Deka ImmobilienGlobal - mehr Schein als Sein ?

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Posted · Edited by laurentl

Hallo liebes Forum,

 

zur Diversifikation sollte auch ein kleiner Teil des Vermögens in Immobilien investiert sein - das lese ich immer wieder.

Hier finde ich, ist eine globale Verteilung die beste Lösung.

Als "Kleinanleger" bleibt doch aber eigentlich nur der klassische "offene Immobilienfonds".

Hierzu habe ich mir viele Fonds angesehen und komme schlussendlich bezüglich "Stabilität" und "erstklassige Standorte" nur auf den https://www.finanzen.net/fonds/daten-gebuehr/deka-immobilienglobal

Nun lese ich aber hier auch im Forum die Gegenargumente wie "die ermittelten Gebäudewerte spiegeln nicht die tatsächlichen Marktpreise". 

Mich würden noch weitere Argumente und Feedback von euch interessieren. Gibt es Alternativen für mich als Kleinanleger ?

Auch in der Krise 2008 war der Fonds sehr stabil. Wo lauern evtl. Gefahren in den nächsten Jahren ?

Hier einer der letzten Quartalsberichte: https://api.fundinfo.com/document/00a2fcf86991981ded4525771fa63f5d_817577/MR_DE_de_DE0007483612_YES_2017-09-30.pdf?apiKey=5292dcc5c7ae3fdfe8084e57dc1cfea2

 

Vielen Dank

Laurentl

 

Nachträglich noch ein paar Fakten

 

Für den Deka ImmobilienGlobal spricht (finde ich):

16 Jahre am Markt

0,73% TER

4,8 Mrd. Volumen

Auch 2008 keine großen Schwankungen

Scope Bewertung: A+

Leerstandsquote 2,9 %

BVI Rendite 2,0% letztes Geschäftsjahr

 

 

Was ich nicht beurteilen kann:

Liquiditätsquote 16,9 %

Fremdfinanzierungsquote 26,0 %

 

 

Dagegen könnte sprechen:

Nur 36 Objekte

Doch ca. 50 % in Europa investiert

Nur gewerbliche Objekte

Ca. 35 % der Objekte über 20 Jahre alt

 

 

Was mich noch interessieren würde: Bei einer schweren Wirtschaftskrise, wäre ja wahrscheinlich dieser Fonds auch betroffen.

Also ist eine Korrelation zu Aktien, Anleihen und Rohstoffen doch sehr stark, oder ?

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Und warum verlinkst du nicht auf die Deka-Seiten mit den aktuellen Daten und Berichten

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Posted · Edited by philippoe

Durch den Thread hier https://www.wertpapier-forum.de/topic/8836-offene-immobilienfonds/?page=20 hattest du mal durchgeschaut? Viel mehr wirst du vermutlich hier auch nicht an Nachteilen hören, denn der Deka ist ja wirklich ein Standard OIF. Es gibt auch noch diverse andere Threads die OIFs behandeln (und mit Alternativen vergleichen), einfach mal nach suchen/googlen.

 

Und bezüglich Alternative: Ja, vor allem REITs (wenn du genau wie bei den OIFs wenig Arbeit mit deinen Immobilien haben willst).

 

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Du erwartest, dass andere Dir Argumente gegen diesen Fonds liefern? An sich ist es üblich bei einer Vorstellung, Argumente für ein Produkt zu liefern. Ich persönlich bin in den hausInvest der Commerzbank investiert und kenne diesen ganz gut. Würdest Du hier jetzt (mehr) Fakten im Eröffnungsbeitrag aufführen, könnte (nicht nur) ich beide Fonds miteinander vergleichen und Dir Feedback geben. Wichtige Angaben sind etwa Fondsalter und - volumen, Ländergewichtung, Anzahl, Alter, Vermietungsquote sowie Vertragslaufzeiten der Bestandsimmobilien, TER, Ausgabeaufschlag, Performance, Ausschüttungen etc. 

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vor 13 Stunden schrieb philippoe:

Durch den Thread hier https://www.wertpapier-forum.de/topic/8836-offene-immobilienfonds/?page=20 hattest du mal durchgeschaut? Viel mehr wirst du vermutlich hier auch nicht an Nachteilen hören, denn der Deka ist ja wirklich ein Standard OIF. Es gibt auch noch diverse andere Threads die OIFs behandeln (und mit Alternativen vergleichen), einfach mal nach suchen/googlen.

 

Und bezüglich Alternative: Ja, vor allem REITs (wenn du genau wie bei den OIFs wenig Arbeit mit deinen Immobilien haben willst).

 

Vielen herzlichen Dank, diesen Thread kannte ich noch nicht - da sind auch noch ein paar nützliche Infos für mich dabei !

REITs hatte ich auch schon im Visier - hier muss ich noch einiges mehr darüber nachlesen, da ich mich nicht so gut auskenne. 

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vor 8 Stunden schrieb Schildkröte:

Du erwartest, dass andere Dir Argumente gegen diesen Fonds liefern? An sich ist es üblich bei einer Vorstellung, Argumente für ein Produkt zu liefern. Ich persönlich bin in den hausInvest der Commerzbank investiert und kenne diesen ganz gut. Würdest Du hier jetzt (mehr) Fakten im Eröffnungsbeitrag aufführen, könnte (nicht nur) ich beide Fonds miteinander vergleichen und Dir Feedback geben. Wichtige Angaben sind etwa Fondsalter und - volumen, Ländergewichtung, Anzahl, Alter, Vermietungsquote sowie Vertragslaufzeiten der Bestandsimmobilien, TER, Ausgabeaufschlag, Performance, Ausschüttungen etc. 

Ich bin bzgl. Foren noch ein Neuling, daher habe ich erstmal keine Argumente geliefert - wollte einfach mal auf Rückmeldungen warten.

 

Für den Deka ImmobilienGlobal spricht (finde ich):

16 Jahre am Markt

0,73% TER

4,8 Mrd. Volumen

Auch 2008 keine großen Schwankungen

Scope Bewertung: A+

Leerstandsquote 2,9 %

BVI Rendite 2,0% letztes Geschäftsjahr

 

 

Was ich nicht beurteilen kann:

Liquiditätsquote 16,9 %

Fremdfinanzierungsquote 26,0 %

 

 

Dagegen könnte sprechen:

Nur 36 Objekte

Doch ca. 50 % in Europa investiert

Nur gewerbliche Objekte

Ca. 35 % der Objekte über 20 Jahre alt

 

 

Was mich noch interessieren würde: Bei einer schweren Wirtschaftskrise, wäre ja wahrscheinlich dieser Fonds auch betroffen.

Also ist eine Korrelation zu Aktien, Anleihen und Rohstoffen doch sehr stark, oder ?

 

 

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Danke für die Nachreichung der Fondsfakten. Vielleicht könntest Du sie in den Eröffnungspost integrieren? 

 

Der Fonds hat ja bereits eine aussagekräftige Historie. Vom Volumen her hat er auch eine kritische Masse erreicht (positiv gemeint). Die TER ist meines Erachtens in Ordnung bzw. nicht zu teuer für einen aktiven Fonds. In der Tat könnten es durchaus einige Immobilien mehr sein, eine ausreichende Diversifikation hinsichtlich der Einzelobjekte ist jedoch durchaus gegeben. Die Liquiditätsquote ist ein wenig hoch, ist allerdings bei anderen Immobilienfonds momentan ähnlich. 

 

2% p. a. sind im Vergleich mit anderen gewerblich orientierten Immobilienfonds normal, wenngleich angesichts des anhaltenden Immobilienboomes aufgrund der Niedrigzinspolitik nicht überragend. Bei den besser performanden Fonds mit Wohnimmobilien wäre ich wegen den Fondskonstruktionen (regelmäßige Schließungen und Ausgabe neuer Fondsanteile) vorsichtig. 

 

35% der Objekte sind älter als 20 Jahre? Wird sich auf der Homepage oder im Geschäftsbericht diesbezüglich zu anstehenden Investitionskosten geäußert? 

 

Ja, Wirtschaftskrisen gehen an dieser Anlageklasse nicht spurlos vorbei. Im Vergleich zu REITs oder Immobilienaktien sollten die Kursschwankungen jedoch deutlich geringer ausfallen. Entscheidend ist, dass die Mieter auch während einer Krise ihren Zahlungsverpflichtungen nachkommen können. 

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Folgendes habe ich im letzten Jahresbericht gefunden:

 

Immobilien mit einem wirtschaftlichen Alter von über 20 Jahren umfassen etwa 35,4 %. Darunter fallen jedoch überwiegend historische Gebäude, die sich in sehr gutem Zustand befinden und modern ausgestattet sind. Zuletzt erhöht hatte sich der Anteil von Gebäuden mit einem Baujahr älter als 20 Jahre durch die vollzogenen Ankäufe der Immobilien „114 Sansome Street“ in San Francisco und „Vondel / Roemer Hotel“ in Amsterdam. Diese und weitere Immobilien, wie bspw. das Objekt „Chevron House“ in Singapur, befinden sich ausnahmslos in Innenstadtlagen und verfügen über einen sehr hohen Vermietungsstand.

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Posted · Edited by philippoe

Zitat

Ca. 35 % der Objekte über 20 Jahre alt

 

Zu den "alten" Immobilien: Ich frage mich immer, warum das eigentlich so schlecht sein soll alte Immos im Portfolio zu haben. Klar, das Risiko von Überaschungen im Bezug auf Reparaturen ist grösser, aber die Rendite sollte es eben dann auch sein (da viele Investoren das Risiko nicht eingehen wollen). Wenn ich ein professionelles Fondsmanagement habe wie bei den grossen OIFs dann sollte das aber ja kein Problem sein. Mir ist klar dass OIFs bezogen auf ihre Portfolios meist im Low-Risk Bereich unterwegs sind (s.g. Core oder Core-Plus Immobilien). Aber mir persönlich stellen sich immer die Nackenhaare auf wenn die Fondsmanager in den Quartalsberichten stolz schreiben dass "Immobilie X verkauft wurde, weil sie ja gerade schon 20 Jahre alt geworden ist und ausserdem <90% Mietauslastung hatte" und dafür die "niegelnagelneue Immobilie Y mit 99% Mietauslastung" im aktuellen Marktumfeld unglaublich teuer gekauft wurde... Fonds wie ein Wertgrund Wohneselect D gehen da ja bewusst etwas andere Wege.

 

Falls jemand Infos zum Rendite-zu-Risiko-Profil von Immobilien nach Alter hat gerne her damit :)

 

vor 7 Stunden schrieb laurentl:

0,73% TER

Das ist übrigens eine hervorragende TER für einen globalen OIF! Soweit ich weiss eine der besten auf dem Markt. UniImmo Global hat 0.96%, selbst andere europa- oder deutschlandweite Fonds haben mehr (Grundbesitz Europa 1.06%, Wertgrund Wohnselect D + Fokus Wohnen Deutshcland 1.49%). Es bleiben aber die Wermutstropfen: 1) Es kann sein dass es schon im nächsten Jahr eine ganz ganz andere TER gibt (deswegen immer in den Anlagebedingungen schauen was denn die maximal zulässigen Kosten sind) und 2) die TER beinhaltet viele Komponenten (z.B. Transaktionskosten) nicht. Hier würde MiFID II Abhilfe schaffen, aber noch nicht alle KAGs haben den entsprechenden Kostenausweis veröffentlich. Ausnahme: DWS (https://www.dws.de/AssetDownload/Index?assetGuid=8dc1de38-151c-4711-ab8f-8b2068100e18). Und da sehen die Kosten dann schon ganz anders aus als die TER... 

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Posted · Edited by Schildkröte

Okay, bezüglich des Alters scheint das in Ordnung zu gehen. Mein hausInvest betreibt übrigens sog. Forward Funding. Das bedeutet, er investiert in aktuelle Bauvorhaben und bezahlt jeweils nur den gerade fertiggestellten Bauabschnitt. So lassen sich derzeit noch Renditen im mittleren einstelligen Prozentbereich generieren.

 

Deinen vorletzten Beitrag könntest Du nach der Überarbeitung des Eröffnungspostes an sich jetzt von der Rennleitung löschen lassen. Einfach den Meldeknopf drücken oder einem Moderator eine PN schicken. 

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vor 17 Stunden von pillendreher:

Gilt noch mehr für den Deka-ImmobilienGlobal WKN: 748361. Nachgekauft über die Börse vor einer Woche für 55,05€ + Kosten = 55,19€ (Danke für die Anregung hier) => 0,7% Aufschlag auf den Rücknahmepreis bei der KAG,  gegenüber 5,26% Aufschlag bei  Kauf über DEKA ;)

 

Ich habe mir diesen Fonds nun auch einmal angesehen und (ohne bisher etwas gekauft zu haben) die Mifid-II-Kostensimulation bei zwei Brokern durchgespielt: Einmal für 150 Stück bei der DKB und für 45 Stück bei der ING. Bei beiden bin ich etwas verwirrt, wie die Broker auf laufende Produktkosten von über 3% (und dann auch noch unterschiedliche Werte) kommen. Bislang kenne ich nur die Kostensimulation bei ETFs und da entsprechen die "Produktkosten" eigentlich immer genau der TER, deswegen hatte ich hier auch knapp 0,72% erwartet. Was ist hier anders?

 

DKB-150-Stk.png

 

ING-45-Stk.png

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Posted · Edited by DrFaustus

Einfach mal den letzten Jahresbericht anschauen:

 

https://www.deka.de/mms/Deka-ImmobilienGlobal_JB.pdf

Seite 79

 

Aufwendungen

1. Bewirtschaftungskosten 36.533.971,64

a) davon Betriebskosten 13.636.063,35

(davon in Fremdwährung: 9.756.631,54)

b) davon Instandhaltungskosten 6.899.252,31

(davon in Fremdwährung: 4.590.331,62)

c) davon Kosten der Immobilienverwaltung 5.046.782,90

(davon in Fremdwährung: 138.772,33)

d) davon sonstige Kosten 10.951.873,08

(davon in Fremdwährung: 2.645.199,16)

2. Erbbauzinsen, Leib- und Zeitrenten 1.944.446,22

(davon in Fremdwährung: 67.014,30)

3. Inländische Steuern 2.916.005,85

4. Ausländische Steuern 44.519.229,61

(davon in Fremdwährung: 23.092.876,92)

5. Zinsen aus Kreditaufnahmen 15.644.748,31

(davon in Fremdwährung: 14.041.656,26)

6. Verwaltungsvergütung 31.191.173,48

7. Verwahrstellenvergütung 2.393.267,46

8. Prüfungs- und Veröffentlichungskosten 310.401,45

9. Sonstige Aufwendungen 3.071.204,96

davon Kosten der externen Bewerter 537.827,09

Summe der Aufwendungen 138.524.448,98

 

Das entspricht bei einem Fondsvolumen von rund 5 Mrd. EUR, 2,77% des Fondsvermögens also ziemlich genau der Wert, der bei "Produktkosten des Emittenten" genannt ist.

Jetzt kann man sich rausrechnen, was Fondsspezifische Kosten sind und was eher den Immobilien zuzuordnen ist.

Instandhaltung z.B. würde ich jetzt nicht dem Fonds anlasten. Aber so ist die schöne neue MifiD-Welt. Man bekommt eine Zahl, ob die sinnvoll ist oder nicht...

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Arrrgh, und ich dachte immer bei Immobilien gibt es keine Instandhaltungskosten.

Einige User meinten doch. "Bei mir hat es bisher keine Instandhaltungskosten gegeben, also gibt es sie nicht."

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Der geneigte Investor kann sicher ausrechnen in welcher exorbitanten Höhe der Fonds diese Kosten hatte 7 Mio EUR von 5 Mrd EUR sind?

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vor 18 Minuten von DrFaustus:

Der geneigte Investor kann sicher ausrechnen in welcher exorbitanten Höhe der Fonds diese Kosten hatte 7 Mio EUR von 5 Mrd EUR sind?

0,14%? Dann bin ich leider raus. Da bietet ja jeder 0815 ETF nen besseren TD... #kostenexplosion

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vor 22 Minuten von DrFaustus:

Der geneigte Investor kann sicher ausrechnen in welcher exorbitanten Höhe der Fonds diese Kosten hatte 7 Mio EUR von 5 Mrd EUR sind?

Und dann könnte er das auch für die vergangenen Jahre tun.:thumbsup:

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Posted · Edited by DrFaustus

Ja, das sind 1,4% in 10 Jahren. Ich empfehle jedem Rückstellungen zu bilden, sonst wird man von den extremen Kosten in die Insolvenz getrieben.

 

Könnte sicher...

Lust? Nö, lass mal...

Du weißt ja wie es heißt: Don't feed the troll.

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