unbebautes Gewerbegebiet aus Erbschaft - wie finde ich überregional Investoren?

[Hausmeister]

Hallo liebe WPF-Community,

 

ich habe aus einer Erbschaft ein großes unbebautes Privatgrundstück geerbt, was glücklicherweise bald im Zuge der Stadtplanung sogar als Gewerbegebiet ausgewiesen wird. Es handelt sich um eine Fläche von mehreren zehntausenden qm², ergo ein durchaus großes Objekt, was für Großinvestoren oder größere Unternehmen interessant sein könnte.

 

Ich muss aber langsam vor dieser Größe des ganzen „Projekts“ kapitulieren. Ich habe keine Ahnung, wie ich überhaupt eventuelle Interessenten darauf überhaupt aufmerksam machen kann. Zur Zeit macht nur die örtliche Bank Kaufangebote – aber auch nur, weil sonst außerhalb der Stadtgrenzen niemand davon Wind bekommt.

  
Gibt es eine Möglichkeit, eine Art bundes-/landesweite Ausschreibung zu organisieren? Oder wie sonst mache ich die Industrie oder die generelle Investorenwelt überregional darauf aufmerksam, dass ich ein großes Gewerbegebiet anzubieten habe?

 

Für Hilfestellungen bin ich wirklich überaus dankbar!

Liebe Grüße

Hausmeister

[marcel]

Bei dem Umfang würde ich persönlich es in Kauf nehmen, daß ein erfahrener Makler seinen Teil daran mitverdient.

[Juninho]

vor 10 Minuten schrieb Hausmeister:

Gibt es eine Möglichkeit, eine Art bundes-/landesweite Ausschreibung zu organisieren? Oder wie sonst mache ich die Industrie oder die generelle Investorenwelt überregional darauf aufmerksam, dass ich ein großes Gewerbegebiet anzubieten habe?

 

Für Hilfestellungen bin ich wirklich überaus dankbar!

 

Ja, Makler beauftragen. Oder selber die Hand ans Telefon bekommen und entsprechende Investoren anrufen und mit denen ein paar Szenarien durchspielen. Hast du denn eine konkrete Idee, was das Grundstück wert ist?

[Hansolol]

Mal bei der Stadt/Gemeinde anfragen. Interessenten wenden sich auch oft direkt bei den Ämtern. Als was ist die Fläche denn aktuell ausgewisen? 

[will wissen]

Hi Hausmeister,

 

such doch mal nach "Geoportal Bodenrichtwert". Das sollte eine Idee über den Wert geben.

 

Will

[Hausmeister]

Danke soweit für die Rückmeldungen!

 

vor 4 Stunden schrieb Juninho:

 Oder selber die Hand ans Telefon bekommen und entsprechende Investoren anrufen und mit denen ein paar Szenarien durchspielen.

 

Geht ja explizit darum, dass ich nicht weiß, wie ich solche Investoren überhaupt auffindig machen soll.
Bspw. einfach bei Unternehmen wie Amazon anrufen und fragen: "Hey, sucht ihr noch 'n Gewerbegebiet für einen neues Großlager?" wird wohl nicht die Lösung sein. Oder doch?

Ich habe jetzt Webseiten wie gewerbegebiet.de, isb.rlp.de oder auch immobilienscout24.de/gewerbe.html  gefunden (falls das unter Fremdwerbung zählt, nehme ich die Links gerne wieder raus).
Das ist für den ersten Anlauf recht ansprechend, aber welche anderen Möglichkeiten zur Investorensuche/-kontaktaufnahme gibt es denn sonst?
 

Das Grundstück ist aktuell noch Ackerland. Der Wert dürfte bei grob 1.500.000€ liegen. 

(übrigens großartiger Link Will! Danke)

 

[odensee]

vor 7 Stunden schrieb Hausmeister:

Das ist für den ersten Anlauf recht ansprechend, aber welche anderen Möglichkeiten zur Investorensuche/-kontaktaufnahme gibt es denn sonst?

Hast du Beitrag #2 von @marcel gelesen? Ich vermute, die örtliche Bank macht das auch nicht für lau...

[Gast240416]

Wende Dich an die regionalen Wirtschaftsverbände und zB die IHK.

[Hansolol]

vor 9 Stunden schrieb Hausmeister:

Danke soweit für die Rückmeldungen!

 

 

Geht ja explizit darum, dass ich nicht weiß, wie ich solche Investoren überhaupt auffindig machen soll.
Bspw. einfach bei Unternehmen wie Amazon anrufen und fragen: "Hey, sucht ihr noch 'n Gewerbegebiet für einen neues Großlager?" wird wohl nicht die Lösung sein. Oder doch?

Ich habe jetzt Webseiten wie gewerbegebiet.de, isb.rlp.de oder auch immobilienscout24.de/gewerbe.html  gefunden (falls das unter Fremdwerbung zählt, nehme ich die Links gerne wieder raus).
Das ist für den ersten Anlauf recht ansprechend, aber welche anderen Möglichkeiten zur Investorensuche/-kontaktaufnahme gibt es denn sonst?
 

Das Grundstück ist aktuell noch Ackerland. Der Wert dürfte bei grob 1.500.000€ liegen. 

(übrigens großartiger Link Will! Danke)

 

 

Wenn es jetzt noch Ackerland ist wird sich der Wert aber noch ändern wenn du es als Bauland verkaufst. 

[voc]

Aufgrund der Größe des Grundstücks, solltest du aus meiner Sicht zwingend mit einem Makler oder einem Projektentwickler zusammenarbeiten.

 

 

Je nach dem wie viel Zeit und Arbeit du in das Objekt stecken möchtest, könntest du die Erlöse deutlich erhöhen.

 

So könnte es sich lohnen das Grunstück in kleinere Bereiche zu unterteilen und diese dann einzeln zu verkaufen.

Ebenfalls könnten frühzeiitge Gespräche mit der Stadt/Gemeinde dazuführen, dass die Einschränkungen für die zukünftige Nutzung deines Grundstücks nicht allzu restriktiv ausfallen (z.B. Einzelhandel).

 

Vielleicht macht es Sinn -mit den richtigen Personen- eine eigene Projektentwicklungsgesellschaft zu gründen und eben nicht nur das reine Grunstück, sondern gleich die Immobilien zu entwickeln und zu verkaufen.

Das notwendige know how, könntest du durch entsprechende Gesellschafter erhalten. Jeder der Gesellschafter bringt "etwas" in die Gesellschaft ein (der Makler z.B. seine Kontkate; du wiederum dein Grundstück) wovon die anderen Gesellschafter profitieren.

 

 

Eine Frage zum Schluss:

Bei dem Wert des Grundstücks ist die Erbschaftssteuer nicht zu vernachlässigen, hast du diese schon zahlen dürfen?

Bzw. hast du dir schon gedanken gemacht, wie du die notweingen Mittel bereitstellst?

[Hansolol]

Ich würde es ohne Makler versuchen, so kann der zukünftige Erwerber sich die Provision sparen. Die Makler machen doch auch nichts, außer einer Bröschüre, worin das Grundstück angeboten wird und ein paar Stunden beim Notar zu verbringen. Die Kohle die die dafür einstreichen, steht sowieso in keinem Verhältnis. 

 

Ich würde mich zunächst an die Gemeinde wenden und dann ggf einen Projektentwickler einschalten. 

[voc]

Man sollte nicht alles pauschalisieren.

Es gibt durchaus Makler die ihr Geld wert sind und wenn der Wert eben "nur" darin besteht die richitgen Personen zu kennen oder Erfahrung mit der Umsetzung eines solchen Projektes zu haben.

 

Natürlich kann man auch die gesamte Arbeit alleine übernehmen und sicherlich steigt der prozentuale Anteil an Gewinn, schließlich muss man nichts abgeben.

Aber ob der absolute Wert ebenfalls höher ausfällt bzw. man überhaupt in eine Realtisierungsphase eintreten kann...

 

[tyr]

vor 3 Minuten schrieb voc:

Man sollte nicht alles pauschalisieren.

Es gibt durchaus Makler die ihr Geld wert sind und wenn der Wert eben "nur" darin besteht die richitgen Personen zu kennen oder Erfahrung mit der Umsetzung eines solchen Projektes zu haben.

 

Natürlich kann man auch die gesamte Arbeit alleine übernehmen und sicherlich steigt der prozentuale Anteil an Gewinn, schließlich muss man nichts abgeben.

Aber ob der absolute Wert ebenfalls höher ausfällt bzw. man überhaupt in eine Realtisierungsphase eintreten kann...

 

 

Dann lasse doch mal Zahlen sprechen, was könnte ein Makler konkret nach Abzug der Maklerkosten an Mehrwert erwirtschaften?

 

Konkrete Beispiele.

 

Ich bin sehr für Makler, wenn dieser für die beiden durch ihn zusammengebrachten Parteien einen Mehrwert bringt, also die beiden Parteien ohne den Makler sonst nicht zusammengefunden hätten. Was kann der Makler in diesem Fall genau leisten, woraus besteht der Mehrwert, der die Kosten des Maklers übersteigt?

 

Und, wie findet man denn den kompetenten Makler, der den Mehrwert sicher bringt? Wie trennt man ihn angesichts des Principal-Agent Wissensgefälles zwischen Laie und Kunde https://de.wikipedia.org/wiki/Prinzipal-Agent-Theorie von den nicht fähigen Maklern ab?

 

Ich würde stattdessen lieber wie immer vorgehen. Selber Grundwissen über diese Situation aneignen. Angebote einholen, Anfragen stellen, mehrere/viele, je nachdem, wie viel Geld zu verdienen ist. Wenn man merkt, dass man mit endlicher Arbeitszeit nicht weiter kommt, Fachleute damit beauftragen. Da man ja vorher schon etwas Grundlagenwissen über die Geschichte angeeignet hat kann einen der Fachmann nicht mehr übers Ohr hauen und man weiß grundlegend, mit wem man zusammen arbeiten kann und mit wem nicht. Wie so oft.

[tom1956]

vor 5 Stunden schrieb Hansolol:

Die Makler machen doch auch nichts, außer einer Bröschüre, worin das Grundstück angeboten wird und ein paar Stunden beim Notar zu verbringen. Die Kohle die die dafür einstreichen, steht sowieso in keinem Verhältnis. 

 

Mit Verlaub, eine ziemlich steile These - vor allen Dingen in dieser verallgemeinerten Form. Meine Wenigkeit arbeitet seit Jahrzehnten mit Maklern zusammen (insbesondere bei Vermietungen) und meine Erfahrungen waren ganz überwiegend positiv. Daran werde ich auch zukünftig festhalten, selbst wenn ich seit einiger Zeit für die Courtage zur Kasse gebeten werde (Bestellerprinzip).

 

Das obige Beispiel ist von erstaunlicher Ahnungslosigkeit geprägt, denn es fehlen schlicht fast sämtliche Dienstleistungen von der Bewertung des Grundstückes/der Immobilie angefangen über Anzeigen und Besichtigungstermine bis hin zur Unterstützung bei Finanzierungsfragen.

 

Wenn es so ging, wie Du schreibst, also "Broschüre machen und ein paar Stunden beim Notar verbringen", dann würde ich sofort umsatteln - und zwar auf Makler 

[mzl]

 

Hallo Hausmeister,

 

erstmal herzlichen Glückwunsch und alles Gute für den weiteren Verlauf!

 

Joa, Du lässt uns natürlich viel zu wenig Informationen zu Deiner Person, Deinen Zielen und Deiner persönlichen Lage zukommen. Ich würde mich an Deiner Stelle als Erstes nicht unter Druck setzen - es kommt auf das ein oder andere Jahr nicht mehr an. Wenn Du Deine Trümpfe richtig spielst, wirst Du ein reicher Mann werden...

 

Aus meiner eigenen Erfahrung und dem Freundeskreis (ein sehr guter Freund hat gerade ein großes Filetgrundstück in der Stadtmitte einer gut angebundenen Kleinstadt, die bald eine S-Bahn-Anbindung an die nächste Großstadt erhalten soll, geerbt) würde ich mir SEHR viel Zeit nehmen, um selbst Wissen aufzubauen und erste Erfahrungen zu sammeln. Also die ersten Immobücher ordern und entsprechende Blogs sichten. Der Gewerbeimmobereich hat seine ganz eigenen Regeln und viele sehr erfolgreiche private Immoinvestoren machen um solche Vorhaben einen großen Bogen. Die Rechtsprechung ist viel komplizierter als im Wohnungsbereich, weil ein Großteil der Verträge frei verhandelt wird (das Vergnügen hatte ich als Unternehmer schon mehrmals).

 

Wenn Du selbst mittel- bis langfristig projektieren willst, bräuchtest Du einen Expertenstab, Geld, Zeit, Wissen und Nerven aus Stahl. Wenn Du das Erbe in liquidiere Form umwandeln willst, brauchst Du auf jeden Fall Geld, Zeit und Wissen sowie geeignete Berater (Immoexperten, Steuerberater- und Rechtsanwalt, etc.).

 

Je nachdem, wie weit der Erbvorgang gediehen ist, könnte es auch sinnvoll sein, das Ganze in Form einer Sachgründung (oder so) in eine GmbH einzubringen, um z.B. die Gewerbesteuerpflicht als Privatperson zu umgehen (vielleicht steckst Du noch in anderen Immogeschäften drin). Und wahrscheinlich bräuchtest Du entweder einen externen Makler oder eine angestellte Assistenz, um einen stückweisen Verkauf zu managen.

 

Bei meinem Freund haben nacheinander die örtlichen Baulöwen angeklopft und erste Angebote offeriert. Weitere Hyänen schleichen um das saftige Stück herum. Ein recht versierter Makler hat auch kostenlos vorläufige B-Pläne etc. angefragt und bei Vorprojektierungsarbeiten geholfen. Natürlich in der Hoffnung auf einen späteren Auftrag. Jeder sollte ja seine Kragenweite kennen und ich würde ein dermaßen krasses Geschäft niemals alleine stemmen wollen. Mein Freund hat sich entschieden, das Grundstück bis auf Weiteres brachliegen zu lassen und z.B. den S-Bahn-Anschluss abzuwarten.

 

Aus der Hüfte geschossen könnte eine professionell organisierte Versteigerung (also mit Maklerunterstützung, vielleicht gegen eine Fixsumme und nicht anteilig? - die ganzen Besichtigungstermine solltest Du nicht alleine bestreiten) mit sehr guter Vorbereitung eine schnelle Liquidation herbeiführen. Die andere Extremvariante wäre natürlich, dass ganze Areal in Bauphasen und mit Partnern selbst zu entwickeln. Du müsstest die Nummer aber als Geschäft sehen und wahrscheinlich auch Deinen Job kündigen oder Stunden reduzieren. Was Deine Familie und Freunde dazu sagen würden, wäre auch zu überlegen. Nicht umsonst heißt es "Haus fertig, Ehe kaputt" und Du trätest in einer anderen Liga an.

 

Im Norden könnte ich eventuell einen guten Kontakt (eine Art auf Immobilien spezialisiertes Family Office, welches sehr liquide und auch überregional tätig ist) herstellen.

[Yerg]

vor 9 Stunden schrieb tyr:

Ich bin sehr für Makler, wenn dieser für die beiden durch ihn zusammengebrachten Parteien einen Mehrwert bringt, also die beiden Parteien ohne den Makler sonst nicht zusammengefunden hätten.

Genau darum geht es doch in diesem Fall!

[voc]

vor 9 Stunden schrieb tyr:

Dann lasse doch mal Zahlen sprechen, was könnte ein Makler konkret nach Abzug der Maklerkosten an Mehrwert erwirtschaften?

Die Höhe ist natürlich immer von den Rahmenbedingen abhängig, somit nicht pauschal und konkret vorhersagbar.

Bei einem Vorhaben in meiner Vergangenheit, hat mir erst ein Makler die Möglichkeit eröffnet überhaupt eine Investition zu tätigen. Vor diesem Hintergrund muss ich feststellen, dass der Mehrwert durchaus 100 % betragen kann.

 

Aber wie gesagt, dass ist  nicht beispielhaft dafür kommt es auf das jeweilige Vorhaben und die Ziele / Aufgaben für den Makler an.

 

 

vor 9 Stunden schrieb tyr:

Und, wie findet man denn den kompetenten Makler, der den Mehrwert sicher bringt? Wie trennt man ihn angesichts des Principal-Agent Wissensgefälles zwischen Laie und Kunde https://de.wikipedia.org/wiki/Prinzipal-Agent-Theorie von den nicht fähigen Maklern ab?

 

Sicherheit ist eine Illosion.

Niemand kann bei einem so komplexen Vorhaben im Vorfeld (mit Sicherheit) immer die richtige und vorallem die beste Entscheidung treffen.

Aber man könnte damit beginnen einen Auswahlprozess zu starten, wobei die Parameter sich Aufgrund der eigenen Ziele, des Know Hows und der weiteren Rahmenbedinungen ergeben.

Hat man eine grobe Vorauswahl von Spezialisten auf dem jeweiligen Fachgebiet getroffen, kann man den Auswahlprozess fortführen z.B. durch Kontaktaufnahme mit vorhergehenden Kunden des Spezialisten.

 

 

vor 9 Stunden schrieb tyr:

Ich würde stattdessen lieber wie immer vorgehen. Selber Grundwissen über diese Situation aneignen. Angebote einholen, Anfragen stellen, mehrere/viele, je nachdem, wie viel Geld zu verdienen ist. Wenn man merkt, dass man mit endlicher Arbeitszeit nicht weiter kommt, Fachleute damit beauftragen. Da man ja vorher schon etwas Grundlagenwissen über die Geschichte angeeignet hat kann einen der Fachmann nicht mehr übers Ohr hauen und man weiß grundlegend, mit wem man zusammen arbeiten kann und mit wem nicht. Wie so oft.

 

Ich bin bei dir, Fachwissen kann ungemien helfen um die wirklichen Spezialisten ausfindig zu machen. Aber mit Sicherheit ausschließen, dass der von dir ausgewählte Spezialist dich nicht übers Ohr haut kannst du eben dennoch nicht.

Wer sagt, dass der Theoretiker auch die praktische Umsetzung beherscht? Es erhöht lediglich die Wahrscheinlichkeit.

 

[Hansolol]

Am 28.10.2017 um 13:25 schrieb voc:

Man sollte nicht alles pauschalisieren.

Es gibt durchaus Makler die ihr Geld wert sind und wenn der Wert eben "nur" darin besteht die richitgen Personen zu kennen oder Erfahrung mit der Umsetzung eines solchen Projektes zu haben.

 

Natürlich kann man auch die gesamte Arbeit alleine übernehmen und sicherlich steigt der prozentuale Anteil an Gewinn, schließlich muss man nichts abgeben.

Aber ob der absolute Wert ebenfalls höher ausfällt bzw. man überhaupt in eine Realtisierungsphase eintreten kann...

 

 

Wenn wir mal eine Courtage von 3% annehmen, würde der Makler ~45.000 Euro kosten. Den zahlt allerdings der Käufer, kann dem Eigentümer dann auch egal sein. Muss man letztendlich wissen, wie man das ganze regelt. Ich würde erstmal die generelle Bebauubarkeit des Grundstückes prüfen und hierfür mal bei der Stadt anfragen. Orientieren kann man sich hier auch an der Nachbarbebauung. Wie groß sind die anliegenden Grundstücke und wie werden die ausgenutzt. Eher Mehrfamilienhäuser, oder eher EFH auf großen Grundstücken. Mit den Infos würde ich mich an einen regionalen Bauträger wenden. Je mehr Wohnfläche er auf dem Grundstück verkaufen kann, desto mehr steigt auch der Preis des Grundstücks.

[moonraker]

vor 12 Stunden schrieb Hansolol:

 

Wenn wir mal eine Courtage von 3% annehmen, würde der Makler ~45.000 Euro kosten. Den zahlt allerdings der Käufer, kann dem Eigentümer dann auch egal sein. [..]

Das muss aber nicht so sein, kann auch der Verkäufer zahlen (müssen). Beim Verkauf von Wohnimmobilien ist es z.B. vom Bundesland abhängig, wer den Makler bezahlt. http://www.immobilienmakler.com/bestellerprinzip/#Bestellerprinzip_bei_Hausverkauf_und_Wohnungsverkauf. (Bei Wohnungsvermietungen gilt schon zu 100% das Bestellerprinzip.)

[Hansolol]

vor 8 Minuten schrieb moonraker:

Das muss aber nicht so sein, kann auch der Verkäufer zahlen (müssen). Beim Verjauf von Wohnimmobilien ist es z.B. vom Bundesland abhängig, wer den Makler bezahlt. http://www.immobilienmakler.com/bestellerprinzip/#Bestellerprinzip_bei_Hausverkauf_und_Wohnungsverkauf. (Bei Wohnungsvermietungen gilt schon zu 100% das Bestellerprinzip.)

 

Stimmt,

 

hier gibt es eine Übersicht:

 

https://www.immoverkauf24.de/immobilienmakler/maklerprovision/

[Ramstein]

Bullshit. Beim Kauf von Gewerbeimmobilien kann man frei vereinbaren.

[moonraker]

vor 1 Stunde schrieb Ramstein:

Bullshit. Beim Kauf von Gewerbeimmobilien kann man frei vereinbaren.

Hab' ich nicht bezweifelt, aber es steht eben auch nicht fest, dass alles der Käufer zahlt...

[chaosmuc]

Mal wieder die Frage: "Wer tätigt den Überweisungsauftrag?"

Das ist ein absoluter Nebenkriegsschauplatz, wichtig ist, was am End "hängen" bleibt.

[bondholder]

vor 17 Stunden schrieb Hansolol:

 

Wenn wir mal eine Courtage von 3% annehmen, würde der Makler ~45.000 Euro kosten. Den zahlt allerdings der Käufer, kann dem Eigentümer dann auch egal sein.

Sind die potentiellen Käufer unbebauter Gewerbegebiete dafür bekannt, nicht rechnen zu können?

[chaosmuc]

vor 3 Minuten schrieb bondholder:

Sind die potentiellen Käufer unbebauter Gewerbegebiete dafür bekannt, nicht rechnen zu können?

Kommt darauf an.

 

Milchmädchenrechnung:

 

Situation bei "Verkäufer zahlt Makler":

Was der Käufer Zahlt:

            beurkundeten Kaufpreis

Zusammensetzung des Geldes, das der Verkäufer erhält

             Geld das der Verkäufer bekommt = Gewinn für den Verkäufer + Geld für Kosten des Verkäufers + Geld das Verkäufer an den Makler überweist

Grunderwerbssteuer, die der Käufer zahlen muss:

              Steuersatz * beurkundeten Kaufpreis = Steuersatz  * Geld das der Verkäufer bekommt = Steuersatz * (Gewinn für den Verkäufer + Geld für Kosten des Verkäufers + Geld das Verkäufer an den Makler überweist) = Steuersatz * Gewinn für den Verkäufer + Steuersatz * Geld für Kosten des Verkäufers + Steuersatz * Geld das Verkäufer an den Makler überweist

 

Situation bei "Käufer zahlt Makler":

Was der Käufer Zahlt:

            beurkundeten Kaufpreis+Maklercourtage

Zusammensetzung des Geldes, das der Verkäufer erhält

             Geld das der Verkäufer bekommt = Gewinn für den Verkäufer + Geld für Kosten des Verkäufers

Grunderwerbssteuer, die der Käufer zahlen muss:

              Steuersatz * beurkundeten Kaufpreis = Steuersatz  * Geld das der Verkäufer bekommt = Steuersatz * (Gewinn für den Verkäufer + Geld für Kosten des Verkäufers ) = Steuersatz * Gewinn für den Verkäufer + Steuersatz * Geld für Kosten des Verkäufers

 

Bei der Rechnung darf man aber nicht vergessen, dass in beiden Beispielen die Summe "Gewinn für den Verkäufer + Geld für Kosten des Verkäufers" nicht identisch sein muss.

 

Zudem ist die Frage, wie es für einen gewerblichen Käufer mit der Absetzbarkeit der Maklercourtage von der Steuer aussieht und ob sich ihm dadurch nochmals andere Vorteile bieten.

 

 

Wie oben schonmal gesagt: Wichtig ist, was am Ende bei wem hängen bleibt.