Erfahrungsaustausch - Investition in Businessappartements zur (langjährigen) Vermietung

[Albanest]

Hi Zusammen,

 

hat jemand Erfahrung mit Investition in langfristig vermietete Objekte, wie zB Businessappartements, Studentenwohnungen, Pflegeappartements? Hier hat man idR die Möglichkeit das Geld in Immobilien anzulegen, die langfristig , zB 20 Jahre vermietet sind (und so offensichtlich die Mieteinnahmen "garantieren").

 

Als Vorteile werden hier oft die attraktive(re) Mietrendite aufgeführt, die meist leicht über dem üblichen Niveau liegt sowie eine "Sorgenfreiheit" vor Mietausfall, Verwaltungsaufwand, Mietnomaden etc.

Nachteil ist mMn. ein geringerer Wiederverkaufswert (daher auch die höhere Mietrendite) sowie fehlende Möglichkeit, die Immo ggf. selbst zu bewohnen.

 

Meinungen hierzu?

 

[Waldschrat]

Wie kann denn eine Studentenwohnung über 20 Jahre vermietet sein? Vermieten die nur an Langzeitstudenten? Mietet das Studentenwerk?

 

Die Gretchenfrage ist die Solvenz des langjährigen Mieters. Es macht auch immer Sinn zu hinterfragen warum der Verkäufer das Geschäft nicht selbst macht.

 

Zu den Nachteilen

Warum soll der Wiederverkaufswert bei langjähriger Vermietung im Vergleich zu mehrfacher kurz- bis mittelfristiger Vermietung sinken?

Auf Eigenbedarf kann man immer klagen.

[Albanest]

idR werden diese Objekte an einen Betreiber vermietet (Appartementbetreiber, Pflegebetreiber wie AWO, BRK), daher die Garantiemiete, unabhängig von (vorübergehendem) Leerstand.

 

Die Objekte gibt es neu (zB vom Bauträger) oder auf dem "Sekundärmarkt". Sowas hier in die Richtung:

 

 

Businessappartements:

http://www.immoappart.de/

 

Pflegeappartements 

 

Vom Bauträger direkt: https://www.erl.de/pflegeimmobilien/

 

Vertrieb via örtliche Sparkasse: https://www.immowelt.de/expose/2FY624Q

[bm171103]

Ich habe selbst noch keinen solchen Kauf wie von dir beschrieben getätigt, kann aber aus beruflicher Perspektive bestätigen, dass "Businessapartments" wie auch immer man das definieren will durchaus lukrativ sein können. So kenne ich z.B. von Fresenius Wohnungen die pauschal über einen längeren Zeitraum gemietet werden, um sie neuen Mitarbeitern in der Probezeit und ggf. darüber hinaus zur Verfügung zu stellen bis eine eigene Wohnung gefunden wurde. Du hast dann als Kapitalanleger unterschiedliche "Mieter", aber eine solvente Firma als Zahler die sich für X Jahre einkauft. Die genauen Inhalte der Verträge kenne ich nicht, üblicherweise laufen die aber über lange Zeiträume weil dauerhaft Bedarf besteht. Teilweise sogar Leerstand bei Einstellungsstop der trotzdem bezahlt wird. Von garantierten Mieten über 20 Jahre ist mir da aber nix bekannt.

 

Das Fresenius-Beispiel ist üblich Praxis bei Dax-Unternehmen. Weiteres Beispiel Accenture, die in Frankfurt Mitarbeitern einen 2-monatigen "Probevertrag" ab Uni bieten. Es gibt zunächst kein volles Gehalt sondern Wohnung plus reduziertes Gehalt. Danach wird eine Prüfung absolviert. Bis dahin werden Wohnungen in Frankfurt gestellt. Diese sind auch über Jahre fest angemietet und es werden immer wieder neue Mitarbeiter durchgeschleust, bei Accenture aufgrund der hohen Fluktuation sogar noch mehr als in anderen Unternehmen.

 

Weitere Kategorie sind Firmen mit verschiedenen Firmensitzen, die Mitarbeiter haben die ein paar Monate dort und dann mal woanders sind. Auch dafür werden Apartments vorgehalten.

 

Wenn man tatsächlich an solche "Businessapartments" kommt, ist das natürlich als Kapitalanleger Gold wert. Bleibt die Frage, warum jemand nicht selbst investiert und dir solch ein Geschäft anbietet. Bei deinem ersten Link ist mir das relativ klar. Die kassieren evtl. mit für ihre Verbindungen in die Firmen und speisen dich dann mit 4% ab. Bei Garantien wäre ist sowieso sehr skeptisch, vor allem wenn das Apartment nur auf eine Zielgruppe ausgerichtet ist und die "garantierte Rendite" aufgrund der Pleite des Unternehmens oder anderer Gründe plötzlich nicht mehr fließt.

 

Ein lukrative Form von Businessapartments die vielleicht auch interessant wären, sind möblierte Wohnungen. Damit lässt sich gutes Geld verdienen. Da gibt es aber keine Garantien. Wenn du allerdings weißt worauf es ankommt, kannst du damit sehr gutes Geld verdienen.

[voc]

Das größte Risiko sehe ich darin, dass man mit einem einzigen Vertragspartner zusammenarbeitet.

 

Das kann dazuführen, dass der Mieter erheblichen Einfluß auf die Gestaltung der Immobilie nimmt, was für die Zeit nach Ablauf des Vertrags (z.B. die genannten 20 Jahre) sehr unvorteilhaft sein kann. -> Weiterverwertung/-verwendung

 

Das es keine Mietausfälle geben kann/wird, halte ich für eine mutige Behauptung. Als Vermieter ist man immer auch vom wohlergehen des Vertragspartners abhängig. Wenn der Mieter in finazielle Schieflage gerät, dann wird das auch auf den Vermieter durchschlagen. -> Mangelnde Diversifikation über mehrere Mieter

 

Ein nicht zu unterschätzendes Risiko birgt auch das Gewerbemietrecht, welches bei solchen Objekten zur Anwendung kommt.

Die Vertragsparteien können in vielerlei hinsicht "frei verhandeln". Dass kann gut sein z.B. Indexierung (automatische Mietanapssung auf Grundlage der Inflation - De-facto-Standard im Gewerbemietrecht), dass kann aber auch zu Sonderkündigungsrechten für den Mieter (keine garantierte Miete über x Jahre) und Auflagen für den Vermieter führen (unplanmäßige umbauten innerhalb der Vertragslaufzeit notwendig [Das ist besonders schön* wenn es kurz vor Ende der Vertragslaufzeit geschieht, ohne das der Mieter Interesse daran hat das Objekt über die vereianbrte Mietzeit hinaus zu nutzen]).

 

Nicht zu vergessen das Klumpenrisiko, welches bei den meisten Investoren in Bezug auf Immobilien besteht.

 

Kurzum, die höhere Rendite erkauft man sich -mal wieder- über ein höheres Risiko.

Wer keine Erfahrung im Bereich der gewerblichen Immobilienvermietung hat und auch keinen versierten Fachmann anheuern möchte/kann, der sollte besser die Finger von der Sache lassen.

 

EDIT:

Aber natülich bietet eine solche Anlage ein gutes Potential für eine wirklich gute Rendite.

Wie immer müssen aber die Einflussfaktoren stimmen, die "Hürde" auf diese Faktoren entscheidenen Einfluss nehmen zu können sind m.M.n. recht hoch es geht insbesondere um Fachwissen und den "richtigen" Partner.

[foolbar]

Erfahrungen habe ich mit dieser Art von Apartments nur als Kunde. Privatvermieter scheiden regelmäßig aus weil:

- kein Internetanschluss

- Es wird eine Kaution verlangt

- der Vermieter will einen Vertrag über einen festen Zeitraum bzw. über einen möglichst langen Zeitraum

- teilweise werden Agenturen zwischengeschaltet die (sogar monatlich) Gebühren aufschlagen (z.B. home company)

- evtl. ist Airbnb eine Alternative, habe ich aber noch nicht ausprobiert  

 

Als IT-Freiberufler miete ich bei längeren Projekteinsätzen i.d.Regel Businessappartements die an einem Hotel angeschlossen sind. Die kennen die Bedürfnisse, 1-2x Putzen pro Woche ist mit im Preis drin (macht das Personal das auch die Hotelzimmer reinigt). Kaution und Mietverträge gibt es nicht. Morgens und abends ist immer Hotelpersonal in der Nähe wenn was ist.

Wenn das Projekt mal vorzeitig zu Ende ist wird das Apartment zum Ende des Monats zurückgegeben. Vermittler- und Maklergebühren gibt es nicht. 

 

[Yoko]

vor 21 Stunden schrieb Albanest:

Als Vorteile werden hier oft die attraktive(re) Mietrendite aufgeführt, die meist leicht über dem üblichen Niveau liegt sowie eine "Sorgenfreiheit" vor Mietausfall, Verwaltungsaufwand, Mietnomaden etc.
 

Rendite hängt stets mit Risiko zusammen. Kein Risiko, dann gibt es auch keine Rendite.

In der Aussage muss also entweder die Aussage zur attraktiveren Rendite falsch sein oder die Aussagen über Sorgenfreiheit. Denn die eierlegende Wollmilchsau gibt es leider nicht.

Langvermietete Wohnungen bieten i.d.R. eine geringere Mietrendite, da das Risiko für dich als Vermieter geringer ist. Dies nutzt der Mieter natürlich um den Preis zu drücken, d.h. er bieten dir x Jahre als Mietdauer an, will dafür aber y% Rabatt erhalten. Eine andere Stellschraube kann die Festsetzung der Miete auf die gesamte Dauer sein. In den angesprochenen 20 Jahren ist die Miete ggf. fix und du kannst diese nicht erhöhen. D.h. jetzt bekommst du vielleicht eine höhere Mietrendite, in 10 oder 20 Jahren wäre sie dann aber vermutlich deutlich geringer als im Marktumfeld.

 

[Albanest]

vor 4 Stunden schrieb Yoko:

Rendite hängt stets mit Risiko zusammen. Kein Risiko, dann gibt es auch keine Rendite.

In der Aussage muss also entweder die Aussage zur attraktiveren Rendite falsch sein oder die Aussagen über Sorgenfreiheit. Denn die eierlegende Wollmilchsau gibt es leider nicht.

Langvermietete Wohnungen bieten i.d.R. eine geringere Mietrendite, da das Risiko für dich als Vermieter geringer ist. Dies nutzt der Mieter natürlich um den Preis zu drücken, d.h. er bieten dir x Jahre als Mietdauer an, will dafür aber y% Rabatt erhalten. Eine andere Stellschraube kann die Festsetzung der Miete auf die gesamte Dauer sein. In den angesprochenen 20 Jahren ist die Miete ggf. fix und du kannst diese nicht erhöhen. D.h. jetzt bekommst du vielleicht eine höhere Mietrendite, in 10 oder 20 Jahren wäre sie dann aber vermutlich deutlich geringer als im Marktumfeld.
 

Richtig! 

 

Meiner Meinung nach ist der hauptsächliche Haken: Was passiert nach 20 Jahren wenn die garantierte Miete weg fällt? Dann ist man quasi beinahe gezwungen, dem Vermieter / Betreiber das Objekt zu seinen Bedingungen ala. Friss oder Stirb zu überlassen.

 

In dem oben eingefügten Beispiel (Seniorenwohnheim vom Bauträger) wird eine Rendite von 3,4% angegeben. Abzüglich Rücklagen und Verwaltungskosten kommt immer noch eine Brutto-Rendite von 2,8% raus. Die Vorteile von Afa und einem eventuellem FK-Hebel sind da noch nicht mit einbezogen.

 

Ich denke, viele private Immobilien- (Klein-)investoren wären froh eine solche Rendite einzufahren.

 

 

vor 19 Stunden schrieb voc:

 -> Weiterverwertung/-verwendung

 

 

Jap, das ist wohl der Knackpunkt! 

[Albanest]

vor 23 Stunden schrieb bm171103:

Bei Garantien wäre ist sowieso sehr skeptisch, vor allem wenn das Apartment nur auf eine Zielgruppe ausgerichtet ist und die "garantierte Rendite" aufgrund der Pleite des Unternehmens oder anderer Gründe plötzlich nicht mehr fließt.

 

Ja, was die Garantie bei der Pleite des Betreibers wert ist, würde mich auch interessieren.

 

[WOVA1]

Am 7.12.2017 um 13:26 schrieb Albanest:

hat jemand Erfahrung mit Investition in langfristig vermietete Objekte, wie zB Businessappartements, Studentenwohnungen, Pflegeappartements? Hier hat man idR die Möglichkeit das Geld in Immobilien anzulegen, die langfristig , zB 20 Jahre vermietet sind (und so offensichtlich die Mieteinnahmen "garantieren").

 

Als Vorteile werden hier oft die attraktive(re) Mietrendite aufgeführt, die meist leicht über dem üblichen Niveau liegt sowie eine "Sorgenfreiheit" vor Mietausfall, Verwaltungsaufwand, Mietnomaden etc.

Nachteil ist mMn. ein geringerer Wiederverkaufswert (daher auch die höhere Mietrendite) sowie fehlende Möglichkeit, die Immo ggf. selbst zu bewohnen.

 

 

Meistens sind bei diesen Objekten die Betreiber wirtschaftlich verbunden mit den Initiatoren oder Projektentwicklern.

 

Wirtschaftlich läuft es darauf hinaus, das der Betreiber nicht das Kapital für die Immobilie aufbringen ( oder aufnehmen ) muss - daher natürlich attraktiv für Betreiber, die finanziell nicht so stark sind.

 

Damit hast Du natürlich erstmal das Risiko, dass sich der Betreiber in die Insolvenz verabschiedet - oder damit droht, um einen entschieden billigeren Mietvertrag abschliessen zu können. Die Investoren haben ja meist weder das Fachwissen noch die Möglichkeit, 'Ihr' Appartment selbst zu vermieten.

 

Selbst wenn es über 20 Jahre gut geht - bei diesen langfristigen Verträgen hast Du meist die Klausel, dass der Betreiber auch den grössten Teil Instandhaltungskosten trägt, die Investoren nur die Instandhaltung von 'Dach und Fach' tragen. Was ja erstmal ganz nett ist.

Das Problem ergibt sich dann im letzten Viertel der Laufzeit - der Betreiber wird kaum noch Interesse haben an dem Objekt und entsprechend versuchen zu sparen, wo es geht. Und natürlich zum höchst möglichen Preis zu vermieten - egal was das für das Objekt bedeutet.

 

Kurz: das Risiko ist ziemlich hoch, dass Du nach 20 Jahren eine total abgewetzte Immobilie besitzt.

 

 

 

 

[Albanest]

Am 12/9/2017 um 16:40 schrieb WOVA1:

Kurz: das Risiko ist ziemlich hoch, dass Du nach 20 Jahren eine total abgewetzte Immobilie besitzt.

 

 

Die man dann natürlich schlecht oder nur mit entsprechenden Abschlägen los wird.

 

Aber sind nicht viele der hier aufgezählten Punkte mehr oder weniger unumgänglich bei Immobilieninvestments?

[WOVA1]

vor 8 Stunden schrieb Albanest:

 

Die man dann natürlich schlecht oder nur mit entsprechenden Abschlägen los wird.

 

Aber sind nicht viele der hier aufgezählten Punkte mehr oder weniger unumgänglich bei Immobilieninvestments?

Naja, mit etwas Pech ist das Haus mit den Businessappartements nach 20 Jahren zur Herberge für Bauarbeiter mutiert - was ja auch ein Business ist. Dann kannst Du natürlich dein eigenes Appartment renovieren - wenn die anderen Eigentümer nicht mitziehen, wird dies dann auch nichts ändern.

 

Wenn es denn etwas für kleineres Geld sein soll, warum nicht Immobilienaktien, ETF auf Immobilienaktien oder offener Immofonds ?

 

Immerhin wird man die auch wieder los, wenn es denn nicht so gut läuft oder man das Geld braucht. Und man kann Sie auch teilweise verkaufen.

 

[voc]

vor 10 Stunden schrieb Albanest:

Aber sind nicht viele der hier aufgezählten Punkte mehr oder weniger unumgänglich bei Immobilieninvestments?

Natürlich behalten viele der aufgezählten Punkte für die Anlageklasse Immobilien im Allgemeinen ihre Gültigkeit.

Instandhaltungs- und ggf. Moderniseirungsmaßnahmen müssen bei jeder Immobilie vorgenommen werden. Es ist ein Trugschluss -dem viele unterliegen- davon auszugehen, dass ein Vermieter 100 % der Mieteinahmen verkonsumieren kann.

 

Wenn die Instandhaltungs- und notwendigen Moderiniseirungsmaßnahmen umgesetzt werden, dann ist das Risiko einen Wertverlust zu erleiden geringer.

Es ist nur die Frage ob alle Maßnahmen im notwendigen Umfang durchgeführt werden, wenn der Mieter dafür verantwortlich ist -gerade wenn es zum Ende der Vertrags-Laufzeit notwendig wird-.

 

Bei mehreren Mietern und kürzeren Mietzeiten, hast du regelmäßig die Möglichkeit entsprechende Maßnahmen vorzunehmen. Du kannst als Eigentümer also aktiv daran arbeiten, dass der Wertverlust durch Abnutzung geringer ausfällt.

Vor allem wenn du davon ausgehen kannst, dass deine Immobilie auch über die 20 Jahre der Vertragslaufzeit hianus noch für den gleichen Zweck z.B. Vermietung von Wohnungen genutzt werden wird.

 

Man sieht, dass zwar das grundlegende Problem bestehen bleibt, aber die Ausprägung eine andere ist. -> Risiko/Rendite

[Albanest]

vor 16 Stunden schrieb WOVA1:

Wenn es denn etwas für kleineres Geld sein soll, warum nicht Immobilienaktien, ETF auf Immobilienaktien oder offener Immofonds ?

 

Immerhin wird man die auch wieder los, wenn es denn nicht so gut läuft oder man das Geld braucht. Und man kann Sie auch teilweise verkaufen.

 

 

Ja, die Flexibilität ist höher. Auch die Transaktionsgebühren betragen idR nur einen Bruchteil.

 

Allerdings erfolgen Immo-Investments idR mit FK, durch welches die Rendite in ein meist interessant(er)es Maß gerückt wird. Bei Wertpapieren ist das weniger üblich (mit Ausnahme dem Ausnützen eines kurzfristigen Lombardkredits dessen Rückzahlung durch einen sicheren Kapitalzufluss in naher Zeit (Dividende, Einzahlung Sparrate etc, Anleihentilgung) gesichert ist).

[WOVA1]

Zitat

 

Bei mehreren Mietern und kürzeren Mietzeiten, hast du regelmäßig die Möglichkeit entsprechende Maßnahmen vorzunehmen. Du kannst als Eigentümer also aktiv daran arbeiten, dass der Wertverlust durch Abnutzung geringer ausfällt.

Vor allem wenn du davon ausgehen kannst, dass deine Immobilie auch über die 20 Jahre der Vertragslaufzeit hianus noch für den gleichen Zweck z.B. Vermietung von Wohnungen genutzt werden wird.

 

 

Jain - da liegt ja eine Schwierigkeit bei diesen Objekten, die üblicherweise in kleinen Häppchen verkauft werden. Wenn Du ein Apartmenthaus hast mit 30 Apartments, die einzeln vermarktet werden, hast Du üblicherweise eine Eigentümerversammlung mit mindestens 20 Parteien.

Für alle Instandhaltungen, die nach außen sichtbar sind oder die Gemeinflächen betreffen, brauchst Du mindestens einen Mehrheitsbeschluss. Den musst Du aber erst mal zustande bekommen - besonders schwierig dann, wenn die Kredite auf den Eigentümern lasten und die Mieten doch nicht so hoch sind, wie man mal optimistisch in den Prospekt geschrieben hat. Wenn Du nur dein Apartment renovierst, der Rest aber so bleibt, wie er halt ist, hast Du nichts davon.

 

 

Zitat

Allerdings erfolgen Immo-Investments idR mit FK, durch welches die Rendite in ein meist interessant(er)es Maß gerückt wird. Bei Wertpapieren ist das weniger üblich (mit Ausnahme dem Ausnützen eines kurzfristigen Lombardkredits dessen Rückzahlung durch einen sicheren Kapitalzufluss in naher Zeit (Dividende, Einzahlung Sparrate etc, Anleihentilgung) gesichert ist).

 

Bei Immoaktien hast Du den FK-Einsatz auf der Ebene der Gesellschaft. 

[Albanest]

vor 3 Stunden schrieb WOVA1:

 

Bei Immoaktien hast Du den FK-Einsatz auf der Ebene der Gesellschaft. 

 

 

fairer Punkt. 

 

Deiner Argumentation zu folge, gibt es - zumindest aus Rendite-Gesichtspunkten - keinen Grund immobilien physisch zu besitzen. Oder übersehe ich etwas?

 

[bondholder]

vor einer Stunde schrieb Albanest:

Deiner Argumentation zu folge, gibt es - zumindest aus Rendite-Gesichtspunkten - keinen Grund immobilien physisch zu besitzen. Oder übersehe ich etwas?

 

Die Argumentation lautet doch gerade, dass es besser ist, so eine Renditeimmobilie (ein Mietshaus) als Ganzes zu besitzen und nicht nur ein kleines Stück (ein Apartment) davon. Die Zielgruppe, an die so ein Apartment typischerweise teuer einzeln verkauft wird, wird für das ganze Haus in der Regel allerdings keine Finanzierung erhalten können.

[voc]

vor 6 Stunden schrieb WOVA1:

Jain - da liegt ja eine Schwierigkeit bei diesen Objekten, die üblicherweise in kleinen Häppchen verkauft werden. Wenn Du ein Apartmenthaus hast mit 30 Apartments, die einzeln vermarktet werden, hast Du üblicherweise eine Eigentümerversammlung mit mindestens 20 Parteien.

Für alle Instandhaltungen, die nach außen sichtbar sind oder die Gemeinflächen betreffen, brauchst Du mindestens einen Mehrheitsbeschluss. Den musst Du aber erst mal zustande bekommen - besonders schwierig dann, wenn die Kredite auf den Eigentümern lasten und die Mieten doch nicht so hoch sind, wie man mal optimistisch in den Prospekt geschrieben hat. Wenn Du nur dein Apartment renovierst, der Rest aber so bleibt, wie er halt ist, hast Du nichts davon.

Meine Annahme war, dass sich ein Haus vollständig im Eigentum einer Person befindet und sind nun die Frage stellt ob das Objekt besser an einen (gewerblichen) Mieter oder an mehrere Mieter vermeitet werden soll.

Wenn dir ein Apartment gehört spielt es aus meiner Sicht nur eine untergeordnete Rolle ob du an einen Mieter mit langfristgen Mietvertrag (und entsprechenden Geschäftsmodell) oder an wechselnde Privatpersonen vermietest.

Bei letzterem kommt wohl eher eine Abwägung Mehraufwand/Rendite zum Tragen als das höhere Risiko.

 

[Albanest]

vor 18 Stunden schrieb bondholder:

 

Die Argumentation lautet doch gerade, dass es besser ist, so eine Renditeimmobilie (ein Mietshaus) als Ganzes zu besitzen und nicht nur ein kleines Stück (ein Apartment) davon. Die Zielgruppe, an die so ein Apartment typischerweise teuer einzeln verkauft wird, wird für das ganze Haus in der Regel allerdings keine Finanzierung erhalten können.

 

Besser natürlich, aber wie du im zweiten Satz selbst sagst, für den Durchschnittsinvestor nicht möglich. Und diese Argumentation trifft nicht nur bei den hier besprochenen Spezialimmo-investments, sondern trifft auch beim Kauf einer gewöhnliche Eigentumswohnung zur Fremdvermietung zu.