Baukredit über Fondsvermögensverwaltung abbezahlen

[JS_01]

vor 9 Stunden schrieb Leonhard_E:

 

Nein, natürlich ist die Gesamtrendite die Summe der Anteilsrenditen. Das ist ein gewichtetes Mittel. Wobei ich denke dass ich mit der Erwartungsrendite hier eher hoch liege.

Du hast natürlich Recht, hatte gestern Abend übersehen, dass du das ja mit der ersten Spalte schon gewichtest..

[Ramstein]

Ob du die Immobilie mit einem höheren Kreditanteil finanzierst, um parallel durch Finanzanlagen eine höhere Rendite zu erzielen, ist deine persönliche Entscheidung. Viele (die meisten) Foristi argumentieren dagegen, ich habe es (zum Teil) auch gemacht. 

Falls du aber auf den Performancevorteil der Finanzanlage setzt/spekulierst, so solltest du den auch optimieren. In meinen Augen ist es sinnlos, den Finanzanlagen Festzinskomponenten (Cash, Tagesgeld, Investment Grade Anleihen) beizumischen, die nach Steuern eine Rendite bringen, die unter deinen Zinskosten liegt. Und das noch vor den horrenden Kosten. Vergiss es.

 

Da gibt es dann zwei Alternativen:

1. Entweder du steckst diesen Anteil gleich in die Tilgung und hast damit einen sicheren(!) Renditenvorteil,
2. oder du steckst 100% in Aktien, um die Wette/Gewinnaussichten zu maximieren. Dazu solltest du dann aber einen Welt-ETF mit ca. 0,2% Kosten nehmen und hast dann einen Renditevorteil gegenüber dem PiB Portfolio Protect20 von mindesten 3%.

Den Berater/Verkäufer solltest du in jedem Falle (verbal) teeren und federn und mit einem großen Glass Wasser nass machen. Das kostet (maximal) einen winzigen Bruchteil der vorgeschlagenen echt rinderwahnsinnigen "Lösung" mit dem PiB-Fonds.

[DrFaustus]

vor 12 Stunden schrieb finecut:

Alles was am Ende über dem Kreditzins liegt, macht in der Rechnung Sinn. Bei -2% Rendite zahle ich einige Jahre länger ab. Das wäre das Risiko.

Nach Kosten und nach Steuern. Das Problem ist dann noch, dass du deinen Kreditzins gar nicht für die gesamte Laufzeit kennst. Denn du hast ja nur 10 Jahre Zinsbindung.

Jetzt kann man sagen: "Ok, zahle ich halte nach 10 Jahren mit den bis dahin angespartem Geld einen Teil des Kredits zurück."

Aber! Was passiert wenn die Fälligkeit deines Kredits mitten in einem Bürsencrash liegt? Realisierst du dann auch? Mit möglicherweise negatives Rendite?

 

 

Zitat

 

Die 26,3% Steuer müssen natürlich in die Rendite gerechnet werden...

Hast du eine Garantie vom Finanzminster, dass der Steuersatz 19 Jahre so sein wird?

Einmal eine rote Bundesregierung und wir können uns mit 99% Sicherheit von der Abgeltungssteuer verabschieden.

 

Zitat

 

 

Zum Risiko wurde eben eine Einschätzung verlangt  

Diese Einschätzung ist aber essenziell für diese Anlage. Und ich persönlich glaube, du kannst deine Risikoneigung gar nicht einschätzen, weil du nicht weißt wie es sich anfühlt Verluste im Depot zu sehen.

 

Zitat

 

Zinsen sind nur auf 10 Jahre festgeschrieben, nach ca. 7 Jahren soll ein "Forward" die Zinsen weitere 10 Jahre möglichst gering halten, danach wäre der Kredit abgezahlt. Wie realistisch das ist, weiß ich nicht.

Ein Forward macht man um sich Zinsen zu sichern, nicht um den Kredit zu verbilligen. Im Gegenteil: Forwards sind teuerer als herkömmliche Darlehen.

Wie hoch die Zinsen sind, entscheidet sich dann in 7 Jahren und erst dann.

Das würde ich, gerde im Zusammenhang mit der restlichen Konstruktion schön sein lassen. Wenn schonauf Kredit Investieren, dann zumindest mit festgeschriebenen Zinsen für die gesamte Laufzeit. Und das bekommt man durchaus bei vielen Banken.

 

Zitat

Ich gehe davon aus, dass das Besparen jederzeit gestoppt werden kann, werde ich aber nochmals nachfragen.

Frag doch auch mal, ob du stattdessen auch ein ETF-Portfolio besparen kannst. Die Reaktion würde mich interessieren.

 

 

Zitat

Solange irgendwo auf der Welt Automobile gebaut werden, sehe ich in dieser Hinsicht keine Probleme, zumal die Rate zunächst recht konservativ gewählt ist.

Das ist mal eine Aussage. Als GF sitzt man recht schnell auf dem Schleudersitz, wenn mal etwas schief läuft. Es sei denn du bist GF und Gesellschafter in einer Person. Dann ist dein Job natürlich sicher.

 

Zitat

Dann bin ich gespannt, ob man mir seitens des Beraters oder seitens Baumann konkrete Aussagen zu den laufenden Kosten und den restlichen 15% liefern kann / will. Ich werde nachfragen.

Die Kosten stehen im Factsheet das du gepostet hast:

 

Zitat

 

 

Lfd. Verwaltungsentgelt: 1,45%p.a. zzgl. Lux. MwSt.

Einrichtungsentgelt: siehe VV-Bedingungen (das wäre zu prüfen)

Das Portfolio wird nicht in solche Zielfonds anlegen, die einer

Verwaltungsgebühr (exklusive einer etwaigen erfolgsabhängigen

Vergütung) von mehr als 3,0 % p.a. unterliegen.
 

 

 

 

 

 

Zitat

 

Laut Infoblatt hat man in den letzten 15 Jahren im Schnitt 6,6% Wertsteigerung p.a. realisiert. Ziehe ich davon die 2-2,5% ab, bewegt man sich doch eigentlich trotzdem noch über den 4%?

In einem Musterdepot! Ohne ein Testat eines Wirtschaftsprüfers würde ich das so nicht einfach so glauben...

Und nun ziehst du von den 4% noch Steuern ab (wenn man zocken will 25%, um auf Nummer Sicher zu gehen den pers. Steuersatz). Schon liegst du bei 2-3%...

 

Zitat

 

 

Grundsätzlich finde ich die Idee interessant, die zur Zeit niedrigen Zinsen auszunutzen, und parallel ca. die Hälfte des Geldes anzulegen statt direkt zu tilgen.

Wie gesagt. Kann man machen, wenn man Erfahrung in Sachen Geldanlage hat und seine Belastbarkeit hinsichtlich Verlusten kennt. Bei beidem scheiterst du allerdings.

 

Zitat

Sobald man nach Abzug von Steuern etc. über 1,19% Rendite realisiert, ist man im Plus.

Für die ersten 10 Jahre gilt das, ja. Was danach kommt, weiß nur der Zinsgott.

Wenn in genau 10 Jahren ein Lehmann 2.0 passiert oder eine Techbubble platzt oder einfach nur eine Rezession uns erfreut und gleichzeitig das Zinsniveau sich wieder halbwegs normalisiert hat, stehst du verdammt blöd da. Und das willst du riskieren? Für welchen finanziellen Vorteil?

 

Zitat

 

Wenn man nach 10 Jahren Zinsbindung nur noch Zinsen angeboten bekommt, die man durch die Rendite nicht realistisch übertreffen kann, nimmt man das komplette angesparte Geld zur Tilgung und stottert den Kredit weiter "normal" ab.

Wie gesagt: Lehmann 2.0, Techbubble, EUR-Krise.

Was machst du dann?

 

Zitat

 

Nun stellt sich mir nur die Frage wie ich ohne zu hohes Risiko eine netto-Rendite von >1,19% erzielen kann.

Zur Zeit? Gar nicht. Sonst würde die Bank statt dir das Geld zu geben eben diesen Weg wählen um Rendite zu erwirtschaften.

 

Zitat

 

Der Berater hat dann wohl diese Vermögensverwaltung gewählt, da er dort über das Einrichtungsentgelt mitverdient.

Und mit ziemlicher Sicherheit über die laufenden Kosten auch noch.

Zitat

 

Wenn man den Daten im Infoblatt Glauben schenken darf, sollte die Rendite aber trotzdem über den 1,19 liegen oder? So wie ich die Geschichte verstehe, soll der "Schutzschirm" den Verlust auf maximal 20% des jeweiligen Höchststandes begrenzen. Das Konzept gibt es auch mit 10% und 5%, bei etwas kleinerer Rendite, aber auch niedrigeren Kosten.

Lesen hilft:

Zitat

 

 

Die individuelle Schutzschwelle stellt einen Absicherungsmechanismus

im Musterportfolio nach dem Höchststand

dar, der nicht als Garantie verstanden werden darf.
 

 

 

Zitat

 

Macht das Konzept möglichst wenig zu tilgen und dafür möglichst viel anzulegen unabhängig vom "Protect" Produkt in Euren Augen allgemein keinen Sinn?

Was wären die Alternativen, bzw. zu was würdet ihr raten?

"Normal" abstottern und so viel wie möglich tilgen?

 

Danke für Euren vielen Antworten! Ich bin jetzt schon froh, mir nochmal einige wirklich unabhängige Meinungen eingeholt zu haben.

Möglichst hohe Tilgung, Zinsfestschreibung so lange wie möglich, Möglichkeit der Sondertilgung einräumen lassen.

Wenn du das Darlehen abbezahlt hast, kannst du immernoch so eine "tolle" Vermögensverwaltung machen. Davor würde ich mich aber erstmal intensiver mit den Kapitalmärkten beschäftigen und schon gar nicht ein Produkt mit so hohen Kosten wählen.

[finecut]

Danke für die vielen Antworten!

 

Ich bin geschäftsführender (Mit)Gesellschafter, es handelt sich um einen Familienbetrieb - vor dem Schleudersitz muss ich mich nicht fürchten.

 

Aber ich entnehme allen Antworten, ein konservativer Ansatz ist wohl angebracht.

Ich nehme einen Kredit bei der Hausbank auf, lasse mir die Zinsen auf 15, besser 20 Jahre festschreiben und nehme dafür einen höheren Zinssatz in Kauf.

Die Tilgungsrate wird auf die 4500€ festgelegt, mit allem darüber hinaus verfügbaren Geld kann ich dann entweder Sondertilgungen bis 5% tätigen oder immer noch in ETFs / Aktien investieren.

 

Dann muss ich jetzt nur noch eine Bank finden, die mir den Zins so lange festschreibt - da hat mir die Sparkasse nicht viel Hoffnung gemacht, mal sehen.

[DrFaustus]

vor 2 Minuten schrieb finecut:

Danke für die vielen Antworten!

 

Ich bin geschäftsführender (Mit)Gesellschafter, es handelt sich um einen Familienbetrieb - vor dem Schleudersitz muss ich mich nicht fürchten.

 

Aber ich entnehme allen Antworten, ein konservativer Ansatz ist wohl angebracht.

Ich nehme einen Kredit bei der Hausbank auf, lasse mir die Zinsen auf 15, besser 20 Jahre festschreiben und nehme dafür einen höheren Zinssatz in Kauf.

Die Tilgungsrate wird auf die 4500€ festgelegt, mit allem darüber hinaus verfügbaren Geld kann ich dann entweder Sondertilgungen bis 5% tätigen oder immer noch in ETFs / Aktien investieren.

 

Dann muss ich jetzt nur noch eine Bank finden, die mir den Zins so lange festschreibt - da hat mir die Sparkasse nicht viel Hoffnung gemacht, mal sehen.

Also die Sparkasse sollte mit 15 Jahren keine Probleme haben.

Schau mal hier, da gibt es alles was das Herz begehrt: https://www.drklein.de/baufinanzierung.html (zumindest um mal einen Vergleich der aufgerufenen Zinssätze zu haben)

[Ramstein]

vor 3 Minuten schrieb finecut:

Ich nehme einen Kredit bei der Hausbank auf,

 

Nein! Du schaust im Internet, welche Bank dir die passenden günstigsten Konditionen bietet. Da ein bisschen Zeit aufzuwenden, spart viel Geld.

[tom1956]

vor 1 Minute schrieb Ramstein:

 

Nein! Du schaust im Internet, welche Bank dir die passenden günstigsten Konditionen bietet. Da ein bisschen Zeit aufzuwenden, spart viel Geld.

Genau ! Zum Beispiel mal bei "FMH" (Finanzberatung Max Herbst) unter Baufinanzierung stöbern. Es gibt übrigens auch sog. Volltilger-Darlehen (bei 15 Jahren Laufzeit Anfangstilgung so um die 6%). Bei dem Volumen macht das Vergleichen viel Sinn. Trotzdem: Die Konstruktion der Finanzierung ist (noch) wichtiger als die Kondition.

 

So, wie Du hier fragst, würde ich mir an Deiner Stelle aber dennoch überlegen, mich um eine professionelle und neutrale - u. a. die Baufi begleitende - Beratung zu bemühen ...

[Michalski]

Spiel doch mal ein bißchen mit den Zahlen, um ein Gefühl dafür zu bekommen. 1.08 Mio Kredit und 20% Eigenkapital macht 1.35 Mio insgesamt. Kauf oder Bauen? Sind da alle Kosten realistisch mit eingerechnet oder kommen noch Kaufnebenkosten, zusätzliche Ausstattungswünsche, Baunebenkosten, Notar, Makler, Grundbuchamt, Grunderwerbssteuer, o.ä. dazu? Wie sicher ist das gesamte Projekt bisher durchgerechnet? Das Risiko einer Nachfinanzierung solltest Du ausschließen.

 

Wie hast Du bisher die Finanzierung angefragt? Schau mal z.B. bei https://www.biallo.de/baufinanzierung/ vorbei. 1,19% bekommst Du z.B. von der Mittelbrandenburgischen Sparkasse auf 10 Jahre bei 1,5% Tilgung angeboten. Änderst Du die Laufzeit auf 15 Jahre, steigt der Zinssatz auf 1,72%. Für 20 Jahre bietet die Volksbank Münster 2,19% sowie für 25 Jahre 2,52%. Damit kannst Du dann mal bei http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php mit den Zahlen spielen.

 

Nehmen wir mal 10 Jahre mit 1,19% und monatlicher Rate von 2.400 EUR an. Das sind 1,48% Tilgung und die Restschuld nach 10 Jahren beträgt 910.732,08 Euro. Bis dahin hast Du 118.732,08 EUR Zinsen gezahlt. Alternativ zahlst Du 4.500 EUR pro Monat zurück. Das macht 3,81% Tilgung, heute auch nicht wirklich viel. Restschuld liegt dann bei 643.265,83 Euro, Zinszahlungen bei 103.265,83 EUR. Die Differenz zwischen den beiden Restschulden liegt bei 267.466,25 EUR.

 

Nun steckst Du 2.100 EUR (die Differenz zu den 4.500 EUR, die Du maximal monatlich ausgeben möchtest) monatlich in eine Anlage, die 4% Rendite nach Steuern und Gebühren abwirft. Das erzielte Endkapital inkl. Zinsen beträgt 309.109,23 EUR. Eingezahlt hast Du 252.000,00 Euro und 57.109,23 Euro gab der Kapitalmarkt laut Deiner Annahme dazu. Du erzielst damit einen Vorteil von 41.642,98 EUR in 10 Jahren. Umgerechnet auf den Monat sind das gerade einmal 347 EUR.

 

Nehmen wir mal an, der Anschlußzinssatz liegt in 10 Jahren bei 3,5%. Das ist im langfristigen Mittel immer noch ein niedriger Zins. Du löst Dein Wertpapierportfolio auf, tilgst mit den 309k ein Drittel des Kredits und refinanzierst den Rest bei gleicher Rückzahlungsrate von 2.400 EUR. Dein Tilgungssatz sinkt dann leicht auf 1,29% (macht die Bank das mit?). Die Restschuld nach dann 20 Jahren liegt bei 509.070,63 EUR. 2.100 EUR gehen wieder monatlich in eine Anlage, die 4% Rendite nach Steuern und Gebühren abwirft. Dann verbleiben nach nun 20 Jahren immer noch 199.961,40 EUR.

 

Würdest Du dagegen Dich für die 20 Jahre Konditionen mit 2,19% festlegen, betrüge die Restschuld noch 319.240,15 EUR. Der Unterschied liegt bei 119.278,75 EUR in 20 Jahren, also monatlich bei 497 EUR.

 

Du gehst eine Wette ein, dass die Zinsen langfristig nicht erheblich steigen und Du am Aktienmarkt mind. 4% nach Kosten und Steuern an Rendite konstant erwirtschaften kannst. Das kann gutgehen, muss es aber nicht.

 

Was das angebotene Produkt jedenfalls angeht, davon raten Dir hier alle aus gutem Grund ab. Die Performancedarstellung, auf die Du Dich beziehst, enthält weder die Kosten der Geldanlage, noch Deine Versteuerung. Das ist also keine Vergleichsgrundlage. Ich würde an Deiner Stelle alle Hebel in Bewegung setzen, um den günstigstmöglichen Kredit zu bekommen und dann schauen, dass ich eine möglichst breit gestreute Geldanlage am Aktienmarkt finde, die geringstmögliche Kosten aufweist. Also z.B. ein MSCI World oder ACWI ETF. Jeden Teil, den Du bei der Geldanlage in Cash oder niedrigverzinsliche Anleihen stecken würdest, kannst Du lieber gleich in die Tilgung stecken.

 

Denk aber daran, dass Du möglicherweise nicht die Bestkonditionen bekommen kannst, weil Deine Bonität als Geschäftsführer zum Beispiel schlechter bewertet wird oder die Bedingungen nur regional verfügbar sind. Möglicherweise gibt es auch andere Anbieter, die Dir (regional) noch bessere Konditionen anbieten. Ich würde auf jeden Fall mehrere Internet-Kreditvermittler anfragen plus die Hausbank von Deiner Firma, weil die eventuell Deine Bonität am Besten einschätzen kann. Hast Du Dir mal einen Schufa-Auszug geholt und Deine Bonität selbst analysiert? Bei Familienunternehmen wäre auch zu klären, ob man eventuell ein (Teil-)Darlehen über die Firma oder privat von der Familie erhalten kann. Alles, was Dein Eigenkapital auf >40% bringen kann, bringt oftmals eine Zinsersparnis, die sich bei der Summe über die Laufzeit massiv auswirkt. Die 10-Jahreskonditionen ändern sich z.B. auf 1,1% bei der Sparda.

 

 

[finecut]

vor 32 Minuten schrieb Michalski:

Spiel doch mal ein bißchen mit den Zahlen, um ein Gefühl dafür zu bekommen. 1.08 Mio Kredit und 20% Eigenkapital macht 1.35 Mio insgesamt. Kauf oder Bauen? Sind da alle Kosten realistisch mit eingerechnet oder kommen noch Kaufnebenkosten, zusätzliche Ausstattungswünsche, Baunebenkosten, Notar, Makler, Grundbuchamt, Grunderwerbssteuer, o.ä. dazu? Wie sicher ist das gesamte Projekt bisher durchgerechnet? Das Risiko einer Nachfinanzierung solltest Du ausschließen.

 

Es handelt sich um einen Neubau. Es sind alle Kosten gerechnet, für die meisten Gewerke gibt es schon Angebote, alles andere wurde "gut" geschätzt nach Erfahrung meines Architekten. Das Grundstück ist bereits bezahlt inkl. aller Steuern und Kosten.

 

Zitat

 

Wie hast Du bisher die Finanzierung angefragt?

 

 

Bisher bei der Hausbank und besagtem unabhängigen Berater, um Vergleichsangebote zu bekommen.

 

Zitat

 

Schau mal z.B. bei https://www.biallo.de/baufinanzierung/ vorbei. 1,19% bekommst Du z.B. von der Mittelbrandenburgischen Sparkasse auf 10 Jahre bei 1,5% Tilgung angeboten. Änderst Du die Laufzeit auf 15 Jahre, steigt der Zinssatz auf 1,72%. Für 20 Jahre bietet die Volksbank Münster 2,19% sowie für 25 Jahre 2,52%. Damit kannst Du dann mal bei http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php mit den Zahlen spielen.

Denk aber daran, dass Du möglicherweise nicht die Bestkonditionen bekommen kannst, weil Deine Bonität als Geschäftsführer zum Beispiel schlechter bewertet wird oder die Bedingungen nur regional verfügbar sind. Möglicherweise gibt es auch andere Anbieter, die Dir (regional) noch bessere Konditionen anbieten. Ich würde auf jeden Fall mehrere Internet-Kreditvermittler anfragen plus die Hausbank von Deiner Firma, weil die eventuell Deine Bonität am Besten einschätzen kann. Hast Du Dir mal einen Schufa-Auszug geholt und Deine Bonität selbst analysiert? Bei Familienunternehmen wäre auch zu klären, ob man eventuell ein (Teil-)Darlehen über die Firma oder privat von der Familie erhalten kann. Alles, was Dein Eigenkapital auf >40% bringen kann, bringt oftmals eine Zinsersparnis, die sich bei der Summe über die Laufzeit massiv auswirkt. Die 10-Jahreskonditionen ändern sich z.B. auf 1,1% bei der Sparda.

Ich frage jetzt mal bei verschiedenen Internet-Vermittlern an, der Sparkasse vor Ort habe ich gerade auch noch einmal geschrieben. >40% werde ich nicht hinbekommen, über Unterstützung der Eltern (ggf. über eine Grundschuld auf deren Haus o.Ä.) lässt sich bestimmt reden.

Laut den Online-Portalen könnten auch bei 20 Jahren Laufzeit noch unter 2% Zins realistisch sein.

Dann muss ich mir noch überlegen, ob man nebenher anspart/investiert oder wirklich alles verfügbare Geld (13. Gehalt, Tantiemen, Gewinnausschüttungen, Verdienst der Ehefrau, Erbe, etc.) in die Sondertilgung steckt.

Aber so wie es hier klingt, geht ja fast keiner davon aus, dass sich in Zukunft lohnende Renditen am Aktienmarkt erzielen lassen - überspitzt formuliert.

Mein Musterdepot mit 10 Aktien bei Sharewise, das ich vor 6 Jahren angelegt habe, hätte seither 81% Rendite vor Steuern eingefahren, aber natürlich war in dieser Zeit auch kein Börsencrash.

Vielleicht sollte ich den nächsten großen Dämpfer abwarten und dann erst langsam einsteigen - und gleichzeitig den Kredit konservativ abbezahlen, um hier kein Risiko einzugehen.

 

Danke für die rege Beteiligung! Da wäre ich unter Umständen wohl ein recht großes Risiko eingegangen, ohne mir dessen richtig bewusst zu sein. Die Berater und seriös wirkenden Infoblätter machen es einem schwer, durchzublicken.

[Michalski]

vor 5 Minuten schrieb finecut:

Es handelt sich um einen Neubau. Es sind alle Kosten gerechnet, für die meisten Gewerke gibt es schon Angebote, alles andere wurde "gut" geschätzt nach Erfahrung meines Architekten. Das Grundstück ist bereits bezahlt inkl. aller Steuern und Kosten.

Darf ich fragen, wieviel qm Du baust? 1,35 Mio reine Baukosten sind schon mal eine Ansage. Da stellt sich auch die Frage, wieviel Luft in den Baukosten noch sind? Jedes Gewerk mit jeder Ausstattung auf den Prüfstand stellen, kann sich wirklich lohnen.

 

vor 7 Minuten schrieb finecut:

Dann muss ich mir noch überlegen, ob man nebenher anspart/investiert oder wirklich alles verfügbare Geld (13. Gehalt, Tantiemen, Gewinnausschüttungen, Verdienst der Ehefrau, Erbe, etc.) in die Sondertilgung steckt.

Aber so wie es hier klingt, geht ja fast keiner davon aus, dass sich in Zukunft lohnende Renditen am Aktienmarkt erzielen lassen - überspitzt formuliert.

Um auch mal Stellung zu beziehen: Ich habe für 1% finanziert und stecke die Sondertilgung in einen ETF aus den gleichen Gedanken, die Du hast. Das mag der eine oder andere hier nicht gut finden, für mich persönlich habe ich entschieden, dass ich das Risiko, das ich damit eingehe, tragen kann. Allerdings sind es bei mir nicht >1 Mio :-)

[finecut]

vor 22 Minuten schrieb Michalski:

Darf ich fragen, wieviel qm Du baust? 1,35 Mio reine Baukosten sind schon mal eine Ansage. Da stellt sich auch die Frage, wieviel Luft in den Baukosten noch sind? Jedes Gewerk mit jeder Ausstattung auf den Prüfstand stellen, kann sich wirklich lohnen.

 

Wir haben ca. 320qm Wohn- und Nutzfläche, den nicht ausgebauten Speicher nicht mitgerechnet. Durch das etwas trapezförmige Hanggrundstück und den recht eigenartigen Bebauungsplan, wird der Rohbau und die Außenanlagen sehr aufwändig. Elektro und Heizung werden auf meinen Wunsch hin ebenfalls hochwertig und damit recht teuer. Das Gesamtkonzept des Hauses muss stimmen. Wir schreiben alle Gewerke einzeln aus, um beste Qualität zu realistischen Preise zu bekommen. Die Schätzungen des Architekten waren bisher zu 5-10% nach oben und unten korrekt. Bauen ist im Süden Deutschlands offenbar leider schon allgemein deutlich teurer wie im Rest des Landes.

 

vor 22 Minuten schrieb Michalski:

Um auch mal Stellung zu beziehen: Ich habe für 1% finanziert und stecke die Sondertilgung in einen ETF aus den gleichen Gedanken, die Du hast. Das mag der eine oder andere hier nicht gut finden, für mich persönlich habe ich entschieden, dass ich das Risiko, das ich damit eingehe, tragen kann. Allerdings sind es bei mir nicht >1 Mio :-)

 

Und wie ist der Zwischenstand beim ETF bisher? Was ist der Worst-Case? Ich bin in der Thematik, wie ihr wisst, noch nicht drin - aber wenn die Anzeichen sehr schlecht stehen oder es zum Crash kommt, bedeutet das doch nicht sofort einen Totalausfall für das komplette Ersparte? Gibt es nicht solche Hilfsmittel wie einen Stop-Loss der einem da etwas Sicherheit geben kann, nur wieder auf ein bestimmtes Level zu fallen?

 

Hatte gerade schon das erste Gespräch mit einem Internetvermittler, in ein paar Stunden weiß ich mehr...

[tom1956]

vor 28 Minuten schrieb finecut:

Aber so wie es hier klingt, geht ja fast keiner davon aus, dass sich in Zukunft lohnende Renditen am Aktienmarkt erzielen lassen - überspitzt formuliert.

Das ist aber wirklich "überspitzt formuliert" und wird auch den Antworten hier nicht ganz gerecht. Natürlich dürften sich auch zükünftig (so wie schon in der Vergangenheit) die besten Renditen am Aktienmarkt erzielen lassen - nur sicher oder garantiert ist das eben nicht, selbst wenn man etwas längere Zeiträume zugrundelegt. Auf dieser Annahme einen Kredit zu tilgen, das ist es, was kritisch gesehen wird - nicht die Anlage in Aktien an sich.

vor 28 Minuten schrieb finecut:

Danke für die rege Beteiligung! Da wäre ich unter Umständen wohl ein recht großes Risiko eingegangen, ohne mir dessen richtig bewusst zu sein.

Solche Risiken muß man nicht eingehen, kann sie aber eingehen. Dann aber bitte "sehenden Auges".

 

Um noch was etwas Positives zu dieser "Konstrunktion" zu sagen: Kenne selbst einige Fälle, wo das prima geklappt hat. Allerdings war die Konstellation da so: Wäre die Börse wirklich schlecht gelaufen, hätten die besagten Darlehensnehmer den Kredit dennoch (anderweitig) aus freiem Vermögen tilgen können. Dann "verträgt" man solche Risiken leichter ...

[Malvolio]

Suche dir ein möglichst gutes Angebot mit langer Zinsfestschreibung und evt. der Möglichkeit für Sondertilgungen. Wähle eine möglichst hohe Anfangstilgung, die du sicher nachhaltig leisten kannst.

 

Und lass dir von "Beratern" und Verkäufern nichts erzählen, auch wenn es noch so toll klingt. Die risikolose Geldanlage mit hohen Zinsen gibt es nicht .... leider.

 

Wenn dann noch etwas übrig bleibt, würde ich das in einen "sicheren" und einen "riskanten" Teil aufteilen, je nach persönlicher Situation und Risikoneigung. Der "sichere" Teil wird in Tagesgeld, andere Zinsanlagen, sichere Anleihen etc. investiert. Beim "riskanten" (renditeorientierten) Teil würde ich dir grundsätzlich ein breit gestreutes Portfolio aus günstigen Aktien-ETFs empfehlen. So kann man einfach und ohne große Mühe mit der Zeit ein ordentlichs Depot aufbauen und auch Erfahrungen sammeln. Ggf. kann man dann damit später die Restschuld ablösen oder Sondertilgungen leisten. Angebote wie Mischfonds, Vermögensverwaltung, Garantiefonds usw. klingen super, sind aber in erster Linie erstmal sehr teuer (Gebühren) und werden sehr gerne verkauft aber bringen dir als Käufer letztendlich mit großer Wahrscheinlichkeit kein zufriedenstellendes Ergebnis.

[Sascha.]

Ich würd mir so viele m² schon nicht holen, weil ich keine Lust hätte, das sauber zu halten.

Wenn da noch viel Garten bei ist, ist das ein Vollzeitjob, das alles so einigermaßen in Schuss zu halten.

Also ich würd die Kosten für eine Putzfrau und nen Gärtner mit reinrechnen. (Das ist kein Scherz und fast nicht ironisch gemeint.)

 

Wegen der Aktienanlage:

Aktien sind ne tolle Sache.

Aber wenn du bei 7% Rendite dann 5-6% an Steuern/Verwaltungskosten zahlst, dann braucht man nicht schlau zu sein um zu merken, das dein Gewinn unter dem Wertverlust durch die Inflation liegt.

Der einzige der an dem oben genannten Finanzkonstrukt gut profitiert ist der "Anlageberater".

Eröffne nen kostenloses Depot bei nem Onlinebroker und kauf ETF´s mit ner geringen Gesamtkostenrate (TER) per Sparplan.

Da hast du wesentlich weniger Kosten.

Und eine ähnliche Zusammensetzung des Depots wie es in dem Prospekt beschrieben ist, ist auch durch ETF´s zu erreichen.

 

Rechne dir mal aus Spass aus, wieviel Geld der "Berater" und "Baumann & Partners" und die Fondgesellschaften über die Jahre kassieren.

Ich komme da beim laufenden Verwaltungsentgelt in 23 Jahren auf ca. 75.000€. zzgl. Lux. MwSt.

Dazu kommt das Einrichtungsentgeld, das nicht im Prospekt aufgeführt ist aber auf anderen Internetseiten mit 7% der Gesamtsumme genannt wird.

Das währen ca. 37.500€ Einrichtungsentgeld.

Dazu kommen Kosten der Depotführenden Stelle.

Dazu kommen die Kosten der Fonds die gekauft werden. Nicht über 3% p.a. ^^???  3% währen bei durchschnittlich 225.000€ in 23 Jahren 155.000€ Gebühren.

 

Du bezahlst also in 23 Jahren zusammen etwa 267.500€ Gebühren. Für was? Und für welche Leistung?

Da zahlst du mehr Gebühren für die Verwaltung der Anlage als Zinsen auf dem Darlehensvertrag. Das ist vollkommen unlogisch.

Würdest du das Geld in nen World ETF anlegen hättest du mit ner TER von 0,3% p.a. in 23 Jahren kosten in Höhe von 15.525€.

Das währe doch wesentlich besser.

 

Diesen riesigen Unterschied wird dieses Finanzkonstrukt niemals mehr Rendite erwirtschaften als der ETF.

 

[finecut]

vor 1 Stunde schrieb Malvolio:

Suche dir ein möglichst gutes Angebot mit langer Zinsfestschreibung und evt. der Möglichkeit für Sondertilgungen. Wähle eine möglichst hohe Anfangstilgung, die du sicher nachhaltig leisten kannst.

 

Die 4500€ haben wir so nun seit Beginn der Bauplanung Ende 2015 als Dauerauftrag aufs Sparbuch laufen und bisher für Architekten, Baunebenkosten etc. verwendet. Wir kommen mit dem was übrig bleibt locker über die Runden mit Puffer für die Tochter und deren Wünsche, Nebenkosten, Urlaub etc.

Werde nun nach 20 Jahren Zinsfestschreibung mit min. 5% Sondertilgungsrecht suchen, das erste Angebot liegt bei 2,11%. Damit könnte man ohne Einberechnung weiterer Geldzugänge nach 20 Jahren fertig sein, bei knapp über 12k Sondertilgung im Jahr (~13. Gehalt plus Spesen).

 

vor 1 Stunde schrieb Malvolio:

 

Und lass dir von "Beratern" und Verkäufern nichts erzählen, auch wenn es noch so toll klingt. Die risikolose Geldanlage mit hohen Zinsen gibt es nicht .... leider.

 

Wenn dann noch etwas übrig bleibt, würde ich das in einen "sicheren" und einen "riskanten" Teil aufteilen, je nach persönlicher Situation und Risikoneigung. Der "sichere" Teil wird in Tagesgeld, andere Zinsanlagen, sichere Anleihen etc. investiert. Beim "riskanten" (renditeorientierten) Teil würde ich dir grundsätzlich ein breit gestreutes Portfolio aus günstigen Aktien-ETFs empfehlen. So kann man einfach und ohne große Mühe mit der Zeit ein ordentlichs Depot aufbauen und auch Erfahrungen sammeln. Ggf. kann man dann damit später die Restschuld ablösen oder Sondertilgungen leisten. Angebote wie Mischfonds, Vermögensverwaltung, Garantiefonds usw. klingen super, sind aber in erster Linie erstmal sehr teuer (Gebühren) und werden sehr gerne verkauft aber bringen dir als Käufer letztendlich mit großer Wahrscheinlichkeit kein zufriedenstellendes Ergebnis.

 

Der "sichere" Teil macht aber doch dann keinen Sinn, wenn der Tagesgeldzins, Zinsen auf Staatsanleihen etc. deutlich unter dem Kreditzins liegen oder? Dann wäre "für 2,11%" tilgen und die Restsumme verringern doch eigentlich rechnerisch besser, oder verstehe ich was falsch?

 

 

vor 50 Minuten schrieb Sascha.:

Ich würd mir so viele m² schon nicht holen, weil ich keine Lust hätte, das sauber zu halten.

Wenn da noch viel Garten bei ist, ist das ein Vollzeitjob, das alles so einigermaßen in Schuss zu halten.

Also ich würd die Kosten für eine Putzfrau und nen Gärtner mit reinrechnen. (Das ist kein Scherz und fast nicht ironisch gemeint.)

 

Garten wird größtenteils Rasen, Putzfrau bezahlen wir bereits jetzt, der Rest ist Geschmackssache

 

vor 50 Minuten schrieb Sascha.:

 

Wegen der Aktienanlage:

Aktien sind ne tolle Sache.

Aber wenn du bei 7% Rendite dann 5-6% an Steuern/Verwaltungskosten zahlst, dann braucht man nicht schlau zu sein um zu merken, das dein Gewinn unter dem Wertverlust durch die Inflation liegt.

Der einzige der an dem oben genannten Finanzkonstrukt gut profitiert ist der "Anlageberater".

Eröffne nen kostenloses Depot bei nem Onlinebroker und kauf ETF´s mit ner geringen Gesamtkostenrate (TER) per Sparplan.

Da hast du wesentlich weniger Kosten.

Und eine ähnliche Zusammensetzung des Depots wie es in dem Prospekt beschrieben ist, ist auch durch ETF´s zu erreichen.

 

Rechne dir mal aus Spass aus, wieviel Geld der "Berater" und "Baumann & Partners" und die Fondgesellschaften über die Jahre kassieren.

Ich komme da beim laufenden Verwaltungsentgelt in 23 Jahren auf ca. 75.000€. zzgl. Lux. MwSt.

 

Nach der schönen Rechnung des Beraters ist man mit der Rendite ja nach 17-19 Jahren fertig und zahlt daher ja schon fast 1/4 Mio weniger

 

vor 50 Minuten schrieb Sascha.:

Dazu kommt das Einrichtungsentgeld, das nicht im Prospekt aufgeführt ist aber auf anderen Internetseiten mit 7% der Gesamtsumme genannt wird.

Das währen ca. 37.500€ Einrichtungsentgeld.

Dazu kommen Kosten der Depotführenden Stelle.

Dazu kommen die Kosten der Fonds die gekauft werden. Nicht über 3% p.a. ^^???  3% währen bei durchschnittlich 225.000€ in 23 Jahren 155.000€ Gebühren.

 

Du bezahlst also in 23 Jahren zusammen etwa 267.500€ Gebühren. Für was? Und für welche Leistung?

Da zahlst du mehr Gebühren für die Verwaltung der Anlage als Zinsen auf dem Darlehensvertrag. Das ist vollkommen unlogisch.

Würdest du das Geld in nen World ETF anlegen hättest du mit ner TER von 0,3% p.a. in 23 Jahren kosten in Höhe von 15.525€.

Das währe doch wesentlich besser.

 

Diesen riesigen Unterschied wird dieses Finanzkonstrukt niemals mehr Rendite erwirtschaften als der ETF.

 

 

Ist verstanden, finde das aber schon sehr grenzwertig, dass diese Unternehmen das in so einem Infoblatt nicht mal angeben müssen. Und "Musterdepots" ohne Kosten etc. veröffentlichen dürfen.

[StefanU]

Könnte Dir Deine GmbH einen Kredit geben? Dann würden die Zinsen an "Deine" Firma fließen statt an die Bank.

[Malvolio]

vor 45 Minuten schrieb finecut:

 

Die 4500€ haben wir so nun seit Beginn der Bauplanung Ende 2015 als Dauerauftrag aufs Sparbuch laufen und bisher für Architekten, Baunebenkosten etc. verwendet. Wir kommen mit dem was übrig bleibt locker über die Runden mit Puffer für die Tochter und deren Wünsche, Nebenkosten, Urlaub etc.

Werde nun nach 20 Jahren Zinsfestschreibung mit min. 5% Sondertilgungsrecht suchen, das erste Angebot liegt bei 2,11%. Damit könnte man ohne Einberechnung weiterer Geldzugänge nach 20 Jahren fertig sein, bei knapp über 12k Sondertilgung im Jahr (~13. Gehalt plus Spesen).

 

 

Der "sichere" Teil macht aber doch dann keinen Sinn, wenn der Tagesgeldzins, Zinsen auf Staatsanleihen etc. deutlich unter dem Kreditzins liegen oder? Dann wäre "für 2,11%" tilgen und die Restsumme verringern doch eigentlich rechnerisch besser, oder verstehe ich was falsch?

 

 

 

 

Mit "sicherer Teil" meine ich nur, dass du bei deinem über die Darlehensbedienung und sonstigen Ausgaben noch zur Verfügung stehenden Mitteln, die z.B. für den Aufbau eines Wertpapierdepots zur Verfügung stehen, nicht alles blind in Aktien stecken solltest. Aktien sind eine (hoffentlich in Zukunft auch) renditestarke, aber auch riskante Anlageklasse. Ein bestimmter Teil des Vermögens sollte aber sicher und zum Teil auch liquide sein, passen zur persönlichen Situation und Risikoneigung. Man sollte also nicht von 100% Sparbuch sofort auf 100% Aktien wechseln.  Bei diesem "sicheren" Teil geht es eben NICHT um Rendite (dafür ist der "riskante" Teil da), sondern um Sicherheit und Verfügbarkeit, z.B. in Notfällen.

 

Wenn Du alles in Aktien hast und auf einmal Geld brauchst, die Kurse aber gerade im Keller sind, hast du unter Umständen ein Problem, mindestens aber einen Grund dich zu ärgern. Es geht also hier in erster Linie um die Risikosteuerung. Wie hoch dieser "sichere Anteil" am Portfolio ist, das kann ganz unterschiedlich sein. Bei "stabilen Verhälnissen" und wenn man das Risko (er)tragen kann und will, kann man auch 90% oder mehr riskant anlegen. Aber wenn es dann an der Börse crasht und die Kurse mal eben um 30% in die Tiefe sausen, dann sollte man eben nicht in Schwierigkeiten und/oder Panik geraten.

 

Es gibt natürlich Produkte (Mischfonds, Vermögensverwaltung, Garantieprodukte, usw.), die einem eine Risikominimierung versprechen. Aber die wenigsten dieser Produkte taugen etwas, weil sie in der Regel aus Sicht des Kunden sehr teuer sind. Das ist für die Verkäufer ein prima Geschäft, aber meistens eben nicht für Käufer.

[Mvp]

Den Konsens "tilgen anstatt auf Kredit zu spekulieren" teile ich, und zwar aus lebensnahen Gründen. Wie viel Verständnis bringen Frau und Eltern auf, wenn das Aktiendepot tief rot ist und sie mit ihrem Geld beispringen müssen? Wie stabil bist du gehebelt gegen unwägbare Schwankungen der konjunkturellen Lage mit Einfluss auf dein Unternehmen?

 

Wenn du aber diese Bedenken nicht teilst würde ich dir empfehlen mal zum Thema Shortfall-Wahrscheinlichtkeit zu recherchieren und versuchen eine Näherung mit 1,5-2% Rendite (nach Steuern und Kosten), Sparplan und entsprechendem Zeithorizont zu finden. 

Das ist mMn der einzige Weg einigermaßen seriös an die Sache ran zugehen.

[absolutgonzo]

Am 28.6.2017 um 21:01 schrieb finecut:

Es ist ein "unabhäniger Finanzberater" der die Kredite bei vielen Banken anfrägt, um den besten Zins zu bekommen. Aktuell liegt das Angebot 0,3% unter unserer Hausbank.

Weil du diesen Begriff "unabhängig" schon mehrfach verwendet hast:

Das bedeutet ja wahrscheinlich nur, dass man eben nicht bei irgendeiner Gesellschaft/Bank/Versicherung fest angestellt ist - mehr nicht. Für deine Interessen muss das nicht zwangsläufig etwas Positives bedeuten.

Denn:

Entweder ist es ein Honorarberater. Der sollte deine Interessen vertreten und z.B. per Stundensatz abrechnen, aber nicht über Provisionen verdienen. In diesem Fall wäre das aber eine üble Empfehlung.
Oder der Berater ist auf Provisionen, Abschlussvergütungen etc. angewiesen und wird dir sicher nicht alle angefragten Möglichkeiten vorlegen oder gar das Beste für dich suchen, sondern natürlich in seinem Interesse handeln. Nur willst du ja ihm nicht die Taschen füllen, sondern deine Villa sinnvoll finanzieren.

[finecut]

Also ich habe mich nach einigen intensiven Tagen im Excel nun letztendlich dagegen entschieden.

 

Laut meinen Berechnungen (inkl. EEG, Steuern, allen Kosten, Treuebonus etc.) müsste man bei dauerhaft gleichbleibend niedrigem Zinsniveau ca. 1,8% Nettorendite aus dem Protect20 bekommen (damit müsste die Verwaltung über 4% p.a. erwirtschaften) um break even mit einem 15 oder 20 Jahre laufenden Darlehen zu sein.

Geht man von Folgezinsen nach 5-10 Jahren von 3% aus, sind es schon 4,1% Nettorendite p.a., steigen die Zinsen auf 5% (ca. das Niveau vor genau 10 Jahren) werden es dann knapp 7% netto, um nicht draufzulegen.

 

Sondertilgungen von ca. 12k pro Jahr verbessern zwar logischerweise die benötigte Rendite, verändern aber nicht das Verhältnis zu der konservativen Variante.

 

Steigen nun die Zinsen und der Aktienmarkt bricht zu einem ungünstigen Zeitpunkt ein, wird das wirklich zum Risiko, welches ich bei einer solchen Kreditsumme in meinem Alter nicht eingehen will.

Was mich auch sehr gestört hat, sind die völlig renditeunabhängigen Gebühren für das ganze Kostrukt. 35k€ direkt am Anfang, das einzig renditeabhängige ist dann paradoxerweise der Treuebonus für mich. Selbst wenn die Geschichte 18 Jahre lang mit -5% gegen die Wand fährt, streichen die Beteiligten 200k€ ein - wenn man sich so sicher ist, die Rendite zu erwirtschaften, dann könnte man ja auch selbst mit ins Boot sitzen.

 

Wenn wir bei 4500€ / Monat und 12k€ / Jahr Sondertilgung bleiben, sind wir nach 20 Jahren beim Annuitätsdarlehen mit knapp 230k€ Zinsen planbar durch und ich muss nicht jeden Tag auf Horrormeldungen an den Börsen warten oder irgendwelche geplatzte Blasen fürchten.

Steigen die Zinsen, die Inflation, oder geschieht etwas an den Börsen, kann ich ruhig bleiben - stagnieren die Zinsen und der Aktienmarkt zieht noch 20 Jahre durch, hätte ich mir evtl. viel Geld sparen können aber hätte wohl 20 Jahre Magenkrämpfe gehabt.

 

Vielen Dank für Eure Warnungen, ich hab nun ein deutlich besseres Bauchgefühl und bin froh, mich hier nochmal vergewissert zu haben.

Im Moment warte ich noch auf die besten Zinskonditionen für 15 und 20 Jahre und entscheide dann, welchen Weg wir gehen.

Die Sparkassen bieten nur Kombinationen mit Bausparverträgen an, das ist mir irgendwie auch unsympathisch.

 

Ist das Haus abbezahlt, dann kann ich mich ja immer noch mit Aktien und EFTs beschäftigen - nun erstmal Planungssicherheit für mich und meine Familie.

 

Danke!

[DrFaustus]

vor 7 Minuten schrieb finecut:

 

Die Sparkassen bieten nur Kombinationen mit Bausparverträgen an, das ist mir irgendwie auch unsympathisch.

 

 

Zunächst einmal: Vernünftige Entscheidung!

 

Das machen die Sparkassen, weil du so eine so hohe Beleihungsquote von 80% hast.

Bauspardarlehen sind nachrangig zu der normalen Baufinanzierung. Somit kann man das "normale" Darlehen als erstrangig besichert und mit maximal 60% (oder 70% je nach Bank) Beleihung anbieten. Was die Konditionen eigentlich günstiger werden lassen sollte, denn die Bank braucht weniger EK zu unterlegen.

Aber ja, für den Kunden ist das nicht die allergünstigste Variante. Denn anstatt direkt zu tilgen musst du erstmal den Bausparer ansparen, was das Ganze dann wiederum für dich teuerer macht.

Allerdings ist man mit Bausparern sehr flexibel, weil man zwar die Zinsen festgezurrt hat, aber auch jederzeit unbegrenzt tilgen kann (bei den meisten Tarifen).

 

Ich hatte dieses Modell vor sieben Jahren auch. Allerdings hatte ich schon Bausparverträge, die recht weit waren. Nachdem die Zinsen dann unter 1% gefallen sind, habe ich alle BVs durch normale Finanzierungen ersetzt. Also hat sich die Variante als goldrichtig erwiesen. Aber Zinsen zu prognostizieren ist fast genauso schwer wie den Aktienmarkt.

[Michalski]

Für so einen Bausparvertrag kassiert die Bank ja auch noch Abschlußgebühren in nicht unbeträchtlicher Höhe. Und eventuell eine Zwischenfinanzierung, da der Bausparvertrag nicht zwingend ausgezahlt wird, wenn Du ihn genau brauchst.