Immobilieninvestment unter Verwandten

[aenges]

Hallo WPF-Gemeinde,

 

auch ich wende mich nach langer Zeit mal wieder mit einem eigenen Anliegen bei euch. Und zwar geht es um einige steuerliche Fragen bei einem speziellen Immobilieninvestment, die ich für mich noch nicht klären konnte.

 

Der Status quo ist, dass ich mit meiner Freundin verlobt bin und im nächsten Jahr heiraten werde. Nun wandten sich ihre Eltern an uns, da sie aus Liquiditätsgründen den Entschluss gefasst haben ihr eigengenutztes Einfamilienhaus zu verkaufen. 

Ihnen liegt aber sehr viel daran nicht an irgendwen zu veräußern, weshalb wir die ersten Ansprechpartner sind und nun darüber nachdenken etwas vergünstigt zu kaufen und einige Jahre weiter an die Eltern zu vermieten.

 

Der Marktwert laut Gutachter beträgt ca. 370.000€, gekauft werden würde wohl etwas über 300.000€ und die Vergleichsmiete beträgt ca. 8€/qm (124qm Wohnfläche). Nach meinen Kalkulationen kämen wir auf eine Nettorendite von etwa 3% mit einem leicht negativem Cashflow, wobei ich über eine Tilgung >2% nachdenke, die den negativen Cashflow noch weiter erhöhen würde.

 

Aus Renditesicht also kein sehr attraktives Vorhaben, allerdings haben wir definitiv den Hintergedanken in spätestens 10 Jahren selber einzuziehen, was auch möglich ist.

 

 

Meines Wissens nach würde nun also die Ersparnis von angenommen 70.000€ als Schenkung zählen und der Kaufpreis Grunderwerbssteuer-frei sein, da es sich um einen Verkauf unter Verwandten in gerader Linie handelt. Soweit so gut, allerdings sind wir, wie bereits oben genannt noch nicht verheiratet. Also würde das vorher genannte wohl nur zur Hälfte zutreffen und meine Hälfte der voll besteuert werden müssen. Oder sehe ich das falsch?

 

Des Weiteren konnte ich noch nirgends genau finden, ob wir als Ehepaar beide unter den Verkauf in gerader Linie fallen würden? Ob sich das abwarten bis zur Hochzeit also wirklich lohnen würde, denn 6,5% fallen schon ins Gewicht.

 

Ich würde mich über eure Antworten zu meinen Fragen freuen. Natürlich genauso über eure Erfahrungswerte und Anregungen zu dem gesamten Vorhaben, vielleicht übersehe ich ja etwas Entscheidendes? Aktuell stehen wir wirklich noch bei den ersten Überlegungen.

 

Ich freue mich auf eure Antworten.

Viele Grüße

[tyr]

Was passiert bei Trennung/Scheidung? Vorher darüber mit Schwiegereltern und der Verlobten reden und die Entscheidung schriftlich fixieren.

 

Sonst trennt ihr euch ggf. und dann sollst du mglw. aus dem Familieneigentum ausziehen und nichts oder nicht angemessen viel zurück bekommen. Wäre eher nicht in deinem Interesse.

 

Ich würde an deiner Stelle zudem bedenken, ob du wirklich in die Finanzierung der Liquidität einer Immobilie einsteigen willst, oder ob du selber nicht lieber als Mieter mit dem Geld alternativ Risikoprämien am Kapitalmarkt verdienen willst. Siehe Grafik.

 

Würdest du das Geschäft daher ebenfalls eingehen, wenn du Single wärst? Genau diese Immobilie kaufen und vermieten? Mal darüber nachdenken, ob all das wirklich in deinem Interesse ist. Wenn ja: gut. Wenn nicht: deine Interessen ausverhandeln, bevor das Geschäft eingegangen wird.

 

 

 

 

 

[aenges]

Hallo tyr, 

Vielen Danke für deine Hinweise. Bezüglich der Aufteilung mache ich mir weniger sorgen, da wir sowohl als Paar hälftig aufteilen würden, wie auch den gesetzlichen Güterstand wählen. Welche der beiden Ausgangssituationen dann auch immer zum tragen kommt, das war ja ebenfalls eine der Fragen.

 

Die Diversifikation spielt bei mir sehr wohl eine Rolle. Bisher gibt es kein Immobilienvermögen, sondern liquide Mittel und ein Depot. Dies wäre der Einstieg und geplant ist definitiv dass erstmal weiter zur Miete gewöhnt wird und auch das Depot wird weiter monatlich gefüttert.

 

Interessant macht das Investment für mich vor Allem, dass unter Marktwert gekauft werden kann und weiterhin u.U. Nebenkosten gespart werden können. Darüber hinaus würden Schwiegereltern eben anteilig das künftige Eigenheim mitfinanzieren. 

Als Single würde ich dieses Investment wohl nicht eingehen, weil die o.g. Vergünstigungen nicht eintreffen, ein EFH aus meiner Sicht kein sehr rentables Vermietungsobjekt ist und auch kein Bedarf an einem künftigen Eigenheim bestünde.

[gravity]

vor 19 Stunden schrieb aenges:

Des Weiteren konnte ich noch nirgends genau finden, ob wir als Ehepaar beide unter den Verkauf in gerader Linie fallen würden? Ob sich das abwarten bis zur Hochzeit also wirklich lohnen würde, denn 6,5% fallen schon ins Gewicht.

§ 3 (6) GrEStG ... https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html

Zitat

 

Von der Besteuerung sind ausgenommen:

...

6. der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind oder deren Verwandtschaft durch die Annahme als Kind bürgerlich-rechtlich erloschen ist. Den Abkömmlingen stehen die Stiefkinder gleich. Den in den Sätzen 1 und 2 genannten Personen stehen deren Ehegatten oder deren Lebenspartner gleich;

 

 

[whister]

vor 2 Stunden schrieb gravity:

§ 3 (6) GrEStG ... https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__3.html

 

Mit "Lebenspartner" ist jedoch ein Lebenspartner im Sinne des "Gesetz über die Eingetragene Lebenspartnerschaft" gemeint.

[gravity]

vor 22 Minuten schrieb whister:

Mit "Lebenspartner" ist jedoch ein Lebenspartner im Sinne des "Gesetz über die Eingetragene Lebenspartnerschaft" gemeint.

also keine Grunderwerbsteuer, wenn Verkauf an a) Tochter oder b) Tochter & Ehemann nach der Hochzeit.

 

Lösungsoption: Die Eltern schenken der Tochter zunächst 1/5 Miteigentumsanteile (keine SchenkSt, weil Freibetrag 400 TEUR).

Anschließend werden die restlichen 4/5 Miteigentumsanteile für 300 TEUR verkauft - wegen GrEStG: a) nur an die Tochter oder b) an Tochter & Ehemann nach der Hochzeit.

Nach der Hochzeit können Tochter & Ehemann die Miteigentumsanteile beliebig aufteilen (keine SchenkSt, weil Freibetrag 500 TEUR).

https://www.hilbert-simon.de/newsleser/items/steuerguenstige-schenkung-an-schwiegersohn.html

[aenges]

Herzlichen Dank für eure Antworten, ihr habt echt Licht ins Dunkle gebracht. Bezüglich der rechtlichen Situation sind damit meine Fragen geklärt, ich hoffe natürlich dass im Fall der Fälle eine Übertragung auf mich nach der Hochzeit wirklich so unproblematisch ist wie dargestellt. 

 

Tendenziell wird einem da ja schnell etwas unterstellt und das Finanzamt hält nochmal die Hand auf. 

 

Gibt es ansonsten noch Meinungen zu dem gesamten Vorhaben an sich ? Wie würdet Ihr Denken und Handeln ? 

[Albanest]

vor 8 Minuten schrieb aenges:

Herzlichen Dank für eure Antworten, ihr habt echt Licht ins Dunkle gebracht. Bezüglich der rechtlichen Situation sind damit meine Fragen geklärt, ich hoffe natürlich dass im Fall der Fälle eine Übertragung auf mich nach der Hochzeit wirklich so unproblematisch ist wie dargestellt. 

 

Tendenziell wird einem da ja schnell etwas unterstellt und das Finanzamt hält nochmal die Hand auf. 

 

Gibt es ansonsten noch Meinungen zu dem gesamten Vorhaben an sich ? Wie würdet Ihr Denken und Handeln ? 

 

An Deiner Stelle würde ich die ganze Thematik mit einem/deinem Steuerberater/Anwalt besprechen anstatt sich nur auf die Ratschläge hier zu verlassen und zu "hoffen, dass alles unproblematisch abläuft". 

 

Ansonsten kann kann ich nur dringend noch auf tyr verweisen, unbedingt schriftlich vereinbaren:

vor 17 Stunden schrieb tyr:

Was passiert bei Trennung/Scheidung? Vorher darüber mit Schwiegereltern und der Verlobten reden und die Entscheidung schriftlich fixieren.

 

Sonst trennt ihr euch ggf. und dann sollst du mglw. aus dem Familieneigentum ausziehen und nichts oder nicht angemessen viel zurück bekommen. Wäre eher nicht in deinem Interesse.

 

[aenges]

Na klar wird das der nächste Schritt sein. Ich dachte nur ich klopfe mal an, ob jemand vor einer ähnlichen Entscheidung stand oder Erfahrungen dies bezüglich hat. 

 

Vielen herzlichen Dank aber für eure Antworten bis hierher. Ihr habt mir sehr weiter geholfen. 

 

 

[kleinerfisch]

Da anders als in dem verlinkten Beispielfall hier nur max. 70 TEUR verschenkt werden, und davon nur 35 TEUR an den Schwiegersohn mit dem niedrigen Freibetrag, fallen höchstens (35' - 20') * 15% = 2.250 EUR Steuern an.

 

Der Nachteil an gravitys Lösung ist, dass dreimal Gebühren für Notar und Grundbuch anfallen, für 370' * 20%, für 300' und für 370' * 50%, während bei einem einzigen Kauf nur einmalig die Gebühren für den Kaufpreis von 300' anfallen.

Nach dieser Seite dürfte die Steuer deutlich billiger kommen, als schon die zusätzlichen Notargebühren.

 

Dazu kommt evtl. noch die Verkomplizierung mit Kredit und Umschuldung, wenn die Eigentümer noch mal wechseln. Denn die Tochter muss wohl erst eingetragen sein, damit sie weiterschenken kann, und Bedingung dafür ist normalerweise die vollständige Zahlung des Kaufpreises. Die erfordert wiederum einen Kredit, den die Bank nur nach Eintragung der Grundschuld gibt. Vielleicht kommt man um diese Verkomplizierung herum, indem die Grundschuld gleich auf beide läuft, aber auf jeden Fall wäre das eine Abweichung von der Norm, die sich die Bank vermutlich auch bezahlen lassen wird.

[aenges]

Danke für den Einwand, auch hier müsste ich mich definitiv nochmal schlau machen, wie viel ein Notar für die o.g. Abwicklungen fordern würde und was man evtl. Zusammenfassen kann.

 

Mittlerweile haben sich auch nochmal Änderungen ergeben, bzw. sind uns nun konkretere Werte bekannt:

 

Marktwert: 375.000€

Kaufpreis: 350.000€

- davon 280.000€ sofort zu zahlen

- davon 70.000€ zu einem späteren Zeitpunkt.

 

Somit können wir bei der Bank einen besseren Beleihungsauslauf generieren. Wie mit den 70.000€ umgegangen wird, müsste man nun schauen. Ob sie offiziell als Schenkung gelten und per Familiendarlehen in einigen Jahren zurückgeführt werden, oder welche Möglichkeiten es hier auch immer gibt.

Vom Bauchgefühl her würde ich aber sagen, dass einer Bank schon der Kaufpreis von 375.000€ genannt werden sollte.

[Michalski]

Hast Du den angegebenen Marktwert mal geprüft? Es ist ja schön, dass Grunderwerbstwuer und Makler wegfallen. Ich habe aber den Eindruck, d dass damit der Preis höher gesetzt wurde.

 

375k plus 2% Transaktionskosten bei 124 m2 und 8 EUR Kaltmiete sind >32 Jahreskaltmieten. Selbst die ursprünglich genannten 300k (von DENEN Du jetzt weit weg bist), sind immer noch >25Jahreskaltmieten.

 

Günstig geht anders.

 

Ich würde es nicht machen. Potentiell nur Ärger. Gerade unter Verwandten. Versuch mal, eine Mieterhöhung gegen die Schwiegereltern durchzusetzen. Oder was passiert, wenn die Heizung kaputt geht?

 

Warum verkaufen sie nicht das Haus an Dritte? Dann kriegen sie den aktuellen Marktwert. Euch können sie ja dann zur Hochzeit 70k schenken und ihr kauft euer Traumhäuschen. Kein Stress für niemanden.

 

 

Übrigens: Für Deine Schwiegereltern in spe ist das Haus ein Palast. Und für Dich? Siehe:

 

[aenges]

Auch in diese Richtung gab es natürlich schon diverse Überlegungen. Um ehrlich zu sein, kommt der Marktwert mehr von mir, als von denen. Vom Bauchgefühl hätten beide Parteien auf etwa 300.000€ geschätzt.

Über Freunde und bekannte die in der Immobilienbranche tätig sind habe ich über verschiedene Bewertungstools und auch zwei Besichtigungen unabhängig voneinander immer einen Martkwert von 375.000 bis 380.000€ genannt bekommen.

 

Natürlich besteht die Gefahr des Ärgers. Dennoch ist die Beziehung mehr als gut. Im Endeffekt würden wir den beiden damit einen großen Gefallen tun, denn die Immobilie soll in der Familie bleiben und das Geld wird aktuell eben benötigt. Dafür würden die Nebenkosten übernommen werden und auch die Instandhaltung (ausgenommen natürlich größerer, unvorhergesehener Investitionen) wird eine sein, die man bei keinem Drittmieter bekommen würde.

 

Nicht zu vergessen dabei ist natürlich, dass wir es eher als eine "geförderte" Finanzierung des Eigenheims sehen. Wie oben bereits genannt, ist mir bewusst, dass es von der Rendite her kein lohnenswertes Geschäft ist.

[beamter97]

Da sind Deine zukünftigen Schwiegereltern also das Klumpenrisiko "selbstgenutzte Immobilie" eingegangen und jetzt ist der "worse case" da: Dringend benötigtes Kapital ist im Klumpen gebunden und kann nicht freigesetzt werden. Und ihr sollt den Fehler fortführen! "das Haus soll in der Familie bleiben": Emotionen PUR!

Merke: Die menschliche Rasse ist die einzige Species auf diesem Planeten, die aus den Fehlern anderer lernen kann.

 

Finger weg!