Finanzierung Wohnung zur Vermietung mit oder ohne Eigenkapital?

[MontBlanc]

Toomi das würde mich auch interessieren.

[Toomi]

vor 7 Stunden von udek:

 

Darf ich was fragen? Was hat denn die Höhe des Kaufpreises damit zu tun, ob es sich um ein Investment handelt oder nicht?

 

Jahreskaltmiete beträgt 7.800 Euro

 

Weil die Mieten ab einem gewissen Kaufpreis in der Regel nicht mehr in Relation stehen. 

So in deinem Fall => Du hast eine Rendite von 3,9% das ist keine Geldanlage, das ist Geld verbrennen. 

 

Wer unter 7% Rendite kauft, verdient kein Geld und von 7% bist du meilenweit weg.

 

Muss man wissen, wenn du jeden Monat Geld dazu schießen willst und dafür Mieterstress an der Backe haben möchtest, dann kann man das machen. 
Wenn man Geld anlegen will, ist dein Projekt keine Option, maximal Spekulation auf zukünftige Wertsteigerung. Aber wie gesagt, das ist dann Spekulation und nicht Geldanlage.

[DerFremde]

vor 49 Minuten von Toomi:

 

Weil die Mieten ab einem gewissen Kaufpreis in der Regel nicht mehr in Relation stehen. 

So in deinem Fall => Du hast eine Rendite von 3,9% das ist keine Geldanlage, das ist Geld verbrennen. 

 

Wer unter 7% Rendite kauft, verdient kein Geld und von 7% bist du meilenweit weg.

 

Muss man wissen, wenn du jeden Monat Geld dazu schießen willst und dafür Mieterstress an der Backe haben möchtest, dann kann man das machen. 
Wenn man Geld anlegen will, ist dein Projekt keine Option, maximal Spekulation auf zukünftige Wertsteigerung. Aber wie gesagt, das ist dann Spekulation und nicht Geldanlage.

 

Bei einer Eigenkapitalquote von 0€ beträgt die Rendite 100%!

 

Gruß

[Akaman]

vor 4 Minuten von DerFremde:

 

Bei einer Eigenkapitalquote von 0€ beträgt die Rendite 100%!

 

Gruß

Das rechne mir doch bitte mal vor.

[Toomi]

vor 50 Minuten von DerFremde:

 

Bei einer Eigenkapitalquote von 0€ beträgt die Rendite 100%!

 

Gruß

Mathe 404  - not found

[Marklam]

3,9% ist natürlich echt mager. 7% aufwärts ist aber auch nicht leicht zu finden.

 

Ich überlege auch ggfs eine ETW zur Vermietung zu kaufen.

 

Bin Mitte 20, gutes Einkommen und bei ca. 1% Zinsen (sollte ich die bekommen) könnte eine 100% finanzierung schon interessant sein.

[DerFremde]

vor 2 Stunden von Akaman:

Das rechne mir doch bitte mal vor.

 

Das ist relativ einfach. Wenn ich keinen Euro selber investiere ist jeder eingenommene Euro ein Gewinn!

 

Eure Renditeberechnung ist ja schön, funktioniert aber nur wenn ich das Geld auch eingesetzt habe!

 

Ja, es stimmt. Bevor ich 200.000€ für eineWohnung ausgebe und nur 3,9% Rendite auf meinen Einsatz bekomme, lasse ich diese lieber in Aktien liegen.

 

Wenn ich aber ohne einen Cent Eigenkapital (Real natürlich schon ein paar hundert Euro im Jahr, wegen der nicht umlegbaren Kosten) 7.800€ einnehmen, habe ich eine Rendite von fast 100%!

 

 

Gruss

[Marklam]

vor 8 Minuten von DerFremde:

 

Das ist relativ einfach. Wenn ich keinen Euro selber investiere ist jeder eingenommene Euro ein Gewinn!

 

Eure Renditeberechnung ist ja schön, funktioniert aber nur wenn ich das Geld auch eingesetzt habe!

 

Ja, es stimmt. Bevor ich 200.000€ für eineWohnung ausgebe und nur 3,9% Rendite auf meinen Einsatz bekomme, lasse ich diese lieber in Aktien liegen.

 

Wenn ich aber ohne einen Cent Eigenkapital (Real natürlich schon ein paar hundert Euro im Jahr, wegen der nicht umlegbaren Kosten) 7.800€ einnehmen, habe ich eine Rendite von fast 100%!

 

 

Gruss

????

Bei der einfachen Renditeberechnung die zum Ergebnis 3,9 führt teilst du die Jahresmiete durch den KP.

Das ist doch aber nicht deine tatsächliche Rendite!

Was ist denn z.b. mit Leerstandsrisiko, Instandhaltungsrücklage etc. Das muss allea noch berücksichtigt werden

[sedativ]

vor einer Stunde von Marklam:

????

Bei der einfachen Renditeberechnung die zum Ergebnis 3,9 führt teilst du die Jahresmiete durch den KP.

Das ist doch aber nicht deine tatsächliche Rendite!

Was ist denn z.b. mit Leerstandsrisiko, Instandhaltungsrücklage etc. Das muss allea noch berücksichtigt werden

 

Dazu kommt noch das Risiko, dass der Immobilienmarkt einbricht und die Hauspreise und Mieten fallen. Infolgedessen könnte die Bank auch den Kredit kündigen oder neue Sicherheiten fordern. Schnell wird dann aus dem finanziellen Perpetuum Mobile die Privatinsolvenz.

[udek]

Danke für eure Einschätzungen. Ich rechne mal rückwärts mit gewünschten 7% Rendite:

 

Hier in der Gegend kann man 6-7 € Kaltmiete / m2 erzielen.

Wir nehmen dazu eine Durchschnittswohnung mit 75 m2.

Das wären dann Jahreskaltmiete (mit 7 € hoch angesetzt) von 6.300 €.

Um 7% Rendite zu erzielen dürfte der Kaufpreis maximal 90.000 € betragen. Für diesen Kaufpreis bekommt man hier höflich ausgedrückt gerade mal Bruchbuden.

Mit denen sich aber sicher keine 7 € Miete erzielen lassen.

 

Heißt das jetzt, der Markt ist überhitzt und ich sollte die Finger davon lassen?

 

[DerFremde]

vor 4 Stunden von Marklam:

????

Bei der einfachen Renditeberechnung die zum Ergebnis 3,9 führt teilst du die Jahresmiete durch den KP.

Das ist doch aber nicht deine tatsächliche Rendite!

Was ist denn z.b. mit Leerstandsrisiko, Instandhaltungsrücklage etc. Das muss allea noch berücksichtigt werden

vor 2 Stunden von sedativ:

 

 

 

Was Du berechnet hast ist die Bruttorendite. Interessant um verschiedene Objekte miteinander vergleichen zu können, aber auch hier wird die Rendite wieder auf das KAPITAL errechnet.

 

Wenn ich kein Kapital einbringe . . . 

 

vor 2 Stunden von sedativ:

 

Dazu kommt noch das Risiko, dass der Immobilienmarkt einbricht und die Hauspreise und Mieten fallen. Infolgedessen könnte die Bank auch den Kredit kündigen oder neue Sicherheiten fordern. Schnell wird dann aus dem finanziellen Perpetuum Mobile die Privatinsolvenz.

 

Oder die Welt dreht sich ab morgen in die andere Richtung! Risiken zu betrachten ist sicherlich richtig, nur sollten das auch realistische Risiken sein.

 

 

 

 

 

[Superwayne]

Oder die Welt dreht sich ab morgen in die andere Richtung! Risiken zu betrachten ist sicherlich richtig, nur sollten das auch realistische Risiken sein.

 

Man muss ja nicht immer von einem Zusammenbruch ausgehen. Bleiben die Immobilienpreise nominell gleich, ist das auch ein realer Verlust. Sinken sie nominell pro Jahr um 1% und ist die Inflation 2%, hat man real jedes Jahr 3% weniger. Bei 20 Jahren ist die Wohnung also real nur mehr die Hälfte wert. Ist das realistisch? Keine Ahnung. Was heißt schon realistisch? Eintrittswahrscheinlichkeit > 10%?  > 1%?

[The Statistician]

vor 18 Stunden von DerFremde:

Bei einer Eigenkapitalquote von 0€ beträgt die Rendite 100%!

 

 

vor 11 Stunden von DerFremde:

Was Du berechnet hast ist die Bruttorendite. Interessant um verschiedene Objekte miteinander vergleichen zu können, aber auch hier wird die Rendite wieder auf das KAPITAL errechnet.

 

Und wieso genau sollte das Fremdkapital bei der Berechnung der Rendite keinerlei Rolle spielen? Entscheidend ist doch das insgesamt eingesetzte Kapital, welches meist nicht nur aus Eigenkapital besteht. So gesehen könnte man sich die Rendite stets schön rechnen, wenn man nur das Eigenkapital berücksichtigt und das Fremdkapital ignoriert. Fällt das Fremdkapital bei einer 100%-Finanzierung kostenlos vom Himmel oder wie ist da deine Vorstellung?

 

vor 11 Stunden von DerFremde:

Wenn ich kein Kapital einbringe . . . 

2

Nun also weder Eigen- noch Fremdkapital? Dann bekommt man die Wohnung für 0€?

[sedativ]

Warum kauft die Bank nicht selbst die Wohnung?

[Marklam]

vor 11 Stunden von DerFremde:

 

Was Du berechnet hast ist die Bruttorendite. Interessant um verschiedene Objekte miteinander vergleichen zu können, aber auch hier wird die Rendite wieder auf das KAPITAL errechnet.

 

Wenn ich kein Kapital einbringe . . . 

 

 

Oder die Welt dreht sich ab morgen in die andere Richtung! Risiken zu betrachten ist sicherlich richtig, nur sollten das auch realistische Risiken sein.

 

 

 

 

 

Wie du das bezeichnest spielt doch keine Rolle.

Fakt ist bei den 3,9 % sind all diese Faktoren/Risiken noch nicht berücksichtigt. Und das ist der Punkt.

Vll finanzierst du nur mit FK. Jetzt treten die Risiken aber zu einem Teil ein, heißt su musst mal was reparieren und die Wohnung steht zwischen einem Mieterwechsel mal ne Zeit lang leer. Dann reicht deine erwirtschafteten 3,9% eben dafür nicht aus und du musst Kapital nachschießen. Darum geht es. Und das ist dann nicht wirtschaftlich. Das wurde hier angemerkt.

[udek]

vor 13 Stunden von udek:

Danke für eure Einschätzungen. Ich rechne mal rückwärts mit gewünschten 7% Rendite:

 

Hier in der Gegend kann man 6-7 € Kaltmiete / m2 erzielen.

Wir nehmen dazu eine Durchschnittswohnung mit 75 m2.

Das wären dann Jahreskaltmiete (mit 7 € hoch angesetzt) von 6.300 €.

Um 7% Rendite zu erzielen dürfte der Kaufpreis maximal 90.000 € betragen. Für diesen Kaufpreis bekommt man hier höflich ausgedrückt gerade mal Bruchbuden.

Mit denen sich aber sicher keine 7 € Miete erzielen lassen.

 

Heißt das jetzt, der Markt ist überhitzt und ich sollte die Finger davon lassen?

 

 

Was haltet ihr denn davon? 

[odensee]

vor 8 Minuten von udek:

Was haltet ihr denn davon? 

Du hast dir die Antwort doch selber gegeben.

[DerFremde]

vor 2 Stunden von The Statistician:

 

Und wieso genau sollte das Fremdkapital bei der Berechnung der Rendite keinerlei Rolle spielen? Entscheidend ist doch das insgesamt eingesetzte Kapital, welches meist nicht nur aus Eigenkapital besteht. So gesehen könnte man sich die Rendite stets schön rechnen, wenn man nur das Eigenkapital berücksichtigt und das Fremdkapital ignoriert. Fällt das Fremdkapital bei einer 100%-Finanzierung kostenlos vom Himmel oder wie ist da deine Vorstellung?

 

Nun also weder Eigen- noch Fremdkapital? Dann bekommt man die Wohnung für 0€?

 

Das ist meine Sichtweise! Um verschieden Renditen verschiedener Assetklassen vergleichen zu können. Am Anfang dieses Threads wurde angemerkt das die Rendite mit 3,9% viel zu gering ist und man in anderen Investments eine deutlich höhere Rendite erzielen kann. Das stimmt natürlich nur wenn man auch vorhandenes Eigenkapital betrachtet!

 

Natürlich wird aus 200.000€ in Jahren am Aktienmarkt deutlich mehr Geld als aus 200.000€ die man für eine Wohnung bezahlt! 

 

Nur ist das Problem das das keine Vergleichsbasis ist!

 

Den ohne die Wohnung als Sicherheit, gibt mir die Bank keine 200.000€ für mein Aktiendepot!

 

Der Renditevergleich funktioniert natürlich nur bei Eigenkapitaleinsatz den ich einer anderen Assetklasse entziehe. 

 

vor 12 Stunden von Superwayne:

 

Bei 20 Jahren ist die Wohnung also real nur mehr die Hälfte wert. Ist das realistisch? Keine Ahnung. Was heißt schon realistisch? Eintrittswahrscheinlichkeit > 10%?  > 1%?

 

Nach 10Jahren wird steuerfrei verkauft und die bis dahin getilgte Summe als Gewinn verbucht. 

 

vor 1 Stunde von sedativ:

Warum kauft die Bank nicht selbst die Wohnung?

 

Das machen hier in KA die Banken im großen Stil und gründen sogar Unterunternehmen.

[sedativ]

vor 12 Minuten von DerFremde:

Nach 10Jahren wird steuerfrei verkauft und die bis dahin getilgte Summe als Gewinn verbucht.

 

Falls ein Gewinn anfällt. Verluste sind aber möglich. Im Zuge der Krise 2008/2009 dachten viele Amerikaner, Spanier, etc. auch, dass sich die Häuserpreise nur nach oben bewegen können. Dann kam es anders. Wenn erst einmal die Zwangsversteigerungen beginnen, verstärkt sich die Abwärtsspirale schnell durch das zunehmende Angebot. Und anders als in den USA bliebe man hier nach der Zwangsversteigerung evtl. auf erheblichen Schulden sitzen.

[monopolyspieler]

Zitat

Nach 10Jahren wird steuerfrei verkauft

Sofern sich die Gesetzeslage nicht ändert. Denk mal daran, das auf diesen Trichter mit Vollfinanzierung auch einige andere gekommen sind- so in 10 Jahren gibt es dann ein Überangebot, weil alle dann Reibach machen wollen

oder sich die Finanzierung mit den dann geltenden Zinssätzen nicht mehr leisten können.

[Marklam]

vor 3 Stunden von DerFremde:

 

Das ist meine Sichtweise! Um verschieden Renditen verschiedener Assetklassen vergleichen zu können. Am Anfang dieses Threads wurde angemerkt das die Rendite mit 3,9% viel zu gering ist und man in anderen Investments eine deutlich höhere Rendite erzielen kann. Das stimmt natürlich nur wenn man auch vorhandenes Eigenkapital betrachtet!

 

Natürlich wird aus 200.000€ in Jahren am Aktienmarkt deutlich mehr Geld als aus 200.000€ die man für eine Wohnung bezahlt! 

 

Nur ist das Problem das das keine Vergleichsbasis ist!

 

Den ohne die Wohnung als Sicherheit, gibt mir die Bank keine 200.000€ für mein Aktiendepot!

 

Der Renditevergleich funktioniert natürlich nur bei Eigenkapitaleinsatz den ich einer anderen Assetklasse entziehe. 

 

 

Nach 10Jahren wird steuerfrei verkauft und die bis dahin getilgte Summe als Gewinn verbucht. 

 

 

Das machen hier in KA die Banken im großen Stil und gründen sogar Unterunternehmen.

Nochmal: Das Risiko ist da, dass du gar keine Rendite machst.

Denn von deinen 3,9% Rendite musst du z.b. kosten für leerstand und indstandhaltung abziehen etc. Du musst also geld draufzahlen.

[The Statistician]

vor 3 Stunden von DerFremde:

Das ist meine Sichtweise! Um verschieden Renditen verschiedener Assetklassen vergleichen zu können. Am Anfang dieses Threads wurde angemerkt das die Rendite mit 3,9% viel zu gering ist und man in anderen Investments eine deutlich höhere Rendite erzielen kann. Das stimmt natürlich nur wenn man auch vorhandenes Eigenkapital betrachtet!

 

Man muss nicht die Assetklasse wechseln um bessere Renditen zu erzielen. Auch auf dem Immobilienmarkt bekommt man heute nach wie vor Objekte mit deutlich besseren Renditen. Man muss etwas suchen, aber dann findet man auch hin und wieder richtig schöne Schnäppchen. Da gibts dann auch mal ein MFH mit einem Kauffaktor von ~10, teilweise sogar noch vor paar Jahren frisch saniert. Eigentumswohnungen fände ich generell nicht sehr ansprechend, da die Rendite hier tendenziell signifikant geringer ausfällt. Muss aber natürlich jeder selbst einschätzen wie sinnvoll das Investment für einen erscheint. Ich finde es nur etwas abenteuerlich von einer 100%-igen Rendite zu schreiben. Mag zwar deine "Sichtweise" sein, aber ob das so sinnvoll ist, halte ich für recht fraglich.

 

vor 3 Stunden von DerFremde:

Den ohne die Wohnung als Sicherheit, gibt mir die Bank keine 200.000€ für mein Aktiendepot!

 

Die Wohnung an sich reicht jedoch ebenso nicht aus, dass dir eine Bank eine 100%- oder gar eine 110%-Finanzierung gibt. Dafür brauch man zwingend weitere Sicherheiten. Aber gut, wenn dir deine Hernagehensweise ausreicht bzw. weiterhilft. Die Entscheidung triffst schließlich Du am Ende.

[Toomi]

vor 22 Stunden von DerFremde:

 

Das ist relativ einfach. Wenn ich keinen Euro selber investiere ist jeder eingenommene Euro ein Gewinn!

Bullshit! Das ist maximal Umsatz. Mit Gewinn hat das gar nichts zu tun. Außerdem ist es dafür auch völlig unerheblich ob es dein eigenes Geld ist, oder das von der Bank. 

vor 22 Stunden von DerFremde:

 

Eure Renditeberechnung ist ja schön, funktioniert aber nur wenn ich das Geld auch eingesetzt habe!

Nö!

vor 22 Stunden von DerFremde:

 

Ja, es stimmt. Bevor ich 200.000€ für eineWohnung ausgebe und nur 3,9% Rendite auf meinen Einsatz bekomme, lasse ich diese lieber in Aktien liegen.

Stimmt.

vor 22 Stunden von DerFremde:

 

Wenn ich aber ohne einen Cent Eigenkapital (Real natürlich schon ein paar hundert Euro im Jahr, wegen der nicht umlegbaren Kosten) 7.800€ einnehmen, habe ich eine Rendite von fast 100%!

 

Das ist echt peinlich. Zeig mal eben die Rechnung, bei der das Endergebnis "fast" 100% sind. Du verwechselst nicht zur Eigenkapitalrendite und Gesamtrendite, du weißt nicht einmal wie man eine von beiden Kennzahlen berechnet. 

vor 22 Stunden von DerFremde:

 

 

Gruss

 

Ach du sch***** ist das unangenehm. Du wirfst ja alles durcheinander. Bist du jemals zur Schule gegangen? Und du betitelst das schon als einfach...

Erst Grundkenntnisse anlesen, dann Leuten antworten!

 

 

 

vor 19 Stunden von udek:

Danke für eure Einschätzungen. Ich rechne mal rückwärts mit gewünschten 7% Rendite:

 

Hier in der Gegend kann man 6-7 € Kaltmiete / m2 erzielen.

Wir nehmen dazu eine Durchschnittswohnung mit 75 m2.

Das wären dann Jahreskaltmiete (mit 7 € hoch angesetzt) von 6.300 €.

Um 7% Rendite zu erzielen dürfte der Kaufpreis maximal 90.000 € betragen. Für diesen Kaufpreis bekommt man hier höflich ausgedrückt gerade mal Bruchbuden.

Mit denen sich aber sicher keine 7 € Miete erzielen lassen.

 

Heißt das jetzt, der Markt ist überhitzt und ich sollte die Finger davon lassen?

 

 

Siehst du, nun weißt du woher ich bei den 200.000€ schon wusste, dass das nichts wird. 
Das heißt nicht, dass der Markt überhitzt ist - ganz im Gegenteil, vielleicht ist die Wohnung in 2 Jahren das Doppelte wird. Aber das weiß man nur, wenn man eine Glaskugel hat. 
Ansonsten ist das pure Spekulation und keine Geldanlage. 

 

Übrigens heißt das nicht grundsätzlich, dass man die Finger von Immobilien lassen sollte, nur solltest du die Finger von Immobilien in deiner Gegend lassen (wenn du keine besseren Deals findest). Gibt genügend Gegenden in Deutschland wo man eine 75qm2 für 90.000€ bekommt und 6-7€ zu erzielen sind. 

 

Deine Eckdaten sind einfach kein Investmentcase! 

Kurze Milchmädchenrechnung: 200.000€ - Annuität ~ 4% = 8.000€/Jahr. 
Du bis also nach deinen Mieteinnahmen schon mit 1.700€/Jahr im Minus. 

Und in der Rechnung fehlt noch die Interne IHR, die externe IHR, Leerstandsrisiko etc. 

Du bist also deutlich mit über 2.000€/Jahr im Minus und darfst dich zur Belohnung noch um einen Mieter kümmern. 

 

[monopolyspieler]

Lasst ihn doch gehebelt zocken- äh investieren.

Dafür gibt es zwar den einfacheren Weg der Derivate, aber er will sich mit niedrigem Hebel partout eine Immobilie ans Bein binden

mit den genannten ungewissen Risiken.

[bondholder]

vor 22 Minuten von Toomi:

Ansonsten ist das pure Spekulation und keine Geldanlage.

Wie riskant diese Immobilienspekulation tatsächlich ist, hängt wie immer vom Einzelfall ab – also insbesondere von der Frage, ob @udek direkt Privatinsolvenz anmelden muß, wenn's schief geht oder da noch ein größerer finanzieller Puffer vorhanden ist.