Immobilienerwerb trotz Warnung von Bank und Maklern ?

[hund555]

vor 3 Minuten schrieb tyr:

Der Vermieter erzielt wenn es gut läuft und er wirtschaftlich arbeitet typischerweise einstellige Renditen.

Ja und diese einstellige Rendite hast du für 30 Jahre unterschlangen.

[tyr]

vor 10 Minuten schrieb Columbus83:

Nö, die Wertsteigerung hat ein anderer User ins Spiel gebracht, mir ging es lediglich um die Aussage, dass die Hauspreise fallen werden und das Beispiel vom Reihenhaus meiner Eltern sollte nur zeigen, dass dem eben nicht so ist und die Zeitspanne ging über 30 Jahre, sondern sich die Preise über längere Zeit nach kontinuierlich ansteigen. Aber im Endeffekt ist mir das Banane, wenn das die "Forenexperten" anders sehen.

 

Die Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland war in der Vergangenheit nach Inflationsabzug sehr überschaubar. Dass die Preise für Realwerte wie Immobilien in gefragten Lagen im Schnitt steigen ist eine triviale Erkenntnis, die einem jedoch nicht weiterhilft, wenn man heute entscheiden will, ob man kauft oder nicht. Wie sich die Einzellage in Zukunft entwickeln wird ist unsicher. Dort, wo ein Kapitalerhalt sicher erscheint sind die Preise schon sehr hoch und für viele Mittelschichtsangehörige unerreichbar teuer. Dort wo es heute günstig ist und man noch Preise von 20 Jahresnettokaltmieten zahlt kauft man eher nicht.

 

vor 4 Minuten schrieb hund555:

Ja und diese einstellige Rendite hast du für 30 Jahre unterschlangen.

 

Habe ich gar nicht. Wie kommst du denn darauf?

 

Du erzählst etwas von "Miete sparen". Du sparst aber nicht die ganze Miete, sondern lediglich eine unsichere (!) mögliche Rendite eines effizient wirtschaftenden Vermieters, die typischerweise einstellige Prozentwerte pro Jahr erreicht. Das heißt, dass >90% der Miete eben gerade nicht "gespart", sondern nur anders bezahlt werden. Das ist der Punkt.

 

Und nun wieder end of discussion mit dir, da ich es kenne, wie lange du dich in seitenlangen Diskussionen darum windest, um nur nicht einsehen zu müssen, dass eine Aussage von dir zu pauschal und daher in ihrer Pauschalität falsch war.

[hund555]

vor 5 Minuten schrieb tyr:

Habe ich gar nicht. Wie kommst du denn darauf?

Wo in deiner Rechnung ist gesparte Miete  gesparter Gewinn des Vermieters?

[Columbus83]

vor 4 Minuten schrieb Schwachzocker:

Das ist mir schon klar. Das war ja auch nur eine Antwort für den Hund.

Dein Beispiel aus der Vergangenheit hat aber nun nicht im geringsten gezeigt, was in Zukunft sein wird. Und schon gar nicht hat es gezeigt, dass es überall so sein wird.

Aber natürlich zeigt es, dass der Verfall von Immobilien von ein paar Forenuser herbeigeschrieben wird und wenn dann jemand ein praktisches Gegenbeispiel bringt, welches dieser "These" (oder besser wilde Behauptungen ohne Substanz), dieses als nicht zulässig abgetan wird.

 

vor 4 Minuten schrieb Schwachzocker:

 

Es gibt andere Beispiele, wo der Preis eines Reihenhauses gesunken ist. Wieso zeigt das nicht die Zukunft?

Wo genau in den Boomregionen sind die Preise flächendeckend für Immos in den letzten Jahren gesunken?

[Schwachzocker]

vor 1 Minute schrieb Columbus83:

...Wo genau in den Boomregionen sind die Preise flächendeckend für Immos in den letzten Jahren gesunken?

Die Fragestellung ist schon völlig unsinnig, weil in einem Boom nun einmal die Preise steigen, sonst wäre es ja kein Boom.

[kleinerfisch]

vor 5 Minuten schrieb Columbus83:

Aber natürlich zeigt es, dass der Verfall von Immobilien von ein paar Forenuser herbeigeschrieben wird und wenn dann jemand ein praktisches Gegenbeispiel bringt, welches dieser "These" (oder besser wilde Behauptungen ohne Substanz), dieses als nicht zulässig abgetan wird.

Ich gehöre nicht zu denen, die meinen, dass Daten aus der Vergangenheit keinerlei Hinweise auf zukünftige Entwicklungen geben. Allerdings kann man sich nicht eine Datenreihe herausgreifen, ohne das Umfeld zu beachten, das die Entwicklung dieser Datenreihe maßgeblich mitbeeinflusst. M.a.W. die Entwicklung der Immopreise in einem Umfeld sinkender Zinsen in eine zukünftige Zeit mit steigenden Zinsen fortzuschreiben, ist schlicht unsinnig. Genauso könntest Du argumentieren, dass die Anleihenpreise auch bei steigenden Zinsen immer weiter steigen werden, wie sie das in der näheren Vergangenheit bei niedrigen Zinsen taten.

 

Oder willst Du ernsthaft abstreiten, dass die monatliche Belastung durch einen Immokauf für die Masse der Käufer irrelevant ist?

Dass diese Belastung ihrerseits maßgeblich vom Zinssatz beeinflusst ist?

Dass die (Nominal-)Zinsen für Hypotheken niemals billiger waren als heute?

Dass die dadurch im Vergleich zu, sagen wir vor zehn Jahren, niedrigere Belastung Käufern ermöglicht, höhere Kaufpreise zu zahlen?

Dass also die niedrigen Zinsen ein wichtiger Faktor des Immo-Booms sind?

Dann bitte mit Argumenten.

 

Wenn Du dem aber zustimmst, folgt unmittelbar, dass wenn die Zinsen mal steigen werden, sich der heutige Trend jedenfalls für den Teil der Immopreise, der in den letzten Jahren zinsgetrieben gestiegen ist, umkehren muss.

Dann kann man sich sicher noch darüber streiten, wie groß der zinsgetriebene Anteil an der Wertsteigerung von (Wohn-)Immobilien ist.

[tyr]

Gerade eben schrieb kleinerfisch:

M.a.W. die Entwicklung der Immopreise in einem Umfeld sinkender Zinsen in eine zukünftige Zeit mit steigenden Zinsen fortzuschreiben, ist schlicht unsinnig.

 

Woher weißt du so sicher über die zukünftige Zinsentwicklung Bescheid?

 

Ich gehe eher davon aus, dass zukünftige Zinsentwicklungen unsicher sind und in gefragten Lagen längerfristig ein realer Kapitalerhalt möglich sein wird, selbst wenn zwischenzeitlich eine Korrektur in einer Wirtschaftskrise erfolgt. Mit etwas Glück kann man spekulativ auf überschaubare Renditen der einzelnen Lage hoffen. Dies gilt aber nicht pauschal für jeden Immobilienkäufer, sondern nur für die Regionen, wo man langfristig von einer steigenden Immobiliennachfrage ausgeht. Siehe z. B. Raumordnungsprognose 2030.

 

Wer mittelfristige Wertschwankungen durch Zinsänderungen aushält könnte demnach spekulativ auch heute noch in der Region München + Umland kaufen, wenn man es sich leisten kann und will. Wer das nicht möchte kann wie immer ein gemischtes Portfolio aus marktbreit gestreuten Aktien + Zinsanlagen besparen.

[kleinerfisch]

Eventuell habe ich die Quelle der Skepsis der Banken und Makler bzgl. der Immopreisentwicklung gefunden:

https://www.empirica-institut.de/nc/nachrichten/details/nachricht/fruehjahrsgutachten-immobilienwirtschaft-2017/

(laut HVB der erste deutsche Immobilienexperte, der ein Ende des Booms prognostizierte, schon im Feb 2017).

 

Zitat

Dass die drei größten Städte in den letzten Jahren trotzdem eine nahezu konstant hohe Zuwanderung verzeichneten, ist der „glücklichen“ Abfolge verschiedener Zuwanderungswellen aus dem Ausland zu verdanken. Diese aber haben ihren Höhepunkt überschritten. Sofern keine weitere Zuwanderungswelle aus dem Ausland kommt, ist mit einem deutlichen Einbruch beim
Wachstum der Wohnungsnachfrage in diesen Städte zu rechnen.

Da gleichzeitig die „Wohnungsbaumaschine“, vor allem in Berlin, immer mehr an Fahrt aufnimmt und immer größere Projekte in der Planung, im Bau oder kurz vor der Fertigstellung sind, wird das Wohnungsangebot in naher Zukunft kräftig ausgeweitet werden. Die Folge wird sein, dass der Anstieg der Neuvertragsmieten zum Erliegen kommt. Nach unserem Dafürhalten ist in
Berlin sicherlich, in München wahrscheinlich und in Hamburg und Frankfurt möglicherweise mit einem Trendbruch bei den geforderten Kaufpreisen zu rechnen. Es mag zwar nochmal eine Zeitlang so weitergehen wie in den letzten Jahren, aber nicht mehr lange.

Auf Basis früherer Immobilienpreiszyklen, des Grades der überschießenden Kaufpreise relativ zu den Neuvertragsmieten,
könnten die Kaufpreise (Transaktionspreise) für Eigentumswohnungen in der Größenordnung von einem Viertel bis einem Drittel zurückgehen. Mit negativen makroprudenziellen Auswirkungen ist mutmaßlich nicht zu rechnen – Investoren verlieren ihr Eigenkapital. Mehr aber passiert nicht.

 

[kleinerfisch]

Hier noch etwas aus dem Frühjahrsgutachten 2018:

 

Zitat

Der an dieser Stelle vor einem Jahr in Aussicht gestellte Rückgang der Kaufpreise insbesondere in München und Berlin und möglicherweise in Stuttgart um real ein Viertel bis ein Drittel innerhalb der nächsten fünf Jahre wird bestätigt. Für Hamburg, Köln und Düsseldorf sind die Aussichten uneinheitlich, für Frankfurt wird der Brexit entscheidend.

Begründet wird das erneut mit verminderter Zuwanderung, erhöhter Bautätigkeit und zu geringen Renditen, da die Mieten den Kaufpreisen nicht mehr folgen.

[tyr]

vor 16 Minuten schrieb kleinerfisch:

Eventuell habe ich die Quelle der Skepsis der Banken und Makler bzgl. der Immopreisentwicklung gefunden:

https://www.empirica-institut.de/nc/nachrichten/details/nachricht/fruehjahrsgutachten-immobilienwirtschaft-2017/

(laut HVB der erste deutsche Immobilienexperte, der ein Ende des Booms prognostizierte, schon im Feb 2017).

 

Dass mehrere Experten die Immobilienpreise in einigen wenigen wirtschaftlich starken deutschen Städten als überhöht ansehen und dort ein Rückschlagpotenzial für eine Preiskorrektur gesehen wird sollte bekannt sein.

 

Wer dort kaufen will finanziert dann eben dort besonders konservativ mit viel Eigenkapital oder entsprechend kleiner. Man weiß ja nicht, ob und wann die Korrektur kommen wird, ebenso wie niemand weiß, wie sich zukünftige Kreditzinsen entwickeln werden.

 

Das Märchen von den ewig nur steigenden Immobilienpreisen glaubt hier im Forum hoffentlich keiner. Das stimmt schon nicht, wenn man sich ansieht, wie sich die Nachfrage in verschiedenen Regionen entwickelt hat und wie die zukünftige Immobiliennachfrage sich erwartet verändern sollte. Das Zinsänderungsrisiko von dem du schreibst kommt noch dazu. Und ebenso kann eine angebliche Immobilienblase platzen, dann korrigieren die Immopreise eben etwas.

 

Wer halbwegs fähig ist, zu Lesen und zu Rechnen sollte in der Lage sein, diese Verhältnisse in seine Immobilienkaufpläne einzubauen, oder nicht?

[Rubberduck]

vor einer Stunde schrieb tyr:

Das Märchen von den ewig nur steigenden Immobilienpreisen glaubt hier im Forum hoffentlich keiner

 

Das Forum ist nicht repräsentativ. Hier sind überdurchschnittlich viele Leute mit guten Jobs in wirtschaftlich starken Regionen unterwegs. Daraus ergibt sich eine spezielle Art Luxusproblem. Eigentlich verdient man nicht schlecht, nur Immobilie - "no way". Es gibt eben Regionen, da muss man geerbt haben oder deutlich mehr als überdurchschnittlich gut verdienen.  

 

Man kann sich dann um die ebenso wenig verfügbaren Mietwohnungen mit kinderlosen Berufsanfängern kloppen oder eben doch in den sehr sauren Apfel beißen. Ökonomisch Sinn macht das alles nicht. Das als "Lifestyle" abzutun greift IMHO zu kurz.  Am Ende des Tages will man wenigstens seine Ruhe haben, wenn man nach Hause kommt.

[Columbus83]

vor 19 Stunden schrieb kleinerfisch:

Ich gehöre nicht zu denen, die meinen, dass Daten aus der Vergangenheit keinerlei Hinweise auf zukünftige Entwicklungen geben. Allerdings kann man sich nicht eine Datenreihe herausgreifen, ohne das Umfeld zu beachten, das die Entwicklung dieser Datenreihe maßgeblich mitbeeinflusst. M.a.W. die Entwicklung der Immopreise in einem Umfeld sinkender Zinsen in eine zukünftige Zeit mit steigenden Zinsen fortzuschreiben, ist schlicht unsinnig. Genauso könntest Du argumentieren, dass die Anleihenpreise auch bei steigenden Zinsen immer weiter steigen werden, wie sie das in der näheren Vergangenheit bei niedrigen Zinsen taten.

Es ging um die Aussage, dass die Immo-Preise fallen werden, bzw. signifikant fallen werden. Ausgangslage ist das südliche Hamburg, wie es der TE geschrieben hat. Meines Erachtens werden in HH die Preise nicht signifikant fallen, sondern sich in den guten Lagen auf einem gewissen Niveau einpendeln.

 

vor 19 Stunden schrieb kleinerfisch:

Oder willst Du ernsthaft abstreiten, dass die monatliche Belastung durch einen Immokauf für die Masse der Käufer irrelevant ist?

Dass diese Belastung ihrerseits maßgeblich vom Zinssatz beeinflusst ist?

Dass die (Nominal-)Zinsen für Hypotheken niemals billiger waren als heute?

Dass die dadurch im Vergleich zu, sagen wir vor zehn Jahren, niedrigere Belastung Käufern ermöglicht, höhere Kaufpreise zu zahlen?

Dass also die niedrigen Zinsen ein wichtiger Faktor des Immo-Booms sind?

Dann bitte mit Argumenten.

 

Wenn Du dem aber zustimmst, folgt unmittelbar, dass wenn die Zinsen mal steigen werden, sich der heutige Trend jedenfalls für den Teil der Immopreise, der in den letzten Jahren zinsgetrieben gestiegen ist, umkehren muss.

Dann kann man sich sicher noch darüber streiten, wie groß der zinsgetriebene Anteil an der Wertsteigerung von (Wohn-)Immobilien ist.

Ja, da stimme ich dir zu, nur ist die Angst vor dem Finanzcrash und die Suche nach einer sicheren Anlage der momentan größere Treiber.

[monopolyspieler]

Am 17.8.2018 um 09:05 schrieb Rubberduck:

 

Das gilt grundsätzlich auch für Altbauten.

 

Das Zauberwort heißt Energieeinsparverordnung ENEV. Für Altbesitzer wurde recht großzügiger Bestandschutz gewährt. Die mussten erstmal nix machen, sondern durften ohne Einschränkungen weiter hausen. (Schließlich wollen Regierungen auch wiedergewählt werden...) Das heißt auch wenn man Bestand kauft, muss man evtl gleich in den ersten Jahren nach dem Erwerb sanieren. Kommt auf den Einzelfall an. Fassadensanierung geht großflächig nur noch mit Dämmung. Nur Anstreichen geht so gerade eben....

Kleiner Tipp:

"Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung - EnEV)
§ 25 Befreiungen

(1) Die nach Landesrecht zuständigen Behörden haben auf Antrag von den Anforderungen dieser Verordnung zu befreien, soweit die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände durch einen unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte führen. Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn die erforderlichen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist durch die eintretenden Einsparungen nicht erwirtschaftet werden können."

 

Das dürfte auf die meisten ENEV-Maßnahmen zutreffen. Also nix mit Styropor an die Außenwände pappen müssen, wenn man nicht will. Einer meiner Nachbarn war so blöde- die weiss verputzte Aussenfassade sieht jetzt erbärmlich aus. Ich habe laut Energierechnung einen guten Verbrauchswert- warum sollte ich also dämmen? Würde sich nie rechnen.

[Schwachzocker]

vor 3 Stunden schrieb Columbus83:

Es ging um die Aussage, dass die Immo-Preise fallen werden, bzw. signifikant fallen werden. Ausgangslage ist das südliche Hamburg, wie es der TE geschrieben hat. Meines Erachtens werden in HH die Preise nicht signifikant fallen, sondern sich in den guten Lagen auf einem gewissen Niveau einpendeln.

Eine Begründung für diese Ansicht wäre nett.

Sinkende Zinsen, wirtschaftlicher Aufschwung und unbegrenzter Zuzug in die Ballungsräume können ja nicht einfach unbegrenzt in die Zukunft fortgeschrieben werden. 

[kleinerfisch]

vor 4 Stunden schrieb Columbus83:

Es ging um die Aussage, dass die Immo-Preise fallen werden, bzw. signifikant fallen werden.

Sorry, aber worum es mir geht, musst Du schon noch mor überlassen.

Es ging in meinem Post, den Du einleitend zitierst, um Deinen vorigen, den ich in #81 einleitend zitiert habe.

Wenn Dir diese Schreib- und Zitierweise nicht geläufig ist, kann ich Dir auch nicht helfen.

Mein Ton verschärft sich hier, weil Du mich direkt und persönlich angegriffen hast ("wilde Behauptungen ohne Substanz").

Umso ärgerlicher ist, dass Du auf meine ausführliche Argumentation nichts anderes zu antworten hast als

vor 4 Stunden schrieb Columbus83:

Meines Erachtens werden in HH die Preise nicht signifikant fallen, sondern sich in den guten Lagen auf einem gewissen Niveau einpendeln.

Da diese Meinung von Dir in keiner Weise begründet wird, solltest Du Dich mal fragen, wer hier Behauptungen ohne Substanz absondert.

 

vor 4 Stunden schrieb Columbus83:

Ja, da stimme ich dir zu, nur ist die Angst vor dem Finanzcrash und die Suche nach einer sicheren Anlage der momentan größere Treiber.

denn wenn Du das mal weiter durchdenkst, kommt doch dabei heraus, dass viele Leute nach einer sicheren Anlage suchen, weil sie nicht in den Aktienmarkt gehen wollen (ok, das meinst Du vielleicht mit der Angst vor dem Crash) und weil sie auf der (vermeintlich sicheren) Bank zu wenig Zinsen bekommen.

Ich glaube zwar nicht, dass die von Dir angeführten Gründe der größere Treiber sind, habe aber (wie Du offenbar auch) keine Daten dazu. Da mein Szenario aber von steigenden Zinsen ausgeht (und nur in diese Richtung habe ich argumentiert) ändert sich der zweite Punkt ja dann und sollte zu einer sich noch weiter abschwächenden Nachfrage führen.

 

Fazit: Der TO und andere in ähnlicher Situation sollten sich vor einer Kaufentscheidung eindringlich zwei Punkte vor Augen führen:

1. Die Immobilienpreise sind keineswegs sicher. Im Gegenteil ist zu erwarten, dass sich die Zinsen irgendwann normalisieren werden und die Nachfrage einbricht. Dies gilt verstärkt für die Ballungsgebiete.

Im Unterschied zu einem Börsencrash (= temporäre Übertreibung mit anschließender Erholung) sind diese Wertverluste aber dauerhaft, da sie auf einer Normalisierung und nicht auf einer Übertreibung beruhen. Laut den oben zitierten Gutachten haben wir die Übertreibung auf dem Immomarkt genau jetzt.

2. Mit einer Normalisierung der Zinsen wird, je nach Kreditlaufzeit, die monatliche Belastung erheblich höher. Verdoppelung und auch Verdreifachung ist durchaus möglich. Wenn dann ein Verkauf in einem deutlich schlechteren Marktumfeld notwendig wird, drohen erhebliche Verluste, die durchaus in der Höhe mit denen eines Börsencrashs vergleichbar sind (nach den Gutachten 1/3 bis 1/4). Wie bei Aktien ist natürlich Mist, wenn man ausgerechnet um den Tiefpunkt herum verkaufen muß.

 

Die Gretchenfrage ist also: Sind mir die individuell empfundenen Vorteile des Wohnens im Eigentum dieses Risiko wert?

[Columbus83]

@Schwachzocker und @kleinerfisch

 

Die Gründe habe ich in Posting #55 und #57 angegeben.

 

Schönes Wochenende!

[Schwachzocker]

vor 11 Minuten schrieb Columbus83:

@Schwachzocker und @kleinerfisch

 

Die Gründe habe ich in Posting #55 und #57 angegeben.

Du meinst, Fledermäuse verhindern einen Einbruch am Immobilienmarkt? 

[tyr]

vor 1 Stunde schrieb kleinerfisch:

1. Die Immobilienpreise sind keineswegs sicher.

 

 es handelt sich bei Immobilien um eine riskante Anlage. bei Einzelimmobilien inkl. Klumpenrisiko für den Angehörigen der Mittelschicht.

 

Wenn man es sich leisten kann in Regionen zu kaufen, die längerfristig Zuzug und steigende Erwerbsarbeiterzahlen erwarten lassen kann sich das Geschäft dennoch spekulativ lohnen, wenn man günstig einkauft, was dann dort typischerweise unwahrscheinlich ist.

 

vor 1 Stunde schrieb kleinerfisch:

Im Gegenteil ist zu erwarten, dass sich die Zinsen irgendwann normalisieren werden und die Nachfrage einbricht. 

 

Wie kommst du zu der Ansicht? Was ist "normalisieren" in der Zukunft?

 

Ich sehe hier eher japanische Verhältnisse als Vermutung kommen und zweifle das Überleben des Euros in der heutigen Form an. Noch mehr denke ich aber, dass man zukünftige Zinsentwicklungen nicht sicher vorher sagen kann. Zinsen müssen nicht steigen und es muss keine sogenannte Normalisierung kommen.

 

Und selbst wenn man steigende Zinsen annimmt: das Rückschlagpotenzial auf z.B. 20 Jahresnettokaltmieten kann man ausrechnen und in der Finanzierung berücksichtigen. Ebenso kann man sich gegen steigende Zinsen mit einer passend langen Zinsbindungsfrist absichern.

 

Deine Grundannahme ist nicht belastbar und die Auswirkungen steigender Zinsen kann ein Käufer in den bekannten Regionen mit angeblicher Preisübertreibung hoffentlich berücksichtigen.

[Rubberduck]

vor 4 Stunden schrieb monopolyspieler:

Das dürfte auf die meisten ENEV-Maßnahmen zutreffen. Also nix mit Styropor an die Außenwände pappen müssen, wenn man nicht will. Einer meiner Nachbarn war so blöde- die weiss verputzte Aussenfassade sieht jetzt erbärmlich aus. Ich habe laut Energierechnung einen guten Verbrauchswert- warum sollte ich also dämmen? Würde sich nie rechnen.

 

Viel Spaß beim Selbermachen. Irgendeinen Handwerker der da mitzieht wirst Du kaum finden.

 

Enev ist komisch. Bis auf wenige (aber durchaus entscheidende) Ausnahmen (Isolierung Dachboden innerhalb von zwei Jahren nach Kauf) muss man nicht, aber wenn man macht dann richtig. Dann muss man die Werte auch einhalten. Die Butze verfallen lassen, darf man natürlich immer. Wenn das Dach auf die Straße rutscht wird sich die Gemeinde aber schon melden.

 

Insofern ist das gefährliches Halbwissen. Natürlich muss man nicht sofort und gleich die Fassade in Styropor einpacken, nur Sanieren (bei über 10% Fläche) muss man eben korrekt. Das kann man dann selber (völlig illegal natürlich) machen. Ein Profi wird einem schon erklären, was erforderlich ist.

 

Ich empfehle: BauexpertenForum.de (OHNE Bindestrich)

[Schwachzocker]

vor 31 Minuten schrieb tyr:

...

Und selbst wenn man steigende Zinsen annimmt: das Rückschlagpotenzial auf z.B. 20 Jahresnettokaltmieten kann man ausrechnen und in der Finanzierung berücksichtigen. Ebenso kann man sich gegen steigende Zinsen mit einer passend langen Zinsbindungsfrist absichern.

Darum ging es aber nicht. Es ging um die Frage, ob Immobilienpreise in Boomregionen per Naturgesetz nicht fallen.

[monopolyspieler]

@RubberduckMan würde wohl eher Handwerker finden, die einem die Fassade verputzen, als solche, die einem ein WDVS-System fachgerecht hinkleben.

Weniger Fehlerquellen- weniger Reklamationen. 5 Jahre gesetzliche Gewährleistung können lang werden.

 

 

[tyr]

vor 4 Minuten schrieb Schwachzocker:

Darum ging es aber nicht. Es ging um die Frage, ob Immobilienpreise in Boomregionen per Naturgesetz nicht fallen.

 

Die Frage ist kaum diskutabel. Immobilienpreise haben schon in der Vergangenheit geschwankt und werden m. E. auch in Zukunft schwanken. Nach oben und nach unten. Und es wird weiterhin Regionen mit Zuzug und Wegzug geben, mit Auswirkungen auf zukünftige Immopreise.

 

Das nochmal zu diskutieren ist langweilig. Und das Ergebnis ist erwartbar: Immobilienkäufer, die gerade in einem Gebiet gekauft haben, wo manche renommierte Experten Preisübertreibungen sehen wollen von fallenden Immobilienpreisen und zusätzlichen Risiken nichts hören.

 

Nur weil man das nicht hören will ändert das nichts daran, dass diese Stimmen berechtigt sein können.

 

Ich verstehe aber das Problem nicht, warum die Diskussion so scharf geführt wird. Wenn jemand gekauft hat, hat sich derjenige hoffentlich mit den Risiken beschäftigt. Und wenn nicht trägt er das Risiko trotzdem. Zudem treffen die meisten privaten Immobilienkäufer, die ich kenne hierbei eher eine Konsumentscheidung für ihr Leben. Um Geldanlage geht es beim Immokauf zur Selbstnutzung eher nicht und wenn dann eher hinterher, als Rationalisierung, damit man nachträglich den Kauf als sinnvoll erachtet, für den man sich früher einmal aus anderen Gründen entschieden hatte.

[Schwachzocker]

vor 5 Minuten schrieb tyr:

 

Die Frage ist kaum diskutabel.

Als Begründung wird aber angeführt, dass Fledermäuse, Krötenwanderungen und steigende Baukosten einen Preisverfall unmöglich machen.

Auch wird angeführt, dass man nicht sehen kann, woher ein Abschwung kommen sollte.

 

Das halte ich für schlagende Argumente.

[tyr]

Am 8/18/2018 um 18:27 schrieb Schwachzocker:

Als Begründung wird aber angeführt, dass Fledermäuse, Krötenwanderungen und steigende Baukosten einen Preisverfall unmöglich machen.

Auch wird angeführt, dass man nicht sehen kann, woher ein Abschwung kommen sollte.

 

Das halte ich für schlagende Argumente.

 

Wie schon geschrieben: Rationalisierung. Es werden Dinge konstruiert oder schöngeredet, um die vergangene Entscheidung gegen kritische Einwürfe zu verteidigen.

 

Ich würde diejenigen, die in den angeblichen Blasenregionen bereits gekauft haben ihre Entscheidung nicht madig machen. Die haben das ja für sich so entschieden und hoffentlich eine solide Finanzierung aufgestellt, die das Rückschlagpotenzial beim Immobilienwert mit einkalkuliert. Da jetzt hier im Forum darauf hinzuweisen wird wenig bringen außer Abwehrreaktionen mit Fledermäusen, Krötenwanderung und dem Glauben an ewig stetig steigende Preise.

 

Interessanter finde ich die Frage, ob man sich heute noch in diesen Regionen für einen Kauf entscheiden sollte oder nicht. Ich finde: ja, wenn man die Risiken durch die vermeintliche Preisübertreibung in der Finanzierung berücksichtigt und Zinssteigerungen ebenfalls aushalten kann. Man muss sich das wirklich leisten können durch großes Vermögen und hohes sicheres Einkommen. Oder man kauft eben entsprechend kleiner bzw. mit weniger Ausstattung.

 

Ich würde zudem nur dort kaufen, wo langfristig (stark) steigener Immobedarf erwartet wird. Und dann günstig einkaufen. Also die Quadratur des Kreises, die kaum jemand schaffen wird, der nicht zufällig selber Immobilienmakler ist.

 

International betrachtet ist Deutschland immer noch billig, auch in München. Was natürlich trotzdem kein Grund ist, absurd über den Mieten liegende Kaufpreise mit auf Kante genähter Finanzierung zu bezahlen. 

[Pfennigfuchser]

Am 15.8.2018 um 20:39 schrieb smarttrader:

Ihr wollt doch nicht allenernstes, mir jetzt erklären daß es in ein 500 Leute Dorf ohne Einkaufsmöglichkeiten und 1-2 Kinder im etwa gleichen Alter, die gleichen Vorraussetzungen sind, wie in der Stadt mit 4 Grundschulen und 2 Sportvereinen? Wo der nächste Supermarkt maximal 1km entfernt ist.

Nicht das Gleiche. Aber trotzdem nicht notwendigerweise schlecht.

 

Davon ab: Wenn Du bei den Banken so aufgetreten bist, wie hier, kann ich verstehen, dass es nicht läuft. Deine Informationen sind chaotisch. Deine Selbstdarstellung passt nicht zum Gehalt/Vermögen, usw.

 

Wenn ich Dich jetzt richtig verstanden hab, möchtest Du eine Immobilie für 300.000 +NK erwerben. Also rd. 330K ohne neue Küche, Möbel, Umzug. Ihr habt potentiell 100K aus der Wohnung, also 70K EK. Macht rund ein Viertel EK. Hab schon schlimmere Finanzierungen gesehen. Was ist darüberhinaus noch vorhanden? Reicht das für den Rest?

 

Was das Gehalt angeht, aus dem der Kredit ja bedient werden muss: die 100K brutto sind nicht Dein Gehalt, wie ich erst verstanden hatte, sondern Euer Gehalt, oder? D.h. Deine Frau arbeitet, und zwar richtig, wenn ich Deine Anmerkungen korrekt verstanden habe. Kinder sind schon da? Die Banken lassen ein Gehalt in der Berechnung weg, wenn Kinder geplant sind. Vielleicht reicht Dein aktuelles Netto alleine einfach nicht, um den Kredit zu bedienen? Denn Deine potentiellen Gehaltsteigerungen interessieren einen Banker herzlich wenig.