Wohnungskauf mit Freundin: Kriegt sie einen Kredit?

[Rubberduck]

Guten Abend. Ich hoffe dieses Unterforum passt.

 

Ich möchte zusammen mit meiner Lebensgefährtin eine Eigentumswohnung kaufen. Dazu werde ich meinen Teil einfach auf den Tisch legen können. Sie muss hingegen sicherlich einen Kredit aufnehmen. Gibt es an dieser Stelle grundsätzliche Probleme? (Kreditwürdigkeit würde ich voraussetzen.) 

 

Man könnte irgendwie meinen, dass Google hier hilft. Aber ich finde auf Anhieb nur etwas zur gemeinsamen Kreditaufnahme. Klick

[Ramstein]

Definiere Kredit. Definiere Kreditwürdigkeit. Dient die Immobilie als Sicherheit?

[Rubberduck]

BTW: "Was sagt ihre Bank?"

 

Das soll am Freitag Nachmittag geklärt werden. Allerdings bin ich nicht dabei, weil ich ja keinen Kredit will.

Gerade eben schrieb Ramstein:

Definiere Kredit. Definiere Kreditwürdigkeit. Dient die Immobilie als Sicherheit?

 

Und das ist genau die Frage. Kann dann die Immo als Sicherheit dienen? Oder mag das die Bank nicht?

[troi65]

Was heißt "kann" ? Ich fürchte eher : muss .

Wie sollen denn die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch lauten ? Je hälftiges Miteigentum ?

Die Bank wird sicherlich dann auch Deinen Anteil mit einer Grundschuld beleihen wollen.

Mit dem Anteil der Gefährtin wird sich sie sich als Beleihungsobjekt mutmaßlich nicht zufrieden geben.

[Rubberduck]

vor 16 Minuten schrieb troi65:

Wie sollen denn die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch lauten ? Je hälftiges Miteigentum ?

Anteilig nach eingebrachtem Betrag. Das müsste doch aber auch bei einem gemeinsamen Kreditvertrag über die Restsumme funktionieren?

 

vor 16 Minuten schrieb troi65:

Mit dem Anteil der Gefährtin wird sich sie sich als Beleihungsobjekt mutmaßlich nicht zufrieden geben.

Das stand zu befürchten... Wenn das am Freitag nicht klappt, wird man auch nicht lange woanders suchen müssen.

In dem Fall würde ich zu meiner Sparkasse gehen. Da sind die Konditionen dann besser.

 

Ich schreibe mal am Wochenende wie es ausgegangen ist.

[santosh]

Sie bekommt nur einen Kredit, wenn die Hypothek auf das gesamte Haus läuft.  Mit einem halben Haus kann die Bank kaum etwas anfangen. Du wirst dann mit der anderen Hälfte bürgen müssen.

Beleihung max 60 - 80 %, Kreditwürdigkeit vorausgesetzt .

Besser du beleihst 50% und dir gehört die Immobilie ganz - es ist dann auch bei der Auflösung wesentlich einfacher .

 

[troi65]

vor 24 Minuten schrieb santosh:

Sie bekommt nur einen Kredit, wenn die Hypothek auf das gesamte Haus läuft.  Mit einem halben Haus kann die Bank kaum etwas anfangen. Du wirst dann mit der anderen Hälfte bürgen müssen.

 

Entweder muss er den Darlehensvertrag mit unterschreiben ( dann wäre er Gesamtschuldner und nicht Bürge ) oder die Bank begnügt sich mit einer Grundschuldbestellung auch an seinem Miteigentumsanteil.

Daran werden auch ggf. bessere Konditionen der Sparkasse nichts ändern.

[Rubberduck]

Mit Konditionen waren nur die Zinsen gemeint. Die würden sich freuen mein Bonussparen loszuwerden und rufen öfters mal an.

 

[tyr]

vor 55 Minuten schrieb santosh:

 

Besser du beleihst 50% und dir gehört die Immobilie ganz - es ist dann auch bei der Auflösung wesentlich einfacher .

 

 

Geht, dann sollte sie jedoch eine faire Mietzahlung zu den Hauskosten beitragen, inklusive regelmäßiger Inflationsanpassung. Wird die Partnerin dazu bereit sein?

[beamter97]

...und wenn, aus welchen Gründen auch immer, in naher oder ferner Zukunft einer von euch beiden den Anteil des anderen übernehmen will oder muss, zahlt er/sie auf den anteiligen Wert ein weiteres mal Grunderwerbsteuer. Es sei denn man kann dann von der Befreiung als Ehepartner Gebrauch machen.

[Rubberduck]

Vielen Dank für die interessanteren Beiträge.

 

Dass Beziehungen und Kinder renditeschädlich sind, brauchen wir hier nicht zu diskutieren. Allein der tägliche Blick ins Depot mit Bierflasche und in Unterhose ist aber vielleicht als Lebensentwurf nicht ganz so spannend.

[santosh]

vor 7 Stunden schrieb tyr:

 

Geht, dann sollte sie jedoch eine faire Mietzahlung zu den Hauskosten beitragen, inklusive regelmäßiger Inflationsanpassung. Wird die Partnerin dazu bereit sein?

Wieso das denn, damit er die Immobilie damit abzahlen kann? Sie hätte die Wohnung dann irgendwann auch bezahlt und ihr gehört leztendlich aber nichts? "Miete zahlen" nur, wenn sie als hälftige Eigentümerin gleich eingetragen wird, dann wieder Risiko bei Trennung.

 

Also besser einer allein und natürlich keine Miete - bei Kinder/Ehe die Hälfte dann als Sicherheit überschreiben.

[Gast240416]

vor 12 Minuten schrieb Rubberduck:

 

Dass Beziehungen und Kinder renditeschädlich sind, brauchen wir hier nicht zu diskutieren. Allein der tägliche Blick ins Depot mit Bierflasche und in Unterhose ist aber vielleicht als Lebensentwurf nicht ganz so spannend.

 

  

[GoGi]

vor 26 Minuten schrieb santosh:

Wieso das denn, damit er die Immobilie damit abzahlen kann? Sie hätte die Wohnung dann irgendwann auch bezahlt und ihr gehört leztendlich aber nichts?

"Faire" Miete wären die Kreditzinsen, sonstige Kosten anteilig und im Prinzip noch einen Aufschlag für das eingegangene Risiko. Mit Abzahlen hat das nichts zu tun.

 

(Natürlich ist kostenlos wohnen lassen eine Option, aber das ist dann ein nicht unerhebliches Geschenk und weicht stark von der ursprünglichen Frage ab.)

 

(Die andere Frage ist, warum wird eine Eigentumswohnung gekauft und nicht gemietet? Die Vorteile eines eigenen Hauses gibt es nicht, aber die Nachteile des Kaufens schon.)

[tyr]

vor einer Stunde schrieb santosh:

Wieso das denn, damit er die Immobilie damit abzahlen kann? Sie hätte die Wohnung dann irgendwann auch bezahlt und ihr gehört leztendlich aber nichts? "Miete zahlen" nur, wenn sie als hälftige Eigentümerin gleich eingetragen wird, dann wieder Risiko bei Trennung.

 

Also besser einer allein und natürlich keine Miete - bei Kinder/Ehe die Hälfte dann als Sicherheit überschreiben.

 

Ich habe nicht geschrieben, dass die Freundin Miete für das ganze Haus inkl. Nebenkosten zahlen soll. Wie kommst du darauf?

 

Wenn die Immobilie zu zweit bewohnt wird könnte sie für die Hälfte zahlen. Und zwar einen angemessenen Mietpreis, der mit der Inflation steigt.

 

Einer zahlt sämtliche Kosten des Wohnens und der andere wohnt kostenfrei ist genau so unangemessen. Warum sollte man das tun?

 

Miete zahlen nur wenn die Freundin als hälftige Eigentümerin eingetragen wird ist genau so Unfug. Wirst du bei der Miete einer Immobilie auch ins Grundbuch eingetragen?

 

Die richtige Höhe der anteiligen Miete zu bestimmen, so dass keine Partei unangemessen bevorteilt oder benachteiligt wird ist dann in der Tat keine leichte Aufgabe, jedoch immer noch besser, als sämtliche Wohnkosten (und das Eigentümerrisiko!) nur einem von beiden auf zu bürden und der andere wohnt kostenfrei.

 

Ich sehe das ganze Vorhaben eher wie @feymo211283 sehr kritisch. Am besten bleiben lassen, oder wirklich komplett durchdenken, dann dürfte das Vorhaben aber ggf. nicht besonders förderlich für die Beziehung sein, je nachdem, wie hoch die Finanzbildung bei der Partnerin ist. 

[feymo211283]

Ich würde das generelle Vorhaben mal in Frage stellen.

Sie ist deine Lebensgefährtin, nicht deine Frau...warum wollt ihr Euch derart stark aneinander binden, obwohl ihr noch nicht verheiratet seid? ( Bin selbst verheiratet, allerdings kein Fan davon und habe eine Immo mit Ihr zusammen die anderen im Alleineigentum )

Dann wollt Ihr eine Immo zusammen kaufen, du bist aber nicht bei dem Bankgespräch für Ihren Teil der Finanzierung dabei, weil es dich, flappsig gesagt, nichts angeht? Sehr blauäugig, es geht dich sehr wohl was an ( , Grundschuld ).

 

Warum wollen sich junge Menschen derart stark UND lange aneinander binden? Ich meine, einen Fernseher kann man bei einer Trennung mal eben raustragen, aber eine selbtgenutzte Wohnung??? Leute, es können so viele Probleme auf euch zu kommen, die definitiv die Vorteile der ETW überwiegen. Jetzt denkt ihr euch, dass euch das nicht passieren kann^^, aber glaubt mir, solche Fehler passieren oft und ich habe mindestens einmal in der Woche so einen Fall in der Kanzlei.

[troi65]

vor 12 Minuten schrieb feymo211283:

 .......( Bürgschaft, Grundschuld )........

 

 

Bürgschaft gerade eben nicht s. bereits #7.

Die Begrifflichkeiten sollten einigermaßen stimmig sein.

[Taxadvisor]

vor 8 Stunden schrieb beamter97:

...und wenn, aus welchen Gründen auch immer, in naher oder ferner Zukunft einer von euch beiden den Anteil des anderen übernehmen will oder muss, zahlt er/sie auf den anteiligen Wert ein weiteres mal Grunderwerbsteuer. Es sei denn man kann dann von der Befreiung als Ehepartner Gebrauch machen.

Lässt sich derzeit noch (evtl. nur teilweise) lösen, wenn als GbR gekauft wird und GbR auch so im Grundbuch eingetragen wird.

 

Gruß

Taxadvisor

[santosh]

vor 49 Minuten schrieb tyr:

Wenn die Immobilie zu zweit bewohnt wird könnte sie für die Hälfte zahlen. Und zwar einen angemessenen Mietpreis, der mit der Inflation steigt.

@feymo211283

Die Mieteinnahmen müsste er dann versteuern - ohne die (Hälfte der) ETW abschreiben zu können - und im Endeffekt hätte sie eben nichts und er die Wertsteigerung noch dazu. Also der Freundschaftswillen würde ich keine Miete verlangen, Nebenkosten hälftig ja.

Und auch Zusammenziehen ist sicher richtig, wenn man den Auflösungsweg im Hinterkopf hat - dazu gehört halt auch die Trennung (sie wird dann ausziehen müssen. Dafür die gesparte Miete natürlich zurücklegen und in ein Depot einzahlen).

Und eine ETW kaufen bei entsprechender Liquidität würde ich dem Mieten vorziehen - wenn die Lage und Preis stimmen.

[tyr]

vor 49 Minuten schrieb santosh:

Die Mieteinnahmen müsste er dann versteuern - ohne die (Hälfte der) ETW abschreiben zu können - und im Endeffekt hätte sie eben nichts und er die Wertsteigerung noch dazu.

 

Falsch. Wie oft soll ich es noch schreiben? Sie hat nicht "nichts", sondern sie hat während der Mietzeit ein Dach über dem Kopf! Das kostet, immer! Und zwar üblicherweise ungefähr ein Viertel bis ein Drittel des Haushaltseinkommens!

 

Noch einmal für dich zum Mitschreiben (letztmalige Wiederholung): ich schreibe nicht davon, dass sie das für das gesamte Haus Miete zahlen soll, sondern für einen fairen Anteil, zum Beispiel 50%. Dies mit der Inflationsrate jährlich steigend. Bist du in der Lage, dies zu begreifen?

 

Zudem hat er keine "Wertsteigerung dazu". Wenn es gut läuft und das Grundstück an der richtigen Stelle liegt (ob das so gewesen sein wird weiß man erst Jahre/Jahrzehnte später) kompensiert eine Wertsteigerung des Grundstücks den Wertverlust der darauf gebauten Immobilie. Wenn es besser läuft erhält er nach Abzahlung der Kaufnebenkosten von 10+% des Kaufpreises einen Inflationsausgleich. Eine Wertsteigerung war in der Vergangenheit überhaupt nicht sicher und hoch spekulativ je nach Lage. Ich behaupte, dass diese Spekulation heute bei den heiß gelaufenen Immobilienmärkten und Höchstpreisen in gefragten Regionen/Lagen nicht weniger unsicher ist als früher. 

 

vor 49 Minuten schrieb santosh:

Und auch Zusammenziehen ist sicher richtig, wenn man den Auflösungsweg im Hinterkopf hat - dazu gehört halt auch die Trennung (sie wird dann ausziehen müssen. Dafür die gesparte Miete natürlich zurücklegen und in ein Depot einzahlen).

 

Warum sollte er sämtliche Wohnkosten zahlen und das Eigentümerrisiko tragen und sie spart auf seine Kosten ihre Miete und baut damit Vermögen auf. Geht's noch? Wer sowas macht hat nicht mehr alle Tassen im Schrank. Das hat nichts mit Partnerschaft zu tun, das hat den Charakter von Ausnutzen.

[DarkBasti]

Ich kann jetzt nicht sagen wie du es machen sollst, aber wir hatten ein ähnliches Problem.

Einige Jahre haben wir in ihrer kleinen Wohnung zusammen gelebt. Sie hat Miete bezahlt ich die Einkäufe und ein paar Nebenkosten.

 

Dann haben wir uns ein Haus gekauft. Hätte sie sich niemals leisten können. Deshalb habe ich es allein finanziert. Nun ist es so, dass sie die Einkäufe bezahlt und ich den Rest. Sie steht natürlich nicht im Grundbuch.

Wenn du es noch richtig gerecht machen möchtest kannst du auch ein Vertrag aufsetzen in dem bei Trennung Dinge geregelt werden wie Hausstand, Abfindung oder ähnliches.

 

Nix Miete keine sinnlosen Steuern usw. Das wird alles zu kompliziert und bringt keinem was. Auch die gemeinsame Eintragung ins Grundbuch empfehle ich nicht, wenn man nicht verheiratet ist und der eine das Geld hat und der andere nicht.

Mann kann nicht (finanziel) gefährlicher leben als mit einer Frau 

  aber no risk no

 

Edit: Ich setzte voraus, das der Mann mehr verdient

[tyr]

vor 3 Minuten schrieb DarkBasti:

Ich kann jetzt nicht sagen wie du es machen sollst, aber wir hatten ein ähnliches Problem.

Einige Jahre haben wir in ihrer kleinen Wohnung zusammen gelebt. Sie hat Miete bezahlt ich die Einkäufe und ein paar Nebenkosten.

 

Dann haben wir uns ein Haus gekauft. Hätte sie sich niemals leisten können. Deshalb habe ich es allein finanziert. Nun ist es so, dass sie die Einkäufe bezahlt und ich den Rest. Sie steht natürlich nicht im Grundbuch.

Wenn du es noch richtig gerecht machen möchtest kannst du auch ein Vertrag aufsetzen in dem bei Trennung Dinge geregelt werden wie Hausstand, Abfindung oder ähnliches.

 

Nix Miete keine sinnlosen Steuern usw. Das wird alles zu kompliziert und bringt keinem was. Auch die gemeinsame Eintragung ins Grundbuch empfehle ich nicht, wenn man nicht verheiratet ist und der eine das Geld hat und der andere nicht.

Man kann nicht (finanziel) gefährlicher leben als mit einer Frau 

  aber no risk no

 

schonmal erheblich fairer als "einer zahlt sämtliche Wohnkosten und trägt noch das Eigentümerrisiko und der andere zahlt nichts". 

[Rubberduck]

vor 2 Stunden schrieb feymo211283:

Warum wollen sich junge Menschen derart stark UND lange aneinander binden? I

 

Danke für die Blumen, ich bin 47. Ab wann sollte ich mich denn wirklich fest binden?

 

Noch zum Thread:

Mieten wäre natürlich besser. Leider wohnen wir in einer dieser Regionen, in der völlig absurde Preise gefordert (und gezahlt) werden.

Die 3000 Banker, die noch aus London anrücken sollen, verdienen sicher auch mehr als ich.

Insofern muss man mal alles durchspielen. Wenn es dann nicht passt mit der Wohnung oder dem Reihenhaus, dann eben nicht.

 

[Nachdenklich]

Eine solche Konstellation ist viel zu sehr von sehr persönlichen Umständen abhängig, als daß es sinnvoll möglich wäre, hier vernünftige Ratschläge zu geben.

Ich würde vor den Verhandlungen mit der Bank einen Notar meines Vertrauens aufsuchen (gemeinsam mit ihr! Entweder einer zahlt alles - dann geht es den anderen nichts an, oder beide zahlen mit, dann sollten auch beide über alle Aspekte informiert sein) und dort offen alles auf den Tisch legen.

(Vermögensverhältnisse, Einkommenssituation beider, Pläne für die Zukunft)

 

Ein Notar sollte mit solchen Informationen einen vernünftigen Plan machen können, bei dem sich dann auch Banken finden, die in die Finanzierung einsteigen.

Die Einzelaspekte einer solchen Situation sind zu sehr miteinander verknüpft als daß man in wenigen Zeilen sinnvollen Rat geben könnte.

[Rubberduck]

Die Idee die Wohnung/das Häusle alleine zu kaufen wäre sicher die beste Lösung. Kommt aber von der preislichen Dimension her nicht in Frage. 

Wie gesagt, die Preise sind hier etwas abgedreht. Das geht dann alles ganz schnell in Richtung halbe Million.