Naim März 31, 2018 · bearbeitet März 31, 2018 von Naim Liebes Forum, hier habe ich mal eine steuerliche Frage. Ich möchte wissen, wie ich die steuerliche Belastung bzw. die steuerliche Rückerstattung von Erträgen aus Vermietung und Verpachtung mir selbst ausrechne. Gehe ich richtig in der Annahme, dass ich von den Einnahmen eines Jahres (z.B. 10.000 EUR) alle Werbungskosten + AfA abziehe (sagen wir 7.00 EUR) und den übrig gebliebenen Betrag (hier 3.000 EUR) mit meinem persönlichen Steuersatz (der wäre rund 24%) multipliziere und dann wüsse, was ich an Steuern nachzuzahlen habe? Das wären dann: (10.000 EUR - 7.000 EUR)*0,24 = 720 EUR Stimmt das so? Alternativ wäre es ja dann so, dass wenn ich wegen Werbungskosten und Abschreibungen ins Minus rutschen würde, eine Stezuerrückerstattung bekommen würde. Sagen wir, man hat Mietausfälle und erzielt in einem Jahr nur 6.000 EUR Einnahmen, die AfA und die Werbungskosten bleiben gleich. Daraus würde dann resultieren: (6.000 EUR - 7.000 EUR)*0,24 = 240 EUR Ist das so? Muss man den persönlichen Steuersatz zur Berechnung nehmen oder seinen Grenzsteuersatz? Der wäre bei uns deutlich höher. Über eine kurze Antwort würde ich mich freuen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
otto03 März 31, 2018 · bearbeitet März 31, 2018 von otto03 vor 8 Minuten schrieb Naim: Liebes Forum, hier habe ich mal eine steuerliche Frage. Ich möchte wissen, wie ich die steuerliche Belastung bzw. die steuerliche Rückerstattung von Erträgen aus Vermietung und Verpachtung mir selbst ausrechne. Gehe ich richtig in der Annahme, dass ich von den Einnahmen eines Jahres (z.B. 10.000 EUR) alle Werbungskosten + AfA abziehe (sagen wir 7.00 EUR) und den übrig gebliebenen Betrag (hier 3.000 EUR) mit meinem persönlichen Steuersatz (der wäre rund 24%) multipliziere und dann wüsse, was ich an Steuern nachzuzahlen habe? Das wären dann: (10.000 EUR - 7.000 EUR)*0,24 = 720 EUR Stimmt das so? Alternativ wäre es ja dann so, dass wenn ich wegen Werbungskosten und Abschreibungen ins Minus rutschen würde, eine Stezuerrückerstattung bekommen würde. Sagen wir, man hat Mietausfälle und erzielt in einem Jahr nur 6.000 EUR Einnahmen, die AfA und die Werbungskosten bleiben gleich. Daraus würde dann resultieren: (6.000 EUR - 7.000 EUR)*0,24 = 240 EUR Ist das so? Über eine kurze Antwort würde ich mich freuen. 24% durschnittlicher Steuersatz? Wenn ja, muß bei zusätzlichem zu versteuerndem Einkommen mindestens der Grenzsteuersatz genutzt werden. Am einfachsten du gibst die Daten in den Rechner des bmf ein. https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/ Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Naim März 31, 2018 · bearbeitet März 31, 2018 von Naim vor 5 Minuten schrieb otto03: 24% durschnittlicher Steuersatz? Wenn ja, muß bei zusätzlichem Einkommen mindestens der Grenzsteuersatz genutzt werden. Am einfachsten du gibst die Daten in den Rechner des bmf ein. https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/ Ja, unser persönlicher Steuersatz ist bei 24%. Den habe ich nach dieser Formel ausgerechnet: https://www.vlh.de/wissen-service/steuer-abc/was-ist-der-persoenliche-steuersatz.html Ich müsste also den Reinerlös aus der Vermietung mit dem Grenzsteuersatz multiplizieren? Habe die Seite des bmf besucht und unsere Daten eingegeben. Persönlicher Steuersatz ist bei 24,11 und der grenzsteuersatz bei 38,72. Eingegeben habe ich das zu evrsteuernde Einkommen aus 2017. Also alle Werbungskosten ahbe ich abgezogen. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Nachdenklich März 31, 2018 Dieser persönliche Steuersatz (besser wäre Durchschnittssteuersatz) ist aber für Deine Frage nicht maßgeblich. Maßgeblich ist der (persönliche) Grenzsteuersatz. Und der ist a) höher als der Durchschnittssteuersatz und kann sich b) bei signifikanten Einkünften aus Immobilien durch diese Einkünfte weiter erhöhen. Die Seite der Lohnsteuerhilfe hilft Dir bei Deiner Frage also nicht weiter. Errechne das zu versteuernde Einkommen ohne Immobilieneinkommen und das mit Immobilieneinkommen und schlage dann in einer Jahreseinkommensteuertabelle nach, wie hoch der Unterschied der in beiden Fällen anfallenden Steuern ist. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Naim März 31, 2018 vor 39 Minuten schrieb Nachdenklich: Dieser persönliche Steuersatz (besser wäre Durchschnittssteuersatz) ist aber für Deine Frage nicht maßgeblich. Maßgeblich ist der (persönliche) Grenzsteuersatz. Und der ist a) höher als der Durchschnittssteuersatz und kann sich b) bei signifikanten Einkünften aus Immobilien durch diese Einkünfte weiter erhöhen. Die Seite der Lohnsteuerhilfe hilft Dir bei Deiner Frage also nicht weiter. Errechne das zu versteuernde Einkommen ohne Immobilieneinkommen und das mit Immobilieneinkommen und schlage dann in einer Jahreseinkommensteuertabelle nach, wie hoch der Unterschied der in beiden Fällen anfallenden Steuern ist. Super! Danke für den Hinweis und die Anleitung. Das bringt mich schon sehr weiter! Den Grenzsteuersatz kann ich mir aber hier in diesem Online-Rechner des bmf ausspucken lassen, oder? https://www.bmf-steuerrechner.de/ekst/ Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Naim März 31, 2018 Ich möchte nochmal ein Beispiel durchrechnen. Sagen wir, das zu versteuernde Einkommen liegt bei 60.000 EUR, der Investor ist verheiratet. Dann spuckt die bmf-Seite für 2017 folgende Werte aus: Grenzsteuersatz: 31,23% Durchschnittssatz: 18,06% Zu bezahlende Steuer: 11.434,09 EUR Jetzt hat der gute Mann Einnhamen aus Vermietung von 10.000 EUR, die sich aber durch Werbungskosten und AfA von 7.000 EUR auf 3.000 EUR reduzieren. Somit beträgt sein neues zu evrsteuerndes Einkommen 63.000 EUR. bmf sagt für 2017 Grenzsteuersatz: 31,90% Durchschnittssatz: 18,71% Zu bezahlende Steuer: 12.434,23 EUR Das macht einen steuerliche Mehrbelastung von 1.000,14 EUR aus. Somit wurden die 3000 EUR aus Vermietung mit dem Grenzsteuersatz von etwa 30% versteuert. Das müsste doch nun so stimmen, oder? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
reckoner März 31, 2018 Hallo, ja, genauso kannst du dir den Grenzsteuersatz auch ausrechnen. Aus 3000 Euro Mehreinkommen resultieren 1000 Euro Steuern, macht dann 33% (mehr als die 31,90%, weil der Grenzsteuersatz bei höherem Einkommen auch noch weiter steigt - genau genommen gilt er nur für den nächsten Euro bzw. die nächste Stufe in der Steuertabelle). Was mich an deinen Zahlen aber wundert: Wie kommst du auf 70% Werbungskosten? Das ist nicht realistisch und wird imho das Finanzamt zu Überprüfungen bewegen. Außer es handelt sich um einmalige Sachen wie Komplettrenovierung ohne Mieter etc. Stefan Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
Naim März 31, 2018 Danke für das Feedback. 7.000 EUR Werbungskosten können entstehen, wenn man z.B. das Bad renoviert. Vermutlich ist "Werbungskosten" der falsche Ausdruck, da es sich ja um "Erhaltungsaufwand" handelt. Ist das Beispiel so realistisch? Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
la plata März 31, 2018 Man muss differenzieren ob es sich wirklich um Renovierungs- oder Sanierungskosten handelt. Renovierung = im gleichen Jahr von den Einnahmen absetzbar Sanierung = Abschreibung über die Nutzungsdauer (bis zu 50 Jahre, je nach Art der Baumaßnahme) Es handelt sich um Sanierung wenn 3 der 4 Ausstattungs-Kernbereiche (Heizung, Sanität, Fenster, Elektro) "repariert" werden.. Diesen Beitrag teilen Link zum Beitrag
