Auflösung offener Immofonds

[kleinerfisch]

Hallo,

was passiert eigentlich steuerlich bei einer Auflösung eines OI?

Hier mal einige mögliche Szenarien (vereinfacht um Transaktionskosten und Soli):

 

Szenario 1: Kauf und Verkauf in der Auflösungsphase

1. Kauf des OI zu 100

2. Ausschüttung von Miet- und Verkaufserträgen: 80 (davon 90% steuerfrei)

3. Verkauf über Börse zu 40

 

Naiv gedacht hätte ich jetzt 8 zu versteuern und 60 Veräußerungsverlust, so dass netto 52 im Verlusttopf verblieben,

obwohl ich tatsächlich einen Gewinn von 20 gemacht hätte.

Nachsteuergewinn wäre 20 + 13 ersparte Steuer = 33.

 

Szenario 2: Kauf und Verkauf in der Auflösungsphase

1. Kauf des OI zu 100

2. Ausschüttung von Miet- und Verkaufserträgen: 80 (davon 90% steuerfrei)

3. Verkauf über Börse zu 10

 

Hier hätte ich jetzt wieder 8 zu versteuern und 90 Veräußerungsverlust, so dass netto 82 im Verlusttopf verblieben,

obwohl ich tatsächlich nur einen Verlust von 10 gemacht hätte.

Nachsteuergewinn wäre -10 + 20,5 ersparte Steuer = 10,5.

 

Szenario 3: Kauf und Halten bis zur Aulösung:

1. Kauf des OI zu 100

2. Ausschüttung von Miet- und Verkaufserträgen: 120 (davon 90% steuerfrei)

3. Auflösung und Ausbuchung zu Null

 

Jetzt würde ich denken, dass ich außer 12 stpflichtigen Erträgen nichts zu versteuern hätte (kein Veräußerungsverlust analog zur wertlosen Ausbuchung von Zertis oder Optionen). Vom realen Gewinn von 20 blieben dann 8 steuerlich unberücksichtigt.

Nachsteuergewinn wäre 20 - 3 gezahlte Steuer = 17.

 

Szenario 4: wie 3, mit anderen Zahlen

1. Kauf des OI zu 100

2. Ausschüttung von Miet- und Verkaufserträgen: 90 (davon 90% steuerfrei)

3. Auflösung und Ausbuchung zu Null

 

Nach der gleichen Logik würde ich hier 9 versteuern, trotz eines tatsächlichen Verlusts von 10.

Nachsteuerverlust wäre -10 - 2,25 gezahlte Steuer = -12,25.

 

 

In keinem Szenario reflektiert die Besteuerung den tatsächlichen Gewinn oder Verlust. Bei allen Szenarien außer 4 (was aber vielleicht das wahrscheinlichste ist) stehe ich mich nach Steuer besser als davor, in Szenario 4 trotz Verlusts schlechter.

Außerdem ist durch den Steuereffekt Szenario 1 besser als 3 sowie 2 besser als 4 (bei jeweils gleichen Vorsteuer-Zahlen), so dass ein Halten bis zum Schluss systematisch benachteiligt scheint.

Schließlich würde ich bei dem theoretisch kurzfristig zu erwartendem Effekt einer Ausschüttung (Verminderung des Börsenkurses um genau die Höhe der Ausschüttung) ebenfalls nur durch die Steuer einen Gewinn machen:

Kauf zu 100, Ausschüttung 80, Verkauf zu 20

Ergebnis vor Steuer =0

Ergebnis nach Steuer (80 - 8) / 4 = +18.

 

Free Lunch?

Kann ja eigentlich nicht sein.

 

Was übersehe ich?

[vanity]

... Was übersehe ich?

Vermutlich, dass zwischenzeitliche Substanzauskehrungen (die zunächst nicht besteuert werden) im Falle des späteren Verkaufs die Anschaffungskosten mindern, so dass sie im Endeffekt steuerneutral bleiben.

 

Also (letztes Beispiel)

Kauf zu 100, Ausschüttung 80, Verkauf zu 20

 

Ergebnis vor Steuer

Verkaufserlös + Ausschüttung - Anschaffungskosten = 20 + 80 - 100 = 0

 

Ergebnis nach Steuer

Ermittlung der Steuerbasis

Korr. Anschaffungskosten (VK - SA) = 100 - 80 = 20

Verkaufserlös = 20

Zu versteuern (bei Verkauf, VK - korr. AK) = 20 - 20 = 0

 

Ermittlung Nettoergebnis

Verkaufserlös + Ausschüttung - Anschaffungskosten - Steuer = 20 + 80 - 100 - 0 = 0

 

In Wirklichkeit ist das natürlich etwas komplizierte, hier erklärt es ein Experte (Beiträge von Taxi)