Anschlussfinanzierung: Bauspar oder Fonds?

[avastin]

Hallo zusammen,

 

ich habe eine größere Immobilie erworben, die vermietet wird. Darlehensbetrag: 440000€ zu 2,51% Effektivzins für 15 Jahre. Getilgt werden 3,2%. Sondertilgung i.H.v. 5% p.a. möglich.

 

In 15 Jahren hätte ich bei regulärer Tilgung noch ca 180k auf der Uhr, bei jährlich maximaler Sondertilgung (sollte möglich sein) noch um die 50k. Meine Frage ist nun, wozu ihr mir in Hinsicht auf die Anschlussfinanzierung ratet. Ich gehe von der maximalen jährlichen Sondertilgung aus.

 

Ein Bausparvertrag über die 50k (wären z.B. bei der AL 117€ Einzahlung monatlich, 0,2% Guthabenzins und 1,46% nominaler Kreditzins), oder einfach ein Fondssparplan auf den MSCI World mit dem Ziel, die 50000 damit am Ende abzulösen?

 

Ich würde mich sehr über eure Meinung freuen!

[Alter]

Meine Meinung wäre der BSV, denn ich würde mit Finanzierungen nicht spekulieren.

Es gibt aber sicher Member die dir den ETF raten.

Die Entscheidung kann dir niemand abnehmen.

 

Aber warum gehst du nur von 50k für die BSS aus? Meinst du, dass du definitiv immer die volle ST 15 Jahre lang erbringen kannst?

 

[Seabushy]

Du gehst davon aus, dass du mit deiner zusätzlichen Sparleistung sowohl die Sondertilgung leisten als auch die Restschuld ablösen kannst. Wofür dann einen BSV? Der wäre nur sinnvoll, wenn du nach den 15 Jahren noch einen Kredit benötigst - als Sparvertrag sind 0,2% Verzinsung ungeeignet.

 

Wenn du gerade erst gekauft hast, würde ich mir erstmal ein Polster zulegen für: Steuern, Renovierung und Instandhaltung, etc.

Was die nächsten 10 oder 15 Jahre bringen, würde ich dann ganz in Ruhe abwarten. Sollte etwas überbleiben, ggfs. Festgeld für die Kreditablösung. Der Fondssparplan ist Spekulieren auf Kredit!

 

[BigSpender09]

Wenn du jedes Jahr die Sondertilgung voll ausnutzt, bist du doch im 11. Jahr fertig und keine Anschlussfinanzierung nötig. Oder hab ich mich verrechnet?

[avastin]

Leider nicht, da sich die Summe aus zwei Krediten zusammen setzt, kann ich nicht 22k jährlich tilgen sondern nur um die 17k. 

 

Vielen Dank schon einmal für die Antworten. Ich halte den Gedanken mit dem Polster auch für sehr vernünftig. Ich hab dabei nur das Gefühl etwas zu verpassen, wenn ich das gesamte Geld aufs Tagesgeld lege...

[Alter]

Investitionsentscheidungen bringen immer Opportunitätskosten mit sich. 

Du kannst aber dir auch mit der Tilgung auch Zeit lassen. Wenn du davon ausgehst dass du wenig Mieterwechsel hast, dann lass den Kredit doch einfach über die Miete abbezahlen.

Darüberhinaus nimm doch einen Kredit mit 20-30 Jahren Zinsfestschreibung auf.

 

Der höhere Sollzins is ja für dich als Vermieter weniger ein Problem. Du kannst ihn ja als Aufwand bei deiner ESt-Erklärung geltend machen.

 

 

[DrFaustus]

Ich würde das vom restlichen Portfolio abhängig machen. Wieviel sparst du denn insgesamt monatlich zusätzlich. Wenn die ST wohl ohne Probleme jedes Mal machbar ist, wieso hast du nicht mehr vereinbart oder gleich eine höhere Rate?

Wie sieht die Asset Allocation aus?

 

[avastin]

Ich habe monatlich zwischen 1800 und 2000€ zum sparen übrig. Bisher habe ich immer monatlich um die 1000€ in Fonds gesteckt und mit dem restlichen Überschuss wusste ich nicht so richtig wohin. Deshalb habe ich zusätzlich die Immobilie gekauft.

 

Da sind 40k Eigenkapital rein geflossen, teilweise aus vorhandenem Bargeld, teilweise aus gut gelaufenen Fonds. Ich baue gerade meine Barrücklage wieder auf (3 netto Monatsgehälter). Wenn das erreicht ist, stellt sich halt die Frage, was ich weiter mache. Zahlungen an die Bank leiste ich um die 2000€ im Monat, mit Miete und Steuerersparnis (Freibetrag auf Zinszahlung und Abschreibung) bleiben davon ca. 450€, die ich netto selber leiste. 

Bleiben also ca. 1400€.

 

Wenn ich tatsächlich maximal Sondertilgen möchte,  nehme ich dafür meine Steuerrückerstattung (soweit vorhanden) und den Rest aus der Barrücklage. Wobei mir ja auch schon geraten wurde, langsamer zu tilgen. Deshalb, und um flexibler zu bleiben, habe ich die Tilgungsrate nicht höher gesetzt. 3,2% sind ja eigentlich schon recht hoch. 

 

Angenommen es blieben jetzt im Monat um die 800-1000€ übrig stellt sich für mich halt nun die Frage, ob ich einen sicheren oder renditereicheren Anlageweg wähle. 

 

Es ist aber auch jetzt alles noch recht frisch, vielleicht ist es cleverer, erstmal ein Jahr zu warten, bevor ich mich in irgendwelche Verträge stürze.

[DrFaustus]

vor 4 Minuten schrieb avastin:

Ich habe monatlich zwischen 1800 und 2000€ zum sparen übrig. Bisher habe ich immer monatlich um die 1000€ in Fonds gesteckt und mit dem restlichen Überschuss wusste ich nicht so richtig wohin. Deshalb habe ich zusätzlich die Immobilie gekauft.

 

Da sind 40k Eigenkapital rein geflossen, teilweise aus vorhandenem Bargeld, teilweise aus gut gelaufenen Fonds. Ich baue gerade meine Barrücklage wieder auf (3 netto Monatsgehälter). Wenn das erreicht ist, stellt sich halt die Frage, was ich weiter mache. Zahlungen an die Bank leiste ich um die 2000€ im Monat, mit Miete und Steuerersparnis (Freibetrag auf Zinszahlung und Abschreibung) bleiben davon ca. 450€, die ich netto selber leiste. 

Bleiben also ca. 1400€.

 

Wenn ich tatsächlich maximal Sondertilgen möchte,  nehme ich dafür meine Steuerrückerstattung (soweit vorhanden) und den Rest aus der Barrücklage. Wobei mir ja auch schon geraten wurde, langsamer zu tilgen. Deshalb, und um flexibler zu bleiben, habe ich die Tilgungsrate nicht höher gesetzt. 3,2% sind ja eigentlich schon recht hoch. 

 

Angenommen es blieben jetzt im Monat um die 800-1000€ übrig stellt sich für mich halt nun die Frage, ob ich einen sicheren oder renditereicheren Anlageweg wähle. 

 

Es ist aber auch jetzt alles noch recht frisch, vielleicht ist es cleverer, erstmal ein Jahr zu warten, bevor ich mich in irgendwelche Verträge stürze.

 

Bei dieser Größenordnung würde ich mir um die Restschuld schlicht keine Gedanken machen.

Alleine die Sparrate sind 180.000 EUR in diesen 15 Jahren (1000 EUR x 12 x 15).

Lege dein Geld entsprechend deiner Risikotragfähigkeit an und gut ist es.

Wenn du 100% auf Nummer sicher gehen willst, lege 1/3 der Sparrate in sichere Anlagen (Tagesgeld, Festgeld, sichere Renten). Würde ich persönlich aber nicht machen

[avastin]

Vielen Dank an alle für den Input!

[smarttrader]

Mich würde eher interessieren, warum du sowas machst? Was passiert, wenn du aus was für Gründen auch immer, nicht mehr diese Sparleistung erbringen kannst?

 

Familiengründung, Unterhaltspflicht, Arbeitslos oder was auch immer?

 

Vielleicht kannst du dazu paar Worte verlieren, ich habe immer gehört das eine Immobilie 2% Rendite abwerfen sollte nach Steuern und Instandhaltungskosten.

 

Ich bin ja auch mit den Gedanken am Spielen, einfach eine Immobilie zu kaufen die wir in 2-3 Jahren selbst beziehen und solange vermieten. Allein aus steuerlicher Sicht, soll das ja richtig was ausmachen. Nur für eine 2% Rendite müssten wir den Mietspiegel um 120% überziehen. Würden wir zuzahlen, wäre der normale Mietspiegel möglich.

 

 

 

[avastin]

Eine Rendite nach Steuern von 2% bekommst du momentan aber kaum noch, da die Preise so gestiegen sind.

Das hatte bei mir verschiedene Gründe. Klar ist das ganze nicht risikolos, aber ein Fondsdepot mit 400k € drauf wäre bei mir auch nicht sicher. Hinterher kaufe ich mir noch irgendein Auto oder so  nein Spaß.

 

Es handelt sich um eine Immobilie im Speckgürtel einer wachsenden Großstadt mit Universität. Also vom Wertwachstum vermutlich eher positiv. Dann handelt es sich um eine sanierte, denkmalgeschützte Immobilie. D.h., die Sanierungskosten können über 12 Jahre komplett abgeschrieben werden. Daher kommen die 450€ Eigenleistung bei Raten von ca. 2000€ an die Bank. 450€ hab ich auch im Falle einer Familiengründung übrig. Zur Sondertilgung zwingt mich ja niemand. In 12 (oder genauer 10) Jahren kann ich entweder so weiter machen und den Kredit irgendwann ablösen, oder steuergünstig verkaufen (Spekulationsfrist vorbei). Innerhalb dieser 12 Jahre ist die Rendite auf meinem Konto zugegebenermaßen negativ, da ich mehr abzahle als ich Miete bekomme. Durch die schnellere Abschreibung sieht das aber wieder anders aus. Letztlich erhalte ich hierdurch einen deutlich günstigeren Quadratmeterpreis, was die Rendite wieder verbessert. Ob das eine gute Idee war, sehe ich dann allerdings erst in einigen Jahren.

[smarttrader]

Das klingt für mich nicht so plausibel.

 

Mit den Immopreisen stimmt, ich/wir haben daher das Thema erstmal nach hinten angestellt. Es kann ja auch passieren, das die Immopreise bei einer Rezession und steigenden Zinsen sinken.

 

Hast du irgendwelche lesenswerten Bücher dazu? Ich komme momentan in diesem Bereich nicht ganz hinterher, 140 000 Euro Wohnung hat im Schnitt 440-520 Euro NKM im Monat. Alle 2 Jahre dürfte ich um 20% erhöhen, die Mieten sind aber hier in 10 Jahren gerade mal um 20% gestiegen, laut den Mietspiegel.

 

Ich habe für mich entschieden, Immobilie maximal 50km weit weg. Grosstadt oder zunehmend wachsende Stadt mit mehr als 50k Einwohner und in Planung und Ausführung befindliche Logistik/Industrieareale und eine AL Quote unter 2%.  Wobei ich hier sagen muss, unmöglich. Es gibt hier viele hochqualifierte die auf der Jobsuche sind, und am Tag auch mal 50km zur Arbeit fahren. Und die dringend gesuchten Arbeitskräfte, auch wirklich Arbeitskräfte sind. Niedrig bis Geringverdiener. Also Brutto unter 30 000 im Jahr.

 

Und in Hamburg ist zu allen übel auch die Mietpreisbremse aktiv, was für Mieter sicherlich gut ist, aber für Vermieter ein Nachteil. Ich denke auch, das in dieser Richtung sich noch einiges tun wird. Welche Familie mit 2 Kindern und ein Vollverdiener kann 1850 Warmmiete aufbringen? Und wer das kann, wieso nicht direkt Eigenheim?

[Bassinus]

vor 21 Stunden schrieb avastin:

 Sondertilgung zwingt mich ja niemand.

Das nicht - aber ob deine Zinswette aufgeht mit Aktiengeschäften mehr zu verdienen als du Zinsen zahlst. Klar - steuerlich absetzbar - aber auf Kapitalerträge zahlt man auch nur 26,xx% - dein persönlicher Steuersatz liegt im Spitzensatz? Das sich das dann wenigsten steuerlich lohnt?

Was wäre wenn Geschichten - das Risiko liegt voll bei dir. Mir wäre das zu heiß. Kredite tilgen und dann Vermögen aufbauen. Umschichten und "nicht" vorhandenes Geld von einem Topf in einen anderen Umschichten - da haben sich schon einige die Finger verbrannt. 

[aenges]

Welchen Hintergrund hat es, dass du so so schnell Tilgen möchtest, wenn die Immobilie vermietet ist?

Die Kondition klingt nach einem hohen Beleihungsauslauf, wieso konnte also nur wenig Eigenkapital eingesetzt werden, obwohl in Zukunft jährlich die maximale Sondertilgung möglich ist?

 

Solltest du aufgrund der hohen Kondition schnell tilgen wollen, kündige das Darlehen nach 10 Jahren und 6 Monaten nach §489BGB und sichere dir Konditionen zu einem besseren Beleihungsauslauf.

Natürlich ist das ebenfalls eine Wette auf die Märkte, aber wohl konservativer als Depots zur Anschlussfinanzierung zu besparen.

[avastin]

@Bassinus und @aenges Ja, mein pers. Steuersatz ist der Spitzensteuersatz. Ich habe nicht mehr EK eingesetzt, weil ich schlichtweg nicht mehr auf der hohen Kante hatte. Es ging ja um die Frage, ob ich weiter irgendwie spare, oder ob ich einen Vermögenswert anschaffe. Die Grundüberlegung ist, dass ich zumindest den Betrag der jährlichen Steuer ja ohnehin zahle, ob nun an den Staat oder eine Bank. Ist so oder so weg. Nun investiere ich eben neben der ohnehin gezahlten Steuer zusätzlich noch diese 450€ und zahle damit die vermietete Immobilie ab. Klar, das ist eine Wette und mein alleiniges Risiko.

 

Und warum will ich schneller tilgen, obwohl es um Vermietung geht? Weil ich der Meinung bin, dass ein absoluter, positiver Mittelzufluß auf mein Konto (auch wenn dieser dann versteuert werden muss) besser ist, als ein Mittelzufluß über Steuergeschiebe und Steuerersparnis. Genau das mache ich zwar jetzt, aber ich möchte das Ganze nach Möglichkeit abkürzen.

 

Das mit der Kündigung in 10 Jahren werde ich je nach den dann angebotenen Konditionen auch auf jeden Fall tun. Euren Kommentaren entnehme ich allerdings, dass ich besser Geld anspare, um Risiken abzufedern und liquide zu bleiben, als jährlich Sondertilgungen zu leisten und das Geld damit unwiderruflich aus der Hand zu geben.

[Bassinus]

vor 17 Stunden schrieb avastin:

@Bassinus und @aengeseurenKommentaren entnehme ich allerdings, dass ich besser Geld anspare, um Risiken abzufedern und liquide zu bleiben, als jährlich Sondertilgungen zu leisten und das Geld damit unwiderruflich aus der Hand zu geben.

Nich ganz richtig. Du hast durch Mietzahlungen ja auch ein gewissen Cashflow. Desweiteren lässt sich eine bezahlte Immobilie auch für sehr gute Konditionen kurzfristig zu beleihen. Das könnte günstiger sein als Depots in Crashzeiten zu Geld machen zu müssen. Aber es scheint als würdest du die Risiken und Zinswetten zu kennen. Was am Ende für dich persönlich besser ist oder in Zukunft sein wird kann dir hier keiner sagen. Du bist informiert - die Entscheidung kannst du jetzt für dich treffen. Grüße 

[avastin]

Danke euch!!