Haus kaufen oder nicht?

[Chris8080]

Hallo,

 

ich bin 37, war die letzten ca. 10 Jahre in Asien, habe in D keinen Job, nicht viel in Rentenkasse etc. eingezahlt (ca. 4 Jahre gearbeitet in D, Diplom Informatiker), aber noch den Erstwohnsitz in D. Vor einigen Jahren geheiratet (Chinesin) und jetzt ein Baby (Deutscher) und eine Mutter, die so langsam älter wird und mich gern wieder in D hätte, also sind sind wir am Überlegen wie es weiter geht.

 

Vermögen: 
Bausparvertrag: 17.000€ (still gelegt seit Jahren - war unglücklich wegen der Zinsen)
Bitcoin / ETH: ca. 6000€
Fondsgebunden Lebensvers: 10.000€
ETF (MSCI): 23.000€
Auf Konto (gar nicht investiert): ca. 30.000€

 

Für die nächsten 3 Jahre, könnte ich mir vorstellen, zurück nach Deutschland zu ziehen mit Familie aber ich bin mir nicht sicher, ob ich es hier für immer aushalte.
Selbst wenn Deutschland, könnte ich mir vorstellen, dass ich wegen Job unterwegs wäre (Freelancer / Berater).

Meine Frau würde evtl. noch 20 - 30.000€ mitbringen und sie würde gern ein Haus kaufen anstelle etwas zu mieten.
Häuser hier in der Nähe von meinen Freunden und Mom kosten entweder unter 100.000€ für die älteren oder um die 200 - 250.000€ für die neueren / geräumigeren.

 

Ich hätte prinzipiell nichts dagegen ein Haus zu kaufen, nur die lange Bindung schreckt mich etwas zurück.
In China sind Immobilien ja eher Investitionsobjekte. 
Mich würde es langfristig, jedenfalls teilweise, nach Malaysia ziehen ohne Deutschland ganz zu verlassen (nur Sommermonate in D z. B.).

 

Macht es Sinn, ein Haus zu kaufen, wenn wir evtl. in 3 - 5 Jahren wieder weg wollen?
Wäre vermieten sinnvoll? Oder sollten wir uns gar nicht überlegen hier in D ein Haus zu kaufen?

 

Danke schon mal für eure Meinungen
Chris

[Diogenes]

Howdy Chris,

 

grundsätzlich bin ich ein Freund des selbst genutzten EFH, insbesondere wenn man Kinder hat - ich habe auch eines (EFH). Ich halte ein selbst genutztes EFH auch für keine schlechte Investition, da die ersparte Miete steuerfrei ist. Kosten für Instandhaltung kann man z. T. steuern bzw. durch Eigenleistung vermindern. Ein Veräußerungsgewinn ist nach Ablauf von 10 Jahren ebenfalls steuerfrei.

 

In Deinem Fall sieht das allerdings ganz anders aus. Sofern Du D nach drei bis fünf Jahren wieder verlassen willst, macht ein Hauskauf m. E. wenig Sinn, u. a. wegen der erheblichen Opportunitätskosten (GrErwSt., Notar, Grundbuchgebühren, ggf. Makler). Zudem dürfte es ohne Job trotz des sicher auskömmlichen EK einigermaßen schwierig werden ein Darlehen zu bekommen. Ein Haus für 100K könntet Ihr zwar bar bezahlen, bei diesem Preis mutmaße ich allerdings eine sehr periphere Lage, die evtl. dazu führt, dass das Haus schwierig zu verkaufen ist. Die Vermietungsmöglichkeit hängt sicher von der Lage ab (kann ich nicht beurteilen). Aber auch dann ist es sicher schwierig das ganze vom Ausland aus zu steuern.

 

Ich an Deiner Stelle würde es wahrscheinlich lassen.

 

Grüße Diogenes

 

 

 

 

[Chris8080]

Vielen Dank für deine Antwort.

 

10 Jahre ist natürlich eine etwas längere Zeit als ich mich gern festlegen würde auf ein Haus / Ort.

Wichtig wäre also für mich ein Job hier um entsprechend Geld aufnehmen zu können.
Wie wäre es denn mit einem Zweifamilienhaus, welches wir bewohnen + vermieten?

 

Die Lage hier ist ca. 80km nördlich von Frankfurt - sicher nicht zentral/genial aber gerade für Familien wie wir gut, da sind in den letzten paar Jahren einige in der Nachbarschaft zugezogen (sowohl per Hauskauf als auch per Wohnung gemietet).

Aktuell sind meine Mom und ihr Freund noch fit genug (für die nächsten 10 Jahre bestimmt) und etwas mitzuschauen ob mit den Mietern alles klappt.
Wäre das eine machbare Option?

 

[DrFaustus]

vor 4 Stunden schrieb Diogenes:

Howdy Chris,

 

grundsätzlich bin ich ein Freund des selbst genutzten EFH, insbesondere wenn man Kinder hat - ich habe auch eines (EFH). Ich halte ein selbst genutztes EFH auch für keine schlechte Investition, da die ersparte Miete steuerfrei ist. Kosten für Instandhaltung kann man z. T. steuern bzw. durch Eigenleistung vermindern. Ein Veräußerungsgewinn ist nach Ablauf von 10 Jahren ebenfalls steuerfrei.

 

Bei einem selbst genutzten EFH ist der Veräußerungsgewinn immer steuerfrei.

[Hansolol]

Willst du nicht erstmal gucken, wie ihr überhaupt in Deutschland zurechtkommt, bevor ihr euch ein Haus an die Backe bindet? 

 

Wielange hat denn deine Frau bereits hier gelebt? Bist du sicher, dass es ihr hier gefallen wird? 

[Malvolio]

Wenn du dir selbst nicht sicher bist was du in D machen willst (und wo) und ob du für immer hier bleiben möchtest, dann würde ich erstmal nichts übereilen. Sucht euch eine schöne Mietwohnung in der Nähe deiner Mutter .... und dann könnt ihr erstmal schauen, wie sich die Dinge in Deutschland entwickeln.

[Chris8080]

Meine Frau hat hier 2 + 3 + 2 Monate "gelebt", über 3 Jahre verteilt. Sie schätzt auch, dass sie nicht für immer hier bleiben mag aber ist recht flexibel.
Wir haben auch diverse Freunde hier in D (sind gerade wieder im Urlaub) und sie kennt sich einigermaßen aus (mit Sprache, Kultur, Eigenheiten etc.) - wäre also kein Kulturschock sondern eher eine leichte Umgewöhnung / Anpassung.

 

Ihr seht eine Immobilie also weniger als Investition, sondern hauptsächlich als Ort, wo man seinen Mittelpunkt für mehrere Jahre zu haben plant? Sehr interessant, vielen Dank für den Input.

[DarkBasti]

Am 2.10.2018 um 18:01 schrieb Chris8080:

Meine Frau hat hier 2 + 3 + 2 Monate "gelebt", über 3 Jahre verteilt. Sie schätzt auch, dass sie nicht für immer hier bleiben mag aber ist recht flexibel.
Wir haben auch diverse Freunde hier in D (sind gerade wieder im Urlaub) und sie kennt sich einigermaßen aus (mit Sprache, Kultur, Eigenheiten etc.) - wäre also kein Kulturschock sondern eher eine leichte Umgewöhnung / Anpassung.

 

Ihr seht eine Immobilie also weniger als Investition, sondern hauptsächlich als Ort, wo man seinen Mittelpunkt für mehrere Jahre zu haben plant? Sehr interessant, vielen Dank für den Input.

Rechne mit Kaufnebenkosten von 15% bis 20%. Dann nochmal soviel für den Verkauf.. Also hast du einen Verlust für ein kurzfristiges Invest von 30% bis 40% wenn du zum gleichen Preis kaufst und verkaufst. 

 

Wie sind eigentlich die Kaufnebenkosten in anderen Ländern? 

[DrFaustus]

Seit wann zahlt der Verkäufer nochmal Notar?

Makler lässt sich auch vermeiden als Verkäufer. Zumindest kann man das gut verhandeln.

Ich würde eher schätze, die Kosten für den Verkauf liegen zwischen 5 und 10%.

[DarkBasti]

vor 5 Minuten schrieb DrFaustus:

Seit wann zahlt der Verkäufer nochmal Notar?

Makler lässt sich auch vermeiden als Verkäufer. Zumindest kann man das gut verhandeln.

Ich würde eher schätze, die Kosten für den Verkauf liegen zwischen 5 und 10%.

Ok hab noch kein Haus verkauft. 

Hast wohl recht, das der Verkauf bedeutend günstiger ist. 

Dann sind wir für Kauf und Verkauf bei 20% bis 25%?

 

 

[JS_01]

vor 33 Minuten schrieb DrFaustus:

Seit wann zahlt der Verkäufer nochmal Notar?

Makler lässt sich auch vermeiden als Verkäufer. Zumindest kann man das gut verhandeln.

Ich würde eher schätze, die Kosten für den Verkauf liegen zwischen 5 und 10%.

Wie kommst du denn darauf? Ich dachte, verkaufen ist annähernd kostenfrei.

 

Vorfälligkeitsentschädigungen für Kredite mal außen vor gelassen, sehe ich allenfalls ein Wertgutachten als Verkäuferkosten.

Und das auch nur in Regionen, in denen nicht sowieso alles aus der Hand gerissen wird.

 

Ich habe aber auch noch kein EFH verkauft, vielleicht übersehe ich was  

[DrFaustus]

Wertgutachten, Energienachweis, Grundbuchamt (Löschung von Lasten).

Auch die Grunderwerbsteuer ist gesamtschuldnerisch zu zahlen, wenn nichts anderes vereinbart ist zu gleichen Teilen. https://www.gesetze-im-internet.de/grestg_1983/__13.html

 

Aber ja: Ein Verkauf kann und wird in der Regel wesentlich günstiger sein.

[Chris8080]

Jetzt muss ich doch noch mal auf das Thema zurück kommen .. es lässt uns in der Familie keine Ruhe .. 

Es gäbt in der Nähe meiner Mutter ein 2 Familien Haus und den Speicher könnte man ausbauen und nutzen. 
Von den Kosten habe ich noch nichts gehört - aber wäre so etwas ein Modell?

Wir würden einfach die zwei Wohnungen vermieten, dann im Sommer in Deutschland sein, im Winter evtl. in D, besser aber irgendwo im Süden.
Meine Mom oder ihr Freund würden sich etwas kümmern, falls irgendwas mit Haus / Mietern sein sollte.
Vermieten scheint ganz ok zu sein - habe mittlerweile viel telefoniert und herausgefunden, dass es diverse Leute gibt, die sogar in Frankfurt arbeiten und in der Nähe meiner Mom wohnen.

 

Falls wir das mit Sommer in D, Winter im Außland machen, stellt sich einfach die Frage nach den Kosten für Ferienwohung etc. - da scheinen auf jeden Fall 600€ zusammen zu kommen nur fürs Wohnen, mit denen man ja prinzipiell auch einen Kredit abbezahlen könnte ...?

 

Das Modell in Deutschland lediglich ein Haus zu haben und es zu vermieten ist übrigens sowohl bei Firmen als auch Privatpersonen recht beliebt (mit dem nötigen Kleingeld natürlich) sowie ich das jetzt gelernt habe. Wir würden das Haus also nicht mit den Gedanken es wieder zu verkaufen, kaufen.

[DarkBasti]

Ich hätte trotzdem gerne gewusst, welche Kaufnebenkosten es in anderen Ländern gibt. 

 

Wenn du das Haus behalten möchtest, sieht es natürlich anders aus. 

Beachte aber, das eine Renovierung teuer, und wenn du es selber machen möchtest, sehr zeitintensiv ist. 

Hab gerade 10 m3 Garage gedämmt und bin total fertig weil neben dem Beruf. 

Ein Haus renovieren ist eine Arbeit für Monate oder Jahre. 

 

Soweit ich weiß sind die Immo Eigentümer aus dem Ausland sehr in Verruf, da es oft vorkommt, das sie Immobilien in guten Wohnlagen kaufen und sie leerstehen lassen, weil sie einfach auf die Preissteigerungen spekulieren. 

Es gab dahingehend so einige Berichte und auch die Forderung so etwas abzustrafen. 

Möchte damit sagen, das man sich eventuell in der Zukunft in die Nesseln setzen kann. 

[Chris8080]

Naja .. Verruf .. wohne ja selbst in China, wo das vollkommen normal ist. Wenn es funktioniert, man das Geld hat und es eine gute Vermögensanlage ist .. warum nicht? Ist ja die Entscheidung vom dem, der das Geld investieren will, wie sie/er die Immobilie nutzt. Im großen Rahmen führt das natürlich zu Problemen - aber in Deutschland haben wir noch lange keinen großen Rahmen

 

Renovieren .. ja, wir haben an dem Haus meiner Mom sehr viel selbst gemacht. Ich weiß, dass sich das zieht.

 

Kaufnebenkosten in China liegen bei ca:
3% für Notar / Grundbuch etc.
2% Steuer
und weitere knappe 2% für Vertrag, Stempel, Verwaltung etc.
Ändert sich aber hier alles viel schneller als in Deutschland und ist auch von Provinz zu Provinz bzw. Stadt zu Dorf unterschiedlich.