29 Jahre, 4.000 EUR Netto - wie weiter investieren?

[Peter23]

vor 4 Stunden schrieb polydeikes:

Damit sich der Spaß rechnet, muss ich die (aktuell einfach billige) FK Quote so hoch wie möglich halten. Ich brauche also eine Immobilie, die den Kredit selbst bezahlt. Heißt, ich brauche wenigstens eine Bruttomietrendite von ca. 6 % + x. Ansonsten wird mein EK Anteil an der Story jedes Jahr höher und damit sinkt dann auch automatisch die Rendite.

Also ich sehe das ja grundsätzlich ähnlich, aber die Folgerungen in diesem Satz verstehe ich überhaupt nicht. Wieso bezahlt sich die Immobilie nur selbst, wenn ich eine Bruttomietrendite von 6% habe? Bei den aktuellen Zinsen und einer entsprechend niedrigen Tilgungsrate ist das doch auch schon bei 3% der Fall (nicht, dass ich das empfehlen würde). "Ansonsten wird mein EK Anteil (...) höher" - Warum soll denn bei einer niedrigeren Bruttomietrendite mein EK Anteil höher werden?

[Veedol]

vor 8 Stunden schrieb polydeikes:

Wenn "hohe Bonität + kein Vermögen + jung + Zeit" ist der durch FK gehebelte Erwerb von Immobilien derzeit rechnerisch unschlagbar, wenn er durchdacht ausgeführt wird. Letzteres ist hier aber nicht zu erkennen. Entsprechend sollten wenigstens zunächst die Essentials angelesen werden. Das ist wiederum gar nicht so einfach, wenn es kein reißerischer Nonsens sein soll. Vertretbare Basics findet man bspw. im Buch "Geld verdienen mit Wohnimmobilien" von Alexander Goldwein.

 

Vermögensaufbau mit vermieteten Immobilien ist eine schweinemäßige Arbeit und bedingt einiges an Wissen. Sind nicht einmal die Basics gegeben, geht es zu 99,9 % in die Hose.

Danke für diesen Kommentar mit dem Buchvorschlag.

 

Was fehlt dir bei mir beim Denken?

 

Aktuell fehlt mir natürlich noch das nötige Wissen, um eine Immobile zu erwerben. Die Bereitschaft das Wissen aufzubauen ist aber gegeben und ich habe nicht vor ohne Vorbereitung eine Immobile zu erwerben. Bevor ich die notwendige Zeit für die Vorbereitung investiere, möchte ich jedoch grob abklären, in welche Richtung ich diese investiere. Genau dazu soll der Thread dienen. Tut mir Leid, wenn dieser Aspekt etwas untergegangen ist und ich als unbedacht handelnd rübergekommen bin.

 

vor 36 Minuten schrieb morini:

 

1300 EUR monatlich für eine einzige Person?

 

Wie wohnt in München und Umland denn Otto Normalverbraucher, also VerkäuferInnen, Friseusen, Arzthelferinnen, Kindergärtnerinnen, Kfz-Mechaniker, Maurer etc., bzw. wie können diese Personengruppen ihre Miete aufbringen?

Für 1.300 EUR bekommt man eine 2-Zimmer Wohnung (warm) mit Tiefgarage im Zentrum Münchens. Das ist viel Geld, jedoch marktüblich. Das Thema ist jedoch Off-topic und muss meiner Meinung nach auch nicht weiter thematisiert werden im Rahmen des Threads. 

[Veedol]

vor 5 Stunden schrieb polydeikes:

 

Das ist nicht das Hauptproblem. Das Hauptproblem ist die völlig falsche Herangehensweise in dem Spiel. Das sieht man auch in diesem thread hier wieder.

 

Damit sich der Spaß rechnet, muss ich die (aktuell einfach billige) FK Quote so hoch wie möglich halten. Ich brauche also eine Immobilie, die den Kredit selbst bezahlt. Heißt, ich brauche wenigstens eine Bruttomietrendite von ca. 6 % + x. Ansonsten wird mein EK Anteil an der Story jedes Jahr höher und damit sinkt dann auch automatisch die Rendite.

 

Oder eben salopp gesagt: Die Überlegung eine Einzimmerwohnung in München zu kaufen, ist systemisch Bullshit.

 

Im zweiten Schritt kommen dann die steuerlichen Basics. Es ist zwar vermeintlich schön, wenn ich ein Schnäppchen finde, welches ich durch massive zusätzliche Investition aufwerten kann, steuerlich ist das aber sch*****. Ich kann halt nur 15 % in den ersten 3 Jahren ziehen. Sinnvoller ist eine Aufwertungs- und Mietpreissteigerungsstrategie über die vollen 10 Jahre Frist. Steigere ich die Mieteinnahme nachhaltig, steigere ich auch automatisch den Verkaufspreis, da sich dieser aus der Mietrendite ergibt.

 

Wenn ich die Basics noch nicht drin habe, macht es auch keinen Unterschied, ob ich einen Nagel gerade in die Wand kriege oder nicht.

 

 

 

Danke für den wertvollen Kommentar.

[Toomi]

vor einer Stunde schrieb Veedol:

Danke für diesen Kommentar mit dem Buchvorschlag.

 

Was fehlt dir bei mir beim Denken?

 

Aktuell fehlt mir natürlich noch das nötige Wissen, um eine Immobile zu erwerben. Die Bereitschaft das Wissen aufzubauen ist aber gegeben und ich habe nicht vor ohne Vorbereitung eine Immobile zu erwerben. Bevor ich die notwendige Zeit für die Vorbereitung investiere, möchte ich jedoch grob abklären, in welche Richtung ich diese investiere. Genau dazu soll der Thread dienen. Tut mir Leid, wenn dieser Aspekt etwas untergegangen ist und ich als unbedacht handelnd rübergekommen bin.

 

Für 1.300 EUR bekommt man eine 2-Zimmer Wohnung (warm) mit Tiefgarage im Zentrum Münchens. Das ist viel Geld, jedoch marktüblich. Das Thema ist jedoch Off-topic und muss meiner Meinung nach auch nicht weiter thematisiert werden im Rahmen des Threads. 

 

Ich habe das Wissen im Bereich Immobilien bereits und kann dir sagen, der Aufwand sich in das Thema einzuarbeiten lohnt sich bei einer Immobilie in Eigennutzung in München nicht.

Klar, es kann immer der große Wurf gemacht werden und klar die Preise können auch in den nächsten 20 Jahren in den Himmel gehen. 

 

Aber in München derzeit eine Immobilie zu kaufen ist in etwa so, als wenn der Dax morgen auf 16.000 Punkte geht und du übermorgen voll einsteigst - Chance / Risiko passt da einfach nicht. 

 

Oder um es mal anders zu sagen, du bist mit deinem Alter + Gehalt in einer äußerst angenehmen, finanziellen Situation. 

Mit dem Erwerb einer Immobilie zur Eigennutzung gehst du ein brutales Risiko ein. Du kannst ja mal bei Immoscout gucken was du für eine 2 Zimmer Wohnung + Tiefgarage im Münchener Zentrum derzeit bezahlst - das ist geisteskrank und hat nichts aber auch gar nichts mit einem cleveren Invest zu tun. 

Bedenke - der Zinsanstieg kommt, wann weiß hier keiner, aber das er kommt, weiß jeder. Viel Spaß bei der Nachfinanzierung.

 

Lies dich hier im Forum in Aktien / ETFs ein, damit bist du bestens aufgestellt und du hast eine rosige finanzielle Zukunft vor dir. 

[Veedol]

vor 7 Stunden schrieb Toomi:

 

Ich habe das Wissen im Bereich Immobilien bereits und kann dir sagen, der Aufwand sich in das Thema einzuarbeiten lohnt sich bei einer Immobilie in Eigennutzung in München nicht.

Klar, es kann immer der große Wurf gemacht werden und klar die Preise können auch in den nächsten 20 Jahren in den Himmel gehen. 

 

Aber in München derzeit eine Immobilie zu kaufen ist in etwa so, als wenn der Dax morgen auf 16.000 Punkte geht und du übermorgen voll einsteigst - Chance / Risiko passt da einfach nicht. 

 

Oder um es mal anders zu sagen, du bist mit deinem Alter + Gehalt in einer äußerst angenehmen, finanziellen Situation. 

Mit dem Erwerb einer Immobilie zur Eigennutzung gehst du ein brutales Risiko ein. Du kannst ja mal bei Immoscout gucken was du für eine 2 Zimmer Wohnung + Tiefgarage im Münchener Zentrum derzeit bezahlst - das ist geisteskrank und hat nichts aber auch gar nichts mit einem cleveren Invest zu tun. 

Bedenke - der Zinsanstieg kommt, wann weiß hier keiner, aber das er kommt, weiß jeder. Viel Spaß bei der Nachfinanzierung.

 

Lies dich hier im Forum in Aktien / ETFs ein, damit bist du bestens aufgestellt und du hast eine rosige finanzielle Zukunft vor dir. 

Danke für die Rückmeldung, das hilft mir sehr. Mir geht es bei der Immobilie jedoch nicht um Eigennutzung, sondern um Vermietung, sofern das einen Unterschied macht in der Situation. 

[Nachdenklich]

vor 8 Stunden schrieb Toomi:

Mit dem Erwerb einer Immobilie zur Eigennutzung gehst du ein brutales Risiko ein.

Lese Dich doch erstmal in diesem Faden ein!

 

[DrFaustus]

München mit einer einzelnen Wohnung zu beginnen, halte ich ebenfalls für nicht gerade sinnvoll (diplomatisch ausgedrückt).

Die Mietrenditen in München liegen bei 2% und tiefer. Nach FK bleibt da nicht viel. Der Markt in München spielt immernoch zukünftige Preissteigerungen und preist diese ein. Das Risiko kann man eingehen, wenn man daran glaubt.

Was in München aktuell "en vogue" ist, ist das Münchner Modell. Mietrendite zwischen 2-3% bei 10,50 EUR bis 12,50 EUR mit Einkommensgrenzen. Allerdings 40 Jahre Mietbindung und somit kein Aufwertungspotenzial in dieser Zeit UND keine Möglichkeit zum Verkauf während dieser Zeit. Nach den 40 Jahren aber gigantisches Aufwertungspotenzial.

 

Für langfristigige Investoren ist das DAS Thema aktuell in München. Einzelne Wohnungen wird man hier aber nicht kaufen können, sondern nur ganze Häuser(zeilen).

 

Aufgrund dieses zusätzlichen Angebots in München, kann es durchaus sein, dass etwas Druck auf die Mieten kommt in den nächsten Jahren, weshalb die Idee jetzt zu Kaufen vielleicht nicht die Beste ist. 8500 neue Wohnungen will München in diesem Modell pro Jahr fördern.

[HnsPtr]

vor 11 Stunden schrieb morini:

 

1300 EUR monatlich für eine einzige Person?

 

Wie wohnt in München und Umland denn Otto Normalverbraucher, also VerkäuferInnen, Friseusen, Arzthelferinnen, Kindergärtnerinnen, Kfz-Mechaniker, Maurer etc., bzw. wie können diese Personengruppen ihre Miete aufbringen?

 

Das frage ich mich auch

Ich weiß nicht, ab wann es Geld vom Staat gibt... Kriegt vielleicht jede Münchner Arzthelferin Wohngeld?

Rechne ich nach dieser Formel: https://www.wohngeld.org/wohngeldgesetz-wogg/paragraph19.html

Mit folgenden Annahmen: Miete 1300, 3 Personen Haushalt, Einkommen Arzthelferin 1800 brutto sind mit Steuerklasse 3 und einem Kind 1431 netto.

Für die Wohngeldberechnung werden Sozialabgaben beim Einkommen abgezogen; damit ergibt sich ein WOhngeld-Anspruch von 452 Euro.

Bleiben 580 Euro (netto 1430 + Wohngeld 452 - Miete 1300) übrig. Wenn jetzt noch der Ehemann für 450 Euro putzen geht, kommt man damit doch ordentlich über die Runden und der Mann hat extrem viel Zeit, sich um die Kinder zu kümmern.

 

Und da soll mal einer sagen, eine Arzthelferin kann keine Familie ernähren.

 

Rechne ich nach dem ersten google hit bzgl Gehalt Arzthelferin sieht es noch besser aus (Im Durchschnitt beträgt das Arzthelferin Gehalt 2.029 Euro pro Monat Brutto in Deutschland (Quelle: Lohnspiegel.de). Wird nach öffentlichem Tarifvertrag gezahlt, ist jedoch mit einem höheren Gehalt zu rechnen. Der gängigste Tarifvertrag ist der TVöD (Tarifvertrag für den Öffentlichen Dienst).18.08.2017).

Bei 2000 brutto (1585 netto) ergibt das Zusammenspiel aus netto und Wohngeld (312,95) und Miete einen verfügbaren Betrag von 600 Euro. Dazu die 450 Euro vom Ehemann und man kann fast wieder anfangen zu rauchen.

 

 

Vielleicht etwas OT aber für den ein oder anderen Vermieter interessant.

 

[polydeikes]

vor 11 Stunden schrieb Peter23:

Also ich sehe das ja grundsätzlich ähnlich, aber die Folgerungen in diesem Satz verstehe ich überhaupt nicht. Wieso bezahlt sich die Immobilie nur selbst, wenn ich eine Bruttomietrendite von 6% habe? Bei den aktuellen Zinsen und einer entsprechend niedrigen Tilgungsrate ist das doch auch schon bei 3% der Fall (nicht, dass ich das empfehlen würde). "Ansonsten wird mein EK Anteil (...) höher" - Warum soll denn bei einer niedrigeren Bruttomietrendite mein EK Anteil höher werden?

 

Zunächst ist das eine Frage der Perspektive. Für Privatpersonen muss anders gerechnet werden, als für institutionelle Käufer oder Privatpersonen, die über einen GmbH-Mantel investieren.

 

Das fängt mit dem Kaufpreis an. Selbst wenn wir mal unterstellen, dass die Bank den Kaufpreis auch als Wert annimmt (was praktisch nie passiert bei Bestandsimmobilien), verbleiben insbesondere zunächst die Kaufnebenkosten, im Bundesschnitt bei grob 15 %. Für Privatpersonen lohnt eine 100 + x % Finanzierung idR nicht, respektive ist sie nicht möglich. Setzt die Bank den Wert zudem noch unterhalb des Kaufpreises an, führt allein das schon zu einer Verschiebung des Beleihungswertes, die sich sehr nachteilig auf die Finanzierungskonditionen auswirkt.

 

Dann kommen je nach Objekt die diversen Nebenkosten dazu. Instandhaltungsrücklagen, respektive Hausgelder bei ETW und ein paar andere Betriebs- und Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig, respektive können nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden.

 

Bei 3 % Brutto Mietrendite wird der Spaß für Privatanleger eher nicht aufgehen.

 

---

 

Nehmen wir mal an, Kaufpreis 100.000 GE, Nebenkosten 15.000 GE. Ottonormal wird idR ca. 90.000 von der Bank bekommen, 25.000 selbst einsetzen müssen. Ausnahmen bestätigen die Regel, MFH lassen sich eher vollfinanzieren.

 

Liege ich nun für diesen Beleihungswert bei ca. 1,8 % Zins und 1,5 % Tilgung, kostet mich das mtl. rund 248 Euro Rate. 248 x 12 = 2976, sprich das sind rund 3 % auf den reinen Kaufpreis ohne NK, oder eben 2,59 % Mietrendite.

 

Aus 3 % Bruttomietrendite kriege ich aber im Leben keine 2,59 % Nettomietrendite hin, sprich ich muss zuschießen. Ob das nun generell Eigenmittel betrifft oder darüber hinaus zu höheren, von der Bank vorausgesetzten anfänglichen Tilgungen führt, egal. Es führt dazu, dass sich die Eigenkapitalquote über die 10 Jahre erhöht und somit die Rendite senkt.

 

---

 

Das gilt auch für das / dein Beispiel mit den 3 % anfängliche Tilgung (sprich schlechte EK Relationen, schlechte Bonitäten etc.). Nehmen wir mal an, die Immobilie kostet mich 59.000 all in und bringt mtl. Mieteinnahmen von 350 Euro Brutto bei 8850 EK Einsatz. Also eine Bruttomietrendite von 7,12 %. Unterstellen wir auf 4200 Mietzins anfänglich 1455 Zins, entsprechend 2745 Mietzins-Zins.

 

Dann liegt die anfängliche EK Rendite auf Basis Bruttomietrendite ohne Berücksichtigung von Kosten bei rund 38 %, im 10. Jahr nur noch bei 23,62 %. Dazu kommen additional EK Renditen bei vollständigem Werterhalt im Bereich von rund 12,x %, was aber bei einer Überschlagsrechnung ohne Kosten illusorisch ist.

 

Gleicher Effekt, nur eine andere Konstellation. Steigt mein EK Anteil, sinkt die Rendite.

 

---

 

Dazu kommt die steuerliche Betrachtung. Beginnend mit Abschreibung vs. Mieteinnahmen, über die 15 % Investion in der ersten 3 Jahren und die folgende Aufwertung und Erhöhung der Bruttomietrendite in den weiteren 7 Jahren. Auch dadurch benötige ich zwangsweise höhere Bruttomietrenditen.

 

Was ich in der Konstellation auf keinen Fall will: Eine sich entschuldende Immobilie. Verschiebt sich EK / FK, halte ich die Quote entweder über Aufwertung und anschließende Mietpreiserhöhung wieder auf Ursprungsstand oder setze die erste Immobilie zur Besicherung des Erwerbs der zweiten Immobilie ein. Über 10 Jahre halten bei sinkender FK Quote will ich schon 3x nicht.

 

[DrFaustus]

vor 17 Minuten schrieb HnsPtr:

 

Das frage ich mich auch

Ich weiß nicht, ab wann es Geld vom Staat gibt... Kriegt vielleicht jede Münchner Arzthelferin Wohngeld?

Rechne ich nach dieser Formel: https://www.wohngeld.org/wohngeldgesetz-wogg/paragraph19.html

Mit folgenden Annahmen: Miete 1300, 3 Personen Haushalt, Einkommen Arzthelferin 1800 brutto sind mit Steuerklasse 3 und einem Kind 1431 netto.

Für die Wohngeldberechnung werden Sozialabgaben beim Einkommen abgezogen; damit ergibt sich ein WOhngeld-Anspruch von 452 Euro.

Bleiben 580 Euro (netto 1430 + Wohngeld 452 - Miete 1300) übrig. Wenn jetzt noch der Ehemann für 450 Euro putzen geht, kommt man damit doch ordentlich über die Runden und der Mann hat extrem viel Zeit, sich um die Kinder zu kümmern.

 

Und da soll mal einer sagen, eine Arzthelferin kann keine Familie ernähren.

 

Rechne ich nach dem ersten google hit bzgl Gehalt Arzthelferin sieht es noch besser aus (Im Durchschnitt beträgt das Arzthelferin Gehalt 2.029 Euro pro Monat Brutto in Deutschland (Quelle: Lohnspiegel.de). Wird nach öffentlichem Tarifvertrag gezahlt, ist jedoch mit einem höheren Gehalt zu rechnen. Der gängigste Tarifvertrag ist der TVöD (Tarifvertrag für den Öffentlichen Dienst).18.08.2017).

Bei 2000 brutto (1585 netto) ergibt das Zusammenspiel aus netto und Wohngeld (312,95) und Miete einen verfügbaren Betrag von 600 Euro. Dazu die 450 Euro vom Ehemann und man kann fast wieder anfangen zu rauchen.

 

 

Vielleicht etwas OT aber für den ein oder anderen Vermieter interessant.

 

 

Die "normalen" Jobs haben in München genau zwei Möglichkeiten innerhalb der Stadtgrenzen:

1. WG mit Gleichgesinnten

2. man sucht sich einen Partner

 

Freund von mir wohnt unter der Woche in München und lebt in einer WG mit einer Krankenschwester und einer Angestellten im Marketing. Funktioniert prima. Zu dritt zahlen sie für eine Dreizimmerwohnung in Sendling 1.800 EUR kalt. Also 600 EUR pro Person. Aber! Man muss so etwas erstmal finden, wo es auch menschlich passt und auch die Nachfrage noch solchen WG-Zimmern ist gigantisch.

Ich glaube inzwischen gibt es in München mehr WGs mit Berufstätigen als reine Studenten-WGs.

 

Ansonsten bleibt einem nur eine Pendelstrecke von 45 Minuten bis 1 Stunde einfach.

So ist das. Beamte bekommen mit Glück eine Staatsbedienstetenwohnung.

 

Abseits davon glaube ich aber auch, dass die normale Arztheflerin in München mehr verdient als die Arzthelferin in Bottrop. München hat Vollbeschäftigung. Das schlägt auch zumindest etwas durch auf die Löhne. Die Beamten haben eine super Ballungsraumzulage, die reicht für ein Monatsticket ÖPNV, mehr aber nicht. Dafür aber wie gesagt Staatsbedienstetenwohnungen.

[Peter23]

vor einer Stunde schrieb polydeikes:

Nehmen wir mal an, Kaufpreis 100.000 GE, Nebenkosten 15.000 GE. Ottonormal wird idR ca. 90.000 von der Bank bekommen, 25.000 selbst einsetzen müssen. Ausnahmen bestätigen die Regel, MFH lassen sich eher vollfinanzieren.

 

Liege ich nun für diesen Beleihungswert bei ca. 1,8 % Zins und 1,5 % Tilgung, kostet mich das mtl. rund 248 Euro Rate. 248 x 12 = 2976, sprich das sind rund 3 % auf den reinen Kaufpreis ohne NK, oder eben 2,59 % Mietrendite.

 

Aus 3 % Bruttomietrendite kriege ich aber im Leben keine 2,59 % Nettomietrendite hin, sprich ich muss zuschießen. Ob das nun generell Eigenmittel betrifft oder darüber hinaus zu höheren, von der Bank vorausgesetzten anfänglichen Tilgungen führt, egal. Es führt dazu, dass sich die Eigenkapitalquote über die 10 Jahre erhöht und somit die Rendite senkt.

Okay. Jetzt wird mir klar, wie Du das meinst, aber dann muss man (in Deiner Rechnung) doch nur die Tilgung auf 1% setzen und dann kann es trotzdem klappen, oder? Bei der niedrigen Mietrendite zahlt man dann zumindest keine Steuern (wegen Abschreibungen und absetzbaren Zinsen), so dass die Differenz zwischen Netto- und Bruttomietrendite nicht so groß sein dürfte (vl ca. 1%).

 

Es bleibt aber natürlich das Problem, dass die Immobilienpreise (und Mieten) einbrechen könnten und man dann deutlich mehr als das eingesetzte EK verliert.

[DrFaustus]

vor 4 Minuten schrieb Peter23:

Okay. Jetzt wird mir klar, wie Du das meinst, aber dann muss man (in Deiner Rechnung) doch nur die Tilgung auf 1% setzen und dann kann es trotzdem klappen, oder? Bei der niedrigen Mietrendite zahlt man dann zumindest keine Steuern (wegen Abschreibungen und absetzbaren Zinsen), so dass die Differenz zwischen Netto- und Bruttomietrendite nicht so groß sein dürfte (vl ca. 1%).

 

Es bleibt aber natürlich das Problem, dass die Immobilienpreise (und Mieten) einbrechen könnten und man dann deutlich mehr als das eingesetzte EK verliert.

Eine Bank zu finden, die sich auf 1% Tilgung einlässt sollte ziemlich schwer fallen. 1,5% Tilgung wird schon für Privatpersonen schwierig (je nach Alter).

Bei 1,8% Zinsen und 1% Tilgung, läuft das Darlehen 58 Jahre. Bei 1,5% immernoch 44 Jahre. Viele Banken machen keine Finanzierungen, die nicht mit Renteneintritt abbezahlt sind.

[polydeikes]

Wenn du 1 % Tilgung bekommst, das ist eher unwahrscheinlich. Aber ja, man kann es theoretisch über verschiedene Parameter steuern.

 

Zitat

Es bleibt aber natürlich das Problem, dass die Immobilienpreise (und Mieten) einbrechen könnten und man dann deutlich mehr als das eingesetzte EK verliert.

Ein "Einbruch" der Immobilienpreise ist kein Problem, wenn die Mietrendite hoch genug ist. Der Kaufpreis einer Immo bestimmt sich nun mal aus der Relation Miete zu Kaufpreis. Passt die, kann da kein "Immobilienpreis" einbrechen. Anders natürlich bei Spekulationen auf Wertsteigerungen, wo eben keine ausreichend hohe Mietrendite gegeben ist. Dann habe ich natürlich das volle Marktpreisrisiko.

 

Mieten könnten formal einbrechen, ist aber ein Theme für Fortgeschrittene im Kontext Objektauswahl, Lage, Infrastruktur etc. ... . Wir sind ja noch bei den absoluten Basics. Da geht es zunächst mal um den Ansatz am Anfang eine Mietrendite x zu haben und diese durch Investitionen von y (auch wieder FK gehebelt und steuerlich absetzbar) auf z zu steigern. Durch die Steigerung auf z verbessert sich die Relation Miete zu Ursprungskaufpreis, was quasi eine systemisch unvermeidbare Wertsteigerung bei stagnierendem Markt ist. Ich habe also im Idealfall sowohl die steuerlich relevanten Abschreibungen durch meine Investitionen (nach den ersten 3 Jahren) und eine Kaufpreissteigerung (oder Erhalt) durch die Steigerung der Mietrendite (steuerfrei außerhalb eines Mantels nach 10 Jahren).

 

Das größte Problem bleibt schlicht das Zinsänderungsrisiko, was aber bei ausreichend hoher Mietrendite auch wieder sehr viel weniger Risiko ist, als wenn ich auf reine Wertsteigerung ohne sich (via Mietrendite) selbst finanzierende Immobilie setze.

 

So lange ich die Verpflichtungen aus der Miete bedienen kann, kann ich auch kein EK verlieren. Bedingt eben eine ausreichend hohe Mietrendite und da wirst du groß unter grob 6 % nicht glücklich.

 

 

 

 

 

 

vor 10 Minuten schrieb DrFaustus:

Viele Banken machen keine Finanzierungen, die nicht mit Renteneintritt abbezahlt sind.

Jain. Grundsätzich zwar richtig, siehe Wohnimmobilienkreditrichtlinie, das kann man theoretisch durch endfällige Bauspardarlehen aber auch umgehen. Drückt dann aber gewaltig auf die FK Kosten.

[Peter23]

vor 46 Minuten schrieb DrFaustus:

Eine Bank zu finden, die sich auf 1% Tilgung einlässt sollte ziemlich schwer fallen. 1,5% Tilgung wird schon für Privatpersonen schwierig (je nach Alter).

Bei 1,8% Zinsen und 1% Tilgung, läuft das Darlehen 58 Jahre. Bei 1,5% immernoch 44 Jahre. Viele Banken machen keine Finanzierungen, die nicht mit Renteneintritt abbezahlt sind.

Bei der HVB war das für mich vor 3-4 Jahren kein Problem. Ich verstehe nicht, warum es so schwer sein sollte, eine solche Bank zu finden.

vor 41 Minuten schrieb polydeikes:

Ein "Einbruch" der Immobilienpreise ist kein Problem, wenn die Mietrendite hoch genug ist.

Na ja. Theoretisch könnte die Bank in einem solchen Fall mehr Sicherheiten fordern oder eben den Kreditvertrag kündigen. Dann ist es definitiv ein Problem.

[Aragorn]

vor 39 Minuten schrieb Peter23:

Bei der HVB war das für mich vor 3-4 Jahren kein Problem. Ich verstehe nicht, warum es so schwer sein sollte, eine solche Bank zu finden.

Hallo Peter, das war dann vor der Wohnimobilienkreditrichtlinie (2016)

 

Seitdem ist es nicht unmöglich, aber viel schwieriger geworden.

[Toomi]

vor 3 Stunden schrieb Veedol:

Danke für die Rückmeldung, das hilft mir sehr. Mir geht es bei der Immobilie jedoch nicht um Eigennutzung, sondern um Vermietung, sofern das einen Unterschied macht in der Situation. 

 

Ich hatte es tatsächlich überlesen, aber es macht die ganze Geschichte noch wesentlich unattraktiver. 

In den Kommentaren unter mir wurde ja bereits auf einige Themen hingewiesen, aber um es mal deutlich zu machen du verlierst mit einer Immobilie als Anlage in München de facto jeden Monat Geld.

Der nicht zu vernachlässigende Arbeitsaufwand und die Tatsache, dass Mieter dir auch am Sonntag auf den Sack gehen kommt da noch hinzu. 

 

Ich habe gestern nochmal aus Spaß geguckt, die durchschnittliche Rendite in München liegt irgendwo zwischen 1,5-2,5%. Das ist absoluter Wahnsinn, da legst du jeden Monat Geld oben drauf. Du verdienst also kein Geld, sondern verlierst welches. 
Das ist ganz einfach unrentabel.

[polydeikes]

vor einer Stunde schrieb Peter23:

Bei der HVB war das für mich vor 3-4 Jahren kein Problem. Ich verstehe nicht, warum es so schwer sein sollte, eine solche Bank zu finden.

 

Siehe Aragorn, Wohnimmobilienkreditrichtlinie seit 2016.

 

---

 

Und nein, die Bank kann während der Zinsbindung / Darlehenslaufzeit überhaupt nichts fordern, wenn ich meinen Verpflichtungen nachkomme.

[Peter23]

vor einer Stunde schrieb polydeikes:

Und nein, die Bank kann während der Zinsbindung / Darlehenslaufzeit überhaupt nichts fordern, wenn ich meinen Verpflichtungen nachkomme.

Klar kann sie das. Wenn die Sicherheit weniger wert ist. Das steht in jedem Kreditvertrag.

[Peter23]

und steht zudem im BGB

 

§ 490 I BGB: "Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen."

[polydeikes]

Ach Leute. Nicht nur den Wortlaut lesen, sondern bitte auch versuchen zu verstehen. Im Zweifelsfall den Gesetzeskommentar bemühen. So lange der Darlehensnehmer kapitaldienstfähig ist, also seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt, is Essig ...

 

Ergänzend dazu auch die BGH Rechtsprechung aus 2002, die Werthaltigkeit der Immobilie wurde zum Abschlusszeitpunkt überprüft und eine Schwankung dieser Werthaltigkeit ist kein Umstand, der bei Abschluss der Finanzierung unbekannt gewesen wäre (keine objektive Verschlechterung). Entsprechend begründen normale Wertschwankungen generell kein Sonderkündigungsrecht. Wird der Darlehensnehmer hingegen bspw. arbeitslos oder erfüllt seine Verpflichtungen nicht mehr, sieht es anders aus.

 

 

[DrFaustus]

Das würde bedeuten, die Banken hätten bei wertpapierbesicherten Krediten (Lombard) ebenfalls kein Kündigungsrecht, da Wertschwankungen ja bekannt sind.

Unwahrscheinlich.

[Peter23]

vor 1 Minute schrieb polydeikes:

entsprechend begründen normale Wertschwankungen generell kein Sonderkündigungsrecht.

Ich habe nicht von normalen Wertschwankungen gesprochen und ich habe schon mitbekommen, dass Banken wegen Wertverschlechterung der Sicherheit Darlehensverträge rechtswirksam gekündigt haben.

[Peter23]

Gerade eben schrieb DrFaustus:

Das würde bedeuten, die Banken hätten bei wertpapierbesicherten Krediten (Lombard) ebenfalls kein Kündigungsrecht, da Wertschwankungen ja bekannt sind.

Unwahrscheinlich.

 Genau. (und es stimmt auch einfach nicht.)

 

Es ist aber tatsächlich so, dass rein wegen der Wertverschlechterung (ohne Zahlungsverzug des Kunden) die Bank so gut wie nie kündigt. Das liegt erstens daran, dass die Banken bei Privatimmobilienkrediten meist die Einzelimmobilie gar nicht regelmäßig bewerten (sondern nur die Immobilienmarktschwankungen insgesamt und das reicht zur Kündigung nicht aus) und zweitens, weil sie gar kein Interesse daran haben, solange der Kunde seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.

 

Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es Ihnen rechtlich möglich ist das zu tun und sie das aus diesem Grund auch in jeden Kreditvertrag reinschreiben:

[polydeikes]

Zitat

Ich habe nicht von normalen Wertschwankungen gesprochen und ich habe schon mitbekommen, dass Banken wegen Wertverschlechterung der Sicherheit Darlehensverträge rechtswirksam gekündigt haben.

Dann passt es. Extremfälle, die bei Abschluss nicht hätten vorausgesehen werden können, begründen natürlich ein Kündigungsrecht bzw. würden ermöglichen eine Nachbesicherung zu verlangen.

 

---

 

Zitat

Das würde bedeuten, die Banken hätten bei wertpapierbesicherten Krediten (Lombard) ebenfalls kein Kündigungsrecht, da Wertschwankungen ja bekannt sind. Unwahrscheinlich.

Vertraglich anders geregelte Spielwiese.

[DrFaustus]

vor 1 Minute schrieb Peter23:

 Genau. (und es stimmt auch einfach nicht.)

 

Es ist aber tatsächlich so, dass rein wegen der Wertverschlechterung (ohne Zahlungsverzug des Kunden) die Bank so gut wie nie kündigt. Das liegt erstens daran, dass die Banken bei Privatimmobilienkrediten meist die Einzelimmobilie gar nicht regelmäßig bewerten (sondern nur die Immobilienmarktschwankungen insgesamt und das reicht zur Kündigung nicht aus) und zweitens, weil sie gar kein Interesse daran haben, solange der Kunde seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.

 

Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass es Ihnen rechtlich möglich ist das zu tun und sie das aus diesem Grund auch in jeden Kreditvertrag reinschreiben:

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Und drittes, weil Banken in der Regel eine gewisse Übersicherung einbauen. Nicht nur bei Wertpapierdarlehen, sondern auch bei Immobiliendarlehen. Die 100% Finanzierungen mal vielleicht ausgenommen.

Wenn ich eine 70% Finanzierung habe, hat die Immobilie ja erstmal 30% Luft, welche sie verlieren muss um überhaupt in die Nähe eine Untersicherung zu kommen. Tilgungen erhöhen den Abstand dann jeden Monat weiter.