ebdem

IWG PLC | Regus PLC

42 Beiträge in diesem Thema

Geschrieben · bearbeitet von ebdem

Regus_logo15.png

 

Kurzer Abriss über das Unternehmen

Zitat
Regus ist ein global agierendes Unternehmen, das über seine weltweit verteilten Business Center flexible Bürolösungen anbietet. Derzeitig ist es mit 2300 Bürocentern in 850 Städten in 104 Ländern vertreten. Das Unternehmen wurde 1989 in Brüssel/Belgien gegründet, hat mittlerweile seinen Hauptsitz in Luxembourg und beschäftigt 8.375 Mitarbeiter. Regus und seine Marken (HQ und Regus Express) bieten Unternehmen jeglicher Größe auf Vertragsbasis vollausgestattete Büros, Virtuelle Büros, Meetingräume und Videokonferenzmöglichkeiten. Es ist in 120 Ländern mit mehr als 3.000 Business Centern vertreten und stellt damit den weltgrößten Anbieter flexibler Arbeitsplatzlösungen dar. In Deutschland betreibt Regus über 88 Business Center in 18 Städten und beschäftigt etwa 500 Mitarbeiter. Die deutsche Geschäftszentrale liegt in Düsseldorf. Seit 2014 sind die Unternehmen Excellent Business Center, plug and work, The Squaire Business & Conference Center, Service und Business Center GmbH (SBC), The Office Club (TOC) Teil vom Regus Netzwerk. In Österreich betreibt Regus 10 Business Center in Wien, Graz, und Salzburg sowie 22 weitere Business Center in der Schweiz in Zürich, Basel, Zug, Luzern, Pfäffikon, Winterthur,Lausanne, Genf, Lugano und Nyon. Die Geschäftszentrale in Österreich liegt in Wien, die Schweizer Geschäftszentrale in Zürich. In Österreich beschäftigt Regus 35 Mitarbeiter, in der Schweiz sind es bereits 65 Personen. Zusätzliche Center sind sowohl in Deutschland, Österreich und auch der Schweiz geplant.

Quelle: Wikipedia

 

Unternehmensprofil auf regus.de

Aktuelle Nachrichtenlage

Google - Finanznachrichten

Geschäfts- und Jahresberichte

Seite von Regus

 

Kennzahlen

finanzen.net - Bloomberg - London Stock Exchange

Geschäfftsfelder

Zitat
Der Markt für „serviced offices“ macht einen wachsenden, aber verschwindend geringen Anteil des gesamten Marktes für Büroimmobilien aus. Regus ist in diesem Markt Marktführer; der zweitgrößte Anbieter kommt lediglich auf etwa ein Zwanzigstel der Zahl der Standorte. In Amerika generiert Regus zurzeit 42 % des Umsatzes, auf Kontinentaleuropa, den Nahen Osten und Afrika entfallen 22 %, auf Großbritannien 21 % des Umsatzes, und 15 % der Umsätze werden in der Region Asien und Pazifik generiert. Die Marktdurchdringung ist in Großbritannien am weitesten fortgeschritten. Hier verfügt Regus über 79 „Schreibtische“ pro 100.000 Einwohner, wobei ein Business Center durchschnittlich etwa 140 Schreibtische aufweist. Den Angaben von Regus zufolge ist der Markt in Großbritannien damit noch nicht gesättigt. Das Unternehmen hält es für denkbar, in jeder Stadt ab 100.000 Einwohnern mindestens ein Center zu eröffnen. In Asien kommt Regus lediglich auf einen Schreibtisch pro 100.000 Einwohner. Es wird deutlich, dass das Wachstumspotenzial des Unternehmens erheblich ist. Während in Großbritannien und den USA die Expansion zunehmend außerhalb der wesentlichen Metropolen erfolgt, verfolgt man in Asien, Südamerika und Afrika das Ziel, eine angemessene Penetration der Kernballungsräume zu gewährleisten. Regus verfügt insbesondere im größten Markt, Großbritannien, über eine starke Marktstellung. Das Unternehmen kann daher durch Preisanpassungen Mitbewerber aus dem Markt drängen oder zu günstigen Konditionen übernehmen und Synergien heben. Als mit Abstand größter Anbieter weltweit kann Regus von Fixkostendegression profitieren. Darüber hinaus stellt die weltweite Verfügbarkeit der Arbeitsplatzlösungen von Regus einen gewissen Netzwerkeffekt und somit ein Alleinstellungsmerkmal, dar. Beispielsweise betreibt das Unternehmen Center an vielen großen Flughäfen. Dies ist ein attraktives Angebot für Arbeitnehmer, die ständig mobil sind, oder auch weltweit agierende Unternehmen. Im Wesentlichen aufgrund der vorherrschenden Fixkostenvorteile und des Netzwerkeffekts konnten wir keine Anzeichen dafür ableiten, dass sich die Profitabilität des Unternehmens in absehbarer Zeit eintrüben könnte.

 

Durch die internationale Aufstellung und die unterschiedlichen Kundenbedürfnisse wird deutlich, dass die Kundenstruktur des Unternehmens sehr divers ist. Um auf die unterschiedlichen Kundenbedürfnisse und Preisvorstellungen eingehen und somit den Markt in der Breite bedienen zu können, bietet Regus seine Dienstleistungen über verschiedene Marken an. Die regionale Aufteilung hat in der Finanzkrise dazu beigetragen, dass das Unternehmen lediglich von einem leichten Rückgang bei der Auslastung betroffen war. In den Jahren 2009 und 2010 verringerte sich der Umsatz der „alten“ Standorte aufgrund einer rückläufigen Auslastung auf vergleichbarer Basis um -4,6 % und -3,4 %. Nachdem bei den „alten“ Centern im Jahr 2010 mit 78,4 % ein Tiefpunkt bei der Auslastung erreicht wurde, erreichte dieser Wert 2011 bereits wieder 86,1 %. Während sich die Auslastung in Amerika zwischen 2008 und 2009 von 83,9 % auf 78,4 % verringerte, blieb sie in Asien fast unverändert. Die breite regionale Aufstellung über alle Kontinente verringert das Risiko aus Nachfragerückgängen in einzelnen Regionen. [...]

 

 

Für Vermieter ist Regus als Mieter aus verschiedenen Gründen interessant:

 

  • In neuen Büroflächen ist Regus häufig einer der ersten Mieter und bringt auf diese Weise „Leben“ in ein Objekt
  • Die Zahlungsfähigkeit und damit das Risiko für den Pächter wird durch Regus auf viele kleine Mietparteien verteilt
  • Die Bürodienstleistungen von Regus sind weltweit erprobt und erfolgreich
  • Nicht selten fängt Regus mit dem Betrieb einer Etage an und baut Standorte später auf mehrere Etagen aus
  • Die Kunden von Regus sind teilweise junge, wachsende Unternehmen, die nach einiger Zeit eine größere Bürofläche benötigen; dies stellt eine Opportunität für den Pächter dar

Quelle: ProfitlichSchmidlin

 

Analysteneinschätzung

Analyse von ProfitlichSchmidlin - DFN - Analyse von stockopedia

 

Eigene Meinung

Es ist sehr schade, dass ich jetzt erst auf Regus gestoßen bin. Der Chart ist spitze. Es ist auch schade, dass es keinen Thread im WPF dazu gab. Das Geschäftsmodell finde ich - soweit ich es verstanden habe (ich muss noch einiges lesen) - sehr verständlich und zukunftsweisend. Regus hat durch seine starke weltweise Präsenz einen gewissen Burggraben. Es ist deutlich attraktiver regus zu nutzen als andere Anbieter, wenn man mobil ist. Auch Geschäftskunden nutzen regus. Die Expansion des Unternehmens kann auch in Zukunft noch weitergehen. Gerade in Asien bietet es viel Potential, aber auch in Europa gibt es noch Chancen. Die Räumlichkeiten werden nachgefragt - sei es von KMUs oder von größeren Unternehmen. Selbst in einer Krise könnte regus weiterhin gut dastehen. Statt eigene Büros zu nutzen/anzumieten, könnte die regus Nutzung attraktiv sein.

Die Bewertung des Unternehmens ist mittlerweile durchaus happig, aber ich finde es auf Grund der Wachstumsaussichten und der Stablität attraktiv. Was meint ihr?

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Geschrieben · bearbeitet von Value Student

Ist ein sehr interessantes Unternehmen mit beeindruckendem Umsatzwachstum. Ich kenne Regus auch erst seit ein paar Monaten, von dem Geschäftsmodell hatte ich vorher noch nie gehört. Es scheint aber gut zu funktionieren. Die Value Proposition wird ja in der Analyse von ProfitlichSchmidlin deutlich. Ich habe den letzten Geschäftsbericht nur überflogen und fand ihn auf den ersten Blick sehr informativ. Schau ihn dir mal an.

 

Etwas genauer untersuchen würde ich auf jeden Fall solche Aussagen:

 

Die Marktdurchdringung ist in Großbritannien am weitesten fortgeschritten. Hier verfügt Regus über 79 „Schreibtische“ pro 100.000 Einwohner, wobei ein Business Center durchschnittlich etwa 140 Schreibtische aufweist. Den Angaben von Regus zufolge ist der Markt in Großbritannien damit noch nicht gesättigt. Das Unternehmen hält es für denkbar, in jeder Stadt ab 100.000 Einwohnern mindestens ein Center zu eröffnen - http://profitlich-sc...elt-von-morgen/

und in Verbindung damit solche Aussagen:

Büroflächen werden durch langfristige Verträge angemietet, die Kunden von Regus sind in der Regel jedoch lediglich wenige Monate bis Jahre an das Unternehmen gebunden. Leasing- beziehungsweise Mietzahlungen betragen jährlich etwa 38 % der Kosten.- http://profitlich-sc...elt-von-morgen/

Was heißt das für die Sensibilität der Einnahmen gegenüber einem konjunkturellen Abschwung wenn Neugründungen und Expansionsdrang von Unternehmen abnehmen? Man kann dem Management kaum einen Vorwurf machen, wenn es expandieren möchte. Geschäftserweiterung in periphere Lagen macht mich aber immer etwas skeptisch. Schau dir dazu mal die Krisenjahre an. 2009 ist das operating Income stark gefallen. War das evtl. der genannte Effekt?

 

Als weiteren Ansatzpunkt für eine Analyse würde ich die CAPEX vorschlagen. Regus expandiert mit hohem Kapitalaufwand, wodurch der größte Teil des operativen CF konsumiert wird. Das ist okay, wenn die Wachstumsinvestitionen die richtige Rendite bringen. Wie gesagt, bei Expansion in die periphere Lagen würde ich genauer hinschauen... laut Morningstar (http://financials.mo...R&culture=en_US) ist die Eigenkapitalrendite in den letzten drei Jahren ca. konstant geblieben, obwohl die D/E Quote gestiegen ist. ROA, ROIC sind in den letzten drei Jahren laut Morningstar gefallen. Wie lukrativ ist die Expansion also?

 

Das sind ein paar Auffälligkeiten. Ich kann mit meiner Kritik auch komplett falsch liegen, ich habe mich nicht intensiv genug mit dem Unternehmen beschäftigt. Vielleicht mache ich das in den nächsten Wochen, vielen Dank für die Thread-Eröffnung. thumbsup.gif

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Geschrieben

Ich habe mir jetzt auch mal überblicksartig die Geschäftsberichte angesehen. Die sind - auch in den älteren Versionen - gut bis sehr gut gemacht. Das ist auf jeden Fall ein Plus für das Unternehmen.

 

Ich kannte das Geschäftsmodell in Form von Innovations- oder Gründerzentren bzw. Coworking Spaces - die finde ich mit Regus in Teilen vergleichbar. Regus hat hier natürlich den großen Vorteil, dass sie international vertreten sind. Das haben die klassischen - teilweise öffentlich geförderten - Gründerzentren nicht.

In einer Präsentation vom ersten Halbjahr 2015 vergleichen sie sich im Bezug auf die Wachstumaussichten mit den Benchmarks McDonalds oder Starbucks. Das ist etwas gewagt ;). Aber der Vergleich gibt ein klein wenig das Potential wieder. Natürlich muss man hier kritisch auf Grund der Qualität der Standorte sein. Aber auch in den Lagen, die eher B oder C sind, könnte noch Potential bestehen. Natürlich muss man hier kritisch die von dir gestellte Frage verfolgen.

 

c6deq3h9.png

 

Über die Expansion und die Effekte gibt der Geschäftsbericht 2014 und der Halbjahresbericht 2015 ganz gut Auskunft. Die Expansion in den letzten Jahren sah so aus:

fr65q7g2.png

Man hat also in 4 Jahren eine Verdopplungen der Center gehabt. Das ist beeindruckend und drückt natürlich auf das Ergebnis, wenn man sich diese beiden Grafiken verdeutlicht:

tvamswur.png

2procyzn.png

 

Die Eröffnungen 2009 sind nicht so stark, weil es außergewöhnliche Locations sein sollen. Aber trotzdem liegen die Center im Schnitt bei ca. 20% Return of Investment. Am Anfang gibt es starke Kosten, die dann allmählich Erträge bringen.

Das Geschäfts ist konjunktursensibel. Unter diesen Expansionsbedingungen und im Falle eines Abschwungs wird sich das wahrscheinlich auf das Ergebnis von Regus auswirken.

 

e4arr2dl.png

 

Da aber die Umsätze weltweit erzeugt werden, ist aber eine gewisse Risikodiversifikation vorhanden - bei Problemen der Weltkonjunktur ist diese natürlich auch reduziert ;).

Für die Beantwortung der Frage nach der lukrativen Expansion müsste man sich wohl mal die Standorte in UK genauer anschauen. Hier ist ja, wie bereits schon gesagt, die höchste Dichte:

 

b5ffrc5e.png

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Geschrieben

Was heißt das für die Sensibilität der Einnahmen gegenüber einem konjunkturellen Abschwung wenn Neugründungen und Expansionsdrang von Unternehmen abnehmen? Man kann dem Management kaum einen Vorwurf machen, wenn es expandieren möchte. Geschäftserweiterung in periphere Lagen macht mich aber immer etwas skeptisch. Schau dir dazu mal die Krisenjahre an. 2009 ist das operating Income stark gefallen. War das evtl. der genannte Effekt?

 

Ich habe mir noch mal etwas genauer die Präsentation vom Investors Day angesehen. Insbesondere die hinteren Slides fand ich interessant. Hier werden die Reaktionen im Falle einer Krise aufgezeigt. Regus reduziert dann deutlich die Wachstumsinvestionen und verhandelt auch mit dem Vermieter nach. Zudem scheint es in Spanien gelungen zu sein auch in der Krise preisgündigt zu wachsen.

Auf Seite 120 wird das Netz in UK präsentiert. Hier ist Regus stark vertreten, aber sie scheinen nach eigenen Aussagen durchaus noch die Möglichkeit zum Wachstum um das 5xfache auf 2000 Einheiten zu haben. In den USA haben sie 800 Center und sehen das Potential bei 20.000. Sicherlich sind das auch einige B-Lagen. Aber das ist sicherlich attraktiv. Wieso soll so ein Center, wenn man es mit D vergleicht, nicht auch in Paderborn, Biberach, Heidenheim oder Sindelfingen gut laufen?

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Geschrieben

Die Aktie hat in letzter Zeit deutlich korrigiert und ist langsam wieder in attraktiven Bewertungsniveaus. Fundamental läuft es weiterhin gut.

 

Das China-Exposure zu Regus ist gering und Regus ist in China auch in letzter Zeit noch gewachsen. Von daher ist die Aktie von einer Abkühlung dort nur wenig betroffen - vermutlich auch erst mal nur mit einer Verlangsamung des Wachstums.

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Geschrieben

Die Aktie hat in letzter Zeit deutlich korrigiert und ist langsam wieder in attraktiven Bewertungsniveaus. Fundamental läuft es weiterhin gut.

 

Das China-Exposure zu Regus ist gering und Regus ist in China auch in letzter Zeit noch gewachsen. Von daher ist die Aktie von einer Abkühlung dort nur wenig betroffen - vermutlich auch erst mal nur mit einer Verlangsamung des Wachstums.

Hast wohl an der Telko von Nikolas teilgenommen?

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Geschrieben · bearbeitet von ebdem

Könnte sein ;). Du warst wohl da? ;)

 

Ich hab mir Regus noch mal angesehen bzw. etwas dazu recherchiert.

Kunden- und Mitarbeiterperspektive

Auf den Hinweis des ValueStudents hin, habe ich mich noch mal mit den Kunden- und Mitarbeiterbewertungen von Regus auseinandergesetzt. Das Bild ist hier sehr schlecht bis durchwachsen.

Die Mitarbeiterbewertungen: - glaasdoor.com.il, glaasdoor.de und glaasdoor.com.au sind allesamt mittelmäßig. Indeed ebenso. Auf deutschsprachigen Portalen wie kununu sind die Bewertungen mittelmäßig.

Schlechte Kunden-Bewertungen finden sich unter regus-sucks.com oder unter product-revies.com.au. Auf yelp und trustpilot (englisch) geben mittelmäßige Bewertungen für Regus an. Das deutsche Trustpilot fällt auch negativ für Regus aus. Der Vorwurft, dass Bewertungen gefakt werden, steht im Raum. Das scheint bei den Bewertungsstrukturen gar nicht so unwahrscheinlich.

 

Fazit: In Teilen klingt das nach Chaos, Abzocke und Problemen. Das ist sehr problematisch.

 

Investorenperspektive

Aus Value-/Investorenperspektive bin ich noch auf diese Analysedes Value Investors Club gestoßen. Interessant darin ist: Regus ist zu 30% Inhabergeführt. Regus ist deutlich höher am Markt platziert als andere Unternehmen. Auch der Moat/die Wettbewerbsvorteile von Regus werden beschrieben. Die Suchmaschinenplatzierung, die Verbundheit mit internationalen Konzernen, die Verbindung mit der Broker Community und die nationalen/internatiolen Netzwerke. Zudem:

Perhaps the most significant part of the Regus moat comes from its knowledge base. With2,250 centres around the world, Regus has an unparalleled model for predicting the likelysuccess of each new centre it is considering and it exploits this advantage in a very disciplined way. Every single new centre is approved by the CEO, Mark Dixon and CFO,Dominique Yates. They know what deal they need to strike with any owner to get a return on capital in excess of 20%. If the local market conditions for a particular new openingare getting too hot, they walk away and look elsewhere.

Zudem wird die Kostenseite darin gut beschrieben. Regus arbeitet mit den Vermietern als Partner und kann Economies of Scale nutzen und dadurch preiswerter als Anbieter arbeiten.

Sollte es zu einem Crash kommen, ist diese Aussage interessant:

 

We wrestled for a long-time with the cyclicality of the business. Profits fell by 75% in the period from 2008 to 2010 and in the UK and EMEA, profits were virtually wiped out. We learned that by 2008, the SPV structure had only been rolled out in the US, where profitdeclined by around 50% and recovered quite quickly thereafter. The US experiencedsome extreme rental price movements during the credit crunch, but Regus was able to manage its relationships with the property owners to ensure that it did not take the fullhit of these market conditions – Regus was unable to do this in the UK where most of theleaseholds were still recourse to the Group. The SPV structure is now in place across 90% of its portfolio of centres. A 50% profit drop at the bottom of the cycle implies we are investing at a high teens multiple of the cyclical low point – this is comfortable, particularly for a business which we believe will be able to continue to grow with a 20%+ return on capital.

 

Fazit des Artikel:

Although at first glance Regus did not appear to be a company that matches our criteria for inclusion in the portfolio, the work we did showed that under the surface it is in fact a business that should be able to survive periods of extreme market stress, has a moatagainst competitive forces achieved through a combination of several factors and a price significantly below a conservative estimate of the sum of the discounted cash flows it should be able to generate in the future.

 

Aus dem Jahr 2013 gibt es auch noch eine Analyse.

 

Auf der London Value Investor Conference 2015 war Regus auch ein Thema:

Simon Denison-Smith - Metropolis Capital Investment idea – Regus (LON: RGU) Regus is a global market leader in the provision of serviced office space. It is trading on a PE of 36x and at a 14 year high - not an obvious value investment – but growth can be a component of value. When Regus opens new offices it take two years for them to breakeven and 4 years to reach full potential. The development of new offices hides future performance. - At £2.50 Regus trades at 10x normalised (through cycle) post tax cash flow. - It has negligible debt, 0.5x EBITDA. - Regus is 13x larger than its nearest competitor. - Growing at 20% per annum and has been able to redeploy capital with a 20-25% return on investment. - Intrinsic value without growth £3.70; with 10% growth £4.70; 15% growth £5.20. - Regus is “owner occupied’: founder CEO, Mark Dixon owns 30% of the stock. See our notes from last year’s London VIC where Jonathan Mills of Metropolis explained the advantages of ‘owner occupation’. Regus has a moat that comprises the sum of lots of small advantages: -Dominates in internet search -Global clients like TATA, Google and Toshiba like Regus because they are the only global player - Add-on services produce 40% of revenue - Network effect delivers better landlord deals - Scale advantage in management and procurement - Knowledge advantage in new office selection Denison-Smith noted that there were aspects of Regus’s business model that they found harder to like. It is an operationally geared business in a highly cyclical industry that has been a roller coaster ride for investors. The US part of the business had to be put into Chapter 11 in 2004. During the credit crunch, operating profits dropped by 70% from 2008 to 2010 with the UK business falling into a loss. Denison-Smith believes that Regus will perform better in the next downturn because they have signed leases within a SPV for 90% of its offices. This approach had been implemented in the US part of the business before the credit crunch and despite a fall off in office rents in some cities of as much as 50%, the US business remained profitable throughout.

 

Hier noch eine weiterer Artikel zu dieser Konferenz.

 

Diese Analyse hatte ich ja bereits schon verlinkt.

 

Auf die Einschätzung des SWMC UK fund Manager Cullen bin ich auch noch gestroßen:

 

Cullen gives office rental group Regus – which has filed for bankruptcy in the past – as one such example: a company that has seen “great growth” despite analysts’ disbelief. “Regus CEO Mark Dixon said he plans to open 20,000 sites. There are 2,500 at the moment and analysts don’t think he can do that,” Cullen says. “But the high growth and investment required hide the substantial returns being earned by mature centres. The business looks cheap based on the earnings of the mature portfolio. While the lease liabilities within the business are a concern, we believe they are more flexible than many give credit for.”

 

Cullen adds: “It is always good to have a contrarian view. If people hate a company it makes our ears prick up. We hold Indivior, a pharmaceutical company spun out of Reckitt Benckiser. Everyone said there was a competitor to Indivior’s main product, and it was seen as a god ugly beast, which was like music to our ears.”

 

Regus, a 4.1 per cent holding, and Indivior, a 3.6 per cent allocation, are both up over 20 per cent year to date, while another holding, housebuilder Taylor Wimpey at 3.7 per cent, is up 60 per cent since Cullen bought into the group at the fund’s launch. Cullen says in general he favours cyclical companies with exposure to domestic demand as a means of playing the consumer recovery story.

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Geschrieben

Regus hat eine Studie zur Zukunft der Arbeit herausgegeben und das Handesblatt hat sie diskutiert.

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Geschrieben

Heute gab es die Jahreszahlen. Stabil und mit ganz guten Aussichten.

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Geschrieben · bearbeitet von Warambuffet

Falls das für jemanden von Interesse ist (subjektive Erfahrungen mit einzelnen MA):

Bin seit einer Woche Kunde bei Regus, die Atmosphäre der Räume ist zwar etwas konservativ für meinen Geschmack und weniger inspirierend, (z.B. im Vergleich zu designoffices.de)

 

Ich muss aber sagen, dass der Service und die Flexibilität für meine speziellen Anforderungen ganz außergewöhnlich war. Es wurde quasi beinahe in Echtzeit ein Angebot per "Email-Chat" erstellt, das genau auf meine Anforderung gepasst hat und dazu noch preislich sehr attraktiv war! Der Vor-Ort-Service war sehr professionell, ganz wie in einem guten Business-Hotel ...

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Geschrieben

Falls das für jemanden von Interesse ist (subjektive Erfahrungen mit einzelnen MA):

Bin seit einer Woche Kunde bei Regus, die Atmosphäre der Räume ist zwar etwas konservativ für meinen Geschmack und weniger inspirierend, (z.B. im Vergleich zu designoffices.de)

 

Ich muss aber sagen, dass der Service und die Flexibilität für meine speziellen Anforderungen ganz außergewöhnlich war. Es wurde quasi beinahe in Echtzeit ein Angebot per "Email-Chat" erstellt, das genau auf meine Anforderung gepasst hat und dazu noch preislich sehr attraktiv war! Der Vor-Ort-Service war sehr professionell, ganz wie in einem guten Business-Hotel ...

 

Danke. Auch solche Kommentare helfen, insbesondere nach den harten Kritiken :thumbsup:. Geht also doch.

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Geschrieben

Interessanter Deal, der auch einen Einblick in das Geschäftsmodell und Risikomanagement von Regus gibt. Durch diese flexible Vermietungsform wird das Risiko mit dem Vermieter geteilt. Wenn es gut läuft, profitieren beide. Wenn es Probleme geben sollte, muss Regus nicht alleine die Fixkosten zahlen. Finde ich gut :thumbsup:.

 

Regus, der weltweit größte Anbieter von Business Centern, und M7 Real Estate, ein auf den europäischen Markt spezialisierter Immobilieninvestor und Asset Manager, haben eine strategische Partnerschaft mit geregelter Gewinnverteilung vereinbart. Die Partnerschaft unterscheidet sich von einem typischen Mietvertrag, bei dem Regus Miete an M7 zahlen würde, um die Immobilien zu nutzen. Stattdessen erhält M7 einen Anteil der Gewinne, die Regus an den Standorten erzielt. Regus erhält durch die Vereinbarung Zugang zu einem attraktiven Portfolio von Immobilien aus dem Bestand von M7 und kann so das Wachstum seines Netzwerks flexibler Arbeitsplatzlösungen und seines europäischen Kundenstamms gestalten. M7 seinerseits generiert mit dem Geschäftsmodell eine höhere Investitionsrendite als beim bestehenden Mietniveau erreichbar und kann Leerstände abbauen und Leerstandskosten reduzieren. Der Deal deckt mit einer einzigen Vertragsvereinbarung mehrere Standorte ab. Dies betrifft zunächst sechs Standorte in Großbritannien. Weitere Gelegenheiten auf dem europäischen Festland werden derzeit gesucht.
Quelle

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Geschrieben · bearbeitet von ebdem

Regus präsentiert gute Zahlen zum Q1.

In the three months to 31 March 2016, Group revenue increased to £532.5m compared with £452.3m in the corresponding period last year, an increase of 14.5% at constant currency rates (up 17.7% at actual rates). This performance has been driven strongly by the development of the 554 locations added during 2015. Underlying cash generation[1] has been strong and more than doubled year-on-year to £56.4m in the quarter (Q1 2015: £25.2m), reflecting the good trading performance and improved working capital management. After investing a total of £39.5m (net)2 in growth in the quarter, net debt at 31 March 2016 reduced to £183.0m from £190.6m at the 2015 year end. This is a strong performance in what is normally our weakest quarter for cash generation and demonstrates that we have maintained a prudent balance sheet.

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Geschrieben

https://www.ft.com/content/5aef2481-a7eb-313c-9416-29a625fff5ff

Regus to set up Swiss holding company IWG (03.11.2016)

 

Serviced office group Regus will set up a new holding company called International Workplace Group (IWG) headquartered outside of the EU in Switzerland.

 

The company said the move, which will see IWG located in a Swiss head office and become the holding company for Regus, was part of its efforts to provide its services “across multiple brands”.

 

The FTSE 250 firm said it would continue to use the “Regus brand extensively which has served it well for over 27 years”.

 

IWG is due to have its primary listing on the London Stock Exchange and will be incorporated in Jersey.

 

The company said there were benefits from having IWG based in Switzerland from Regus’s current Luxembourg home in the wake of the the UK’s vote to leave the EU.

 

“There continues to be some medium to long term uncertainty surrounding the future shape of the EU and in particular its increasingly complex legislative environment”, said Regus.

 

“As Switzerland is outside the EU, the board considers that there may be advantages from being domiciled there”. It added:

 

All of the directors of Old Regus have been appointed to the board of IWG. There will be no substantive changes to corporate governance and investor protection measures which apply to IWG from those that currently apply to Old Regus.

http://www.morningstar.co.uk/uk/news/AN_1482146642836095100/regus-becomes-iwg-as-scheme-of-arrangement-becomes-effective-(alliss).aspx

Regus Becomes IWG As Scheme Of Arrangement Becomes Effective (19.12.2016)

Office space provider IWG PLC said the scheme of arrangement, under which it is changing its name from Regus PLC and establishing a new company, became effective on Monday morning.

At the opening on Monday, 923.4 million Regus shares were delisted from the London Stock Exchange's Main Market, and the same amount of IWG shares were admitted to trading. Shareholders received one IWG share for every Regus share held on Friday afternoon.

Last month, Regus first set out its plans to move its headquarters outside of the European Union, citing the bloc's "increasingly complex legislative environment", and proposed its name change to IWG, or International Workplace Group. The scheme was then passed by shareholders and the Royal Court of Jersey earlier this month.

Analyse zur Gesellschaft (sogar mit Video :thumbsup:): http://www.valuewalk.com/2016/12/regus-dominion-investment-case-valentum/

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Geschrieben · bearbeitet von ebdem

Danke für das Update und insbesondere das sehr gute Video mitsamt der Analyse. Damit es nicht untergeht, weill ich das Video hier noch mal gesondert hervorheben:

 

 

Neben dem Video halte ich mich mal mit weiterer Analyse zurück - die würde ich nämlich nicht so gut hinkriegen. Was ich besonders interessant an dem Video fand, ist die Bewertung von Regus. Sie erscheint heute noch preiswerter als 2013/14. Das hat wohl auch Frank Fischer dazu bewogen, in Regus mit seinen Fonds einzusteigen.

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Geschrieben · bearbeitet von Value Student

Ich verstehe ehrlich gesagt nach wie vor die Attraktivität von Regus nicht. Das Youtube Video habe ich nur kurz durchgescrollt, als PDF kann ich die Präsentation leider nicht finden. Angesichts der aufgeführten Risiken bei Minute 51 glaube ich nicht, dass sich die 54 Minuten wirklich lohnen. In meiner Wahrnehmung hat Regus einen hohen Financial Leverage und Operating Leverage (d.h. Fixkosten). Korrekt, das Balance Sheet zeigt keine hohen Bankverbindlichkeiten. Allerdings leased Regus sehr viel Fläche und klassifiziert diese Leases als Operating Leases. Erst nach Kapitalisierung dieser Leases sieht man den tatsächlichen Financial Leverage. Für das Jahr 2015 habe ich die Kapitalisierung approximativ durchgeführt und lande bei einem kapitalisiertem Wert von über 3 Mrd. Pfund bei 4% cost of debt. (Notiz: Der kapitalisierte Wert übersteigt die Bilanzsumme in FY15)

 

Weiterhin ist die Expansion Capex intensiv. Auch hier ist der Capex in der Cash Flow Rechnung verzerrt, da die Erhöhung der Operating Lease Commitments nicht als Capex gezählt werden. Dadurch werden meiner Meinung nach auch die ROIs zu positiv dargestellt.

 

Außerdem sind die Kennzahlen bis auf das gehebelte ROE nicht attraktiv. Ich glaube angesichts der Margen nicht, dass die Konkurrenz vernachlässigbar ist. In FY2015 lag die Net Margin bei 6.2%. Würde Regus einen "normalen" Steuersatz von 35% zahlen, läge sie sogar nur bei 5%. Die Margen haben in den vergangenen 10J große Schwankungen mit der Gesamtwirtschaft gezeigt.

 

Hypothese 1: Mir kommt das Geschäftsmodell sehr prozyklisch vor. Selbst wenn flexible Verträge existieren, Center-Schließungen kosten Geld und Wiedereröffnungen sind ebenfalls teuer. Deshalb kann das Unternehmen die Kosten nicht vernünftig auf Basis der Auslastung steuern.

 

Hypothese 2: Die Branche investiert prozyklisch und baut in positiven Phasen Überkapazitäten auf, die in Rezessionen nicht einfach reduzierbar sind (ich schätze v.a. durch lokale Insolvenzen).

 

Ich sehe, dass Regus 2006-2008 deutlich profitabler war, als heute. Ist die These, dass sie wieder auf das Niveau kommen?

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Geschrieben

Schön wieder von dir zu hören thumbsup.gif. Es ist schon ein klein wenig arrogant sich das Video nicht anzuschauen und dann mit so steilen Thesen zu kommen rolleyes.gif. Kann mal machen, kann man aber auch eher lassen...

 

Regus ist definitiv keine eierlegende Wollmilchsau. In meinen Augen ist es ein zyklisches Geschäft, das noch einen langen Wachstumspfad vor sich hat. Regus hat hier Konkurrenz, aber auch auf Grund der Größe und der Entwicklung des Wirtschaftens und Arbeitens im Büro viele Vorteile. Zu den weiteren Vorteilen empfehle ich das Video oder mal die Reports von Profitlich Schmidlin. Auch die beiden haben schön aufgezeigt, welche Kosten aktuell das EBITDA von Regus belasten und wie diese im Laufe der Zeit durch die Etablierung der Center zu Erträgen werden können.

 

Regus hat sich in letzter Zeit ein starkes Wachstum aufgewiesen, konzentriert sich aber jetzt meines Wissens eher auf die Qualitätsverbesserung und Strukturen. Das sollte noch mal ein Treiber für die Profibilität sein.

Die Steuerung ist natürlich eine andere als beispielsweise im Flugzeugmarkt, aber wir finden uns in einem Markt, der meiner Meinung nach strukturell wächst und Regus hat hier auch auf seiner Größe den Vorteil durch das vorhandene Netzwerk und die Fähigkeit mit Playern, wie Verizon, zu kooperieren.

Regus arbeitet teilweise auch mit flexiblen Verträgen, die konjunkturelle Spitzen nach unten etwas absichern sollte (2015: 24% der Verträge). Läuft es schlecht, gibt es weniger Miete. Auf Basis der Erfahrungen, die Regus auf Grund seiner Größe hat, gibt es es auch eine strukturierte Centerplanung (siehe Investors Day 2015), die Überkapazitäten vermeiden sollte. In die Krise 2008 hat Regus auch seine Wachstumsinvestitionen stark reduziert.

 

Mein Hauptkritik an Regus waren die Probleme mit Kunden. Diese sind im Fokus des Managements, wie mir mein Austausch mit Jesus noch mal unterstrichen hat. Schreib ihm gerne mal. Er ist sehr nett.

 

Für das Jahr 2015 habe ich die Kapitalisierung approximativ durchgeführt und lande bei einem kapitalisiertem Wert von über 3 Mrd. Pfund bei 4% cost of debt. (Notiz: Der kapitalisierte Wert übersteigt die Bilanzsumme in FY15)

Kannst du das bitte noch mal in anderen Worten ausdrücken? Ich ahne nur, was du sagen willst wink.gif.

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Schön wieder von dir zu hören thumbsup.gif. Es ist schon ein klein wenig arrogant sich das Video nicht anzuschauen und dann mit so steilen Thesen zu kommen rolleyes.gif. Kann mal machen, kann man aber auch eher lassen...

 

Sollte nicht so rüberkommen, sorry. Irgendwie muss ich ja entscheiden, ob ich die Stunde investiere. Die Folien wirkten auf mich nicht detailliert genug, das Fazit ist mir dann besonders beim Thema Risiko negativ aufgefallen. Soll nicht heißen, dass die Analyse zwangsläufig schlecht sein muss :)

 

Aus deinem Text lese ich heraus, dass du meinen Hypothesen im Prinzip zustimmst, aber optimistisch bist, dass Regus die Risiken besser unter Kontrolle hat als von mir behauptet. Das kann sein. Ich erinnere mich auch, in einem Blogbeitrag von ProfitlichSchmidlin darüber gelesen zu haben, allerdings scheint mir das Unternehmen nicht gewillt zu sein, die Kontrolle wirklich zu quantifizieren. Oder gibt es irgendwo eine Art Stress Szenario?

 

Ich verstehe das positive Szenario. Durch die Expansion ist das Ergebnis negativ verzerrt. Wenn Regus aufhört zu investieren, könnte es eine Cash Cow werden. Ich denke, man könnte recht gut approximativ berechnen, wie hoch das Jahresergebnis dann sein würde. Vielleicht schreibe ich auch mal einen Blogbeitrag darüber, denn das Geschäftsmodell ist sehr gut "auseinandernehmbar".

 

Aber mir wird die negative Seite zu sehr vernachlässigt. Ich möchte versuchen herauszufinden, welches Risiko besteht, wenn das positive Szenario eben nicht eintritt. Denn letztendlich brauche ich eine Asymmetrie zwischen Chance und Risiko, damit das Investment Sinn macht. Und meiner Meinung nach sind die Risiken nicht unerheblich angesichst der enormen Sensitivität der Margen in 2010, der sehr hohen langfristigen Leasingverpflichtungen und des Geschäftsmodells (kurzfristig gesicherte Umsätze, langfristig (teilweise) fixe sehr hohe Verbindlichkeiten).

Persönlich habe ich bei Fossil den Fehler gemacht, das Downside Szenario nicht genau genug zu untersuchen. Passiert mir nicht wieder ;)

 

name='ebdem' timestamp='1484958095' post='1071456'][/size]]

 

Für das Jahr 2015 habe ich die Kapitalisierung approximativ durchgeführt und lande bei einem kapitalisiertem Wert von über 3 Mrd. Pfund bei 4% cost of debt. (Notiz: Der kapitalisierte Wert übersteigt die Bilanzsumme in FY15)

Kannst du das bitte noch mal in anderen Worten ausdrücken? Ich ahne nur, was du sagen willst wink.gif.

 

Vereinfacht: Regus mietet die Center. Bzgl. des Jahresabschlusses gibt es zwei Möglichkeiten, leases zu klassifizieren: Als sog. "operating leases" oder als "capital leases". Bei operating leases wird der Mietaufwand in die GuV gebucht, auf der Bilanz siehst du das geleaste asset nicht. Bei capital leases hingegen wird der Wert der in der Zukunt liegenden Leasing Verpflichtungen abgezinst und auf der Bilanz gezeigt. Er wird jährlich abgeschriegen und auf ihn werden zinsen gezahlt.

 

Regus klassifiziert die Mieten der center als operating leases. Dadurch sieht es so aus, als wäre die Sachanlagenintensität sehr niedrig. Die meisten Gebäude und Grundstücke, mit denen Regus den Umsatz generiert, sind nicht auf der Bilanz. Für FY 2015 habe ich bspw. einen Asset Turnover von 1.6x berechnet. Das macht bei Regus Geschäftsmodell eigentlich keinen Sinn..

 

Letztendlich überschätzt man dadurch eventuell die Attraktivität des Geschäftsmodells weil die Kennzahlen auf Basis der Bilanz nicht die ökonomische Realität widerspiegeln. Ich verweise auf diesen Artikel für mehr Infos: http://people.stern.nyu.edu/adamodar/pdfiles/papers/oplev.pdf

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Geschrieben · bearbeitet von ebdem

Danke für die Antwort!

Ich will dich gerne dazu ermutigen die Stunde zu investieren und gerne auch deine Bedenken mit Jesus zu teilen. Ich fand den Kontakt mit ihm hilfreich.

 

Ich würde nicht bestreiten, dass Regus ein zyklisches Geschäftsmodell hat. Bei der Analyse bezüglich der Überkapazitäten würde ich Fragezeichen machen, die auch stark mit den Szenarien zusammenhängen von denen ausgehst. Wenn die Konjunktur weltweit richtig einbricht, dann kann es tatsächlich Überkapazitäten geben. Bei sanfteren oder regionalen Einbrüchen (Regus ist seit 2008 ja ein anderes Unternehmen geworden. Statt ca. 1000 Centern gibt es jetzt ca. 2900 Center) kann man Wachstumspläne zurückfahren und damit die Auslastung bestehender Center erhöhen und die Profitabilität steigern, da Expansionskosten wegfallen. Regus beschreibt seine Mechanismen zum Risiko- und Konjunktureinbruchsmanagement auch in dieser Präsentation ab Seite 88.

 

Abseits der Zyklizität sehe ich bei Regus auch einen strukturellen Trend zur Nutzung flexibler Arbeitslösungen. Hier bestehen auch Chancen, wenn es zu einem Einbruch kommt, weil Firmen eventuell Kosten sparen oder es zu Gründungen aus Arbeitslosigkeit kommt, die bei Regus für Umsatz sorgen. Auch besteht Spielraum, wie das Beispiel Spanien aus der Präsentationt zeigt, bestehende Verträge neu zu verhandeln.

 

Schauen wir darüber hinaus uns mal an, was der GB 2015 zu den Risiken aus Verbindlichkeiten sagt:

post-27996-0-89556100-1485027938_thumb.png

 

Für die weitere Betrachtung der Risiken ist sicherlich Note 29 aus dem Geschäftsbericht interessant:

post-27996-0-51323100-1485027354_thumb.png

So wie ich das verstehe, sind die Zahlungsverpflichtungen von Regus gestreckt, was im Falle eines Einbruchs Vorteile bieten kann.

 

Ein bisschen frage ich mich auch, ob man Regus 2008/2009 mit dem Regus von heute vergleichen kann. Durch das stark gewachsene Netzwerk hat man andere Bedingungen. Auch die "Büro-Ökonomie" ist sei 2008 eine etwas andere (Stichwort: Digitalisierung).

Auch muss man beim Kennzahlenvergleich beachten, dass die Wachstumsdynamik von teilweise über +20% Center im Jahr in den Zahlen seit 2008 versteckt ist:

post-27996-0-32786800-1485028966_thumb.png

 

Die Dynamik der Center für die Profitabilität kann man hier nachvollziehen:

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Geschrieben · bearbeitet von Value Student

Ich hatte in der Zwischenzeit die Gelegenheit, mir Regus intensiv anzuschauen. Ich habe noch kein finales Ergebnis, bin aber auf gutem Weg dahin und hoffe, dass mir die Diskussion hier noch etwas weiterhilft. Ich lege einen Teil meiner Eindrücke im Folgenden dar und freue mich über kritische Nachfragen.

 

1. Die Videoanalyse

 

Ich habe mir das komplette Video angesehen und meine Meinung nicht geändert. Die Analyse gibt hauptsächlich die Angaben von Regus' Management wieder und lässt ziemlich viele meiner Meinung nach wichtige Themen unberührt. Ich denke, bei Regus ist es nicht schwer, das positive Szenario (Center werden nach und nach erwachsen und occupancy + Revenue pro Center steigen während Kosten ca. konstant bleiben) zu erkennen. Vom Unternehmen und von vielen Analysen wird dieses Szenario auf dem Silbertablett serviert. Die Risiken sind wesentlich komplizierter zu durchschauen. Dafür wird im Video aber kaum Zeit verwendet. Insgesamt hat mich die Einseitigkeit gestört.

 

Vielleicht wurde es aber auch nicht gedreht, um Chancen und Risiken zu beleuchten, sondern nur um eine Investment Thesis vorzustellen. Aber auch das ist meiner Ansicht nach nicht gut gelungen, da die Thesis quantitativ begründet, das Zahlenmaterial des Managements dabei aber kaum hinterfragt wird. Die aus den vorhandenen Informationen gezogenen Schlüsse können durchaus korrekt abgeleitet sein, meiner Meinung nach sind die Informationen, auf denen sie basieren, aber verzerrt.   

 

2. Die Angaben zum Management bzgl. der Abschwächung der Risiken der Operating Leases

 

Das von dir eingefügte Bild habe ich auch im Annual Report gesehen. So viel ich weiß quantifiziert das Management hier aber nichts. Weiterhin kann man den variablen Teil der Mieten in den Fußnoten nachschauen, in FY2015 waren es ca. 5.5% der Gesamtmietzahlungen für Gebäude. Mein Verständnis ist, dass die variablen Zahlungen nicht negativ (d.h. Einnahmen) werden können, d.h. dass Regus bei sehr schlechter Performance einfach 0 variable Miete zahlt. 5.5% ist kein großer Risikopuffer, v.a. da wir nicht wissen, wie die Coventants sind. 

 

Weiterhin gibt das Management an, schnelle Exits realisieren zu können. Von dieser Option bin ich ebenfalls nicht überzeugt. Regus stellt selbst dar, dass neue Center mehrere Jahre (ich glaube 4-5) brauchen, um auf ein normales Return Niveau zu kommen. Weiterhin verliert das Unternehmen auf Basis der FY2015 durchschnittlich ca. 760tsd. Pfund Umsatz, wenn es ein Center schließt. Das Management wird sich deshalb im Krisenfall sehr intensiv überlegen, ob eine Desinvestition sinnvoll ist oder man sich nicht lieber durch eine Krise durchbeißen sollte. 

 

Last but not least stand schon im Annual Report FY 2008:

 

“• The Group has entered into performance-based leases with landlords where rent costs vary with revenues earned by the centre.
• Building lease contracts include break clauses at periodic intervals to allow the Group to exit leases should they become onerous. In cities with a number of centres this allows the Group to stagger leases such that an orderly reduction in exposure to the location may be facilitated.”

 

Trotzdem ist das Ergebnis 2010 eingebrochen. 

 

3. Die Operating Leases

 

Rein intuitiv: Das Unternehmen gibt an, dass 4 Jahre alte Center ROIs jenseits der 20% erwirtschaften. Trotzdem agiert Regus als Global Player quasi konkurrenzlos. Macht das niemanden misstrauisch? Jeder, der etwas Geld übrig hat, müsste sich doch auf dieses Geschäftsmodell stürzen. In 4 Jahren hätte man ein extrem profitables Investment, das einigermaßen planbare Erträge abwirft. 

 

Der Grund für dieses Paradoxon liegt meiner Meinung nach einfach in der extremen Verzerrung der Jahresabschlüsse durch die Operating Leases. Ich bin überzeugt, dass die ökonomisch wahren Returns des Geschäftsmodells weit unter den Angaben von Regus liegen. Weiterhin halte ich die Risiken aufgrund der starken Expansion für immens, da mittlerweile nicht nur ein externer Schock die P/L bedroht, sondern auch Kannibalisierung innerhalb des Netzwerkes. Tatsächlich kann man im FY16 Third Quarter Trading Statement dazu lesen: 

 

“Revenues for the three months ended 30 September 2016 from our mature business (centres opened on or before 31 December 2014, now comprising a total of 2,171 locations representing approximately 75% of our global portfolio), decreased 2.6% at constant currency to £481.0m (up 11.4% at actual exchange rates). This reflects some variation in market conditions across certain geographies and an element of cannibalisation from the enlarged Group network.”
  
Ich beschäftige mich noch etwas mit Regus und werde dann wahrscheinlich einen Blogbeitrag über das Unternehmen verfassen. Es bietet wirklich viel Angriffsfläche für eine tiefe Analyse. Kernfragen sind für mich, wie hoch die ökonomischen Returns des Geschäftsmodells tatsächlich sind und wie groß das Risiko in einem Stress Szenario ist. 
 

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Danke für deinen Beitrag und deine Sichtweise. So macht das Spaß :thumbsup:.

 

Die Videoanalyse kann etwas einseitig sein. Da hast du Recht. Es ist auch eine Analyse, um zu zeigen, wieso man investiert hat. Aber wie gesagt: gerne kannst du auch mit ihm direkt die Analyse diskutieren.

 

Kannst du mal deine genaue Quelle/die Seite für die 5,5% angeben?

Ein bisschen habe ich das Gefühl, dass wir hier darüber diskutieren, ob Regus ein Zykliker ist:

Ja. Regus ist (auch) einer. Im Falle einer Krise sollte sich das auch negativ auf die Geschäftsentwicklung auswirken. Ich finde es auch nicht schlimm, wenn sich das Management in einem Einbruch genau überlegt Center zu schließen - was sie übrigens mit der kurzen Vertragslaufzeit machen könnten. Langfristig kann man ja in einem Einbruch durch eine solche Strategie sein Geschäftsmodell stärken.

Zu den Centerschließungen 2008/2009 hast du keine Zahlen gefunden, oder? Es würde ja Sinn machen die Centerentwicklung noch mal aufzuarbeiten. Aber im GB fehlen mir dazu die Angaben (vllt habe ich aber auch nicht genau genug geschaut).

 

Der Vergleich zu 2008/2009 hinkt aber auch etwas. Hier die Begründung von Profitlich/Schmidlin, die auch für deine weiteren Punkte interessant ist. Sie gehen nämlich auf den operativen Hebel besonders ein:

Zitat

Fixe Kosten haben bei Umsatzveränderungen eine gewisse Hebelwirkung auf den Gewinn eines Unternehmens. Diesen Effekt bezeichnet man auch als operativen Hebel. Dessen Einschätzung ist wichtig, um die Sensitivität und damit das Risiko der Erträge zu erfassen. Die Analyse gestaltet sich bei Regus nicht trivial. Prinzipiell unternimmt das Unternehmen eine Art Fristentransformation: Büroflächen werden durch langfristige Verträge angemietet, die Kunden von Regus sind in der Regel jedoch lediglich wenige Monate bis Jahre an das Unternehmen gebunden. Leasing- beziehungsweise Mietzahlungen betragen jährlich etwa 38 % der Kosten. Nicht kündbare Leasingverbindlichkeiten sind im Anhang des Jahresabschlusses mit 2,6 Mrd. GBP angegeben. Unter Vernachlässigung von Zeitwerteffekten entsprach dies im Jahr 2013 dem 1,6-fachen Jahresumsatz. Im Risikobericht heißt es dazu im Jahresabschluss 2013:

1. 84%1 of our leases are ‚flexible’, meaning that they are terminable at our option within six months and2 are structurally independent. In this way, individual centres are sustained by their own profitability and cash flow. During the recent downturn this flexibility enabled us to negotiate revised lease terms with our landlords to reflect downward movements in market rental rates and return affected centres to profitability. 

2. Around a quarter of our leases with landlords are variable in nature, which means that payments to landlords vary with the performance of the relevant centre. In this way the ‘risk’ to profitability and cash flow of that centre from fluctuations in market rates is softened by the consequent adjustment to rental costs. In a growing number of cases, we take no risk at all since the lease is signed by a partner who also undertakes all of the capital investment and pays us a fixed percentage of revenues as well as a share of centre profit.

3. The sheer number of leases and geographic diversity of our business reduces the overall risk to our business as the phasing of the business cycle and the performance of the commercial property market vary from country to country and region to region. 

Noch Anfang des letzten Jahrzehnts wurde die Mehrzahl der von Regus betriebenen Standorte in wenigen, wirtschaftlich voneinander unabhängigen Einheiten betrieben. Dies birgt das Risiko, dass schwache Center von starken subventioniert werden müssen, und schwächt die Verhandlungsposition von Regus gegenüber den Pächtern der Büroflächen. Seither ist es Ziel des Unternehmens, die Center möglichst unabhängig, das bedeutet ohne gegenseitige Haftung oder Garantien, zu betreiben. Dies reduziert das Risiko, dass einzelne Standorte oder ganze Regionen auf der Ertragskraft des Unternehmens lasten. Viel wichtiger ist aber ein anderer Punkt: Die Organisation der einzelnen Center in rechtlich separaten Einheiten stärkt die Verhandlungsposition gegenüber den Pächtern erheblich. Falls ein Standort eine geringe Auslastung aufweist oder das Mietniveau für Büroflächen sich an einem Standort reduziert hat, verfügt Regus über eine bessere Position, existierende Leasingverträge nachzuverhandeln. Neben dem Aufbau in rechtlich separaten Einheiten wurden weitere Schritte unternommen, um den operativen Hebel des Unternehmens zu reduzieren. Ende 2013 verfügte etwa ein Viertel der Center über Leasingverträge, deren Zahlungen sich – mehr oder weniger flexibel – an der Ertragskraft eines Centers orientieren. Darüber hinaus verfügt das Unternehmen über weitere Ausgestaltungsmöglichkeiten, um den Kapitaleinsatz und den Fixkostenanteil der betriebenen Center zu verringern. Auch wenn Nachverhandlungen stets nur mit einer gewissen Verzögerung Anwendung finden können, wird deutlich, dass die im Anhang ausgewiesenen Leasingverbindlichkeiten zwar der IFRS-Realität, nicht aber unbedingt der wirtschaftlichen Realität entsprechen.

Quelle

 

Regus arbeitet nicht quasi konkurrenzlos. Die Konkurrenz ist definitiv da. Ein Beispiel ist z.B. das Betahaus: http://www.gruenderszene.de/allgemein/betahaus-fuenf-jahre. National und lokal hat man natürlich Konkurrenz. Global aber in dieser Form nicht. Dazu Profitlich/Schmidlin zu den Vorteilen:

Zitat

Als mit Abstand größter Anbieter weltweit kann Regus von Fixkostendegression profitieren. Darüber hinaus stellt die weltweite Verfügbarkeit der Arbeitsplatzlösungen von Regus einen gewissen Netzwerkeffekt und somit ein Alleinstellungsmerkmal, dar. Beispielsweise betreibt das Unternehmen Center an vielen großen Flughäfen. Dies ist ein attraktives Angebot für Arbeitnehmer, die ständig mobil sind, oder auch weltweit agierende Unternehmen. Im Wesentlichen aufgrund der vorherrschenden Fixkostenvorteile und des Netzwerkeffekts konnten wir keine Anzeichen dafür ableiten, dass sich die Profitabilität des Unternehmens in absehbarer Zeit eintrüben könnte.

Durch die internationale Aufstellung und die unterschiedlichen Kundenbedürfnisse wird deutlich, dass die Kundenstruktur des Unternehmens sehr divers ist. Um auf die unterschiedlichen Kundenbedürfnisse und Preisvorstellungen eingehen und somit den Markt in der Breite bedienen zu können, bietet Regus seine Dienstleistungen über verschiedene Marken an. Die regionale Aufteilung hat in der Finanzkrise dazu beigetragen, dass das Unternehmen lediglich von einem leichten Rückgang bei der Auslastung betroffen war. In den Jahren 2009 und 2010 verringerte sich der Umsatz der „alten“ Standorte aufgrund einer rückläufigen Auslastung auf vergleichbarer Basis um -4,6 % und -3,4 %. Nachdem bei den „alten“ Centern im Jahr 2010 mit 78,4 % ein Tiefpunkt bei der Auslastung erreicht wurde, erreichte dieser Wert 2011 bereits wieder 86,1 %. Während sich die Auslastung in Amerika zwischen 2008 und 2009 von 83,9 % auf 78,4 % verringerte, blieb sie in Asien fast unverändert. Die breite regionale Aufstellung über alle Kontinente verringert das Risiko aus Nachfragerückgängen in einzelnen Regionen.

 

 

Zitat

Rein intuitiv: Das Unternehmen gibt an, dass 4 Jahre alte Center ROIs jenseits der 20% erwirtschaften. Trotzdem agiert Regus als Global Player quasi konkurrenzlos. Macht das niemanden misstrauisch? Jeder, der etwas Geld übrig hat, müsste sich doch auf dieses Geschäftsmodell stürzen. In 4 Jahren hätte man ein extrem profitables Investment, das einigermaßen planbare Erträge abwirft. 

 

Streiche und ersezte hier einfach mal Regus mit Google/Alphabet oder Microsoft oder einem vergleicharen Unternehmen. Ich finde diese Idee, dass man im luftleeren Raum Geschäftsmodelle mit genug Geld nachbauen kann, auch extrem schwierig. Erstmal gibt es genug Konkurrenz. Regus hat als Global Player aber eine besondere Stellung. Zweitens muss man sich die Frage stellen, ob es wirklich rational ist hier einzusteigen. Bekomme ich als Investor überhaupt die gleichen Gewerbeflächen für den gleichen Preis? Sind genug Flächen in attraktiven Lagen verfügbar? Schaffe ich nicht Überkapazitäten mit meine neuen Flächen? Komme ich überhaupt an genug Personal?

 

Ich vermute, dass sich das Thema Kannibalisierung auf dem Markt in Großbritanien bezieht. Hierzu will ich Profitlich/Schmidlin zitieren:

Zitat

Die Marktdurchdringung ist in Großbritannien am weitesten fortgeschritten. Hier verfügt Regus über 79 „Schreibtische“ pro 100.000 Einwohner, wobei ein Business Center durchschnittlich etwa 140 Schreibtische aufweist. Den Angaben von Regus zufolge ist der Markt in Großbritannien damit noch nicht gesättigt. Das Unternehmen hält es für denkbar, in jeder Stadt ab 100.000 Einwohnern mindestens ein Center zu eröffnen. In Asien kommt Regus lediglich auf einen Schreibtisch pro 100.000 Einwohner. Es wird deutlich, dass das Wachstumspotenzial des Unternehmens erheblich ist. Während in Großbritannien und den USA die Expansion zunehmend außerhalb der wesentlichen Metropolen erfolgt, verfolgt man in Asien, Südamerika und Afrika das Ziel, eine angemessene Penetration der Kernballungsräume zu gewährleisten. Regus verfügt insbesondere im größten Markt, Großbritannien, über eine starke Marktstellung. Das Unternehmen kann daher durch Preisanpassungen Mitbewerber aus dem Markt drängen oder zu günstigen Konditionen übernehmen und Synergien heben.

Hier erfahren wir wohl auch etwas über die Grenze der Marktdurchdringung von Regus und erleben, dass es gesättigte Märkte gibt.

Mit diesem Punkt sprichst du einen wichtigen Punkt an. So wie ich es erlebe, hat das Management deswegen auch auf die Wachstumsbremse gedrückt und wird in den nächsten Jahren deutlich weniger expandieren und sich mehr um die Qualität und Unternehmensstruktur kümmern. Ich bin definitiv gespannt auf die Guidance für 2017 und darüberhinaus.

 

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Geschrieben

Punkt für Punkt: 

 

1. Angaben zu den variablen Mieten findest du im GB FY2015 S. 69. Angaben zu den operating lease commitments exkl. Contingent Payments findest du auf S. 96 des selben Reports. Beides wichtig. 

 

2. Meinen Punkt bzgl. der Konkurrenz + ROI habe ich anscheinend nicht klar genug dargelegt. Ja es gibt Konkurrenz, aber keine weiteren Global Player (wie auch von dir festgestellt). Das meinte ich mit "[...] agiert Regus als Global Player quasi konkurrenzlos." 

 

Du kannst den Namen Regus eben nicht durch Alphabet, Microsoft o.ä. ersetzen. Bei Software Unternehmen werden die ROIs durch enorme Skalierbarkeit / Patente geschützt. Bei Pharma Unternehmen sind es v.a. Patente. Bei vielen anderen Unternehmen die Marke. Bei wieder anderen Unternehmen ist es hohe Zyklik (ROIs heute hoch, morgen sehr niedrig). Was ist es bei Regus? 

 

Es ergibt für mich einfach keinen Sinn, dass Regus' Geschäftsmodell ROIs jenseits der 20% - weit entfernt von den Cost of Capital - erwirtschaften soll. Aus meiner Sicht tut es das auch nicht, sobald man das Off-Balance Sheet Financing kapitalisiert hat. Die Diskussion ist auch müßig, man kann die ROIs auch einfach berechnen. Kapitalisiere gerne selber die operating leases und schaue dir an, was mit den Returns des Unternehmens passiert. Dann können wir am Ende unsere Einschätzungen vergleichen. Das wäre sehr interessant. 

 

3. Nicolas' relativierendes Statement bzgl. des operativen Hebels ist natürlich nicht aus der Luft gegriffen. Aber auch er versucht sich jedenfalls in seinem Beitrag nicht an einer Quantifizierung, oder?

Ich bin durchaus bereit zu glauben, dass Regus reaktionsfähig ist, wenn es bei 3-7% der Center nicht gut läuft. Aber ich tue mich sehr schwer zu glauben, dass das Unternehmen bei einem Schock wirklich reagieren kann. Fixe Kosten sind fixe Kosten und im Fall von Regus heißt großer Kostenabbau (Centerschließungen) auch großer Umsatzabbau (Centerschließungen). Und gleichzeitig Abbau von Skaleneffekten (Overheadkosten/Umsatz steigt, da der Umsatz sinkt). Die Flexibilität bei den Mieten ist mMn nur hilfreich, um vereinzelte weit unterdurchschnittlich performende Center zu schließen.. 

 

Ich verstehe aber, dass Regus Verhandlungsposition gestärkt ist. Dafür spricht die stetig abnehmende Miete pro Schreibtisch, die Regus jährlich bezahlt. 

 

4. Die ernstzunehmenden Analysen, die ich über das Unternehmen gelesen habe, und die Ausführungen vom Management haben festgestellt, dass der operative Hebel, insbesondere in Form der operating leases (wodurch es btw. wieder ein financial leverage wird), ein bzw. das größte Risiko ist. Diese Feststellung ist der erste Schritt. Den zweiten Schritt macht niemand mehr: Wie hoch ist das Risiko? Was bedeutet dieses Risiko im Krisenfall? Wie exakt (quantifiziert) wirkt sich dieses Risiko auf das Geschäftsmodell aus? Ich werde instinktiv mistrauisch, wenn ein positives Szenario quantitativ belegt wird (ROIs, neue vs. alte Center, Gross Margin, noch nicht gehobenes EBITDA etc.) die Risikoseite aber mit qualitativen Argumenten verworfen wird. Ich hätte mir vom Management wenigstens eine Indikation über den Hebel durch die Operating Leases gewünscht (Footlocker macht das bspw. und zeigt in seinem Annual Report in Anmerkungen die ökonomische Realität des Unternehmens).

 

Ich habe keine extrem schlechte Meinung von Regus, aber ich konzentriere mich bei meiner Analyse auf die Risiken, da ich an diesen Stellen meiner Einschätzung nach den größten Wert schaffen kann. Das positive Szenario ist (mindestens teilweise) meiner Meinung nach valide. Aber es ist auch hinreichend dokumentiert und daher für mich analytisch nicht interessant. Es soll nicht der Eindruck entstehen, ich würde ein Investment in Regus für vollkommen falsch halten ;) So weit bin ich noch nicht.. 

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@Value Student

 

Mach doch mal eine DCF mit Deinen Annahmen und spiele ein paar Szenarien durch. Das würde die Diskussion womöglich etwas versachlichen.

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Geschrieben

@Dandy wieso ist die Analyse unsachlich? Eine DCF ist meist auch nur eine Scheinversachlichung einer Diskussion. Sag mir den Wert den du haben möchtest, ich baue dir die passende DCF. ;)

 

Ich arbeite gern mit umgekehrten DCF Modellen, um einen Eindruck zu bekommen, welche Erwartungen der Markt einpreist. Bei Regus werde ich das auch noch machen (außer ich treffe vorher schon eine definitive Entscheidung gegen das Investment). Da wir hier aber immer noch über Operating Leases diskutieren, stehen die Inputs ja noch nicht wirklich. Angesichts ihrer Höhe werden sie bei der Bewertung von Regus entscheidenden Einfluss haben.

 

Würde mich aber über eine DCF Analyse von dir freuen. 

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Geschrieben

Danke für die Antwort. Ich mag es, dass wir hier schön gegeneinander (antithetisch) argumentieren können und somit ein besseres Bild der Realität gewinnen können :thumbsup:.

 

1. Kannst du mir die Abschnitte rauskopieren? Ich sehe gearde nicht was du meinst. Die schon von mir erwähnte Note 29?

 

2. Okay. Dann haben wir bei beiden Punkten wohl aneinander vorbei geredet. Mir ging es bei beiden Punkten um die globale Stellung von Regus, die das Unternehmen hat und die ihm einen Wettbewerbsvorteil gibt. Die Beispiele Microsoft/Alphabet waren vllt unglücklich gewählt. Auch ging meine Kritik eher an die Idee, dass man Geschäfte einfach "nachbauen" kann.

Wie ist denn deine Einschätzung des ROI nach Bilanzierung der Off-Balance Sheet Finanzierung?

Mir geht es beim Regus-Case auch nicht um die hohen ROI Werte, sondern um das Potential für das EBIT durch die belastenden Centereröffnungen.

 

3. Ich würde dir auch gar nicht widersprechen, dass Regus bei einem Schock in Probleme kommt. Wenn weltweit das Geschäft einbricht, schlägt sich das auch in den Zahlen von Regus nieder. Das kann natürlich nicht alles mit den flexibleren Verträgen abgefedert werden. Hast du denn mal bei der IR wegen dieser Verträge und Daten nachgefragt? Etwas mehr Sichtbarkeit wäre hier hilfreich. Die Frage ist darüber hinaus: Wie hoch ist die Eintrittswahrscheinlichkeit eines solchen Szenarios? Und wie kann man das in den Investmentcase einpreisen?

Eine Quantifizierung kann ich hier nicht sehen: http://profitlich-schmidlin.de/regus-die-arbeitswelt-von-morgen/.

 

4. Finde ich gut :thumbsup:. Ich schreibe die Tage mal Valentum an, inwiefern sie hier Szenarien haben.

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