Zinshebel für Eigenheimbesitzer beim Aktienkauf

[fuersAlter]

Hallo zusammen,

 

da die Zinsen für eine Immobilienfinanzierung weiter gesunken sind möchte ich mal in die Runde hören ob jemand eine ähnliche Überlegung hat wie ich aktuell.

 

Nehmen wir an das Einkommen ist über dem Durchschnitt und die Beleihung der Immobilie beträgt beim Kauf oder Anschlussfinanzierung um 50%. 

In so einem Fall bekommt man die besten Konditionen für eine Immobilienfinanzierung.

 

Will man einfach nur die Hütte abzahlen scheint eine 15 jährige Zinsbindung in Verbindung mit einem Volltilgerdarlehen die günstigste Variante, etwa 0,6% Zinsen p.a.

 

Hat man aber mehr als 15 Jahre Zeit bis zur Rente, z.B. 30 Jahre könnte man auch anders fahren.

Man nimmt bis zu 80% der Beleihung der Immobilie Geld auf, bei nur 1% Tilgung, 0,8 % Zinsen p.a.

Somit hätte man fremd finanziertes Kapital zum investieren und bei einer soll niedrigen Tilgung monatlich mehr Geld für den ETF Sparplan.

 

Das zusätzlich aufgenommene Geld schießt man in MSCI WORLD 70% , Emerging Markets 30% oder andere ETF Mischformen nach Belieben.

Also man nimmt z.B. 100.000 Euro mehr auf als nötig, finanziert diesen Block zu ~ 0,8% p.a.  =   66€ Zinsen im Monat.

 

Bringen die 100.000 an der Börse im Schnitt 6% netto p.a. sind das im Monat 500 Euro. 

500€ Gewinn / 66€ Zinsen ~ Faktor 7,5.

 

Läge der Zins für die Finanzierung bei 3% p.a würde es so aussehen:

500€ Gewinn / 250€ Zinsen ~ Faktor 2.

 

Der Hebel ist also fast vier mal so gut wie vor ein paar Jahren wo man noch 3% p.a. für Betongold zahlen durfte.

 

Da z.B. der KGV des DAX kaum Bewegung zeigt ist dieser Zinshebel nicht in den Kursen der Aktien eingepreist und macht "vierfach" Spaß.

 

Meiner Meinung nach spricht aktuell nichts gegen einen Kredit aufs Eigenheim um Aktien / ETFs etc.  zu kaufen, wenn man hinten raus Zeit hat.

Wie ist eure Meinung dazu?

 

 

[fnord]

Solange du den Kredit bedienen kannst ist alles egal. 

 

Jeder der Aktien kauft und gleichzeitig ein Eigenheim abbezahlt macht im Prinzip etwas ähnliches wie du schilderst.

Das kann sich im Nachhinein als gutes Geschäft herausstellen oder im schlechtesten Falle zu einer Privatinsolvenz führen aber grundsätzlich kann man sowas schon machen wenn man gut verdient ich mache es auch. 

 

[Knacker]

vor einer Stunde von fnord:

Solange du den Kredit bedienen kannst ist alles egal. 

Das sehe ich nicht anders. Die Frage ist nur, ob seine Bank die günstigen Baufinanzierungskonditionen ohne Nachweis der baulichen Verwendung - auch für andere Zwecke - gewährt. 

[Schlawiner_24]

Hallo!

 

ich mache das auch so. Immo beleihen und das Geld in einen globalen ETF stecken. Zur Risikominimierung habe ich nur so viel geliehen, dass meine Mieter die Rate vollständig tragen. Risiken die weiterhin bestehen bleiben sind: Renovierungen, unerwartete Zahlungen im Zusammenhang mit der Wohnung etc. Sollte ich Erbe von Immos werden, würde ich identisch verfahren: Beleihen, Kaltmiete trägt Rückzahlung, Geldsumme auf drei Jahre verteilt in globalen ETF investieren.

 

Ist auf jeden Fall riskanter, als nur die „Nach-Kosten-Nach-Steuer“-Mieterträge monatlich zu investieren!

 

Ob dadurch tatsächlich ein Mehrertrag entsteht? Wahrscheinlich schon.

Ob Du das Risiko tragen kannst? Das musst Du selbst entscheiden; es gibt natürlich noch mehr Stellschrauben als von mir oben beschrieben und eingesetzt.

Ob dadurch eine Outperformance entsteht? Nein - es ist nur ein Hebel!

 

Wer Denkfehler oder logische Brüche findet, schreibt sie bitte auf!

 

 

 

 

[Anleger Klein]

Am 30.9.2019 um 17:18 von Knacker:

Das sehe ich nicht anders. Die Frage ist nur, ob seine Bank die günstigen Baufinanzierungskonditionen ohne Nachweis der baulichen Verwendung - auch für andere Zwecke - gewährt. 

 

Ist das überhaupt notwendig? Wenn ich als Käufer statt 50% nur 20% Eigenkapital einbringe, dann habe ich automatisch 30% frei zum investieren - diese gehen die Bank nichts an, sie wird lediglich etwas höhere Zinsen aufgrund der höheren Beleihungsquote verlangen. Ansonsten ist sie aus dem Geschäft doch raus? 

[monopolyspieler]

Woher soll die Bank denn auch wissen, ob ein Käufer 50% EK mitbringt oder nur 20% EK angibt und die anderen 30% anderweitig hat?

 

Für die Bank zählt, das die Hypothek dauerhaft bedient werden kann (Einkommen des Kreditnehmers, evtl. Mieteinnahmen...) und mit 80% Beleihung wird wahrscheinlich auch nicht jede Immobilie finanziert.

[Knacker]

vor 4 Stunden von Anleger Klein:

 

Ist das überhaupt notwendig? Wenn ich als Käufer statt 50% nur 20% Eigenkapital einbringe, dann habe ich automatisch 30% frei zum investieren - diese gehen die Bank nichts an, sie wird lediglich etwas höhere Zinsen aufgrund der höheren Beleihungsquote verlangen. Ansonsten ist sie aus dem Geschäft doch raus? 

Ich dachte eher an die Fälle, wo für bereits im Besitz befindliche Objekte Schulden gemacht werden um diese dann in Wertpapiere anzulegen.

[Anleger Klein]

vor 17 Stunden von Knacker:

Ich dachte eher an die Fälle, wo für bereits im Besitz befindliche Objekte Schulden gemacht werden um diese dann in Wertpapiere anzulegen.

 

Okay, dann sieht die Sache anders aus - also haben wir beide Recht und müssen uns den dazu passenden Fall aussuchen 

[Holzhirsch]

Am 9/30/2019 um 16:07 von fnord:

Solange du den Kredit bedienen kannst ist alles egal. 

 

Jeder der Aktien kauft und gleichzeitig ein Eigenheim abbezahlt macht im Prinzip etwas ähnliches wie du schilderst.

Das kann sich im Nachhinein als gutes Geschäft herausstellen oder im schlechtesten Falle zu einer Privatinsolvenz führen aber grundsätzlich kann man sowas schon machen wenn man gut verdient ich mache es auch. 

 

Wenn es nicht mehr geht, kann man den ETF Sparplan ja pausieren.

[monopolyspieler]

Am 30.9.2019 um 17:18 von Knacker:

Das sehe ich nicht anders. Die Frage ist nur, ob seine Bank die günstigen Baufinanzierungskonditionen ohne Nachweis der baulichen Verwendung - auch für andere Zwecke - gewährt. 

https://baufinanzierung.psd-kn.de/econ/process/5/baufi-antrag?0

 

Option "Kapitalbeschaffung"

[Systemrelevant]

In den goldenen 20er Jahren des vorigen Jahrhunderts dachten auch sehr viele, dass dies eine wunderbare Idee sei. Es mag vielleicht auch eine wunderbare Idee sein so lange es immer aufwärts geht mit der weltweiten  Wirtschaft. 

 

Mag für manche unvorstellbar sein, dass es aber nicht nur Jahre sondern auch Jahrzehnte gibt, in denen das aber nicht mehr so ist.