Immobilienerwerb trotz Warnung von Bank und Maklern ?

[smarttrader]

Hallo,

heute morgen hatte ich mal die Gelegenheit des freien Tages genutzt, und bezüglich des geplanten Hauskauf in 1-3 Jahren, mit paar Maklern und 4 Banken telefoniert.

 

Bei den Banken, hatte ich ja bereits für die ETW angefragt und jetzt wollte ich gerne mal wissen, welchen Finanzierungsrahmen sich ergeben würde (ETW ist ja als Sicherheit vorhanden, und es wurde ja weiter gespart).

 

Was mich verunsichert, jede Bank hat von ein Immobilienkauf abgeraten, da die Preise in absehbarer Zeit sinken würden. Und wenn nicht in der Stadt sondern etwas ausserhalb. Wir wollen aber nicht aus der Stadt weg, die Kinder könnten denn nicht mehr zu Freunden, zur Schule, zum Sport usw. . 

 

Für den aktuellen Finanzierungsrahmen (bis 300 000€), bekommt man aktuell garnix oder Bruchbuden. Die Makler haben allgemein kaum was im Angebot, und wenn zu extrem hohen Preisen.

 

Unsere finanzielle Zukunft, wird sich leider noch mehr verbessern. Da ich aktuell berufsbegleitend 3 Weiterbildungen mache, die noch mehr Verdienst mit sich ziehen, und dank des Firmenwagens und der Steuererklärung sogar noch jetzt bares Geld bringen ohne den höheren Verdienst in Zukunft.

 

Irgendwie habe ich aktuell die Angst, das die aktuellen Sparraten(die noch steigen werden), nicht sinnvoll für eine Immobilie investiert werden können.

 

Für die Lage, es handelt sich um den südlichen Randbereich von Hamburg.

 

Was meint ihr, auf biegen und brechen jetzt kaufen und auf noch höher steigende Immo Preise hoffen oder der Bank vertrauen und auf den Abschwung warten?

[Schwachzocker]

vor 19 Minuten schrieb smarttrader:

....Und wenn nicht in der Stadt sondern etwas ausserhalb. Wir wollen aber nicht aus der Stadt weg, die Kinder könnten denn nicht mehr zu Freunden, zur Schule, zum Sport usw. . 

Ich bin auf dem Land aufgewachsen und konnte zu Freunden, zur Schule und zum Sport. Ist das heute nicht mehr so?

 

Zitat

Unsere finanzielle Zukunft, wird sich leider noch mehr verbessern...

Schlimme Sache!

Höre mit den ganzen Fortbildungen auf und bitte Deinen Chef um eine Gehaltskürzung.

 

vor 22 Minuten schrieb smarttrader:

....

Irgendwie habe ich aktuell die Angst, das die aktuellen Sparraten(die noch steigen werden), nicht sinnvoll für eine Immobilie investiert werden können.

 

Für die Lage, es handelt sich um den südlichen Randbereich von Hamburg.

 

Was meint ihr, auf biegen und brechen jetzt kaufen und auf noch höher steigende Immo Preise hoffen oder der Bank vertrauen und auf den Abschwung warten?

Du musst selbst entscheiden, wie Du leben möchtest. Ob sich eine einzelne Immobilie, die man dann selbst bewohnt, rentiert, dürfte allein vom Zufall abhängig sein.

[herr_welker]

Wieso solltest du eine ETW außerhalb der Stadt kaufen, wenn du da gar nicht leben willst?

Oder willst du die nur vermieten?

 

Und für eine vernünftige ETW in der Stadt fehlt die Kohle. Macht also gar keinen Sinn sich darüber Gedanken zu machen.

[Rubberduck]

vor 43 Minuten schrieb smarttrader:

Was mich verunsichert, jede Bank hat von ein Immobilienkauf abgeraten, da die Preise in absehbarer Zeit sinken würden.

 

Das war die höfliche Umschreibung für: Ihr habt nicht ausreichend Kohle. Hanseatische Höflichkeit. In Frankfurt sind die Banker drastischer... 

 

Wenn schon die MAKLER abraten, dann würde ich mir wirklich Gedanken machen. Die verschwenden nicht gerne ihre Zeit mit Leuten, die Luftschlösser bauen.

Will heißen selbst die glauben nicht an die Finanzierung. Ansonsten ist das denen egal, ob ihr in ein paar Jahren unter der Brücke landet.

 

 

[smarttrader]

vor 3 Minuten schrieb Schwachzocker:

Ich bin auf dem Land aufgewachsen und konnte zu Freunden, zur Schule und zum Sport. Ist das heute nicht mehr so?

 

Schlimme Sache!

Höre mit den ganzen Fortbildungen auf und bitte Deinen Chef um eine Gehaltskürzung.

 

Du musst selbst entscheiden, wie Du leben möchtest. Ob sich eine einzelne Immobilie, die man dann selbst bewohnt, rentiert, dürfte allein vom Zufall abhängig sein.

Ich weiss nicht in welcher Generation du aufgewachsen bist, aber in meiner Zeit 1990-1996, war es tatsächlich ein Problem. Einer der Eltern musste immer fahren. Ob ich mein Kind mit 7 alleine mit den Bus oder Fahhrad mehr als 5km alleine fahren lassen würde, kann ich strikt verneinen. Einige sind mit dem Schulbus gefahren, was wieder zusätzlicher Stress wäre usw. .

 

Ja würde ich auch sofort aufhören, leider ist in Deutschland jeder Titel Geld wert. Und ohne Titel nicht viel Geld. Da Geld aber wichtig ist, und ich ohne berufliche Weiterbildung bestimmt nur 60-70% des aktuellen Gehalts möglich wäre, also muss ich es machen.

 

Hier sind doch genug Finanzprofis anwesend, das die Baugenehmigungen und Finanzierungsdarlehens rückläufig sind, ist zumindest hier in der Region bekannt. Aber rückläufig, wegen zu hohen Kosten?

 

Die Nachfrage kann es nicht sein, die ist immens hoch und irgendwie sucht jeder momentan günstige Immobilien.

 

 

[smarttrader]

Wir haben eine ETW gekauft in der Stadt.

 

Wir beabsichtigen halt einfach in 1-3 Jahren ein Haus zu kaufen. Das EK bei 300 000 liegt bei etwas über 30%. Ist das wirklich zu wenig? Monatliche Belastung liegt bei 16% vom Netto Einkommen.

[Rubberduck]

Es gibt da doch dieses andere Forum, in dem Baufis durchgekaut werden. Warum stellst Du dort nicht Deine Situation vor? Die Jungs dort sind Profis und rechnen fix durch ob bei DSL oder whoever doch noch was geht.

 

Ich versuche im Rhein-Gebiet was zu kaufen. Es ist die Hölle. Wir haben 200K Eigenkapital und irgendwie geht doch nichts voran....

vor 5 Minuten schrieb smarttrader:

Das EK bei 300 000 liegt bei etwas über 30%. 

 

Sportlich... Wäre nix für meine Nerven.

 

30% ist okay, aber die Gesamtsumme....

[smarttrader]

Ja das leidige Thema. Wir haben auch andere Wohnorte in Betracht gezogen, aber da müssten wir erstmal wieder mieten, um zu gucken ob es uns gefällt.

 

Das wäre kontraproduktiv. Wobei dort die Preise nicht ansatzweise so hoch sind. Aber möchte man ggfls. 1 Stunde bei guten Verkehr fahren, um zur Arbeit zu kommen oder lieber 20 Minuten fahren und einfach bessere Lebensqualität?

[kleinerfisch]

Die wichtige Frage ist, was passiert in 10 Jahren, wenn die Zinsbindung ausläuft.

Heute finanzierst Du vielleicht mit ca. 1,5% Zins + 2% Tilgung, also 3,5% Gesamtbelastung auf den Kreditbetrag.

Der langfristige durchschnittliche Hypothekenzins liegt aber um 7%!

Wenn in 10 Jahren (in denen Du noch kaum was abbezahlt hast) der Zins auf nur 4% gestiegen sein sollte, finanzierst Du die zweite Runde mit 4% + 2%, also 6%.

Deine monatliche Belastung steigt also um schlappe 70%!

Wirst Du das leisten können?

 

Wenn nicht, wirst Du verkaufen müssen. Du wirst aber nicht der einzige sein, dem das passiert. Und allepotentiellen  Käufer stehen ebenso vor einer Finanzierung zu 6%.

Wer soll dann noch Deine Immobilie zum heutigen Preis kaufen können? Keiner - also gehst Du mit einem ordentlichen Verlust raus.

[Skuggasteg]

vor 2 Stunden schrieb smarttrader:

Unsere finanzielle Zukunft, wird sich leider noch mehr verbessern. Da ich aktuell berufsbegleitend 3 Weiterbildungen mache, die noch mehr Verdienst mit sich ziehen, und dank des Firmenwagens und der Steuererklärung sogar noch jetzt bares Geld bringen ohne den höheren Verdienst in Zukunft.

Kannst du den Satz bitte nochmal überarbeiten? Ich hab den ein paar Mal gelesen und verstehe immer noch nicht ganz, was du damit sagen willst. Glaub darauf wollte auch schon Schwachzocker in Post #2 hinaus.

 

vor einer Stunde schrieb smarttrader:

Wir haben eine ETW gekauft in der Stadt.

Wie ist die Situation der ETW? Bedient ihr dafür auch noch Kredite? Was ist mit der geplant, wenn ihr euch das Haus kaufen wollt?

[Seabushy]

Ist die ETW abbezahlt? Falls nein, wird diese wohl nicht oder eingeschränkt als Sicherheit akzeptiert (schließlich hat noch eine andere Bank das Recht auf die Grundschuld).

 

Ganz allgemein folgende Überlegungen:

Es macht wenig Sinn, jetzt ein Finanzierung in drei Jahren anzufragen - bis dahin kann die Welt sich ganz anders drehen (Immobilienpreise, Kreditzinsen). Also müsste schon die Situation JETZT betrachtet werden. Und da es scheinbar für euren angpeilten Preis / Finanzierungsrahmen zur Zeit nicht das Passende gibt, sollte diese Situation hingenommen werden.

 

Nur weil man eine Weiterbildung macht, heißt das nicht automatisch auch mehr Verdienst. Es muss die passenden Jobs geben, diese in der passenden Region und man muss auch eingestellt werden!

 

Sind die 300T€ Eigenkapital oder angepeilte Kaufsumme? Geht für mich aus der Formulierung nicht klar hervor. Für 1 Mio. € würde ich die Finger von einem EFH lassen und die angesparte Summe anders anlegen. Wie alt bist du /ihr und wie lange soll das denn dann abgezahlt werden? 

Da braucht man keine Bank, da kann man ein wenig mit den Hypotheken-Rechnern rumprobieren, in Sachen Rate, Zinsen, Restschuld, etc.

 

Für Details fehlen hier genaue Angaben bzgl. der Einkommen- und Ausgabensituation sowie evtl. vorhandene Schulden.

[Rubberduck]

vor 30 Minuten schrieb Seabushy:

Sind die 300T€ Eigenkapital oder angepeilte Kaufsumme? Geht für mich aus der Formulierung nicht klar hervor.

 

Oooookay, das habe ich nicht geschnallt. Aber 100k bei 300k Gesamtsumme ist völlig konservativ. Da ist dann doch noch was anderes im Busch...

[smarttrader]

Die Wohnung ist komplett abbezahlt. Wahrscheinlich werden wir verkaufen.

 

vor 39 Minuten schrieb Skuggasteg:

Kannst du den Satz bitte nochmal überarbeiten? Ich hab den ein paar Mal gelesen und verstehe immer noch nicht ganz, was du damit sagen willst. Glaub darauf wollte auch schon Schwachzocker in Post #2 hinaus.

 

Das leider müsste in Anführungszeichen gesetzt sein. Und ja irgendwie ist mit der absehbaren höheren Sparrate auch gleich mehr Druck da. Das Geld muss halt weg und ein Haus soll halt her.

 

Mit den Fortbildungen ist das so eine Sache, bisher ging es immer ziemlich gut auf. Aber mit der letzten grossen Weiterbildung werde ich auch die Firma verlassen müssen, da für diese Tätigkeit einfach keine Position in der Firma ist.

 

Das mit dem steigenden Zinsen in der Zukunft haben wir mit im Blick, wir wollen deswegen ja auch nur aktuell die Hälfte der möglichen Belastung auf uns nehmen. lieber im Jahr 2x Sondertilgung durchführen und nach 10 Jahren ggfls. darauf verzichten müssen, statt knapp zu rechnen.

 

Wobei ich es etwas einfacher sehe, in 10 Jahren wird meine Frau auch wieder mehr Karriere machen können und mein Verdienst sollte bis dahin bei 120k Brutto im Jahr liegen laut Tarifvertrag.

 

 

vor 6 Minuten schrieb Rubberduck:

 

Oooookay, das habe ich nicht geschnallt. Aber 100k bei 300k Gesamtsumme ist völlig konservativ. Da ist dann doch noch was anderes im Busch...

 

Schufa Score liegt bei 99,4 und 99,6%, das wird es nicht sein :-) .

[Rubberduck]

Willst Du jetzt ´ne halbe Million pumpen oder nur 200k? Letzteres wäre bei Deinen Angaben Pillepalle. Dann solltest Du einfach mit vernünftigen Leuten reden. Es gibt auch Deppen bei Banken. Alles erlebt.

[maps]

In 040 (+50 km Umkreis, egal ob SH oder NDS) ist unter 500.000 Euro nichts anständiges zu kriegen. So ist das halt, das Rad wird sich auch nicht mehr zurückdrehen. Die einzige Hoffnung dürfte ein erhöhtes Angebot in ca. 7 bis 10 Jahren sein, falls einigen Leuten ihre sehr enge Finanzierung auf den Kopf fällt.

[monopolyspieler]

vor 5 Stunden schrieb Rubberduck:

 

Das war die höfliche Umschreibung für: Ihr habt nicht ausreichend Kohle. Hanseatische Höflichkeit. In Frankfurt sind die Banker drastischer... 

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird umgesetzt.

Sinkende Immobilienpreise heißt ja auch- schwindende Sicherheiten bei der Bank.

 

@maps 

Oder die Banken keine neuen Hypotheken auf Grund obiger Richtlinie vergeben dürfen.

Es soll ja schon bei einigen Rentnern lange Gesichter gegeben haben deswegen.

 

[Flughafen]

vor 5 Stunden schrieb smarttrader:

Was mich verunsichert, jede Bank hat von ein Immobilienkauf abgeraten, da die Preise in absehbarer Zeit sinken würden. Und wenn nicht in der Stadt sondern etwas ausserhalb. Wir wollen aber nicht aus der Stadt weg, die Kinder könnten denn nicht mehr zu Freunden, zur Schule, zum Sport usw. . 

Banken sind nicht unbedingt gut in Prognosen. Wie argumentieren sie eigentlich, sind diese Argumente schlüssig? Wenn ja, dann kannst Du ja Deine ETW jetzt verkaufen. Als jemand, der auf beiden Seiten steht, als Haus-Käufer und ETW-Verkäufer hast Du in jedes Situation Vorteile. Nicht zur Schule gehen können ist natürlich hart. Aber ist das überhaupt legal, darf man das in Deutschland? 

[Schwachzocker]

vor 43 Minuten schrieb Flughafen:

... Nicht zur Schule gehen können ist natürlich hart. Aber ist das überhaupt legal, darf man das in Deutschland? 

Nur dann, wenn die Erfüllung der Schulpflicht mit einer Busfahrt verbunden wäre. Das wäre unzumutbarer Stress, der einen von der Schulpflicht entbindet.

[Rooki€]

vor 6 Stunden schrieb smarttrader:

Was meint ihr, auf biegen und brechen jetzt kaufen und auf noch höher steigende Immo Preise hoffen oder der Bank vertrauen und auf den Abschwung warten?

Ihr denkt sicher auch irgendwann an Kinder? Willst Du 20 Jahre mit kaufen warten? Die Kinder sind dann groß und aus dem Haus

 

vor 4 Stunden schrieb kleinerfisch:

Die wichtige Frage ist, was passiert in 10 Jahren, wenn die Zinsbindung ausläuft.

Heute finanzierst Du vielleicht mit ca. 1,5% Zins + 2% Tilgung, also 3,5% Gesamtbelastung auf den Kreditbetrag.

Der langfristige durchschnittliche Hypothekenzins liegt aber um 7%!

Wenn in 10 Jahren (in denen Du noch kaum was abbezahlt hast) der Zins auf nur 4% gestiegen sein sollte, finanzierst Du die zweite Runde mit 4% + 2%, also 6%.

Deine monatliche Belastung steigt also um schlappe 70%!

Wirst Du das leisten können?

 

Wenn nicht, wirst Du verkaufen müssen. Du wirst aber nicht der einzige sein, dem das passiert. Und allepotentiellen  Käufer stehen ebenso vor einer Finanzierung zu 6%.

Wer soll dann noch Deine Immobilie zum heutigen Preis kaufen können? Keiner - also gehst Du mit einem ordentlichen Verlust raus.

Guter Punkt! 4% ist sicher möglich, was zu sinkenden Kaufpreisen führt (geringere Nachfrage weil teurer). Dann kommen alle die auf dem Zahnfleisch daher, denen es ähnlich geht.

Wenn dieser (Worst-)Case eintritt kannst Du mit einer kürzeren Laufzeit und ggfs. geringer Tilgung (oder Aussetzung) gegensteuern. Wichtig ist dann nicht zu verkaufen und die Durststrecke durchzuhalten. Danach steigts dann wieder.

Fazit: Das Ganze muss so gerechnet sein, dass Du bei 4% (6%) Zins nicht gleich verkaufen musst.

[ZfT]

vor 5 Stunden schrieb Rubberduck:

Es gibt da doch dieses andere Forum, in dem Baufis durchgekaut werden.

 

Das da wäre, wenn ich fragen darf?

[OceanCloud]

Mist, ich musste ins Gymnasium 2x umsteigen (alles Bus), auch wenn es pro Bus nur 2, 1 und 6 Stationen waren

[Flughafen]

vor 41 Minuten schrieb Schwachzocker:

Nur dann, wenn die Erfüllung der Schulpflicht mit einer Busfahrt verbunden wäre. Das wäre unzumutbarer Stress, der einen von der Schulpflicht entbindet.

 

Dann habe habe ich letztes und dieses Jahr zwei Fehlinvestitionen getätigt. Meiner Frau ein neues Fahrrad gekauft und einen Führerschein bezahlt. Alles damit sie bequemer unsere Tochter zum Kindergarten bringen und abholen kann. Hätte ich das gewusst mit dem Schulbus, hätte ich meine Tochter erst gar nicht in den Kindergarten geschickt. Wer später sowieso nicht zur Schule muss, braucht auch mit dem KiGa nicht anzufangen.     

[Rubberduck]

vor 5 Stunden schrieb Seabushy:

Da braucht man keine Bank, da kann man ein wenig mit den Hypotheken-Rechnern rumprobieren, in Sachen Rate, Zinsen, Restschuld, etc..

 

Kann man gar nicht genug betonen. Einfach mal auf zinsen-berechnen.de den Rechner anschmeißen und los gehts.

Dann weiß mensch auch, was so läuft. 

 

Wie sagte hier schon mal ein bekannter Mitforist: Alles Punkt-und Strichrechnung. 

 

vor 1 Stunde schrieb ZfT:

 

Das da wäre, wenn ich fragen darf?

 

Dasjenige in dem "Noelmaxim" und "Bankkaufmann" (nicht uneigenützig!!!!) beratend tätig sind. 

 

Es lässt sich  für  Profis relativ schnell aufbohren, ob irgendwas geht. 

 

Dort hatten sie mal einen Fall, bei dem ein Informatiker in Köln 500k fast ohne Eigenkapital und nur mit seinem Gehalt stemmen wollte. Irgendwie gehts schon, aber will man das?

[bondholder]

vor 5 Stunden schrieb smarttrader:

Und ja irgendwie ist mit der absehbaren höheren Sparrate auch gleich mehr Druck da.

Dieses Problem kannst du gerne mit deinem Psychologen besprechen.

[smarttrader]

Ihr wollt doch nicht allenernstes, mir jetzt erklären daß es in ein 500 Leute Dorf ohne Einkaufsmöglichkeiten und 1-2 Kinder im etwa gleichen Alter, die gleichen Vorraussetzungen sind, wie in der Stadt mit 4 Grundschulen und 2 Sportvereinen? Wo der nächste Supermarkt maximal 1km entfernt ist.

 

Dieser Zinsrechner ist schon toll, wenn es danach geht mit 4% Zinsen und einer angemessenen Tilgung (4% Anfangstilgung) ist ja schon das Maximum überschritten. Oder 36 Jahre Tilgung. 

 

Da dürfte eine Immobilie maximal 180 000 kosten, was utopisch ist.

 

Und ja mir würden auch 6% Zinsen nicht stören, da noch ein BSV mit 1,xx% vorhanden ist, der mit einer Sparrate von 1600 Euro in knapp 2 Jahren Zuteilungsreif wäre.

 

Also wären hohe Zinsen ein Geschenk Gottes.