Immobilie nach kurzer Zeit verkaufen

[JosefSpa]

Guten Tag zusammen,

 

habe aktuell das Problem nicht genau zu wissen, wie eine Immobilie in folgender Situation steuerlich behandelt werden muss. Ich weis über die Spekulationsfrist bescheid und auch über die 2 Jahre-Privatnutzen. 

Nur was ist in folgender Situation:

Wohnung wurde gekauft und anschließend 2 Jahre lang renoviert. Es hat niemand darin offiziell gewohnt. Greift auch hier der 2 Jahre Privatnutzen?

Wenn nein, was wäre sonst die beste Möglichkeit steuerglücklich aus der Sache raus zu gehen.

 

Danke

[monopolyspieler]

https://www.steuernetz.de/lexikon/private-veraeusserungsgeschaefte

Leerstand = Steuerpflicht

 

Wie Du da rauskommst?

Im Dezember 2019 einziehen und im Januar 2021 ausziehen.

https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/private-veraeusserungsgeschaefte-334-zeitlicher-umfang-der-nutzung-zu-eigenen-wohnzwecken_idesk_PI11525_HI9228708.html

[Naim]

Oder einfach verkaufen und den Gewinn, so er denn aufgelaufen ist, zu versteuern. Was ist da so schlimm dran?

Du musst ja nur den Gewinn und nicht den gesamten Verkaufspreis versteuern.

[JosefSpa]

vor 11 Minuten von monopolyspieler:

https://www.steuernetz.de/lexikon/private-veraeusserungsgeschaefte

Leerstand = Steuerpflicht

 

Wie Du da rauskommst?

Im Dezember 2019 einziehen und im Januar 2021 ausziehen.

https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/private-veraeusserungsgeschaefte-334-zeitlicher-umfang-der-nutzung-zu-eigenen-wohnzwecken_idesk_PI11525_HI9228708.html

Wird wohl nicht anders werden. Danke.

 

vor 5 Minuten von Naim:

Was ist da so schlimm dran?

Ist das eine ernst gemeinte Frage? Damit würden mal geschätzt gut 30.000 € durch die Finger rutschen.

[ameis]

vor 3 Minuten von JosefSpa:

Ist das eine ernst gemeinte Frage? Damit würden mal geschätzt gut 30.000 € durch die Finger rutschen.

Das bedeutet du bist dir sicher, dass der Verkaufspreis im Januar 2021 der gleiche sein wird wie heute?

[JosefSpa]

Gerade eben von ameis:

Das bedeutet du bist dir sicher, dass der Verkaufspreis im Januar 2021 der gleiche sein wird wie heute?

Sicher nicht, aber ich bin mir sicher dass der Verkaufspreis um gut 60.000 € höher sein wird. Eher sogar noch mehr aufgrund der angefangenen Infrastruktur ausbauten zu der nächsten Großstadt. Ein paar Tausend hin oder her sind mir egal aber wenn ich den Verkauf mit meinen persönlichen Steuersatz versteuern muss, bleibt bekanntlich gut die Hälfte des Gewinnes...

[Naim]

Dann musst du selber einziehen. Bedenke aber, dass das FA nicht blöd ist, und der Umzug tatsächlich stattfinden muss. Nur ummelden reicht da nicht. Zudem musst du bedenken, dass du die Renovierungskosten absetzen kannst. Also, schau erst mal, wie hoch der Gewinn tatsächlich ist. Evt. gehts zum Schluss doch nur um "ein paar hin oder her".

[reckoner]

Hallo,

 

man kann auch auf die zehnjährige Frist abzielen, und halt solange vermieten.

Falls jetzt kommt, dass das Geld benötigt wird: Kredite sind gerade recht günstig, da bleibt selbst bei 100% unterm Strich noch was übrig.

 

Stefan

 

[hund555]

vor 44 Minuten von Naim:

Dann musst du selber einziehen. Bedenke aber, dass das FA nicht blöd ist, und der Umzug tatsächlich stattfinden muss. Nur ummelden reicht da nicht.

Die prüfen doch nicht alle Umzüge nach ob die tatsächlich so stattfinden. Und wenn sie wirklich beim Verkauf prüfen wollen, wie wollen die es tatsächlich nachprüfen? Man kann ja wieder nach 2 Jahren legal in seine alte Immobilie umziehen, gibt's doch keine Beweise, dass man da nicht gewohnt hat? (Außer Nachbarn befragen)

[monopolyspieler]

Ich denke, da wird umgekehrt ein Schuh draus- man muss nachweisen, dass man da gewohnt hat und nicht in der alten Wohnung.

 

Eine plausible Abrechnung des Energieversorgers, Kontoauszüge,  Rechnung des Umzugsunternehmens, Kassenbons örtlicher Geschäfte, Nachsendeauftrag der Post etc etc.

[Naim]

vor 2 Stunden von hund555:

Die prüfen doch nicht alle Umzüge nach ob die tatsächlich so stattfinden. Und wenn sie wirklich beim Verkauf prüfen wollen, wie wollen die es tatsächlich nachprüfen? Man kann ja wieder nach 2 Jahren legal in seine alte Immobilie umziehen, gibt's doch keine Beweise, dass man da nicht gewohnt hat? (Außer Nachbarn befragen)

Ne, so leicht ist das nicht. Die prüfen sehr wohl, ob der Umzug stattgefunden hat, was auch ziemlich einfach ist, siehe Post von @monopolyspieler. Die Beweislast liegt zudem beim Steuerpflichtigen. Man muss den Sachverhalt dem FA plausibel machen.

 

Also, lieber Steuern zahlen als FA besch*****n, entweder tatsächlich einziehen und dort wohnen, oder die restlichen Jahre vermieten, bis die 10 Jahre rum sind.

 

[JosefSpa]

vor 8 Stunden von reckoner:

man kann auch auf die zehnjährige Frist abzielen, und halt solange vermieten.

Vermieten tue ich nicht. Den Stress tue ich mir nicht an.

vor 8 Stunden von Naim:

Dann musst du selber einziehen. Bedenke aber, dass das FA nicht blöd ist, und der Umzug tatsächlich stattfinden muss. Nur ummelden reicht da nicht. Zudem musst du bedenken, dass du die Renovierungskosten absetzen kannst. Also, schau erst mal, wie hoch der Gewinn tatsächlich ist. Evt. gehts zum Schluss doch nur um "ein paar hin oder her".

Das mag sein, nur ging das meiste privat ab und daher keine Rechnungen oder sonstiges.

vor 5 Stunden von Naim:

Also, lieber Steuern zahlen als FA besch*****n,

Rechnen wir uns den in der Steuererklärung denn nicht immer ärmer als wir tatsächlich sind?

[Naim]

vor 5 Stunden von JosefSpa:

Vermieten tue ich nicht. Den Stress tue ich mir nicht an.

Das mag sein, nur ging das meiste privat ab und daher keine Rechnungen oder sonstiges.

Rechnen wir uns den in der Steuererklärung denn nicht immer ärmer als wir tatsächlich sind?

Zu 1: Wenn Du nicht vermietren willst, verzichte auf Rendite und versteuere.

Zu 2: Bei einem Immoinvest bei Renovierungen ohne Rechnung zu arbeiten, ist eine schlechte Idee und drückt die Rendite

Zu 3: Ich nicht, Du hoffentlich auch nicht.

[MeinNameIstHase]

Nunja,

das FA prüft da schon auf unterschiedlichste Art, ob man dort wohnt/gewohnt hat. Das geht los mit Meldebestätigung, postalische Erreichbarkeit, Telefonanschluss etc. Im Grunde brauchen die nur den Briefträger fragen ... Und Renovierung und Wohnen ruft sofort Zweifel auf (Wohnen auf der Baustelle?).

 

Zum Thema Spekulationsfrist und Eigennutzung gibt es hier eine ausführliche Erläuterung:

https://www.haufe.de/finance/finance-office-professional/private-veraeusserungsgeschaefte-334-zeitlicher-umfang-der-nutzung-zu-eigenen-wohnzwecken_idesk_PI11525_HI9228708.html

Es gibt noch eine kleine Sache, die bislang nicht angesprochen wurde. Falls du das Ganze noch zwei mal binnen 5 Jahren wiederholst, dann landest du beim gewerblichen Grundstückshandel (sog. 3-Objekt-Grenze).

Gewinn ist der Unterschied zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten/Herstellungskosten abzgl. weiterer Kosten des Kaufs/Verkaufs.

Renovierungskosten können Herstellungskosten sein oder aber auch nur lfd. Kosten. Das ist dann noch mal ein Thema für sich. Lfd. Kosten bei Eigennutzung sind nicht als Werbungskosten absetzbar (fehlende Einnahmeerzielung, also von was absetzbar?).
Unabhängig von der Geltendmachung, bist du verpflichtest, Handwerkerrechnungen erst mal 2 Jahre aufzubewahren; der Handwerker muss über seine Leistungen Rechnungen ausstellen (siehe §14b UStG).

 

[dev]

Am 12.6.2019 um 08:11 von JosefSpa:

habe aktuell das Problem nicht genau zu wissen, wie eine Immobilie in folgender Situation steuerlich behandelt werden muss. Ich weis über die Spekulationsfrist bescheid und auch über die 2 Jahre-Privatnutzen. 

Nur was ist in folgender Situation:

Wohnung wurde gekauft und anschließend 2 Jahre lang renoviert. Es hat niemand darin offiziell gewohnt. Greift auch hier der 2 Jahre Privatnutzen?

Wenn nein, was wäre sonst die beste Möglichkeit steuerglücklich aus der Sache raus zu gehen.

Hattest du vor nach der Renovierung dort einzuziehen und das Leben hat anders entschieden?

Selbstnutzung, weil scheinbar hast du renoviert ohne die Kosten absetzen zu wollen, könnte man das als private Nutzung ansehen und in zwei Jahren kann sich eine Familiensituation auch mal ändern.

Ob das das FA das anerkennt müsste man testen.

 

Oder war es von vornerein zum Weiterverkauf gedacht?

Dann ist es blöd, keine Rechnungen für die Renovierung zu haben.

[Bassinus]

Leider nicht. Wie schon angemerkt wurde, zählt der Leerstand (Renovierung) nicht. Da du ja auch subjektiv nie die Absicht gehabt hast zu vermieten und objektiv jeglicher Nachweis fehlt, gelten die 10 Jahre. Du musst, wie auch schon richtig angemerkt, nur die Differenz der persönlichen Einkommensteuer unterwerfen. Eigenleistungen kann man nicht in Rechnung stellen. Material kannst du eventuell noch nachweisen durch Belege oder Ersatzbelege. Wenn du davon ausgehst, dass die Immobilie in 2 Jahren noch mehr bringt, wieso verkaufst du sie dann jetzt? Vergiss nicht bei der Ermittlung deines Gewinns aus dem Anschaffungskosten die bereits verlorene AfA abzuziehen. Also Gebäudeanteil 10.000€ * 2% * 2 Jahre = 400€. Gewinn bei 15.000€ Verkaufserlös dann 5.400€. Stark vereinfacht. 

[JosefSpa]

vor 10 Stunden von dev:

Hattest du vor nach der Renovierung dort einzuziehen und das Leben hat anders entschieden?

Selbstnutzung, weil scheinbar hast du renoviert ohne die Kosten absetzen zu wollen, könnte man das als private Nutzung ansehen und in zwei Jahren kann sich eine Familiensituation auch mal ändern.

Ob das das FA das anerkennt müsste man testen.

 

Oder war es von vornerein zum Weiterverkauf gedacht?

Dann ist es blöd, keine Rechnungen für die Renovierung zu haben.

Korrekt. War alles etwas anders geplant. Sagen wir die Immobilie entspricht nicht ganz meinen Erwartungen, aber der Preis war damals zu attraktiv um nein zu sagen. Deshalb habe ich sie gekauft in anfänglicher Absicht sie selbst zu nutzen, jedoch anschließend zu bemerken, dass einiges nicht ganz so passt. Aber wie erwähnt, dass ich nicht mit Minus aus der Sache gehe war und ist mir immer noch klar, weshalb die Kaufentscheidung ais meiner Sicht nicht falsch war.

 

vor 8 Stunden von Bassinus:

Wenn du davon ausgehst, dass die Immobilie in 2 Jahren noch mehr bringt, wieso verkaufst du sie dann jetzt?

Ginge hauptsächlich um die Einsparung der laufenden Kosten, was die zusätzliche Rendite wohl nahezu ausgleichen würde. 

vor 8 Stunden von Bassinus:

Vergiss nicht bei der Ermittlung deines Gewinns aus dem Anschaffungskosten die bereits verlorene AfA abzuziehen. Also Gebäudeanteil 10.000€ * 2% * 2 Jahre = 400€. Gewinn bei 15.000€ Verkaufserlös dann 5.400€. Stark vereinfacht.

Ok das ist mir neu. Da muss ich mich mal genauer einlesen. Danke.