Bewohnte Wohnung verkaufen

[Nudafreak1]

Nabend zusammen,

 

ohne vorhanden Zeitdruck beschäftigt mich folgender Sschverhalt:

- wir (kinderloses Ehepaar Anfang 50) bewohnen eine abbezahlte ETW in Ddorf

- finanzielle Grundausstattung scheint solide - daher kein Handlungsdruck vorhanden

 

Zur Frage:

Da wir ohne Erben dastehen ist es ja wenig sinnvoll, eines Tages mit einer abbezahlten Wohnung von dieser Welt zu gehen. Gibt es also einen Markt (von Immoscout oder sonstigen abgesehen ) die Wohnung zu noch gesunden Lebzeiten mit verbleibendem Nießbrauch zu Geld zu machen oder müssen wir dies unter den üblichen Risiken einer Immobilie als assettypisches Risiko verbuchen ?

 

sG

 

Nudafreak

[Ramstein]

Umkehrhypothek lautet das Zauberwort. Ist aber (noch?) nicht weit verbreitet.

[Gast240416]

Ich meine auch Finanztest hatte da mal ein Heft oder einen ausführlichern Beitrag zu dem Thema.

Vor ca 4-8 Jahren.

 

 

Edit:

 

Gefunden KLICK

 

Ich kenne einen Fall, in dem ein Hausbesitzer in Kenntnis einer Erkrankung (mit nur noch soweit abschätzbar kurzer Lebenserwartung) so etwas abgeschlossen hat und sich dann mit dem Geld noch einiges geleistet hat.

Was draus wurde weis ich nicht.

 

Ein weiterer Fall mit perfekt versteckten Baumängeln, die auch der offensichtlich nachlässige Gutachter nicht fand.

Auch im ersten Fall steckte so etwas mMn dahinter.

 

Motto: Wenn es klapp iss jut, wenn nicht ist die Sache vor Ort auch nicht bekannt.

 

Kein Wunder das sich offensichtlich die Anbieter wieder zT zurückgezogen haben.

[chaosmuc]

Hier in München sieht man auf immoscout durchaus sehr oft Angebote mit lebenslangen Nießbrauch oder Leibrente.

[luess]

vor 1 Stunde schrieb chaosmuc:

Hier in München sieht man auf immoscout durchaus sehr oft Angebote mit lebenslangen Nießbrauch oder Leibrente.

 

Mag sein, allerdings wird kein normaler Käufer, der das alles sehr ernst nimmt, eine Immobilie erwerben mit einem Nießbrauchrecht oder einer Immobilienleibrente. 

 

[Peter23]

vor 9 Stunden schrieb luess:

 

Mag sein, allerdings wird kein normaler Käufer, der das alles sehr ernst nimmt, eine Immobilie erwerben mit einem Nießbrauchrecht oder einer Immobilienleibrente. 

 

"Ein normaler Käufer, der alles sehr ernst nimmt" würde das vielleicht doch machen, wenn der Preis stimmt.

[tom1956]

vor 12 Stunden schrieb Ramstein:

Umkehrhypothek lautet das Zauberwort. Ist aber (noch?) nicht weit verbreitet.

Meines Wissens hat sich das Modell in Deutschland nie richtig durchgesetzt ...

 

Nach meiner Erinnerung muß man aber strikt unterscheiden zwischen Umkehrhypothek und Leibrente. Bei der Leibrente wird die Immobilie verkauft (also Eigentümerwechsel). Der Käufer zahlt den Kaufpreis in monatlichen Raten an den Verkäufer bis zu dessen Tod und trägt auch die Instandhaltungskosten der Immobilie. Für den Verkäufer wird im Gegenzug ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen. Bei der Umkehrhypothek wird die Immobilie nicht verkauft (kein Eigentümerwechsel), es wird schlicht ein Darlehen aufgenommen, die Immobilie sichert den Kredit ab und wird in monatlichen Raten an den Eigentümer ausgezahlt.

 

Der Ansatz des Fragesteller "die Wohnung mit verbleibendem Nießbrauch zu Geld zu machen" entspricht der Variante Leibrente.

[luess]

vor 36 Minuten schrieb Peter23:

"Ein normaler Käufer, der alles sehr ernst nimmt" würde das vielleicht doch machen, wenn der Preis stimmt.

 

Dann muss der Preis aber sehr sehr gut stimmen. 8 von 10 lehnen sofort ab. Was bringt dir ein Haus oder eine Wohnung, mit der du womöglich 30-40 Jahre nichts tun kannst ? Der Preis müsste dann schon min. 40 - 50% tiefer vom eigentlichen Verkehrswert sein.

 

Gut klar, man darf sich nicht die als Maßstab nehmen, die sich nur damit brüsten wollen wie „ Mir gehört eine Wohnung in München Stadtmitte“. Die könnten sich eine normale Wohnung in selbiger Lage nichtmal ansatzweise leisten. 

[asche]

vor 6 Stunden schrieb luess:

 

Dann muss der Preis aber sehr sehr gut stimmen. 8 von 10 lehnen sofort ab.

Du lebst nicht in München, oder? ich kenne sogar eine Steuerberaterin(!!), die sowas als Anlage zur Altersvorsorge plant(e). Aktien sind ihr zu volatil (seufz). Und die Angebote gibt es wirklich häufiger auf Immoscout.

 

vor 6 Stunden schrieb luess:

Was bringt dir ein Haus oder eine Wohnung, mit der du womöglich 30-40 Jahre nichts tun kannst ? Der Preis müsste dann schon min. 40 - 50% tiefer vom eigentlichen Verkehrswert sein.

D'accord, ich denke so gut wie alle hier halten das Modell als Käufer für eine blöde Idee. Besagte StBin hätte trotz Miete noch jeden Monat weiteres Geld für Zins, Tilgung, Instandhaltung zuschießen müssen..! Da bindet man sich ja auf 30 Jahre einen cash drain ans Bein ...

 

[luess]

vor 24 Minuten schrieb asche:

Du lebst nicht in München, oder?

 

Ich lebe in New York. Ich weis aber schon genau, warum ich diese Meinung habe. 

 

Kein normaler kaufst sich solch eine Immobilie. Falls doch hat er zu viel Geld oder einfach keinen Plan was er tut. Viele andere Möglichkeiten gibt’s da nicht. 

 

Ob es solche Angebote öfters gibt oder nicht, ist doch total egal ( zumal Eddas in vielen Städten geben wird ). Als „Verkäufer“ würde ich das ( in deren Lagen ) auch machen. Solange es sich einen dummen finden lässt, der kauft, wieso nicht. Von Intelligenz zeugt das aber definitiv nicht.

 

Zur Steuerberaterin gibt es noch zu sagen, dass nicht alles Gold ist, was glänzt. In München noch viel weniger wie sonst wo, weil die Leute viel weniger zu bieten haben, wie sie nach außen verkörpern. 

[Peter23]

vor 43 Minuten schrieb luess:

Kein normaler kaufst sich solch eine Immobilie. Falls doch hat er zu viel Geld oder einfach keinen Plan was er tut. Viele andere Möglichkeiten gibt’s da nicht.

Sehr undifferenzierter Kommentar. Wie gesagt: Zum Vermögensaufbau kann das bei einem entsprechend günstigen Preis doch sinnvoll sein. Es ist natürlich klar, dass eine Wohnung mit Leibrente nicht annähernd das Gleiche kosten darf wie ohne.

[Raccoon]

Am 30.9.2017 um 10:07 schrieb tom1956:

Bei der Leibrente wird die Immobilie verkauft (also Eigentümerwechsel). Der Käufer zahlt den Kaufpreis in monatlichen Raten an den Verkäufer bis zu dessen Tod und trägt auch die Instandhaltungskosten der Immobilie. Für den Verkäufer wird im Gegenzug ein Wohnrecht im Grundbuch eingetragen.

Dumme Frage dazu: Wenn ich das richtig verstehe, zahle ich als Käufer monatlich die Rate X bis zum Ende einer vorher festgesetzten Laufzeit. Was passiert, wenn der Verkäufer vorher verstirbt? Gibt es Erben (sofern vorhanden), die in dem Fall Ansprüche erheben können?

[chaosmuc]

vor 31 Minuten schrieb Raccoon:

Dumme Frage dazu: Wenn ich das richtig verstehe, zahle ich als Käufer monatlich die Rate X bis zum Ende einer vorher festgesetzten Laufzeit.

Da gibt es wohl unterschiedliche Gestaltungen. Es gibt wohl auch die Gestaltungsoption, dass man bis zum Tot des Rentenempfängers zahlt (erster Satz von https://de.wikipedia.org/wiki/Leibrente )

[tom1956]

vor 42 Minuten schrieb Raccoon:

Dumme Frage dazu: Wenn ich das richtig verstehe, zahle ich als Käufer monatlich die Rate X bis zum Ende einer vorher festgesetzten Laufzeit. Was passiert, wenn der Verkäufer vorher verstirbt? Gibt es Erben (sofern vorhanden), die in dem Fall Ansprüche erheben können?

Meines Erinnerung nach ist da vieles auch individuell verhandelbar (was natürlich Auswirkungen auf die Höhe der Leibrente haben wird), wie etwa eine Mindestleibrentendauer oder auch eine maximale Leibrentendauer. Vergleichbares gibt es ja auch bei einer "Sofortrente gegen Einmalzahlung" (z. B. Rentengarantiezeit). Bin da aber kein Experte, da müßtest Du selber ein wenig recherchieren. 

[chaosmuc]

vor 1 Stunde schrieb tom1956:

Meines Erinnerung nach ist da vieles auch individuell verhandelbar (was natürlich Auswirkungen auf die Höhe der Leibrente haben wird), wie etwa eine Mindestleibrentendauer oder auch eine maximale Leibrentendauer.

Oft haben die Verkäufer schon eine recht klare Vorstellung der Wunschgestaltung, diese ist dann z.B. auf Immobilienscout oft auch recht klar angedeutet.

[JS_01]

Auch wenn ich es schon mal hier im Forum gespostet habe, muss ich bei solchen Gestaltungen immer daran denken (natürlich recht unwahrscheinlich):

 

Älteste Frau der Welt

 

Zitat

Zwei Jahre nach dem Tod des Enkels verkaufte die damals 90-Jährige ihre Wohnung gegen Zahlung einer Leibrente von 2.500 Francs pro Monat an den 47-jährigen Rechtsanwalt Andre-François Raffray. Nach ihrem Tod sollte die Wohnung an Raffray fallen. Raffray erlebte das Ende seiner Zahlungsverpflichtung jedoch nicht mehr. Als er im Dezember 1995 mit 77 Jahren an Krebs verstarb, musste seine Witwe die Rentenzahlungen fortsetzen. Die rund 900.000 Francs, die er bis dahin bezahlt hatte, entsprachen dem dreifachen Marktpreis der Wohnung.

 

[Rubberduck]

Am 29.9.2017 um 21:54 schrieb chaosmuc:

Hier in München sieht man auf immoscout durchaus sehr oft Angebote mit lebenslangen Nießbrauch oder Leibrente.

 

Habe jetzt kürzlich auch so etwas gesehen. Da "verkauft" einer seine Mama mit dem Haus. Abschlag sind ca. 30%. Die alte Frau bewohnt ca. 50% der Fläche. Da in dem Haus sonst nur kleinere Wohnungen vorhanden sind, ist das eher was für einen Investor. Wenn man ein Family Office betreuen würde, könnte man drüber nachdenken. Ein tolles Steuersparmodell. Keine laufenden Einkünfte und in 20 Jahren ist das Haus zu freien Verfügung. 

 

Das klappt aber auch nur in Frankfurt oder München. 

 

NachtragHier klicken  Anbei ein Beispiel. Abschlag ist wohl doch höher und eher 50%. Habe mich aber damit nicht weiter beschäftigt. Finde das Ganze etwas fragwürdig. 

[odensee]

Am 30.9.2017 um 17:12 schrieb luess:

Zur Steuerberaterin gibt es noch zu sagen, dass nicht alles Gold ist, was glänzt.

Du bist maximal 22 Jahre alt und nach deinem Studium in Frankfurt schon Anfang dieses Jahres nach New York gegangen. Wie willst du eigentlich die Steuerberaterszene in München beurteilen?

 

Am 30.9.2017 um 17:12 schrieb luess:

In München noch viel weniger wie sonst wo, weil die Leute viel weniger zu bieten haben, wie sie nach außen verkörpern. 

Ich kenne einen hier im WPF, der in 14 Jahren in München eine Penthouse-Wohnung für 500k kaufen will, weil er die Stadt so toll findet. Kennst du den auch?

 

Am 30.9.2017 um 10:13 schrieb luess:

Dann muss der Preis aber sehr sehr gut stimmen. 8 von 10 lehnen sofort ab.

Wie kannst du eigentlich mit deiner Erfahrung (wohl seit maximal einem halben Jahr in NY im Job?) beurteilen, ob in Düsseldorf (darum geht es hier im Thread!) 8 von 10 sofort ablehnen?

 

Ich weiß, dass ich auf deiner Ignoreliste stehe... aber vielleicht solltest du gelegentlich mal mit deinen forschen Äusserungen etwas zurückfahren....

[Nudafreak1]

Besten Dank für die Denkanstöße!

 

werde das Thema im Hinterkopf belassen und dann in 10 Jahren oder so mal wieder auftauen. Zum Glück drängt da ja nichts und wer weiß, ob/wie/wohin sich der Markt in dieser Zeit entwickelt.

 

Daher Gruß und besten Dank an die emsigen Mitforisten ( zumindest an alle außerhalb NY ).

 

SG

 

Jörg

[fnord]

Am 4.10.2017 um 03:17 schrieb Nudafreak1:

Besten Dank für die Denkanstöße!

 

werde das Thema im Hinterkopf belassen und dann in 10 Jahren oder so mal wieder auftauen. Zum Glück drängt da ja nichts und wer weiß, ob/wie/wohin sich der Markt in dieser Zeit entwickelt.

 

Daher Gruß und besten Dank an die emsigen Mitforisten ( zumindest an alle außerhalb NY ).

 

SG

 

Jörg

Warum nicht die Wohnung an einen kapitalanleger verkaufen und mieten? 4 % Rendite bieten und Vermieter Kündigung ausschließen. Sowas sollte machbar sein und für beide Seiten ein guter Deal sein, oder? 

[Schwabenpower80]

Hallo, 

ich habe einen solchen Niessbrauchskauf vor 3 Jahren getätigt. Die Immobilie wird von einem Ehepaar (82 und 85 J.) bis zu Ihrem Tode genutzt.

Der Kaufpreis wurde um eine imaginäre Miete (Mietspiegel)  x Lebenserwartung gemindert, Knackpunkt sind einzig die Instandhaltungskosten - hier haben wir uns auf 50%/50%

geeinigt (weicht vom BGB ab).

An ein solches Objekt in einer guten Lage kommt man heute fast nicht mehr ran, daher sind wir bisher zufrieden mit der Entscheidung (auf beiden Seiten).

Das Thema wird auch immer beliebter v.a. in Ballungsgebieten. Habe mich etwas mit dem Thema beschäftigt, sofern jemand noch weiter Fragen hat - gerne.

 

Beste Grüsse

Schwabe

[Alter]

Wäre ich in deiner Situation würde ich schauen ob ich jemanden damit Freude machen könnte. Nach dem Ableben soll die Wohnung verkauft werden und der Erlös angelegt werden und regelmäßig einer Kinderstation es ermöglichen z.B.Kinderspielzeuge für chronisch kranke Kinder die wochen-/ monatelang stationär sind zu kaufen.