DeFaMa

[Schildkröte]

Zitat

Die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG ist im Bereich Kauf und Vermietung von Fachmarkt- und Einkaufszentren tätig. Die Gesellschaft investiert in kleine Einzelhandelsobjekte überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Dabei verfügt DEFAMA über ein umfangreiches Netzwerk in der Immobilien-, Einzelhandels- und Finanzbranche sowie über eine Auswahl an attraktiven Kaufobjekten. Zu den wichtigsten Kaufkriterien zählen je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, ein Kaufpreis von maximal der 9-fachen Jahresnettomiete, möglichst nicht mehr als zehn Mieter und mindestens 100 TEUR Jahresnettomiete. Zudem muss die Gruppe den Standort als nachhaltig und langfristig gut vermietbar einschätzen. Zu den größten Mietern zählen ALDI, LIDL, Netto, NORMA, Konsum, Penny, REWE, toom, Hammer, AWG Mode, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK und RENO.

 

Aktionärsstruktur

Freefloat 54,16

MSC Invest GmbH 35,20

WFO Vermögensverwaltung GmbH 10,40

Carsten Müller, PhD 4,80

Ennismore Fund Management Ltd. 3,64

City Financial Investment Co. Ltd. 1,62

Baader Bank AG (Investment Management) 0,67

Lupus alpha Asset Management AG 0,64

DWS Investment GmbH 0,53

Quelle: finanzen.net

 

Die MSC Invest GmbH wird dem Gründer und Vorstand Matthias Schrade zugerechnet.

 

Marktkapitalisierung: 43,63 Mio. € (Stand 13.11.2018)

Umsatz: 5,95 Mio. € (2017)

Gewinn: 1,36 Mio. € (2017)

Eigenkapitalquote: 20,37% (2017)

Verschuldungsgrad: 10,4 (2017)

EPS: 0,38 € (2017)

Dividende: 0,34 €

Dividendenrendite: 3,18 % (2017)

KGV 2018e: 26,3

KGV 2019e: 19,1

KGV 2020e: 9,0

 

Die Ausschüttungsquote ist schon sehr hoch, das prognostizierte Wachstum allerdings auch. Eine massive Aktienverwässerung infolge von Kapitalerhöhungen zur Finanzierung weiteren Wachstumes scheint es bisher nicht gegeben zu haben, künftig aber schon.

Nachtrag: Die Ausschüttungsquote liegt bei 80 % vom HGB-Ergebnis bzw. 40 bis 50 % vom FFO.

 

Zitat

Nach Darstellung der Analysten Stefan Scharff und Christopher Mehl von SRC Research hat die DEFAMA Deutsche Fachmarkt AG in den ersten 9 Monaten des Geschäftsjahres 2018 (per 31.12.) den Umsatz und die relevanten Gewinnkennziffern deutlich gesteigert. In der Folge erhöhen die Analysten ihr Kursziel und Votum für die DEFAMA-Aktie.

 

Nach Analystenaussage sei der Umsatz der Gesellschaft deutlich um rund 58 Prozent auf über 6,4 Mio. Euro (9M 2017: 4 Mio. Euro) und das operative EBITDA um nahezu 50 Prozent auf fast 4 Mio. Euro (9M 2017: rund 2,7 Mio. Euro) gestiegen. Das Vorsteuerergebnis habe fast 1,7 Mio. Euro (9M 2017: 1,24 Mio. Euro) erreicht und der Nettogewinn sei laut SRC um rund 35 Prozent auf 1,31 Mio. Euro (9M 2017: 0,97 Mio. Euro) bzw. 0,37 Euro je Aktie gewachsen. Der cash getriebene FFO habe um 47 Prozent auf 2,66 Mio. Euro zugelegt und damit den Wert aus dem Gesamtjahr 2017 bereits nach 9 Monaten übertroffen.

 

Laut SRC sei bereits Anfang Oktober ein Teil der frisch erworbenen Mittel aus einer Kapitalerhöhung in drei weitere Objekte investiert worden. Das Volumen der drei Objekte belaufe sich auf über 10 Mio. Euro und die Jahresnettomiete nach Vollvermietung erreiche insgesamt rund 1,1 Mio. Euro. Dies entspreche einer sehr lukrativen Rendite zwischen 10 und 11 Prozent. DEFAMA rechne im ersten Quartal 2019 mit dem Abschluss der Transaktionen.

 

Nach Aussage des Analystenteams verfüge DEFAMA noch über weiteres freies Kapital, wodurch das Portfolio nochmals signifikant erweitert werden könne. Das Management habe zudem die Gesamtjahresprognose eines FFO von 3,4 Mio. Euro und eines Nettogewinns von 1,75 Mio. Euro erneut bestätigt. Aufgrund des früh gesicherten Wachstums für 2019 erhöhen die Analysten ihr Kursziel auf 15,20 Euro (zuvor: 14,50 Euro) und heben außerdem das Rating auf „Buy“ (zuvor: „Accumulate“) an.

 

(Quelle: Aktien-Global-Researchguide, 30.10.2018, 10:05 Uhr)

 

Bitte beachten Sie unseren Disclaimer zur Identität des Weitergebenden und zu möglichen Interessenskonflikten: http://www.aktien-global.de/impressum/

Hinweise nach Vorgaben der Delegierten Verordnung (EU) 2016/958

 

Die dieser Zusammenfassung zugrundeliegende Finanzanalyse wurde von SRC – Scharff Research und Consulting GmbH am 29.10.2018 fertiggestellt und erstmals veröffentlicht.

 

Sie kann unter der folgenden Adresse eingesehen werden:

http://www.src-research.de/pdf/DEFAMA_29Okt2018.pdf

 

Die mit dem Ausgangsdokument verbundene Offenlegung der Interessenkonflikte findet sich im Anhang / Disclaimer des Dokuments.

Quelle

 

Hier eine aktuelle Analyse vom Nebenwerte-Journal nebst Interview mit dem Vorstandsvorsitzenden Matthias Schrade.

 

Zitat

Insgesamt vermittelt die Bilanz einen soliden Eindruck. Einer Umstellung auf IFRS erteilte Schrade eine klare Absage, da die operativen Erträge dann von Neubewertungseffekten überlagert werden würden. Die Rechnungslegung nach dem guten alten HGB hält er für zielführender. Ganz abgesehen davon, dass die Abschluss- und Prüfungskosten sich um etwa € 150 000 p. a. erhöhen würden.

...

Weil wir nicht verkaufen wollen, finanzieren wir gerne langfristig mittels Annuitätendarlehen. Das heißt, mit jeder geleisteten Rate an die Bank sinkt die Restschuld. Und da wir günstig einkaufen, können wir uns einen hohen Tilgungsanteil leisten. Das eröffnet uns perspektivisch voraussichtlich auch Spielräume zur Revalutierung, also der Wiederaufstockung von Darlehen, die bereits zu einem guten Teil getilgt sind. Im Idealfall können wir das Eigenkapital für je einen Zukauf künftig durch die Revalutierung eines Bestandsobjekts generieren – ohne zu verkaufen. Wenn uns dies gelingt, brauchen wir auch keine Kapitalerhöhungen mehr, um weiter zu wachsen.

 

[Yerg]

Danke für die Vorstellung des Unternehmens! Die Renditen in diesem Sektor des Immobilienmarkts sind attraktiv. Allerdings gibt es derzeit mindestens drei börsennotierte Unternehmen, die in diesem Sektor aktiv sind und sich gerade frisches Geld beschafft haben bzw. das geplant haben: neben DeFaMa auch noch Deutsche Konsum REIT (DE000A14KRD3) und FCR Immobilien (DE000A1YC913). Die Frage ist, ob der Markt ausreichend Immobilien hergibt, damit diese Unternehmen ihr geplantes Wachstum umsetzen können, oder ob es sich da gerade um einen "Goldrausch" handelt, der die Preise hochtreiben wird und damit die zukünftigen Renditen senkt.

 

Ich finde diese Unternehmen schwer zu bewerten, zum einen sind die Immobilien stark von den Mietern abhängig (es braucht einen "großen" Mieter, also einen Supermarkt o.ä., der die Kunden anzieht), zum anderen kann man die Unternehmen kaum bewerten, ohne das geplante Wachstum zu berücksichtigen. Die Standorte der Immobilien sind überwiegend kleinere Städte, von denen ich meistens noch nichts gehört habe und deren Bevölkerungs- und wirtschaftliche Entwicklung ich kaum einschätzen kann. Letztlich muss man darauf vertrauen, dass die Unternehmen das Wachstum umsetzen können und dabei ausreichend diszipliniert vorgehen, nicht die Rendite dem schnellen Wachstum zu opfern. Bei DeFaMa ist der Insider-Anteil sehr hoch, das würde ich in dem Zusammenhang positiv werten.

[Schildkröte]

Am 18.11.2018 um 16:13 schrieb Yerg:

Die Standorte der Immobilien sind überwiegend kleinere Städte, von denen ich meistens noch nichts gehört habe und deren Bevölkerungs- und wirtschaftliche Entwicklung ich kaum einschätzen kann. Letztlich muss man darauf vertrauen, dass die Unternehmen das Wachstum umsetzen können und dabei ausreichend diszipliniert vorgehen, nicht die Rendite dem schnellen Wachstum zu opfern.

 

Danke für Deine Antwort und bitte entschuldige meine späte Antwort. Ja, es gibt noch einige weitere ähnliche Unternehmen. Dass es sich bei den Standorten oft um B- oder C-Lagen handelt, wird vom Management ja zu Teil ausdrücklich hervorgehoben. Schließlich sind A-Lagen im Zuge des durch die niedrigen Zinsen ausgelösten Immobilienboomes inzwischen völlig überteuert. Aber auch B- und C-Immobilien sind infolgedessen mittlerweise im Preis gestiegen, wenngleich noch nicht so stark. Wohnimmobilien in B-Lagen können attraktiv sein, wenn sie in der Peripherie von A-Lagen liegen. Wenn Menschen sich die Mieten in Hamburg, Köln, Berlin oder Stuttgart nicht mehr leisten können oder es ihnen dort zu hektisch wird, ziehen sie halt in die Vororte. Wobei wiederum Einkaufszentren in B- und C-Lagen mit den Einkaufszentren in A-Lagen konkurrieren. Denn viele Menschen kombinieren einen Einkaufsbummel mit einem Städtetripp. Idealerweise investiert man also in Einkaufszentren in Kreisstädten bzw. Mittelzentren und nicht in unmittelbaren Vororten von Großstädten. Der Bevölkerungsschwund und eine geringere Kaufkraft in strukturschwachen Regionen ist nicht zu unterschätzen. Bei einer guten Kalkulation wird das bei einem Investment jedoch entspr. berücksichtigt. Wenn der Preis stimmt, kann man alles kaufen. Ich habe mir sowohl Deutsche Konsum REIT als auch DeFaMa näher angesehen. Hinsichtlich weiterer Standorte scheint noch einiges an Potenzial zu bestehen. Man muss dabei dem Management vertrauen, dass es sorgfältig bei der Standortwahl vorgeht. Der hohe Insider-Anteil sollte ein Indiz dafür sein.

[ebdem]

Ich habe mit dem CEO Matthias Schrade über die Konsequenzen des Coronavirus für sein Geschäft gesprochen:

https://www.youtube.com/watch?v=vf0TxXVrmow

[krett]

DEFAMA  wurde in Echtgeld.tv behandelt und mit der Deutschen Konsum Reit verglichen

 

 

Ich bin seit dem Coronacrash investiert und bereue es nicht. Im Video wird zurecht das sehr einfach zu verstehende Geschäftsmodell angesprochen. Noch dazu ist alles sehr transparent, quasi das Gegenteil von Wirecard

 

Vor kurzem wurde die 100 Mio. Marktkapitalisierung erreicht (danach gabs auch einen Kursausschlag, vermutlich sind Fonds o.ä. eingestiegen). Zur Zeit gibt ca. 2,5% Dividendenrendite (jährlich steigend), wobei nur ca. 40% des FFO ausgeschüttet wird, der Rest wird reinvestiert.

[tmmd]

Bin da auch investiert, hab da kürzlich auch aufgestockt. 

 

Diesen Monat gabs einen Webtalk mit DEFAMA Vorstand Matthias Schrade, wo er das Geschäftsmodell, das abgelaufene Geschäftsjahr und Ausblicke auf 2022 erläutert hat. Absolut langweiliges Unternehmen in Bezug auf das Geschäftsmodell, dafür aber auch was nachvollziehbares und keine Hypebranche.

 

https://privatanleger.eu/gekauft-am-24-01-26-01-2022-defama-deutsche-fachmarkt-ag-wkn-a13sul/

[herbert_21]

https://www.boersengefluester.de/deutsche-konsum-reit-welche-aktie-ist-fast-regal/

[Malvolio]

Ist etwas still hier geworden.

 

Ich finde Matthias Schrade und sein Team machen einen guten Job. Die aktuellen Zahlen sehen auch nicht schlecht aus. Sicher ist das Umfeld (Zinsen, Konjunktur) schwieriger geworden, aber das bietet DEFAMA ja auch Chancen. Ich habe mir mal eine kleine Position ins Depot gelegt.

 

https://defama.de/defama-mit-ffo-plus-von-18-im-ersten-quartal-2023/

[Malvolio]

Zitat

 

DEFAMA kauft die Heinsberg-Galerie

25. September 2023

 

• Größte Mieter sind EDEKA, Rossmann, Deichmann, ACTION, Woolworth
• Jahresnettomiete von rund 1 Mio. €
• Annualisierter FFO der DEFAMA steigt auf 10,8 Mio. € bzw. 2,24 € je Aktie

 

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag über die Heinsberg-Galerie geschlossen. Es handelt sich dabei um das zentrale Nahversorgungs-Objekt in der Innenstadt von Heinsberg (NRW) mit einer vermietbaren Fläche von gut 10.500 qm. Die Jahresnettomiete erreicht rund 1 Mio. €. Der Kaufpreis beläuft sich auf das 9,8-fache der um nicht umlagefähige Kosten bereinigten Erträge. Die Transaktion steht noch unter aufschiebenden Bedingungen.

Größte Mieter der Heinsberg-Galerie sind EDEKA, Rossmann, Deichmann, ACTION und Woolworth. Daneben finden sich ein China-Restaurant, zwei Modegeschäfte, ein Schreibwarenladen und weitere Geschäfte und 19 Wohnungen. Direkt benachbart ist auf der Nordseite ein LIDL-Markt und ein McDonald’s. Auf der Südseite befindet sich der Kopfbahnhof der Stadt Heinsberg und der zentrale Omnibus-Bahnhof.

Mit Abschluss dieser Transaktion steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf mehr als 22 Mio. €. Das Portfolio umfasst nunmehr 64 Standorte mit 267.000 qm Nutzfläche, die zu 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, AWG, Deichmann, Herkules, KiK, Takko, TEDi und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei 10,8 Mio. €, entsprechend 2,24 € je Aktie.

 

https://www.eqs-news.com/de/news/corporate/defama-kauft-die-heinsberg-galerie/1905477