Bestandsaufnahme Vermögen - Anregungen gesucht

[Kai_Eric]

Am 7.8.2019 um 22:18 von fintech:

 

Wer sich anstatt zu labern für die Assetklasse interessiert und die Entwicklung zu diversen OIF i.A. dem sei nochmal die Seite der CS Realwerte AG empfohlen und z.B. auch die Aktionärsbriefe neben den "Neuigkeiten". Die Aktionärsbriefe finden sich hier: 

http://csrealwerte.de/aktionaersbriefe/

 

 

À propos labern: Ich finde da zum Kanam nur spekulatives Geschwafel über den möglichen Gewinn aus dem Verkauf von 2 Immobilien, die seit Jahren nicht an dem Mann gebracht werden konnten. Warum der lukrative Verkauf ausgerechnet in den kommenden Monaten unter Zeitdruck (bis zum Jahresende muss alles verkauft sein) gelingen soll, obwohl ja wohl auch dem potentiellen Käufer sonnenklar ist, dass hier auf Teufel komm raus bis zum 31.12. verkauft werden muss - das wird nicht so ganz klar.

[Moneycruncher]

vor 46 Minuten von Kai_Eric:

À propos labern: Ich finde da zum Kanam nur spekulatives Geschwafel über den möglichen Gewinn aus dem Verkauf von 2 Immobilien, die seit Jahren nicht an dem Mann gebracht werden konnten. Warum der lukrative Verkauf ausgerechnet in den kommenden Monaten unter Zeitdruck (bis zum Jahresende muss alles verkauft sein) gelingen soll, obwohl ja wohl auch dem potentiellen Käufer sonnenklar ist, dass hier auf Teufel komm raus bis zum 31.12. verkauft werden muss - das wird nicht so ganz klar.

Könnt ihr das in den OI Thread verschieben?

[Gast240102]

vor 5 Stunden von Kai_Eric:

À propos labern: Ich finde da zum Kanam nur spekulatives Geschwafel über den möglichen Gewinn aus dem Verkauf von 2 Immobilien, die seit Jahren nicht an dem Mann gebracht werden konnten. Warum der lukrative Verkauf ausgerechnet in den kommenden Monaten unter Zeitdruck (bis zum Jahresende muss alles verkauft sein) gelingen soll, obwohl ja wohl auch dem potentiellen Käufer sonnenklar ist, dass hier auf Teufel komm raus bis zum 31.12. verkauft werden muss - das wird nicht so ganz klar.

Folgende Datenlage gibt es zu "Robecohuis":

https://www.allianz.nl/algemeen/nieuws/nieuws2018/allianz-betrekt-nieuw-kantoor-in-rotterdam

https://www.vestigingslocaties.nl/nieuws/rotterdam-allianz-huurt-voormalig-robeco-kantoor/

 

Laut Bericht der Depobank 2018 läuft der Mietvertrag mit der Allianz für 15 Jahre (siehe Kanam Grund "Bericht der Depotbank S.9). Vesigingslocaties meldet, dass die Miete dort ca. 155 m² beträgt, so dass sich bei ca. 19.000 m² eine Jahresmiete von ca. 2,9 Mio. EUR Jahresmiete ergäbe, zumal Kanam wird vermutlich die Umbaukosten tragen / bezuschussen wird. Im 2018er Geschäftsbericht befinden sich 18 Mio. EUR Rückstellungen für Umbaukosten wegen Mieterwechsel. Der Gutacher gibt eine Miete von 3,7 Mio. EUR an. In Summe lassen diese Informationen eine Vermietung zu ca. 3 Mio. EUR als gut untermauert und begründet erscheinen.

Spekulatives Geschwafel ist doch das, was man zu Aktien und Anleihen liest. Die genannten Daten sind wohlbegründete Erwartungen, die sich aus Informationen über lokale Marktgegebenheiten und Informationen über die Vollvermietung des Gebäudes speisen. Wenn man bedenkt, dass die Mietrenditen weiter gefallen sind, dann kann sich jeder selbst ausrechnen, was er für 15 mal 2,9 Mio. EUR Jahres von der Allianz zu zahlen bereit wäre und im Anschluss besitzt derjenige ja noch das Gebäude, das aktuell mit 29 Mio. EUR bilanziert ist. Insofern ergibt sich eine wohl begründete Verkaufserwartung von ca. 60 Mio. EUR. Die Restnutzungsdauer des Gebäudes wird mit 53 Jahren angegeben.

Kanam Grund besitzt zudem einen sehr guten track record, was die Abwicklung in den letzten Jahren anging und die Verkäufe waren allesamt solide solide , so dass auch dies für einen guten Verkauf spricht.

Im übrigen galt bisher. Je später verkauft wurde, desto besser, weil die Zinsen und Mietrenditen stetig gefallen sind. Schön auch beim CS Euroreal zu erkennen, der den T8 in Frankfurt leider schon 2017 für ca. 280 Mio. EUR verkauft hatte und nun haben die damaligen Käufer das Gebäude bereits für über 400 Mio. EUR weiterveräußert. Ich frage mich, wo Du in dem Forum schon konkretere und klarer begründete Erwartungen hinsichtlich der Aussichten eines Investments lesen konntest?

Klar ist, dass der Verkauf auch schief gehen kann. Das Risiko gibt es immer, aber dann wird es eben eine Nullnummer und schlechter als Tagesgeld ist die Anlage dann auch nicht. Unter Verkehrswert ist ja nun schwer vorstellbar, wenn die Mieteinnahmen schon bei rund 45 Mio. EUR liegen.

In den vergangenen vier Jahren hatte sich rückblickend solch "spekulatives Geschwafel" im Großen und Ganzen jeweils bei Kanam Grund bewahrheitet. Auch das ist eher ein Zeichen dafür, dass es sich wohl eher um fundierte Analyse im Sinne von Zusammentragen und Auswerten verfügbarer Informationen denn "spekulatives Geschwafel" handelte.

 

Aber gut, Du wirst im letzten Jahr sicherlich mit rein auf Fakten basierten Investments mit einer Depotperformance deutlich jenseits der 20% bis 30%, die es bi den OIF i.A. zu verdienen gab geglänzt haben. Es sei Dir gegönnt.

[Kai_Eric]

Am 9.8.2019 um 23:29 von fintech:

Im übrigen galt bisher. Je später verkauft wurde, desto besser, weil die Zinsen und Mietrenditen stetig gefallen sind. 

Sieht diese Analyse (Seite 6-8) aber aufgrund der erhobenen Daten über diverse Fonds komplett anders:

 

https://www.scopeanalysis.com/ScopeAnalysisApi/api/downloadstudy?id=90699911-e996-4bd6-b1ff-0b412e47fb57

[Gast240102]

Das sehe ich nicht als Widerspruch, jedoch habe ich mich missverständlich ausgedrückt. Ich konkretisiere: Die guten Objekte wurde häufig zu früh verkauft. Es mehren sich Meldungen, bei denen die Käufer mit irrsinnigen Aufschlägen die Immobilien bereits nach 1-2 Jahren Haltedauer wieder veräußert haben. Ich hatte nur das T8 genannt, aber es gibt noch krassere Beispiele, die jeder selbst recherchieren kann. Das war fast schon Veruntreuung von Vermögen.

 

Gleichwohl ist es auch richtig, dass schlecht vermietete Objekte z.B. CS Euroreal (kritisch: Shopping Center in Essen und Olmütz in Tschechien) und SEB Immoinvest eher zum Ende hin übrig bleiben. Ich halte mich davon fern und hatte diese Fonds oben nicht erwähnt. Dort sind in der Tat die unvermieteten Zitronen verblieben. Anders als bei anderen Investments geht dies jedoch sehr transparent aus den Abwicklungsberichten glasklar hervor, da dort die Vermietung zu den Objekten angegeben wird. Insofern kann man solche Fonds aussortieren, wobei es natürlich auch hier wieder auf den Börsenabschlag und die Bewertung der Restobjekte ankommt. 

 

Bei Kanam sind die Restobjekte nun mittlerweile vollvermietet und das recht langfristig. Insofern war es bei solchen Objekten häufig richtig, die Hausaufgaben zu machen, die Gebäude aufzubereiten und voll zu vermieten und dann zu verkaufen anstatt sie mit 100% Leerstand zu verscherbeln.