-Übernahmevorschläge in die richtige Richtung.

 

Bei der Kreditvergabe hat die Bank wohl einen ordentlichen Risikoaufschlag genommen, weil damals eben nur einer in der Haftung war. Jetzt steht der Zinssatz fest, und Änderungen sind schwierig.

Dass man Immo-Kredite innerhalb von 10 Jahren tilgt, ist i.a. ein Wunschtraum. Mieten zahlt man ja auch ein Leben lang.

 

Grüße,

billy-the-kid

 

wo stand denn was von der "Größe"? es wurde nur geschrieben ein Haus und Baukosten 300.000 DM im Jahr 1975.

Also eine Villa kanns dann kaum sein.

 

Nochmal: das Kreditvolumen üebr Effektiv 60.000 Euro ist eben nicht zu groß!

60.000 Euro Kredit abzahlen für ein Haus ist niente, gar nichts. 300.000 DM oder Euro abzahlen, das ist eine ganz andere Nummer.

 

60000 Euro. 10 Jahre. 6000 Euro pro Jahr + Zinsen (stimmt nicht ganz, aber sinngemäß)

 

Das ist definitiv möglich (oder lass es von mir aus 12 oder 14 Jahre sein) bei einem Verdienst von 33.000 Euro brutto, außer man hat nebenbei hohe Fixkosten wie die Miete einer anderen Wohnung

oder z.B: Unterhaltszahlungen an Kinder etc.

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TaurusX

Der springende Punkt ist, dass das Objekt sowohl von der Größe her wie vom Kreditvolumen für jeden einzelnen von euch zu groß ist. Für beide zusammen wäre es ein Klacks. Vielleicht kann dein Vater sich wenigstens großzügig an den Nebenkosten beteiligen, falls du das Objekt übernimmst. Ansonsten gehen die 50%-Übernahmevorschläge in die richtige Richtung.

 

Bei der Kreditvergabe hat die Bank wohl einen ordentlichen Risikoaufschlag genommen, weil damals eben nur einer in der Haftung war. Jetzt steht der Zinssatz fest, und Änderungen sind schwierig.

Dass man Immo-Kredite innerhalb von 10 Jahren tilgt, ist i.a. ein Wunschtraum. Mieten zahlt man ja auch ein Leben lang.

 

Grüße,

billy-the-kid

 

wo stand denn was von der "Größe"? es wurde nur geschrieben ein Haus und Baukosten 300.000 DM im Jahr 1975.

Also eine Villa kanns dann kaum sein.

 

Nochmal: das Kreditvolumen üebr Effektiv 60.000 Euro ist eben nicht zu groß!

60.000 Euro Kredit abzahlen für ein Haus ist niente, gar nichts. 300.000 DM oder Euro abzahlen, das ist eine ganz andere Nummer.

 

60000 Euro. 10 Jahre. 6000 Euro pro Jahr + Zinsen (stimmt nicht ganz, aber sinngemäß)

 

Das ist definitiv möglich (oder lass es von mir aus 12 oder 14 Jahre sein) bei einem Verdienst von 33.000 Euro brutto, außer man hat nebenbei hohe Fixkosten wie die Miete einer anderen Wohnung

oder z.B: Unterhaltszahlungen an Kinder etc.

 

Das würde aber bedeuten das der TE alle seine Rücklagen auflösen müßte, nicht gerade eine schlaue Entscheidung .

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Sthenelos

Freilich nicht.

Dennoch ist das Kapital da und das ist besser als wäre es nicht da! :-)

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Malvolio
· bearbeitet von Malvolio

Ich finde es schon erstaunlich, was hier für Empfehlungen gegeben werden, ohne eine Ahnung von der Situation der betroffenen Personen zu haben. Man kann hier seriös keinen endgültigen Ratschlag geben, ohne wirklich die Einzelheiten zu kennen. Es gibt hier sehr viele denkbare Aspekte, die noch eine Rolle spielen könnten. Wenn sonst nichts dagegen spricht, können Vater und Sohn zusammen hier natürlich eine Lösung finden. Aber es gibt eine Menge möglicher "Abers", die man erstmal ausräumen muss. Dazu gehört auch, mögliche Alternativen (z.B. Verkauf) zumindest kritisch zu prüfen. Das wäre im Zweifelsfall auf jeden Fall besser, als unter Umständen eine Zwangsversteigerung zu riskieren. Wenn die Bank mitspielt und Vater und Sohn an einem Strang ziehen und sonst nichts gravierendes dagegen spricht, dann kann man hier wahrscheinlich eine Lösung in einer für beide tragbare Finanzierung finden (wenn auch vermutlich nicht in 10 Jahren). Aber dahin muss man erstmal kommen.

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Delphin
Globalplayer, ist das denn eine Immobilie, die du auch ohne die Probleme deines Vaters kaufen und dafür mehr als 100.000 Euro ausgeben würdest?

Meiner Meinung nach, ist genau die Frage in den bisherigen Antworten nicht stark genug betont worden.

 

@ global player:

Auch wenn es zunächst wie ein Schenkung aussieht, ist es eben auch eine Investition. Um zu beurteilen, ob du das machen willst, solltest du tatsächlich genau ausrechnen auf was für Belastungen du dich einlässt und was dabei herausspringt. Am besten trennst du zwei Aspekte: den persönlichen, emotionalen, familiären. Und den rein wirtschaftlichen, also die Frage, ob es wirtschaftlich klug ist diese Haus auch von einem Wildfremden zu diesen Konditionen als "Geschenk" annehmen.

 

Übrigens würde ich das nicht wirkilich so sehen, dass du durch das Haus an den Ort gebunden bist. An sich könntest du deine Wohnung vermieten und von der Miete woanders eine Wohnung selbst mieten. Ist (zumindest theoretisch) erstmal ne Null-Summen-Rechnung. Ich finde es sowieso immer für hilfreich, bei der Überlegung ein Haus zu kaufen, das so zu rechnen als wenn du es zum Vermieten kaufst, nur dann siehst du ob es rentabel ist. In einem zweiten Schritt kannst du dann die nicht-monetären Vorteile/Nachteile dir überlegen und in der Summe dann zu dem Entschluss kommen ein Haus zu kaufen auch wenn es (was ja vorkommt) rein wirtschftlich betrachtet nicht sinnvoll ist.

 

Schwierig finde ich nur, wenn man von vornherein die rein wirtschaftliche (mathematsiche) Seite mit der emotionalen kombiniert. (Ich weiß, dass das schwierig ist, denn der Mensch ist ein zutiefst emotionales Wesen, und das ist an sich ja auch gut so.)

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angela007

@ globalplayer:

 

Verbraucherzentrale Baden Württemberg:

Beratung:

Immobilienfinanzierung Spezialberatung .. persönlich .. 160

 

Ich würde versuchen, alle Beiträge dieses thread zu verstehen .. die VBZ besuchen .. und dann (nicht als Bittsteller) mit der Volksbank verhandeln.

Viel Glück!

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monopolyspieler

@ globalplayer:

 

Verbraucherzentrale Baden Württemberg:

Beratung:

Immobilienfinanzierung Spezialberatung .. persönlich .. 160

 

Ich würde versuchen, alle Beiträge dieses thread zu verstehen .. die VBZ besuchen .. und dann (nicht als Bittsteller) mit der Volksbank verhandeln.

Viel Glück!

 

 

Man sollte auch abklären, wie das ausschaut, wenn der Vater ein Pflegefall werden sollte.

Speziell bei Schenkung- da kann es unliebsame Überraschungen geben.

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Bassinus

Hey Global,

 

wie du schon bemerkt hast: Du bewertest das Haus mit 150.000, dein Vater mit 200.000 und dann warten wir mal ab was die "neutrale" Stelle zu dir sagt?

 

Ich empfehle dir vllt die 200-300 in einen unabhängigen Gutachter zu investieren. Das wäre zumindest kein Verlust in dem Verhältnis welches Risiko du eingehen würdest.

 

Danach! Würde ich entscheiden in welche Richtung es geht.

 

Nüchtern betrachtet:

 

Haus Wert = Kreditwert inklusive Zinsen etc.: wenn keine Umschuldung auf günstigere Kredite möglich sind, wird das ein Nullsummenspiel mit Risikolasten für dich mit 25. Klumpenrisiko eines Hauses, alle Verpflichtungen und selbst bist du nicht mehr Kreditfähig. Lösung hierfür wäre alles so zu lassen wie es ist, einen Makler anzuheuern der es für +10% anbietet und dann müsst ihr bis zum Verkauf einfach durchhalten.

 

Hauswert < Kreditwert = Dein Vater meldet Privatinsolvenz an. 1300 minus 1050 Pfändungsfreibetrag, er kommt aus der Sache mit 250 pro Monat raus und ist in ca. 7 Jahren fertig ( +/- je nachdem wie viel er in der Zwangsversteigerung raus bekommt) Vorteil hierbei jedoch: Du könntest das Haus unter Wert kaufen! Und hast dann nicht seinen Kredit an der Backe, also kannst du in der Summe zu einem viel günstigeren Preis alles übernehmen.

 

Hauswert > Kreditwert = Jeder den das Haus mehr Wert ist, versüßt dir natürlich dein Klumpenrisiko "Haus". Also musst du hier abwägen. Sollte dies nur gering drüber legen, würde vllt. auch eine WEG - Teilung in etwa 50 % - 50 % möglich. Dein Vater halbiert die Kosten und du zahlst wie eine Art Kaufmiete. Wenn dein Vater noch ein paar Jahre durchhält (Gesundheitszustand etc.) wäre das die sozialste Lösung m. E.

 

 

Im Großen und Ganzen stehen euch eine Menge Möglichkeiten zur Verfügung. Das gefährlichste sind aber die persönlichen Emotionen. Was wenn das Haus nichts mehr Wert ist (unter Kredit) und dein Vater sich nicht davon trennen will. Das entfacht sehr schnell Streit. Du hast einen richtig großen Brocken Arbeit vor dir.

 

Ich empfehle dir wirklich einen Gutachter und danach 2-3 Gespräche mit Banken zwecks Kreditumschuldung.

 

Dann malst du dir Wert Haus und Wert Kredit auf ein Blatt Papier und dann musst du eine Lösung finden. In diesen Bereichen wirst du mitunter nicht drum herum kommen, dir vllt. noch einen anwaltlichen Rat einholen zu müssen, wie z.B. oben erwähnte Insolvenzeröffnung bei Überschuldung des Hauses.

 

 

Ganz ehrlich, ich möchte nicht in deiner Haut stecken. Bleib am Ball und informiere deine Familie (Vater) über jeden Schritt den du planst, nachdenkst und erläutere alles was du tust. Das nimmt zumindest schon mal sehr viel Druck von deinen Schultern und es bleibt nichts ungesagt!

 

Gruß Kevin

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globalplayer

Vielen Dank für die vielen hilfreichen Kommentaren.

 

Das Haus hat laut der Bank einen Verkehrswert von 220.000.

 

Die Bank sieht nur eine Möglichkeit die Sache zu lösen:

 

Ich soll das Haus kaufen und die Schulden übernehmen .

Der Kredit von 25.000 (3,2% Zinsen / 8,5% Tilgung / monatliche Belastung 145 / noch offen: 21.700) soll bleiben.

Der Kredit von 80.000 (5,45% Zinsen/ 1% Tilgung / monatliche Belastung 430 / noch offen: 75.300) soll abgelöst werden.

 

Die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt 14.000 !!! Zins Anpassung ist erst 2017 möglich.

 

Somit wäre ich dann ein Gesamtbetrag von 112.000 offen.

Für die 75.000 bräuchte ich dann einen Kredit von 60.000 (75.000+ 15.000(Ablöse gerundet) - 30.000 Eigenkapital)

 

Die 60.000 könnte mir die Bank, beispielsweise, zu diesen Bedingungen anbieten: (wobei sich eher , wenn überhaupt, ein Mittelweg zwischen den beiden Vorschlägen anbieten würde)

 

eff. Zins 2,63% / monatliche Belastung 568 / Laufzeit 10 Jahre / angefallene Zinsen 8.192 )

oder

eff. Zins 2,11% / monatliche Belastung 1000 / Laufzeit 5 Jahre / angefallene Zinsen 3.459 )

 

Ich darf mir aber auch eine andere Bank für das Darlehn aussuchen.

 

Wenn ich das Haus kaufen sollte wird mir mein Vater eine "Miete" von 500-600 zahlen.

 

Was mein ihr dazu?

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Ramstein
· bearbeitet von Ramstein

Hallo globalplayer, irgendwie habe ich den Eindruck, dass du das Problem nicht vollständig durchblickst. Du machst widersprüchliche Angaben:

 

Vertrag1 Darlehnsbetrag: 25.000€ Pro Monat werden 440€ Zurückgezahlt, gleichzeitig fallen aber noch zusätzlich 190€ Zinsen pro Monat an.

Vertrag 2 Darlehnsbetrag: 80.000€ Pro Monat werden 430€ Zurückgezahlt, gleichzeitig fallen aber noch zusätzlich 350€ Zinsen pro Monat an.

vs.

 

Der Kredit von 25.000€ (3,2% Zinsen / 8,5% Tilgung / monatliche Belastung 145€ / noch offen: 21.700€) soll bleiben.

Der Kredit von 80.000€ (5,45% Zinsen/ 1% Tilgung / monatliche Belastung 430€ / noch offen: 75.300€) soll abgelöst werden.

Was stimmt denn jetzt? Wieviel (Zins plus Tilgung) kostet jeder Vertrag?

 

Das Haus hat laut der Bank einen Verkehrswert von 220.000€.

Die Bank sieht nur eine Möglichkeit die Sache zu lösen:

 

Ich soll das Haus kaufen und die Schulden übernehmen .

Der Kredit von 25.000€ (3,2% Zinsen / 8,5% Tilgung / monatliche Belastung 145€ / noch offen: 21.700€) soll bleiben.

Der Kredit von 80.000€ (5,45% Zinsen/ 1% Tilgung / monatliche Belastung 430€ / noch offen: 75.300€) soll abgelöst werden.

 

Die Vorfälligkeitsentschädigung beträgt 14.000€ !!! Zins Anpassung ist erst 2017 möglich.

Bei allem, was die Bank sagt, muss dir klar sein, dass die Bank in erster Linie die Interessen der Bank vertritt. Daher solltest du dir unbedingt unabhängigen Rat holen, wenn dir selber die entsprechenden Kenntnisse fehlen!

 

Ganz ganz grob: Wenn du bei 76.000 Kredit 3% günstigere Zinsen bekommst, so sind das in 5 Jahren 11.000 Euro. Warum solltest du da umschulden und der Bank 14.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung zahlen? Haben sie dir das vorgerechnet?

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klausk
· bearbeitet von klausk

Da passt so vieles nicht zusammen. Schon in den ersten Zeilen des Eröffnungsbeitrags:

 

Er hat 1975 für 300000 DM gebaut . Heute sind noch 98.000 € offen!!!

Nach 27 Jahren sollte das Haus völlig oder wenigstens so gut wie abgezahlt sein. Aber es scheint, der Alte Herr hat vor nicht allzu langer Zeit (2010/11?) refinanziert, sich anscheinend 105.000€ in bar auszahlen lassen -- und jetzt ist das Geld futsch und der Sohn soll für die Schulden gerade stehen. Was hat der Vater denn mit dem Geld gemacht? Wieso ist es weg und nur Schulden sind übrig?

 

Sollte es sich bei dem Wort

 

Liebesversicherungen

nicht um einen harmlosen Tippfehler sondern um eine Freud'sche Fehlleistung handeln? Für Sünden des Alten den Jungen bluten zu lassen wäre höchst anrüchig. In dem Fall wäre ein Konkurs die sauberste Lösung.

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Bergmolch

Hallo globalplayer,

 

Du hast da ein ganz schönes Problem an der Backe, ich wünsche dir alles Gute bei der Lösung und möchte mich allen eher skeptischen Posts anschließen. Ich habe den Eindruck, du mußt nicht nur (zuerst) an Dich denken , sondern auch für deinen Vater mitdenken. Mit dem Haus hat er sich wohl übernommen und verkalkuliert. Daher würde ich von vornherein damit rechnen, daß er auch seinen Plan, Dir das Haus zu überschreiben, eventuell nicht richtig durchgerechnet hat.

 

Zu den möglichen unliebsamen Überraschungen, die monopolyspieler angesprochen hat. Wie alt ist Dein Vater? Vermutlich ist er am Beginn der Rente. Aber auch dann ist eine Krankheit, z.B. ein Schlaganfall bzw Pflegebedürftigkeit innerhalb der nächsten 10 Jahre nicht ausgeschlossen. Und soweit ich informiert bin würde bei einer Pflegebedürftigkeit eine Schenkung rückabgewickelt, die 10 Jahre alt oder jünger ist. Sowieso sollte Dein Vater besser ein finanzielles Polster für eventuelle Pflege haben. Die Krankenkassen bezahlen längst nicht alles, was man sich wünschen würde, und die Kosten bei pflegebedürftigen Eltern - da spreche ich aus Erfahrung - sind immens. Und für dieses Risiko sind wohl viele ältere Menschen einfach blind. Eine legale polnische Haushaltshilfe z.B. kostet ca 1500 Euro im Monat.

 

Ich würde dir raten, Dir einen guten Honorarberater zu suchen und seine Beratung durch mindestens eine Zweitmeinung zu überprüfen (z.B: Verbraucherzentrale, es stimmt schon, daß die nicht so professionell sind wie so mancher Honorarberater, aber sie wollen einem garantiert nichts verkaufen, und ich würde ihnen schon zutrauen, groben Beratungsunfug aufzudecken).

 

Viel Erfolg!

 

Bergmolch

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Horst Schlämmer

Das Gespräch mit der Bank sollte eine dritte Person führen.

Aber: kein rechtsanwalt oder sowas.

Man sollte bei der Verbraucherzentrale oder der Schuldnerberatung der Gemeinde mal nachfragen. So ein Mittler kann meist mehr herausholen als man selber (a la zwegat).

Das Angebot von der bank finde ich nicht i.O. Da ist mehr drin,wenn man härter verhandelt.

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Apophis
· bearbeitet von Apophis

Einfach mal an Peter Zwegat wenden, der hilft:

http://www.rtl.de/cm...ember-2012.html

 

Ansonsten gilt entweder ich kann bezahlen was ich kaufen will, oder ich kaufe es mir nicht. Kreditverträge würde ich nie abschliessen.

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