Privatbilanz: Selbstgenutztes Wohneigentum

[Gast240416]

@cgwf2k:

Mir, und offensichtlich auch anderen ist immer noch nicht klar wozu Dein Projekt gut sein soll.

Der Metriker wandelt Zufall in Irrtum.

Schau Dich in Deiner Region um bei vergleichbaren Immobilien oder von mir aus in Internetportalen, dann zieh pi mal Daumen nochmal ein Drittel ab und dann aktualisier das alle paar Jahre.

So mach ich das und passt.

 

Der Wert Deiner Immobilie ist so hoch, wie Du erzielen könntest, wenn Du ggf unter Zeitdruck verkäufen müsstest.

Das ist weniger als Du denkst. Oder lass es ganz aus Deiner Bilanz raus. Bilanzierst Du Dein Auto auch ständig nach der Schwacke-Liste?

[Otscho]

Es gibt Fälle wo Leute wirklich gute Bausubstanz geschaffen haben in Gegenden wo niemand hin will. Dann sind Überlegungen wieviel ist mein Superhaus wert, völlig belanglos. Die Lage beeinflusst also auch die Bewertung der Gebäude.

 

Das ist richtig, allerdings auch umgekehrt.

Bei einer Top-Lage ist ein altes Haus nichts mehr wert bzw. schmälert den Wert sogar noch. Ich kenne einige Fälle aus dem Bekanntenkreis, wo man sich eine 70er-Jahre Immobilie gekauft hat, nur um an das Grundstück zu kommen. Die Immobilie wurde dann natürlich abrissen und was Neues drauf gebaut. Das Gebäude muss also gewissermaßen zur Lage passen. Die moderne Bauhaus-Villa in der Pampa will keiner und alte Bude in Top-Lage will auch keiner (bzw. zahlt dann nur den Wert des Grundstücks).

[cgwf2k]

Mir, und offensichtlich auch anderen ist immer noch nicht klar wozu Dein Projekt gut sein soll.

Kurz und knapp: Ich möchte sehen wo ich im Leben (materiell) stehe und dazu gehört für mich auch eine realistische Bewertung von Sachanlagen und zugehörigen Verbindlichkeiten. Bei schwankenden Assets gehe ich dabei von einem möglichst pessimistischen Ansatz aus um mich nicht reicher zu rechnen als ich es bin.

 

Bei Wertpapieren ist das einfach denn dort habe ich einen allseits anerkannten Kurswert. Ich besitze aber beispielsweise auch einen Anteil an einer regionalen GmbH, den ich in meiner Privatbilanz ebenfalls bewerte. Dafür gäbe es auch diverse Bewertungsansätze um den Unternehmenswert greifbar zu machen, stattdessen kalkuliere ich defensiv: Anteilswert = Mein Anteil am bilanziellen Eigenkapital. Ich verzichte also ganz bewusst auf etwaige stille Reserven und lasse mich im Falle des Verkaufs lieber positiv überraschen

 

Schau Dich in Deiner Region um bei vergleichbaren Immobilien oder von mir aus in Internetportalen, dann zieh pi mal Daumen nochmal ein Drittel ab und dann aktualisier das alle paar Jahre.

Dieses Vorgehen ist problematisch da ich in einem kleinen Dorf sitze, in dem - wenn es hochkommt - zweimal im Jahr ein Uralt-Haus den Besitzer wechselt. Junge Häuser wie das meine (seltene Baulücke, kaum neue Baugebiete) gibt es hier kaum, ein aktuelles Beispiel: Vor einigen Monaten wurde ein paar Straßen weiter ein Bauernhaus-Resthof verkauft. Der erzielte Preis liegt nur ca. 25% unter meinen Anschaffungskosten für Grundstück + Neubau. Und nun? Wenn ich das zugrundelege, liege ich mit meiner 2%-Abschreibung locker 50% unter dem heute erzielbaren Marktpreis, das ist aber spekulativ solange ich es nicht tatsächlich zum Verkauf anbiete. Es fehlt also die Vergleichbarkeit um hier realistisch zu bewerten, daher ersatzweise die defensiv-pessimistische Formel in Gestalt der 2%-Abschreibung.

 

Oder lass es ganz aus Deiner Bilanz raus. Bilanzierst Du Dein Auto auch ständig nach der Schwacke-Liste?

 

Selbstverständlich war auch mein Auto Bestandteil meiner Privatbilanz als ich noch ein Privatfahrzeug hatte Das habe ich bewertet indem ich das günstigste unfallfreie Angebot für genau mein Modell von Mobile.de als konservativen Mindestwert angesetzt habe. Im Gegensatz zu einer Immobilie ist dieses Vorgehen auch sehr praxisnah da bei einer Autobewertung nicht annähernd so viele weiche/emotionale Faktoren zum erzielbaren Preis führen wie bei einem Haus und die Vergleichbarkeit deutlich höher ist.

[postguru]

Bei der Beteiligung akzeptierst Du eine stille Reserve bei der Immobilie nicht.

[cgwf2k]

Was genau meinst du damit? Eigentlich finde ich GmbH und Immobilie durchaus vergleichbar, in beiden Fällen ist der erzielbare Preis zum Teil das Ergebnis weicher Faktoren und verschiedener Sichtweisen. Aus dem Grund bringe ich beide Assets auf einen Nenner: Die GmbH schreibt ihre Sachanlagen ab, privat verhalte ich mich "imaginär" genau so. In beiden Fällen konzentriere ich mich auf "hard facts".

 

Wenn ich irgendwann mal meinen gesamten Besitz versilbern möchte, habe ich auf diesem Wege in meiner Bilanz eine definitiv erzielbare Summe. (mit evtl. Luft nach oben)

[Gast240416]

Schau Dich in Deiner Region um bei vergleichbaren Immobilien oder von mir aus in Internetportalen, dann zieh pi mal Daumen nochmal ein Drittel ab und dann aktualisier das alle paar Jahre.

... da ich in einem kleinen Dorf sitze, in dem - wenn es hochkommt - zweimal im Jahr ein Uralt-Haus den Besitzer wechselt. Junge Häuser wie das meine (seltene Baulücke, kaum neue Baugebiete) gibt es hier kaum, ein aktuelles Beispiel: Vor einigen Monaten wurde ein paar Straßen weiter ein Bauernhaus-Resthof verkauft. Der erzielte Preis liegt nur ca. 25% unter meinen Anschaffungskosten für Grundstück + Neubau. Und nun? ...

 

Oder lass es ganz aus Deiner Bilanz raus. Bilanzierst Du Dein Auto auch ständig nach der Schwacke-Liste?

Selbstverständlich war auch mein Auto Bestandteil meiner Privatbilanz als ich noch ein Privatfahrzeug hatte Das habe ich bewertet indem ich das günstigste unfallfreie Angebot für genau mein Modell von Mobile.de als konservativen Mindestwert angesetzt habe. ...

 

Tja dann

 

Edit : (Hervorhebung durch mich)

[Kolle]

Bei einer Top-Lage ist ein altes Haus nichts mehr wert bzw. schmälert den Wert sogar noch. Ich kenne einige Fälle aus dem Bekanntenkreis, wo man sich eine 70er-Jahre Immobilie gekauft hat, nur um an das Grundstück zu kommen. Die Immobilie wurde dann natürlich abrissen und was Neues drauf gebaut. Das Gebäude muss also gewissermaßen zur Lage passen. Die moderne Bauhaus-Villa in der Pampa will keiner und alte Bude in Top-Lage will auch keiner (bzw. zahlt dann nur den Wert des Grundstücks).

 

Die Lage ist bei einer Immobilie das A & O. Der langfristige Wert steckt im Grundstück. Dort wo jeder hin will. Bei Geldknappheit lieber an der Grundstücksgröße oder Ausstattung sparen statt an der Lage. Das Haus nutzt sich ab, das Grundstück nicht.

 

Bei mir ist es so, dass das 1500 m² große Grundstück in Toplage auf einem Hügel mit 360°-Fernsicht mehr wert ist als das Haus (Bj.1969). Es lässt sich von der Topologie her nicht teilen (20m ausgenutzte Straßenbreite und 75 m lang, Südhanglage von der Straße abfallend ohne weitere Erschließungssmöglichkeit). Die Gartenarbeit ist im Alter lästig. Bei Neubau könnte man eine Terrassenbebauung mit mehreren Wohneinheiten realisieren, was in der Umgebung schon gemacht wird. Ich bin als Rentner zu alt um das alles umzusetzen (zwischendurch umziehen etc. will ich nicht mehr), das sollen die Erben machen. Großartige Modernisierungen lohnen auch nicht mehr, ich wohne das Haus kontrolliert ab.

 

Zum Threadstarter mit dem wenig einprägsamen Nick: Ich verstehe ihn mit seinem Wunsch nach Bilanzierung von selbstgenutztem Vermögen. Das lässt mit dem Alter nach weil es nur wenig praktischen Nutzen hat. Der einzige finanzielle Nutzen für mich liegt in der Beleihungsmöglichkeit und da setze ich (und meine Bank) den Grundstückswert an. Für ca 60 % davon bekommt man bei Investitionen einen günstigen Kredit. Aber einen neuen Kredit brauche ich vermutlich nicht mehr, höchstens noch wenn mir ein Bestandssolarpark angeboten oder ich ins Seniorenheim umziehen und ein Terrassen-MFH bauen würde. Ich könnte andererseits auch einfach die Gunst der Stunde nutzen und alles verkaufen, bloß was mache ich dann mit dem Geld ? Ein ETF-Depot sehe ich nicht als gleichwertige Alternative, auch wenn das 90 % des Wpf so sieht. Selbst wenn das finanziell scheinbar so aussieht. Irgendwann wird man feststellen, dass man Geld nicht essen kann.

[postguru]

Was genau meinst du damit? Eigentlich finde ich GmbH und Immobilie durchaus vergleichbar, in beiden Fällen ist der erzielbare Preis zum Teil das Ergebnis weicher Faktoren und verschiedener Sichtweisen. Aus dem Grund bringe ich beide Assets auf einen Nenner: Die GmbH schreibt ihre Sachanlagen ab, privat verhalte ich mich "imaginär" genau so. In beiden Fällen konzentriere ich mich auf "hard facts".

 

Wenn ich irgendwann mal meinen gesamten Besitz versilbern möchte, habe ich auf diesem Wege in meiner Bilanz eine definitiv erzielbare Summe. (mit evtl. Luft nach oben)

 

Auf mein Posting und dem Hinweis auf die Herstellungskosten, kam die Rückmeldung 40 bis 50% Abweichung vom Verkehrswert. Die GmbH bewertest du mit dem EK. Da dürften ebenfalls reichlich stille Reserven vorhanden sein.

Das empfand ich als logischen Bruch.

[cgwf2k]

Ich sehe da keinen logischen Bruch da auch in der Bilanz der GmbH beträchtliche stille Reserven stecken - unter anderem das genannte Bürogebäude, das als Neubau ebenfalls linear abgeschrieben wird. Es gibt hier in meinen Augen keinen Unterschied zu meiner privaten Vorgehensweise denn auch die Firmen-Bilanz ignoriert den Verkehrswert der Immobilie.

 

Ich ziehe für mich an diesem Punkt mal ein Fazit: Einige stimmen der 2%-Abschreibung zu, einige stellen auf den Marktwert mittels Marktvergleich ab. Da mir letzteres zu optimistisch/schwammig/teuer/aufwändig ist, fahre ich die 2% und gehe davon aus damit im Fall des Falles nicht negativ überrascht werden zu können

Ich bedanke mich für die rege Diskussion!

 

Ich verstehe ihn mit seinem Wunsch nach Bilanzierung von selbstgenutztem Vermögen. Das lässt mit dem Alter nach weil es nur wenig praktischen Nutzen hat.

 

Genau genommen hat es vermutlich auch vorher keinen praktischen Nutzen wie ja einige angemerkt haben, ich plane weder Verkauf noch weitere Beleihung in den nächsten 30 Jahren. Der Nutzen liegt in meinen Augen primär in der Psyche

Der Beleihungswert meines Neubaus lag übrigens (erstaunlicherweise) bei 90% der gesamten Anschaffungskosten (Grundstück + Bausubstanz + sogar Baunebenkosten) und wurde im Nachgang von der Bank per Ortsbegehung überprüft ("Objekteinwertung"). Allein dadurch kann ich vermutlich ganz ruhig schlafen unabhängig davon wie ich das Haus nun selbst bewerte

[Gast240416]

Worin liegt denn nun für Dich der tiefere Erkenntnisgewinn?

Viele Zahlen, damit Du hinterher auf einen absoluten Wert kommst? Um wieviel genauer ist er denn als die pi x Daumenmethode? Und wie begründest Du das?

Dann kannst Du Deine Immo auch gleich aus Deiner Bilanz herauslassen: Noch mehr stille Reserve und noch besserer Schlaf?

[Kolle]

Eine Art Privatbilanz mache ich ja auch und zwar auf der Konsumebene. Dort rechne ich aus ob mein Konsum inline zu meinem Einkommen ist. Grob kostet mich das Wohnen 1000 € im Monat und da ist alles drin von den Oppurtunitätszinsen bis zum Heizen.

 

Eine Bewertung der tatsächlichen Wohnkosten habe ich vor einigen Jahren mal abgeschätzt. Bei 3 % Opportunitätszinsen netto bei 300 T€ gebundenem Kapital kam ich schon alleine auf 9000 € im Jahr, dazu die Unterhaltung in gleicher Höhe sind wir schon bei 1500 € im Monat. Würde ich heute neu rechnen mit 0,5 % Opportunitätszinsen bei inzwischen (eher konservativ geschätzten) 400 T€ gebundenem Kapital liege ich bei 2000 € im Jahr plus Unterhaltungskosten von 10.000 € bei 1000 € Wohnkosten im Monat, sind also deutlich gesunken.

 

Auf Konsumebene kommt auch das Auto rein. Würde ich die ADAC-Kostentabelle beim Auto übernehmen, läge ich bei meinem VW-California (Camper) auch in der Größenordnung, zumal noch ein Golf dazukommt. Der ADAC geht von einem Verkauf nach 4 Jahren aus, ich fuhr die letzten Autos über 20 Jahre lang.

 

Fürs eigentliche Leben (Essen, Kleidung, Ausgehen, Urlaub usw.) komme ich nochmal auf ~1000 € im Monat, dazu kommt der Unterhalt für meinen Sohn (Student), somit kostet mich Wohnen real weniger als 1/3 des privaten Konsums.

 

Alles "bilanziell". Wobei ich alle Ausgaben sehr hoch angesetzt habe, tatsächlich komme ich auf ca 2000 € monatlich die ich für Konsum aus dem laufenden Einkommen entnehme. Aber irgendwann muss dann was erneuert werden oder ein neues Auto her, deshalb mein bilanzieller Ansatz um zu sehen ob ich über meine Verhältnisse lebe. Sparquote liegt auch bilanziell >50 % des Einkommens. Passt!

[cgwf2k]

Worin liegt denn nun für Dich der tiefere Erkenntnisgewinn?

 

"Tiefer" vermutlich gar nicht Aber: Ein Teil der Mitdiskutanten hält die Abschreibung als "Haus"marke für sinnvoll, ein anderer nicht - daraus schließe ich erstmal dass ich nicht so ganz auf dem Holzweg bin.

Vielleicht hätte ich auch besser einen Poll machen sollen...?

 

 

 

[Gast240416]

"..... einen Poll " ?

[cgwf2k]

Eine Art Privatbilanz mache ich ja auch und zwar auf der Konsumebene. Dort rechne ich aus ob mein Konsum inline zu meinem Einkommen ist.

 

Die Einnahmen/Ausgaben-Situation landet bei mir auf einem komplett eigenständigen Blatt Papier (bzw. Excel-Sheet):

- Einnahmen/Ausgaben: Was habe ich am Monatsende nach Fixkosten und Konsum übrig?

- Privatbilanz: Wie vermögend bin ich und wie teilt sich mein Vermögen auf?

 

Ich finde in dem Zusammenhang die regelmäßigen Statistiken zur Vermögensverteilung immer recht kurios: Dort ist oft von "Vermögen ohne Immobilienbesitz" die Rede. Oder von "liquidem Vermögen". Und daraus wird eine Millionärsquote oä. ermittelt, was ich für wenig zielführend halte. Einer hat ein volles Konto, ein anderer mehrere Häuser, ein dritter ein pralles Depot - will ich die vergleichen, hilft nur eine Privatbilanz mit vergleichbaren Bewertungsmethoden.

 

 

 

"..... einen Poll " ?

 

Na so eine Forums-Umfrage mit Optionen zum Abstimmen:

a) Finde ich sinnvoll / mache ich auch so

b) Kompletter Murks

(...)

 

 

[pianopaule]

Ich ziehe für mich an diesem Punkt mal ein Fazit: Einige stimmen der 2%-Abschreibung zu, einige stellen auf den Marktwert mittels Marktvergleich ab. Da mir letzteres zu optimistisch/schwammig/teuer/aufwändig ist, fahre ich die 2% und gehe davon aus damit im Fall des Falles nicht negativ überrascht werden zu können

Ich bedanke mich für die rege Diskussion!

 

Der Beleihungswert meines Neubaus lag übrigens (erstaunlicherweise) bei 90% der gesamten Anschaffungskosten (Grundstück + Bausubstanz + sogar Baunebenkosten) und wurde im Nachgang von der Bank per Ortsbegehung überprüft ("Objekteinwertung"). Allein dadurch kann ich vermutlich ganz ruhig schlafen unabhängig davon wie ich das Haus nun selbst bewerte

 

Kleiner Nachgang:

 

Ich dachte immer dass der eigentliche Wert eines Gutes (natürlich, wie wir wissen schwer zu bestimmen - siehe die vielen Begriffe hier wie geschätzter Marktwert usw.) wichtiger ist wie die Frage wie ich denn prozentual abschreiben soll. Ist dieser angenommene Wert letztendlich wesentlich zu hoch oder zu niedrig, ist die Frage ob 1% oder 2% p.a. unwichtig.

 

Das Gleiche (wiederum lediglich eine prozentuale Angabe) trifft zu auf den sog. Beleihungswert, der offensichtlich aufgrund Deines Auftrages hin von einem Institut angegeben wurde. Innerhalb weniger Jahre können sich die Bedingungen ändern und folglich bei einer erneuten Anfrage wesentlich andere Zahlen präsentiert werden.

 

 

Wenn es um den Wert einer Immobilie geht, sind alle Kriterien/Parameter permanent im Fluss.

[cgwf2k]

Das ist zweifellos richtig, eine Abschreibung von 2% ist letztlich nichs anderes als eine Spekulation auf einen fiktiven linearen Wertverlauf. Mein Ziel ist ja auch keine realistische Wertermittlung, sondern ein "worst case"-Szenario - es müssten (imho) schon gravierende Marktverwerfungen oder Katastrophen in Lage/Bausubstanz auftreten um einen Wertverlust von 2% zu unterbieten. Gleichzeitig tilge ich deutlich höher als ich abschreibe und damit wächst unterm Strich mein Reinvermögen - das ist für mich der entscheidende Punkt. Ich kann ruhig schlafen wenn die Privatbilanz selbst bei pessimistischer Bewertung knallgrün ist und alle Pfeile in die richtige Richtung zeigen.