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Echo1

Eigengenutzte Gewerbe-Immobilie kaufen

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Echo1

Hallo!

Es geht um den möglichen Erwerb/Bau einer teilweise selbstgenutzten Gewerbeimmobilie.

 

Die Ausgangslage: Ich bin Arzt in Gemeinschaftspraxis ab nächstes Jahr, Alter 33 Jahre. Praxis bisher in Mieträumen.

Demnächst besteht die Möglichkeit in guter Lage eines kleinen Städtchens gewerbliche zu nutzende Grundstücke zu kaufen.

Bisher sind wir erst am Beginn der Planungsphase, aber wir überlegen ein kleines Ärztehaus zu bauen mit 3 Stockwerken, von denen wir  2 behalten wollen. 1 Stockwerk zur Selbstnutzung und 1 Stockwerk zum Vermieten (Apotheke). 1 Stockwerk wird verkauft (Abnehmer vorhanden). Realisiert wird das ganze natürlich nur, wenn vor Beginn alles feststeht (Mietverträge, Verkauf 1 Stockwerk).

Die Finanzierung/Kauf würden aus steuerlichen Gründen wahrscheinlich die Ehefrauen machen, wir zahlen als Praxis dann Miete an die Ehefrauen. Das weitere zu vermietende Stockwerk ggf. auch über Frauen oder über uns selbst.

 

Warum überhaupt? Bisherige Räumlichkeiten nicht mehr lange sinnvoll nutzbar (Platz!). Die Miete in anderen Mietobjekten relativ hoch bei ungünstigen Standortbedingungen (Parkplätze etc.).

Die Idee ist, über die Mieten das ganze Projekt voll zu finanzieren, nach 20-25 Jahren müsste es  abbezahlt sein und das trotz sehr gering angesetzter Mieten (niedriger als in Fremdgebäude). Dann besitzt man zumindest das Gebäude und selbst wenn ein deutlicher Wertverlust eintritt, wäre es ein Geschäft mit Gewinn.

 

Risiken meiner Meinung nach eher moderat: Tod (Risikolebensversicherung), BU (BU-Versicherung), Streit Geschäftspartner, Trennung Ehefrau (rechtl. Absicherung bei Kauf). Vermietung sollte kein Problem sein, da teils selbst genutzt und Apotheke durch uns lebt.

 

Sind im Moment in Beratung bei Apobank, wollen aber auch noch zu anderen Banken, wenn es konkreter wird.

Mit Zahlen kann ich leider noch nicht dienen, da erst Interessenten abgeklärt werden und die prinzipiellen Voraussetzungen, wie Größe, ungefähre Kosten etc.

 

Da die Bank natürlich nicht objektiv ist, wollte ich hier nochmal nach Fallstricken, Tipps, Ratschläge fragen.  Macht eine endfällige Finanzierung mit Absicherung über Aktienfonds (am besten ETF?) Sinn?

Sollten noch Infos fehlen, einfach nachfragen. Aber wie gesagt, genaue Zahlen sind noch nicht klar....

 

Vielen Dank

 

 

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foolbar

Schon bedacht? Die Miete (Betriebskosten) an die Ehefrauen erhöhen das steuerliche Einkommen, wenn zusammen veranlagt. Die Miete an einen externen Besitzer nicht.

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chaosmuc
· bearbeitet von chaosmuc
letzter Satz ging verloren.....
Am 23.8.2017 um 14:07 schrieb foolbar:

Schon bedacht? Die Miete (Betriebskosten) an die Ehefrauen erhöhen das steuerliche Einkommen, wenn zusammen veranlagt. Die Miete an einen externen Besitzer nicht.

Aber man (bzw. Ehefrau) kann die Tilgungszahlungen von der Steuer absetzen.

 

Meine naive steuerliche Vorstellung, wie sich das Echo1 vostellt:

 

Mann kauft Immobilie:

Selbstgekaufte Immobilie vom Mann: Hypothekenzahlungen können nicht (zumindestens so einfach) abgesetzt werden.

 

 

Frau kauft Immobilie:

 

Situation Mann: Zahlt Miete. Evtl. kann man diese als Betriebsausgabe absetzen, so vermute ich?

 

Situation Frau:

  • Muss Mietzahlungen versteuern (Achtung bei Mieteinnahmen aus der Familie kommen die in eine andere Zeile als bei Mieteinnahmen von Fremden)
  • So eine Gewinnerziehlungsabsicht besteht (z.B. durch unbefristeten Mietvertrag nachgewiesen):
     
    • Kann Nebenkosten absetzen
    • Kann Ratenzahlungen der Hypothek absetzen (das war's zunächst mit den steuerliche Meheinkommen)

 

Aber ich würde das ganze noch mit einem Steuerberater/Steuerberaterkanzlei absprechen, die in solchen Sachen Erfahrung hat. Wäre ja schade, wenn am Ende das Finanzamt meint, dass der steuerliche Gestaltungsfreiraum überschritten sei.

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Relich
1 hour ago, chaosmuc said:

Situation Mann: Zahlt Miete. Evtl. kann man diese als Betriebsausgabe absetzen, so vermute ich?

Klar. Wieso sollte man diese nicht als Betriebsausgaben absetzen können? 

 

Mit den Tilgung verstehe ich auch nicht, warum man die nicht absetzen können soll, wenn du die gewerbliche Immobilie kaufst. Die Zinsen könntest du dann ebenfalls absetzen. 

1 hour ago, chaosmuc said:

 

Aber ich würde das ganze noch mit einem Steuerberater/Steuerberaterkanzlei absprechen

Das würde ich auch dringend raten, bevor irgendetwas von dem Plan umgesetzt wird. 

 

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bobby13
Am 23.8.2017 um 14:07 schrieb foolbar:

Schon bedacht? Die Miete (Betriebskosten) an die Ehefrauen erhöhen das steuerliche Einkommen, wenn zusammen veranlagt. Die Miete an einen externen Besitzer nicht.

Demnach rennen also alle gewerblichen Mieter ständig zum Vermieter und betteln ihn um Mieterhöhungen an, damit sie weniger Steuern zahlen müssen.

 

Und wir kennen es ja alle. Da geht man ständig zum Chef und verlangt weniger Gehalt, weil einem die Steuern und Sozialabgaben die Haare vom Kopf fressen :D

 

Die Frage ob kaufen oder mieten ist eher eine Frage der Flexibilität und das Risiko des Immobilienbesitzes.

Falls die Räumlichkeiten zu groß oder zu klein werden muss man sich überlegen was man mit dem Haus macht und ob es andere mögliche Mieter gibt.

 

Das der Kauf von den Ehefrauen getätigt wird, ist natürlich auch nur eine steuerliche Überlegung.

Das könnte im Fall einer Scheidung auch zum Problem werden. 

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Echo1

Danke für die ersten Hinweise.

 

Bzgl. steuerlicher Behandlung: Frau kauft, Mann mietet von der Frau. Mann kann Miete absetzen, Frau muss Einkunft dafür in Einkommensteuer (gemeinsam veranlagt) angeben. Zinsen können natürlich auch abgesetzt werden.

Bis hierher zum Eigenkauf quasi keine Vorteile, diese ergeben sich erst mit dem Verkauf der Immobilie in der Rente. Bei Kauf durch den Mann und Abschreibung der Immobilie wandert diese in das Betriebsvermögen und muss bei Verkauf später voll versteuert werden. Kauft die Frau, kann die Immobilie nach 10 Jahren als Privatbesitz steuerfrei verkauft werden.

Scheidung ist ein Problem. Hier hilft nur langfristiger Mietvertrag und ggf. Klausel, dass Kaufrecht durch Mann bei Scheidung besteht.

 

Wird auf jeden Fall noch mit dem Steuerberater besprochen. :)

 

Bzgl. Art der Finanzierung noch Hinweise? Hat jemand mit solch einem Konstrukt schon gute/schlechte Erfahrung gemacht?

 

 

Die Frage ob Kaufen/Mieten bzgl. Flexibilität und Risiko ist natürlich immer individuell zu sehen. Im Moment sehen wir Vorteile beim Kauf, insbesondere da in vergleichbaren Immobilien relativ hohe Mieten zu zahlen sind...

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bobby13

Das Konstrukt ist ja sozusagen der Standard im mittelständischen Bereich, wegen angesprochener Steuervorteile.

Bisher habe ich da noch keine Klagen gehört.

 

Bei einem Endfälligkeitsdarlehen wäre evtl. noch ein Steuervorteil möglich, da die Zinseinnahmen mit 25% versteuert werden, während die Zinsen für das Gebäude wahrscheinlich im Spitzensteuersatz abziehbar sind.

Da die Apobank ja ganz gute Konditionen hat, sollte es evtl. möglich sein hieraus Profit zu schlagen.

Allerdings sollte man die Daumen drücken, dass  das Anlageprodukt zum entsprechenden Zeitpunkt gut dasteht. 

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Manticore

Der Gebäudeteil kann auch von dir selbst im Privatvermögen gehalten werden und anschließend an die Praxsgemeinschaft vermietet werden. Den einzigen Vorteil den ich darin sehe, dass die Ehefrau das Gebäude besitzt ist, dass es im Haftungsfall sicher ist...

 

Da auch ein Kredit angesprochen wurde: Den wird deine Frau nicht alleine tragen können oder? Ich gehe bisher davon aus, dass du der "Versorger" bist, also wirst du auch bei der Bank zumindest bürgen müssen.

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bobby13
vor 11 Minuten schrieb Manticore:

Der Gebäudeteil kann auch von dir selbst im Privatvermögen gehalten werden und anschließend an die Praxsgemeinschaft vermietet werden.

Auch dann wäre es Sonderbetriebsvermögen und damit wäre die Steuerfreiheit nach 10 Jahren nicht möglich. 

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Manticore

kommt auf die Rechtsform der Praxisgemeinschaft an;), aber im Normalfall wirst du -zumindest bei Ärzten- Recht haben.

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foolbar
Am 26.8.2017 um 23:36 schrieb Relich:

Klar. Wieso sollte man diese nicht als Betriebsausgaben absetzen können? 

 

Mit den Tilgung verstehe ich auch nicht, warum man die nicht absetzen können soll, wenn du die gewerbliche Immobilie kaufst. Die Zinsen könntest du dann ebenfalls absetzen. 

Das würde ich auch dringend raten, bevor irgendetwas von dem Plan umgesetzt wird. 

 

Die Ehefrau kann keine "Tilgung absetzen" sondern nur Aufwände, Zinsen und AfA. Einen Vorteil sehe ich hier nicht, denn das könnte der Ehemann auch.

 

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mzl
· bearbeitet von mzl
Am 23.8.2017 um 11:16 schrieb Echo1:

Die Ausgangslage: Ich bin Arzt in Gemeinschaftspraxis ab nächstes Jahr, Alter 33 Jahre. Praxis bisher in Mieträumen.

(...)

 

Risiken meiner Meinung nach eher moderat: Tod (Risikolebensversicherung), BU (BU-Versicherung), Streit Geschäftspartner, Trennung Ehefrau (rechtl. Absicherung bei Kauf). Vermietung sollte kein Problem sein, da teils selbst genutzt und Apotheke durch uns lebt.

 

(..)

 

Da die Bank natürlich nicht objektiv ist, wollte ich hier nochmal nach Fallstricken, Tipps, Ratschläge fragen.  Macht eine endfällige Finanzierung mit Absicherung über Aktienfonds (am besten ETF?) Sinn?

 

Hallo Echo und willkommen im Forum!

 

Hm, Dein ganzes Vorhaben wirkt auf mich wenig durchdacht. Lass mich einfach meinen Banker zitieren (ich bin selbst Unternehmer im Gesundheitswesen): Ärzte können (oder wollen) nicht rechnen. Du lieferst ja keine belastbaren Zahlen, so dass man nur mutmaßen kann.

 

Die Frage ist, ob das anvisierte Gebäude auf dem Grundstück wirklich Euren Bedarf stillt oder Du Dir ein "Zwangskonzept" überlegst für das Projekt, welches nunmal baubar wäre. Konkreter gefragt: wie viel Gedanken habt Ihr über Wunschaufteilung, baulich zu verankernde Prozesse etc. gemacht? Wie zukünftsträchtig wäre so etwas bezüglich der Stichworte Telemedizin,Trend zur Konzentration, d.h. größe Gemeinschaftspraxen oder gar MVZ oder generell neuere Therapieformen? Aus einem Mietobjekt kommt man deutlich schneller heraus, wenn Du nicht gerade Zahnarzt mit extrem teuren Einbauten bist. Und die Ärzte werden in der Kleinstadt bestimmt von Vermietern hofiert. Bei dem eigenen Gebäude tut man sich deutlich schwerer. Außerdem droht die Liebhaberfalle: nicht alles, was Ihr praktisch und toll findet, wird von etwaigen Nachmietern oder Käufern geschätzt und das Geld rinnt Euch nur so durch die Finger -> Baukostenschätzung *schmunzel*.

 

Praxen gehen im allgemeinen nicht insolvent, deswegen erscheint das Risiko nicht extrem hoch und die Apobank finanziert praktisch alles. Sollten die Geschäfte trotzdem 'mal schlechter laufen (Krankheit eines Arztes, Streit untereinander, Änderungen der Vergütungsrichtlinien, Wunsch nach besserer Work-Life-Balance, MVZ wird um die Ecke hingestampft, usw.), würdest Du doppelt schlecht schlafen. 1. wegen der ruckelnden Praxisfinanzen (Kredite des mutmaßlichen Praxissitzkaufs, Gehälter, usw. laufen trotzdem gnadenlos weiter) und 2. weil die Gemahlinnen als etwaige Vermieterinnen um ihre Mieteinnahmen und eventuell Existenz bangen müssen. Als junger Arzt ggf. noch mit Familiengründungswunsch in den Rush Years des Lebens hat man doch genug Stress auszustehen. Warum sich noch mehr aufhalsen? In zehn Jahren wärst Du in einer komfortableren Situation und könntest immer noch etwas Vergleichbares angehen.

 

Gibt's bei Euch nicht private Immoprojektierer, mit denen man so etwas aufziehen könnte, d.h. die bauen das ganze nach Euren Wünschen und Ihr erhaltet langfristige Mietverträge als Ankermieter? Beim Stichwort Vollfinanzierung schüttelt's mich auf jeden Fall. Hast Du bereits eine dedizierte Beispielrechnung inklusive aller Aspekte wie versunkene Nebenkosten beim Kauf, Opportunitätskosten des Eigenkapitals bzw. der Tilgungen, Instandhaltungsrücklage usf. aufgemacht anstatt der üblichen Milchmädchenrechnung Darlehensrate vs. Kaltmiete? Welche Immoerfahrungen weist Du bzw. Ihr auf?

 

Wir haben damals rund zwei Jahre vor dem Umzug unserer Praxis ein umfangreiches Konzept erarbeitet und sind dann "in aller Ruhe" auf die Suche gegangen in Form von unzähligen Maklergesprächen und Guerillaaktionen. Meinen Geschäftspartnern konnte ich den Kauf relativ schnell ausreden. Stattdessen fanden wir mit Ausdauer eine geeignete Fläche mit adequater Miete und das wohlgemerkt in einem umkämpften Großstadtlage im Jahr 2014, also keine ollen Kamellen. Da Umzug und Praxisupgrade deutlich teuer wurden als gedacht (sagt man über Bauvorhaben auch), bin ich heilfroh, nur Mieter zu sein. Wir mussten dennoch monatelang rund um die Uhr arbeiten.

 

Ich würde an Deiner Stelle

1. stärker um die Ecke denken, d.h. bei Multiplikatoren und gut vernetzten Menschen (Bürgermeister & Co, gewisse Patienten, Gewerbetreibende vor Ort) streuen, dass Ihr andere Praxisräume sucht,

2. anfangen, mich selbst in die Immomaterie tiefer einzuarbeiten,

3. im Rahmen eines Tages-Workshops mit den lieben Arztkollegen das ganze Vorhaben quantitativ und qualitativ zu durchdringen versuchen und

4. eventuell einen erfahreren Honorarberater oder so hinzuziehen.

 

Kann alles gut gehen, könnte sich aber auch als größter finanzieller Fehler Deines jungen Lebens heraustellen...

 

Alles Gute!

 

P.S. Intensive Beratungen mit immoerfahrenen Rechtsanwälte und Steuerberatern setze ich einmal voraus. Stichworte wären u.a. verdeckte Betriebsaufspaltung, Bauträgerhaftung und Eheverträge.

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Echo1
Am 29.8.2017 um 10:59 schrieb mzl:

 

Hallo Echo und willkommen im Forum!

 

Hm, Dein ganzes Vorhaben wirkt auf mich wenig durchdacht. Lass mich einfach meinen Banker zitieren (ich bin selbst Unternehmer im Gesundheitswesen): Ärzte können (oder wollen) nicht rechnen. Du lieferst ja keine belastbaren Zahlen, so dass man nur mutmaßen kann.

 

Die Frage ist, ob das anvisierte Gebäude auf dem Grundstück wirklich Euren Bedarf stillt oder Du Dir ein "Zwangskonzept" überlegst für das Projekt, welches nunmal baubar wäre. Konkreter gefragt: wie viel Gedanken habt Ihr über Wunschaufteilung, baulich zu verankernde Prozesse etc. gemacht? Wie zukünftsträchtig wäre so etwas bezüglich der Stichworte Telemedizin,Trend zur Konzentration, d.h. größe Gemeinschaftspraxen oder gar MVZ oder generell neuere Therapieformen? Aus einem Mietobjekt kommt man deutlich schneller heraus, wenn Du nicht gerade Zahnarzt mit extrem teuren Einbauten bist. Und die Ärzte werden in der Kleinstadt bestimmt von Vermietern hofiert. Bei dem eigenen Gebäude tut man sich deutlich schwerer. Außerdem droht die Liebhaberfalle: nicht alles, was Ihr praktisch und toll findet, wird von etwaigen Nachmietern oder Käufern geschätzt und das Geld rinnt Euch nur so durch die Finger -> Baukostenschätzung *schmunzel*.

 

Praxen gehen im allgemeinen nicht insolvent, deswegen erscheint das Risiko nicht extrem hoch und die Apobank finanziert praktisch alles. Sollten die Geschäfte trotzdem 'mal schlechter laufen (Krankheit eines Arztes, Streit untereinander, Änderungen der Vergütungsrichtlinien, Wunsch nach besserer Work-Life-Balance, MVZ wird um die Ecke hingestampft, usw.), würdest Du doppelt schlecht schlafen. 1. wegen der ruckelnden Praxisfinanzen (Kredite des mutmaßlichen Praxissitzkaufs, Gehälter, usw. laufen trotzdem gnadenlos weiter) und 2. weil die Gemahlinnen als etwaige Vermieterinnen um ihre Mieteinnahmen und eventuell Existenz bangen müssen. Als junger Arzt ggf. noch mit Familiengründungswunsch in den Rush Years des Lebens hat man doch genug Stress auszustehen. Warum sich noch mehr aufhalsen? In zehn Jahren wärst Du in einer komfortableren Situation und könntest immer noch etwas Vergleichbares angehen.

 

Gibt's bei Euch nicht private Immoprojektierer, mit denen man so etwas aufziehen könnte, d.h. die bauen das ganze nach Euren Wünschen und Ihr erhaltet langfristige Mietverträge als Ankermieter? Beim Stichwort Vollfinanzierung schüttelt's mich auf jeden Fall. Hast Du bereits eine dedizierte Beispielrechnung inklusive aller Aspekte wie versunkene Nebenkosten beim Kauf, Opportunitätskosten des Eigenkapitals bzw. der Tilgungen, Instandhaltungsrücklage usf. aufgemacht anstatt der üblichen Milchmädchenrechnung Darlehensrate vs. Kaltmiete? Welche Immoerfahrungen weist Du bzw. Ihr auf?

 

Wir haben damals rund zwei Jahre vor dem Umzug unserer Praxis ein umfangreiches Konzept erarbeitet und sind dann "in aller Ruhe" auf die Suche gegangen in Form von unzähligen Maklergesprächen und Guerillaaktionen. Meinen Geschäftspartnern konnte ich den Kauf relativ schnell ausreden. Stattdessen fanden wir mit Ausdauer eine geeignete Fläche mit adequater Miete und das wohlgemerkt in einem umkämpften Großstadtlage im Jahr 2014, also keine ollen Kamellen. Da Umzug und Praxisupgrade deutlich teuer wurden als gedacht (sagt man über Bauvorhaben auch), bin ich heilfroh, nur Mieter zu sein. Wir mussten dennoch monatelang rund um die Uhr arbeiten.

 

Ich würde an Deiner Stelle

1. stärker um die Ecke denken, d.h. bei Multiplikatoren und gut vernetzten Menschen (Bürgermeister & Co, gewisse Patienten, Gewerbetreibende vor Ort) streuen, dass Ihr andere Praxisräume sucht,

2. anfangen, mich selbst in die Immomaterie tiefer einzuarbeiten,

3. im Rahmen eines Tages-Workshops mit den lieben Arztkollegen das ganze Vorhaben quantitativ und qualitativ zu durchdringen versuchen und

4. eventuell einen erfahreren Honorarberater oder so hinzuziehen.

 

Kann alles gut gehen, könnte sich aber auch als größter finanzieller Fehler Deines jungen Lebens heraustellen...

 

Alles Gute!

 

P.S. Intensive Beratungen mit immoerfahrenen Rechtsanwälte und Steuerberatern setze ich einmal voraus. Stichworte wären u.a. verdeckte Betriebsaufspaltung, Bauträgerhaftung und Eheverträge.

Vielen Dank für die ausführliche Antwort!

 

Ich bin zwar ob unseres Projekts deutlich verunsichert, aber das sehe ich jetzt positiv: Man macht sich kritischere und damit "objektivere" und nochmal genauere Gedanken.

Ich hoffe, die nächsten Tage eine ausführliche Antwort geben zu können mit Zahlen und Beispielrechnungen unterfüttert, falls der Plan dann noch aktuell ist :)

Wie vorgeschlagen macht es auf jeden Fall auch nochmal Sinn, den Kauf/Bau nochmal mit Partner genau durchzusprechen und ggf. auch Mietoptionen auszuloten.

 

Dass wir uns von Steuerberater und erfahrene Immobilienmenschen beraten lassen ist e klar.

 

Vielen Dank schon mal für die Antworten.

 

 

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K_R_Weisser
Am 23.8.2017 um 11:16 schrieb Echo1:

Macht eine endfällige Finanzierung mit Absicherung über Aktienfonds (am besten ETF?) Sinn?

 

 

Da hierzu noch keiner etwas geschrieben hat: In meinen Augen ein ganz, ganz, ganz klares Nein. Das macht ebenso wenig Sinn, wie den Kredit in einer Fremdwährung zu machen, um möglicherweise von Währungseffekten zu profitieren. Ich weiß, dass die Banken das gerade gerne vorschlagen (Proooooovision), aber was ist denn, wenn zur Endfälligkeit der unterliegende Index gerade mal schön 50% abgerauscht ist? Ja, 20-25 Jahr sind Zeit, gegen Ende die Aktienquote zu verringern, aber hier wäre mir das entschieden zu funky...

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tyr
Am 23.8.2017 um 11:16 schrieb Echo1:

Macht eine endfällige Finanzierung mit Absicherung über Aktienfonds (am besten ETF?) Sinn?

 

Wie sichert man denn etwas mit einem Aktienfonds ab? Ein Aktienfonds bringt vor allem erstmal Risiko! Das Risiko ist sicher. Eine Rendite ist möglich und wird erhofft, dies ist aber unsicher.

 

Eine riskante Finanzierung mit der Wertentwicklung eines Aktienfonds absichern zu wollen hört sich für mich eher danach an, als ob man den Bock zum Gärtner machen will.

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kleinerfisch

Eine Anekdote aus der Familie:

Ein Onkel (Arzt) kaufte Anfang der 70er seine Praxisräume in einem Neubau in einer Kleinstadt. Als er 20 Jahre später in Pension ging, war es kein Problem, die Praxis an einen Nachfolger zu vermieten.

Als weitere 25 Jahre später sein Nachfolger kündigte, war das sehr wohl ein Problem. Onkel und Tante, beide >80, waren total überfordert, zumal sich kein Nachfolger fand. Die Räume waren inzwischen nicht mehr attraktiv: das Gebäude überaltert, der Grundriss nicht mehr zeitgemäß (nur für einen Arzt geeignet), die Lage nicht mehr günstig durch Verlagerung des Stadtkerns und attraktivere Neubauten.

Also wurde die Praxis mit enormen Aufwand zur Wohnung umgebaut und schließlich doch erfolgreich vermietet. Das klappte aber nur, weil sich einer der Söhne richtig reingehängt hat, und weil die Wohnraum-Mieten in besagter Kleinstadt durch die Decke gegangen sind.

Ich kenne die genauen Zahlen nicht, aber glaube nicht, dass sich ein 50k Aufwand bei 1k Monatsmiete wirklich rentieren kann.

 

Fazit: Vermieten hört sich immer so leicht an, gerade als Altersvorsorge, aber wenn mal erst mal 80 ist, ist nichts mehr einfach. Hausverwaltungen sind ein Ausweg, aber oft unqualifiziert und desinteressiert, nicht zuletzt auch teuer (für Vermietungsleistungen).

 

Dazu kommt hier noch die Anzahl der beteiligten Personen: 2(?) Ärzte, 2(?) Ehefrauen, 1(?) Käufer sind mindestens 4 Personen, mit denen Du Dich sehr lange sehr gut verstehen werden musst.

 

 

PS

Die endfällige Finanzierung mit "Absicherung" durch Aktienfonds kann nur dann sinnvoll sein, wenn anderweitig genügend Mittel für den Crash-Fall vorhanden wären. MaW nur, wenn es eine weitere Absicherung mit sicheren Anlagen gäbe. Oder was soll passieren, wenn die Endfälligkeit direkt auf einen Crash fällt?

Dann wäre aber die Absicherung durch Fonds nicht wirklich eine, da die eigentliche Absicherung eben durch die andere Anlage erfolgt.

Also tilgen oder sicher anlegen, was für die Endtilgung gebraucht wird. Überschüsse können dann immer noch in Fonds fließen.

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seron
Am 23.8.2017 um 11:16 schrieb Echo1:

Hallo!

Es geht um den möglichen Erwerb/Bau einer teilweise selbstgenutzten Gewerbeimmobilie.

Risiken meiner Meinung nach eher moderat: Tod (Risikolebensversicherung), BU (BU-Versicherung), Streit Geschäftspartner, Trennung Ehefrau (rechtl. Absicherung bei Kauf). Vermietung wie zb. hier sollte kein Problem sein, da teils selbst genutzt und Apotheke durch uns lebt.

Sind im Moment in Beratung bei Apobank, wollen aber auch noch zu anderen Banken, wenn es konkreter wird.

Mit Zahlen kann ich leider noch nicht dienen, da erst Interessenten abgeklärt werden und die prinzipiellen Voraussetzungen, wie Größe, ungefähre Kosten etc.

Da die Bank natürlich nicht objektiv ist, wollte ich hier nochmal nach Fallstricken, Tipps, Ratschläge fragen.  Macht eine endfällige Finanzierung mit Absicherung über Aktienfonds (am besten ETF?) Sinn?

Sollten noch Infos fehlen, einfach nachfragen. Aber wie gesagt, genaue Zahlen sind noch nicht klar....

Vielen Dank

 

 

 

Da spielen einige Faktoren eine Rolle, die eine Bewertung mit diesen Infos meiner Meinung nach nur schwer möglich machen. Aktienfonds zur Absicherung? Wäre mir zu riskant. Das haben auch meine Vorredner schon geschrieben. Lass dich von einem Finanzberater beraten und NICHT von einer Bank.

 

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bobby13
Am 5.9.2017 um 02:02 schrieb kleinerfisch:

Eine Anekdote aus der Familie:

Ist das jetzt ein Beispiel für den eigenen Immobilienerwerb? :)

 

Das Gebäude sollte sich in 20 Jahren Eigennutzung eigentlich durch die gesparte Miete rentiert haben.

Zusätzlich wurden dann noch 25 Jahre Mieteinkünfte erzielt.

 

Nach immerhin 45 Jahren war dann eine umfangreichere Sanierung nötig.

Die 50.000€ Reparaturkosten hat man nach etwas über 4 Jahren auch wieder drin. Da ja, wie du geschrieben hast, die Mietpreise explodiert sind.

 

Wäre jetzt natürlich interessant das mit konkreten Zahlen durchzurechnen. Aber das klingt auf den ersten Blick doch erstmal nach einer gelungenen Investition.

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chaosmuc
vor 1 Stunde schrieb bobby13:

Ist das jetzt ein Beispiel für den eigenen Immobilienerwerb? :)

Sehe ich auch so.

Bei einer konservativen Finanzierung würde ich darauf achten, die Gewerbeimmobilie zum Renteneintritt abgezahlt zu haben, das sollte bei 20 Jahren auch nicht ganz unrealistisch sein.

Anschließend nochmal 25 Jahre Mieteinnahmen eingestrichen und das ganze wohl ohne größere Investitionen.

 

Also auf der Habenseite:

  • 20 Jahre keine Mietzahlungen sondern eigenen Kredit getilgt,
  • 25 Jahre Mieteinnahmen ohne große Neuinvestition.
  • Wieder Mieteinnahmen nach Renovierung

 

Auf der Sollseite

  • Nach 45 Jahren Neuinvestitionen von 50.000€

 

Nehmen wir jetzt noch an, dass man in den ersten 20 Jahren keine Rücklagen aus der gesparten Miete gemacht hat, sondern alles zur Tilgung aufgewendet hat.

 

Dann hat man in den nächsten 25 Jahren immernoch Zeit pro Monat 100€ (neben dem Hausgeld) von den Mieteinnahmen auf ein Girokonto zu legen und damit schon (mehr als) die Hälfte der geschätzten Investitionskosten ganz ohne Zinsen bar in der Hand. Und in den vergangenen 25 Jahren gab es durchaus "Sparbuchartige" Anlageprodukte mit ansehnlichen Zinsen.

Und die Investitionskosten kann man ja über die nächsten 7 Jahre steuerlich von den Mieteinnahmen absetzen.

 

Als einziges Problem bleibt im hohen Alter den Umbau zu organisieren und wenn man auf Kredit renovieren muß.

 

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tyr
· bearbeitet von tyr
vor 2 Stunden schrieb bobby13:

Das Gebäude sollte sich in 20 Jahren Eigennutzung eigentlich durch die gesparte Miete rentiert haben.

 

Man spart keine Miete. Die Wohnkosten fallen immer an und werden immer bezahlt, egal, wie. Man kann bestenfalls die Rendite eines Vermieters nach Abzug Vermieterkosten/Aufwand nach Kapitaleinsatz sparen. Diese Rendite eines Vermieters ist aber unsicher und typischerweise gering, bzw. bei vielen Vermietern gar nichts: http://www.faz.net/aktuell/finanzen/meine-finanzen/sparen-und-geld-anlegen/magere-renditen-jeder-dritte-vermieter-macht-mit-immobilie-keinen-gewinn-13158425.html

 

vor 2 Stunden schrieb bobby13:

Zusätzlich wurden dann noch 25 Jahre Mieteinkünfte erzielt.

 

Es zählt nur, was in dem Geschäft nach Kosten, Kapitaleinsatz und Aufwand an Ertrag hängen bleibt. Die Einnahmen allein zu betrachten hilft nicht, da es diese nicht kostenlos gibt.

 

vor 2 Stunden schrieb bobby13:

Nach immerhin 45 Jahren war dann eine umfangreichere Sanierung nötig.

Die 50.000€ Reparaturkosten hat man nach etwas über 4 Jahren auch wieder drin.

 

Instandhaltungskosten hat man nicht durch laufende Mieteinnahmen wieder herein geholt. Diese Kosten fallen einfach an, damit die Miete weiter fließen kann. Ob sich diese Instandhaltung gelohnt hat weiß man erst, wenn man die Immobilie verkauft hat und dann eine Gesamtrechnung über alle finanziellen Zu- und Abflüsse aus diesem Immobiliengeschäft aufmachen kann. Vielleicht haben sich nach dem Verkauf die Instandhaltungskosten niemals gelohnt, da das Geschäft die ganze Zeit am Ende insgesamt nur Verlust gebracht hat.

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pianopaule
Am 23.8.2017 um 11:16 schrieb Echo1:

 

Demnächst besteht die Möglichkeit in guter Lage eines kleinen Städtchens gewerbliche zu nutzende Grundstücke zu kaufen.

Die Miete in anderen Mietobjekten relativ hoch bei ungünstigen Standortbedingungen (Parkplätze etc.).

 

Alles Grundsätzliche gecheckt ?

Bevölkerungsentwicklung/Infrastruktur derzeit und deren zukünftige Entwicklung/Konkurrenzsituation usw.

 

Z.B. Parkplatzvorhalt nützt nur wenn im Umfeld wenige Parkmöglichkeiten bestehen.

 

Die gute Lage eines kleinen Städtchens: in den kleineren Städtchen kommt es m.E. nicht um eine gute Lage (etwa wie im Einzelhandel) an, es ist eher angenehm, nicht im Kern wo alles eng ist, parken zu müssen.

 

Alles Grundsätzliche gecheckt ?

 

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kleinerfisch

Außerdem zahlt die laufende Miete bereits die durch die jetzige Vemietung anfallende Instandhaltung.

 

vor 21 Minuten schrieb tyr:

Vielleicht haben sich nach dem Verkauf die Instandhaltungskosten niemals gelohnt, da das Geschäft die ganze Zeit am Ende insgesamt nur Verlust gebracht hat.

Ich würde noch weiter gehen:

Eine Investition hat sich dann gelohnt, wenn ich im Vergleich zur mir bestmöglichen Alternative gut abgeschnitten habe (finanziell und emotional!).

Ob das hier finanziell der Fall war kann ich nicht genau sagen, da ich eben keine genauen Zahlen habe (ja, die wären wirklich mal interessant).

Über die Zeit der Eigennutzung war die Praxis vielleicht ein Gewinn - über die Rest-Laufzeit nach der Renovierung bezweifele ich das sehr, jedenfalls aus der Perspektive der jetzigen Eigentümer.

Um der Frage zuvorzukommen: Ich hatte vor der Renovierung für Verkauf plädiert. Das Gegenargument war, dass das Geld ja auf der Bank nichts mehr einbringe.

 

Den Stress, den eine solche Aktion für ein Paar in seinen 80ern mit sich bringt, kann ich dagegen einschätzen:

Ogottogott, wir finden keinen neuen Mieter. Das ist doch so eine schöne Praxis.

Ach herrje, wir müssen umbauen. Wer soll das nur managen? Finden wir denn dann einen Mieter? Lohnt sich das alles?

Verkaufen? o nein, und was dann mit dem Geld anfangen?

Ojemine, jetzt sind auch noch die Wasserleitungen defekt. Was das alles kostet!

 

Wie gesagt, ohne einen Sohn vor Ort, der sich gekümmert hat, und ohne den glücklichen Umstand in einer Boom-Region zu wohnen, wo auch eine Erdgeschoss-Wohnung in einem 70er-Jahre Plattenbau noch gut zu vermieten ist, hätte das ganze massiv(er) schiefgehen können.

 

Aber mir ging es mit dem Beispiel weniger um die finanzielle Seite als zu zeigen,was man sich mit so einem Kauf aufbürdet. Das klingt alles easy mit 30, aber 50 Jahre später ist nichts mehr easy. Auch die Attraktivität eines Objekts kann sich stark ändern, sowohl bzgl. des Ortes selbst als auch der Lage im Ort als auch der Bauart. 50 Jahre sind einfach eine lange Zeit und Prognosen schwierig, wenn sie die Zukunft betreffen.

 

 

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